RIS322423 Verzoek om bindend advies voor omgevingsvergunning wijzigen functie Boylestraat 18 en 20

Datum

Ons Kenmerk

3 juni 2025

DSO/10896134 RIS322423

Voorstel van het college inzake Verzoek om bindend advies voor omgevingsvergunning wijzigen functie Boylestraat 18 en 20 Op 13 november 2024 is een aanvraag omgevingsvergunning gedaan voor het deels wijzigen van de functie van schoolgebouw naar 24 appartementen Boylestraat 18-20. De voorgenomen activiteit is in strijd met het omgevingsplan en daarom een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Op basis van de toetsing van de activiteit op alle relevante aspecten voor de fysieke leefomgeving is het college van oordeel dat de activiteit voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Omdat het uitgangspunt van de Omgevingswet is dat er ruimte moet worden gegeven aan initiatieven in de leefomgeving (ja, mits-benadering) en het plan voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL), heeft het college het voornemen om een vergunning te verlenen voor de aangevraagde activiteit. Op 29 april 2023 (RIS313814) heeft de gemeenteraad een lijst vastgesteld van categorieën BOPA’s waarvoor het college een bindend advies aan de raad moet vragen. De aangevraagde activiteit valt in de categorie 1.2: ‘het vervangen van gebouwen en/of veranderen van de maatschappelijke functie van gebouwen: 1. naar een andere functie dan maatschappelijk’.

Daarom vraagt het college de gemeenteraad om advies of de activiteit voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Het advies is bindend voor het besluit van het college op de aanvraag omgevingsvergunning. Bij een positief advies van de raad verleent het college de vergunning. Bij een negatief advies van de raad weigert het college de vergunning op basis van een onderbouwing van de raad waarom het plan niet voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Hieronder volgt een korte omschrijving van het initiatief en de uitkomst van de beoordeling van de voor de activiteit relevante aspecten. Initiatief en procedure De activiteit waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd, betreft het deels wijzigen van de functie van schoolgebouw naar 24 appartementen op het adres Boylestraat 18-20. De huidige bestemming is ‘Maatschappelijk – Welzijn’ waarin de functieaanduiding ‘Wonen’ niet is opgenomen. De activiteit is beoordeeld op de bouw- en gebruiksregels van het Omgevingsplan gemeente Den Haag (bestemmingsplan ‘Regentesse-/Valkenboskwartier (integrale herziening) en in strijd gebleken met de gebruiksregels, omdat de functie van het gebouw deels gewijzigd wordt naar de functieaanduiding ‘Wonen’. Omdat de activiteit niet past in het omgevingsplan is er sprake van een BOPA.

Het besluit op de aanvraag wordt voorbereid volgens de reguliere voorbereidingsprocedure. De beslistermijn voor deze aanvraag bedraagt maximaal 8 weken. Het college heeft de activiteit beoordeeld op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Op alle relevante aspecten valt de beoordeling positief uit. Omdat het uitgangspunt van de Omgevingswet is dat er ruimte moet worden gegeven aan initiatieven in de leefomgeving (ja, mitsbenadering) en het plan voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL) vindt het college dat dat de vergunning kan worden verleend.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10896134

Dit is alleen mogelijk met een positief advies van uw raad over de gevraagde buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Bij een negatief advies vragen wij uw raad om een nadere motivering waarom niet wordt voldaan aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Beoordeling Bij de aanvraag is een motivering geleverd om te onderbouwen dat de ontwikkeling voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL, bijlage ‘Goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving’). Hierna volgt de beoordeling van de relevante aspecten van de motivering. Planologie De planologische beoordeling is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Het plan beoogd in een oud schoolgebouw aan de Boylestraat 18-20 24 woningen te realiseren, waarvan 12 voor jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg en 12 reguliere jongeren. Tegelijkertijd wordt een deel van de school behouden als maatschappelijke bestemming om ontmoetingen mogelijk te maken en de maatschappelijke bestemming deels te behouden. Het initiatief is in lijn met de Woonagenda 2020 – 2023 & Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders 2021, omdat het voorziet in het uitbreiden van het aanbod woningen voor specifieke doelgroepen. Ook sluit het initiatief aan op de Agenda Ruimte voor de Stad, omdat het voorziet in woningen voor starters (jongeren).

