RIS322661 Bijlage 1 Schokbestendige canonpercentage Den Haag Geredigeerd

Fakton Consultancy B.V. World Trade Center 22ste etage Beursplein 37 3011 AA Rotterdam Postbus 30188 3001 DD Rotterdam +31 10 300 6000 project@fakton.com

Bank KVK Rotterdam 76.68.65.07 BTW nr.

www.fakton.com

SCHOKBESTENDIGHEID CANONPERCENTAGE ERFPACHT DEN HAAG

111321/R1/1.0

Rotterdam,

3 juni 2025

FKTNO365-659035983-545

Project code

Real people. Financial strategies. Resilient places.

INHOUDSOPGAVE Inleiding................................................................................................................................................ 3 1.1. Aanleiding: schokken in Haagse erfpachtcanon ........................................................................................ 3 1.2. De beantwoorde vraag: advies over vaststelling canonpercentage bij heruitgifte én bij herziening....... 3 1.3. Uitgangspunten: canonpercentage en eeuwigdurend erfpacht zonder indexatie van de canon voor woonbestemmingen............................................................................................................................................ 4 1.4. Leeswijzer ................................................................................................................................................... 5

2. Conclusie: Naar een duurzaam model voor herziening en een ingroeimodel voor heruitgifte . 6 2.1. Vijfjaarlijkse herziening: middeling over vijf jaar en een CAP.................................................................... 7 2.2. Heruitgifte: ingroeimodel canon................................................................................................................ 8

3. Analyse van de problematiek........................................................................................................ 10 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Huidige situatie: 31.000 erfpachters die canon betalen ........................................................................... 10 Twee momenten waarop erfpachter worden geconfronteerd met een aangepaste canon ................... 10 Huidige combinatie rentes geeft een goede balans .................................................................................. 10 Den haag hanteert op dit moment een relatief laag canonpercentage ................................................... 12

4. Vijfjaarlijkse herziening: Methoden vergeleken en een optimalisatievariant ............................ 14 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9.

Methode 1: Middeling dempt tijdelijke schokken ..................................................................................... 14 Methode 2: Een bandbreedte dempt extremen, maar kan structureel afwijken van de marktrente ..... 18 Methode 3: Het maximeren roomt pieken naar boven af, maar kan structureel afwijken van de markt 19 Methode 4: Het vastzetten van het canonpercentage ............................................................................. 19 Methode 5: Alternatieve berekeningswijzen meestal complexer............................................................. 20 Methode 6: Jaarlijkse ingroei smeert piek uit ........................................................................................... 20 Methode 7: Maximaal stijgingspercentage (CAP) per herziening dempt grote schokken ....................... 20 Vergelijking methoden ............................................................................................................................... 22 Optimalisatievariant: Combinatie van vijfjaarsmiddeling en CAP versterkt elkaar ................................... 24

5. Heruitgifte: Middeling met ingroei ............................................................................................... 26 5.1. Middeling dempt schokken en sluit aan bij methode voor de toekomstige herzieningen....................... 26 5.2. Ingroeimodel op de canon voorkomt een eenmalige schok ..................................................................... 26 5.3. Een bandbreedte, maximum of het vastzetten van het canonpercentage ligt niet voor de hand........... 27

Bijlage 1: historische canonpercentage sinds 1977 ............................................................................ 28

111321/R1/1.0 Pagina 2 van 28

Inleiding 1.1. Aanleiding: schokken in Haagse erfpachtcanon In het Haagse erfpachtsysteem geeft de gemeente Den Haag aflopende contracten in eeuwigdurende erfpacht opnieuw uit. De gemeente wenst voor de heruitgifte van gronden in erfpacht te kunnen vertrouwen op een goed voorspelbaar systeem. Een systeem dat ook voor de erfpachter, de persoon of het huishouden die de grond in erfpacht afneemt van de gemeente Den Haag, voldoende zekerheid met zich meebrengt. In 2023 onderzocht Rebel, in opdracht van het college, verbeteringen van de schokbestendigheid van het Haagse erfpachtstelsel. De uitkomsten van dat onderzoek zijn vastgelegd in de rapportage ‘Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag. Oplossingen voor een schokbestendig Haags erfpachtsysteem’, d.d. december 2023. Op 28 november 2024 besloot de raad van de gemeente Den Haag tot een wijziging van haar erfpachtstelsel in ‘Geamendeerd voorstel van het college inzake Erfpacht stelselwijziging’, kenmerk RIS317822, d.d. 30 januari 2024. Het doel van dat besluit is het introduceren van maatregelen die na invoering voor meer financiële zekerheid bij de individuele erfpachters moeten zorgen. Eén van die maatregelen is het vaststellen van het jaarlijkse canonpercentage via middeling over een periode van tien jaar.

Deze maatregel geldt voor alle (her)uitgiftes in erfpacht en wordt aangeboden aan alle erfpachters die eeuwigdurende erfpacht hebben en canon betalen. In het hiervoor genoemde besluit over de canonmiddeling is tevens besloten om de opties voor het aanpassen van het canonpercentage bij heruitgifte nog nader te onderzoeken (‘Amendement ‘Onderzoek methodes vaststellen canonpercentage’, kenmerk RIS320698). Het college acht vervolgonderzoek noodzakelijk om invulling te kunnen geven aan de vraagstelling in het genoemde amendement. In dit kader vroeg het college van de gemeente Den Haag aan Fakton om nader te onderzoeken wat de methoden zijn om via de vaststelling van het canonpercentage te bewerkstelligen dat grote schokken bij heruitgifte van erfpacht in de toekomst kunnen worden voorkomen en wat de voor- en nadelen van deze methodes zijn. Dit om tot een goede afweging te komen of een verdere aanpassing/ optimalisatie van het systeem nodig is. Deze rapportage doet verslag van het door ons verrichte onderzoek.

1.2. De beantwoorde vraag: advies over vaststelling canonpercentage bij heruitgifte én bij herziening De door u gestelde vraag is tweeledig en bestaat uit een inventarisatie van methoden en een advies. Wij hebben uw vraagstelling als volgt gespecificeerd. Vraagstelling 1. Wat zijn de methoden om via de vaststelling van het canonpercentage te bewerkstelligen dat grote schokken bij heruitgifte van erfpacht in de toekomst kunnen worden voorkomen? Wij gaan hierbij in op de volgende methoden: o Middeling van het canonpercentage o Een bandbreedte voor het canonpercentage o Het maximeren van het canonpercentage o Het vastzetten van het canonpercentage o De manier van berekenen van het canonpercentage o Het uitsmeren van de stijging bij vijfjaarlijkse herziening via een ingroei

111321/R1/1.0 Pagina 3 van 28

2.

o Het maximeren van de stijging bij vijfjaarlijkse herziening via een CAP Een advies naar de meest geschikte methode(n) om het risico op grote schokken bij heruitgifte te verminderen, passend binnen het erfpachtstelsel van de gemeente Den Haag.

