RIS322733 Bijlage 1 Nota Woningvoorraad def
Tekst van het document
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
Inhoud 1.
Inleiding
3
2.
Kansen en randvoorwaarden
7
3.
Kamerbewoning
11
4.
Hospitaverhuur
19
5.
Toeristische verhuur van woonruimte
23
6.
Woningonttrekking
26
7.
Woningvorming (bouwkundig splitsen)
29
8.
Kadastraal splitsen
34
9.
Samenvoegen van woningen
37
10. Opkoopbescherming van bestaande woningen
39
11. Impact en uitvoering
42
12. Financiële consequenties
47
Bijlage Overzicht externe participatie
51
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
2
1. Inleiding
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
3
Er is een groot tekort aan woningen in Den Haag.
de behoefte van mensen niet altijd bij de huizen die er
1. Evaluatie
Iedereen kent wel iemand die op zoek is naar woon-
staan. Daarnaast is het vanuit de bestaande woningvoor-
Er heeft een evaluatie van het huidige beleid plaats-
ruimte. Van een betaalbare koop- of huurwoning voor
raad makkelijker om betaalbare woningen te realiseren.
gevonden. De analyse is uitgevoerd met behulp van
als je nog bij je ouders op zolder woont tot een passend
De verbouwde woningen zijn immers kleiner of worden
data aangeleverd door de gemeente; CBS microdata
gelijkvloers appartement als je steeds minder makkelijk
gedeeld. Hierdoor worden zij automatisch goedkoper.
over kamerbewoning en gegevens van het kadaster
de trap op komt. De afgelopen jaren werd het steeds
Ook worden woningen bij verbouw vaak verduurzaamd.
over transacties op de koopwoningmarkt. Daarnaast
lastiger om een passende woning te vinden. En de vraag
Daarnaast zijn er sociale voordelen. Als ouderen binnen
zijn interviews afgenomen met relevante afdelingen
naar woningen neemt naar verwachting de komende
hun eigen wijk door kunnen stromen blijven zij in het
(Vergunningen en Toezicht, Haagse Pandbrigade, etc.)
jaren alleen maar verder toe.
eigen netwerk. Buren kunnen elkaar blijven helpen en
en lokale partijen op de woningmarkt. We nemen de
samen een oogje in het zeil houden. Ook kan het zorgen
resultaten uit de evaluatie mee bij het vormen van het
Om de woningnood tegen te gaan heeft de gemeente
voor meer draagvlak voor voorzieningen, zeker in wijken
nieuwe beleid.
in de recent vastgestelde Woonvisie Den Haag 2040
waar het aantal inwoners door vergrijzing terugloopt.
2. Onderbouwing en uitwerking
(RIS14509184) opgenomen om per jaar 4.000 woningen toe te voegen. Hiervoor heeft de gemeente in de
Daar staat tegenover dat meer woningen op hetzelfde
Aan de hand van de kaders uit de Woonvisie Den Haag
drie grote verdichtingsgebieden (Binckhorst, Central
oppervlak een grote druk legt op de huidige bewoners,
2040 hebben we de belangrijkste uitgangspunten voor
Innovation District en Zuidwest) een ambitieus nieuw-
de voorzieningen, de omgeving en de leefbaarheid.
de nota opgesteld. Deze hebben we intern met verschil-
bouwprogramma. Ook zoekt de gemeente naar manieren
Verruiming moet dan ook verantwoord gebeuren.
lende afdelingen besproken aan de hand van pressure
om in de bestaande wijken te verdichten, bijvoorbeeld via
We zoeken naar een gebalanceerde aanpak waarmee we
cooker sessies. Daarnaast hebben we met marktpartijen
optoppen. De vraag naar woningen groeit echter zo sterk
én ruimte maken voor het groeiend aantal Hagenaars
(bouwers en ontwikkelaars) gesproken over kansrijke
en zo snel dat deze niet alléén kan worden opgevangen
én zorgen dat iedereen prettig met en naast elkaar kan
woningen die zij zouden splitsen of omzetten naar
met nieuwbouw. De Woonvisie Den Haag 2040 geeft dan
wonen. Met deze nota leggen we de regels voor het
kamerbewoning mocht er versoepeling plaatsvinden.
ook aan dat de gemeente meer ruimte wil zoeken in de
gebruik van de Haagse woningvoorraad opnieuw vast.
Op basis van deze verschillende sessies hebben we
bestaande stad. Dit kan onder andere door de woning-
Zo zorgen we dat onze voorraad past bij wat nodig is in
scenario’s uitgewerkt om de impact te toetsen.
voorraad beter te benutten. Met name via het vaker
deze tijd.
toestaan van bouwkundig splitsen, kamerbewoning en hospitaverhuur.
Proces
3. Toetsing, verrijking en consultatie Met behulp van de scenario’s is een eerste versie van de
De nota is opgesteld aan de hand van een zorgvuldig
nota opgesteld. Deze is zowel intern als extern besproken
Een efficiënter gebruik van de bestaande woningvoor-
proces. Er is verschillende keren gesproken met zowel
met bijvoorbeeld corporaties, maar ook met bewoners en
raad zorgt niet alleen voor meer woningen. Het kan ook
marktpartijen, bewoners en woningzoekenden als de
woningzoekenden tijdens een stadsgesprek. Daarnaast
leiden tot een kwalitatief betere voorraad. Veel woningen
uitvoerende afdelingen binnen de gemeente. Een over-
is er een werkbespreking geweest met raadsleden van de
zijn gebouwd in perioden waarin grote huishoudens en
zicht van alle betrokken partijen en gevoerde gesprekken
commissie Ruimte.
(dus) grote huizen gangbaar waren1. Nu huishoudens in
staat in de bijlage. Het proces bestond uit de volgende
samenstelling veranderen en steeds kleiner worden, past
vier stappen:
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
4
4. Afronding en vaststelling
De Nota Woningvoorraad bevat geen regels over de
dit niet in deze Nota Woningvoorraad maar werkt dit uit
Met alle input uit stappen 1 t/m 3 is deze nota vervol-
verdeling van woonruimten. Net zoals dat het niet gaat
in een aparte aanpak.
gens opgesteld.
over het toewijzen van woonruimten in de bestaande woningvoorraad. Deze nota gaat dus niet over de huis-
De gemeente voert momenteel naar aanleiding
vestingsvergunning of andere maatregelen die op de
van de Nachtvisie (RIS319421) een onderzoek uit
Met het vaststellen van de Woonvisie Den Haag 2040:
verdeling toezien. Alle maatregelen die voortvloeien uit
naar mogelijkheden om wonen en uitgaan in de
Wonen in een stad in Balans (RIS14509184) is het
de Nota Woningvoorraad Den Haag 2025 zijn verwerkt in
uitgaanskernen beter met elkaar te combineren.
algemene woonbeleid op de Haagse woningmarkt
de Huisvestingsverordening (Formeel: Tweede wijziging
De resultaten hiervan worden in juli 2025
vastgesteld. Deze Nota Woningvoorraad Den Haag 2025
Huisvestingsverordening Den Haag 2023). De voorlig-
verwacht. De raad zal over deze resultaten geïn-
is een nadere uitwerking van de visie en heeft betrekking
gende nota bestaat uit acht hoofdstukken. In elk hoofd-
formeerd worden.
op de bestaande woningvoorraad. Het betreft een actu-
stuk wordt de rol en functie van het beleid beschreven,
alisatie van de Nota voorraadbeleid 2021 (RIS11257367)
geplaatst in de maatschappelijke context van Den Haag,
en vervangt deze vastgestelde nota.
met een toelichting op de beleidskeuzes.
Waarom een nieuwe Nota Woning voorraad?
