RIS322222 Concept Haags afwegingskader voor woningcorporaties renovatie of sloop-nieuwbouw

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Co Engberts Wethouder Volkshuisvesting, Welzijn. Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Uw brief van kenmerk Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10822064 RIS322222 Contactpersoon

Sanna Schuiling Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Faxnummer Datum

E-mailadres

18 november 2025

sanna.schuiling@denhaag.nl Aantal bijlagen

Onderwerp

Concept Haags afwegingskader voor woningcorporaties renovatie of sloop-nieuwbouw

Geachte voorzitter, Hierbij ontvangt u het concept Haagse afwegingskader voor corporaties renovatie of sloopnieuwbouw. Het afwegingskader geeft een verdere uitwerking van de motie 'Kom met een sloopkader (RIS 309743). Graag bespreekt het college dit concept afwegingskader met u tijdens een korte werkbespreking voorafgaand aan het geplande debat op 26 november in uw commissie, in aanwezigheid van (een vertegenwoordiging van) corporaties en huurdersverenigingen. Zo kan een toelichting worden gegeven op de totstandkoming van dit afwegingskader en kunt u hierover ook de corporaties en huurders bevragen. U ontvangt hiervoor nog een uitgewerkt programmavoorstel. Aanleiding Uw raad heeft tijdens de bespreking van de brief inzake ‘aanbieding collegebesluit Nota’s van Uitgangspunten Dreven-Gaarden-Zichten’ (RIS308511) op 15 juli 2021 de door het raadslid mevrouw Arp ingediende motie ‘Kom met een sloopkader’ (RIS309743) aangenomen. Deze motie is afgedaan in januari 2022 (RIS309743). Hierbij is voor Dreven-Gaarden-Zichten, vooruitlopend op een Haags Sloopkader, de afweging sloop-nieuwbouw in beeld gebracht aan de hand van het in de motie genoemde Amsterdams sloopkader van 27 januari 2016. Tevens is daarbij aangegeven dat onderzoek wordt gedaan naar de wenselijke vorm van een Haags “sloopkader” en de bijpassende procedure.

Het concept afwegingskader, dat voortkomt uit de motie die is afgedaan (RIS309747), vormt het resultaat van dit onderzoek. De raad wordt met deze brief nader over de uitkomsten van het onderzoek geïnformeerd. Deze hebben geresulteerd in een concept Haagse afwegingskader voor corporaties renovatie of sloop-nieuwbouw. Dit stuk is bijgevoegd als bijlage. De titel van dit stuk is in deze notitie verkort tot afwegingskader. Bij de werkbespreking betrekken we tevens de eerste contouren van een opzet van een nieuw op te stellen ruimtelijk afwegingskader voor alle gebouwen in de stad, met een zorgvuldige houding ten aanzien van sloop-nieuwbouw in het kader van het duurzaamheidsbeleid (CO2-reductie, circulariteit, klimaat/natuur en energie). De oplevering van dit product wordt verwacht in Q4 2026.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10822064

Aanpak De gemeente Den Haag legt met deze notitie een concept afwegingskader voor met betrekking tot de keuze tussen renovatie of sloop-nieuwbouw bij grootschalige planontwikkelingen. Het afwegingskader biedt een transparante en objectieve basis voor corporaties om deze afweging te maken. De keuze tussen renovatie en sloop-nieuwbouw blijft een verantwoordelijkheid van de corporatie. De uitkomst van de afweging is niet juridisch bindend; de corporatie kan gemotiveerd afwijken van het afwegingskader. De gemeente heeft de verantwoordelijkheid om vanuit haar vastgestelde beleidskader samen met de corporatie de stedelijke ambities te realiseren. Het afwegingskader is opgebouwd rond vier brede afwegingen: 1. fysieke kwaliteit en duurzaamheid 2. bewonersperspectief en leefkwaliteit 3. ruimtelijke kwaliteit en toekomstwaarde 4. financiën en uitvoering Deze afwegingen bieden corporaties houvast om hun keuze voor renovatie of sloop-nieuwbouw transparant te onderbouwen. De samenwerking over het gebruik van dit afwegingskader wordt vastgelegd in de Raamovereenkomst (ROK). Daarin spreken corporaties en gemeente af dat het afwegingskader wordt gebruikt bij grootschalige planontwikkeling, en dat hierover tijdig ambtelijk overleg plaatsvindt.

