RIS322262 Preadvies Initiatiefv SP Geen sloop zonder hoop verplicht draagvlak óók bij beeind van de huur

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de gemeenteraad

DSO/10947583 RIS322262 Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

18 november 2025 Onderwerp

Preadvies initiatiefvoorstel SP ‘Geen sloop zonder hoop: verplicht draagvlak óók bij beëindiging van de huur’

Op 22 mei 2025 is het initiatiefvoorstel “Geen sloop zonder hoop: verplicht draagvlak óók bij beëindiging van de huur” (RIS322262) van het raadslid mevrouw Arp aan de voorzitter van de gemeenteraad aangeboden. Hierbij biedt het college de raad het preadvies van het college over het initiatiefvoorstel aan. Leeswijzer Hieronder wordt achtereenvolgens ingegaan op de kern van het initiatiefvoorstel (paragraaf 1), enkele achtergronden die horen bij het kunnen beoordelen van initiatiefvoorstel (paragraaf 2) en het preadvies van het college in reactie op het initiatiefvoorstel (paragraaf 3). 1. Initiatiefvoorstel Via het initiatiefvoorstel beoogt de SP om de gemeenteraad een besluit te laten nemen waarin het college de opdracht wordt gegeven om: I.

II.

III.

Bij de volgende herziening van het Sociaal Statuut Den Haag te zorgen dat een draagvlakvereiste van 70% op wordt genomen voor gevallen van sloop zonder voortzetting van huur. Bij de volgende herziening van het Sociaal Statuut Den Haag te zorgen dat een adviesrecht op wordt genomen omtrent het instellen van leegstandbeheer voor bewonerscommissies of, indien er geen bewonerscommissie bestaat, de betreffende huurdersorganisatie wanneer woningcorporaties de intentie hebben om de optie tot sloop te onderzoeken. De raad voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe Sociaal Statuut Den Haag te informeren over de wijze waarop bovenstaande punten zijn geland in het statuut.

2. Sociaal statuut: Achtergrond In een sociaal statuut maken woningcorporaties en huurdersorganisaties afspraken over de positie van huurders bij sloop en ingrijpende renovatieprojecten. Artikel 55b van de Woningwet schrijft voor dat woningcorporaties een reglement (het sociaal statuut) moeten opstellen voor: het slopen van woningen en het treffen van ingrijpende voorzieningen, en de betrokkenheid van bewoners daarbij;

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10947583

-

de kaders voor ondersteuning van bewoners tijdens deze processen, waaronder doorgaans ook afspraken over de verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding vallen.

De Woningwet schrijft verder voor dat de woningcorporatie over dit reglement overleg voert met het college van B&W en de relevante huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s). Het vigerende Sociaal Statuut Den Haag is in de tweede helft van 2022 opgesteld. Het overleg hierover met de gemeente heeft in het laatste kwartaal van 2022 plaatsgevonden. Naar oordeel van het college is het vigerende sociaal statuut inhoudelijk vrij licht in vergelijking tot het sociaal statuut van enkele andere steden. Daarnaast heeft het slechts betrekking op Haag Wonen, Hof Wonen en Staedion (en derhalve niet op de andere woningcorporaties die in Den Haag actief zijn). Het vigerende sociaal statuut heeft een looptijd tot en met 2027. Het opstellen van een sociaal statuut is de wettelijke verantwoordelijkheid van de woningcorporatie(s) (Woningwet, artikel 55b, eerste lid). Het college stelt het sociaal statuut op noch vast.

