RIS322370 Bijlage Nota Vastgoed Den Haag 2025

Nota Vastgoed Den Haag

Optimaal inzetten, ontwikkelen en beheren van gemeentelijk vastgoed

<

2025

2

< INHOUD

Inhoud Leeswijzer2 Inleiding4 7

2. De opbouw van de huurprijs van het vastgoed (verhuurbeleid)

12

3. Beheer leegstand vastgoed (leegstandsbeleid)

15

4. Ontwikkeling en realisatie en onderhoud van vastgoed (realisatie en onderhoudsbeleid)

18

5. Aan- en verkoop van Vastgoed (aan en verkoopbeleid)

23

Afsluitend28

<

<

1. Vastgoedportefeuille

Leeswijzer De Nota Vastgoed 2025 is eerst en vooral een

Deze nota gaat derhalve in op de ‘wat’ en ‘hoe’

beheersmatig uitvoeringskader van vastgoed in

inzake vastgoed. De keuzes ‘voor wie’ de organisatie

gemeentelijk bezit. De nota zal zich concentreren

dat doet (doelgroepenbeleid), ‘waar’ zij dat in onze

op het beheer van het vastgoed en beschrijft welke

stad doet (Regie op Ruimte), en ‘wanneer’ zij dat

mogelijkheden er zijn op het niveau van onderhoud,

doet (prioritering en capaciteitsplanning) zijn

de toe te passen huurtarieven, leegstandbeheer,

onderdelen waar u op velerlei andere momenten

contouren van aankoop en verkoopbeleid en

keuzes in kunt maken en sturing aan kunt geven.

verduurzaming. Het zijn keuzes die raken aan de panden zelf, binnen de overkoepelende portefeuille. Wat nadrukkelijk niet in deze nota opgenomen staat zijn beleidskeuzes met betrekking tot de daadwerkelijke invulling en toepassing van het vastgoed. Deze aspecten/thema’s vloeien voort uit de beleidsopgaven zoals die bestuurlijk door het college en uw raad in gezamenlijkheid worden bepaald. Dit volgt logisch uit het feit dat het vastgoed dienend is aan het beleid; het vastgoed staat ook op verschillende programma’s binnen de begroting, afhankelijk van de beleidseigenaar.

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

3

< INHOUD

<

< NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

4

< INHOUD

Inleiding De stad Den Haag ontwikkelt zich in rap tempo.

Uniforme uitvoeringskaders met betrekking tot

Dat gebeurt grotendeels binnen bestaand bebouwd

verhuur, leegstand, aankoop, verkoop, ontwikkeling,

gebied, veel uitbreidingsmogelijkheden zijn er niet.

onderhoud en verduurzaming zijn van belang om te

En dat terwijl we nu al de meest verdichte stad

komen tot een efficiënte en effectieve gemeentelijke

van Nederland zijn. Het betekent dat we moeten

vastgoedportefeuille. Duurzaamheid is een belang-

woekeren met de beschikbare ruimte en scherpe

rijke gemeentelijke beleidsdoelstelling. Voor het

keuzes moeten maken om de ontwikkeling in

vastgoed dat bij de gemeente in eigendom is, bete-

goede banen te leiden. Om de stad economisch

kent dit dat we actief onderzoeken hoe (routekaart)

vitaal te houden, de Hagenaars te huisvesten en te

aan de verduurzamingsdoelstellingen gevolg kan

zorgen voor een gezonde en groene leefomgeving

worden gegeven. Om dit alles goed in te kaderen

met voldoende voorzieningen voor bewoners en

geeft deze beleidsnota Vastgoed aan op welke wijze

bedrijven.

het gemeentelijk vastgoed wordt ingezet en onder welke condities. Het gaat hier om:

De gemeente stelt de kaders, maar het is de vast-

<

1. Het (actief) in bezit krijgen, ontwikkelen en

vanzelfsprekend dat gewenste ontwikkelingen

hebben van vastgoed is ondersteunend aan het

en voorzieningen worden gerealiseerd. Gelukkig

beleid en bedoeld om maatschappelijke waarde

heeft de gemeente Den Haag zelf een aanzienlijke

te creëren ingegeven door politieke keuzes.

hoeveelheid vastgoed in haar bezit, zowel panden

2. De vastgoedmarkt zelf is leidend als het gaat

als stukken grond. Doel van het in bezit hebben,

om het ontwikkelen van vastgoed, de gemeente

krijgen en houden van vastgoed is om beleidsdoelen

begeeft zich alleen actief (aankoop, realisatie,

te realiseren, om maatschappelijke voorzieningen

verkoop) op die markt als dat nodig is vanuit

tot stand te laten komen en om ongewenste ontwik-

publiek belang om de beoogde maatschappe-

kelingen te voorkomen. De gemeente zorgt daarom

lijke doeleinden te realiseren.

ook voor goed beheer en ontwikkeling van het eigen vastgoed.

3. Vastgoed van de gemeente voldoet aan duurzaamheidseisen en aan een bepaald kwaliteitsniveau van onderhoud (niveau 3 volgens

Het ontwikkelen en in bezit hebben van vastgoed

NEN2767) en toegankelijkheid.

is voor de gemeente geen doel op zich. Het is vaak

4. Voor de verhuring van het vastgoed wordt in

een onmisbaar middel om gewenste maatschap-

principe kostendekkende huur berekend.

pelijke doelstellingen te verwezenlijken. Om de

5. Vastgoed dat op termijn niet langer een

gemeentelijke vastgoedportefeuille doelmatig en

beleidsdoel ondersteunt of dat beleidsdoel

efficiënt in te zetten, maken we voortdurend een

wordt bereikt/blijft geborgd door de markt, en

integrale afweging tussen belangen en doelstel-

waar geen toekomstige gebiedsontwikkeling

lingen op maatschappelijk, financieel, juridisch,

verwacht wordt, zal worden verkocht.

economisch, vastgoed technisch en bestuurlijk vlak. Jaarlijks wordt in de gemeentelijke jaarrekening

In 2014 is in de Nota Vastgoed een uiteenzet-

(samengevat) en een separate vastgoedrapportage

ting gegeven van deze condities. Deze nota was

(uitgebreid) inzicht gegeven in de ontwikkeling van

vooral gericht op de basis op orde brengen ofwel

de samenstelling en omvang van de gemeentelijke

de gemeentelijke organisatorische herinrichting

vastgoedportefeuille. Ook rapporteren we over

van het beheer van vastgoed. De beleidsnota

verkoopresultaten, leegstandsgegevens, verduur-

Vastgoed 2025 richt zich op de actualisering en

zaming en gerealiseerde projecten (bijvoorbeeld

aanscherping van de condities van het beheer en de

aankoop, sloop en/of nieuwbouw).

ontwikkeling van het vastgoed.

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

goedmarkt zelf die ontwikkelt. Daardoor is het niet

5

< INHOUD

Met het in eigendom hebben van vastgoed zijn

juridisch eigendom op grond van de onderwijswet-

grote financiële stromen en belangen gemoeid. Alle

geving - om niet - terug naar de gemeente en onder-

financiële gegevens van het gemeentelijk vastgoed

zoeken we of het pand voor andere doeleinden kan

staan opgenomen in het gemeentebrede financieel

worden benut.

systeem, zodat eenduidige en betrouwbare financiële informatie tijdig beschikbaar is. Informatie die

Al het beheer van het vastgoed vindt plaats binnen

terugkomt in afzonderlijke paragrafen in de begro-

de geldende wet- en regelgeving (zoals wet Markt

ting en de jaarrekening.

en Overheid, aanbestedingsrecht, staatsteunrecht, huurrecht, Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL), Besluit Begroting en Verantwoording provincies en

of het opnemen van een specifiek programma

gemeenten (BBV) en het Didam-arrest). Daaronder

Vastgoed in de programmabegroting te overwegen

vallen alle financiële bepalingen van de gemeente

is. Dit kan een effectief instrument zijn om het

zoals de Algemene Verordening Financieel Beheer

gehele vastgoed van de gemeente zowel vanuit

en Beleid Den Haag 2025 (RIS320521). Daarin zijn

maatschappelijk als financieel rendement op het

voor het vastgoed specifieke bepalingen opgenomen

niveau van een begrotingsprogramma helder

zoals de toe te passen afschrijvingstermijnen en het

in beeld te brengen. Een specifiek programma

onderscheid tussen investeringen en onderhoud.