Deze aanpak sluit aan bij landelijke handreikingen en het beleid van andere steden en maakt een integrale en zorgvuldige onderbouwing van de afweging mogelijk. Het afwegingskader is nadrukkelijk bedoeld om breder te kijken dan alleen de technische staat van een gebouw. Ook bij situaties waarin sprake is van achterstallig onderhoud, helpt het kader om andere relevante aspecten mee te wegen. Denk aan maatschappelijke waarde, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Zo draagt het bij aan een zorgvuldige afweging tussen renovatie en sloop, en aan de bredere stedelijke ambities. Vergelijking G4 De aanpak in Den Haag sluit goed aan bij vergelijkbare kaders en afspraken in andere grote steden binnen de G4:

•

•

•

Amsterdam: Het Amsterdams Sloopkader (27 januari 2016) biedt een structurele en eenduidige aanpak voor sloopvoornemens. In de oriëntatiefase wordt formeel advies gevraagd aan bewoners, waarbij zoveel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij bestaande wet- en regelgeving. Het kader is gebaseerd op een landelijke handreiking van Kennisinstituut KEI en heeft zich sinds 2011 in de praktijk bewezen. Rotterdam: Hoewel Rotterdam geen specifiek sloopkader heeft, wordt een vergelijkbaar doel bereikt met het Rotterdams Sociaal Statuut, dat op 10 maart 2022 werd ondertekend na intensieve samenwerking tussen huurdersorganisaties, corporaties en de gemeente. Het statuut benoemt drie fasen (oriëntatie, ontwikkeling en uitvoering) waarin bewoners betrokken worden en waarbinnen alle Rotterdamse huurders op eenzelfde manier worden behandeld. Utrecht: Utrecht werkt met een compacte leidraad die alle variabelen rond sloop-nieuwbouw en renovatie overzichtelijk maakt. De leidraad fungeert niet als beslissingsinstrument, maar als checklist om terughoudendheid met sloop te waarborgen. Per project wordt een Sociaal Afsprakenkader (SAK) opgesteld, met afspraken voor huurders, eigenaars-bewoners en horeca-exploitanten.

Net als in deze steden borgt Den Haag met het afwegingskader een transparante en objectieve afweging. Tegelijkertijd is de Haagse aanpak specifiek afgestemd op lokale behoeften en processen, met aandacht voor maatwerk en de stedelijke ambities van Den Haag.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10822064

Rapporten bestudeerd en geanalyseerd Bij de totstandkoming van het Haagse afwegingskader zijn landelijke publicaties en lokale casuïstiek zorgvuldig meegenomen. Twee recente rapporten hebben daarbij als belangrijke inspiratiebron gediend: • “Handreiking renoveren of slopen?” (Aedes, 2023): Deze handreiking biedt een uitgebreide checklist gebaseerd op thema’s zoals mensen, stenen, geld, tijd en andere factoren: 1. Schaalniveau plannen Andere factoren 2. Bouwtechnische staat woningen Stenen 3. Woontechnische staat (comfort) Stenen 4. Doorlooptijd en uitvoering Tijd 5. Financiële aspecten Geld 6. Sociale effecten en bewonersinvloeden Mensen 7. Effecten op woonomgeving Stenen 8. Identiteit, imago en cultuurhistorisch belang Stenen 9. Tijdsbeeld en marktomstandigheden Andere factoren 10. Energie en duurzaamheid Stenen 11. Woningdifferentiatie en doelgroepen Mensen De thema’s uit de checklist vormen de inhoudelijke basis voor de vier afwegingen in het Haagse kader.

•

“Nationaal Sloop- en Renovatiestatuut” (Aedes en Woonbond, 2024): Dit rapport geeft richtlijnen voor een transparant en zorgvuldig proces van bewonersbetrokkenheid bij sloopen renovatietrajecten. Hoewel het statuut nog niet definitief is, worden de uitgangspunten al geïntegreerd in de Haagse aanpak.

