RIS323463 Bijlage 1 Rapport Lessen uit hardnekkige leegstand - Stad en Co feb 25

Lessen uit hardnekkige leegstand in Den Haag Februari 2025

Zuider

p

,ron: arklaan

denhaa

gtraal.

nl

Voorpagina:

Inhoud

Linksboven: Zuiderparklaan (denhaagcentraal.nl). Midden: Regentesse­laan (oozo.nl). Midden-boven: Oude Haagweg (haagsestadspartij.nl). Rechts-zijkant: Zichtenbur­glaan (haag­gallerlei.nl). Rechtsonder: Stationsplein (indebuurt.nl).

01 Inleiding

2

02 Situatieschets per locatie

4

03 Impact op en van omgeving

9

04 Transformatieproces

11

05 Gunstige factoren en obstakels

12

06 Conclusie: met samenwerken kom je verder

14

07 Aanbevelingen

15

Bijlage 1: Onderzoeksproces

17

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

1

1.2 Vraagstelling

01 Inleiding 1.1 Aanleiding Leegstand, transformatie en functieverandering. In veel gemeenten actuele onderwerpen, zo ook in Den Haag. Op verschillende plekken in de stad staan iconische gebouwen leeg, terwijl de behoefte aan woningen groot is. Op sommige plekken wordt al hard gewerkt om panden een nieuwe bestemming te geven, bijvoorbeeld als woonruimtes. Toch is er in de stad ook sprake van meer langdurige, structurele leegstand van panden die niet verhuurd of getransformeerd worden: hardnekkige leegstand. Welke maatregelen zijn nodig om de hardnekkige leegstand in Den Haag effectief aan te pakken?

In commissiebrief RIS318192 geeft de commissie Ruimte aan behoefte te hebben aan een onderbouwing voor de Uitvoeringsnota Bestrijding Leegstand om obstakels bij de aanpak van hardnekkige leegstand effectief aan te pakken. De gemeente Den Haag wil hiermee inzicht verkrijgen in de waardevolle lessen uit voormalig hardnekkige leegstandsituaties. Welke processen zijn doorlopen, welke obstakels zijn overwonnen en welke gunstige factoren stimuleerden de transformaties juist? Daarnaast is het van belang te begrijpen welke partijen essentieel waren, wat de impact op de buurt was en welke leerstellingen deze praktijkvoorbeelden bieden voor de toekomstige aanpak van hardnekkige leegstand.

1.3 Onderzoek Om antwoord te geven op bovenstaande vragen is kleinschalig kwalitatief onderzoek uitgevoerd naar 5 transformatieprojecten. Stad & Co sprak met betrokken gemeentemedewerkers, eigenaren en overige betrokkenen om leerstellingen te trekken uit de doorlopen transformatieprocessen.

Hardnekkige leegstand Met hardnekkige leegstand wordt in dit onderzoek de leegstandssituaties bedoeld die voldoen aan de volgende kenmerken: De leegstandsituatie duurt 2 jaar of langer De oorzaken van de leegstand zijn structureel en vaak multifactorieel Het oplossen van de leegstand vereist intensieve samenwerking tussen meerdere commerciële partijen en gemeentelijke diensten

De transformatieprojecten zijn: Belastingkantoor, Stationsplein (Centrum) Azivo-gebouw, Oude Haagweg (Loosduinen) Kantoor Haag Wonen, Zichtenburglaan (Loosduinen) Bedrijfsruimte Gamesa, Regentesselaan (Segbroek) Valkenboskerk, Zuiderparklaan (Oostbroek) De gemeente selecteerde de vijf locaties op basis van de mate van hardnekkige leegstand en praktische overwegingen. Twee locaties sprongen eruit: het Belastingkantoor aan het Stationsplein en het Azivo-gebouw aan de Oude Haagweg. Deze gebouwen zijn in de stad bekend als symbolen van hardnekkige leegstand en zijn door het Straat Consulaat als schrijnend aangemerkt.

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

2

Daarnaast speelden praktische factoren een rol in de selectie. Het was essentieel dat de betrokken gemeentemedewerkers en andere stakeholders beschikbaar waren voor interviews en nog bij de gemeente in dienst waren. Verder bleek tijdens het onderzoek dat het Belastingkantoor, Azivo-gebouw en de Valkenboskerk zich nog in een vergevorderd vergunningenstadium bevonden. Hierdoor konden we logischerwijs geen conclusies trekken over het resultaat, maar wel over het planvormingsproces.

1.4 Doelstelling Samenvattend brachten we met een kleinschalig onderzoek in beeld wat de gemeente kan leren van de leegstand(geschiedenis) van vijf panden. Het doel van het onderzoek was om op hoofdlijnen in beeld te brengen welke obstakels en stimulerende factoren leerstellingen bieden voor de aanpak leegstand. Dit onderzoek richt zich op de transformatieprocessen van hardnekkige leegstand naar hergebruik, waarbij zowel overkoepelende als locatiespecifieke conclusies worden onderscheiden. Hierbij onderzoeken we de visies van private en publieke partijen en zien we waar hun standpunten overlappen. Op basis van deze resultaten zijn aanbevelingen geformuleerd, die zijn vergeleken met het instrumentarium uit het "Advies Haagse Aanpak Leegstand" om te bepalen waar onze resultaten de voorgestelde instrumenten onderschrijven. De resultaten van dit onderzoek bieden eerste aanknopingspunten voor eventueel aanvullend onderzoek en het verwerken in een leegstandsaanpak. De aanbevelingen bieden inzicht in de effectiviteit en ondersteunende rol van bestaande maatregelen voor een betere leegstandsaanpak van de gemeente, eventueel in samenwerking met lokale partners.