Een belangrijk uitgangspunt van dit onderzoek is dat het canonpercentage bij heruitgifte niet eenvoudigweg los gezien kan worden van het canonpercentage dat wordt gebruikt bij de vijfjaarlijkse herziening. In deze studie kijken wij daarom naar allebei. Wij lezen de vraagstelling als een verzoek om een onderzoek naar een duurzaam systeem zowel voor de vijfjaarlijkse herziening, als voor de heruitgifte. Aannames en uitgangspunten financiële consequenties Voor de onderzochte methoden en alternatieven/ aanvullingen bepalen wij ook – hoog over en in een bandbreedte – de financiële consequentie voor de gemeente. Deze consequentie kan afhankelijk van de methode zowel positief als negatief zijn. Het risico op een negatieve financiële consequentie heeft betrekking op inkomstenderving. Inkomstenderving vindt plaats wanneer sprake is van een lager canonbedrag dan een marktconforme canon zou zijn. Dit kan bijvoorbeeld voorkomen als het canonpercentage gemaximeerd wordt en het markconforme canonpercentage hoger is dan dit vastgestelde maximum. In dit rapport brengen wij de financiële consequenties van de onderzochte maatregelen in beeld. Hierbij hanteren wij navolgende aannames en uitgangspunten. Input Aantal te herziene contracten Gemiddelde grondwaarde na depreciatie Beschouwingsperiode Discontovoet Huidig canonpercentage Scenario’s ontwikkeling rente (tenzij anders vermeld)

Aanname 18.000 € 31.000,25 jaar 4% 2,1% 2 en 4%

Tabel 1: Aannames financiële consequenties

1.3. Uitgangspunten: canonpercentage en eeuwigdurend erfpacht zonder indexatie van de canon voor woonbestemmingen Dit onderzoek richt zicht op het canonpercentage van eeuwigdurende erfpacht zonder indexatie van de canon voor woonbestemmingen. Dit onderzoek richt zich op de wijze van vaststelling van het canonpercentage, dat relevant is bij heruitgifte van bestaande erfpachtrechten, bij tussentijdse wijzigingen van bestaande erfpachtrechten en bij de vijfjaarlijkse canonherziening van eeuwigdurende erfpachtrechten. Onderzoek gericht op canonpercentage Dit onderzoek richt zich enkel op het canonpercentage. De gemeente Den Haag bepaalt de hoogte van de erfpachtcanon door de grondwaarde (na correcties) te vermenigvuldigen met een vooraf vastgesteld canonpercentage. Met andere woorden, de hoogte van de canon is van twee componenten afhankelijk: 1) de grondwaarde en 2) het canonpercentage. Dit onderzoek richt zicht alleen op het onderdeel canonpercentage. De wijze van bepaling van de grondwaarde maakt geen onderdeel uit van dit onderzoek.

Algemene Bepalingen en Aanvullende Algemene Regels: Eeuwigdurende erfpacht zonder indexatie van de canon voor woonbestemmingen Als uitgangpunten hanteren wij de ‘Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente 's-Gravenhage 2024’ en ‘Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd en voor de omzetting van voortdurende rechten van erfpacht op gronden der

111321/R1/1.0 Pagina 4 van 28

gemeente ’s-Gravenhage 2024’, met kenmerk RIS317822, d.d. 23 december 2024. Hierin staat onder andere opgenomen dat heruitgifte geschiedt in eeuwigdurend erfpacht, de gemeente de grondwaarde eenmalig vaststelt en er geen indexatie van de canon plaatsvindt. Wij richten ons op heruitgifte en herziening van erfpacht voor woonbestemmingen.

1.4. Leeswijzer In hoofdstuk 1 leest u de inleiding van deze rapportage. Hierin gaan wij in op de aanleiding, de beantwoordde vraag en de belangrijkste uitgangspunten. In hoofdstuk 2 leest u de conclusie van deze rapportage. In de conclusie geven wij ons advies over de toe te passen methodes en concluderen wij de, naar onze mening, meest geschikte methode voor zowel de herziening als de heruitgifte. Vervolgens gaan wij in hoofdstuk 3 in op de analyse van de problematiek. In hoofdstuk 4 werken wij de zeven methoden uit om schokken in het canonpercentage te verminderen voor de vijfjaarlijkse herziening. Per methode beschrijven wij de voordelen en nadelen op het gebied van schokbestendigheid, marktconformiteit, complexiteit en financiële risico’s. Dit hoofdstuk sluit af met een vergelijkingstabel van de methoden. Als laatst geven wij in hoofdstuk 5 ons advies over de meest geschikte methode om schokken bij heruitgifte tegen te gaan.

111321/R1/1.0 Pagina 5 van 28

2. Conclusie: Naar een duurzaam model voor herziening en een ingroeimodel voor heruitgifte Om tot een goede invulling van de vraagstelling te komen is het goed onderscheid te maken tussen twee belangrijke momenten waarop pachters worden geconfronteerd met een wijziging in de canon: - Herziening (vijfjaarlijks)  voor alle 18.000 huidige eeuwigdurende erfpachtcontracten met vijfjaarlijkse herziening van het percentage en voor alle contracten die vanaf nu worden heruitgegeven in eeuwigdurende erfpacht. - Heruitgifte  de 13.000 rechten die worden omgezet tot 2035. Om een conclusie te kunnen trekken over de heruitgifte is het van cruciaal belang naar welk regime wordt ‘toegewerkt’ met de heruitgifte. Dit zal het regime zijn dat gebruik maakt van de vijfjaarlijkse herziening van het percentage. Om deze reden beschouwen wij de schokbestendige en duurzame methode voor de herziening als eerste, om vervolgens te kijken hoe hier bij de heruitgifte het beste naar toegewerkt kan worden. Wij geven in deze conclusie en verderop in het rapport eerst een advies voor de herziening en vervolgens voor de heruitgifte. Daarbij geldt een nuance. De schok in canon bij heruitgifte is bijna per definitie groot, zowel in percentage als in euro's uitgedrukt. Daarvoor gelden ook de grootste bezwaren van erfpachters, en logischerwijze ligt daarop de focus.

Echter, alléén een methode met een vast percentage (of met een erg kleine bandbreedte), die aansluit op het historische dieptepunt zal altijd positief uitpakken voor de erfpachter. En dan ook nog alleen als deze methode dan ook voor de herziening geldt. Ook bij herziening kan de canon bij elke herziening sterk fluctueren. Omdat de canon niet wordt geïndexeerd, worden die schokken steeds minder bezwaarlijk naarmate een erfpachtrecht langer geleden is omgezet naar eeuwigdurend. De komende jaren kunnen we de volgende problemen voorzien. - Grondwaarde grootste veroorzaker schok: De grote schok bij heruitgifte wordt vooral veroorzaakt door herijking van de grondwaarde en in mindere mate door het erfpachtpercentage. - De vijfjaarlijkse canonherziening van eeuwigdurende erfpachtcontracten in 2026 en 2027: Voor die rechten gold immers in 2021 en 2022 een canonpercentage van 0,9%. Het canonpercentage volgens de huidige middelings-methodiek zal substantieel hoger liggen, waardoor deze erfpachters een canon zullen krijgen die enkele malen hoger komt te liggen. Vooral bij de erfpachters die in 2021 of 2022 heruitgifte hadden, en nog maar nauwelijks de canonschok bij heruitgifte hebben verwerkt, zal dit tot bezwaren leiden. - De middeling over tien jaar leidt tot een lange ‘staart’: De effecten van een stijging of daling blijven lang doortellen.

Daardoor zijn er altijd afwijkingen met het actuele rentepercentage. Wanneer het door middeling vastgestelde canonpercentage lager is dan het actuele rentepercentage, zal geen erfpachter klagen, maar is dat wel nadelig voor de gemeentelijke begroting. In een situatie dat de actuele marktrente scherp daalt en het door middeling vastgestelde canonpercentage mogelijk nog enkele jaren lang hoger uitpakt, zullen erfpachters mogelijk wel klagen. Afweging is deels een politieke keuze Weging van de verschillende methoden ten opzichte van elkaar is complex. Dat komt omdat over het algemeen een voordeel voor de ene contractspartij (bijvoorbeeld de erfpachter) een nadeel is voor de andere contractspartij (de gemeente). Hoe de balans moet liggen tussen de belangen van de erfpachters en de gemeente, is per definitie een politieke afweging. In ons advies proberen wij de voordelen en nadelen van elke methode zo helder mogelijk neer te zetten. Vervolgens hebben wij in ons advies daar zelf een weging in aangebracht, waarbij we de balans zoeken tussen

111321/R1/1.0 Pagina 6 van 28

enerzijds schokbestendigheid en anderzijds zo dicht mogelijk bij een marktconform canonpercentage te blijven en een duurzaam erfpachtsysteem te creëren. Vanzelfsprekend kan een andere weging van de effecten tot een andere keuze leiden.