Zoals omschreven in de Woonvisie Den Haag 2040 is
In de hierop volgende hoofdstukken gaan we eerst in
Om de bestaande wijken te ontzien van de toenemende
de druk op de Haagse woningmarkt de afgelopen jaren
op de kansen en dilemma’s van het beter benutten
druk op de woningmarkt, besloot de gemeente in 2019
nog verder toegenomen. Om de druk op de nieuwbouw
van de woningvoorraad (hoofdstuk 2). Hoofdstuk drie
om het bouwkundig splitsen in de stad te beperken.
te verlichten en de opgaven beter te spreiden over de
gaat inhoudelijk in op omzettingsvergunningen voor
En om bij de laatste herziening in 2021 de algehele
stad wil de gemeente de huidige woningvoorraad beter
kamerbewoning. Het vierde hoofdstuk gaat over hospita
woningvoorraad strakker te reguleren. Het beleid gaf
benutten. Het beleid voor woningvorming (bouwkundig
verhuur, een vorm van kamerbewoning waarvoor onder
te weinig grip op ongewenste groei binnen bestaande
splitsen) en omzettingen (kamerbewoning) is met de
voorwaarden geen vergunning nodig is. Het vijfde hoofd-
wijken. Dit speelde met name in kwetsbare wijken
vorige nota (RIS11257367) en bijbehorende wijziging
stuk ziet toe op toeristische verhuur en de verschillende
die niet op verdere groei waren gebouwd. Als gevolg
van de Huisvestingsverordening flink aangescherpt. In de
vormen waarin deze kunnen plaatsvinden. In het zesde
daarvan kon er in een substantieel deel van de wijken van
voorliggende nota zal inhoudelijk worden ingegaan op
hoofdstuk gaan we in op woningonttrekking en hoe dit
Den Haag niet bouwkundig gesplitst worden en konden
de noodzaak tot het nemen van specifieke maatregelen
zich verhoudt tot de verschillende vormen van toeris-
woningen niet worden omgezet naar kamerbewoning.
gericht op de bestaande Haagse woningvoorraad op
tische verhuur. Woningvorming (bouwkundig splitsen)
het gebied van kamerbewoning, toeristische verhuur,
wordt in het zevende hoofdstuk nader toegelicht. Daarna
Als we kijken naar figuur 1 zien we dat het aanscherpen
bouwkundig splitsen, woningonttrekking, het opkopen
worden kadastraal splitsen en samenvoegen in hoofd-
van het beleid effect heeft gehad. Tussen 2017 en 2022
van betaalbare koopwoningen ten behoeve van verhuur
stuk acht en negen kort behandeld. In hoofdstuk tien
werden er gemiddeld 1.300 woningen per jaar aan de
(opkoopbescherming) en andere onderwerpen. Aan de
wordt ingegaan op de opkoopbescherming. Hoofdstuk
voorraad toegevoegd vanuit de bestaande voorraad.
voorliggende nota liggen verschillende onderzoeken
elf ziet toe op de handhaving en monitoring van al deze
ten grondslag met betrekking tot de druk op de
onderwerpen. Tot slot worden in hoofdstuk twaalf de
woningmarkt, de leefbaarheid in de wijken en evaluaties
financiële consequenties toegelicht. Om meer ruimte
van bestaande maatregelen zoals op het gebied van
te creëren in de bestaande woningvoorraad, zet de
kamerbewoning.
gemeente ook in op optoppen. De gemeente beschrijft
Leeswijzer
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
5
In 2023 waren dit er 545. Deze terugloop komt deels
Sinds 2021 is er veel veranderd. Het aantal bewoners van
onttrekking, kadastraal splitsen, samenvoegen van
door het aanscherpen van beleid, maar ook door een
de stad blijft groeien met ongeveer 5.000 mensen per
woningen en de opkoopbescherming. De uiteindelijke
terugloop in het aantal transformaties. Zo werd het
jaar2. Maar als we kijken naar opleveringen dan zien we
wijzigingen in beleid worden doorgevoerd in de
bijvoorbeeld moeilijker om kantoren te transformeren
dat de bouwproductie van de afgelopen jaren nog te laag
Huisvestingsverordening of andere beleidsregels.
naar woningen. Het aantal verleende vergunningen voor
ligt om in de groeiende vraag te voorzien.
woningvorming (bouwkundig splitsen) en omzettingen (kamerbewoning) daalde nog harder. Dit ging van onge-
Alhoewel de gemeente hard werkt om de productie van
veer 220 per jaar (gecombineerd) in 2019 naar 7 in 2023
nieuwe woningen te versnellen, zit er nog onvoldoende
(gecombineerd).
capaciteit in de planvoorraad tot en met 2030 om dit naar de benodigde 4.000 nieuwe woningen per jaar te brengen (rekening houdende met planuitval en vertragingen). Den Haag zit tegen haar grenzen aan. Er zijn geen nieuwe uitleglocaties waar snel grote aantallen woningen per jaar kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast stuurt het Rijk steeds sterker op het toevoegen van woningen vanuit de bestaande bouw. In het licht van het bovenstaande is in de Woonvisie Den Haag 2040 besloten het woningvoorraadbeleid te onderzoeken en waar mogelijk te verruimen rondom woningvorming (bouwkundig splitsen), omzettingen (kamerbewoning) en hospitaverhuur. Dit heeft erin geresulteerd in dat we op korte termijn woonruimte kunnen realiseren en zorgt ervoor dat we de gestelde doelen uit de Woonvisie Den Haag 2040 ook daadwerkelijk kunnen behalen. Deze Nota Woningvoorraad beschrijft de regels voor de komende jaren van het woningvoorraadbeleid. Denk aan woningvorming (bouwkundig splitsen), omzettingen (kamerbewoning) en hospitaverhuur. Maar ook andere onderdelen van de Nota Woningvoorraad,
Figuur 1: Toegevoegde woningen vanuit de bestaande voorraad en verleende vergunningen bouwkundig splitsen en kamerbewoning per jaar
zoals regels rondom toeristische verhuur, woning-
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
6
2. Kansen en randvoorwaarden Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
7
Het beter benutten van de woningvoorraad biedt kansen voor Den Haag, maar roept ook dilemma’s op. Dit hoofdstuk beschrijft de kansen en formuleert randvoorwaarden voor het verruimen van het voorraadbeleid.
Kansen Het verruimen van het voorraadbeleid biedt veel voordelen/kansen bij het oplossen van verschillende opgaven.
Kans 1: Het toevoegen van zelfstandige en onzelfstandige woonruimten in de stad Het verruimen van het woningvoorraadbeleid biedt de kans om beter aan de vraag naar woningen te voldoen. Momenteel zijn er al grote woningtekorten. In de toekomst worden deze groter omdat de bevolking tot 2040 met zo’n 5.000 mensen per jaar groeit3. Naast behoefte aan zelfstandige woonruimten, is er ook behoefte aan onzelfstandige (studenten)woonruimten. Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad biedt kansen om meer mensen een plek te bieden.
Kans 2: Krimp in delen van de stad tegengaan. Den Haag groeit, maar niet overal. In de gebieden waar
Figuur 2: Ontwikkeling bevolkingsdruk per m2 2020-2024
veel woningen gebouwd zijn, zien we een toename van de bevolking. Maar dit gebeurde slechts in enkele
voorzieningen af. Het toestaan van woningvorming
veer 22% toe4. Het aantal 75+ers groeit nog harder (de
gebieden. In grote delen van Den Haag werden juist
(bouwkundig splitsen), omzetten (kamerbewoning)
zogenaamde dubbele vergrijzing). Tot 2040 is er behoefte
weinig woningen toegevoegd en zien we dat de bevol-
en hospitaverhuur op meer plekken in de stad kan helpen
aan ongeveer 20.000 woningen5 die geschikt zijn voor
kingsdruk per m de afgelopen vier jaar (2020-2024)
de groei gelijkmatiger over de stad te verdelen en het
ouderen. Ouderen willen vaak gelijkvloers wonen en het
afnam (groene vlakken) of ongeveer gelijk bleef (gele
daagvlak voor voorzieningen op pijl te houden.
liefst in de eigen buurt of omgeving. Dit vraagt een divers
2
vlakken). Met het doorzetten van de vergrijzing zal
aanbod in alle wijken. Via nieuwbouw is het moeilijk in
Kans 3: Doorstroom op gang krijgen binnen de wijk
alle wijken meer diversiteit aan te brengen. Er zijn onvol-
groeien. Dit zet het voorzieningenniveau in deze wijken onder druk. Er wonen immers minder mensen in het
Het aantal senioren in de stad groeit snel. Tot en
met name woningvorming (bouwkundig splitsen) vaker
gebied. Hierdoor neemt het draagvlak voor bepaalde
met 2030 neemt het aantal senioren (65+) met onge-
toe te staan creëert de gemeente meer ruimte voor
het aantal wijken met een afnemende bevolkingsdruk
doende plannen om de opgave per wijk in te vullen. Door
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
8
senioren om binnen de wijk een geschikte woning te vinden. Een bijkomend voordeel van het creëren van meer ruimte voor senioren is dat door verhuizing van senioren lange verhuistreinen op gang komen, waardoor niet alleen de senior geholpen is, maar ook 2-4 andere huishoudens die een stap kunnen maken. Onderzoek, dat is uitgevoerd als onderdeel van de Woonvisie Den Haag 2040, laat ook zien dat betaalbare woningen leiden tot veel verhuizingen binnen de stad, voornamelijk in het koopsegment. Bouwkundig splitsen is een ideale manier om betaalbare (koop)woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Ook dit zal naar waarschijnlijkheid leiden tot verhuistreintjes die meerdere huishoudens aan een geschikte(re) woning helpen. Bouwkundig splitsen en hospitaverhuur kan ook helpen bij het vergroten van bestaanszekerheid van mensen. De gemeente ziet dat sommige ouderen in Den Haag groot wonen, maar eigenlijk geen liquide middelen hebben om prettig te kunnen leven of zelfs financiële problemen hebben. Het verkleinen en/of verhuren van delen van de eigen woning, kan deze financiële ruimte creëren. Figuur 3: % woningen met een EFG-label
Kans 4: Verduurzamen van de woningvoorraad de meest geschikte plek. Vanuit de nieuwbouw zijn
(zie kaart). Ook zijn er nog veel woningen met loden
Kans 5: Huisvesting van aandachtsgroepen spreiden over de stad
leidingen, schimmel-problematiek of andere gebreken.