Vastgoed maakt het mogelijk om alle baten en

Daar wordt kortheidshalve naar verwezen.

lasten van de gehele vastgoedportefeuille in onderlinge samenhang te bezien en indien nodig te verrekenen. Positieve financiële resultaten kunnen

<

<

Het college gaat voor de inzichtelijkheid verkennen

we vervolgens gebruiken voor nieuwe investeringen (renovaties, aankopen en verduurzaming). Deze beleidsnota concentreert zich op al het vastgoed van de gemeente met uitzondering van een aantal categorieën die vallen onder de daarvoor geldende beleidsnota’s en bijbehorende beheersregimes: • Onroerend goed dat een directe relatie heeft met de openbare ruimte (wegen, parken e.d.); • Regulier in erfpacht uitgegeven gronden; • Panden waarop de gemeente een zogenaamd economisch claimrecht heeft (met name schoolgebouwen); • Vastgoed waarvan de gemeente uitsluitend juridisch eigenaar is (zoals bijvoorbeeld panden die zijn ondergebracht bij een wijkontwikkelingsmaatschappij). Het economisch claimrecht heeft vrijwel uitsluitend betrekking op onderwijsgebouwen. Hiervoor geldt de wettelijke regel dat de schoolbesturen juridisch eigenaar zijn van de les- en gymnastiekgebouwen. Wanneer een schoolbestuur aangeeft dat een schoolgebouw niet langer gebruikt wordt, valt het

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

6

< INHOUD

<

< NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

7

< INHOUD

1. Vastgoedportefeuille 1.1 Doel van gemeentelijk vastgoed

1.2 Rol van de Overheid / Publiek belang inzet van vastgoed

Alleen daar waar de markt niet voorziet in het Het beschreven proces is gebaseerd op het model

gewenste maatschappelijke doelen, vult de

dat de gemeente ontwikkelt in het kader van het

gemeente die belangrijke functie in. Dit kan onder

programma Besluitvorming, conform ‘van publiek

meer met vastgoed dat in het bezit is van de

belang naar de rol van de overheid’ (RIS321778).

gemeente of wordt gehuurd. De gemeente kan ook

De uitwerking van publiek belang wordt in deze

zelf het initiatief nemen om vastgoed te realiseren

Nota Vastgoed beperkt tot het hanteren van het

in nieuwbouw of renovatie om het daarna beschik-

middel vastgoed door de gemeente in huisvestings-

baar te stellen voor maatschappelijke doeleinden.

opgaven. De uitgebreide uitwerking van het publiek

Ook subsidies kunnen de markt stimuleren om het

belang zal veelal tot uiting komen in afzonderlijke

maatschappelijk beoogde effect te bereiken.

bestuurlijke besluiten.

De keuze voor het inzetten van welk middel hangt

Een maatschappelijk belang is een belang dat

af van het beleidsveld of zelfs het concrete project.

de maatschappij als geheel ten goede komt.

Voor het bouwen van een Sporthal gelden bijvoor-

Een publiek belang is een maatschappelijk belang

beeld andere afwegingen dan bij het realiseren van

dat zonder tussenkomst van de overheid onvol-

betaalbare bedrijfsruimte.

doende gewaarborgd wordt.

Zo is de realisatie en het beheer van (sociale)

Als het maatschappelijk belang is aangetoond, en

woningen belegd bij ontwikkelaars, particulieren en

dit alleen kan worden gerealiseerd via interventie

woningbouwcorporaties. De rol van de gemeente

door de gemeente, brengen we in beeld welke

daarbij is wel gericht op het stimuleren van de

activiteiten vanuit de gemeente nodig zijn om het

markt voor de realisatie van voldoende woning-

maatschappelijk belang effectief te dienen. Oftewel,

bouw en het handhaven van de kwaliteit van de

welk instrument gaat de gemeente inzetten? Als het

woningen.

gaat om verruimen van huisvestingsopgaven kunnen dat de volgende maatregelen zijn:

De gemeente zal, indien beleidsmatig bepaald is dat dit wenselijk is, hooguit in bijzondere situaties zelf overgaan tot het in bezit nemen of huren van

• Subsidies(regelingen) aan maatschappelijke organisaties om zelf te voorzien in huisvesting;

woningen. Bijvoorbeeld in het geval van opvang

• Aanpassen bestemmingen van bestaand vastgoed

of voor het huisvesten van bijzondere zorgdoel-

van derden om daarmee transformaties mogelijk

groepen. Uitgangspunt daarbij is wel dat dit tijdelijk

te maken;

van aard is. Het beheer van deze woningen wordt daarbij ondergebracht bij een externe organisatie (beheermaatschappij) die deskundig is op dat gebied.

• Inzet van eigen vastgoed/al dan niet met aanpassing van de bestemming/renovatie; • Gemeentelijke vastgoed of locatie aanbieden voor een gemeentelijke ontwikkeling (grondexploitatie) van een (toekomstige) gebiedsontwikkeling. • Nieuw vastgoed ontwikkelen of huren en beschikbaar stellen aan maatschappelijke organisaties • Gemeentelijk vastgoed verkopen met een transitieopgave aan organisaties zoals woningbouwcorporaties.

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

<

aanbieden van vastgoed voor de door de gemeente

8

< INHOUD

Als het publiek belang in het geding is, moet duidelijk worden welke maatregel van de gemeente

1.4 Samenhang met beleidsopgaven en de Omgevingsvisie

het best past bij het te realiseren maatschappelijk belang. De effectiviteit wordt daarbij afgezet tegen

Het instrument vastgoed moet gezien worden

criteria als:

in samenhang met opgaves op het gebied van stedelijke ontwikkeling. Welke functie kan het

• Financiële gevolgen

eigen vastgoed van de gemeente daarbij vervullen?

• Mate waarin het maatschappelijk belang duur-

Er is een duidelijke relatie met de Haagse richting-

zaam wordt geborgd.

gevende normen maatschappelijke voorzieningen

• Grip die de gemeente nodig heeft om het beoogde

en groen 2024 (RIS317835), de integrale huisves-

maatschappelijk belang duurzaam te behouden.

tingsplannen op het terrein van sport (RIS311895),

1.3 Maatschappelijk rendement van Vastgoed

cultuur (RIS311896), onderwijs (RIS317535) en uiteraard de verduurzamingsopgave. Die kaders/plannen geven samen richting aan de stedelijke ontwikkelingsvisie voor de gemeente en geven aan waarin geïnvesteerd moet worden op het terrein van het

gemeente om het behalen van het maatschappelijk

eigen vastgoed (uitbreiding/renovatie/onderhoud).

rendement van de inzet van het vastgoed en niet

Deze beleidsnota vastgoed (te beschouwen als een

om het financiële rendement (uitgangspunt voor

toolbox) concentreert zich op het beheer en de

de markt). Binnen de kaders van de Wet Markt en

ontwikkeling van het vastgoed die voortvloeien uit

Overheid streeft de gemeente geen maximaal finan-

en passen bij de beleidsmatige opgaven. Het daad-

cieel rendement na met eigen of gehuurd vastgoed.

werkelijke gebruik van het vastgoed (inclusief ontwikkeling, aankoop, verkoop) wordt ingegeven

Het gaat primair om het realiseren van de maatschappelijke functie tegen een redelijk kostenniveau (kostprijsdekkend). Om dat laatste te bereiken

vanuit de verschillende beleidskaders.

1.5 Samenstelling van het vastgoed

stemmen we beleidsmatige wensen voor (maatschappelijke) huisvesting en mogelijkheden om

Op 31 december 2024 omvat de gemeentelijke

daarin te voorzien zo goed mogelijk op elkaar af

vastgoedportefeuille 1.262 objecten. Regulier in

(regie op ruimte). Dat kan inhouden dat verschil-

erfpacht uitgegeven objecten, openbare ruimte

lende beleidsfuncties gebundeld in een pand

en (school)gebouwen waarop de gemeente een

worden ondergebracht om daar het aantal beschik-

economisch claimrecht heeft, vallen hier niet onder.

bare verhuurbare eenheden optimaal te benutten.