2.1. Vijfjaarlijkse herziening: middeling over vijf jaar en een CAP Alle onderzochte methoden hebben hun eigen voors en tegens op het gebied van schokbestendigheid, marktconformiteit, complexiteit en financiële risico’s. Wij achten de huidige systematiek, die werkt met het middelen van het canonpercentage, een goede basis. Wij stellen twee optimalisaties voor die het systeem nog meer toekomstbestendig maken: 1. Vijfjaarsmiddeling: Het werken met een termijn van vijfjaarlijkse middelingen in plaats van tienjaarlijks. Dit vooral om grote verschillen met de actuele situatie op de kapitaalmarkt zoveel mogelijk te voorkomen. 2. CAP: Om schokken als gevolg van grote structurele verschuivingen op te vangen kan er daarnaast een maximaal stijgingspercentage per herziening worden toegepast (CAP). Ons voorstel is een vijfjaarlijkse CAP in een bandbreedte tussen de 25 en 50% van het canonbedrag. De eerste aanscherping maakt het risico kleiner op draagvlakproblemen bij de erfpachters bij een dalende rente, dan wel grote inkomstenderving bij de gemeente bij een stijgende rente. Het canonpercentage blijft bij een vijfjaarsmiddeling dichter bij het actuele rentepercentage dan een tienjaarsmiddeling. Uit oogpunt van doelmatigheid dient niettemin ook een andere kanttekening gemaakt te worden. Een overgang op een vijfjaarsmiddeling vergt een aanpassing van de Algemene Bepalingen.

De bereidheid van de erfpachter om de komende jaren over te stappen naar dit nieuwe regime zal bij een lagere rente dan het huidige canonpercentage naar verwachting zeer beperkt zijn. Bij een lage rente vallen de canonpercentages bij een tienjaarsmiddeling (AB2024) lager uit dan het canonpercentage bij een vijfjaarsmiddeling. Hier gaan wij verderop dieper op in. Door een CAP toe te passen wordt daarnaast het risico verminderd dat erfpachters de herziening niet of moeilijk kunnen dragen als er toch grotere pieken ontstaan door de afname van de middelingstermijn. Een CAP houdt grote schokken tegen. Deze CAP zorgt mogelijk voor tijdelijke inkomstenderving bij de gemeente, vooral bij een langere periode van sterk stijgende rente. Wij legden de huidige methode ook naast de andere methodes. Het werken met vaste percentages, bandbreedtes of maximale percentages zorgt voor een risico op een structurele discrepantie tussen marktrentes en het canonpercentage. Als deze regelingen hun werking hebben (bijvoorbeeld omdat de rente boven of onder de bandbreedte ligt) is dus ofwel sprake van een hoger canonpercentage dan marktconform (erfpachter benadeeld ten opzichte van de markt), ofwel inkomstenderving bij de gemeente.

Indien de gemeente kiest voor dusdanig lagere percentages (vast, maximaal of bandbreedte) dat dit risico vrijwel nooit optreedt, dan zorgt dit voor een aanzienlijke inkomstenderving bij de gemeente. Daarnaast kunnen hier vragen over rechtvaardige verdeling van maatschappelijke middelen ontstaan. Het punt bij deze methoden is dat deze afwijking structureel kan zijn. Er zijn daarnaast alternatieven voor de berekeningsmethoden, door bijvoorbeeld statistische uitschieters uit de reeks te halen of direct af te romen. Statistische berekeningsmethoden voegen echter onvoldoende toe ten opzichte van de middelingsmethode met de genoemde aanvullingen en maakt het daarnaast moeilijker toe te passen in het Haagse erfpachtsysteem en uit te leggen aan de erfpachters. De huidige rentebronnen brengen een evenwicht tussen de rentelasten van de gemeente – rente Bank Nederlandse Gemeenten – en de rentelasten voor een erfpachter bij aankoop bloot eigendom – rentestand

111321/R1/1.0 Pagina 7 van 28

hypothecaire lening. Dit doet de gemeente Den Haag anders dan de andere G4 gemeenten. De andere G4 gemeenten baseren het canonpercentage enkel op basis van gemeentelijke/ publieke rentes van staatsleningen, terugvordering staatssteun of rente van de Bank Nederlandse Gemeenten. Het baseren van het canonpercentage op alleen de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten leidt waarschijnlijk tot een lager canonpercentage, omdat de rente van een hypothecaire lening normaliter hoger ligt dan de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten. Het baseren van het canonpercentage alleen op de rente van de Bank Nederlandse Gemeente heeft een kans op een schokbestendiger canonpercentage, omdat de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten in de regel minder volatiel is dan de rente van een hypothecaire lening. Bij het baseren van het canonpercentage op enkel de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten vervalt het perspectief van een erfpachter die het bloot eigendom wenst te kopen. Methode pas invoeren bij omslagpunt Voor de invoering van de door ons aangedragen oplossingsrichtingen voor de herziening is eveneens een akkoord van de erfpachter nodig, op het moment dat het erfpachtcontact al loopt onder een eerdere regeling. Met andere woorden, erfpachters van al geconverteerde rechten moeten zelf willen handelen.

Erfpachters zullen alleen overstappen als zij de overtuiging hebben dat dit (op dat moment) voordeliger uit zal pakken. Zolang de relatief lage rente van vóór 2023 het canonpercentage bij tienjaarsmiddeling omlaag haalt, zullen erfpachters nog niet voor de nieuwe methode opteren. Op basis hiervan kan overwogen worden om de herziening van de methode pas in de besluitvorming te brengen op het moment dat er een omslagpunt in beeld komt. Wanneer dit omslagpunt precies komt is afhankelijk van de toekomstige renteontwikkelingen.

2.2. Heruitgifte: ingroeimodel canon Bij de heruitgifte van aflopende contracten (AV1923 en AB1977) is de problematiek anders dan bij de vijfjaarlijkse herziening. Zoals aangegeven is het voor de heruitgifte van belang naar welk regime wordt toegewerkt (voor de toekomstige herzieningen). Uiteindelijk moeten deze contracten allemaal onder hetzelfde regime gaan vallen. Bij de heruitgifte geldt echter dat de vergelijking wordt gemaakt met 50 tot 100 jaar geleden. Vooral voor de AV1923 heeft dit vergaande consequenties, omdat hier zowel de grondprijs, als het canonpercentage wordt herzien. Voor AB1977 wordt alleen het percentage aangepast en niet de grondwaarde. Dit onderzoek richt zich op de canonpercentages en niet op de grondwaarde. Voor de aflopende AV1923 contracten wordt het schokeffect met name veroorzaakt door de herziening van de grondwaarde. Voor deze contracten is een schok onvermijdelijk, omdat de erfpachter van een zeer lage canon naar een actuele canon gaat. Zelf met de depreciatie die de gemeente Den Haag toepast blijft er sprake van een schok. Voor de AB1977 wordt de grondwaarde niet herzien. Bij deze contracten zal de schok op korte termijn minder groot zijn en vaak zelfs positief, omdat de rente, en daarmee het canonpercentage, op dit moment in historisch perspectief nog steeds relatief laag is.

Wat ook speelt is dat de verschillen tussen erfpachters waarvan de contracten na elkaar worden herzien groot kunnen zijn bij snelle rentefluctuaties. Zo trad in 2022 een extreme schok op in het canonpercentage door de snelle rentestijging. Middeling canonpercentage over vijf jaar De middeling van het canonpercentage dempt dat effect grotendeels weg. Het is ons inzien logisch deze methode, die we hiervoor beschreven onder herziening, ook toe te passen bij de heruitgifte. Dit is ook het meest eenvoudig, omdat het aansluit bij de methode voor de vijfjaarlijkse herziening waar de erfpachters mee te maken gaan krijgen. Ook hier geldt dat een vijfjaarsmiddeling zorg voor een betere koppeling met de marktrentes.