Inhoudelijke opbouw van het afwegingskader Op basis van de vergelijking tussen de aanpakken in de G4-gemeenten en de inzichten uit landelijke rapporten heeft de gemeente Den Haag ervoor gekozen het afwegingskader op te bouwen rond vier brede afwegingen. Deze zijn afgeleid van de thema’s uit de “Handreiking renoveren of slopen?” (Aedes, 2023), waaronder fysieke kwaliteit, duurzaamheid, bewonersperspectief, ruimtelijke waarde en haalbaarheid. Deze indeling maakt een transparante, integrale en consistente afweging mogelijk. Daarnaast zijn inzichten uit het Amsterdams Sloopkader (2016) en uitgangspunten uit het “Nationaal Sloop- en Renovatiestatuut” (Aedes en Woonbond, 2024) meegenomen, waarbij zorgvuldige bewonersbetrokkenheid centraal staat. In de bijlage is het concept ‘Haags afwegingskader voor woningcorporaties renovatie of sloopnieuwbouw’ opgenomen, waarin bovenstaande punten verder worden uitgewerkt. In de motie ‘Kom met een sloopkader’ (RIS309743) is verzocht om bij een voorstel voor een gemeentelijk sloopkader minimaal de volgende criteria op te nemen: • • • •

de bouwtechnische noodzaak (ad 2) de visie van bewoners (ad 6) de gevolgen voor de sociale samenhang van de buurt (ad 6) de gevolgen voor de cultuurhistorische (ad 8), architectonische en stedenbouwkundige identiteit van de buurt (ad 7)

Deze overwegingen zijn dus terug te vinden in het afwegingskader.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10822064

Tenslotte richt het afwegingskader zich op het maken van een inhoudelijke afweging tussen renovatie en sloop-nieuwbouw. Het behandelt niet de rechten van bewoners bij deze processen. Deze rechten worden geborgd door:

•

•

De Wet op het overleg huurder en verhuurder. Deze wet geeft onder andere aan dat de verhuurder ervoor moet zorgen dat een bewonerscommissie haar taak kan verrichten en heeft een informatieplicht aan huurders, bewonerscommissies en huurdersorganisaties over het beleid en beheer van een wooncomplex. Het Sociaal Statuut 2023 – 2027, dat rechten en plichten van huurders en verhuurders in Den Haag vastlegt. Dit Statuut is vorig jaar opgesteld door de drie woningcorporaties en drie huurdersorganisaties Haag Wonen, Hof Wonen en Staedion.

Met deze keuze geeft Den Haag invulling aan haar ambitie om een afgewogen en toekomstgericht beleid te voeren bij grootschalige herstructureringen. Het kader biedt ruimte voor maatwerk en zorgt ervoor dat besluitvorming transparant en inzichtelijk is voor alle betrokkenen. Het afwegingskader is met partners van de corporaties en de gemeente tot stand gekomen en getoetst of het werkbaar is aan de hand van recente praktijkvoorbeelden. Daarna is het afwegingskader naar aanleiding van een gesprek met partners definitief gemaakt. Het voorstel is om na een jaar, vanaf dat deze werkwijze van kracht is, met de betrokken partners te evalueren of het werkt en of er bijstelling van het afwegingskadernoodzakelijk is. Er wordt geëvalueerd of het afwegingskader helpt bij het transparant inzichtelijk maken van een keuze voor renovatie of sloop-nieuwbouw van een corporatie complex. Toepassing van het afwegingskader bij planontwikkeling Het Haagse afwegingskader wordt ingezet voor grootschalige planontwikkelingen (meer dan 50 woningen) bij complexen die eigendom zijn van woningcorporaties. Bij kleinere projecten (50 woningen of minder) wordt maatwerk toegepast met een verkorte onderbouwing. De uiteindelijke keuze voor renovatie of sloop-nieuwbouw ligt bij de corporatie. Voor een zorgvuldige afweging is het essentieel dat projecten vanuit verschillende perspectieven worden beoordeeld.