De vastgoedportefeuille bestaat uit 771 panden en 491 percelen grond. Bij de panden geldt onder-

De diversiteit van het vastgoed – van kiosk tot stads-

scheid tussen panden die in eigendom zijn van de

schouwburg en van stadsboerderijen tot congres

gemeente (674) en vastgoed dat door de gemeente

locatie – maakt deze opgave complex. Elk object

is gehuurd of aan de gemeente in bruikleen is

vraagt om maatwerk, zeker daar waar het gaat om

gegeven om de beleidsdoelstellingen te behalen

panden met veel verhuurbare eenheden (verza-

(97). Van de gronden zijn 488 percelen in vol

melgebouwen). Van belang daarbij is dat niet alle

eigendom van de gemeente en 3 percelen zijn door

functies met elkaar kunnen worden ondergebracht

de gemeente gehuurd.

in een pand. Daarbij zullen we ook kijken naar de effecten voor de huurders/gebruikers zelf en de

Het aantal zelfstandig verhuurbare eenheden is

directe en indirecte omgeving.

hoger dan het aantal objecten. De gemeentelijke panden bestaan uit 1.519 verhuurbare eenheden en de gronden bestaan uit 682 verhuurbare eenheden. De totale gemeentelijke vastgoedportefeuille

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

<

Met de inzet van gemeentelijk vastgoed gaat het de

9

< INHOUD Tabel 1 Aangehuurde panden en gronden

8%

Panden in eigendom

53%

besloeg 1.044.874 m² BVO per 31 december 39%2024. Gronden in eigendom De boekwaarde van de gemeentelijke vastgoed-

Ook kan de gemeente vastgoed in haar bezit hebben

portefeuille in eigendom per 31 december 2024 is

of het tegengaan van ongewenst gebruik. Het gaat

€ 1,24 miljard, exclusief activa in aanbouw.

dan om het opkopen van panden/van de markt

of verkrijgen vanuit een gewenste herontwikkeling

halen vanuit stedelijke ontwikkeling waardoor de gemeente grip krijgt op de herontwikkeling van de opgekochte panden. Dat resulteert uiteindelijk in een herontwikkeling door de gemeente zelf of een derde partij of in het afstoten van het pand. De tijdelijke benutting van dergelijke panden kan zijn voor maatschappelijke initiatieven en/of door commerciële partijen. Vooral in omvangrijke gebiedsontwikkelingen waarbij de gemeente actief heeft opgekocht worden bestaande verhuringen bij de koop overgenomen (koop breekt geen huur). Op economisch vlak faciliteert de gemeente veelal startende ondernemers door het tijdelijk

<

beschikbaar stellen van bedrijfsruimte omdat de

Figuur 1: Samenstelling vastgoedportefeuille per 31 december 2024

1.6 Inzet vastgoed

markt dit niet voldoende oppakt. Daarmee creëert de gemeente werkgelegenheid voor specifieke doelgroepen. Voor braakliggende terreinen, bestaat de mogelijkheid om initiatieven in te dienen voor tijdelijk gebruik zoals bijvoorbeeld stadslandbouw, opslag of evenementen. Het uitgangspunt is om een initiatief daar waar mogelijk te faciliteren. Indien

Vastgoed in bezit van de gemeente zetten we in

de bestemming niet passend is binnen het huidige

vanuit publiek belang, zoals bijvoorbeeld cultuur,

Omgevingsplan, kan - indien de tijdelijke functie

sport, welzijn, onderwijs en de tijdelijke huisvesting

als passend voor de locatie wordt gezien - een

voor opvang. Maar er zijn ook ander1mogelijkheden

tijdelijk ontheffing van het Omgevingsplan worden

om deze maatschappelijke doelstellingen te

gevraagd.

realiseren. Om inzicht te krijgen in de effectiviteit van een Op bepaalde locaties heeft de gemeente vastgoed

vastgoedobject moet er een goed antwoord zijn op

om regulerend te kunnen optreden. Zo heeft de

de vraag of het vastgoed een bijdrage levert aan

gemeente een aantal kiosken op de boulevard in

de gemeentelijke beleidsdoelstellingen en wat de

Scheveningen die ook voorzien in de technische

financiële consequenties daarvan zijn. Kort gezegd

infrastructuur voor de omgeving of dienstdoen als

wordt er inzicht gegeven in:

een informatiepunt. Met de regie op de verhuur blijft de gemeente grip houden op het gebruik en de ruimtelijke uitstraling van de boulevard en de evenwichtige branchering van de kiosken wat past bij het waarborgen van het maatschappelijk belang.

• Welk vastgoed een beleidsmatige reden heeft tot behoud; • Welk vastgoed in aanmerking komt om (strategisch) te behouden;

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

Aangehuurde panden en gronden Panden in eigendom Gronden in eigendom

10

< INHOUD

• Welk vastgoed kan worden verkocht (al dan niet met bijbehorende condities voor gebruik), aangezien beleidsmatige en/of strategische relevantie niet of in gemeentelijk eigendom aantoonbaar is; • Voor welk vastgoed (financiële) optimalisatie benodigd is.

deze prioritering kan variëren afhankelijk van omstandigheden zoals onverwachte extra vraag naar locaties voor opvang; • Het fungerende Omgevingsplan, mede in relatie tot gebiedsontwikkeling; • De mate waarin een Omgevingsplan is aan te passen en op welke termijn;

Er zijn diverse mogelijkheden voor benutting

• Verwachting van het door de markt kunnen voor-

waarbij voorop staat dat dit in onderlinge samen-

zien in de vraag naar de functie;

hang van al het gemeentelijk vastgoed plaatsvindt.

• De huidige functie van het pand;

Optimalisatie vanuit de gehele portefeuille leidt tot

• De kwalitatieve staat van het pand;

een hoger maatschappelijk (en financieel rende-

• De kenmerken van het pand zoals locatie, omvang,

ment) dan beschouwd per individueel pand.

1.7 Afwegingskader en proces bij inzet van bestaand vastgoed

beschikbaar aantal vierkante m², indeling. • De technische mogelijkheden voor eventuele transformatie (waaronder uitbreiding) van het pand; • Kosten/financiering van de nieuwe functie die

<

wordt beoogd met het pand;

portefeuille is complex vanwege de vele verschil-

• Beschikbaarheid van middelen in de begroting;

lende beleidsmatige doelstellingen die met de inzet

• De behoefte/vraag aan voorzieningen in de wijk

van het middel vastgoed kunnen worden bereikt. Dat vraagt een (procesmatig) kader/leidraad

en de mate waarin daar wel of niet in is voorzien; • De invloed van de nieuwe functie op de leefbaar-

waarlangs doelstellingen (de vraag naar vastgoed)

heid/veiligheid in de omgeving van het pand;

en de mogelijkheden van beschikbare panden (het

• De duur waarvoor het pand voor de functie wordt

aanbod) met elkaar worden gewogen. Met als doel

ingezet in relatie tot de kosten en de leefbaarheid

om het individuele pand maatschappelijk, en indien

in de omgeving.

mogelijk ook financieel, optimaal in te zetten. Al deze parameters brengen we in beeld als Het kan daarbij gaan om inzet van panden voor

een pand of een aantal panden in aanmerking

(niet limitatief): cultuurbeleid, welzijnsbeleid,

komt voor herbestemming voor andere functies.

economisch beleid, woonbeleid, opvangbeleid en

Vervolgens wordt op basis van de daarbij behaalde

zorgbeleid. Het (procesmatige) kader geeft richting

scores een bestuurlijke keuze (college van B&W)

voor toetsing van de mogelijkheid die het vastgoed

gemaakt waarvoor een pand of een aantal panden

biedt om aan de beleidsambitie te voldoen. Daarbij

zal worden ingezet. Dat kan ook inhouden verkoop

nog de kanttekening dat het slechts gaat om een

aan de markt met een bepaald beleidsmatig doel.

beperkt deel van het bestaande vastgoed, namelijk

Het blijft daarmee maatwerk.

alleen panden die in aanmerking komen voor herbestemming omdat het nut van de huidige functie achterhaald is. Vaak hebben dit soort panden de status van tijdelijke leegstand/anti-kraak. In het (procesmatige) afwegingskader voor de inzet van gemeentelijk vastgoed (pand of panden) worden daarom de volgende parameters toegepast: • Urgentie/prioritering van de inhoudelijk beleidskaders/ambities waaronder de Omgevingsvisie,

