RIS322984 Aanvullende maatregelen stelselwijziging erfpacht

Datum

Ons Kenmerk

15 juli 2025

DSO/10913432 RIS322984

Voorstel van het college over aanvullende maatregelen stelselwijziging erfpacht 1.

Inleiding

In de afgelopen twee jaar zijn Haagse erfpachters geconfronteerd met forse stijgingen van de erfpachtcanon bij heruitgifte van hun erfpachtrechten en bij periodieke herzieningen van het canonpercentage. De formule [Grondwaarde * canonpercentage] bepaalt bij heruitgifte de hoogte van de nieuwe canon. Na heruitgifte van eeuwigdurende erfpachtrechten wordt de canon alleen nog aangepast via de vijfjaarlijkse herziening van het canonpercentage. Na een lange periode van extreem lage rentestanden is de rente sinds 2023 sterk gestegen, bovenop gestegen woningprijzen, wat leidde tot abrupte kostenstijgingen. Vooral in de wijk Bezuidenhout leidde die verhoging tot onrust. De gemeenteraad nam meerdere moties aan, waaronder het oproepen tot herziening van het erfpachtstelsel en het uitvoeren van hertaxaties in Bezuidenhout. Naar aanleiding hiervan en om dergelijke schokken in de toekomst te verzachten, heeft het college eind 2023 extern onderzoek laten uitvoeren (Rebel, Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag d.d. 22 december 2023.) Dat onderzoek definieerde een “schokbestendig erfpachtsysteem” als een systeem dat erfpachters beschermt tegen onverwacht hoge kostenstijgingen en hen meer zekerheid op de lange termijn biedt. Dit principe – voorspelbaarheid en bescherming voor erfpachters – is sindsdien leidend geweest in de verdere uitwerking van het erfpachtbeleid.

In 2024 zijn belangrijke stappen gezet richting zo’n schokbestendig stelsel. Een hertaxatie van de grondwaarden in Bezuidenhout (Commissie Van Gool, 15 september 2024) bevestigde dat de toenmalige taxatiemethode veel ruimte liet voor subjectieve inschattingen, wat de geloofwaardigheid aantastte. In vervolg daarop is een wetenschappelijk onderzoek gestart naar objectievere methoden van grondwaardebepaling bij de heruitgifte voor woonbestemmingen. Naar aanleiding van het in 2023 uitgevoerde onderzoek naar oplossingen voor een schokbestendig Haags erfpachtsysteem heeft de gemeenteraad op 28 november 2024 (RIS317822) besloten het jaarlijkse canonpercentage voortaan te baseren op het gemiddelde renteniveau van de afgelopen tien jaar. Dit dempt renteschokken en was de eerste stap. Tegelijkertijd werd aanvullend onderzoek uitgezet naar een verbeterde systematiek voor het vaststellen van het canonpercentage om nog beter grote schokken bij heruitgifte in de toekomst te voorkomen. Beide onderzoeken – één naar grondwaardebepaling (Ecorys) en één naar een schokbestendig canonpercentage (Fakton) – zijn inmiddels afgerond en via de commissiebrief van 1 juli 2025 (RIS 322661) aan de raad beschikbaar gesteld. De achtergrond van beide onderzoeken is te vinden in de commissiebrief van 14 januari 2025, waarmee uw raad eerder is geïnformeerd over de stand van zaken (RIS321116, bijgevoegd).

Conform de commissiebrief d.d. 25 mei 2025 (RIS322176) is op basis van de onderzoeken een plan van aanpak opgesteld, dat samen met de onderzoeksrapportages aan de raad wordt voorgelegd. De wijze waarop erfpachters worden betrokken, maakt deel uit van het plan van aanpak.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10913432