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

3

02 Situatieschets per locatie De eigenaar heeft de intentie om zodra de nieuwe bouwvergunning onherroepelijk is, direct te starten met de sloop en de bouw van het plan. Het proces om een haalbare businesscase te ontwikkelen en het vergunningentraject zorgden samen voor vertraging.

Oude Haagweg, Azivo-gebouw

Oppervlakte ca. 2.497 m2 Functie tot 2011 Hoofdkantoor ziekenfonds Azivo 2011 Het pand kwam leeg te staan 2017 – nu Meerdere vergunningaanvragen voor transformatie, sloop/nieuwbouw pand en realisatie woningen

De eigenaar heeft de kantoorfunctie zo lang mogelijk behouden. Na vertrek van de laatste huurder, Azivo, nam interesse voor het leegstaande kantoorgebouw af. Toen de leegstand aanhield, verloedering ontstond en overlast groeide, maakte de bewonersvereniging uit de omgeving zich op ludieke wijze hard voor het ontbreken van actie vanuit de eigenaar. Tijdens de coronapandemie kreeg de eigenaar een bouwvergunning voor transformatie van het kantoorgebouw naar een appartementencomplex. Eind 2023 bleek realisatie van het plan onhaalbaar, waarop de eigenaar een sloopnieuwbouw plan ontwikkelde en hier een vergunningswijziging voor indiende. Het proces om een haalbaar nieuwbouwplan te ontwikkelen en het daaropvolgende vergunningentraject nam 15 maanden in beslag. Onderzoek Haagse leegstandsituaties

2018 In beheer bij VPS 2020 Verstrekking van vergunning voor transformatie pand en realisatie woningen 2024 - nu Aanvraag voor wijziging vergunning voor sloopnieuwbouw Realisatie: nog niet voltooid Woongebouw met 68 woningen middels sloopnieuwbouw

4

Zichtenburglaan, kantoor Haag Wonen

Oppervlakte ca. 361 m2 Functie tot 2016 Hoofdkantoor woningcorporatie Haag Wonen. 2016 Het pand kwam leeg te staan. 2019 – 2021 Vergunningprocedure, doorlooptijd 15 maanden. Realisatie: 2021 Transformatie naar 69 woonunits voor opvang van dak- en thuislozen Leger Des Heils met sociale werkplaats in de plint, voor een periode van 10 jaar (tot 2031).

Na leegstand van het pand kwam Haag Wonen samen met het Leger des Heils met het plan voor woonunits voor dak- en thuislozen, maar stuitte op sterke weerstand vanuit de omgeving. Ondernemers zagen liever een economische functie terugkomen. De situatie werd verder gecompliceerd toen zowel bestuurlijk als ambtelijk vier verschillende portefeuilles bij de aanvraag betrokken raakte, naast de betrokkenheid van de lokale gemeenschap. Na een intensief traject met meerdere gesprekken en concessies ontstond een convenant om de impasse te doorbreken. Haag Wonen kon door met de ontwikkeling van de units die voor een periode van 10 jaar door het Leger Des Heils als huisvesting kunnen dienen voor hun cliënten.

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

5

Regentesselaan, bedrijfsruimte Gamesa

Oppervlakte ca. 187 m2 Functie tot 2019 Winkel voor automaterialen (Gamesa) in de plint 2019 Leegstand 2022 Doorlooptijd vergunningprocedure 4 maanden Realisatie: 2024 5 woningen gerealiseerd door bestaand pand te transformeren

De eigenaar leek bij het ontstaan van de leegstand geen duidelijke visie te hebben op de bestemming van het pand. Na begeleiding vanuit de transformatiemanager ontwikkelde de eigenaar concrete plannen voor de transformatie. Omdat het pand zich bevindt in een gebied met de status van een Beschermd Stadsgezicht, moest het ontwerp hier ook aan voldoen. Het plan is twee keer langs Welstand gegaan, voordat de vergunning goedgekeurd kon worden. Hoewel de doorlooptijd voor de vergunningaanvraag goed is verlopen, bleek het voortraject een factor die zorgde voor vertraging.

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

6

Inmiddels zijn de appartementen al in verkoop en lijkt er grote belangstelling voor het aanbod, met name vanuit jonge woningzoekenden. Ook staat de aannemer klaar om te beginnen.

Stationsplein, Belastingkantoor

De aanhoudende leegstand van dit pand, ondanks de A-locatie, de omvang en meerdere plannen om tot invulling te komen, laat ook zien dat er behoefte is aan betrokkenheid van de gemeente. Enerzijds voor de planvorming, anderzijds voor een soepeler vergunningentraject.