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

Het optimaal benutten van de bestaande vastgoed-

11

< INHOUD

<

< NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

12

< INHOUD

2. De opbouw van de huurprijs van het vastgoed (verhuurbeleid) Het beschikbaar stellen van het vastgoed brengt

mogelijk door andere overheden (rijk/provincie)

kosten met zich mee die opgebracht moeten

geheel of gedeeltelijk gesubsidieerd (publiekrechte-

worden door voldoende opbrengsten (huur). In prin-

lijk) vanwege de maatschappelijke doelen die deze

cipe betekent het dat de gemeente een kostprijsdek-

organisaties vervullen. Voor de verhuur van maat-

kende huur toepast om de kosten van het beheer

schappelijk vastgoed wordt in de regel een exploi-

van het vastgoed op te vangen. Dat past daarmee

tatielastendekkende huur gehanteerd. Binnen de

binnen de kaders van de Wet Markt en Overheid

gemeentelijke begroting wordt in dat geval finan-

die bepaalt dat de overheid zich op de markt moet

ciële dekking in het betreffende beleidsprogramma

gedragen als een ondernemer (privaatrechtelijk)

voor het onderdeel vastgoed opgenomen. Daarmee

om daarmee de werking van de markt niet te

wordt nog steeds voldaan aan het uitgangspunt dat

verstoren.

het vastgoed beschikbaar wordt gesteld tegen de kostprijsdekkende huur, waarmee alle kosten voor het beheer (en vervanging) van het vastgoed struc-

worden gemaakt in:

tureel gedekt zijn.

• exploitatielastendekkende huur: de hoogte van

Net als in de markt krijgt de gemeente te maken

de huur wordt bepaald op basis van de jaarlijkse

met kostenstijgingen die zijn gerelateerd aan het

onderhoudskosten, belastingen en heffingen en

beheer van het vastgoed. Daarom wordt jaarlijks

de verzekeringspremie die voor rekening van de

het geldende huurtarief geïndexeerd met de

eigenaar zijn;

consumentenprijsindex (CPI). Dit is vastgelegd in de

• kostprijsdekkende huur: de exploitatielastendek-

afgesloten huurovereenkomsten met de huurders.

kende huur verhoogd met de kapitaallasten (rente

Uiteraard kunnen zich omstandigheden voordoen

en afschrijvingen);

die het bestuurlijk nodig maken om hier incidenteel

• marktconforme huur: een huur die gangbaar is in

en tijdelijk van af te wijken.

het betreffende marktsegment en die door middel van een externe taxatie wordt bepaald

Niet-maatschappelijk Vastgoed waarvoor nog geen maatschappelijke

De gemeente hanteert als uitgangspunt de kost-

doelstellingen zijn geformuleerd, verhuren we

prijsdekkende huur voor het vastgoed. Alleen dan

daarnaast marktconform. Gelet op de aard en de

immers kunnen de kosten van het beheer van het

kwaliteit is het uitgangspunt daarbij minimaal

vastgoed volledig worden opgevangen.

kostprijsdekkende verhuur, tenzij de marktconforme huur lager blijkt te zijn. Hieronder valt met name

Bij de toepassing van dit uitgangspunt wordt het

het vastgoed dat de gemeente in eigendom heeft in

vastgoed verdeeld naar twee categorieën, afhanke-

afwachting van stedelijke ontwikkeling.

lijk van het gebruik van het vastgoed. Het risico van niet-maatschappelijke verhuur is dat Maatschappelijk

de marktconforme huurprijs niet kostprijsdekkend

Dit vastgoed is faciliterend in gebruik aan beleids-

kan zijn waardoor de exploitatie verliesgevend

doelstellingen. Denk aan cultuurinstellingen,

is. Met de huuropbrengsten van winstgevend

sportverenigingen of welzijnsorganisaties. Veelal

verhuurde objecten wordt dan maar een deel van

worden deze instellingen door de gemeente en

het negatieve exploitatieresultaat afgedekt.

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

<

Met betrekking tot huurprijzen kan onderscheid

13

< INHOUD

Het ontwikkelingsvastgoed is niet aan een directe maatschappelijke doelstelling gekoppeld, maar aan de stedelijke vernieuwingsopgave of gebiedsontwikkeling. Het tijdelijk beheer van ontwikkelingsvastgoed tot aan de start van de planuitvoering laat meer ruimte over voor verschillend gebruik naar gelang de aard, onderhoudsstaat, bestemming en beschikbaarheidstermijn van dit vastgoed. De gemeente streeft ernaar om zo veel mogelijk voorrang te geven aan maatschappelijk betrokken ondernemers en actief burgerschap bij de verhuur van deze panden. De (planologische) bestemming laat soms geen langdurig gebruik toe. Dit geldt bijvoorbeeld bij een schoolgebouw dat niet meer in gebruik is, maar waarvoor plannen bestaan voor herontwikkeling. Als de termijn voor tijdelijk gebruik te kort is om vragen, dan worden de uitgangspunten rondom leegstandsbeleid gehanteerd.

<

<

een ontheffing van het Omgevinsgsplan aan te

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

14

< INHOUD

<

< NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

15

< INHOUD

3. Beheer leegstand vastgoed (leegstandsbeleid) Zoals aangegeven streeft de gemeente naar opti-

overbruggen. Zodra er een huurder is die aansluit

maal gebruik van het eigen vastgoed. Desondanks

bij de beleidsdoelstelling waarvoor het vastgoed is

kan er sprake zijn van leegstand. Het kan gaan om

aangehouden - en die de bijbehorende huurprijs

frictieleegstand (kortstondige leegstand tussen

kan betalen - stopt het tijdelijke gebruik zo snel

twee verhuringen), langdurige leegstand (leeg-

mogelijk. Indien blijkt dat het vastgoed geen

stand doordat het pand functioneel alleen nog te

bijdrage meer kan leveren aan de beleidsdoelstel-

gebruiken is na forse investeringen voorrenovatie of

ling, dan kijken we naar inzet ten behoeve van een

sloop/nieuwbouw). Het kan ook zijn dat de beleids-

andere beleidsdoelstelling en/of mogelijkheden als

doelstelling niet meer aan de orde is of dat er door

ontwikkelingsvastgoed.

marktomstandigheden geen huurder te vinden is. Als dit laatste het geval is, dan is er geen sprake

stand (korte periode tussen een functiewijziging).

meer van langdurige leegstand, maar van tijdelijke leegstand tot aan de (her)ontwikkeling van de

Bij verkoop van een object kan leegstand een

locatie. We zoeken dan een (tijdelijke) maatschap-

positief effect hebben op de snelheid waarmee een

pelijke invulling die aansluit bij de verwachte leeg-

pand wordt verkocht en het kan van invloed zijn

standstermijn. Als het vastgoed niet kan worden

op de verkoopprijs. Bij een geplande renovatie of

ingezet voor een andere beleidsdoelstelling of

(her)ontwikkeling kiezen we er soms voor om een

voor stedelijke ontwikkeling/gebiedsontwikkeling

pand tijdelijk leeg te laten staan om het risico van

(grondexploitatie) nodig is, zal het vastgoed worden

planvertraging te beperken. In die situaties wordt

verkocht.

wel gezorgd voor antikraak maatregelen. Leegstand kan echter wel een negatief effect hebben op de

Tijdelijke leegstand (korter dan 5 jaar)

omgeving die ook afstraalt op de eigenaar. Het is

Er is sprake van tijdelijke leegstand indien er binnen

daarom geboden perioden van leegstand zo kort

afzienbare termijn een structurele invulling is voor-

mogelijk te houden.

zien of als het vastgoed in afwachting is van renovatie, sloop of (her) ontwikkeling. Afhankelijk van de

Langdurige leegstand (langer dan 5 jaar)

bestemming en de verwachte duur van leegstand

Van langdurige leegstand is sprake als er binnen

zoeken we een huurder. In veel gevallen is echter

afzienbare tijd en binnen de bestaande (maatschap-

de verwachte duur en de aard van het tijdelijk

pelijke) beleidsdoelstelling of planologische bestem-

leegstaande object dusdanig dat totstandkoming

ming geen zicht is op een huurder die een exploi-

van een financieel aantrekkelijke kostprijsdekkende

tatielastendekkende dan wel een marktconforme

verhuring niet haalbaar is.

huurprijs betaalt. Als er sprake is van (of zicht is op) langdurige leegstand, dan maken we een afweging

