RIS323410 Beantwoording van tech vragen erfpacht, gesteld in de cievergadering van 4 september 2025

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Co Engberts wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10946748 RIS323410 Contactpersoon

Wilbert Verweij Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Expertise, Beleid & Erfpacht Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

7 oktober 2025

wilbert.verweij@denhaag.nl

Onderwerp

Beantwoording van technische vragen over erfpacht, gesteld in de commissievergadering van 4 september 2025

Geachte voorzitter, Het raadsvoorstel inzake aanvullende maatregelen stelselwijziging erfpacht (RIS322984) heeft in de commissievergadering van 4 september 2025 geleid tot een aantal (technische) vragen en verzoeken om extra informatie. In voornoemde vergadering is besloten de behandeling van het raadsvoorstel voorlopig uit te stellen, de resterende technische vragen schriftelijk te beantwoorden, en de raad binnen 3 maanden van verdere informatie te voorzien. Met deze brief geeft het college uitvoering aan de toegezegde schriftelijke beantwoording van de nog resterende technische vragen. Dat gebeurt met spoed, want het proces om te komen tot een stelselwijziging erfpacht wordt gekenmerkt door een hoge mate van urgentie. Verder voortdurende onduidelijkheid zorgt voor veel onrust bij de erfpachters, met name vanwege de onzekerheid over planning en uitvoering van de noodzakelijke heruitgiften. Het uitblijven van besluitvorming trekt inmiddels een wissel op de gemeentelijke organisatie, gepaard gaande met een aanzienlijk verhoogde werkdruk ook voor de medewerkers.

Beantwoording vragen Vraag: Hoe zit het met de grondslag van verschillende grondwaarden bij eenzelfde WOZ-waarde van huizen? Antwoord: In de wereld van vastgoed draait alles om locatie, locatie, locatie. Deze bekende uitdrukking wordt vaak herhaald, maar niet zonder reden. De locatie van een woning gaat verder dan alleen de nabijheid van voorzieningen; het omvat een breed scala aan factoren die de waarde ervan kunnen beïnvloeden. De hoogte van de waarde van de grond is daarom afhankelijk van de locatie. Locatie is een belangrijke bepalende factor die invloed heeft op de grondquote. Kort gezegd: in dure wijken zit een groter deel van de woningprijs in de “locatie”— en die waarde wordt aan de grond toegerekend, niet aan het gebouw.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10946748

Taxaties voor een bepaald type woning zullen in een wijk met relatief hoge woningprijzen (per m2 gebruiksoppervlak) grondquotes opleveren die hoger liggen dan in een relatief goedkope wijk. Dit komt omdat de marktwaarde (grond + opstal) in duurdere wijken hoger ligt, terwijl de stichtingskosten van een bepaald type woning niet noemenswaardig verschillen per wijk. Het is daardoor logisch dat de hogere waarde als gevolg van de locatie ten goede komt aan de grondwaarde. Dit betekent dat er tussen wijken verschillen kunnen bestaan in de hoogte van de grondquote voor een bepaald type woning. Voorbeeld Stel dat een portiekwoning van 80 m2 (type A) momenteel het bedrag van € 220.000,- kost om te bouwen. En dat een dergelijke portiekwoning in wijk X een (gemiddelde) WOZ-waarde van € 300.000,- heeft. Als voor de waarde van het vastgoed de WOZ-waarde in plaats van de marktwaarde gebruikt wordt in de berekeningen, dan is de grond bij dit type in dit voorbeeld € 80.000,- waard: het verschil tussen de totale vastgoedwaarde en de waarde van de opstal. Het grondaandeel of grondquote van type A in wijk X is dan € 80.000,- gedeeld door € 300.000,-, oftewel 26,67%. Stel er daarnaast een duurdere wijk Y bestaat waar een woning van type A een WOZ-waarde heeft van € 320.000,-. In deze buurt heeft een kleinere portiekwoning van 75 m2 (type B) al een WOZ-waarde van € 300.000,-.

De woningprijzen alsook de WOZ-waarden (grond + opstal) liggen hier namelijk hoger dan in wijk X. Dit kleinere type woning, van 75 m2, kost echter minder om te bouwen. Als dit verschil in stichtingskosten € 10.000,- bedraagt, dan is de grond van dit type B € 90.000,- waard: het verschil tussen de totale vastgoedwaarde en de waarde van de opstal. Het grondaandeel of grondquote van type B in wijk Y is dan € 90.000,- gedeeld door € 300.000,-, oftewel 30%. Waarde type A (gebied X) en B (gebied Y).

Type A (80 m2)

Type B (75 m2)

WOZ-waarde (grond + opstal) Af: Stichtingskosten opstal (waarde opstal) Residu: Waarde grond (residuele grondwaarde)

€ 300.000,€ 220.000,€ 80.000,-

€ 300.000,€ 210.000,€ 90.000,-

Waarde type A (gebied X en Y).