De gemeenteraad heeft duidelijk uitgesproken zelf de regie te willen voeren over de richting van deze stelselwijziging. Met de unaniem aangenomen motie “De raad bepaalt” (RIS 320702) van 28 november 2024 heeft de raad tot uitdrukking gebracht zélf te willen bepalen welke nieuwe taxatiesystematiek uitgewerkt zal worden tot een raadsvoorstel en is het college verzocht om het lopende brede onderzoek naar taxatiesystematieken, zodra het is afgerond, onverwijld naar de raad te sturen, en de raad te laten vaststellen welke systematiek uitgewerkt moet worden tot een raadsvoorstel. De nu voorliggende onderzoeksrapportages vormen de afsluiting van een twee jaar durend traject van analyse, beleidsontwikkeling en nu besluitvorming. Het plan van aanpak beschrijft op welke wijze daar uitvoering aan kan worden gegeven. 2. Resultaten onderzoeksrapportages Om de schokbestendigheid, voorspelbaarheid en transparantie van het erfpachtsysteem verder te vergroten worden in de onderzoeksrapportages de volgende conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan: Onderzoeksrapportage ‘Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen in Den Haag’ (Ecorys, d.d. 5 juni 2025) De huidige werkwijze — individuele residuele taxaties per woning — levert volgens de onderzoekers grillige en moeilijk uitlegbare grondwaarden op, wat tot onzekerheid en wantrouwen bij erfpachters leidt.

In de onderzoeksrapportage worden drie methoden met elkaar vergeleken, namelijk: 1. de residuele grondwaardebepaling, waarbij de grondwaarde wordt gezien als het verschil (het residu) dat ontstaat als de woningwaarde wordt verminderd met alle kosten die nodig zijn om een gebouw te realiseren (stichtingskosten); 2. de comparatieve methode, waarbij wordt de waarde van een object in beginsel wordt afgeleid uit een aantal vergelijkbare recent verhandelde objecten, waarvan een transactieprijs bekend is; 3. de WOZ/grondquote, die gebaseerd is op de combinatie van de WOZ-waarde van de woning en vaste grondquotes per type woning (archetype). In de onderzoeksrapportage wordt geadviseerd over te stappen op een gestandaardiseerde berekening gebaseerd op de openbaar via WOZ waardeloket ontsloten WOZ-waarde in combinatie met vaste grondquotes per woningtype (archetype), periodiek vastgesteld door een onafhankelijke taxatiepool.

Deze methode is volgens de onderzoekers het beste omdat deze: • objectief & transparant is: WOZ-waarden zijn controleerbaar en bezwaarbaar; één helder grondquote-schema vervangt honderden losse taxaties; • voorspelbaar & gelijk behandelend is: vergelijkbare woningen krijgen identieke grondquotes; erfpachters weten vooraf waar ze aan toe zijn; • efficiënt & kostenarm is: grote delen van het proces kunnen worden geautomatiseerd; minder inzet van externe taxateurs nodig; • bewezen praktijk: het systeem werkt al jaren in andere gemeenten (o.a. Amsterdam) en voldoet aan alle door de gemeente gestelde randvoorwaarden, te weten langdurige inzetbaarheid methode, doelmatigheid en uitvoerbaarheid. Toepassing van deze methode maakt volgens de onderzoekers een snellere afhandeling van de ca. 13.000 nog om te zetten rechten mogelijk tegen lagere uitvoeringslasten en meer rechtszekerheid voor erfpachters. Dit versterkt het draagvlak voor het Haagse erfpachtbeleid.

2/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10913432

Verder wordt geadviseerd om flankerende maatregelen te ontwikkelen. Genoemd worden het ontwikkelen en verspreiden van een financiële & juridische “bijsluiter” en het verzorgen van gerichte cursussen voor makelaars, taxateurs en hypotheekverstrekkers om erfpachters tijdig te informeren Onderzoeksrapportage ‘Schokbestendig canonpercentage erfpacht Den Haag’ (Fakton, d.d. 3 juni 2025) In de onderzoeksrapportage zijn de volgende methoden onderzocht: • middeling van het canonpercentage; • een bandbreedte voor het canonpercentage; • het maximeren van het canonpercentage • het vastzetten van het canonpercentage; • de manier van berekenen van het canonpercentage; • het uitsmeren van de stijging bij vijfjaarlijkse herziening via een ingroei; • het maximeren van de stijging bij vijfjaarlijkse herziening via een CAP, die de stijging van de hoogte van de canon bij herziening van het canonpercentage beperkt t.o.v. de canon in het voorgaande jaar. Conclusies uit het onderzoek Elke methode kent voor- en nadelen, afhankelijk van vier criteria: schokbestendigheid, marktconformiteit, complexiteit en financieel risico. • Middeling dempt renteschokken, maar tienjaarsmiddeling reageert traag op renteveranderingen. Dat kan leiden tot onverwachte lastenstijgingen voor erfpachters of lagere inkomsten voor de gemeente.