In deze gevallen zoeken we naar een passend

of het aanhouden van het vastgoed noodzakelijk is

tijdelijk en - zoveel mogelijk - maatschappelijk en/

voor het realiseren van de bestaande beleidsdoel-

of cultureel initiatief. Uitgangspunt hierbij is dat de

stelling. Een andere optie is mogelijk langdurige,

kosten die direct te koppelen zijn aan het gebruik

maar nog steeds tijdelijke inzet.

worden gedekt. Denk aan de nutsvoorzieningen en onroerendezaakbelasting gebruiker. De eigenaars-

Als dit het geval is, dan wordt er een tijdelijke

lasten (onderhoud, verzekeringen, zakelijke lasten/

invulling gezocht om de periode van leegstand te

heffingen en eventuele kapitaallasten) brengen

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

<

En ten slotte kan er sprake zijn van tijdelijke leeg-

16

< INHOUD

we in de regel niet bij de tijdelijke gebruiker in

verhuur en verkoop (zie 6.2 voor toelichting op het

rekening. Afhankelijk van de intensiteit van het

gelijkheidsbeginsel).

gebruik (slechts een deel van het pand en/of niet dagelijks) en de ervaring van de gebruiker met het

Daar waar nodig vanwege de grote vraag naar

beheer van vastgoed, maken we de afweging of het

panden, zullen we overwegen om het tijdelijk

gebruik rechtstreeks met de initiatiefnemer wordt

gebruik te begrenzen tot een periode van maxi-

geregeld of bij een leegstandsbeheerder wordt

maal 2 of 3 jaar. Mocht het pand daarna alsnog

ondergebracht. In dat laatste geval overleggen we

langer tijdelijk benut kunnen worden, zal een

met de leegstandsbeheerder over invullingen op

nieuwe procedure worden gestart om vanuit het

maatschappelijk of cultureel gebied.

gelijkheidsbeginsel een nieuwe selectie te kunnen uitvoeren uit de organisaties die kenbaar hebben

Het tijdelijk gebruik doet recht aan de functie van

gemaakt gebruik te willen maken van het pand.

het gebouw en tracht aan de buurt of omgeving een impuls te geven of om in ieder geval verloedering te voorkomen. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de vraag en het aanbod van vastgoed, zullen we de tijdelijke leegstand inzetten voor het huisvesten van verscheidene doelgroepen. Hierbij zal een het vastgoed (omvang, locatie, onderhoudsstaat en bestemming) en de maatschappelijk initia-

<

<

goede match moeten worden gevonden tussen

tieven, waaronder wijkinitiatieven, culturele en educatieve (buurt) initiatieven, vrijwilligerswerk en studentenhuisvesting. Tijdelijk is ook echt tijdelijk! De tijdelijkheid van een ingebruikname dat enkel de gebruikskosten dekt, zullen we steeds benadrukken en komt ook terug in de bruikleenovereenkomst. Op het moment dat reguliere verhuur mogelijk is, verkoop tot stand komt of de herontwikkeling/gebiedsontwikkeling kan beginnen, is snelle en lege oplevering noodzakelijk. Er worden vooraf geen lange termijnen gegarandeerd en in principe is een korte opzegtermijn (één maand) van toepassing (vastgelegd in de bruikleenovereenkomst). Bij het toepassen van de opzegtermijn wordt indien nodig rekening gehouden met de tijd dat gebruik is gemaakt van het pand (tot maximaal 6 maanden). Hiermee wordt de bruiklener tijd geboden om een ander locatie te vinden. Huurders kunnen echter geen rechten ontlenen aan het tijdelijk gebruik maken van vastgoed van de gemeente. Het beschikbaar stellen van vastgoed voor tijdelijk gebruik vindt plaats vanuit het gelijkheidsbeginsel (Didam arrest) zoals dat ook wordt toegepast bij

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

17

< INHOUD

<

< NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

18

< INHOUD

4. Ontwikkeling en realisatie en onderhoud van vastgoed (realisatie en onderhoudsbeleid) in programma’s van eisen en realisatie na besluit-

Het vastgoed dat de gemeente in bezit heeft wordt,

Om tot realisatie van deze nieuwbouw- en renova-

zoals eerder in deze nota is aangekaart, optimaal

tieplannen- evenals onderhoudswerkzaamheden

ingezet voor de maatschappelijke opgaven van

– te komen, geldt dat in het aanbestedingsproces

de stad. Daarbij kan zich de situatie voordoen dat

rekening is gehouden met de gemeentelijke inkoop-

er geen geschikt pand is om hiervoor in te zetten.

doelstellingen. Het betreft de aspecten duurzaam

Daarnaast kan het een bestuurlijke keuze zijn

en circulair, veilig bouwen, MKB-vriendelijk, inno-

dat de gemeente zich actief gaat bewegen op de

vatiegericht, internationale sociale (arbeids)voor-

markt voor het aankopen van panden. De keuze

waarden (inclusief het verantwoord inschakelen

kan voortkomen uit de beleving dat de markt zelf

van arbeidsmigranten) en social return. Dit alles als

onvoldoende voorziet in het beschikbaar stellen

voorwaarde in aanbestedingen en om bij te dragen

van vastgoed. Zie hiervoor het stappenplan publiek

aan de werkgelegenheid voor mensen die moeite

belang in paragraaf 2.2.

hebben om toe te treden tot de arbeidsmarkt.

vorming op bestuurlijk niveau (door college/raad).

Bij de selectie van aannemers en beoordeling van De gemeente zal dan overwegen om een pand aan

inschrijvingen voor het uitvoeren van werkzaam-

te kopen (zie aankoop en verkoop van vastgoed),

heden in opdracht van de gemeente worden deze

te huren of te (laten) ontwikkelen en realiseren.

aspecten nadrukkelijk meegewogen in het besluit

De afweging voor het in eigendom verwerven of

tot gunning.

juist te huren wordt naast beschikbaarheid ingegeven door de periode waarvoor we het pand willen

4.2 Onderhoud vastgoed

inzetten. Hoe langer de periode, hoe voordeliger het is om een pand aan te kopen of te realiseren

Onderhoud van het vastgoed is essentieel voor het

dan te huren. Bij realisatie van een pand speelt mee

op peil houden van de kwaliteit en de waarde van de

dat het pand dan optimaal kan worden ontwik-

gemeentelijke vastgoedportefeuille. Het vastgoed

keld in relatie tot de daaraan gestelde eisen voor

van de gemeente vormt een belangrijk bezit van de

het gebruik, duurzaamheid en energieprestatie.

gemeente en vertegenwoordigt een hoge waarde.

Het gaat hierbij dan vooral om gebouwen met een

Eind 2024 bedroeg de boekwaarde van het vastgoed

maatschappelijke bestemming als cultuur, sport en

ruim € 1,2 mld.

welzijn. Uitgangspunt voor onderhoud is dat de huuropOok renovatie van bestaande gebouwen valt onder

brengsten van een (cluster van) structureel gemeen-

de categorie. Zo is de verbouwing van de Fruitweg

tebezit toereikend zijn voor alle lasten inclusief het

17 onder deze noemer gerenoveerd tot een ener-

uitvoeren van het eigenaarsonderhoud op basis van

gieneutraal gebouw ten behoeve van huisvesting

een periodiek te actualiseren Duurzaam Meerjarig

voor de gemeentelijke organisatie. Dergelijke

Onderhoudsplan (DMOP).

omvangrijke bouwprojecten in eigen beheer van de gemeente komen voort uit beleidswensen vertaald

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

<

4.1 Ontwikkeling en realisatie van vastgoed

19

< INHOUD

Duurzaam meerjarig Onderhoudsplan (DMOP)

doel, maar is onmisbaar voor de stad vanwege het

Het onderhoud van een pand dat structureel in

cultuurhistorische belang. Er staan tegenover de

gemeentebezit is, wordt uitgevoerd op basis van het

eigenaarslasten geen huurinkomsten, denk hierbij

DMOP. De kosten van de uitvoering van de DMOP

aan kerktorens, fonteinen en molens. Daarom zijn

zijn onderdeel van de meerjarige exploitatiebegro-

voor deze lasten in de begroting van de gemeente

ting van alle met het object verbonden (eigenaars)

structurele middelen gereserveerd.

lasten. De opgestelde DMOP per pand betreft het door de gemeente als eigenaar uit te voeren

Onderhoudsniveau

onderhoud.