Er zijn verschillende mensen met een zorg of ondersteu-
van kosten en locatie. Kamerbewoning en in mindere
Door een woning te splitsen of kamerbewoning toe te
ningsvraag, die zoeken naar passende huisvesting. Denk
mate woningvorming (bouwkundig splitsen) kunnen
staan ontstaat een natuurlijk moment om verbeteringen
aan mensen met een verstandelijke beperking of mensen
hier oplossingen bieden. Door kamerbewoning op meer
in de woning uit te voeren. Dit kan de gemeente helpen
die uitstromen uit een intramurale instelling naar een
plekken toe te staan kunnen mensen vaker uitstromen
bij het realiseren van de doelen om 10.000 woningen
reguliere woning. Deze groepen komen vaak niet aan
uit een instelling. Mogelijk heeft dit als bijkomend effect
met een E, F of G label per jaar te verduurzamen.
bod op de woningmarkt. Voor veel van deze mensen is
dat wachtlijsten bij zorgorganisaties (bijvoorbeeld in de
een kleinere woning in een buurt nabij voorzieningen
GGZ) zullen afnemen. Ook kunnen aandachtsgroepen
In Den Haag staan veel woningen met een E, F of G label
deze woningen moeilijk te creëren vanuit het oogpunt
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
9
beter worden verspreid over de stad. Dit is door de raad
of omdat dat niet wenselijk is met het oog op duidelijke
als uitgangspunt opgenomen in het Doorbraakplan
regelgeving die de realisatie van nieuwe woningen niet
(RIS310115).
nodeloos vertraagt. We werken daarom binnen de kaders
Randvoorwaarden Het loslaten van restricties kan impact hebben.
van de Omgevingsvisie en de Woonvisie Den Haag 2040. Indien nodig benutten we ons instrumentarium waar we kunnen om te sturen op de gewenste kwaliteit.
Met name in de wijken waar regels worden versoepeld. aanvragen/vergunningen die behandeld moeten worden.
Randvoorwaarde 3: Leefbaarheid en de druk op voorzieningen
Om ervoor te zorgen dat een verruiming van beleid
Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad
effectief en gedragen is, zijn onderstaande randvoor-
kan alleen als het toevoegen van extra woonruimten niet
waarden belangrijk.
leidt tot een te hoge druk op voorzieningen, parkeren
Maar ook door een mogelijke groei van het aantal
evenals de leefbaarheid. Welke criteria hanteren we en
Randvoorwaarde 1: Kwantiteit
hoe komen we tot een goede afweging? Hierbij houden
Doel van het beter benutten van de woningvoorraad is
we rekening met het type woonruimte die we in de
om zo sneller woonruimte te kunnen realiseren. Onder
bestaande voorraad willen creëren. Bij kamerbewoning is
de huidige regels lukt dit niet. Als we de regels versoe-
de parkeerdruk minder belangrijk dan bij woningvorming
pelen moet de versoepeling van een dusdanige aard zijn
(bouwkundig splitsen). Mensen die op kamers wonen
dat dit op termijn leidt tot meer woonplekken. Zowel
hebben vaak geen auto. Deze afwegingen zijn van belang
door kamerbewoning, hospitaverhuur als door woning-
om de goede balans te vinden tussen de verschillende
vorming (bouwkundig splitsen). Dit betekent dat we de
belangen van de woningzoekenden en de huidige
voorwaarden moeten creëren die bouwers en eigenaren
bewoners.
in staat stellen deze woonruimte te creëren. Versoepeling in een wijk met woningen die niet goed bouwkundig te
Randvoorwaarde 4: Uitvoerbaarheid
splitsen zijn zal immers leiden tot een beperkt aantal
Elke regel moet geïnterpreteerd, uitgevoerd en gehand-
daadwerkelijk nieuwgevormde woningen.
haafd worden. Het feit dat we een regel theoretisch kunnen hanteren, betekent niet direct dat dit ook de
Randvoorwaarde 2: Kwaliteit
beste weg is voor de gemeente en onze inwoners.
Naast het toevoegen van voldoende woningen willen we
Het beleid moet eenvoudig en goed uitlegbaar zijn aan
ook dat nieuwe woningen (en kamers) in de bestaande
de bewoner, evenals uitvoerbaar en handhaafbaar voor
woningvoorraad een goede ruimtelijke inpassing hebben.
de gemeente. Hierbij gaan we gebiedsgericht te werk.
En dat zij betaalbaar en aantrekkelijk zijn voor huidige
Dit doen we in principe op wijkniveau. Zo ontstaat
en toekomstige bewoners. Hier heeft de gemeente niet
voldoende ruimte om gebiedsgericht te sturen.
altijd grip op. Dit kan komen omdat dat niet mogelijk is,
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
10
3. Kamerbewoning Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
11
Kamerbewoning betreft het omzetten van een zelf
Maatschappelijke context
onvergund (“illegaal”) nog altijd worden omgezet in
standige woning naar meerdere onzelfstandige woon-
De Nota voorraadbeleid uit 2021 beperkte de mogelijk-
kamers6. Dit heeft als nadeel dat er weinig zicht is op
ruimten (kamers), waarbij per kamer een huishouden
heden voor het verkrijgen van een omzettingsvergunning
de plaatsen waar nieuwe kamers gecreëerd worden.
komt te wonen, waardoor de gehele woning wordt
voor kamerbewoning sterk. Momenteel is het omzetten
Gezien de hoge druk op de woningvoorraad is in de
gebruikt door meerdere huishoudens. In Den Haag is
van een woning naar kamerbewoning enkel in de oranje
recent vastgestelde Woonvisie Den Haag 2040 besloten
hiervoor een omzettingsvergunning nodig. Een woning
aangegeven gebieden toegestaan (zie figuur 4). De totale
om te onderzoeken onder welke voorwaarden op meer
wordt onzelfstandig gebruikt op het moment dat één
omvang van de legale kamerbewoning groeide daardoor
plekken kamerbewoning toegestaan kan worden7.
of meerdere voorzieningen zoals toilet, badkamer en
nauwelijks. Dit betekent overigens niet dat geheel geen
Kamerbewoning voorziet in de behoefte van specifieke
keuken door de kamerbewoners gedeeld worden.
nieuwe kamers gecreëerd worden. We zien dat woningen
doelgroepen. Als één van de meest betaalbare vormen
Via omzetting naar kamerbewoning kan binnen de bestaande woonruimtevoorraad voorzien worden in de woonruimtebehoefte van kleine huishoudens met een laag inkomen. Om kamerbewoning in een woning mogelijk te maken, is zelden een ingrijpende verbouwing nodig waarvoor een omgevingsvergunning noodzakelijk is. Dit bekent dat een woning, die met een omzettingsvergunning in gebruik is voor kamerbewoning, in de toekomst ook relatief eenvoudig weer als een zelfstandige woning kan worden gebruikt.
Juridische context Het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige woonruimten (kamers) kan op basis van artikel 21 van de Huisvestingswet vergunningplichtig worden gesteld in de huisvestingsverordening. De gemeente Den Haag kent al jaren een dergelijke vergunningplicht. Aan de vergunning kunnen voorwaarden en voorschriften worden gesteld en overtreding van de vergunningplicht of de voorwaarden en voorschriften kan worden gesanctioneerd (gehandhaafd) met een last onder dwangsom en/of boete. Figuur 4: Wijken waarin kamerbewoning is toegestaan onder de Nota voorraadbeleid 2021
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
12
van huisvesting moet onzelfstandige woonruimte een
• Het aantal woningen met kamerbewoning van 3
van de belangrijke schakels vormen bij het huisvesten van
of meer mensen nam toe van 11.870 in 2021 naar
verschillende aandachtsgroepen. Denk aan mensen die
13.230 in 2023 (ook ongeveer 11%). Een deel van deze
betaalbare huisvesting nodig hebben omdat hun inkomen
woningen is waarschijnlijk onvergund omgezet.