111321/R1/1.0 Pagina 8 van 28

Ingroeimodel van de canon In de basis zal er altijd sprake zijn van schokken bij heruitgifte. Aanpassingen in het canonpercentage, mits als uitgangspunt wordt gehanteerd dat deze dicht op de marktrente moet liggen, kunnen hier weinig aan veranderen. De eerder beschreven middeling over vijf jaar zorgt voor het uitvlakken van excessen. Voor de erfpachters gaat het bij een heruitgifte vooral om het totale canonbedrag dat ze moeten gaan betalen, dus de combinatie van de grondwaarde en het canonpercentage. Het is logisch voor het canonbedrag een ingroeimodel te overwegen, al dan niet met terugbetaling op termijn of bij verkoop, zoals ook omschreven in de rapportage van Rebel in ‘Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag, Oplossingen voor een schokbestendig Haags erfpachtsysteem’, d.d. 22 december 2023. Dit zal één-op-één leiden tot een schokbestendigere canonbetaling voor erfpachters. Omdat dit onderzoek zich alleen op de percentages richt valt de uitwerking hiervan buiten de scope van dit onderzoek.

111321/R1/1.0 Pagina 9 van 28

3. Analyse van de problematiek In Den Haag betalen ongeveer 31.000 erfpachters canon. Deze 31.000 contracten zijn op te splitsen in 18.000 eeuwigdurend contracten en 13.000 her uit te geven/ om te zetten contracten tot 2035. De erfpachter worden op twee momenten geconfronteerd met een aangepaste canon: bij herziening en bij heruitgifte. De bepaling van het huidige canonpercentage baseert de gemeente Den Haag op twee rentes, de rente van de N.V Bank Nederlandse Gemeenten en de rente van een hypothecaire lening. In vergelijking met de ander G4 gemeenten hanteert de gemeente Den Haag een relatief laag canonpercentage en hoge depreciatie.

3.1. Huidige situatie: 31.000 erfpachters die canon betalen De gemeente Den Haag telt in totaal circa 77.000 erfpachtcontracten. Dat totale aantal is als volgt onder te verdelen: I. Circa 46.000 eeuwigdurende erfpachtrechten waarvan de canonbetaling is afgekocht; II. Circa 31.000 erfpachters die canon betalen, waarvan: 1) Circa 18.000 contracten met eeuwigdurende erfpacht (canonpercentage elke vijf jaar herzien); 2) Circa 13.000 rechten her uit te geven/om te zetten tot 2035, waarvan: a) a Circa 10.500 rechten AV 1923 (75 jaar); b) b Circa 2.500 rechten AB 1977 (voortdurend met tijdvakken van 50 jaar). Het onderzoek richt zich op de erfpachters onder II. Voor de groep 1) is alleen de wijze waarop de vijfjaarlijkse herziening plaatsvindt van belang. Voor groep 2) geldt dat deze groep bij afloop van de termijn een aanbieding krijgen voor eeuwigdurend erfpachtrecht. Voor groep a) wordt hierbij zowel de grondwaarde als het canonpercentage herijkt. Bij groep b) alleen het canonpercentage.

3.2. Twee momenten waarop erfpachter worden geconfronteerd met een aangepaste canon Om tot een goede invulling van de vraagstelling te komen is het goed onderscheid te maken tussen twee belangrijke momenten waarop pachters worden geconfronteerd worden met een wijziging in de canon: - Herziening (vijfjaarlijks)  voor alle 18.000 huidige eeuwigdurende erfpachtcontracten met vijfjaarlijkse herziening van het percentage en voor alle contracten die vanaf nu worden heruitgegeven in eeuwigdurende erfpacht - Heruitgifte  de 13.000 rechten die worden omgezet in de periode tot 2035 Wij beschouwen deze situaties separaat, omdat de dynamiek in deze twee situaties anders is. We beginnen hierbij met de methode voor de herziening omdat dit het regime is waar erfpachters na de heruitgifte onder komen te vallen. De komende jaren ontstaan er twee problemen gerelateerd aan de significante stijging van het canonpercentage tussen 2022 en 2023: - Herziening erfpachtcontracten uit 2021 en 2022 waarvoor destijds een canonpercentage van 0,9% gold. Dit canonpercentage ligt substantieel lager dan het huidige canonpercentage. - Middeling over tien jaar leidt tot een lange staart. Dit geldt zowel voor herzieningen als heruitgifte.

3.3. Huidige combinatie rentes geeft een goede balans De huidige manier om het canonpercentage te berekenen combineert de wensen van de gemeente Den Haag voor een zo laag mogelijk percentage – lees: een zo klein mogelijke schok – en aansluiting bij vol eigendom. In vergelijking met de andere G4 gemeenten is het opvallend dat Den Haag ook het perspectief van de erfpachter 111321/R1/1.0 Pagina 10 van 28

meeneemt in de bepaling van het canonpercentage. Volledig aansluiten bij de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten sluit aan op de financiering van de gemeente als verpachter. Volledig aansluiten bij de hypothecaire lening sluit aan op het perspectief van de erfpachter. Beide rentes hebben voor- en nadelen, door deze te combineren ontstaat een solide basis voor het bepalen van het canonpercentage. Hierbij wordt opgemerkt dat de hoogte van het toegepaste percentage een effect kan hebben op afkoopregeling voor bloot eigendom. Een hoger canonpercentage moedigt de afkoop aan, terwijl een lager percentage het omgekeerd effect heeft. Voor de bepaling van het canonbedrag rekent de gemeente Den Haag een opslag voor de beheerkosten. Bestaande canonpercentage op basis van twee rentes De gemeente Den Haag baseert het canonpercentage op het gemiddelde van twee rentes:  door de N.V Bank Nederlandse Gemeenten te verstrekken lineaire leningen met een looptijd van twintig (20) jaar en wederzijdse rente-aanpassing na tien (10) jaar.  hypothecaire leningen zonder overheidsgarantie, ter hoogte van maximaal zeventig procent (70%) van de taxatiewaarde, met een rentevaste periode van vijf (5) jaar en bij eerste afsluiting op nieuwbouw verstrekt door leningverstrekkende instellingen.

Aansluiting bij de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten heeft als oorsprong dat dit het rentetarief is waartegen de gemeente leent. Aansluiting bij de hypothecaire lening heeft als oorsprong het verkopen van het bloot eigendom aan de erfpachter en de financieringslast die een particulier daarvoor betaalt van een hypothecaire lening. Door het gemiddelde te nemen van beide indexen weegt de gemeente beide overwegingen even zwaar mee. Aansluiting bij Bank Nederlandse Gemeenten verlaagt de schok en ontmoedigt afkopen bloot eigendom De rente van de Bank Nederlandse Gemeenten is in de regel lager dan de rente op een hypothecaire lening. Bij de vaststelling van het canonpercentage voor 2025 bedroeg de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten 2,80% en de rente op een hypothecaire lening 3,89%1. Een gemiddelde van de twee zal, normaliter, altijd tot een hoger canonpercentage leiden dan wanneer het canonpercentage volledig gekoppeld is aan de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten. Bij volledige aansluiting bij de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten is de kans groter dat het canonpercentage structureel lager ligt dan bij het gemiddelde tussen de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten en een hypothecaire lening.