Het onderhoud aan het gemeentelijke vastgoed wordt uitgevoerd in overeenstemming met de methodiek van conditie gestuurd onderhoud

het ontwikkelingsvastgoed - wordt in principe geen

(NEN2767). In deze systematiek wordt gekeken

DMOP opgesteld. Afhankelijk van de verwachte

naar de staat van de afzonderlijke bouwelementen.

exploitatieduur en het gebruik bekijken we welk

Afhankelijk van de conditie wordt er een kwaliteits-

noodzakelijk onderhoud moet worden uitgevoerd.

score aangegeven van 1 t/m 6:

Een DMOP wordt in een cyclus van drie jaar op basis

1. Uitstekend

van een herinspectie geactualiseerd en aangepast

2. Goed

aan de conditie waarin de bouwdelen zich op dat

3. Redelijk

moment bevinden. Met deze werkwijze overeen-

4. Matig

komstig NEN 2767, wordt onderhoud uitgevoerd

5. Slecht

wanneer dat nodig is en niet alleen omdat het in de

6. Zeer slecht

planning staat. Daarnaast worden de consequenties van eventuele nieuwe wet- en regelgeving met

We streven ernaar om voor panden die structureel

betrekking tot onderhoud gevolgd voor zover deze

onderdeel uitmaken van de vastgoedportefeuille de

betrekking hebben op de verantwoordelijkheid van

gewogen conditiescore minimaal op niveau 3 (rede-

de gebouweigenaar.

lijk) te krijgen of te houden en per bouwelement in te grijpen wanneer conditie 4 wordt geconstateerd.

Onderhoudswerkzaamheden worden in goed overleg met de huurder afgestemd en uitgevoerd.

Per pand kan er afhankelijk van het toekomstper-

Op deze wijze kunnen onderhoudswerkzaamheden

spectief, locatie en representativiteit op bouwdeel-

voor eigenaar en huurder gebundeld worden om

niveau gedifferentieerd worden in het kwaliteitsni-

de exploitatie van het pand zo min mogelijk te

veau van onderhoud.

verstoren. De kosten die verband houden met het huurdersonderhoud zijn voor rekening van de

Onderhoud wordt planmatig uitgevoerd wat niet

huurder.

altijd strookt met de periodieke huurinkomsten waaruit het onderhoud wordt gefinancierd. Daarom

De gemeentelijke vastgoedportefeuille kent een

beschikt de gemeente over een onderhoudsreserve

aantal objecten dat de status van monument of

om dit op te kunnen vangen. Ook biedt deze reserve

van beschermd stadsgezicht heeft. Met deze status

de mogelijkheid om onverwacht onderhoud als

wordt rekening gehouden bij onderhoud, verbou-

gevolg van calamiteiten of gewijzigde wet- en regel-

wingen, functiewijzigingen, verduurzaming en

geving tijdig uit te kunnen voeren.

dergelijke. In sommige gevallen is de monumentale status de reden voor opname in de gemeentelijke

Voor onderhoud/herstel als gevolg van schade door

portefeuille, zoals bijvoorbeeld het Tolhek en

brand, storm, vandalisme heeft de gemeente voor

het toegangshek van Clingendael. Een aantal

de gehele portefeuille een opstalverzekering afge-

monumenten heeft wellicht geen functioneel

sloten met een beperkt eigen risico. Daarmee wordt

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

<

Voor vastgoed dat niet structureel in bezit is – zoals

20

< INHOUD

voorkomen dat de kosten van het herstel een te

of koppelkansen benutten. Panden die opgaan voor

grote weerslag heeft op de gemeentelijke begroting.

een grote onderhoudsbeurt, worden meteen ook verduurzaamd op basis van een integraal maatwer-

Het beheer van het vastgoed valt onder de gemeen-

kadvies Op basis van de gestelde taken en strategie

telijke aansprakelijkheidsverzekering mochten

in de routekaart wordt de uitvoering vastgesteld

derden schade ondervinden die gerelateerd is aan

door middel van uitvoeringsplannen voor de korte

het beheer van het vastgoed.

(termijn 1 tot 5 jaar)

4.3 Duurzaamheid

De uitvoering van de verduurzaming vindt plaats binnen de beschikbaar gestelde financiële middelen

Duurzaamheid is één van de speerpunten van de

in de gemeentebegroting.

gemeente Den Haag. Een belangrijk element daarbij Naast het terugbrengen van het energiegebruik

Zowel vastgoed dat in eigen gebruik is als vastgoed

van gebouwen kijken we bij de verduurzaming van

dat in gebruik is door derden. Het uitgangspunt

panden ook of het mogelijk is om klimaatadaptieve

is dat de panden voldoen aan de Paris Proofnorm

(rekening houdende met toekomstige verande-

met daarnaast een energielabel conform de

ringen in het klimaat), natuurinclusieve (zorgen

Renovatiestandaard van het Rijk. Het houdt in

voor balans tussen pand en de natuur/omgeving)

dat de panden voldoen aan de eisen van het

of circulaire oplossingen (hergebruik van materi-

Klimaatakkoord, dus voldoende energiezuinig met

alen) toe te passen. Waar mogelijk voeren we die

zoveel mogelijk eigen opwekking en alleen nog

maatregelen ook door.

gebruik makend van hernieuwbare energiebronnen. Voor de gemeente Den Haag is duurzaamheid al Daarbij zijn er wettelijke verplichtingen op het

geruime tijd een wezenlijk aandachtspunt bij nieuw

gebied van de verduurzaming van gemeente-

te realiseren gebouwen. Het streven is om werkelijk

lijk vastgoed. De energiebesparingsplicht legt

energie neutrale gebouwen te realiseren. Bovendien

gebruikers en eigenaren van gebouwen, die per

zijn circulaire principes (Het Nieuwe Normaal) zeer

kalenderjaar een energieverbruik hebben van meer

goed toepasbaar op nieuwbouw en grootschalige

dan 50.000 kWh of van 25.000 m3 aardgas, op om

renovatie.

alle mogelijke energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder uit

Naast aanpassingen en onderhoud aan het casco,

te voeren. Verder geldt dat per 1 januari 2023 elk

faciliteert de gemeente ook waar mogelijk het

bestaand kantoorgebouw minimaal energielabel C

plaatsen van zonnepanelen al dan niet via energie-

moet hebben. In de reguliere rapportages zoals de

coöperaties. Hiervoor zoekt de gemeente binnen

jaarlijkse vastgoedmonitor wordt verslag gedaan

het eigen bezit en verhuurt vervolgens de geschikte

over de realisatie van de verduurzamingsopgave.

daken (om niet) aan buurtenergiecoöperaties. Panden die we (op termijn) afstoten, worden in

Strategie, tempo en uitgangspunten voor het

principe niet verduurzaamd. Het is economisch niet

verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed

verantwoord om duurzaamheidsmaatregelen te

zijn vastgelegd in de Portefeuilleroutekaart voor

treffen omdat onbekend is wat de plannen zijn van

verduurzaming (RIS321314). Deze routekaart wordt

de nieuwe eigenaar. Het is verspilling van materi-

periodiek vernieuwd zodat de gevolgen van onder

alen om aangebrachte verduurzamingsmaatregelen

andere nieuwe of aangescherpte wet- en regelge-

weer te verwijderen.

ving telkens worden verwerkt. Bij het verduurzamen van gemeentelijk vastgoed zoeken we zoveel

In het geval dat de gemeente tijdelijk vastgoed

mogelijk aansluiting bij het reguliere onderhouds-

nodig heeft en daarvoor vastgoed gaat huren, is het

programma. We noemen dat werk-met-werk maken

uitgangspunt dat panden die het beste energielabel

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

<

is de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed.

21

< INHOUD

hebben, voorrang krijgen. Op die manier geeft de gemeente naar derden ook duidelijk het signaal af dat de energieprestatie van een tijdelijk te gebruiken pand een zwaar meewegend element is voor de gemeente bij de selectie van het huren van een pand.

<

< NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

22

< INHOUD

<

< NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

23

< INHOUD

5. Aan- en verkoop van Vastgoed (aan en verkoopbeleid) 5.1 Aankoop vastgoed

wordt gedaan en een makelaar uiteindelijk namens de gemeente de onderhandelingen uitvoert.