De beoogde opdracht aan het college om “te zorgen dat een draagvlakvereiste van 70% op wordt genomen voor gevallen van sloop zonder voortzetting van huur” en “te zorgen dat een adviesrecht op wordt genomen omtrent het instellen van leegstandbeheer voor bewonerscommissies of, indien er geen bewonerscommissie bestaat, de betreffende huurdersorganisatie wanneer woningcorporaties de intentie hebben om de optie tot sloop te onderzoeken” is op zichzelf daarom niet uitvoerbaar, want dit is niet de rol van het college. Het college kan dergelijke inhoudelijke zaken namelijk niet opleggen. Vanwege de wettelijke plicht voor de woningcorporaties om over het sociaal statuut in overleg te treden met het college en de huurders (Woningwet, artikel 55b, tweede lid), is het echter wel mogelijk om vanuit het college input te geven aan de woningcorporaties gedurende het proces. Het college heeft niet de bevoegdheid of ambitie om op de stoel van de woningcorporaties plaats te nemen, maar het college kan de woningcorporaties wel vragen om een grotere betrokkenheid te krijgen bij het opstellen van een nieuw sociaal statuut dan bij het huidige sociaal statuut het geval is geweest. De gemeente zou, indien de woningcorporaties en huurdersorganisaties daarmee instemmen, dan in een vroegtijdig stadium mee kunnen denken over de inhoud van het sociaal statuut.

Het college kan in dat geval samen met de woningcorporaties en huurdersorganisaties verkennen of er draagvlak is voor het opnemen van de punten uit het initiatiefvoorstel. 2.1 Vergelijking met andere gemeenten Een dergelijke werkwijze als hierboven beschreven is niet uniek. Een aantal jaar geleden is bijvoorbeeld in Amsterdam en Rotterdam gekozen voor een meer tripartiete aanpak van het proces om te komen tot een nieuw sociaal statuut. Dit proces besloeg ongeveer anderhalf jaar. In beide steden fungeerde de gemeente als procesregisseur en beleidsmaker. Deze gemeenten houden vervolgens toezicht op de naleving van de afspraken die vastgelegd zijn in het sociaal statuut. In het initiatiefvoorstel verwijst de SP naar de gemeenten Amersfoort, Leiden en Utrecht waar wel een draagvlakvereiste bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegepast. In de gemeente Utrecht hanteren woningcorporaties een draagvlakvereiste van 60% bij sloop-nieuwbouw. Er zijn geen signalen bekend over de effecten hiervan in de praktijk. In de gemeente Leiden is inderdaad een 70%-draagvlakvereiste bij sloop-nieuwbouw opgenomen in het sociaal statuut, overigens met wisselende resultaten. Bij een aantal projecten heeft dit geen belemmering opgeleverd en heeft sloop doorgang kunnen vinden.

Onlangs is wel de sloop van 140 woningen in Leiden Noord, waar 425 woningen voor zouden worden teruggebouwd, voorlopig uitgesteld als gevolg van het niet voldoen aan het draagvlakvereiste.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10947583

In de gemeente Amersfoort is ook een draagvlakvereiste van 70% opgenomen in het sociaal statuut, maar in de praktijk blijkt dit tot lange procedures en veel vertraging te leiden alsmede polarisatie tussen groepen huurders, waardoor de Amersfoortse woningcorporaties in een nieuw sociaal statuut af willen zien van deze eis. In de gemeenten Amsterdam en Rotterdam is geen draagvlakvereiste opgenomen in het sociaal statuut. De gemeente Rotterdam geeft aan de wensen en de ideeën van de huurders wel mee te nemen in het besluitvormingsproces, maar laat dit geen invloed hebben op de uiteindelijke besluitvorming van de woningcorporatie. Rotterdam past wel een “Blijf in de buurt-garantie” toe. De gemeente Amsterdam geeft de woningcorporaties de ruimte om per project te bepalen hoeveel nieuwbouwwoningen worden toegewezen aan huurders uit woningen die gesloopt moet worden. Wanneer het sociaal statuut van Den Haag vergeleken wordt met het sociaal statuut van Amsterdam valt op dat het Sociaal Statuut Den Haag in verhouding wat summier is uitgeschreven. Voor de huurders bij sloop zonder voortzetting van de huurovereenkomst zijn er bijvoorbeeld in Den Haag geen afspraken opgenomen.