De kans is ook groter dat het canonpercentage dan minder schokken ervaart, omdat de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten normaliter minder volatiel is dan de rente van een hypothecaire lening. Echter, door alleen aan te sluiten op de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten is er geen koppeling meer met de situatie van vol eigendom. Zo wordt het gat groter tussen het canonpercentage en de rente op een hypothecaire lening. Een bij-effect is dat voor erfpachters het afkopen van het bloot eigendom wordt ontmoedigd. Aansluiting bij rente hypothecaire lening verhoogt de schok en moedigt afkopen bloot eigendom aan Volledig aansluiten bij de rente van een hypothecaire lening verhoogt, normaliter, het canonpercentage. Dit komt, omdat de rente op een hypothecaire lening normaliter hoger is dan de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten. De rente van een hypothecaire lening is in de regel volatieler dan de rente van de Bank Nederlandse Gemeenten. Aansluiting bij alleen de hypothecaire lening kan daardoor leiden tot meer schokken in het canonpercentage. Volledig aansluiten bij de rente van een hypothecaire lening zorgt wel voor een zo klein mogelijke stap tussen het erfpacht en vol eigendom. Als het canonpercentage en de rente op een hypothecaire lening gelijk zijn aan elkaar moedigt dit het afkopen van het bloot eigendom aan. 1

Overige bestuurlijke stukken Erfpachtpercentage en normgrondprijzen Gemeente Den Haag 111321/R1/1.0 Pagina 11 van 28

3.4. Den haag hanteert op dit moment een relatief laag canonpercentage De gemeente Den Haag heeft in vergelijking met de G4 gemeenten voor erfpachters gunstige canonvoorwaarden. De gemeente Den Haag hanteert een depreciatie van 45%. Deze ligt hoger dan in de andere G4 gemeenten. Ook ligt het canonpercentage in Den Haag 0,2%-punt tot 1,7%-punt lager dan in de andere G4gemeenten. Gemeente Den Haag Amsterdam Rotterdam Utrecht

Depreciatie 45% 10%3 0% 10%8

Canonpercentage 2,1%2* 2,39 – 3,82%4 3,06%6 2,55%9

Grondwaardebepaling Taxatie WOZ-waarde + buurstraatquote5 Taxatie7 WOZ-waarde10

Tabel 2: Erfpachtvoorwaarden G4 gemeenten * Bij tienjaarsmiddeling

Hoogste depreciatie De gemeente Den Haag heeft de hoogste depreciatie van 45% ten opzichte van 10% in Amsterdam en Utrecht en geen depreciatie in Rotterdam. Depreciatie, vaak uitgedrukt in een percentage van de grondwaarde, is de waarde waarmee de waarde van de grond verminderd moet worden. De vermindering van de waarde heeft betrekking op het waardeverschil tussen vol eigendom en erfpacht. Een hogere depreciatie leidt tot een verlaging van de grondwaarde waarover het canonpercentage wordt berekend en dus tot een lagere canon. Laagste canonpercentage De gemeente Den Haag hanteert voor de contracten onder de Algemene Bepalingen 2024 het laagste canonpercentage, namelijk 2,1% ten opzichte van 2,39 tot 3,82% in de andere G4 gemeenten. Een lager canonpercentage leidt tot een lagere canon. De gemeente Amsterdam hanteert navolgende onderbouwing van haar canonpercentages. Herziening vindt plaats bij einde van het tijdvak. - Het gemiddeld effectief rendement van vijf aflosbare staatsleningen met de langst resterende looptijd van het CBS, bij jaarlijkse canonaanpassing en een vaste canon voor 25 jaar. Jaarlijks te indexeren bij een jaarlijkse canon; - Het gemiddeld effectief rendement van aflosbare staatsleningen met een gemiddeld resterende looptijd van negen en tien jaar van het CBS, bij een vaste canon voor 10 jaar.

De gemeente Rotterdam hanteert als canonpercentage de rente die de Europese Commissie hanteert voor Nederland bij het terugvorderen van staatssteun. De canon wordt jaarlijks geïndexeerd met de CPI. Iedere tien jaar wordt beoordeeld of de ontwikkeling van de grondwaarde aanleiding vorm tot aanvullende herziening, die beperkt is tot maximaal 15% omhoog of omlaag.

2

Overige bestuurlijke stukken Erfpachtpercentage en normgrondprijzen Gemeente Den Haag Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten - Gemeente Amsterdam 4 Canonpercentages - Gemeente Amsterdam 5 Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten - Gemeente Amsterdam 6 Erfpacht | rotterdam.nl 7 Erfpacht | rotterdam.nl 8 Erfpachtvoorwaarden 1974 en 1983 | gemeente Utrecht 9 Erfpachtvoorwaarden 1974 en 1983 | gemeente Utrecht 10 Erfpachtvoorwaarden 1974 en 1983 | gemeente Utrecht 3

111321/R1/1.0 Pagina 12 van 28

De gemeente Utrecht sluit aan bij de gemiddelde rente van de Bank Nederlandse Gemeenten over de afgelopen 25 jaar voor een 25-jarige annuïtaire lening zonder tussentijdse renteaanpassing. Daarop past de gemeente Utrecht een inflatiecorrectie van -/- 2,0% en een opslag voor kosten en risico van 1,1% toe. De canon wordt tijdens de looptijd niet herzien, maar wel geïndexeerd met 2,0%. Methode van grondwaardebepaling marktconform De gemeente Den Haag bepaalt de grondwaarde op basis van de individuele taxaties van de woningen. Dit is verschil met de werkwijze van de gemeente Amsterdam en Utrecht. Alleen de gemeente Rotterdam laat eveneens de grondwaarde taxeren door een onafhankelijke taxateur. De grondwaarde van de gemeente Den Haag is daarmee, in vergelijking met Amsterdam en Utrecht, zo marktconform mogelijk.

111321/R1/1.0 Pagina 13 van 28

4. Vijfjaarlijkse herziening: Methoden vergeleken en een optimalisatievariant In dit hoofdstuk beschrijven we de zeven onderzochte methoden om schokken in het canonpercentage te dempen voor de erfpachtherziening. De methoden die zijn meegegeven in de vraagstelling vormen de basis voor het onderzoek. Om het pakket nog completer te maken hebben wij lopende het onderzoek een aantal methoden toegevoegd. Deze methoden zijn vetgedrukt weergegeven: 1. Middelen van het canonpercentage (huidige methode) 2. Een bandbreedte voor het canonpercentage 3. Het maximeren van het canonpercentage 4. Het vastzetten van het canonpercentage 5. Aanpassing van de manier van berekenen van het canonpercentage 6. Het uitsmeren van de stijging bij vijfjaarlijkse herziening via ingroei 7. Het maximeren van de stijging bij vijfjaarlijkse herziening via een CAP In paragraaf 4.8 maken wij een vergelijking van de methoden in een samenvattende tabel. Tot slot stellen wij in dit hoofdstuk een optimalisatievariant voor. Deze variant is gebaseerd op de huidige methode van middelen echter met een kortere termijn (vijf jaar) en met een CAP om de extreme pieken op te kunnen vangen. Deze variant beschrijven wij in paragraaf 4.9.

4.1. Methode 1: Middeling dempt tijdelijke schokken De huidige methode met een tienjaarlijks gemiddelde werkt goed om plotselinge grote schokken in het rentepeil te dempen. Een voordeel van deze methode is daarnaast een grote mate van voorspelbaarheid. Een stijging of daling van het toekomstig canonpercentage kun je al ver van tevoren aan zien komen, omdat het grootste deel van de reeks in het verleden ligt. Dit maakt het mogelijk om vroegtijdig de communicatie op te starten met de erfpachters (verwachtingsmanagement). De periode van middelen zorgt er echter voor dat een structurele daling of stijging een na-ijl effect heeft. Bij middeling loopt het canonpercentage altijd iets achter op de daadwerkelijke marktomstandigheden. Bij een rentepeil dat schommelt rondom een neutrale trend werkt middeling prima. Maar bij een plotselinge of langdurige sterke stijgende rente betekent dit inkomstenderving voor de gemeente over een langere periode. Bij een dalende rente betekent het dat erfpachters een hoger percentage betalen dan de marktrentes. Dit kan voor draagvlakproblemen zorgen bij de erfpachters. Bij de invoering van de tienjaarsmiddeling was sprake van een plotselinge sterke stijging van de rente, waardoor de methode op dat moment in het voordeel werkte van de erfpachters. Dat pakte met name gunstig uit voor de erfpachters die te maken kregen met heruitgifte.