Niet alle vraagstukken voor huisvesting kunnen met de bestaande voorraad aan gemeentelijk vast-

Beleidsmatige redenen voor aankoop kunnen onder

goed worden opgevangen. Naast de optie van het

meer zijn:

(veelal tijdelijk) huren van vastgoed en het door de gemeente zelf realiseren van vastgoed als opdrachtgever (bijvoorbeeld de Sportcampus en Amare), kan

lijke ontwikkeling (anticiperende aankopen);

de gemeente overgaan tot aankoop van bestaand

• Duur van het bezit is dusdanig meerjarig dat

vastgoed om dit in te zetten voor maatschappelijke

aankopen voordeliger is dan een langdurig

doeleinden. Dat kan per direct of nadat een pand wordt aangekocht om dit later in te zetten (anticiperende aankopen).

huurcontract; • Inzetten van panden voor urgente beleidsmatige kwesties; • Onttrekken van vastgoed aan de markt om onbe-

Hierbij krijgt het pand veelal eerst een tijdelijke

doeld gebruik van een pand te vermijden.

maatschappelijke bestemming en wordt vervolgens getransformeerd naar de definitieve maatschap-

Na aankoop wordt het pand toegevoegd aan de

pelijke bestemming.

bestaande voorraad en opgenomen in het beheerregime van vastgoed en beleidsmatig in gebruik

Vooral bij de intentie voor langdurige inzet van een pand is het economisch veelal voordeliger om een pand aan te kopen dan het pand te huren. Hiervoor

genomen.

5.2 Verkoop vastgoed

is het noodzakelijk dat er een duidelijk beleidsmatige visie (programma van eisen) is op de functie(s)

Vastgoed kan na verloop van tijd de functie waar-

die we met de aankoop van het pand/panden willen

voor het is ingezet verliezen. Dat kan verschillende

realiseren. Bovendien moet het voornemen voorzien

oorzaken hebben. Een voorbeeld is een schoolge-

zijn van de benodigde dekking in de begroting en/of

bouw dat vanwege vervanging door nieuwbouw

huurinkomsten. Zowel voor de uit de aankoop voort-

terugvalt bij de gemeente of een bepaalde stedelijke

vloeiende kosten voor aanschaf als voor de beheers-

ontwikkeling die wordt aangepast waardoor eerder

kosten (onderhoud, administratie, belastingen,

aangekocht vastgoed niet meer past in die nieuwe

verzekering). Alleen op die basis zal de gemeente

ontwikkeling. Daarnaast is er nog de mogelijkheid

over gaan tot aankoop van vastgoed.

dat het niet langer nodig is om bepaalde panden in bezit te hebben omdat de markt het concept gaat

De gemeente maakt voor de aankoop gebruik van

overnemen. Dan is er voldoende zekerheid dat de

gecontracteerde makelaars om het aankoopproces

functie van het gebouw na verkoop zoveel mogelijk

zorgvuldig te begeleiden. Aan de aankoop ligt altijd

intact blijft.

een taxatierapport en bouwkundig rapport ten grondslag. De uiteindelijke overeengekomen koop-

Naast deze twee mogelijkheden kunnen we vanuit

prijs is het resultaat van het onderhandelingsproces

beleidsmatig optiek besluiten om vastgoed te

met de verkopende partij. Daarbij geldt bij de

verkopen. Immers, vastgoed vertegenwoordigt

gemeente dat het taxatieproces door een taxateur

een aanzienlijke waarde en de opbrengsten uit

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

<

• Ontnemen van panden aan de markt voor stede-

24

< INHOUD

de verkoop kunnen een aanvulling vormen op

van behoorlijk bestuur bij privaatrechtelijke

het budgettair kader. Ook kunnen we verkoop

handelingen in acht dient te nemen. Onderdeel

gebruiken om daarmee middelen te genereren om

van deze algemene beginselen is het gelijkheids-

andere panden aan te kopen. Er is dan sprake van

beginsel. Dit betekent dat een overheidslichaam

een revolving fund.

bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten onder meer het gelijkheidsbeginsel moet borgen. Hieruit volgt dat wanneer een

dat we altijd eerst nagaan of een pand daadwerke-

overheidsorgaan een perceel grond bijvoorbeeld

lijk niet langer nodig is. Daarvoor wordt eerst een

wenst te verkopen alle mogelijke geïnteresseerde

(bestuurlijke) analyse gemaakt van alle beleidsop-

partijen de mogelijkheid moet worden geboden om

gaven in relatie tot de mogelijke inzet van het pand.

in aanmerking te komen met het overheidsorgaan

Ook maken we de afweging of de met de exploitatie

hiervoor een koopovereenkomst te sluiten. Op dit

van het pand te generen inkomsten opwegen tegen

punt verschilt de positie van een overheidslichaam

de incidentele verkoopopbrengst.

met die van een private partij.

Als wordt besloten vastgoed af te stoten, stellen

Uit de thans (maart 2024) beschikbare juris-

we hiervoor een verkoopstrategie op waarin onder

prudentie volgt dat de verplichtingen uit het

meer wordt gekeken naar potentie van de locatie,

Didam-arrest niet louter voor situaties geldt

boekwaarde, marktwaarde, exploitatieresultaat,

waarin een overheidslichaam een aan hem in

(gewenste) bestemming, leegstand en courant-

eigendom toebehorende onroerende zaak verkoopt.

heid. De gemeente hanteert hierbij als basis

Het Didam-arrest is ook van belang voor andere

Transparantie, Openbaar en Marktconform (TOM).

vormen van gronduitgifte, zoals erfpacht- en

Wat inhoudt dat de verkoop plaatsvindt via een

opstalrechten, maar ook voor persoonlijke gebruiks-

gecontracteerde makelaar via zijn/haar landelijk

rechten zoals huur, ruil, bruikleen, pacht en andere

netwerk waaronder publieke websites (met de

(aan de ontwikkeling en realisatie van) vastgoed

aanduiding dat de gemeente de eigenaar is van

gerelateerde overeenkomsten. Het doorslaggevende

het pand). Evenals bij koop geldt bij verkoop dat de

criterium lijkt momenteel met name te zijn of er

taxatie van de waarde van het pand door een taxa-

sprake is van een schaarste ten aanzien van hetgeen

teur wordt gedaan en een makelaar het verkoop-

de gemeente wenst te verkopen. Van schaarste is in

proces begeleidt. Daarbij kunnen we eventueel

dit verband al sprake als meer dan een partij moge-

met twee taxaties werken. Dat is afhankelijk van de

lijk geïnteresseerd is. De precieze reikwijdte van het

markt waarin het pand zich bevindt.

arrest zal zich verder moeten uitkristalliseren in de jurisprudentie.

Er doen zich situaties voor waarbij de gemeente overgaat tot verkoop van een pand dat verhuurd is.

Openbare selectieprocedure (hoofdregel)

In dat geval wordt de betreffende huurder vooraf

Ter uitvoering van het gelijkheidsbeginsel – dat

geïnformeerd over de voorgenomen verkoop. Het is,

in deze context moet zorgen voor het bieden van

gelet op de verplichtingen die uit het Didam-arrest

gelijke kansen – vloeit voort dat een overheids-

van november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) voort-

lichaam dat het voornemen heeft een aan hem

vloeien (zie paragraaf 6.3), niet altijd mogelijk om

toebehorende onroerende zaak te verkopen alle

het pand als eerste aan te bieden aan de huurder.

potentiële gegadigden de ruimte moet bieden om

5.3 Het Didam-arrest

mee te dingen naar deze onroerende zaak. Wanneer er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten zijn, zal het overheidslichaam een

Inleiding

openbare selectieprocedure moeten houden. In een

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad bepaalt

dergelijke procedure stelt het overheidslichaam

dat een overheidslichaam de algemene beginselen

criteria waar een potentiële gegadigde aan moet

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

<

Uiteraard geldt bij de eerste twee mogelijkheden

<

< INHOUD

voldoen om in aanmerking te komen om een

dan een inschrijving die slechts aan de minimale

overeenkomst te sluiten. Met inachtneming van

vereiste voldoet. Voor het geval dat er toch sprake

de hem toekomende beleidsruimte wordt door het

is van inschrijvingen die gelijk eindigen voor wat

overheidslichaam een partij geselecteerd waarmee

betreft het voldoen aan criteria, kan ervoor worden

een overeenkomst zal worden gesloten. De criteria

gekozen om door middel van een (notariële) loting

waaraan gegadigden dienen te voldoen moeten

te bepalen met welke gegadigde een overeenkomst

objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

zal worden gesloten.