Het gaat om de volgende 4 criteria: 1. Een omzettingsvergunning is verplicht voor kamerbewoning vanaf drie personen.
niet toereikend is. Dit kan bijvoorbeeld gaan om mensen
• Wijken met een gemiddeld lage WOZ-waarde zijn het
die geen (of pas na lang wachten) toegang hebben tot
meest gunstig voor kamerbewoning. Daar kunnen
gemeente meer grip op kamerbewoning in alle wijken
een sociale huurwoning of (internationale) studenten.
geschikte woningen voor kamerbewoning (grotere
van de stad. Met een vergunning kan capaciteitsbeleid
Maar ook over mensen die uitstromen uit bijvoorbeeld
woningen met meerdere slaapkamers) relatief goed-
gevoerd worden waardoor de omvang in bedwang
een GGZ-instelling of de jeugdzorg met verblijf voor
koop worden aangekocht en omgezet (dit wordt inmid-
kan worden gehouden. Daarnaast kunnen woningen
wie samenwonen met andere mensen een belangrijke
dels door de huidige opkoopbescherming wel beperkt).
waar vergunde kamerbewoning plaatsvindt, beter
stap is richting volledige zelfstandigheid. Vaak lopen
• Het percentage kamerbewoning is het hoogst in de
Door het verplichten van vergunningen heeft de
gecontroleerd worden. In vergunde kamerbewoning
juist de organisaties die deze mensen helpen aan tegen
wijken Groente- en Fruitmarkt, Transvaalkwartier,
komen minder overtredingen voor. Dit komt doordat de
de huidige regels. Het vaker verlenen van omzettings
Rustenburg Oostbroek, Laakkwartier en Spoorwijk.
gemeente de locatie kent en periodieke controles kan
vergunningen buiten de nu toegestane gebieden vraagt
Dit zijn ook de wijken met relatief lage WOZ-waarden.
uitvoeren. Dit komt de leefbaarheid ten goede. Bij het
• In wijken met veel kamerbewoning staat de leefbaar-
ontbreken van een vergunning, kan de gemeente ook
heid bovenmatig vaak onder druk (correlatie). Er is
handhavend optreden. Voor kamerbewoning door twee
geen bewijs dat dit direct wordt veroorzaakt door
personen wordt een vergunning niet verplicht gesteld,
kamerbewoning (causaliteit). Wel kan kamerbewoning
omdat de ervaren overlast over het algemeen niet voort-
op microniveau voor overlast zorgen. Met name in de
komt uit dit type kamerbewoning. Daarnaast is bij twee
aangrenzende panden.
mensen lastig vast te stellen of dit een stel is, of dat er
tegelijkertijd om het aanbrengen van balans.
Belangrijkste bevindingen uit de evaluatie van het huidige beleid In 2024 is een evaluatie uitgevoerd naar de effecten van de vorige nota op kamerbewoning. De belangrijkste conclusies waren: • Het aantal verleende omzettingsvergunningen is
• Ook hebben kamerbewoners vaak een laag of onbekend inkomen; 29% heeft inkomen in het eerste
sinds 2021 sterk gedaald vanwege strengere regel
kwintiel (laagste 20% van inkomens), 26% heeft een
geving, waardoor legale kamerbewoning nauwelijks is
onbekend inkomen.
toegenomen. • In ongeveer de helft van de wijken ligt het percentage kamerbewoning boven of nabij 5% (het huidig maximum percentage voor kamerbewoning per wijk). • Alhoewel het aantal verleende omzettingsvergun-
• Met de toenemende druk op de woningmarkt zal de vraag naar onzelfstandige woonruimte als meest betaalbare optie naar verwachting blijven toenemen.
Voorwaarden op wijkniveau
sprake is van kamerbewoning. Met deze regel zetten we het beleid van de vorige nota voort. 2. z waarin de score van de Leefbaarometer9 goed tot uitstekend is in de laatste twee metingen, worden omzettingsvergunningen verleend. In de Woonvisie Den Haag 2040 is opgenomen dat we bij het verruimen van het beleid de wijken waar de leefbaarheid onder druk staat willen ontzien. In de vorige nota
ningen laag is, betekent dit niet dat er geen nieuwe
De onderstaande criteria zijn opgesteld om te toetsen
lag het accent bij het toestaan van kamerbewoning daar-
kamers bij komen. Tussen 2022 en 2024 nam het
wanneer een omzettingsvergunning vereist is én of een
naast op het beschermen van de betaalbare koopvoor-
aantal kamerbewoners toe tot ongeveer 11%.
omzettingsvergunning binnen een wijk in Den Haag wel
raad. Om deze reden werden de wijken met een gemid-
Dit kwam deels door de instroom van Oekraïense
of niet kan worden verleend. Deze voorwaarden gaan in
delde WOZ-waarde onder de NHG-grens ontzien. Op dit
ontheemden die vaak in gastgezinnen wonen8.
zodra de nieuwe Huisvestingsverordening is vastgesteld.
moment wordt het opkopen van goedkope woningen
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
13
door beleggers voorkomen door de Opkoopbescherming. Deze maatregel houdt in dat woningen met een WOZ-waarde lager dan de NHG-grens (€450.000) niet mogen worden opgekocht om te verhuren. Het criterium rond de gemiddelde WOZ-waarde als voorwaarde voor het uitgeven van nieuwe omzettingsvergunningen laten we daarom varen. Daarentegen nemen we de algehele leefbaarheid van de wijk als uitgangspunt. Dit doen we aan de hand van de Leefbaarometer. Dit instrument van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geeft een indicatie van de leefbaarheid in een wijk met behulp van een groot aantal kenmerken. We kiezen specifiek voor de Leefbaarometer omdat deze al sinds 2002 voor heel Nederland wordt uitgevoerd. Het is daarom een stabiel meetinstrument met langjarige informatie over de algehele leefbaarheid van wijken en buurten die in heel Nederland wordt toegepast. Ook komt in de meting een aantal indicatoren samen die specifiek van belang zijn voor deze nota. Dit zijn:
Figuur 5: Leefbaarheid naar wijk gemeente Den Haag
Bron: Leefbaarometer 2022
• Kwaliteit van de woningvoorraad • Fysieke leefomgeving
niet dat in al deze wijken het omzetten van bestaande
Zo ontzien we de wijken waar de leefbaarheid onder druk
• (Druk) op Voorzieningen
woningen naar kamerbewoning zonder restricties/
staat, of waar deze onder druk dreigt te komen.
• Sociale samenhang (cohesie)
zonder enige voorwaarde mogelijk wordt. De wijken
• Overlast en onveiligheid
moeten ook aan de andere voorwaarden voldoen die in
3. In wijken waar het percentage van vergunde
dit hoofdstuk beschreven staan. Dit betekent wel dat
kamerbewoning, inclusief een inschatting van de
Bij het meewegen van leefbaarheid willen we de wijken
als bij de volgende meting10 de score onder de grens van
niet vergunde kamerbewoning door drie of meer
waar de leefbaarheidsproblematiek de afgelopen jaren
goed zakt (ruim voldoende of lager), de gemeente geen
personen, 10% of minder bedraagt, worden omzet-
verminderd is, ontzien. Daarom werken we alleen mee
omzettingsvergunningen meer zal afgeven in deze wijk.
tingsvergunningen verstrekt.
aan omzettingsvergunningen voor kamerbewoning
We bieden graag ruimte aan kamerbewoning waar de
in wijken die in de laatste twee (2) Leefbaarometer
leefbaarheid het toestaat. Maar we willen het echter
metingen goed tot uitstekend scoorden. Dit betekent
ook behoedzaam doen. Veel van deze wijken ontlenen
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
14
hun kracht juist aan een gevarieerde woningvoorraad
gebouwen erg geschikt zijn voor kamerbewoning waar-
Waar staan we kamerbewoning toe?
