RIS323410 Bijlage Ecorys reactie op Commissie Ruimte - grondwaardering
Tekst van het document
Reactie Ecorys op bespreking grondwaardering heruitgifte erfpacht in Commissie Ruimte
Op 17 juli 2025 werd het rapport van Ecorys over grondwaardering bij heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht besproken door de Commissie Ruimte. Presentaties van de heren Van Gool en De Lange handelden over dit rapport. Deze presentaties gaven aanleiding tot de volgende reflecties. 1. Eens met afscheid nemen van de huidige methode Beide heren waren het eens met Ecorys dat afscheid genomen moet worden van de residuele methode als grondslag van de grondwaarde. Van Gool: je wil immers af van de complexe, niet transparante heruitgiftes en herzieningen. 2. Pleidooi voor comparatieve methode, met databank In tegenstelling tot Ecorys die de WOZ/grondquote-methode adviseert, hadden beide heren wel voorkeur voor de invoering van de comparatieve methode op basis van een databank met actuele en historische transactieprijzen voor vergelijkbare onbebouwde kavels. Van Gool en De Lange denken dat daar voldoende transacties voor in de markt zijn en zijn geweest. De Lange gaf aan dat in deze databank ook transactieprijzen voor woningen op erfpacht en op volledig eigendom in deze databasis worden opgenomen, om verschil in prijs te kunnen vaststellen. Op een vraag van een commissielid of er andere gemeenten zijn die met zo’n databasis werken gaf de heer De Lange geen toepasselijk antwoord. 3.
De grondwaarde is niet het verschil woningwaarde vol eigendom en bij erfpacht (= erfpachtcorrectie) Het is niet juist om het verschil in woningwaarde op basis van volledig eigendom en op basis van erfpacht als de grondwaarde te zien. Bij verkopen van woningen op basis van erfpacht wordt er naast de opstallen ook het recht van erfpacht verkocht. Als de canon relatief laag is zal de koopsom voor de woning op erfpacht hoger zijn dan alleen de opstalwaarde omdat er ook voor het recht betaald wordt. Omgekeerd kan ook: is de canon hoger dan een redelijk rendement over de grondwaarde dan zal het recht een negatieve waarde hebben. 4. WOZ-waarde als alternatieve grondslag De heer Van Gool gaf aan dat voor de WOZ/grondquote-methode pleit dat je met WOZ-waardes kunt werken. Beter nog zou zijn om meer methodes toe te passen, zoals comparatief en WOZ/grondquote. De Lange voegde hieraan toe dat als de WOZ-waarde in Den Haag gaat worden gebruikt, dat prima is om de waardeontwikkeling van de woningen te volgen. Ook al loopt de WOZ-waarde een tot twee jaar achter op de ontwikkeling van de marktwaarde van woningen. 5.
Afleiding van grondquotes Van Gool wees er ten aanzien van het advies van Ecorys op dat dit advies door hem ‘te mooi om waar te zijn’ wordt gezien, omdat het nog een hele klus wordt om een groep onafhankelijke taxateurs grondquotes vast te laten stellen voor archetypes woningen en misschien ook wijken (bv. naar stedelijkheid). Die mensen komen te zitten met dezelfde problemen als nu, In de praktijk wordt dit toch lastig. De Lange herhaalde (de eerste keer was tijdens de commissievergadering in oktober vorig jaar) nadelen van het Amsterdamse systeem van de BSQ per deel van elke straat, gelardeerd met allerlei specifieke aspecten van dit systeem, bijvoorbeeld de politieke beslissing dat de grondquote maximaal 49% van de WOZ-waarde tendeer; dat dit maximum voor een steeds groter deel van de stad geldt (hij noemt dit hefboomwerking); dat btw wordt meegerekend bij de grondwaarde en dat naar zijn idee daar te lage