Type A (80 m2)

Type A (80 m2)

WOZ-waarde (grond + opstal) Af: Stichtingskosten opstal (waarde opstal) Residu: Waarde grond (residuele grondwaarde)

€ 300.000,€ 220.000,€ 80.000,-

€ 320.000,€ 220.000,€ 100.000,-

Deze voorbeelden zijn bedoeld om aan te geven dat er door locatieverschillen verschillende grondwaarden bij dezelfde WOZ-waarde (van bijvoorbeeld 3 ton) mogelijk zijn. Vraag: Welke waarderingsmethode komt het dichtst in de buurt van de transactieprijzen? Antwoord: De waarde van bebouwde grond is niet los te koppelen van de waarde van de woning die erop staat. Het systeem van erfpacht dwingt niettemin tot een splitsing, die een taxateur alleen kan maken door een aantal aannames te doen. Zijn schatting kan hij vervolgens voor een object maken of voor een groep van objecten, waarbij overigens geldt dat een schatting nooit uitsluitend uit een rekensom bestaat. Een veelgebruikte taxatiemethode is om eerst de marktwaarde van een woning inclusief grond te schatten, om die waarde vervolgens te splitsen in een deel opstalwaarde en een deel grondwaarde. De grondquote is na deze splitsing het gronddeel, uitgedrukt als percentage, van de totale marktwaarde.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10946748

Iedere woning en iedere plek in de stad is anders, dus in principe heeft iedere woning een eigen unieke grondquote. Bij individuele taxaties kan die grondquote bepaald worden door rekening te houden met alle specifieke factoren. Ook de vergelijking met de transactieprijzen is dan per taxatie te maken. Daarbij worden de bekende transactieprijzen gecorrigeerd voor verschillen tussen de referenties en het te taxeren object. In de praktijk is deze methode wel arbeidsintensief en afhankelijk van de handmatige invoer van een grote hoeveelheid gegevens (die zelden exact en allemaal actueel zijn). Soms ontbreekt het aan geschikte referentieobjecten. Bovendien is een groot aantal aannames vereist. Sommige van deze invoervariabelen kunnen goed worden geschat met een redelijke mate van objectiviteit en zekerheid, maar bij andere variabelen staat de taxateur voor grote uitdagingen. Als de gemeente in plaats van individuele taxaties kiest voor een modelmatige benadering, zal ze kunnen werken met een vereenvoudigde schatting van grondquotes voor vergelijkbare woningen in vergelijkbare buurten. Dit kan op basis van een beperkt aantal karakteristieken die samen een goede schatting geven van de grondwaarde.

Het gaat om objectief vast te stellen factoren die evident invloed hebben op de waarde van de woning en/of grond, zoals de m2 gebruiksoppervlak van de woning, kavelgrootte, de locatie van de woning en het type gebouw. De vastgestelde grondquotes kunnen vervolgens worden gebruikt om de grondwaarde te berekenen via vermenigvuldiging met de WOZ-waarde (als betrouwbare benadering van de marktwaarde van de grond plus opstallen). Dit maakt de uitkomsten zeer voorspelbaar, omdat de WOZ-waarde reeds bekend is voor alle woningen in de stad. Ten opzichte van individuele taxaties kunnen de uitkomsten wat verder af staan van de transactieprijzen, omdat het een vereenvoudigde methode is en de te gebruiken (historische) WOZ-waarde, de peildatum ligt twee jaar voor het jaar van uitgifte, zal afwijken van de actuele marktwaarde. Daarom is het belangrijk bij een modelmatige benadering om rekening te houden met: 1.

Rechtvaardigheid & gelijke behandeling. Modellen maken systematische én toevallige fouten (per woningtype/buurt/oppervlakteband). Als zonder bandbreedte één puntwaarde wordt opgelegd, kunnen groepen structureel te hoog of te laag uitkomen → risico op ongelijke behandeling.

2.

Juridische verdedigbaarheid. Juridisch juist handelen vraagt om zorgvuldige voorbereiding en evenredigheid. Het expliciet wegen van modelonzekerheid laat zien dat de gemeente de grenzen van het instrument kent en redelijke keuzes maakt (bijv. conservatieve toerekening bij brede marges).

3.

Voorkomen van bezwaren en herstelkosten. Transparant tonen van “puntwaarde ± marge” verkleint het gevoel van arbitraire uitkomsten en biedt ruimte voor maatwerkcontrole bij zogeheten outliers (uitschieters), wat bezwaar/beroep tegen de hoogte en herstelbesluiten kan beperken.

4.

Financiële risico’s (canon). De onzekerheid in WOZ én in de grondquote kunnen bij kleine procentuele modelfouten tot grote verschillen in de grondwaarde en dus de canon leiden.