2.2 Standpunt huurdersorganisaties en woningcorporaties Het college heeft in een gesprek met de huurdersorganisaties van de grootste Haagse woningcorporaties gevraagd naar hun visie op een mogelijke rol van de gemeente in het proces voor totstandkoming van een nieuw sociaal statuut. De huurdersorganisaties namen hierover geen eenduidig standpunt in. Op een rol in de begeleiding van het proces werd niet afkeurend gereageerd. Wel gaven de huurdersorganisaties aan dat zij het niet wenselijk vinden dat de gemeente een afzonderlijke partij in de onderhandelingen wordt. Vanuit de woningcorporaties is aangegeven dat zij graag de professionele kennis van de gemeente betrekken in het proces om te komen tot een nieuw sociaal statuut. 2.3 Mogelijk rol college Onafhankelijk van de inhoudelijke standpunten van het college over het initiatiefvoorstel, staat het college open voor het vervullen van een dergelijke rol. Daarbij heeft het wel aandacht voor het gegeven dat de huurdersorganisaties terughoudend zijn ten aanzien van de vraag of het college partij in de onderhandelingen zou moeten worden. Voor het college is het van belang dat er breed draagvlak is voor het spelen van een actievere rol.

Daarom zou wat het college betreft er nog een verkennend proces voorafgaand aan daadwerkelijke deelname hieraan moeten worden doorlopen, om daarin met de betrokken partijen af te bakenen hoe de rol van de gemeente er dan precies uit zou moeten zien. 3. Preadvies college op het initiatiefvoorstel 3.1 Draagvlakvereiste van 70% opnemen in een volgend sociaal statuut Advies: ontraden Het college vindt het belangrijk dat de rechten en belangen van huurders stevig geborgd zijn bij ingrijpende besluiten over renovatie of sloop. Corporaties komen regelmatig voor de keuze te staan tussen renovatie of sloop met nieuwbouw, bijvoorbeeld wanneer een complex technisch is verouderd, verduurzaming niet rendabel is of de woonkwaliteit blijvend tekortschiet. Deze beslissingen en afwegingen van de corporatie worden straks zichtbaar via het “Haags Afwegingskader voor woningcorporaties; renovatie of sloop-nieuwbouw”.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10947583

Dergelijke besluiten hebben grote impact op huurders, hun woonzekerheid, sociale netwerk en binding met de buurt. Het college hecht er daarom aan dat corporaties huurders tijdig, transparant en zorgvuldig betrekken, en dat er duidelijke afspraken zijn over begeleiding, terugkeermogelijkheden en passende compensatie. Naar inzicht van het college gebeurt dit in de praktijk overigens in de meeste gevallen. Om de belangen van huurders te bewaken en tegelijkertijd de zelfstandigheid van de woningcorporaties niet in te perken, is het wat het college betreft wenselijk om richting de woningcorporaties het signaal af te geven dat een breder en uitgebreider geformuleerd sociaal statuut dan het huidige vanuit maatschappelijk oogpunt passend zou zijn. Het college is voornemens dit signaal af te geven. Dat gezegd hebbend is het voorstel om in het Sociaal Statuut Den Haag een draagvlakvereiste van 70% op te nemen vergaand en heeft het grote impact op de zelfstandigheid van de woningcorporaties. De consequenties hiervan zouden ingrijpend kunnen zijn, zoals eerder genoemd in het voorbeeld van de gemeente Amersfoort, waar het heeft geleid tot onder andere langdurige procedures en polarisatie tussen groepen huurders.

Het college kan zich voorstellen dat corporaties en huurdersverenigingen in een sociaal statuut specifieke afspraken vastleggen over de wijze waarop zij in dergelijke processen met elkaar omgaan. Het college geeft de raad in overweging dat naar alle bewoners moet worden geluisterd en dat het van belang is om horen en meewegen van zowel de minderheid als de meerderheid moet worden geborgd. Het draagvlakvereiste geeft minder ruimte om tot een integrale afweging te komen over wat het beste besluit is voor de (toekomstige) huurders, de buurt, de wijk en de stad. Een algemene afspraak dat er 70% inspraak dient te zijn voordat overgegaan kan worden tot sloop vindt het college daarom minder wenselijk, mede in het licht van de hierboven genoemde signalen uit Amersfoort. Bij sprake van vervanging van sterk verouderd bezit leidt een dergelijke eis tot mogelijk onnodige vertraging en kan het impact hebben op de afweging voor het toevoegen van nieuwe sociale huurwoningen. Het college kan zich daarenboven voorstellen dat, indien de woningcorporaties en huurdersorganisaties daar ook mee kunnen instemmen, in een nieuw sociaal statuut een spijtoptantregeling bij beëindiging van de huurovereenkomst kan worden toegepast. Dit geeft de huurder mogelijk minder onzekerheid en zorgen omdat daarmee kan worden teruggekeerd in de oude wijk.