Oppervlakte ca. 12.513 m2 Functie tot 2008 Kantoor Belastingdienst

Dit pand staat langer dan 14 jaar leeg en wisselde door de jaren heen meerdere keren van eigenaar. Eind 2021 kwam het pand in eigendom van de huidige eigenaar. Vanaf dat moment was het reeds vergunde ontwerp, 66 appartementen en een hotel verspreid over drie verdiepingen, niet mogelijk als gevolg van Corona. De eigenaar ging aan de slag met een nieuw plan voor 450 studentenkamers, wat vervolgens vastliep door bezwaar uit de omgeving, op basis van zorgen voor sociale cohesie. Uiteindelijk werkte de eigenaar naar het huidige plan toe, wat het bezwaar uit de omgeving wegnam.

2008 Leegstand op de verdiepingen

Gedurende het proces bleef betrokkenheid en stimulering van de gemeente uit. De duur en het verloop van het vergunningentraject, zorgden voor extra vertraging. De eigenaar wacht op de laatste goedkeuring op de wijziging, op basis van technische aspecten. De tijd en kosten gemoeid om tot start bouw te komen zijn exemplarisch.

2022 - heden Wijziging vergunningaanvraag

2017 - 2018 In 2017 aanvraag omgevingsvergunning, in 2018 wijziging omgevingsvergunning 2021 Pand gekocht door nieuwe eigenaar

Realisatie: nog niet voltooid 189 studio’s, 42 twee-kamer appartementen en 24 drie-kamer appartementen

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

7

Denk aan een(onbepaalde) afhandelingstermijn, meerdere rondes van uitwerking van de technische eisen en de eisen van de wet natuurbescherming. Als er sprake is van een beschermde diersoort, zorgt dit namelijk additioneel voor een stilstand van 6 maanden tot 2 jaar.

Zuiderparklaan, Valkenboskerk

Door de langdurige leegstand en stilstand om tot realisatie te komen, groeide ook de vraag uit de omgeving om in de tussentijd het gebouw te blijven onderhouden en te investering in een representatief straatbeeld. Deze kosten geeft de eigenaar liever uit aan de ontwikkeling.

Oppervlakte ca. 975 m2 Functie tot 2013 Valkenboskerk

De kerk stond een aantal jaar leeg nadat ze haar functie verloor. Volgens de Kerkenvisie wordt er bij leegstaand van een kerk eerst enkele jaren naar een maatschappelijke invulling gezocht. Toen interesse voor het kerkgebouw uitbleef, wilde de toenmalige eigenaar de kerk slopen en er nieuwbouwwoningen ontwikkelen, wat weerstand opriep bij de gemeente en in de buurt. Buurtbewoners vormden een menselijke ketting als teken van protest. Uiteindelijk kocht de huidige eigenaar de kerk, omdat zij potentie zagen in transformatie van de kerk met behoud van de esthetiek. Zij ontwikkelden een haalbaar plan voor het creëren van appartementen. Aanvankelijk leverde ook dit weerstand op: omwonenden zagen graag een maatschappelijke functie in de plint terug. Deze wens was voor de eigenaar niet haalbaar en zorgde voor meerdere gesprekken met de omgeving om tot draagvlak te komen .

2013 Kerk kwam leeg te staan 2019 – heden Doorlooptijd planontwikkeling en vergunningprocedure voor transformatie Realisatie: nog niet voltooid 36 woningen, het optoppen van de aanbouw aan de achterzijde en het toevoegen van balkons

Verder is de doorlooptijd van het vergunningentraject niet bevordelijk geweest om van planvorming tot realisatie te komen. Onderzoek Haagse leegstandsituaties

8

03 Impact op en van de omgeving Leegstand heeft impact op de omgeving, met name wanneer het leegstaande pand verloedert en er overlast ontstaat. Tegelijkertijd zien we bij de onderzochte leegstandsituaties ook dat de buurt impact heeft op het transformatieproces. Dit hoofdstuk beschrijft per pand zowel de impact van de leegstand op de omgeving als de invloed van de buurt op het transformatieproces. Azivo-gebouw: van verloedering naar samenwerking De actieve bewonersvereniging in de buurt ondernam actie toen zij een negatieve spiraal zagen ontstaan van toenemende overlast door oneigenlijk gebruik van het gebouw en het parkeerterrein. Dit en het gebrek aan actie vanuit de eigenaar leidde ertoe dat de bewonersvereniging het zwerfafval in vuilniszakken op de stoep van de eigenaar bezorgde. Bovendien miste de bewonersvereniging, vooral op het hoogtepunt van de overlast, betrokkenheid van de gemeente. Met name wanneer zij de gemeente verzochten om in te grijpen en het proces te versnellen, kregen zij te horen dat de gemeente geen actieve rol in kon nemen, omdat zij niet de eigenaar waren. Hierdoor voelden de buurtbewoners zich niet gesteund door de gemeente.