Als de gemeente in plaats van individuele taxaties kiest voor een vaste (forfaitaire) grondquote, van bijvoorbeeld 10%, dan houden de grondwaarderingen geen rekening met verschillen tussen objecten en locaties. Bij de beantwoording van de eerste vraag (hierboven) is uiteengezet dat de hoogte van de waarde van de grond afhankelijk is van de locatie. Locatie is een belangrijke bepalende factor die invloed heeft op de grondquote.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10946748

Bij de keuze voor een vaste grondquote kan daar geen rekening mee worden gehouden. Met andere woorden, een vaste grondquote zorgt voor een nivellering tussen goedkopere en duurdere wijken. Een vast grondquote voldoet daarmee niet aan de principes van zorgvuldigheid, rechtmatigheid, draagvlak, risicobeheersing en kwaliteit van besluitvorming. Vraag: Kunt u nagaan hoe de notariskosten voor bewoners te verduidelijken zijn? Antwoord: Op de erfpacht website en in individuele communicatie met de erfpachters zal duidelijk worden aangegeven wanneer en voor welke notariskosten de erfpachter opdraait. Dat zijn de eenmalige notariskosten bij een overgang naar nieuwe algemene bepalingen. De erfpachters zullen bovendien gewezen worden op de mogelijkheid collectief naar de notaris te gaan. Per individueel geval zal bovendien de afweging tussen de notariskosten en de besparingen als gevolg van een overgang op de nieuwe algemene bepalingen op aanvraag worden toegelicht. Vraag: Kunt u meer informatie delen over de adviescommissie? Antwoord: De adviescommissie maakt onderdeel uit van het participatietraject. In dit traject zullen belanghebbenden bij het erfpachtbeleid worden geraadpleegd over hun mening. Daarbij zal gebruik worden gemaakt van de deskundigheid van de bij de raad bekende heren Van Gool en De Lange. De heer De Lange neemt plaats in de adviescommissie.

In dit proces zal ook de heer Van Gool worden betrokken. Met hem is de gemeente in gesprek over de wijze waarop zijn expertise het best gericht is in te zetten. Als belanghebbenden bij het erfpachtbeleid worden verder aangemerkt: • De woningeigenaren wiens woning op door de gemeente Den Haag in tijdelijke- (AV 1923), voortdurende- (1977) of eeuwigdurende erfpachtrecht is gevestigd. • De namens deze erfpachters optredende belangenorganisaties (Stichting Erfpacht Belangen Den Haag, Vereniging Eigen Huis. • Professionele partijen: makelaars (NVM), notariaat en hypotheekverstrekkers. In de motie ‘De raad bepaalt’ (RIS320702) heeft de raad vastgelegd dat op basis van de onderzoeksrapporten wordt besloten welke richting verder wordt uitgewerkt in een formeel raadsvoorstel. Participatie maakt deel uit van dit vervolgtraject van uitwerking. Vanwege het bijzondere karakter van het erfpachtbeleid, dat de basis vormt voor privaatrechtelijke overeenkomsten, is participatie in dit traject niet geschikt voor coproductie of gezamenlijke besluitvorming. Participatie is daarom ingericht voor raadpleging en advies. In het bij het raadsvoorstel ‘Aanvullende maatregelen stelselwijziging erfpacht’ (RIS322984) gevoegde plan van aanpak staan de uitgangspunten voor dit participatieproces beschreven.

Daarbij is in overleg met het programma Haags Samenspel zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de Inspraak- en Participatieverordening Den Haag 2024. De adviescommissie wordt derhalve actief betrokken en krijgen de gelegenheid geboden om problemen aan te dragen en oplossingen voor te stellen bij het uitwerken van de nieuwe systematiek. De uitkomsten van het participatietraject worden vervolgens betrokken bij het formuleren van het raadsvoorstel waarin de nieuwe systematiek is uitgewerkt. De adviescommissie wordt geleid door een onafhankelijke procesbegeleider. De verslaglegging over de resultaten van de adviescommissie worden aan de gemeenteraad beschikbaar gesteld. Vraag: Waarom niet eerst participatie en dan keuze methode? Antwoord: In de motie ‘De raad bepaalt’ (RIS320702) is vastgelegd dat de onderzoeksrapportages van de onderzoeksbureaus door het college onverwijld aan de raad beschikbaar worden gesteld en de raad vooraf moet bepalen welke systematiek uitgewerkt moet worden tot een raadsvoorstel.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10946748