Daarnaast vindt het college het van belang dat er een goed participatie- en communicatietraject wordt doorlopen vanuit de woningcorporaties. Daarbij is het onvermijdelijk dat de kans bestaat dat een deel van de huurders niet altijd gelukkig zal zijn met de keuze die wordt gemaakt. Er is een aantal gevallen bekend waarin huurders van mening zijn dat zij niet voldoende worden gehoord. Het college is van mening dat de woningcorporaties zouden moeten doen wat redelijkerwijs in hun mogelijkheden ligt om dergelijke gevoelens te voorkomen. 3.2 Adviesrecht omtrent het instellen van leegstandbeheer voor bewonerscommissies opnemen in het nieuwe Sociaal Statuut Den Haag Advies: gewijzigd overnemen In het kader van de Overlegwet (Wet op het overleg huurders/verhuurders) beschikken de bewonerscommissies over adviesrecht met betrekking tot de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving. In de Overlegwet is niet expliciet opgenomen dat de bewonerscommissies ook adviesrecht hebben omtrent het instellen van leegstandbeheer.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10947583

Echter, indien het leegstandbeheer zich in de woongelegenheid of het wooncomplex bevindt, kunnen de bewonerscommissies hierover op eigen initiatief wel advies uitbrengen. Ook voor dit voorstel geldt dat het college niet kan bepalen dat dit een plaats krijgt in een nieuw sociaal statuut. Aanvullend geldt dat het college vooral belang hecht aan het standpunt van de huurdersorganisaties over dit voorstel. Om dit voorstel te kunnen inbrengen in het proces om te komen tot een nieuw sociaal statuut is het voor het college daarom van belang dat de wensen en de behoefte van de bewonerscommissies en huurdersorganisaties goed in kaart worden gebracht. Het college is bereid dit te verkennen, indien gewenst en dan graag in afstemming en samenwerking met de woningcorporaties. Voor het nieuwe sociaal statuut zou het college graag zien dat de partijen dit voorstel als bespreekpunt adresseren voor de gesprekken over het nieuwe sociaal statuut. Indien de raad dat wenst zal het college dit als verzoek neerleggen bij de woningcorporaties. 3.3 De raad voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe Sociaal Statuut Den Haag te informeren over de wijze waarop bovenstaande punten zijn geland in het statuut. Advies: gewijzigd overnemen Het huidige sociaal statuut loopt tot en met 2027.

Gezien de ervaring uit andere steden ligt het voor de hand dat medio 2026 wordt gestart met het proces om te komen tot een nieuw sociaal statuut. Indien de woningcorporaties en huurdersorganisaties openstaan voor het vervullen van een rol van de gemeente in dit proces, maakt het college als de raad dat wenst graag gebruik van die mogelijkheid. Het college zal dan in afstemming met de andere betrokken partijen nagaan of voorafgaand aan de inwerkingtreding van het sociaal statuut dit gedeeld kan worden met de raad. Het college kan dit niet zelfstandig bepalen, omdat het sociaal statuut geen product is van het college. Zoals hierboven reeds genoemd werkt het college tevens aan het “Haags Afwegingskader voor woningcorporaties; renovatie of sloop-nieuwbouw”. Zowel het afwegingskader als voorliggend preadvies op het initiatiefvoorstel zijn geagendeerd voor de commissie Ruimte op 26 november. Dit biedt een goede kans om beide stukken in samenhang met elkaar te bespreken en zo gezamenlijk te komen tot een aanpak die werkt voor onze Haagse huurders. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

5/5