Bovendien wordt nog een deel van de maatschappelijke voorzieningen ruimte behouden. Daarnaast is bij de inrichting van het achter terrein rekening gehouden met de wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig. Concreet zal vergroening plaats vinden op het achter terrein, waardoor meer ruimte wordt geboden voor het infiltreren van (regen)water. Het bestaande schoolgebouw aan de Boylestraat 18-20 maakt deel uit van een gemeentelijk beschermd stadsgezicht en vertoont de kenmerken van de traditionele bouwstijl die typerend is voor het begin van de 20e eeuw. Het gebouw heeft een robuuste en functionele uitstraling met eenvoudige, maar solide architectonische elementen. De gevels bestaan voornamelijk uit bakstenen, en de rechthoekige ramen zijn voorzien van eenvoudige, maar verfijnde details. Deze elementen dragen bij aan de historische en karakteristieke uitstraling van het gebouw en de straat. Het gevraagde respecteert de bestaande architectonische waarde van het gebouw, waarbij de karakteristieke bouwstijl behouden blijft. Een belangrijk aspect van het plan is de vergroening van de buitenruimte. De buitenruimte rond het gebouw zal significant vergroend worden door het aanleggen van gemeenschappelijke tuinen en het versterken van de aanwezige beplanting. Dit versterkt niet alleen de esthetische waarde van het gebouw, maar draagt ook bij aan de ecologische kwaliteit van de wijk.

Het vergroenen van het terrein draagt bij aan de dooradering van het groene karakter van de wijk Segbroek en versterkt de integratie van het gebouw in de omgeving. Door de zorgvuldige omgang met de bestaande kenmerken van het gebouw en de omgeving, is het voorstel goed in lijn met de stedenbouwkundige en architectonische doelstellingen van de wijk. Geconcludeerd wordt dat het initiatief voldoet aan het ruimtelijke gemeentelijk beleid. Dit betekent dat op basis van het huidige ruimtelijk beleid van de gemeente Den Haag medewerking kan worden verleend aan het initiatief. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10896134

Parkeren De beoordeling op het aspect mobiliteit is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Op grond van het omgevingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’ is de parkeervraag voor motorvoertuigen en fietsen berekend op basis van de parkeernormen en berekeningsmethode, zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen Den Haag 2021 en de Beleidsregel Fietsparkeernormen Den Haag 2016. Er is sprake van een verbouwsituatie binnen de zone vooroorlogse stadswijken. Hierbij gaat het om het wijzigen van de functie van schoolgebouw naar 24 appartementen. In de nieuwe situatie bedraagt de normatieve autoparkeervraag 13,45 parkeerplaatsen. Het maatgevend moment is het moment waarop de verschillende functies binnen een programma gezamenlijk hun maximale autoparkeervraag hebben. Het maatgevend moment voor de aanwezigheid van het parkeren is in de nieuwe situatie werkdag-avond. Bij een verbouwontwikkeling, functiewijziging of sloop-nieuwbouw hoeft alleen te worden voorzien in de extra autoparkeervraag op het nieuwe maatgevend moment. De bestaande situatie heeft op het (nieuwe) maatgevend moment werkdag-avond een autoparkeervraag van 4,645 parkeerplaatsen en de nieuwe situatie heeft op dat moment een autoparkeervraag van 11,225 parkeerplaatsen.

Na saldering bedraagt de autoparkeervraag Nieuw – Bestaand = 6,58 parkeerplaatsen, waarmee er sprake is van een toename op het nieuwe maatgevend moment. Conform artikel 1:4, lid 2 is de gestelde autoparkeereis een heel getal en in voorkomende gevallen afgerond op de gebruikelijke wijze. De parkeereis is daarmee vastgesteld op 7 parkeerplaatsen, waarvan 5 voor bewoners/gebruikers en 2 voor bezoekers. Geen autoparkeereis voor kleine verbouwplannen Nu de autoparkeereis is vastgesteld op minder dan 10 parkeerplaatsen, is beoordeeld er vrijstelling van die parkeereis mogelijk is zoals bepaald in artikel 2:2 van de Nota Parkeernormen. Deze aanvraag voldoet aan alle voorwaarden en is daarmee vrijgesteld van de autoparkeereis op grond van artikel 2:2 van de Nota Parkeernormen Den Haag 2021. (Toekomstige) bewoners en gebruikers komen niet in aanmerking voor een bewoners- en of bedrijfsparkeervergunning. Bezoekersparkeerplaatsen hoeven niet altijd op eigen terrein Op basis van de bezoekersnorm bedraagt voor de nieuwe ontwikkeling de parkeervraag voor bezoekers minder dan 10 parkeerplaatsen. Hierdoor mag het deel van de parkeereis voor bezoekers worden toegewezen aan de openbare ruimte op grond van artikel 2:3 van de Nota. De resterende autoparkeereis bedraagt daarmee 5 parkeerplaatsen voor bewoners/gebruikers.