• Een bandbreedte voorkomt extreme uitschieters, maar kan structureel afwijken van de marktrente en grote financiële gevolgen hebben. Zo leidt bijvoorbeeld een gemiddelde rente van 4% met een maximum van 2% tot een verwachte inkomstenderving van circa €185 miljoen (netto contante waarde over 25 jaar). • Vastzetten of maximeren van het percentage beperkt de risico’s voor erfpachters, maar kan bij grote marktschommelingen nadelig uitpakken voor de gemeente. De onderzoekers achten de huidige systematiek, die werkt met het middelen van het canonpercentage een goede basis. De tienjaarsmiddeling vangt renteschokken wel op, maar blijft te lang achter bij de actuele rente (“lange staart”) en kan daardoor óf tot onverklaarbare lastenstijgingen voor erfpachters leiden óf structurele inkomstendaling voor de gemeente. Voorkeursoptie De onderzoekers achten de huidige systematiek (tienjaarsmiddeling) een redelijke basis, maar vinden deze te traag reagerend. Daarom adviseren zij een nieuw model: • Bij herziening van het canonpercentage: een gemiddelde rente over de afgelopen vijf jaar, met een CAP van 25-50%, die de stijging van de canon bij herziening van het canonpercentage beperkt tot maximaal 25-50% van het voorgaande bedrag. • Bij heruitgifte: dezelfde vijfjaarsmiddeling, gecombineerd met een ingroeimodel dat de nieuwe canon in enkele jaren opbouwt.

Voor- en nadelen van dit model volgens de onderzoekers; • Schokdempend en voorspelbaar: de vijfjaarsmiddeling volgt de marktrente sneller dan de tienjaarsvariant en nog steeds kunnen percentages sterk verschillen per jaar. De CAP beperkt extreme stijgingen; bij een CAP van 50% stijgt de canon nooit meer dan 50% ten opzichte van het oude bedrag.

3/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10913432

•

•

Marktconform en rechtvaardig: kortere middeling voorkomt structurele afwijkingen van de marktrente. CAP en ingroei zorgen voor gelijke behandeling van erfpachters in verschillende jaargangen. Beheersbaar financieel risico: de CAP leidt tot tijdelijke lagere opbrengsten voor de gemeente bij stijgende rente. Bij een tijdelijke stijging van de rente van 4% die structureel daalt naar 3%, bedraagt de opbrengstenderving circa € 18 miljoen bij een CAP van 50%, oplopend tot € 29 miljoen bij een CAP van 25%.

Implementatie en overgang De nieuwe methode wordt bij invoering beschikbaar gesteld voor de 15.000 woningeigenaren met ca. 18.000 erfpachtrechten voor woningen, bergingen en garages, die vrijwillig willen overstappen. Overstap zal alleen plaatsvinden als dit voor hen financieel gunstiger is dan de huidige regeling. De lage rente van vóór 2023 werkt nog door in de huidige tienjaarsmiddeling. Daarom is het advies van de onderzoekers om de nieuwe methode pas in te voeren wanneer de renteontwikkeling daar aanleiding toe biedt. Ook voor de ca. 8.700 woningeigenaren van ca. 13.000 erfpachten voor woningen, bergingen en garages is toepassen van de tienjaarsmiddeling bij heruitgifte in de komende jaren voorlopig voordeliger. Het door de onderzoekers voorgestelde ingroeimodel, al dan niet in combinatie met terugbetaling op termijn of bij verkoop kent raakvlakken met de door de gemeenteraad op 28 november 2024 (RIS317822) besloten vrijwillige regeling. Die regeling biedt aan erfpachters met een bruto gezinsjaarinkomen van maximaal anderhalf jaar modaal de mogelijkheid voor uitgestelde betaling van de canon. Bij toepassing van een ingroeiregeling is het wenselijk te onderzoeken in hoeverre aansluiting gezocht kan worden bij door de gemeenteraad op 28 november besloten regeling voor uitgestelde betaling (RIS317822) 3.