Op de lange termijn kan dit effect ook echter andersom zijn. De methode is goed uit te leggen aan de erfpachters, echter zal zoals aangegeven mogelijk weerstand oproepen wanneer de middeling voor een hoger percentage zorgt dan de marktrente. De impact van het na-ijleffect hangt bij deze methode af van de periode die wordt gekozen. Om dit nader inzichtelijk te maken kijken wij ook naar een aanpassing van de middelingsperiode naar vijf jaar. Ook bij een termijn van vijf jaar worden tijdelijke excessen uitgefilterd, hoewel in mindere mate. Voordeel van deze kortere termijn is dat het vijfjaarsgemiddelde meer mee beweegt met de rentestand dan een tienjaarsgemiddelde. Bij een tienjaarsgemiddelde kan het lang duren voordat een significante verlaging van de rentestand zichtbaar is in het gemiddelde. 111321/R1/1.0 Pagina 14 van 28

Zoals te zien in navolgende figuur beweegt de lijn van middeling over vijf jaar (groen) meer mee met het canonpercentage zonder middeling (oranje) dan de lijn van middeling over tien jaar (blauw). Bij middeling over vijf jaar worden dalingen in de rentestanden sneller opgepikt door het canonpercentage. Historisch gezien is dit gunstig voor de erfpachters, omdat sinds 1977 voornamelijk sprake is geweest van een daling van de rentestanden – uitgezonderd enkele stijgingen rond 1983, 1992, 2001, 2009 en 2024. Uit de figuur blijkt ook dat er historisch gezien maar sporadisch sprake was van een hoger canonpercentage bij middeling over vijf jaar dan bij middeling over tien jaar. Vorig jaar is dit omgekeerd. In 2024 en 2025 leidde middeling over tien jaar tot een lager canonpercentage.

Historische canonpercentage bij middeling 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0%

Canonpercentage

Na middeling 10 jaar

2025

2023

2021

2019

2017

2015

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

0,0%

Na middeling 5 jaar

Figuur 1: Historische ontwikkeling canonpercentage en bij middeling na tien en vijf jaar

Stel dat de rentes vanaf nu stabiel blijven op 1, 2 of 4%. Uit navolgende figuur blijkt dat het bij een stabiele rente van 1 of 2% het bij een tienjaarsmiddeling tot 2035 duurt tot het canonpercentage op het niveau van de rente uitkomt. Bij vijfjaarsmiddeling duurt dit tot 2030. De tienjaarsmiddeling kent een veel langere “staart” waarin het canonpercentage merkbaar hoger is dat de actuele rente. Bij een stabiele rente van 1% komt het canonpercentage met vijfjaarsmiddeling vanaf 2028 onder het canonpercentage met tienjaarsmiddeling. Vanaf dit moment is het voor erfpachters pas gunstig om eventueel over te stappen van een tienjaarsmiddeling naar een vijfjaarsmiddeling.

111321/R1/1.0 Pagina 15 van 28

Historische en theoretische toekomstige canonpercentage bij middeling (scenario 1%) 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0%

Canonpercentage

Na middeling 10 jaar

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

0,0%

Na middeling 5 jaar

Figuur 2: Theoretisch toekomstig canonpercentage bij 1% en bij middeling na tien en vijf jaar

De grafiek bij een toekomstige stabiele rente van 2% laat zelfs een tienjaarsgemiddelde zien dat hoger ligt dan 2% en nog enkele jaren blijft stijgen. Uit oogpunt van doelmatigheid dient niettemin ook een andere kanttekening gemaakt te worden. Een overgang op een vijfjaarsmiddeling vergt een aanpassing van de Algemene Bepalingen. De bereidheid van de erfpachter om de komende jaren over te stappen naar dit nieuwe regime zal, uitgaande van dit scenario, echter naar verwachting zeer beperkt zijn. Zoals uit de figuren 2 en 3 blijkt zal het tot 2028 (bij rentestand 1%) of 2029 (bij rentestand 2%) duren tot middeling over vijf jaar leidt tot een lager canonpercentage dan bij middeling over tien jaar.

Historische en theoretische toekomstige canonpercentage bij middeling (scenario 2%) 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0%

Canonpercentage

Na middeling 10 jaar

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

0,0%

Na middeling 5 jaar

Figuur 3: Theoretisch toekomstig canonpercentage bij 2% en bij middeling na tien en vijf jaar

111321/R1/1.0 Pagina 16 van 28

Een ander effect is te zien bij een sterke stijging van het structurele renteniveau, bijvoorbeeld naar 4,0% of 6,0%. Dit wordt bij vijfjaarsmiddeling sneller opgepikt in het canonpercentage en dus zorgt voor grotere verschillen bij herziening. Hier ligt het canonpercentage bij middeling over vijf jaar sneller op de structurele rentestand van 4,0% of 6,0% dan bij middeling over tien jaar. Ook in dit scenario van een oplopende rente is het de vraag of de erfpachter de komende jaren bereid zal zijn over stappen naar een nieuw regime. Bij vijfjaarsmiddeling zullen de canonpercentages tot en met jaar 2035 hoger liggen dan de canonpercentages bij tienjaarsmiddeling.

Historische en theoretische toekomstige canonpercentage bij middeling (scenario 4%) 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0%

2035

2036

2037

2036

2037

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

Na middeling 10 jaar

2035

Canonpercentage

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

0,0%

Na middeling 5 jaar

Figuur 4: Theoretisch toekomstig canonpercentage bij 4% en bij middeling na tien en vijf jaar

Historische en theoretische toekomstige canonpercentage bij middeling (scenario 6%) 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0%

Canonpercentage

Na middeling 10 jaar

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

0,0%

Na middeling 5 jaar

Figuur 5: Theoretisch toekomstig canonpercentage bij 6% en bij middeling na tien en vijf jaar

111321/R1/1.0 Pagina 17 van 28

4.2. Methode 2: Een bandbreedte dempt extremen, maar kan structureel afwijken van de marktrente Het vaststellen van een minimum en maximum canonpercentage kan helpen extreme situaties te normaliseren binnen een vastgestelde bandbreedte. De maatregel is overzichtelijk, omdat voor zowel de erfpachter als de gemeente Den Haag duidelijk is binnen welke bandbreedte een canonpercentage zich mag bewegen. Zolang de schommelingen binnen de bandbreedte zijn sluit deze methode één-op-één aan op de marktrente. Er kunnen echter twee nadelen zijn aan deze methode. Het optreden van deze nadelen is sterk afhankelijk van hoe groot de bandbreedte is:  Bij een grote bandbreedte worden de grote pieken wel afgeroomd, maar kan nog steeds sprake zijn van substantiële verschillen in de herzieningen (van jaar op jaar en per vijf jaar).  Als de marktrente structureel hoger of lager komt te liggen dan de bandbreedte is er ook structureel sprake van een inkomstenderving bij de gemeenten (rente hoger dan marktconform) danwel een canonpercentage dat hoger is dan marktconform, wat voor draagvlakproblemen kan zorgen bij erfpachters. Deze methode zorgt bij structurele renteveranderingen dus voor problemen bij de gemeente danwel bij de erfpachters. Voor een indicatie van de impact van structurele afwijkingen wordt verwezen naar het navolgende grijze kader.

Inkomstenderving: circa € 95 miljoen NCW bij structurele afwijking van 1%-punt in canonpercentage over 25 jaar Voor methode 2, 3 en 4 geldt dat er sprake kan zijn van een structurele afwijking tussen de marktrenten en de het toegepaste percentage. In dit kader wordt een inschatting gegeven van de financiële impact die een structurele afwijking kan hebben. Uitgaande van de aannames en uitgangspunten zoals beschreven in paragraaf 1.2 concluderen wij dat de totale financiële consequentie op het gebied van canoninkomsten voor de gemeente Den Haag € 95 miljoen NCW bedraagt bij elke 1%-punt dat het marktconforme canonpercentage boven een vastgesteld maximum of onder een vastgesteld minimum ligt over een periode van 25 jaar. Hierbij wordt opgemerkt dat dit puur bedoeld is voor een indicatief beeld en gebaseerd is op een eenvoudig scenario. Uitgaande van een gemiddeld canonpercentage van 4% en een maximum vastgesteld canonpercentage van 2% bedraagt de inkomstenderving circa € 185 miljoen NCW over 25 jaar.