Fietsparkeren Tevens hebben wij de parkeerbehoefte voor fietsen berekend op basis van de fietsparkeernormen en berekeningsmethode, zoals opgenomen in de Beleidsregels Fietsparkeernormen Den Haag 2016. Hierin zijn fietsparkeernormen vastgelegd voor kantoren, bedrijven en voorzieningen. Voor woningen wordt de fietsparkeereis opgelost in de bergingen, voorgeschreven voor nieuwbouw in artikel 4.171 Besluit bouwwerken leefomgeving. De locatie valt binnen de zone met een hoge fietsparkeernorm. De nieuwe fietsparkeerbehoefte bedraagt 11,84 fietsparkeerplaatsen op maatgevend moment zaterdagmiddag. De bestaande fietsparkeerbehoefte bedraagt op het nieuwe maatgevend moment 68,75 fietsparkeerplaatsen.

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10896134

Na saldering bedraagt de fietsparkeerbehoefte Nieuw – Bestaand = 0 (nul) fietsparkeerplaatsen, hiermee is er geen sprake van een toename van de fietsparkeerbehoefte. De aanvraag voldoet daarmee aan de vastgestelde parkeereis voor fietsen en daarmee aan artikel 5.1, onder b van de algemene bouw- en gebruiksregels van het omgevingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’. Welstand De Adviescommissie omgevingskwaliteit en cultureel erfgoed Den Haag heeft aan de hand van de Welstandsnota geoordeeld dat het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. De beoordeling op het aspect welstand vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. ‘Het bouwplan is getoetst aan de Welstandsnota en beoordeeld in het kader van de gebiedsaanduiding ‘Overige zone – Gemeentelijk beschermd stadsgezicht’. De commissie adviseert positief over het transformatieontwerp dat slim gebruik maakt van de structuur van het schoolgebouw. Aan de voorzijde behoudt het gebouw zijn uitstraling en daarmee zijn aanwezigheid of functie in het straatbeeld. Aan de achterzijde wordt aangepast ten behoeve van de nieuwe woonfunctie. De oplossing de extra verdieping in de gevel op te lossen met een doorlopende vensteras houdt het ritme en de schaal van de oorspronkelijke gevel herkenbaar. De nieuwe invulling van de as is een helder geheel, deels met en deels zonder buitenruimte.

De dakpatio’s of -loggia’s aan de achterzijde zijn duidelijk gaten in de kap, met rondom voldoende vrij dakvlak, en behouden zo de herkenbaarheid van de kap(vorm). De architectonische uitwerking is zorgvuldig, doet recht aan het oorspronkelijke gebouw en het transformatieconcept, met aan de voorzijde architectuureigen oplossingen en aan de achterzijde een herkenbare nieuwe laag. De commissie spreekt haar waardering uit voor de integrale aanpak, inclusief de collectieve delen van het interieur en de collectieve tuin. Cultuurhistorie De Adviescommissie omgevingskwaliteit en cultureel erfgoed Den Haag heeft geoordeeld dat het plan het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische waarden van het gemeentelijk beschermd stadsgezicht Valkenboskwartier voldoende in acht neemt. De beoordeling op het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. ‘Het bouwplan is getoetst aan de Welstandsnota en beoordeeld in het kader van de gebiedsaanduiding ‘Overige zone – Gemeentelijk beschermd stadsgezicht’. De commissie adviseert positief over het transformatieontwerp dat slim gebruik maakt van de structuur van het schoolgebouw. Aan de voorzijde behoudt het gebouw zijn uitstraling en daarmee zijn aanwezigheid of functie in het straatbeeld. Aan de achterzijde wordt aangepast ten behoeve van de nieuwe woonfunctie.