Plan van aanpak aanvullende maatregelen stelselwijziging erfpacht Op basis van de onderzoeken is een plan van aanpak opgesteld dat aan de gemeenteraad inzicht biedt in de wijze waarop de in de onderzoeksrapportages opgenomen adviezen uitgewerkt kunnen worden. Het plan van aanpak sluit aan bij de commissiebrief d.d. 25 mei 2025 (RIS322176). Het plan van aanpak omvat drie met elkaar samenhangende sporen. 1. De wijze waarop de in de hierboven genoemde onderzoeksrapportages opgenomen voorkeursopties, rekening houdende met de uitkomsten van een te organiseren participatie- en communicatieproces, worden uitgewerkt naar o.a. gewijzigde Algemene Bepalingen en Algemene Aanvullende Regelingen, de uitgewerkte WOZ/grondquote methodiek en noodzakelijke regelingen. 2. Hoe die aanbevelingen praktisch kunnen worden ingevoerd zonder de lopende bedrijfsvoering te ontregelen. Daarvoor is het noodzakelijk om vooraf te toetsen op welke wijze de geadviseerde voorstellen juridisch, financieel en organisatorisch uitvoerbaar zijn. Bij de juridische beoordeling zal ook het toestaan van het gebruik van WOZ-gegevens nadrukkelijk aan de orde komen. Daarnaast moet middels een uitvoeringstoets worden onderzocht welke consequenties de aanbevelingen concreet hebben op de werkzaamheden binnen de sector Belastingzaken als gevolg van het mogelijk ontstaan van meer bezwaarschriften.

Daarom worden scenario-analyses naar de effecten voor erfpachters en de gemeente, een nieuwe IT-inrichting en tijdelijke overbruggingsmaatregelen (zoals heruitgifte met terugwerkende kracht) meegenomen. Zo wordt stilstand in de dienstverlening en onzekerheid bij erfpachters voorkomen.

4/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10913432

3.

Het verbindt de in de onderzoeksrapportages voorgestelde advies- en voorkeursopties expliciet met eerder door de raad (RIS317822) genomen besluiten, namelijk a. een vrijwillige regeling voor uitgestelde betaling van de canon te hanteren voor erfpachters met een bruto gezinsjaarinkomen tot € 60.000, - (het huidige anderhalf keer modaal); b. alle overige erfpachters waarvoor de (oude) AB 1986 nog gelden, de mogelijkheid te bieden om de nieuwe AB 2024 in plaats daarvan te accepteren na gereedkoming daarvan; c. erfpachters die in 2023 of 2024 een canonherziening reeds hebben gehad, of met wie heruitgifte van gronden in eeuwigdurende erfpacht is overeengekomen, financieel te compenseren voor het verschil met het op de huidige wijze vastgestelde canonpercentage, tot aan de eerstvolgende 5- jaarlijkse herziening van hun canonpercentage.

Het tijdpad in het plan van aanpak is zo opgezet dat de bestaande werkzaamheden, voortvloeiende uit lopende erfpachtrechten, parallel lopen aan de verdere uitwerking van het nieuwe systeem; de facturatie via het vernieuwde erfpacht-ICT-systeem start uiterlijk in de tweede helft van 2026. Daarmee wordt verzekerd dat eerdere besluiten van de raad worden nagekomen terwijl tegelijk een vernieuwd en eenvoudiger erfpachtbeleid wordt voorbereid. Volgens het plan van aanpak is besluitvorming door de gemeenteraad op zijn vroegst mogelijk in februari 2026. Het is goed denkbaar dat dit proces doorloopt tot ná de verkiezingen. In dat geval heeft dit grote gevolgen voor zowel de erfpachters als de uitvoering van het erfpachtbeheer. De conclusies uit het onderzoeksrapport over de huidige taxatiemethode maken duidelijk dat projectmatige heruitgifte van aflopende tijdelijke erfpachtrechten moet worden uitgesteld tot de raad een besluit heeft genomen over een nieuwe taxatiemethode. Dit uitstel heeft naar verwachting van het college vervelende consequenties voor de erfpachters.