met een mix van bewoners. Door alleen omzettingsver-
door, ondanks dat de wijk onder de 10% blijft qua totale
Op basis van de bovenstaande criteria worden aanvragen
gunningen te verstrekken in wijken die 10% of minder
kamerbewoning, er toch op micro-niveau veel kamerbe-
voor omzettingsvergunningen naar kamerbewoning
kamerbewoning kennen, creëren we ruimte voor meer
woning plaatsvindt in één klein gebied. Deze clustering
behandeld in figuur 6 op pagina 16 en toegekend als zij
gebruik van de bestaande woningvoorraad daar waar
kan soms wel risico’s voor de leefbaarheid met zich
aan alle criteria voldoen. Hiermee sturen we op kwaliteit
het kan, maar beschermen we ook de wijken waar al
meebrengen. Het zogenaamde ‘pand’-quotum voorkomt
en handhaafbaarheid.
veel kamerbewoning is. Deze maatregel zorgt ervoor
dit en is een flankerende maatregel om de risico’s van de
dat kamerbewoning zich niet concentreert in bepaalde
leefbaarheid te mitigeren met het vrijgeven van extra
Let op: Figuur 6 geeft aan waar omzettingsvergunningen
gebieden van Den Haag, maar evenwichtig verspreid
vergunningsruimte. Dit hanteren we als volgt:
mogelijk zijn op basis van de situatie op 1 januari 2025
wordt. In de huidige Huisvestingsverordening van
a. Bij minimaal drie zelfstandige woonruimten per
na invoering van de nota. Op basis van de bovenstaande
Den Haag is 5% het maximum. Dit leidt er in de regel toe
verdieping geldt dat een maximum van 33,3% van het
criteria kan de ruimtelijke situatie wijzigen. Aan figuur 6
dat in wijken waar het wellicht wenselijk is, kamerbewo-
totaal aantal woningen per verdieping uit omgezette
kunnen geen rechten worden ontleend bij een mogelijke
woonruimte kan bestaan;
aanvraag voor een vergunning.
ning alsnog niet mogelijk is . Veel wijken zitten immers 11
al bijna op 5% of daarboven. De gemeente herijkt elk jaar
b. Bij minder dan drie zelfstandige woonruimten per
met CBS microdata hoeveel vergunningen nog kunnen
verdieping geldt dat een maximum van 33,3% van
Voorwaarden op woningniveau
worden uitgegeven totdat het normpercentage wordt
het totaal aantal woningen per pand uit omgezette
Los van een evaluatie op wijk- en buurtniveau wordt
woonruimten kan bestaan; en,
er ook gekeken naar de voorwaarden waaronder
bereikt. Zodra dit aantal vergunningen is bereikt, wordt er dat jaar geen nieuwe kamerbewoning in die wijk meer toegestaan.
c. Bij minder dan drie woningen per pand geldt dat
kamerbewoning is toegestaan. Omdat er bij kamer
er maximaal sprake kan zijn van één omgezette
bewoning sprake is van een verandering van gebruik
woonruimte.
(van zelfstandige woning naar meerdere onzelfstandige
4. Er worden omzettingsvergunningen verleend tot
d. In situaties waar onderdeel a, b of c geen toepassing
woonruimten), is er sprake van een nieuwe gebruiks
een maximum is bereikt van 33,3% van het aantal
vindt, omdat sprake is van een afwijkende indeling,
bestemming van de woning. Voor dit nieuwe gebruik is
woningen in een pand of in een rij aaneengesloten
ontsluitingssystematiek, interne indeling of platte-
de omzettingsvergunning verplicht. De omzettingsver-
eengezinswoningen. Indien er sprake is van een
grond, wordt door burgemeester en wethouders een
gunning staat het onzelfstandige gebruik in een zelfstan-
afwijkende indeling, dan wordt een individueel
individuele afweging gemaakt.
dige woning toe, mits er aan een aantal voorwaarden en
passende afweging gemaakt.
e. In een rij van aanééngesloten ééngezinswoningen
13
Een belangrijk uitgangspunt bij het verruimen van het
geldt een maximum van 33,3% van het totaal aantal
beleid is dat negatieve effecten op de leefbaarheid zo
aaneengesloten woningen in een rij.
veel mogelijk voorkomen worden. Een maximum per
normen wordt voldaan. De normen worden noodzakelijk geacht om de mogelijke negatieve effecten van kamerbewoning op de leefbaar-
pand voorkomt dat er in één gebouw of rij woningen een
De aanvraag wordt beoordeeld op het aantal vergunde
heid voor bewoners van de woning en de daarnaast
groot deel van deze woningen wordt omgezet. Hierbij
en actieve vergunningen in het gebied.
gelegen woningen te minimaliseren. De gemeente stelt
hanteren we de definitie van pand van het kadaster12.
bij de aanvraag van een omzettingsvergunning voor
Het kan namelijk zijn dat in een wijk specifieke
kamerbewoning de volgende eisen op woningniveau:
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
15
overlast te voorkomen. Bij kamerbewoning wordt vanaf negen (9) personen of meer geen vergunning afgegeven, behoudens uitzonderingen. Elke woning heeft immers eigen kenmerken en elk huishouden heeft zijn eigen leefstijl en ritme, wat verschilt van een situatie waarin één gezamenlijk huishouden duurzaam samenleeft. Dit verschil wordt vooral duidelijk bij grootschalige kamerbewoning. 3. Vanaf 5 personen zijn er extra regels voor geluidsisolatie. De geluidsoverdracht tussen de woonruimte en de omliggende woonruimten heeft een volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil niet kleiner dan 47 dB en een volgens NEN 5077 bepaalde gewogen contact-geluidniveau niet groter 59 dB, bij onzelfstandig gebruik van de woonruimte door vijf of meer personen. Om geluidsoverlast voor omliggende woningen te voorkomen, stellen we eisen op het gebied van geluid voor panden die worden gebruikt voor kamerbewoning vanaf 5 bewoners. Zoals hierboven beschreven is er bij kamerbewoning sprake van meer huishoudens die vaak Figuur 6: Gebieden waar na invoering van de nota kamerbewoning wordt toegestaan, aangegeven in oranje (op basis van de
meer geluid veroorzaken dan één huishouden. Dit is
huidige situatie)
een bestaande regel in de Huisvestingsverordening Den Haag 2023.
1. Na omzetting van de zelfstandige woonruimte hebben de onzelfstandige woonruimtes een
in één woning. Dit is een bestaande regel in de huidige Huisvestingsverordening Den Haag 2023.
4. Er gelden extra brandveiligheidseisen als er in één
2. Voor omzettingsvergunningen voor kamerbewoning
Om te zorgen voor een veilige leefomgeving waar
Het gebruiksoppervlakte is het oppervlakte van de
geldt een maximum van 8 bewoners waar alleen bij
de brandveiligheid goed geborgd is, stellen we eisen
te verhuren kamer plus de ruimtes voor gezamenlijk
uitzondering van kan worden afgeweken op basis
conform de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken
gebruik. Zoals de keuken, het toilet en de badkamer.
van een individuele afweging.
leefomgeving (BBL).
gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m² per bewoner, conform de normen van NEN 2580.
woning 5 of meer kamers worden verhuurd.
De voorwaarde is erop gericht om te voorkomen dat er
We stellen een maximum aan het aantal personen per
niet genoeg ruimte is voor verschillende huishoudens
woning die onzelfstandig wordt gebruikt, om mogelijke
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
16
5. Er wordt een controle gedaan bij het Meld- en
Praktisch betekent het voeren van verdelingsbeleid voor
Kamers met Aandacht en Onder de Pannen) te stimu-
Steunpunt Woonoverlast (MSW) om te kijken of er
kamerbewoning dat alle onzelfstandige woonruimte
leren van de verruimde mogelijkheden gebruik te maken
gegronde klachten en meldingen zijn over de woning
vergunningplichtig gemaakt moeten worden. Naast
Ook onderzoeken we of er mogelijkheden zijn op het
waarvoor een vergunning is aangevraagd of over de
het vergunningensysteem moet dan ook een systeem
aanboren van subsidies waar deze partijen gebruik
eigenaar of gebruiker van die woning.
en onderbouwing voor verdeling worden opgesteld.
van kunnen maken. Zo borgen we dat de beschikbaar
Voor bewoners in een buurt is het belangrijk dat kamer-
Dit zorgt niet alleen voor extra bureaucratie voor
komende ruimte voor kamerbewoning vanuit het nieuwe
bewoning de leefbaarheid in en om de woning niet
bewoners, het legt ook een (te) groot beslag op de
beleid, zoveel mogelijk benut wordt door de doelgroepen
aantast. Bewoners in Den Haag kunnen overlast melden
uitvoering en handhaving. Daarnaast is het juridisch
die deze het hardste nodig hebben.