NCW canons Aantal casussen Totale NCW canons

Bij canonpercentage @4% € 20.000 18.000 € 370.000.000

Bij canonpercentage @2% € 10.000 18.000 € 185.000.000

Delta - € 10.000 - € 185.000.000

Tabel 3: Financiële consequentie bij maximaal canonpercentage 2% ten opzichte van marktcanonpercentage 4%

Uitgaande van een gemiddeld canonpercentage van 1% en een minimum vastgesteld canonpercentage van 2% bedragen de aanvullende inkomsten circa € 95 miljoen NCW over 25 jaar. Een rentestand welke zich structureel onder de onderkant van de bandbreedte begeeft brengt de vraag met zich mee of de gemeente aanvullend wil ‘verdienen’ aan de haar erfpachtcontracten en de mate waarin dit maatschappelijk verantwoordbaar is.

111321/R1/1.0 Pagina 18 van 28

NCW canons Aantal casussen Totale NCW canons

Bij canonpercentage @1% € 5.000 18.000 € 95.000.000

Bij canonpercentage @2% € 10.000 18.000 € 185.000.000

Delta € 5.000 € 95.000.000

Tabel 4: Financiële consequentie bij minimaal canonpercentage 2% ten opzichte van marktcanonpercentage 1%

4.3. Methode 3: Het maximeren roomt pieken naar boven af, maar kan structureel afwijken van de markt Voor het maximeren van het canonpercentage gelden bij een structureel hogere rentestand dan het maximum dezelfde nadelen als voor een bandbreedte van het canonpercentage. Zie voor de financiële consequenties voorgaand grijze kader. Bij alleen een maximaal canonpercentage is er geen sprake van een ondergrens. Hiermee is er geen risico dat erfpachters ‘boven de markt’ betalen. Dit maakt het financiele risico van dit systeem echter wel groter voor de gemeente. Als we ervan uitgaan dat de kans zowel aanwezig is om een trend naar boven als naar beneden heeft deze methode alleen een negatief risico voor de gemeente. Deze methode heeft dus meer impact op het risicoprofiel van de gemeentebegroting.

4.4. Methode 4: Het vastzetten van het canonpercentage Het vastzetten van het canonpercentage is overzichtelijk, omdat voor zowel de erfpachter als de gemeente Den Haag duidelijk is wat het canonpercentage is. Nadelen van deze methode zijn de volledige ontkoppeling met de markt en precedentwerking voor andere erfpachtcontracten. Geen koppeling met de markt Bij het vastzetten van het canonpercentage vervalt de koppeling tussen het canonpercentage en de markt. Het canonpercentage heeft geen koppeling meer met het rentepercentage waartegen de gemeente leent. Hoe groter het verschil tussen de rentestand en het vastgezette canonpercentage, hoe groter de financiële gevolgen voor de gemeente. Daarnaast zullen particulieren bij een rentestand boven het vastgezette canonpercentage niet klagen. Echter, wanneer de rentestand (langdurig) onder het vastgezette canonpercentage ligt, dan zullen particulieren beargumenteren dat het canonpercentage te hoog is en dat zij te veel canon betalen. Als het uitgangspunt is om tot een zo marktconform mogelijk percentage te komen lijkt het logisch hierbij naar het langjarig gemiddelde te kijken. Afhankelijk van de periode waarover wordt gekeken wordt is de kans groot dat dit tot een aanzienlijk hoger percentage leidt dan het huidige percentage.

Precedentwerking Daarnaast creëert een vast canonpercentage precedentwerking en mogelijk scheve gezichten bij andere erfpachtcontracten. Waarom hebben zij wel een vaste lage canon en heb ik een hogere canon en onzekerheid voor de toekomst? Inhoudelijk is dit uit te leggen, maar bestuurlijk en politiek is dit minder goed verdedigbaar.

111321/R1/1.0 Pagina 19 van 28

4.5. Methode 5: Alternatieve berekeningswijzen meestal complexer Het is mogelijk op andere manieren te komen tot het voorkomen van grote periodieke schokken in het canonpercentage. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht om met statistische analyse grote pieken af te romen. Dit werkt echter alleen voor tijdelijke pieken. Bij een structurele verhoging of verlaging van de rente zal een statistisch canonpercentage meegroeien. Een nadeel is daarnaast de complexiteit en de uitlegbaarheid daarvan. Een statistische benadering vraagt een bijna wiskundige aanpak die enerzijds complex is om uit te werken en te implementeren in het Haagse erfpachtsysteem en anderzijds moeilijk begrijpelijk uitlegbaar is aan de erfpachter. Deze methode voegt onvoldoende toe aan de verdere methodes die zijn onderzocht om de complexiteit te rechtvaardigen. Daarom is deze methode ook niet verder onderzocht.

4.6. Methode 6: Jaarlijkse ingroei smeert piek uit Bij een ingroeimodel groeit de erfpachter elk jaar gedurende een periode van bijvoorbeeld vijf jaar naar de daadwerkelijke canon toe. Na vijf jaar betaalt de erfpachter de canon die de erfpachter zou moeten betalen. Een fictief rekenvoorbeeld. Stel de grondwaarde bedraagt € 31.000,- en een stijging van het canonpercentage van 2,1% naar 3,0%. De canon was € 651,- en wordt € 1.240,-. Bij een ingroeimodel groeit het canonbedrag elk jaar met € 118,- zodat de canon in het vijfde jaar uitkomt op de canon die had moeten zijn van € 1.240,-. Daarna beging het herzieningsproces opnieuw. Deze methode heeft als voordeel dat de erfpachter over een periode kan wennen aan de nieuwe erfpacht en zijn situatie hierop kan aanpassen indien nodig. De schokken kunnen echter nog steeds substantieel over deze periode. Stel dat het canonpercentage zou bewegen naar 6%, dan stijgt het canonbedrag van € 651,- naar € 1.860,-. Deze stap van € 1.209,- hoeft de erfpachter niet in één keer te maken, maar wel over een periode van vijf jaar. Een langere periode van ingroei, bijvoorbeeld tien jaar, kan ook maar maakt het complex. Bij een langere periode van ingroei dan vijf jaar gaan de ingroei en een volgende herziening door elkaar lopen. Ten tweede is een jaarlijkse ingroei lastig uitvoerbaar.

Bij een jaarlijkse ingroei moeten de systemen worden aangepast, omdat de erfpachter jaarlijks een andere canon gaat betalen. Dit brengt organisatorisch een last met zich mee en is lastiger uit te leggen aan erfpachter die al jaren gedurende een periode van vijf jaar dezelfde canon betalen. Voorbeeld inkomstenderving ingroei: € 60 miljoen NCW Een ingroei zorgt voor tijdelijke inkomstenderving bij de gemeente in een periode van stijgende rente. Wanneer het canonpercentage stijgt van de huidige 2,1% naar 4,0% en vervolgens stabiel blijft op 4,0%, dan bedraagt de inkomstenderving voor de gemeente € 1.680,- NCW per erfpachtcontract. Uitgaande van 18.000 erfpachtcontracten bedraagt de totale maximale inkomstenderving € 30 miljoen.