Het resulteert in onzekerheid en risico’s voor erfpachters omdat: • de verkoopbaarheid van hun woning sterk verminderd, zo niet onmogelijk wordt dan wel een sterk prijsdrukkend effect heeft; • financiële instellingen zich zeer terughoudend opstellen of niet bereid zijn om langer de financiering voor hypotheken te continueren. Intussen zullen de achterstanden in het erfpachtbeheer verder oplopen en ontstaat er – doordat de gemeente al enige tijd heruitgiftes aanhoudt - een stuwmeer aan heruitgiftes. Door de onzekerheid zullen erfpachters geen aanbiedingen op basis van projectmatige heruitgifte van de gemeente ontvangen, ook niet op einddatum. Daardoor wordt het erfpachtrecht automatisch verlengd (het loopt wettelijk door). De erfpachters zullen vaker contact zoeken met de gemeente, wat de druk op de uitvoeringsorganisatie fors vergroot. Omdat bij verlengde erfpacht de bestaande canonverplichtingen blijven gelden, zullen de opbrengsten uit erfpacht voorlopig lager uitvallen dan verwacht. De door de raad aangenomen motie ‘De raad bepaalt’ (RIS 320702) vereist een zorgvuldig participatieen besluitvormingsproces. Versnelling van de uitvoering van het plan van aanpak is niet haalbaar. Daarom wordt voorgesteld dat de raad op basis van de onderzoeksrapportage “Waardebepaling heuitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen in Den Haag’ nu reeds haar voorkeur uitspreekt.

5/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10913432

4. Kansen en aandachtspunten De gemeente wil een erfpachtsysteem dat erfpachters beschermt tegen onverwacht hoge kostenstijgingen en hen meer zekerheid biedt op de lange termijn maar ook duidelijkheid op de korte termijn. De onderzoeksrapportage ‘Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen in Den Haag’ geeft een duidelijke voorkeur aan voor een waarderingssystematiek op basis van de WOZ/grondquote. Voordat tot invoering kan worden overgegaan, is nadere uitwerking nodig. Daarbij geldt nadrukkelijk dat het college deze uitwerking uitsluitend binnen de hieronder vastgestelde kaders uitvoert. Als blijkt dat uitvoering (deels) buiten bestaande juridische of financiële randvoorwaarden valt, wordt dat ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. Om zo snel mogelijk duidelijkheid te krijgen en de projectmatige heruitgifte van erfpachtrechten voor woningbouw te kunnen hervatten wordt op basis van het plan van aanpak de volgende werkwijze voorgesteld: 1.

De in de onderzoeksrapportage ‘Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen in Den Haag’ voorgestane voorkeursoptie WOZ/grondquote als systematiek van waardebepaling van de grondwaarde voor woningbouw zodanig uit te werken, dat: a. de gebruikte archetypes, grondquotes en het depreciatiepercentage expliciet benoemt en onderbouwt; b. de juridische houdbaarheid binnen de geldende wet- en regelgeving aantoont; c. eventuele afwijkingen van de huidige juridisch of financiële kaders worden betrokken in het raadsvoorstel dat uiterlijk januari 2026 aan de gemeenteraad wordt aangeboden.

2.

Gezien de in de onderzoeksrapportage ‘Schokbestendig canonpercentage erfpacht Den Haag’ getrokken conclusie, dat de thans geldende tienjaarsmiddeling van de rente voor het bepalen van het canonpercentage de komende tijd voordeliger is, uit te werken wanneer en onder welke condities invoering van de vijfjaarsmiddeling met CAP wenselijk is.