‘’We zijn blij met de nieuwe plannen en met hoe de communicatie nu verloopt met de nieuwe contactpersoon van de eigenaar. We worden goed op de hoogte gehouden, ook als er geen nieuws is. Dat is goed voor het draagvlak.’’ - Actief lid van de Bewonersvereniging in de buurt van het Azivo-gebouw

Leger des Heils: wonen op een bedrijventerrein De omgeving van het Leger des Heilspand had een bijzondere invloed. Anders dan de andere onderzochte panden, bevindt dit pand zich op een bedrijventerrein. Ondernemers in de omgeving waren reeds in gesprek met de gemeente om te werken aan een sterkere economische functie. Toen het plan voor huisvesting van het Leger des Heils ontstond, ging dit volgens hen niet de afgesproken kant op. Een intensief traject in de omgeving, maar ook ambtelijk en bestuurlijk, was nodig om te komen tot afspraken waar de meeste betrokkenen zich in konden vinden. In de plint kwam bijvoorbeeld een sociale werkplaats en er werd een termijn aan de functiewissel gesteld.

Sinds eind 2023 kent de samenwerking tussen de bewonersvereniging en de eigenaar echter een positieve omslag door de komst van een nieuw contactpersoon bij de eigenaar. De bewonersvereniging is blij met de huidige voortgang. Nu is er goed contact tussen de actieve bewonersvereniging, de eigenaar en een betrokken en welwillende gebiedsregisseur van de gemeente.

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

9

Belastingkantoor: een A-locatie en grootse plannen Het markante Belastingkantoor wisselde in de leegstandsjaren een aantal keer van eigenaar en van plannen. De plint raakte snel gevuld met economische functies, maar de negen verdiepingen bleven leeg. Plannen voor studentenwoningen en hotelkamers passeerden onder andere de revue, maar na bezwaar van omwonenden moest de eigenaar de plannen herzien om door te kunnen pakken. Omwonenden maakten zich namelijk zorgen over het gebrek aan sociale cohesie in de buurt, omdat de verblijfsduur van de doelgroep van hotels en studentenwoningen te kort was voor binding met de buurt. Na constructieve gesprekken tussen de bezwaarmakers en de eigenaar ontstond overeenstemming over de komst van appartementen.

Gamesa-pand: auto-onderdelen maakten plaats voor woningen Omwonenden van het Gamesa-pand aan de Regentesselaan klaagden regelmatig over de verloedering van het leegstaande pand en ontstane overlast. Vanuit het stadsdeel ontstond ook de vraag aan de eigenaar om actie te ondernemen en omwonenden op de hoogte te houden van ontwikkelingen. De buurt benadrukte de urgentie van een nieuwe invulling. Toen de ontwikkelaar in actie kwam en de omwonenden op de hoogte bleef houden van de voortgang, deed dit het vertrouwen toenemen.

Valkenboskerk: historisch wonen in een voormalige kerk Bij de Valkenboskerk drukten omwonenden vooral in de ontwerpfase een stempel op de transformatie. Zij zagen namelijk graag een maatschappelijke functie in de plint terugkomen. Deze wens was voor de eigenaar niet in te passen in de berekening en zorgde ervoor dat de planvorming een lange tijd stilstond. Na een langdurige stilstand en de realisatie van de omgeving dat ze de kerk liever wilden behouden, gingen omwonenden toch akkoord en kon de eigenaar door met de plannen.

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

10

04 Transformatieproces De gesprekken zorgden voor een overkoepelend beeld van de belangrijkste onderdelen van de onderzochte transformaties. De volgorde is niet bij elk pand hetzelfde. Sommige stappen verlopen parallel, terwijl andere bij het ene pand soepeler gaan dan bij het andere. Drie kernonderdelen spelen in elk proces een rol. 4.1 Planvorming richting functiewissel De vijf gebouwen hadden voor de leegstand de bestemming ‘kantoor’, ‘detailhandel’ of ‘maatschappelijk’. Bij het leegkomen van de panden werd eerst ingezet op functiebehoud. Niet alle eigenaren zijn vanaf de start van de leegstand eigenaar geweest, maar overkoepelend bleek dat de tijd tussen de start van leegstand tot de keuze voor een functiewissel, korter had gekund als eigenaren, gemeente en omgeving eerder met elkaar in gesprek waren geweest. In de ontwikkeling van de plannen was het uitgangspunt van alle projecten om te transformeren naar ‘wonen’, met behoud van het bestaande pand. Alleen voor het Azivo-gebouw bleek in de planfase behoud van het gebouw niet rendabel en sloop-nieuwbouw het meest kansrijk. 4.2 Draagvlak in de omgeving Draagvlak in de omgeving voor transformatie van panden blijkt een belangrijke factor. Hoewel de panden leeg kwamen vóór de invoering van de Omgevingswet, is niet elk pand getransformeerd in een tijd waarbinnen de omgevingswet participatie voorschrijft.

Verschillende betrokkenen geven desalniettemin aan dat het nuttiger is de omgeving vanaf het begin mee te nemen in de leegstandsituatie, idealiter voordat signalen van overlast ontstaan of de eigenaar aan de tekentafel gaat. Dit hoeft volgens hen niet te betekenen dat belanghebbenden meer regie krijgen, maar investeren in een relatie waarbij partijen elkaar kennen en met elkaar in gesprek kunnen, is ook waardevol.