bij het MSW. Bij de evaluatie op buurtniveau wordt
kwetsbaar, om mensen uit te sluiten en andere voorrang
het advies van het MSW met betrekking tot gegronde
te geven. Het is wettelijk (Huisvestingswet) niet mogelijk
Tegelijkertijd zetten we zoals aangekondigd in de
meldingen (over de woning, eigenaar of gebruiker van
om groepen uit te sluiten. En door grote groepen voor-
Woonvisie Den Haag 2040 sterker in op monitoring en
die woning) meegewogen bij de evaluatie of kamerbewo-
rang te geven, sluit je de facto groepen uit. Om voorrang
handhaving om misstanden te voorkomen. Nieuwe wet-
ning kan worden toegestaan.
te verlenen moet zowel de schaarste van de aangewezen
en regelgeving geeft ons hier extra instrumentarium
woonruimte alsmede verdringing worden aangetoond.
voor (zie hoofdstuk 11; uitvoering). Mocht het voorge-
Aandachtsgroepen
stelde beleid eventueel leiden tot ongewenste effecten
Als één van de meest betaalbare vormen van huisves-
Toch willen we sturing om te borgen dat de gecreëerde
in enkele gebieden, sturen we gericht bij. Als daarbij
ting kan onzelfstandige woonruimte een belangrijke
woonruimte ook een bijdrage levert aan het huisvesten
ook gekozen wordt voor reguleren via toewijzingsbeleid
schakel vormen bij het huisvesten van verschillende
van aandachtsgroepen. Hierbij kiezen we in eerste
vraagt dit mogelijk wel regionale afstemming met de
aandachtsgroepen. Denk aan zorgdoelgroepen (mensen
instantie voor een sterkere inzet op samenwerking met
andere gemeenten in de regio zodat de bepalingen
die uitstromen uit een instelling), maar ook studenten.
en stimuleren van onze partners. Denk aan het maken
gelijkluidend blijven.
We willen dat de extra ruimte in de woningvoorraad
van afspraken met de relevante partijen zoals prestatie-
voor kamerbewoning ook een bijdrage gaat leveren aan
afspraken met DUWO over het realiseren van kamerbe-
Parkeren
deze opgave. Er zijn verschillende manieren om hierop
woning in de aangewezen wijken, ook voor jongeren die
De voorgestelde versoepelingen passen binnen het
te sturen. Dit kan door te reguleren of door samen te
uistromen uit zorg of opvang. We nemen daarnaast in
huidige parkeerbeleid (RIS319383) en de parkeernormen
werken. Reguleren kan via de Huisvestingsverordening.
de Raamovereenkomst 2026-2030 op dat wanneer een
(RIS319497). Uitgangspunt van dit beleid is dat het
Dit kan echter niet via de omzettingsvergunning
woningcorporatie in een complex woningen wil splitsen
aantal parkeervergunningen in de wijk/buurt niet mag
(hiermee wordt gestuurd op de woonruimtevoorraad).
danwel geschikt maken voor kamerbewoning, voor het
toenemen. De vergunning is gekoppeld aan het adres.
Dit moet via het woonruimteverdelingsbeleid. Het woon-
woningbouwprogramma huisvesting van zorgdoel-
Dit betekent concreet dat er niet meer vergunningen
ruimteverdelingsbeleid wordt momenteel in Den Haag
groepen een van de uitgangspunten is (niet vrijblijvend).
kunnen worden verkregen omdat er meer mensen
regionaal afgestemd met de Regio Haaglanden. Dit bete-
Daarnaast maken we een plan van aanpak om verschil-
wonen op dit adres. Wanneer nog niet het maximum
kent dat alle huisvestingsverordeningen in de regio op
lende organisaties die aandachtsgroepen huisvesten
aantal vergunningen per adres is verstrekt of het vergun-
het gebied van woonruimteverdeling afgestemd én
(bijvoorbeeld partijen die actief zijn in het huisvesten van
ningsplafond nog niet is bereikt, kan de parkeerdruk in
gelijkluidend (hetzelfde) moeten zijn.
doelgroepen uit het Doorbraakplan; RIS310115), zorg
een wijk wel toenemen. Dit geldt zowel voor de situatie
organisaties of organisaties die hierin bemiddelen (zoals
mét als zonder kamerbewoning.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
17
Overgangsregeling Deze nota neemt maatregelen over, maar verschilt ook op een aantal punten van de vorige. Daar waar nu legale kamerbewoning is, mag dit worden voortgezet mits er geen veranderingen plaatsvinden. Als dit onzelfstandige gebruik van de woning op een later moment wordt beëindigd, of als de woning zes opeenvolgende maanden niet onzelfstandig wordt gebruikt, wordt de woning weer beschouwd als een zelfstandige woning. Wanneer de eigenaar in de woning daarna kamerbewoning wil toepassen, moet hij daarvoor een nieuwe omzettingsvergunning aanvragen. Dan zal aan de hand van bovenstaande maatregelen worden bepaald of hij deze omzettingsvergunning verkrijgt. Dat geldt ook als de situatie verandert in de woning waarin kamerbewoning plaatsvindt, bijvoorbeeld doordat het aantal bewoners stijgt. Wanneer het aantal personen drie of hoger is, moet een vergunning worden aangevraagd.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
18
4. Hospitaverhuur
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
19
Hospitaverhuur is een vorm van verhuur waarbij een
Maatschappelijke context
Bemiddelaars voor hospitaverhuur die bij de evaluatie
bewoner een deel van zijn woning, bijvoorbeeld een
Tot de wijziging van de Huisvestingsverordening valt
zijn betrokken14 geven aan dat versoepeling van regels
kamer, verhuurt aan iemand anders. Hierbij woont
hospitaverhuur onder kamerbewoning (omzetting).
voor hospitaverhuur belangrijk is om meer woonruimten
de verhuurder zelf in de woning. Het verhuurde deel
Hospitaverhuur is eigenlijk een oude woonvorm die
te creëren. Ze zijn van mening dat dat ook mogelijk is,
betreft een onzelfstandige woonruimte. Dit betekent
de afgelopen tijd weer in zwang raakt. Met de
omdat de gevolgen van hospitaverhuur op de leefomge-
dat de huurder en verhuurder bepaalde voorzieningen
toenemende vergrijzing en druk op de woningmarkt
ving volgens hen veel beperkter zijn dan bij (grootscha-
delen, zoals badkamer, wc en toegang tot de woning.
biedt hospitaverhuur namelijk een aantal unieke
lige) kamerbewoning.
Het gaat dus om omzetting. Het gaat om een zakelijke
voordelen. Voor ouderen kan het een uitkomst zijn om
Bemiddelaars stellen dat de regelgeving in Den Haag
verhuurder-huurder relatie. De verhuurder mag dus geen
iemand in huis te nemen die een beetje naar hen kan
strikter is dan in veel andere gemeenten waar zij actief
geregistreerd partner van de huurder zijn. Beide partijen
omkijken. Voor woningzoekenden biedt het een aanvul-
zijn. Het evaluatierapport bevestigt dit beeld. Den Haag
staan ingeschreven op hetzelfde adres. Hospitaverhuur
lende kans op betaalbare huisvesting. Denk aan mensen
heeft het strengste beleid van de G4. In Den Haag mag
biedt een oplossing voor de woonruimtebehoefte van
die betaalbare huisvesting nodig hebben omdat hun
een echtpaar bijvoorbeeld geen kamer verhuren zonder
kleine huishoudens met een laag inkomen binnen de
inkomen niet toereikend is. Dit kan bijvoorbeeld gaan
omzettingsvergunning.
bestaande woningvoorraad. De afgelopen jaren was
om mensen die geen (of pas na lang wachten) toegang
De huidige regels vormen een aanzienlijke hindernis voor
hospitaverhuur bijna niet mogelijk in de gemeente
hebben tot een sociale huurwoning of studenten. Maar
(potentiële) hospitaverhuurders.