4.7. Methode 7: Maximaal stijgingspercentage (CAP) per herziening dempt grote schokken Door een CAP van de canon wordt een substantiële schok die (eventueel zelfs na middeling) zichtbaar is direct verminderd. Wij stellen een maximaal stijgingspercentage voor in de bandbreedte tussen de 25 en 50% op het canonbedrag. De CAP zou niet jaarlijks moeten gelden, omdat dit minder goed uitvoerbaar is als dezelfde redenen als hiervoor gegeven bij een jaarlijkse ingroei. Door een CAP alleen toe te passen bij de vijfjaarlijkse herziening blijft aanpassing van de canon eens in de vijf jaar zoals het nu is van kracht. Dit past ook bij de manier waarop het Haagse erfpachtsysteem is ingericht. Een CAP kent twee nadelen. Ten eerste kan bij hele grote veranderingen de canon voor een lange periode achterlopen. Dit brengt een lange periode van inkomstenderving voor de gemeente met zich mee. Ten tweede,

111321/R1/1.0 Pagina 20 van 28

afhankelijk van de hoogte van de CAP kunnen schokken nog steeds hoog zijn. Hoe hoger een eventueel vast te stellen CAP hoe hoger een potentiële schok. Navolgende figuur toont een fictief rekenvoorbeeld van een canonbetaling bij een gemiddelde grondwaarde van € 31.000,-. Stel, de rentestand stabiliseert op 3% met uitzondering van een uitschieter in 2030 naar 4%. Een erfpachter met de laatste herziening in 2025 betaalt € 651,- aan canon op basis van een canonpercentage van 2,1%. Bij de volgende herziening in 2030 is het canonpercentage 4%, veroorzaakt door de eenmalige piek. Op basis hiervan zou de erfpachter een canon van € 1.240,- moeten betalen. Door een CAP van 25% kan de canon niet verder stijgen dan naar € 814,- bij een CAP van 50% is de maximale stijging naar € 977,-. Bij de volgende herziening zijn de rentestanden en het canonpercentage weer genormaliseerd naar 3% en betaalt de erfpachter een canon van € 930,-.

Theoretische toekomstige canonbetaling bij CAP 25% € 1.400

4,5% 4,0%

€ 1.200

3,5% € 1.000

3,0%

€ 800

2,5%

€ 600

2,0% 1,5%

€ 400

1,0% € 200

0,5%

€-

0,0% 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Canon (as links)

Canon bij CAP (as links)

Rentestand (as rechts)

Figuur 6: Canonbetaling bij CAP 25%

111321/R1/1.0 Pagina 21 van 28

Theoretische toekomstige canonbetaling bij CAP 50% € 1.400

4,5% 4,0%

€ 1.200

3,5% € 1.000

3,0%

€ 800

2,5%

€ 600

2,0% 1,5%

€ 400

1,0% € 200

0,5%

€-

0,0% 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Canon (as links)

Canon bij CAP (as links)

Rentestand (as rechts)

Figuur 7: Canonbetaling bij CAP 50%

Voorbeeld: Verschil inkomstenderving gemeente bij CAP 25% en CAP 50%: € 21 miljoen NCW Een CAP zorgt voor tijdelijke inkomstenderving bij de gemeente in een periode van stijgende rente. In bovenstaande twee voorbeelden, uitgaande van 18.000 erfpachtcontracten, loopt de gemeente bij een CAP van 25% € 29 miljoen NCW en bij een CAP van 50% € 18 miljoen NCW mis. Per erfpachtcontract bedraagt de inkomstenderving € 1.620,- NCW (bij een CAP van 25%) of € 1.000,- NCW (bij een CAP van 50%).

4.8. Vergelijking methoden Navolgende tabel geeft een samenvatting van de zeven onderzochte methoden. Wij scoorden de methoden op het gebied van:  Schokbestendigheid: de mate waarin de methode bijdraagt aan het verminderen van de schok in canon.  Marktconformiteit: de mate waarin door de methode het canonpercentage aansluit bij de markt.  Complexiteit: de mate waarin een methode toepasbaar is binnen het Haagse erfpachtstelsel en de mate waarin de methode aan de erfpachter uitlegbaar is.  Financiële risico: een kwalitatieve beschouwing van de financiële risico’s voor de gemeente en de erfpachter.

111321/R1/1.0 Pagina 22 van 28

Methode Tienjaarsmiddeling

Schok bestendigheid - Normaliseert schokken goed - De schokken zijn goed voorspelbaar

Marktconformiteit

Complexiteit

Financiële risico’s

- Loopt altijd achter op actuele rente - Kent een relatief lange ‘staart’

- Redelijk eenvoudig - Al geïmplementeerd

- Stijgende rente: lange inkomstenderving voor gemeente - Dalende rente: erfpachter betaalt hoger canonpercentage dan marktconform - Stijgende rente: minder lange inkomstenderving voor gemeente - Dalende rente: minder lange hogere betaling - Rente boven bandbreedte: structurele inkomstenderving gemeente - Rente onder bandbreedte: structureel hogere canon voor erfpachters - Rente boven maximum: structurele inkomstenderving - Eenzijdig risico voor de gemeente

Tien- naar vijfjaarsmiddeling

- Volatieler dan tienjaarsmiddeling

- Dichter bij de markt dan tienjaarsmiddeling - Nog steeds een ‘staart’ maar minder lang

- Redelijk eenvoudig

Bandbreedte canonpercentage

- Haalt extremen eruit, zowel aan de onder- als bovenkant

- Binnen de bandbreedte volledig marktconform - Bij structureel grote afwijking loopt deze structureel uit de pas

- Redelijk eenvoudig - Redelijk goed begrijpelijk

Maximeren canonpercentage

- Haalt extremen eruit aan de bovenkant

- Redelijk eenvoudig - Goed begrijpelijk

Vastzetten canonpercentage

- Geen schokken

- Onder maximum volledig marktconform - Bij structureel grote afwijking loopt deze structureel uit de pas - Wijkt zo goed als altijd af van de markt

- Heel eenvoudig - Heel goed begrijpelijk

- Per definitie een financieel risico - Rente boven vastgestelde: inkomstenderving gemeente - Rente onder vastgestelde: hogere canon voor erfpachters dan marktconform

111321/R1/1.0 Pagina 23 van 28

Methode Statische wegfilteren pieken

Ingroei van vijf jaar

Maximeren stijging met CAP

Schok bestendigheid - Haalt eenmalige/ kortdurende extremen eruit, zowel aan de onder- als bovenkant - Maximaliseert schok niet - Smeert schok uit over vijf jaar

- Dempt (alleen) extreme schokken - Percentages kunnen nog steeds sterk verschillen per jaar

Marktconformiteit

Complexiteit

Financiële risico’s

- Ligt dicht bij de markt met uitzondering van éénmalige uitschieters

- Rekenkundig ingewikkeld - Lastig begrijpelijk uitlegbaar

- Loopt maximaal vijf jaar extra achter op de markt

- Elk jaar andere canon - Redelijk complex voor implementatie - Redelijk moeilijk begrijpelijk uitlegbaar - Redelijk eenvoudig - Goed begrijpelijk uitlegbaar

- Rente korte piek: inkomstenderving gemeente - Rente kort dal: hogere canon voor erfpachters - Na-ijl effect van maximaal vijf jaar - Eenzijdig risico voor gemeente

- Risico op lange periode om weer op marktconform te komen bij structurele verhoging

- Stijgende rente: inkomstenderving voor gemeente - Eenzijdig risico

Tabel 5: Samenvattingstabel onderzochte methoden

4.9. Optimalisatievariant: Combinatie van vijfjaarsmiddeling en CAP versterkt elkaar Op basis van voorgaande analyse komen we in deze paragraaf tot een voorstel voor een optimalisatievariant. We komen tot deze variant op basis van de volgende argumenten:  De huidige methode van tienjaarsmiddeling biedt een goede basis, maar heeft een lange nasleep, wat op de lange termijn een risico betekent.  Methode 2 tot en met 4 hebben het grote nadeel dat er structureel een discrepantie kan ontstaan tussen de marktrente en het canonpercentage. Dit heeft het risico dat de houdbaarheid van de methode beperkt is en bij optreden hiervan weer een nieuw systeem moet worden voorgesteld.  Alternatieve statische methoden zijn complex en voegen te weinig toe.  Een ingroei smeert schokken uit over een periode, maar verminderd deze niet.  Een ingroei model en een CAP zijn goede manieren om pieken af te romen, maar bieden niet de stabiliteit van de middeling over voorgaande jaren. Een CAP is voor de vijfjaarlijkse herziening eenvoudiger toepasbaar dan een ingroeimodel. Als we kiezen voor een aanpassing van de huidige middelingstermijn naar vijf jaar in combinatie met een CAP komen we het best tot een duurzaam systeem. Een combinatie van een vijfjaarsmiddeling en een CAP versterkt elkaar om de schokbestendigheid van het canonpercentage en vooral de canon te vergroten.