Deze relatie is extra belangrijk wanneer actie zo lang uitblijft, dat panden verloederen. De omgeving spreekt de eigenaar aan op verloedering en verwacht dat de eigenaar investeert in (het behouden van) een aantrekkelijk straatbeeld. Wat extra kosten met zich meebrengt. Additioneel is het ook belangrijk meer aandacht te geven aan de belangen van de mensen waar het om gaat, zoals de toekomstige bewoners waarbij de woningnood hoog is. 4.3 Gemeentelijke afstemmingen Zowel de eigenaren als de gemeentelijke betrokkenen zien meerwaarde in een proces waarbij vroegtijdig contact tussen aanvrager en gemeente mogelijk is. Dit maakt een efficiënt gesprek mogelijk over wat wel en niet kan. Voor de eigenaren schept dit duidelijkheid over en begrip voor het proces, zelfs wanneer een bericht langer op zich laat wachten. Voor de gemeentelijke afdelingen die met elkaar moeten schakelen, is het waardevol voor het ontvangen van een vergunningenaanvraag mee te denken over belangrijke aandachtspunten. Een plan wordt namelijk uitgebreid getoetst op verschillende onderdelen door interne en externe adviseurs, denk aan het omgevingsplan en de technische bouwactiviteiten. Voorsorteren op aanvragen, scheelt tijd en additionele overleggen. Verder verlengen een aantal schakels de afhandelingstermijn. Denk aan het bindende advies van de gemeenteraad bij een buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA*).

Of aan de betrokkenheid van meerdere beleidsterreinen bij een functiewissel. Omdat de hoeveelheid betrokkenen groot is, is goede afstemming des te belangrijker. *Een BOPA (Besluit Omgevingsvergunning Project Afwijking) is een vergunning voor activiteiten die afwijken van het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan). Met een BOPA vraagt initiatiefnemer toestemming voor activiteiten die anders niet mogelijk zouden zijn binnen de huidige regelgeving, mits deze activiteiten passen binnen de ruimtelijke en maatschappelijke ambities van de gemeente.

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

11

05 Gunstige factoren en obstakels Hoe langer de leegstand van een pand aanhoudt, hoe groter de noodzaak om iets met het pand te doen. Zowel eigenaren als omgeving en gemeente zien graag snel een goede invulling van leegstaande panden. Maar welke gunstige factoren en obstakels kenmerken het pad van leegstand naar invulling? 5.1 Gunstige factoren Match tussen plannen en vigerend beleid De transformatieplannen vorderen makkelijker naarmate het huidige beleid en de plannen overeenkomsten bevatten. De grootste factor is het omgevingsplan, ook wel bekend als het bestemmingsplan. Wanneer de functie ‘wonen’ reeds de norm is in een omgeving, zoals bij het Gamesa-pand, verloopt het proces sneller. Dit voordeel is ook van toepassing bij onderwerpen zoals de parkeernorm na saldering, of een florafauna-onderzoek vereist is en of het gebied onderdeel is van het beschermd stadsgezicht. Gemeentelijke kartrekker Een gunstige factor is de betrokkenheid van een projectleider, gebiedsregisseur of leegstandsregisseur aan ambtelijke kant. Deze fungeert als intermediair die enerzijds eigenaren meeneemt in gemeentelijke processen, en anderzijds de juiste gemeentelijke collega’s aantrekt in projecten. Met name wanneer sprake is van gebrek aan draagvlak voor de plannen, ofwel binnen de gemeente, ofwel in de omgeving, bewijst de kartrekker van toegevoegde waarde te zijn.

Exemplarisch hiervoor is het proces achter de transformatie van het pand aan de Zichtenburglaan waar het Leger des Heils zich vestigde. Hier was een intensief traject nodig om tot draagvlak te komen bij gemeentelijke betrokkenen en ondernemers in de omgeving.

Bij het Gamesa-pand was het de transformatiemanager, die actief was in het gebied, die de eigenaar het belang van transformatie in liet zien. Hij begeleidde de eigenaar in de planvorming en voerde leegstandsoverleg met zijn gemeentelijke collega’s. Omgeving die vooruit wil De omgeving van de projectlocaties bestaat, met uitzondering van het Leger des Heils-pand, voornamelijk uit omwonenden. Voor de voortgang van de processen is het goed wanneer de omwonenden actief achter transformatie staan en via bewonersverenigingen en/of tijdens informatieavonden de urgentie van actie aan de eigenaar en gemeente motiveren. Expertise eigenaar en grote vraag naar woningen De ervaring van de eigenaar met de te doorlopen processen, of het aansluiten van een externe partij die de eigenaar ondersteunt, is een gunstige factor. Eigenaren die eerder werkten aan transformatieprocessen, weten beter wat er van hen verwacht wordt. Aanvullend hierop geven eigenaren aan dat zij na vergunningverlening snel kunnen schakelen. Zij hebben vaak al een aannemer klaarstaan en zijn mede dankzij de grote vraag naar woningen al voor de start van werkzaamheden zeker van voldoende potentiële huurders/kopers.