bouwkostencijfers worden gebruikt.1 Ecorys stelt niet de invoering van het Amsterdamse BSQ-systeem voor. Ecorys stelt voor dat de onafhankelijke taxateurs de grondquotes vaststellen. Het eerste jaar is dat veel werk; in latere jaren kan worden bijgesteld indien dit nodig is. Als de grondquotes elk jaar opnieuw worden bijgesteld, is De Lange bang dat hierbij in Den Haag ook een ‘hefboomwerking’ kan ontstaan. 6. Standaard 10% als grondquote? Van Gool en De Lange braken beiden een lans voor de invoering van een standaard-grondquote van 10% van de WOZ-waarde. Dit percentage komt min of meer voort uit de residuele grondwaardeberekening voor een beperkt aantal bouwkavels in het Bezuidenhout. De Lange haalde de tabellen uit het onderzoek van de commissie van Gool over dit onderwerp aan, net zo als tijdens de commissievergadering van oktober vorig jaar. Bij toepassing van de WOZ-waarde en standaard 10% grondquote is ook geen korting van 45% op de grondwaarde meer nodig. Dit vereenvoudigt de werkwijze verder. Op een vraag van een commissielid of er gemeenten zijn die met een onveranderlijke standaard grondquote (van 10%) werken gaf de heer De Lange ook geen toepasselijk antwoord. Ecorys c.s. is zeker geen voorstander van een ‘flat rate’ grondquote van 10% van de WOZ-waarde van de woningen.
Het CBS publiceert de gemiddelde WOZ-waarde en het gemiddeld woningoppervlak per gemeente.2 Den Haag staat voor de WOZ-waarde per m2 GBO op 36e plaats van alle gemeenten. Dit suggereert dat de gemeente geliefd. Het is aannemelijk dat voor Den Haag gemiddeld een hogere grondquote zal gelden dan 10%, met een bepaalde spreiding over diverse grondquotes. 7. Is het waarschijnlijk dat de grondwaarde negatief wordt als de WOZ-waarde wordt gebruikt? Om dezelfde reden is het onwaarschijnlijk dat de grondwaarde negatief wordt als de WOZ-waarde in de residuele grondwaardeberekening wordt ingevuld, zoals de commissie Van Gool stelt. Volgens deze commissie wordt de grondwaarde negatief als de WOZ-waarde i.p.v. de marktwaarde van woningen wordt gebruikt. Hieronder wordt indicatief onderzocht of dit waarschijnlijk is. •
WOZ is in 1995 ingevoerd; vanaf 1997 eerste WOZ-beschikkingen
•
Gemiddelde prijs koopwoningen in Den Haag circa € 168.070 in 1999 (1997 is niet bekend) en circa € 588.750 in 2024, toename = 3,5 keer3
•
Toename bouwkosten woningen over 1997-2024 in Nederland was 2,15 keer4
•
Inflatie in periode 1997-2024 werkte zowel in prijs koopwoningen en bouwkosten door – neutraal ?
•
Woningwaarde +3,5 keer en bouwkosten +2,15 keer = residuele grondwaarde +1,35 keer 1995-2025
•
WOZ-waarde Den Haag alle woningen was circa € 63.000 in 1997 en € 363.000 in 2024 = 5,76 keer
•
Toename bouwkosten woningen over 1997-2024 in Nederland was 2,15 keer
•
Inflatie in periode 1997-2024 werkte zowel in WOZ-waarde en bouwkosten door – neutraal ?
•
WOZ-waarde +5,76 keer en bouwkosten +2,15 keer = residuele grondwaarde +3,61 keer 1995-2025
•
De grondwaarde o.b.v. WOZ-waarde is harder gestegen dan die o.b.v. de waarde van de woning.