Het afwegingskader biedt hiervoor de benodigde handvatten. In de praktijk gaan corporaties met sloop-nieuwbouwplannen vroegtijdig in gesprek met de gemeente en bewoners of omwonenden. Deze werkwijze sluit zoveel mogelijk aan bij bestaande wet- en regelgeving en besluitvormingsprocessen. De gemeente speelt hierin voornamelijk een ondersteunende rol als gesprekspartner van corporaties. Waar nodig sluiten gemeente en corporaties de plannen aan op bredere gebieds- en wijkvisies, waarin wordt gekeken naar mogelijkheden voor verdichting, sloop-nieuwbouw, renovatie of optopping. Deze visies vormen samen met de jaarlijkse prestatieafspraken de basis voor een gezamenlijke realisatie van stedelijke ambities. De toepassing van het afwegingskader wordt ambtelijk geborgd via de Raamovereenkomst (ROK). Hierin is vastgelegd dat corporaties het afwegingskader hanteren bij de voorbereiding van grootschalige planvorming en hierover tijdig afstemmen met de gemeente. Om daarnaast ook bestuurlijke transparantie richting de raad te waarborgen, wordt de inhoudelijke afweging bij herstructureringsprojecten inzichtelijk gemaakt via een raadsmededeling. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de motie ‘Kom met een sloopkader’ (RIS309743), waarin is verzocht om een heldere onderbouwing en verantwoording bij sloopbesluiten.

Het afwegingskader sluit bovendien aan bij ruimtelijk beleid, zoals de Nota Omgevingskwaliteit RIS321420. Hierin wordt een expliciete afweging tussen hergebruik, transformatie en sloop-nieuwbouw van vastgoed opgenomen als een van de Haagse principes. Dit beleid wordt nader uitgewerkt in een ruimtelijk afwegingskader.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10822064

De corporaties moeten een onderbouwing aanleveren voor sloop- en nieuwbouwplannen die verder reikt dan de bestaande functie van het gebouw. Om dit proces te versterken, organiseert de gemeente bijeenkomsten met stakeholders en experts om perspectieven te verbreden en expertise te delen. Totstandkoming van het afwegingskader De ontwikkeling van het afwegingskader heeft vertraging opgelopen door nieuwe publicaties en inzichten die zorgvuldig zijn verwerkt in deze notitie. Landelijke rapporten, moties en lokale casuïstiek hebben allemaal bijgedragen aan de huidige versie. Belangrijke bijdragen zijn afkomstig uit de twee landelijke rapporten “Handreiking renoveren of slopen?” (Aedes, 2023) en “Nationaal Sloop- en Renovatiestatuut” (Aedes en Woonbond, 2024). Ook lokale input is meegenomen. Casuïstiek, zoals moties en raadsvragen over specifieke projecten, en beleidsdocumenten zoals de Nota Omgevingskwaliteit, hebben bijgedragen aan de definitieve vorm van het kader. Corporaties en huurdersraden zijn intensief betrokken geweest in dit proces, waardoor de praktische toepasbaarheid van het kader wordt gewaarborgd. Samenvattend De vorm van het afwegingskader is een leidraad geworden. Er is geen sprake van een procedure.

Het concept Haags afwegingskader voor woningcorporaties renovatie of sloop-nieuwbouw wordt toegepast bij grootschalige planontwikkeling (> 50 woningen) voor corporatievastgoed. De keuze voor renovatie of sloop-nieuwbouw ligt bij de corporatie. De samenwerking over het gebruik van het afwegingskader wordt vastgelegd in de Raamovereenkomst (ROK). Gemeente en corporaties spreken hierin af dat de het afwegingskader wordt toegepast bij grootschalige planontwikkeling (> 50 woningen) en dat hierover tijdig afstemming plaatsvindt. Het besluit van een woningcorporatie wordt voorafgaand aan de planontwikkeling inzichtelijk gemaakt met een raadsmededeling. Zo wordt gewaarborgd dat de onderbouwing van renovatie of sloop-nieuwbouw transparant en navolgbaar is, en aansluit bij gezamenlijke stedelijke ambities. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Co Engberts Afdruk aan:

5/5