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

12

5.2 Obstakels Langdurige planfase maakt begroting te krap Leegstandskosten zijn vaak draagkosten of vaste lasten voor een vastgoedeigenaar. Aanvullend maakt de eigenaar ook kosten in planvorming, deze kosten lopen op naarmate trajecten voortduren en extra onderzoeken en aanpassingen in plannen nodig zijn. Aanvullend zorgde de Corona-pandemie voor stijging van de bouwkosten, waardoor aannemers en/of exploitanten bij een aantal panden afzagen van reeds gemaakte plannen. De stijging van kosten en (ongeplande) langdurigheid van projecten kan resulteren in een niet-rond-te-rekenen-businesscase. Ondercapaciteit gemeente en onduidelijke verwachtingen De capaciteitsuitdagingen bij de gemeente vormen een obstakel in de processen. Langere doorlooptijden zijn op zichzelf niet bevorderend voor transformatieprocessen, maar onduidelijkheid over wat gemeente en eigenaren van elkaar kunnen verwachten vormt een extra obstakel. Inefficiënte (overleg)structuren Omdat een transformatieproces afhankelijk is van meerdere schakels, is het essentieel dat deze goed met elkaar verbonden zijn. Uit gesprekken blijkt dat de overlegstructuren tussen verschillende gemeentelijke afdelingen beter kunnen. Zo ontbreekt structureel overleg tussen de afdelingen Vergunningen en Wonen in de reguliere processen, waardoor ambtenaren niet altijd op de hoogte zijn van elkaars betrokkenheid.

Processen en vergadercyclussen zijn lastig op elkaar af te stemmen, wat het overleg vertraagt. Vooral omdat beslissingen onderhevig zijn aan de cycli van partijen zoals de gemeenteraad, de omgevingsdienst en de welstandscommissie.

Beperkende beleidskaders Wanneer er wel overleg is tussen afdelingen, richt dit zich vaak op het eigen beleid in plaats van gezamenlijk te kijken naar de toegevoegde waarde van een project en hoe dit gerealiseerd kan worden. Zowel gemeentelijke betrokkenen als eigenaren pleiten voor het inbouwen van flexibiliteit in het omgevingsplan. De verwachting is dat de uitdaging van het woningtekort groter wordt en dat behoefte aan transformatie hiermee toeneemt. Zowel eigenaren als gemeentelijke betrokkenen geven aan dat het belangrijk is ruimte te bieden aan de mensen die bij willen dragen aan oplossingen, maar dat beleid in sommige gevallen beperkend werkt. Een ander belangrijk voorbeeld van beperkend beleid bleek de Wet betaalbare huur en de vormvrije participatieplicht, waarbij behoefte is aan meer handvatten. Zichtbaarheid van de gemeente Uit de gesprekken kwam naar voren dat er behoefte is aan een actievere rol van de gemeente om transformatieprocessen van de grond te krijgen. Alhoewel er geen consensus is over welke rol, waren veel betrokkenen het erover eens dat de gemeente een meer actieve en faciliterende rol kan innemen. Voorbeelden variëren van het beschikbaar stellen van financiële middelen, tot het faciliteren van ondersteunende processen, zoals gesprekken tussen belanghebbenden.

“Breng ook het narratief naar voren van de mensen waar het om gaat, blijf niet hangen bij een eenzijdig narratief. Het gaat vaak over de mensen die iets niet in de achtertuin willen, terwijl we integraal naar een opgave kijken.” – Gebiedsontwikkeling en projecten, gemeente

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

13

06 Conclusie: met samenwerken kom je verder Uit de resultaten blijkt dat oorzaken achter de langdurige leegstand gezocht kunnen worden op meerdere vlakken. Denk aan de zoektocht naar een visie voor het pand, gemeentelijke capaciteitsuitdagingen en het belang van draagvlak. 6.1 Langdurig gebrek aan aandacht De leegstand van de panden kende in de begintijd een gebrek aan aandacht vanuit verschillende partijen. Zowel door eigenaren als gemeente. De eigenaren hadden in veel gevallen niet direct aandacht voor de leegstand en leken het ook lastig te vinden om in te schatten wat de juiste keuze is voor het vervolg. De gemeente stak ook weinig energie in het opgang brengen van een gewenst transformatieproces. Ofwel door het niet opkopen van het pand, ofwel door niet tijdig met de betrokkenen in gesprek te gaan. De vraag die veelal ontstond is, op welke manieren kan de gemeente wél voor beweging zorgen. 6.2 Afstemming gemeentelijke processen en beleid Transformatieprocessen duurden lang voort door complexe vergunningstrajecten die komen kijken bij functiewissels. Tijdens de gesprekken werd een oproep gedaan voor meer flexibiliteit in het beleid, waardoor transformaties sneller van de grond kunnen komen. Verder blijkt er ook behoefte te zijn aan betere afstemming van gemeentelijke processen en verduidelijking van wat betrokkenen van elkaar kunnen verwachten.

Transformeren is een ingewikkeld en langdurig proces waarbij veel betrokkenen met elkaar moeten afstemmen. Dit kan lastig zijn als er weinig onderlinge afstemmingmomenten zijn en een gebrek aan regie is.

