RIS322984 Bijlage 2 Schokbestendige canonpercentage Den Haag Geredigeerd

Vijfjaarsmiddeling zorgt voor een normalisatie van het canonpercentage door de rentestanden te middelen over vijf jaar en blijft door de relatief korte periode van middeling toch dicht bij de markt. Voordeel van een vijfjaarsmiddeling is dat deze geen lange staart heeft. Het nadeel van een vijfjaarsmiddeling – het snel zichtbaar worden van uitschieters in de rentestanden – kan opgevangen worden door een CAP toe te passen. Een CAP maximaliseert het maximale canonbedrag dat een 111321/R1/1.0 Pagina 24 van 28

erfpachter na herziening moet betalen ten opzichte van het vorige canonbedrag. De CAP dient als een soort vangnet voor erfpachters als de rente substantieel stijgt. In navolgende figuur is te zien hoe een CAP van 25 of 50% grote schokken in de rentestand opvangen als deze door middeling over vijf jaar niet voldoende genormaliseerd worden.

€ 2.000

Theoretische toekomstige canonbetaling bij vijfjaarsmiddeling canonpercentage en CAP 25%

10,0%

8,0%

€ 1.500

6,0% € 1.000 4,0% € 500

2,0%

€-

0,0% 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Canon (as links) Rentestand (as rechts)

Canon bij CAP (as links) Canonpercentage na middeling 5 jaar (as rechts)

Figuur 8: Canonbetaling bij vijfjaarsmiddeling canonpercentage en CAP25%

€ 2.000

Theoretische toekomstige canonbetaling bij vijfjaarsmiddeling canonpercentage en CAP 50%

10,0%

8,0%

€ 1.500

6,0% € 1.000 4,0% € 500

2,0%

€-

0,0% 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Canon (as links) Rentestand (as rechts)

Canon bij CAP (as links) Canonpercentage na middeling 5 jaar (as rechts)

Figuur 9: Canonbetaling bij vijfjaarsmiddeling canonpercentage en CAP 50%

111321/R1/1.0 Pagina 25 van 28

5. Heruitgifte: Middeling met ingroei Bij de heruitgifte van aflopende contracten met AV1923 en AB1977 is de problematiek anders dan bij de vijfjaarlijkse herziening. Bij de heruitgifte geldt dat de vergelijking wordt gemaakt met contracten van 50 tot 100 jaar geleden. Vooral voor de AV1923 heeft dit vergaande consequenties, omdat hier zowel de grondslag (de grondwaarde), als het canonpercentage wordt herzien. Dit betekent dat zowel een de aanpassing van de grondwaarde als het canonpercentage invloed hebben op het canonbedrag dat particulieren betalen. Voor AB1977 wordt alleen het canonpercentage aangepast en niet de grondprijs. Dit betekent dat bij deze contracten alleen het canonpercentage invloed heeft op het canonbedrag. Dit onderzoek richt zich op de canonpercentages en niet op de grondprijzen. Het is voor een erfpachter echter niet zozeer relevant hoe de canon precies wordt opgebouwd. De erfpachter kijkt naar welke periodieke canon betaald moet worden. Voor de aflopende AV1923 contracten wordt het schokeffect met name veroorzaakt door de herziening van de grondwaarde, omdat de grondwaarde ten tijde van het aangaan van deze contracten substantieel lager ligt dan de huidige grondwaarde. Daarom leidt een interventie op het canonpercentage alléén, naar verwachting niet tot de gewenste demping van de schok op het canonbedrag. Voor de AB1977 wordt de grondwaarde niet herzien.

Bij deze contracten zal de schok minder groot zijn en zal in gevallen het canonbedrag zelfs afnemen, omdat de rente, en daarmee het canonpercentage, op dit moment nog steeds in historisch perspectief relatief laag is. Dit kan in de toekomst echter op een gegeven moment ook anders uitvallen.

5.1. Middeling dempt schokken en sluit aan bij methode voor de toekomstige herzieningen Bij heruitgifte bij het aflopen van contracten met AV1923 en AB1977 adviseren wij om de reeds toegepaste middeling van het canonpercentage ook toe te passen. Hierbij kan mogelijk de aanpassing naar een vijf jaarstermijn voor de middeling worden toegepast (zie paragraaf 4.1). Een belangrijke reden is dat deze methode aansluit op de vijfjaarlijkse herziening waar de erfpachter in de toekomst mee te maken gaan krijgen. Uiteindelijk moeten de contracten immers allemaal onder hetzelfde regime gaan vallen. Middeling van het canonpercentage dempt daarnaast de grote uitschieters in de rentes die als basis worden gebruikt. Met de middeling worden daarnaast verschillen tussen erfpachters waarvan de contracten na elkaar worden herzien gedempt. Zo zagen we dat bij de renteontwikkeling in 2022 welke leidde tot een grote schok in het canonpercentage en grote verschillen tussen de jaargangen van heruitgifte. Middeling van het canonpercentage dempt dat effect grotendeels.