Ecorys c.s. dat de commissie Van Gool niet zondermeer bij haar residuele grondwaardeberekening voor 9 bouwkavels in Bezuidenhout de marktwaarde van de woning had mogen vervangen voor de WOZ-waarde. De residuele berekeningen van de commissie Van Gool kwamen uit op een negatieve grondwaarde. Dit is
1
2
3 4
Een keer om de vijf jaar vraagt de gemeente advies aan een bouwkostencalculatiebureau over de bouwkosten per archetype woning. Deze bouwkosten worden elk kwartaal geïndexeerd. De CBS-statistiek van de WOZ-waarde per m2 gebruiksvloeroppervlakte van de gemeenten is op grond van BAG, waarbij het CBS voor de gebruiksvloeroppervlakte naar dezelfde NEN-norm verwijst als de Wet onroerende zaken. https://www.hypotheker.nl/actueel/huizenprijzen-den-haag/ https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/80334ned - 185,9/86,2
onwaarschijnlijk omdat de grondwaarde op basis van de WOZ-waarde harder stijgt dan op basis van de waarde van woningen. Hierbij speelt een grote rol dat de kwaliteit van de WOZ-waardes in de loop van de jaren sterk is verbeterd. Ecorys c.s. menen dat er geen sprake kan zijn van een negatieve grondwaarde. Dit kan nader worden onderzocht door de volgende aspecten van de erfpachtsituatie te onderzoeken van enkele specifieke woningen waarvoor de grond opnieuw moet worden uitgegeven: • wat was de grondwaarde bij de initiële uitgifte; • wat was de verkoopprijs bij de initiële uitgifte • wat is de WOZ-waarde per 01-01-2025; • wat is de stijging van de WOZ-waarde vanaf datum initiële uitgifte tot 01-01-2025? Door de verkooprijs te verminderen met de grondwaarde verkrijgen we de stichtingskosten (bouwkosten, bijkomende kosten etc.). Door de stijging van de verkoopprijs te indexeren tot 01-01-2025 kan de grondwaarde per 01-01-2025 worden berekend. Ecorys c.s. verwachten niet dat deze grondwaarde voor deze woningen negatief gaat worden. Het bovenstaande nader onderzoek zal ook dit inzichtelijk maken. 8. Consequentie voor de balanswaarde van de erfpachtgronden in de gemeentelijke jaarrekening De bij het hierboven voorgestelde nadere onderzoek kan de gevonden grondwaarde vergeleken worden met de huidige grondwaarde op de balans van het Grondbedrijf.
De balanswaarde van de erfpachtwoningen op de gemeentelijke jaarrekening gaat naar verwachting van Ecorys c.s. achteruit als de standaard grondquote van 10% wordt uitgevoerd. Het effect op de balanswaarde wordt minder als de grondquotes hoger worden dan (gemiddeld) 10%. Dit roept de vraag op tegen welke waarde de erfpachtgronden zijn gewaardeerd in de jaarrekening van het erfpachtbedrijf. Als de ze boekwaarde hoger ligt dat 10% van de WOZ-waarde van de betreffende woningen zou de Raad kunnen overwegen om de grondquotes zo vast te stellen dat de balanswaarde (en de prognose daarvan voor de ontwikkeling in de komende jaren) in tact blijft. Daarbij kan ook overwogen worden of het gunnen van een korting op de afkoopsom van erfpacht ertoe leidt dat de afkoopsom lager wordt dan de boekwaarde van de betreffende grond op de balans van de gemeente. 9. Conclusies Zowel Van Gool als De Lange pleiten voor het afscheid nemen van de huidige wijze van berekening van de grondwaarde bij herzieningen/heruitgifte, in het verlengde van het advies van Ecorys. Beide heren zien daarbij een toekomst waarbij gerekend wordt met een (standaard, onveranderlijke) grondquote van 10%. Ecorys pleit voor grondquotes per archetype woning en eventueel gedifferentieerd voor wijken van de stad (bv. naar stedelijkheid). Het is volgens Ecorys c.s.
onaannemelijk dat de grondwaarde negatief wordt als de WOZ-waarde wordt gebruikt in plaats van de marktwaarde. De balanswaarde van de woningen op de gemeentelijke jaarrekening gaat bij de switch van marktwaarde naar WOZ-waarde mogelijk als grondslag achteruit. Dat maakt het nodig om hogere grondquote(s) dan standaard 10% te overwegen.