3.

Met behulp van scenario’s, inzichtelijk te maken wat de onder de hiervoor genoemde punten 1 en 2 betekenen voor de verschillende type woningen en huishoudens en op basis daarvan te beoordelen in hoeverre een uitbreiding van de bestaande vrijwillige regeling voor uitgestelde betaling van de canon voor erfpachters (RS317822) wenselijk is.

De gemeenteraad via de commissie Ruimte tussentijds worden geïnformeerd over de voortgang van het proces en de resultaten van de participatie. 5. Financiële consequenties Op dit moment is nog niet duidelijk wat de financiële effecten van de systeemwijziging zijn. Dit maakt onderdeel uit van de nadere uitwerking die de komende periode, bij een conform besluit, plaats zal vinden en maakt onderdeel uit van het raadsbesluit wat naderhand wordt voorgelegd. In de begroting is nog maar beperkt rekening gehouden met de opbrengsten vanuit de heruitgiftes, waardoor de kans dat er op de langere termijn een nadelig effect op de begroting ontstaat als gevolg van deze systeemwijziging klein is. Het handhaven van het 10-jaars gemiddelde voor het canonpercentage heeft geen financiële effecten, omdat dit in lijn is met het canonpercentage waar in de begroting rekening mee is gehouden.

6/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10913432

6. Samenvattend Op 28 november 2024 (RIS317822) heeft de gemeenteraad ingestemd met twee maatregelen die de schokbestendigheid van het erfpachtstelsel vergroten, namelijk de tienjaarsmiddeling van de rente bij het bepalen van het canonpercentage en de invoering van een vrijwillige regeling voor uitgestelde betaling van de canon voor erfpachters met een bruto gezinsjaarinkomen tot € 60.000,- (het huidige anderhalf keer modaal). De onderzoeksrapportages bieden inzicht in: • welke methode bij heruitgifte leidt tot een goed voorspelbaar systeem van grondwaardebepaling; • welke methoden via de vaststelling van het canonpercentage bewerkstelligen dat grote schokken bij heruitgifte van erfpacht in de toekomst kunnen worden voorkomen; • de meest geschikte methode(n) om het risico op grote schokken bij heruitgifte te verminderen, passend binnen het erfpachtstelsel van de gemeente Den Haag.

Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 15 juli 2025, besluit: met overneming van de door het college in het hiervoor vermelde voorstel aangegeven overwegingen, welke geacht worden deel uit te maken van dit besluit: I.

in te stemmen met de eerder ter kennis gebrachte rapportage Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen in Den Haag’ (Ecorys, d.d. 5 juni 2025);

II.

de voorkeur uit te spreken voor het toepassen van de in de onderzoeksrapportage ‘Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen in Den Haag’ geadviseerde WOZ/grondquote;

III.

kennis te nemen en in te stemmen met het Plan van Aanpak “Aanvullende maatregelen stelselwijziging Erfpacht” (bijlage 1);

IV.

het college te verzoeken om op basis van het Plan van Aanpak: a. de WOZ/grondquote systematiek uit te werken naar te gebruiken archetypes, grondquotes en het depreciatiepercentage te onderbouwen; b. uit te werken wanneer en onder welke condities invoering van de vijfjaarsmiddeling met CAP wenselijk is; c. met behulp van scenario’s, inzichtelijk te maken wat de onder a. en b. genoemde uitwerkingen betekenen voor de verschillende type woningen en huishoudens en op basis daarvan te beoordelen in hoeverre een uitbreiding van de bestaande vrijwillige regeling voor uitgestelde betaling van de canon voor erfpachters (RS317822) wenselijk is, en dit alles uit te werken in een separaat raadsvoorstel;

7/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10913432

V.

in te stemmen met het tijdelijk opschorten van projectmatige heruitgiftes van aflopende tijdelijke erfpachtrechten totdat de gemeenteraad over dictum II en IV een definitief besluit heeft genomen.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier,

De voorzitter,

8/8