In de met raadscommissie besproken opdrachtformulering is geen rekening gehouden met een participatieproces. En de wens van de raadscommissie Ruimte om deze rapportages nog voor het zomerreces te willen ontvangen, bood ook geen ruimte voor participatie. Vraag: Wat is de stand van zaken m.b.t. de achterstanden in het erfpachtbeheer (o.a. complex De Primeur)? Antwoord: De brief aan de erfpachters in wooncomplex De primeur is in de maand september 2025 de deur uitgegaan. De strekking van de brief is dat de gemeente alle erfpachters de mogelijkheid biedt om het erfpachtrecht, dat nu onder de voorwaarden van de Algemene Bepalingen 1986 valt, met een canonpercentage van 4,0%, om te zetten naar de nieuwe Algemene Bepalingen 2024 met het lagere percentage. Bij omzetting daalt het canonpercentage naar 1,9%, en eventueel te veel betaalde canon wordt terugbetaald. Om hiervan gebruik te kunnen maken, dient door de erfpachter vóór 1 januari 2026 de meegestuurde aanvraag ondertekend te worden teruggestuurd. Na ontvangst van de getekende aanvraag zullen het besluit en de zogeheten obligatoire overeenkomst worden opgesteld. Het oppakken van de reguliere (achterstand)omzettingen is een doorlopend proces, dat naar verwachting eind 2026 zal zijn afgerond. De omvang en snelheid van deze werkzaamheden is sterk afhankelijk van de keuze(n) die gemaakt worden door de gemeenteraad.

Bij keuze voor de WOZmethodiek kan het proces versneld worden. Vraag: Wat is de stand van zaken m.b.t. de hertaxaties (vanaf zomer 2021), de projectmatige heruitgifte en eventuele tijdelijke overeenkomsten? Antwoord: Het college geeft op het punt van de hertaxaties en heruitgiften onverminderd uitvoering aan het geamendeerde raadsvoorstel Erfpacht stelselwijziging van 28 november 2024 (RIS317822). De relevante tekst in het van toepassing zijnde amendement is als volgt: “In te stemmen dat na vaststelling van de nieuwe taxatiesystematiek door de raad, direct te starten [sic] met het tegen het licht houden van alle erfpacht(her)uitgiftes vanaf de zomer van 2021 en indien sprake is van significante afwijkingen deze te herzien.” Het amendement geeft aan dat hertaxaties pas aan de orde zijn als er een nieuwe taxatiesystematiek door de raad is vastgesteld. Dat is gezien de wens van de raad om over te gaan op een andere systematiek ook niet onlogisch. Hertaxaties hebben derhalve nog niet plaats kunnen vinden. Hetzelfde geldt voor de projectmatige heruitgiften. Voor de projectmatige heruitgiften zijn taxaties noodzakelijk: zonder waardering van de grond kan niet worden uitgegeven. Zolang onduidelijk is hoe de gemeente de grondslag voor heruitgifte wil laten taxeren, is het naar onze mening onverstandig om toch taxatie-opdrachten ten behoeve van projectmatige heruitgifte uit te zetten.

De projectmatige heruitgiften staan vooralsnog on hold. Het uitblijven van hertaxaties en projectmatige heruitgiften betekent overigens niet dat er tijdelijke overeenkomsten (dienen te) worden aangegaan. Na expiratie (verloop) van het erfpachtrecht loopt het oude contract voorlopig door. Niettemin kunnen steeds meer erfpachters in problemen komen, omdat hun woning op het oude contract niet meer financierbaar en verkoopbaar is. Vraag: Kunt u de reactie van onderzoeksbureau Ecorys delen? Antwoord. In de vergadering is verzocht om de reactie van Ecorys op de werkbespreking van 16 juli 2025 te delen met de raad. De betreffende reactie vindt u als bijlage 1 bij deze brief.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10946748

Ten slotte In aanvulling op deze brief zal het college, zoals toegezegd, de commissie nog nader informeren op de volgende onderwerpen: 1. De juridische uitvoerbaarheid voor wat betreft het gebruik van WOZ-gegevens. 2. De mogelijkheden van gebruik van een database met referentietransacties. 3. Financiële consequenties en betaalbaarheid van de drie verschillende methoden, voor zowel de erfpachter als de gemeente. Deze informatie volgt voor 5 december 2025 aanstaande. Bij de commissie zullen we verder nog terugkomen op de keuze waar in Den Haag (de overgang naar) volledig eigendom is toegestaan, gebaseerd op de in het verleden vastgestelde groene en gele wijken. Ten slotte wijst het college op het belang van besluitvorming die duidelijkheid brengt over de mogelijke veranderingen aan de taxatiesystematiek binnen het Haagse erfpachtstelsel. Het college is van mening dat zowel de erfpachters als de gemeente gebaat zijn bij herstart van projectmatige taxaties in het kader van de heruitgifte van erfpachtgrond. Het doel is onveranderd: taxaties die uitvoerbaar, transparant, navolgbaar en rechtsgelijk zijn. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Co Engberts

6/6