De te stellen criteria kunnen in de eerste plaats

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het

betrekking hebben op de persoon of hoedanig-

overheidslichaam, om gelijke kansen te realiseren,

heid van (potentiële) gegadigden. Zo zouden

een passende mate van openbaarheid moet

(deels geïnspireerd op aanbestedingsregelgeving)

verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid

bepaalde uitsluitingsgronden kunnen worden

van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het

geformuleerd die op voorhand aan deelname in de

tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.

weg staan. Denk bijvoorbeeld aan het verkeren in

Het overheidslichaam moet hierover tijdig voor-

staat van faillissement of liquidatie. Ook een Bibob-

afgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid

toets is denkbaar. Verder kan worden gedacht aan

scheppen. Dit door informatie over deze aspecten

geschiktheidseisen waarin de gegadigde verplicht

bekend te maken op zodanige wijze dat (poten-

is te voldoen, zoals eisen die betrekking hebben

tiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

op een vereiste (minimale) financiële draagkracht

De openbare selectieprocedures die de Centrale

– bijvoorbeeld solvabiliteit van de koper – en

Vastgoedorganisatie van de gemeente Den Haag

aantoonbare kennis van en ervaring met bepaalde

organiseert, worden gelet op het voorgaande in het

ontwikkelactiviteiten.

Gemeenteblad gepubliceerd.

Daarnaast zullen er criteria moeten worden gefor-

De enige serieuze gegadigde (uitzondering)

muleerd om ‘de winnende aanbieding’ te kunnen

De hiervoor omschreven openbare selectiepro-

selecteren. Een belangrijk voorbeeld daarvan is de

cedure hoeft niet te worden geboden indien bij

hoogte van de geboden (koop)prijs. Eventueel in

voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden

combinatie met de hoogste prijs kunnen criteria

aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare

worden gesteld om ‘de beste’ aanbieding te selec-

en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde

teren; deze kunnen betrekking hebben op de aard

in aanmerking komt. In dat geval dient het over-

en/of de kwaliteit van de beoogde (her)ontwikke-

heidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig

ling van de onroerende zaak. Daarbij kan worden

voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze

gedacht aan de kwaliteit van het (ontwikkel)plan,

bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan

de mate van duurzaamheid van het (ontwikkel)

nemen, waarbij het moet motiveren waarom naar

plan, of de mate waarin het plan inpasbaar is in de

zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde

omgeving en aldus kan voldoen aan de beoogde

criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag

beleidsdoelstellingen.

worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. In gevallen waarin

Om de mogelijkheid van het maken van een selectie

de gemeente Den Haag van oordeel is dat op basis

tussen de verschillende gegadigden te vergemak-

van de hiervoor bedoelde criteria sprake is van

kelijken kan ervoor worden gekozen om aan de

slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop,

selectiecriteria een puntensysteem te verbinden

dan wordt dit gemotiveerd kenbaar gemaakt in een

waarbij aan inschrijvingen punten worden toege-

publicatie in het Gemeenteblad.

kend voor de mate waarin wordt voldaan aan de verschillende criteria. Een inschrijving die op grote

Of sprake is van slechts één serieuze gegadigde

schaal voldoet aan de criteria verkrijgt meer punten

die in aanmerking komt tot het sluiten van een

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

25

26

< INHOUD

overeenkomst, dient zorgvuldig te worden getoetst

Gelet op de hoge eisen die aan de kwalificatie van

en is altijd afhankelijk van de concrete omstandig-

een partij als enige serieuze gegadigde worden

heden van het geval. Gedacht kan worden aan de

gesteld, komt het in de praktijk vaak voor dat de

situatie waarin gelet op de beoogde beleidsdoelstel-

gemeente een openbare selectieprocedure organi-

lingen slechts één ontwikkelplan redelijkerwijs in

seert op basis waarvan een winnende partij wordt

aanmerking komt. Zo is in beginsel denkbaar dat

geselecteerd. Eventuele initiatieven en/of interesse

er slechts één potentiële gegadigde is die voldoet

vanuit de markt voor het verkrijgen van gemeente-

aan bepaalde technische bekwaamheidseisen.

lijk onroerend goed zullen om die reden vaak leiden

Daarnaast kan worden gedacht aan de situatie dat

tot een openbare selectieprocedure. Besluiten met

slechts één gegadigde beschikt over de benodigde

betrekking tot privaatrechtelijke rechtshandelingen,

(schaarse) vergunning om op het uit te geven

zoals de verkoop van onroerende zaken is op grond

perceel een onderneming te exploiteren en deze

van de Gemeentewet een bevoegdheid van het

vergunning al door middel van een transparante

college van burgemeester en wethouders.

verdeelprocedure is verleend. In een dergelijk geval Gelet hierop is voorafgaand aan het volgen van een

de vergunning een transparante verdeelprocedure

openbare selectieprocedure voor de voorgenomen

heeft plaatsgevonden. Tevens dient de verlening

verkoop van het pand een mandaatbesluit dan wel

van de vergunning onherroepelijk te zijn en dient

een collegebesluit vereist, waarin tot het houden

het niet definitief niet mogelijk te zijn voor andere

van een openbare selectieprocedure wordt besloten.

potentiële gegadigden de benodigde vergunning, eventueel bijtijds, te verkrijgen.

Ook kan het voorkomen dat een verkoop voordat de koopovereenkomst tot stand komt nog bestuur-

Ook kunnen bestaande grondposities maken

lijke afstemming behoeft, met name wanneer de

dat slechts één partij als serieuze gegadigde in

verkoopprijs onder de marktwaarde ligt en het plan

aanmerking komt, al dan niet in combinatie met

van de koper voor de benutting van het pand hoge

een doelmatig gebruik van de grond. Daarmee

maatschappelijke meerwaarde biedt. In dat geval

heeft de gemeente nog grip op de toekomst van het

wordt in de publicatie uitdrukkelijk vermeld dat

desbetreffende pand na verkoop. Uitgangspunt is

de gemeente onder voornoemd voorbehoud het

dat iedere geïnteresseerde kan bieden op een pand,

voornemen heeft een koopovereenkomst met de

waarna aan de hand van de verschillende criteria

winnende partij te sluiten.

een winnende partij wordt geselecteerd. Bij een gelijke score wordt doorgaans door middel van een (notariële) loting een winnende partij geselecteerd. Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat een onderhandse overeenkomst op grond van het Didam-arrest uitsluitend is toegestaan als op basis van voornoemde criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Alvorens de gemeente een overeenkomst met de enige serieuze gegadigde sluit, dient het voornemen tot het sluiten van de overeenkomst met de enige serieuze gegadigde in het Gemeenteblad te worden gepubliceerd. Aan andere geïnteresseerde partijen wordt vervolgens een termijn van drie weken geboden waarbinnen zij hun bezwaren kunnen uiten tegen dit voornemen.

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

<

<

is vereist dat met betrekking tot het verlenen van

27

< INHOUD

<

< NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

28

< INHOUD

Afsluitend Het aanzienlijke bezit van vastgoed biedt de gemeente een belangrijk instrument om het publiek belang te borgen in de ontwikkeling van de stad. De gemeente treedt daarbij veelal op als verhuurder van dat vastgoed vanuit de maatschappelijke behoefte aan voorzieningen en gebouwen die bijdragen aan een gezonde en duurzame leefomgeving. Daarbij past wel dat de gemeente zich als private partij opstelt op de vastgoedmarkt en daarmee beweegt binnen kaders van de Wet Markt en Overheid met het toepassen van de verhuurtarieven en huurovereenkomsten die landelijk worden gehanteerd. Voor het inzetten van het vastgoed hanteren we een afwegingskader dat altijd wordt ingegeven vanuit onze verantwoordelijkheid voor

<

<

het publieke belang van de stad.

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025

29

< INHOUD

<

Colofon Dit is een uitgave van Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Vormgeving Dienst Bedrijfsvoering Multimedia Fotografie Voornaam Achternaam Juli 2025

NOTA VASTGOED DEN HAAG 2025