6.3 Samenwerken Betrokkenen hebben behoefte aan een sterkere samenwerking, transparantie en communicatie. De gewenste samenwerkingsstructuren zijn enerzijds intern, tussen gemeentelijke afdelingen. Anderzijds zien betrokkenen kansen door externe samenwerkingen te verbeteren. Voor de gemeente zien betrokkenen kansen in het aannemen van een faciliterende rol. Dit zou goed zijn voor het vertrouwen in elkaar en het scheppen van juiste verwachtingen. 6.4 Draagvlak en participatie In verschillende situaties blijkt het essentieel om draagvlak te creëren bij omwonenden en andere belanghebbenden. Participatie speelt een belangrijke rol, ook al was dat in sommige gevallen niet verplicht. De betrokkenheid van buurtbewoners kan ook helpen om het transformatieproces te versnellen, zoals te zien is bij enkele van de onderzochte panden. Eigenaren hebben echter wel behoefte aan concrete handvatten voor participatie. Met samenwerken kom je verder De algemene conclusie benadrukt het belang van vroegtijdige betrokkenheid van de omgeving, betere coördinatie tussen gemeentelijke afdelingen, en een actievere rol van de gemeente om de transformatieprocessen soepeler te laten verlopen. De lessen uit deze casussen kunnen worden gebruikt om toekomstige leegstand effectief aan te pakken.

In het volgende hoofdstuk doen we concrete aanbevelingen om de leerstellingen uit dit onderzoek te gebruiken voor de Haagse aanpak leegstand.

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

14

07 Aanbevelingen De aanbevelingen hebben betrekking op de thema’s leegstandsbeheer, contact met de omgeving en gemeentelijke processen en beleid. Per aanbeveling benoemen we ook het relevante instrumentarium uit het rapport ‘Advies Haagse Aanpak Leegstand’. 1. Leegstandsbeheer (per stadsdeel) Leegstandsmanager Bekijk per stadsdeel of een leegstandsmanager reeds actief is. Stel deze aan waar nodig en mogelijk. Of bespreek met de gebiedsregisseur of er binnen de functie ruimte is om aandacht aan leegstand te besteden. Het doel is om per stadsdeel het onderwerp ‘leegstand’ op de agenda te krijgen en houden. Signaleer vroegtijdig transformatiekansen Organiseer een leegstandsoverleg met elk stadsdeel om vroegtijdig (grootschalige) leegstand te signaleren. Bij het ontstaan van leegstand is het belangrijk binnen korte tijd met de eigenaar in gesprek te treden over plannen voor het pand en hoe samen te werken aan passende invulling en/of eventuele transformatie. Tijdelijke invullingen Het proces om van leegstand tot transformatie en/of invulling te komen, kan de nodige tijd in beslag nemen. Bekijk met de eigenaar ook of en welke tijdelijke invulling mogelijk is.

VERGELIJKING MET INSTRUMENTARIUM Categorie: locaties en matching Leegstandstafel voor periodiek overleg tussen gemeente, corporaties en vastgoedpartijen, waarin zij per stadsdeel leegstaande locaties en mogelijke initiatieven bespreken om vraag en aanbod beter af te stemmen.

VERGELIJKING MET INSTRUMENTARIUM Categorie: communicatie, begeleiding en innovatie Adviseer eigenaren tijdens het leegstandsoverleg ook over tijdelijke oplossingen en initiatieven voor leegstaande panden.

2. In contact met de omgeving Contactpersoon voor vragen en signalen Bespreek met de eigenaar hoe de omgeving ten tijde van de leegstand op de hoogte gehouden wordt en waar zij terecht kunnen met vragen/signalen over de leegstand. Ook als er geen ontwikkelingen zijn, is het belangrijk het contact met de omgeving te stimuleren. Niet alleen om voor te sorteren op draagvlak in een later stadium, maar ook voor de veiligheid in en rondom het pand voor omwonenden. Faciliteer vroegtijdige participatie van de omgeving Neem als gemeente een faciliterende rol in voor het organiseren van informatiemomenten richting de omgeving wanneer de leegstandsituatie zich ontwikkelt tot (concrete) plannen. Stel een participatiehandleiding op zodat de eigenaar op een passende manier de participatie kan organiseren.

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

15

3. Efficiënte gemeentelijke organisatie Gezamenlijke ambitie als vertrekpunt Formuleer vanuit de gemeentelijke afdelingen Wonen, Vergunningen, Projecten en Economie, een gezamenlijke ambitie om de komende vijf jaar te werken aan transformatieprojecten. Breng in kaart wat de uitgangspunten zijn en hoe daar samen invulling aan te geven. Door de gezamenlijke ambitie als vertrekpunt te nemen, wordt samenwerken op specifieke projecten makkelijker. Betrek de afdelingen Juridische Planvorming en Omgevingsrecht voor vraagstukken rondom flexibiliteit in het omgevingsplan, en Stedenbouw en Planologie voor stedenbouwkundige en planologische randvoorwaarden. Verbeter interne overlegstructuren Met de toenemende druk op afdelingen, zoals vergunningen, en de groeiende behoefte aan transformaties naar woonfuncties - is het belangrijk dat gemeentelijke afdelingen elkaar beter weten te vinden. Organiseer een vaste overlegstructuur waar afdelingen Wonen, Projecten, Vergunningen en Economie signalen met elkaar delen, waarbij de afdelingen Juridische Planvorming en Omgevingsrecht en Stedenbouw en Planologie worden aangehaakt indien nodig. Integraliteit van processen Breng in kaart welke processen tussen leegstand en realisatie, integraal ingericht kunnen worden.