De oplossing de extra verdieping in de gevel op te lossen met een doorlopende vensteras houdt het ritme en de schaal van de oorspronkelijke gevel herkenbaar. De nieuwe invulling van de as is een helder geheel, deels met en deels zonder buitenruimte. De dakpatio’s of -loggia’s aan de achterzijde zijn duidelijk gaten in de kap, met rondom voldoende vrij dakvlak, en behouden zo de herkenbaarheid van de kap(vorm).

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10896134

De architectonische uitwerking is zorgvuldig, doet recht aan het oorspronkelijke gebouw en het transformatieconcept, met aan de voorzijde architectuureigen oplossingen en aan de achterzijde een herkenbare nieuwe laag. De commissie spreekt haar waardering uit voor de integrale aanpak, inclusief de collectieve delen van het interieur en de collectieve tuin. Geluid De beoordeling op het aspect geluid is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Het initiatief betreft een geluidsgevoelige functie in een geluidaandachtsgebied. Uit akoestisch onderzoek is gebleken dat de standaardwaarden die zijn opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving niet worden overschreden. Het initiatief voldoet daarom aan de geluidseisen uit §5.1.4.2a.4 van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Ecologie De beoordeling op het aspect ecologie is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. De in de bijlage ‘Goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving’ opgenomen Aerius berekeningen zijn beoordeeld en akkoord bevonden. Bodemkwaliteit De beoordeling op het aspect bodemgeschiktheid is positief. Het bodembelang is voldoende beschermd. Deze beoordeling vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Luchtkwaliteit De beoordeling op het aspect luchtkwaliteit is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen.

Participatie De aanvraag betreft een BOPA. Daarvoor is participatie door uw raad verplicht gesteld (RIS 313814). De aanvrager heeft voor de indiening van de aanvraag participatie ingevuld door een inloopbijeenkomst voor omwonende gehouden op 19 april 2022. Tevens is er een informatiebijeenkomst gehouden op 14 augustus 2024. Een overzicht van de participatie is als bijlage toegevoegd De wetgever heeft nadrukkelijk niet ingevuld hoe (verplichte) participatie moet plaatsvinden. Wel kan worden gesteld dat verplichte participatie ‘enige betekenis’ moet hebben en in verhouding moet zijn met de aard van het project en de impact op de omgeving. Het doel van participatie is om burgers in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de besluitvorming, maar het gaat niet zó ver dat de inbreng van omwonenden van beslissende betekenis is. De uitgevoerde participatie voldoet hieraan en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Conclusie beoordeling In de aangeleverde onderbouwing is de ontwikkeling getoetst aan beleid, instructieregels en andere onderwerpen voor zover relevant voor een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Uit de beoordeling van de onderbouwing volgt dat de aangevraagde activiteit kan worden vergund met het oog op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’.

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10896134

Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 3 juni 2025, besluit: het college te adviseren om de vergunning voor de aangevraagde buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het deels wijzigen van de functie van schoolgebouw naar 24 appartementen op het adres Boylestraat 18-20 te verlenen. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier,

De voorzitter,

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10896134

Samenvatting Op 13 november 2024 heeft het college een aanvraag om omgevingsvergunning ontvangen voor het deels wijzigen van de functie schoolgebouw naar 24 appartementen voor de Boylestraat 18-20. Het project is niet vergunningsvrij en in strijd met regels van het omgevingsplan omdat de functie van het gebouw deels gewijzigd wordt naar de functieaanduiding ‘Wonen’. Het omgevingsplan bevat geen regels om voor dit project af te kunnen wijken. Wanneer een aanvraag in strijd is met het omgevingsplan, is een vergunning nodig voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). In uw vergadering van 19 april 2023 (RIS313814) heeft u aangegeven bij welke BOPA'S u betrokken moet worden bij de besluitvorming op de aanvraag om omgevingsvergunning in de vorm van bindend advies. Bij deze aanvraag is dat aan de orde en daarmee uw bindend nodig over het deels wijzigen van de functie van het gebouw. Na afgifte van het bindend advies is het aan het college om, met gebruikmaking van dat advies, een besluit te nemen op de aanvraag om omgevingsvergunning.

7/7