5.2. Ingroeimodel op de canon voorkomt een eenmalige schok De middeling dempt het effect niet als er sprake is van een groot verschil tussen het percentage bij het aangaan van het erfpachtcontract en de hoogte van het actuele percentage. Immers de heruitgifte vindt over het algemeen plaats over een veel grotere periode dan tien jaar. Voor de erfpachters gaat het bij een heruitgifte vooral om het totale canonbedrag dat ze moeten gaan betalen, dus de combinatie van de grondwaarde en het canonpercentage. Zelfs met de depreciaties die worden toegepast blijft er een grote schok in het canonbedrag op het moment van heruitgifte. Het is volgens ons logisch voor het canonbedrag een ingroeimodel te overwegen, al dan niet met terugbetaling op termijn of bij verkoop. Deze optie is reeds omschreven in de rapportage van Rebel in ‘Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag, Oplossingen voor een schokbestendig Haags erfpachtsysteem’, d.d. 22 december 2023. De termijn voor dit ingroeimodel kan onzes inziens ook groter zijn dan de termijn die wordt gehanteerd voor de herziening, mits er in de berekening rekening wordt gehouden met een herijking van het eindpunt na de vijfjaarlijkse herziening. De 111321/R1/1.0 Pagina 26 van 28

erfpachter kan dan bijvoorbeeld in tien jaar tijd volledig in het nieuwe herzieningssysteem zitten. Dit zal één-opéén leiden tot een schokbestendigere canonbetaling voor erfpachters. Dit valt echter buiten de scope van dit onderzoek.

5.3. Een bandbreedte, maximum of het vastzetten van het canonpercentage ligt niet voor de hand Een bandbreedte, maximum of het vastzetten van het canonpercentage voor de heruitgifte van erfpachtcontracten ligt, net zoals bij herzieningen, niet voor de hand. Dit zou alleen de schokbestendigheid voor alle erfpachters oplossen als het vaste percentage (of de bovenkant van de bandbreedte) nabij het historisch dieptepunt ligt. Daarnaast zou dit percentage dan ook bij de vijfjaarlijkse herziening moeten worden toegepast. Door middeling van het canonpercentage over een periode van vijf danwel tien jaar is het canonpercentage al te normaliseren. Daarnaast kan er mogelijk selectief voordeel ontstaan en heeft een bandbreedte effect op de discontovoet. Bij het vastzetten van het canonpercentage mist het canonpercentage volledig de marktwerking en creëert dit mogelijk precedentwerking op andere erfpachtcontracten.

111321/R1/1.0 Pagina 27 van 28

Bijlage 1: historische canonpercentage sinds 1977 Jaar Canonpercentage Na middeling

1977 9,0%

1978 8,5%

1979 8,5%

1980 1981 1982 1983 9,0% 10,0% 11,0% 10,0%

1984 8,5%

1985 8,5%

1986 8,0% 9,1%

1987 7,0% 8,9%

1988 7,0% 8,8%

1989 7,0% 8,6%

Jaar Canonpercentage Na middeling

1990 8,0% 8,5%

1991 9,0% 8,4%

1991 9,0% 8,4%

1992 9,4% 8,2%

1993 8,1% 8,1%

1994 6,5% 7,9%

1995 8,0% 7,8%

1996 6,6% 7,7%

1997 5,9% 7,6%

1998 5,8% 7,4%

1999 4,8% 7,2%

2000 5,2% 6,9%

2001 6,1% 6,6%

Jaar Canonpercentage Na middeling

2002 5,0% 6,2%

2003 4,8% 5,9%

2004 4,6% 5,7%

2005 4,1% 5,3%

2006 3,8% 5,0%

2007 4,3% 4,9%

2008 4,8% 4,8%

2009 5,2% 4,8%

2010 4,8% 4,8%

2011 4,2% 4,6%

2012 3,8% 4,4%

2013 3,3% 4,3%

2014 3,1% 4,1%

Jaar Canonpercentage Na middeling

2015 2,3% 4,0%

2016 1,8% 3,8%

2017 1,6% 3,5%

2018 1,5% 3,2%

2019 1,6% 2,8%

2020 1,1% 2,4%

2021 0,9% 2,1%

2022 0,9% 1,8%

2023 4,0% 1,9%

2024 4,2% 2,0%

2025 3,3% 2,1%

111321/R1/1.0 Pagina 28 van 28