Het verschilt per project welk proces doorlopen moet worden, maar de checklist van de afdeling vergunningen biedt een goed aanknopingspunt om de processen in de tijd en per betrokkene naast elkaar te leggen. Verhoog de capaciteit van gemeentelijke teams Investeer in de gemeentelijke capaciteit door te beginnen bij de afdeling Vergunningen om de grote stroom aanvragen tijdig te kunnen behandelen, en bij de afdeling Projecten om transformatiekansen te signaleren. Ga eerst het gesprek aan over wat de teams kan helpen efficiënter te werken, maar verruim de teams ook met (nieuwe) collega’s.

VERGELIJKING MET INSTRUMENTARIUM Categorie: regelgeving en beleid Het samenstellen van een integraal leegstandsoverleg bevordert samenwerking tussen gemeentelijke afdelingen om leegstand sneller en effectiever aan te pakken door gezamenlijke inventarisatie, analyse en strategische agendering.

Korte lijntjes tussen betrokkenen Zorg bij zicht op een transformatieproject voor korte lijntjes tussen de afdeling Projecten, Wonen en Vergunningen en de eigenaar/ontwikkelaar. Hiermee wordt sneller inzichtelijk wat de gezamenlijke wensen en mogelijkheden zijn, én hoe de betrokkenen daar samen invulling aan kunnen geven. Betrek de afdeling Juridische Planvorming en Omgevingsrecht voor stedenbouwkundige en planologische beoordeling en Stedenbouw en Planologie de check binnen het omgevingsplan. Maak functiewisselingen makkelijker Zorg voor flexibiliteit in beleidsinstrumenten, zoals het omgevingsplan, om de drempel voor functiewisselingen weg te nemen. Met het inbouwen van ruimte in beleid kunnen publieke en private partners hun rol en verantwoordelijkheid pakken en inspelen op maatschappelijke behoeften, zoals de grote vraag naar woningen. VERGELIJKING MET INSTRUMENTARIUM Categorie: regelgeving en beleid Met het actief herbestemmen van leegstaande panden via bestemmingsplannen worden tijdelijke/nieuwe functies toegestaan op locaties. Dit vergemakkelijkt functieverbreding, functiemenging of functieverandering.

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

16

2. Proces

Bijlage 1: onderzoeksproces 1. Geïnterviewde partijen Voor dit onderzoek spraken we met de volgende betrokken gemeentelijke medewerkers, eigenaren en overige betrokkenen. 1. Belastingkantoor, Stationsplein (Centrum) Eigenaar pand Makelaar Projectleider gemeente Vergunningen en toezicht gemeente 2. Azivo-gebouw, Oude Haagweg (Loosduinen) Eigenaar pand Leegstandsbeheerder Lid van bewonersvereniging in de omgeving Gebiedsregisseur gemeente Vergunningen en toezicht gemeente 3. Haag Wonen, Zichtenburglaan (Loosduinen) Eigenaar pand Projectleider gemeente Vergunningen en toezicht gemeente 4. Gamesa, Regentesselaan (Segbroek)* Transformatiemanager gemeente Vergunningen en toezicht gemeente 5. Valkenboskerk, Zuiderparklaan (Oostbroek) Contactpersoon eigenaar pand Gebiedsregisseur gemeente Vergunningen en toezicht gemeente

Het onderzoek naar de vijf hardnekkige leegstandsituaties begon in augustus 2024. Door de vakantieperiode waren veel betrokkenen, zoals gemeentelijke medewerkers en externe stakeholders, niet beschikbaar. Hierdoor is de afronding van het onderzoek uitgesteld. Tijdens het proces merkten we ook dat we soms moesten afwijken van de door de gemeente verstrekte lijst met stakeholders en actief op zoek moesten gaan naar andere relevante personen. Uit de resultaten van de gesprekken is geanalyseerd welke doorlopen processen belangrijk zijn voor de transformatie, welke obstakels opkwamen en welke factoren gunstig waren voor het proces. Daarnaast is ook gekeken naar de buurtimpact en brachten we de lokale context per locatie in kaart via deskresearch, zowel via online artikelen als documenten zoals omgevingsvergunningen en verslagen van het Haags Initiatieven Team. Op basis hiervan is in beeld gebracht welke algemene conclusies en leerstellingen uit de resultaten te trekken zijn. Vervolgens zijn aanbevelingen gedaan die de gemeente Den Haag kan inzetten voor de ontwikkeling van de aanpak leegstand. Een onderdeel van de aanbevelingen is de vergelijking met het "Advies Aanpak Haagse Leegstand". Op basis van deze bevindingen doen we concrete aanbevelingen aan de gemeente, eventueel in samenwerking met lokale partners.

De resultaten zouden aanvankelijk worden verwerkt in de uitvoeringsnota Bestrijding Leegstand, vanwege planningsredenen is dit niet gelukt.

*De eigenaar van het voormalige Gamesa-pand aan de Regentesselaan is een buitenlandse partij. De ontwikkelaar die het transformatieproces begeleidde is niet ingegaan op onze herhaaldelijke uitnodigingen tot gesprek.

Onderzoek Haagse leegstandsituaties

17

Amsterdam Wibautstraat 131D 1091 GL Amsterdam Utrecht Catharijnesingel 47 3511 CG Utrecht

info@stadenco.nl www.stadenco.nl 085 - 080 66 72