Den Haag. Met de onderstaande wijzigingen willen we
ook over mensen die uitstromen uit bijvoorbeeld een
hospitaverhuur meer stimuleren door de drempel voor
GGZ-instelling of de jeugdzorg met verblijf voor wie
Maatregelen en voorwaarden
bewoners te verlagen om aan hospitaverhuur te doen.
samenwonen met andere mensen een belangrijke stap
Voor hospitaverhuur is géén vergunning nodig als kan
Tegelijkertijd willen we de ontwikkelingen in hospita
is richting volledige zelfstandigheid. Ander voordeel van
worden voldaan aan de onderstaande voorwaarden.
verhuur wel goed blijven monitoren.
hospitaverhuur is dat de huurder in de regel inwoont
Doel van deze criteria is om mogelijke misstanden te
bij de eigenaar van de woning. Dit zorgt voor een goede
voorkomen. Dit doen we door in te zetten op geza-
Juridische context
sociale controle. Daarom heeft hospitaverhuur in de regel
menlijke belangen. Als de verhuurder bijvoorbeeld ook
Hospitaverhuur is juridisch gezien een vorm van
geen grote impact op de wijk of omwonenden. Indien er
in de woning woont, is er een gezamenlijk belang om
omzetten. Het omzetten van een zelfstandige
wel sprake is van woonoverlast, dan wordt de overlast
te zorgen voor een goede sfeer en het voorkomen van
woonruimte naar meerdere onzelfstandige woon-
aangepakt conform de Haagse Aanpak Woonoverlast
overlast. Voldoet een mogelijke constructie niet aan
ruimten (kamers) kan op basis van artikel 21 van de
(RIS311866).
deze eisen, dan zijn de regels voor kamerbewoning
Huisvestingswet vergunningplichtig worden gesteld ervoor om een uitzondering te formuleren op de vergun-
Belangrijkste bevindingen uit de evaluatie van het huidige beleid
ning voor omzetting voor hospitaverhuur omdat deze
In 2024 is een evaluatie uitgevoerd naar de effecten
vorm anders is dan meer grootschalige kamerverhuur.
van de vorige nota uit 2021. Hierin zijn ook conclusies
Ook de gemeente Den Haag kent al enkele jaren een
opgenomen gericht op hospitaverhuur. De belangrijkste
dergelijke uitzondering.
conclusies zijn:
in de huisvestingsverordening. Veel gemeenten kiezen
van toepassing (zie het bovenstaande hoofdstuk). Wel hanteren we een meldplicht met het oog op monitoring. We hanteren de volgende criteria:
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
20
1. Bij hospitaverhuur mag één huishouden maximaal
3. Hospitaverhuur is pas toegestaan als het eerste
particuliere huursegment. Huurbazen kunnen huren
één ander huishouden in huis nemen waarbij het
huishouden de woning minimaal 1 jaar zonder
gaan verhogen en huurders stimuleren om een hospi-
totaal aantal bewoners van de gehele woning niet
inwoners heeft bewoond (uitzondering voor
tahuurder in huis te nemen. In feite leidt dit tot het
mantelzorg of familieleden)
stimuleren van onderhuur, mogelijk hogere huren en
meer mag zijn dan acht personen. Onder voorgaand beleid was hospitaverhuur alleen
Hospitaverhuur is alleen mogelijk als het eerste huis-
wellicht een toename van misstanden in dit segment.
vergunningsvrij wanneer één persoon een kamer aan
houden (de hospitaverhuurder) de woning minimaal 1
Zoals hierboven beschreven hebben woningeigenaren
één ander persoon verhuurt. Om hospitaverhuur te
(één) jaar bewoont. Dit doen we om te voorkomen dat er
juist een intrinsieke motivatie tot het voorkomen van
stimuleren verruimen we deze regel. Nu mag ook een
verkapte kamerverhuur plaatsvindt, waarbij één persoon
misstanden. Zij wonen immers zelf in de woning.
huishouden (denk aan een stel of een gezin) een kamer
meteen kamer(s) gaat verhuren aan een ander persoon
Met corporaties kunnen we als gemeente duidelijke
verhuren aan één ander huishouden. Om te voorkomen
of huishouden. Het verleden toont aan dat bij veel andere
afspraken maken over het wel of niet toestaan van
dat regels voor kamerbewoning worden omzeild, stellen
gemeenten studenten vaak misbruik maakten van ruime
hospitaverhuur. Ook willen corporaties experimenteren
we wel een maximum van acht (8) personen per woning.
hospitaregels. Bijvoorbeeld: een studentenhuis met vier
met deze woonvorm. Daarom willen we specifiek dat
Dit heeft ook als doel om overbewoning te voorkomen.
studenten waarbij wordt gepretendeerd dat het gaat om
corporaties de mogelijkheid krijgen om hospitaverhuur
Bij meer personen of meer huishoudens moet te allen
twee koppels van twee studenten, waarbij het ene koppel
binnen hun bezit mogelijk te maken. Bovendien biedt
tijde een omzettingsvergunning worden aangevraagd,
als hospitahuurder inwoont bij het andere koppel. Op die
hospitaverhuur voor mensen met een kleine beurs de
zoals toegelicht bij kamerbewoning. Aangezien kamer-
manier kon de omzettingsvergunning worden omzeild.
mogelijkheid om de woonkosten omlaag te brengen.
bewoning met dit beleid wordt verruimd, worden de
Door te eisen dat het eerste huishouden de woning mini-
mogelijkheden tot hospitaverhuur daarmee ook groter.
maal één jaar al zelf heeft bewoond, wordt dit misbruikt beperkt. Andere gemeenten, zoals de gemeente
2. De verhuurder moet zelf in de woning wonen.
Amsterdam, passen soortgelijke regels ook toe.
We willen dat bij hospitaverhuur de verhuurder een
5. De huurder van de kamer in de woning heeft recht op minimaal 12 vierkante meter gebruiksoppervlakte inclusief een eigen slaapruimte. De maatregel is erop gericht om ervoor te zorgen dat
gedeeld belang heeft met de huurder en de omwonen
4. De verhuurder is eigenaar van de woning of heeft
er genoeg ruimte is voor de huurder. Op grond van de
den om te zorgen voor een goede sfeer en het tegengaan
toestemming van de eigenaar van de woning als
Huisvestingswet moet ieder huishouden een eigen
van mogelijke overlast. Daarom is hospitaverhuur alleen
dit een toegelaten instelling is (verhuur door een
(onzelfstandige) woonruimte hebben. Er kunnen dus
vergunningsvrij mogelijk als de verhuurder zelf op
corporatie).
niet meerdere huishoudens in een kamer wonen.
het adres staat ingeschreven en in de woning woont.
Met het verruimen van de regels rond hospitaver-
De maatregel voor het minimale gebruiksoppervlakte is
Dit heeft als bijkomend voordeel dat we voorkomen dat
huur benutten we niet alleen mooie kansen om de
opgenomen in de Omgevingsplanregels. Dit betreft dus
de regels rondom het omzetten naar kamerbewoning
woningvoorraad te benutten en omzien naar elkaar te
zowel de kamer alsmede de te delen voorzieningen zoals
worden omzeild.
stimuleren. Het zet ook de deur open naar mogelijke
bad, toilet en keuken.
misstanden. Deze kans is met name groot in het
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
21
Overgangsregeling Na invoering van deze nota en mogelijk aanvullend instrumentarium zijn de hierboven beschreven regels geldig in alle delen van de gemeente Den Haag. Huidige huurders die inwonen bij een hospita in een particuliere huurwoning kunnen in deze woning blijven wonen. Na opzeggen of aflopen van het huidige contract is hospitaverhuur in deze woningen niet meer mogelijk indien de woning of bewoner(s) niet voldoen aan bovenstaande regels. Omdat de regels rond hospitaverhuur een verruiming betreft, zijn er verder geen aanvullende overgangsmaatregelen nodig.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
22
5. Toeristische verhuur van woonruimte
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
23
Met de introductie van de Wet toeristische verhuur van
de woning als pied-à-terre zal gebruiken. De eigenaar
Juridische context
woonruimte (2021), die de Huisvestingswet wijzigde, is
of hoofdhuurder staat niet op het adres van de woning
Met de Wet toeristische verhuur is in 2020 de
een vergunning specifiek gericht op toeristische verhuur
ingeschreven in de BRP.
Huisvestingswet 2014 gewijzigd voor de regulering van
mogelijk. Met een vergunning gericht op toeristische
• Bed & Breakfast
de toeristische verhuur van woonruimte. Gemeenten
verhuur worden oneigenlijk gebruik van woonruimte
Een voorziening gericht op het voor een kortdurend
krijgen de mogelijkheid om maatregelen te nemen als er
en daarmee samenhangende negatieve effecten op de
verblijf binnen een woning, door de eigenaar-bewoner,
schaarste is aan woonruimte of als de leefbaarheid van
Haagse woningmarkt en de leefbaarheid voorkomen
bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het
een wijk onder druk komt te staan. In alle gevallen geldt
en worden veiligheid van woonruimte en een gelijk
serveren van ontbijt aan maximaal vier bezoekers.
dat de gemeenteraad met een goede onderbouwing
speelveld voor aanbieders van andere toeristische
• Tijdelijk verblijf (short stay)
accommodaties geborgd. In de Huisvestingswet wordt
Het bedrijfsmatig (met het oogmerk om winst te
toeristische verhuur gedefinieerd als: het in een woon-
behalen) verstrekken van verblijf korter dan vier
ruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen
maanden.16
die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres
moet komen over de nut en noodzaak om deze maat regelen in te zetten. De wet regelt dat gemeenten een verplichting op kunnen leggen aan verhuurders die hun woning aan toeristen
in de gemeente in de basisregistratie personen.15 Zoals
Zoals in de Wet toeristische verhuur van woonruimte
verhuren om een registratienummer aan te vragen.
de definitie impliceert, richt de wetgeving zich primair
staat opgenomen, moet regulering toezien op het
Dit nummer moet de verhuurder vermelden bij elke
op toeristen. Maar onderzoek en ervaring uit de praktijk
voorkomen of bestrijden van ongewenste effecten van
advertentie op platforms zoals AirBnB, Booking.com en
leert ons dat de doelgroep van toeristische verhuur, gelet
toeristische verhuur. De belangrijkste redenen voor het
Expedia. Dit geeft gemeenten meer zicht op de adressen
op de formulering van de definitie in de wet, veel breder
reguleren van toeristische verhuur van woonruimte in
en personen die verhuren aan toeristen. De gemeente-
is. Naast toeristen maken ook andere doelgroepen, zoals
Den Haag zijn:
raad kan bepalen dat een woonruimte een maximaal
zakelijke bezoekers (diplomaten, Kamerleden, kenniswer-
• Bescherming van de schaarse Haagse woningvoorraad
aantal nachten per jaar toeristisch verhuurd mag worden
kers), expats, seizoensarbeiders en exchange students
en borging van de toegankelijkheid van Den Haag voor
om de druk op de woningmarkt te verminderen of de
veelvuldig gebruik van het aanbod dat valt onder deze
woningzoekenden die zich willen vestigen in Den Haag.
leefbaarheid te bevorderen. Daarbij kan een meldplicht
definitie van toeristische verhuur. Onder toeristische
Het financiële gewin dat met (bedrijfsmatige) verhuur
per verhuring ingesteld worden. In uitzonderlijke
verhuur verstaan wij de volgende vier vormen:
van woningen voor logiesdoeleinden verkregen kan
situaties kan een gemeente een vergunningplicht
worden, vormt een toenemende bedreiging voor het
invoeren waarbij het niet is uitgesloten dat er een
• Vakantieverhuur
behoud van een betaalbare woningvoorraad en de
beperking kan zijn op de afgifte daarvan. Dat wil zeggen
Het door de hoofdhuurder/eigenaar-bewoner verhuren
toegankelijkheid van de Haagse woningmarkt voor
dat niet iedereen in bepaalde wijken een vergunning kan
van (een gedeelte van) de woning aan een persoon
woningzoekenden. Gezien de schaarste aan woon-
krijgen om een woning aan toeristen aan te bieden.
die niet is ingeschreven in de BRP van de gemeente
ruimte in Den Haag in alle woningmarktsegmenten en
Den Haag op het adres van de woning waar vakantie
prijscategorieën is het uitgangspunt dat woonruimte
Woonfraude zoals de illegale verhuur van een sociale
gebruikt dient te worden om in te wonen;
huurwoning, is aangepakt door de boete te vervier
verhuur plaatsvindt terwijl de hoofdhuurder/ eigenaar-bewoner afwezig is. • Pied-à-terre
• Het beperken van de impact op de leefbaarheid van de woonomgeving.
voudigen. De bestuurlijke boete bedraagt straks maximaal 87.000 euro.
Het verhuren van een woonruimte aan een huurder die
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
24
Maatschappelijke context
wanneer zij zelf een maand in het buitenland verblijven.
informatie over adressen via meldingen bij het Meldpunt
Den Haag is een aantrekkelijke stad voor toeristen en
Deze vorm van toeristische verhuur ziet de gemeente als
Woonoverlast. Deze wijzen van handhaving zijn voor de
personen die er tijdelijk verblijven. Er zijn verschillende
het optimaal benutten van de woning. Het zeer beperkt
gemeente zeer arbeidsintensief.
online platforms die hierop inspringen, zoals Airbnb.
bieden van tijdelijk verblijf voorziet in de tijdelijke
Sinds de opkomst van deze online platforms is er in
behoefte van anderen, zonder dat de woning oneigenlijk
Den Haag een groei te zien in de verhuur van woningen
gebruikt wordt. De woning wordt immers na een korte
Belangrijkste bevindingen uit de evaluatie van het huidige beleid
aan toeristen. Hoewel de gemeente het belangrijk acht
periode weer bewoond.
• Het aantal meldingen van vakantieverhuur bij de
om aan deze vraag tegemoet te komen, is het eveneens
gemeente ligt duidelijk lager dan het aantal woningen
belangrijk dat woningen worden gebruikt om in te
Het is voor woningeigenaren echter aantrekkelijk
waarvoor een registratienummer of vergunning voor
wonen en niet doorlopend voor tijdelijk verblijf worden
om woningen uitsluitend op online platforms aan te
vakantieverhuur is aangevraagd.
aangeboden. De huurprijzen in Den Haag zijn in de afge-
bieden en in de toenemende vraag voor tijdelijk verblijf
• Niet iedereen die een registratienummer aanvraagt
lopen jaren hard gestegen door de druk op de woning-
te voorzien. Zo ontstaat een verdienmodel via (semi)
gaat tot een verhuring over en vermoedelijk worden
markt. Het belang om het beschikbare woningaanbod
permanent logiesgebruik. Personen die tijdelijk in een
beschikbaar te houden voor bewoning, kan niet worden
woning verblijven, betalen hiervoor regelmatig per vier-
miskend.
kante meter meer geld dan wanneer de woning regulier
de regels rondom toeristische verhuur hebben bijge-
verhuurd zou worden, omdat zij de hogere lasten niet
dragen aan het voorkomen dat woningen structureel
Tegelijkertijd is Den Haag een regeringsstad met meer-
voor een langere periode hoeven te dragen. Wanneer
toeristisch verhuurd worden en daarmee onttrokken
dere ambassades, internationale bedrijven en opleidings-
woningeigenaren de woningen uit de Haagse woning-
worden aan de voorraad.
instellingen. We willen toeristen, zakelijke bezoekers,
voorraad op deze wijze beschikbaar stellen, neemt de
expats, seizoensarbeiders en exchange students verwel-
druk op de bestaande woningvoorraad in onze stad toe.
Maatregelen
komen. Ook zullen Europeanen zich tijdelijk in Den Haag
Dit is niet wenselijk. Ook kan de regelmatige wisseling
Het huidige beleid lijkt goed te werken op basis van
moeten kunnen vestigen, wanneer zij gebruik maken van
van verblijf tot overlast leiden, doordat er geen burenre-
de evaluatie. We stellen geen wijzigingen voor in het
de vrijheden van de interne Europese markt. Op de vraag
latie kan worden opgebouwd. Het beschermen van de
huidige beleid. De geldende regels zijn te lezen aan het
naar aanbod van tijdelijk verblijf kan in uiteenlopende
bestaande woningvoorraad en de leefbaarheid is ook om
begin van dit hoofdstuk.
wijze worden voorzien, bijvoorbeeld in logies. Wegens de
deze redenen dus van belang.
ook niet alle verhuringen gemeld. • De Haagse PandBrigade (HPB) heeft de indruk dat
hoge druk op de woningvoorraad is het van belang dat er een goede balans wordt gevonden tussen het voorzien
De Haagse Pandbrigade geeft al meerdere jaren hoge
in het aanbod van tijdelijk verblijf en het behouden van
prioriteit aan het opsporen van en handhaven op
woningen om in te wonen.
bedrijfsmatige en structurele verhuur van woningen
De gemeente beseft dat het bieden van tijdelijk verblijf in
voor logiesdoeleinden. Door het ontbreken van adres-
een woning, aan toeristen of andere belanghebbenden,
gegevens bij de advertenties op online platforms wordt
een voordeel kan opleveren voor woningeigenaren of
in de opsporing onder andere webscrapings gebruikt;
huurders. Bewoners kunnen er zelf bijvoorbeeld belang
dit is een techniek om verhuurinformatie van websites
bij hebben om hun woning een maand te verhuren,