RIS322176 Stand van zaken erfpacht

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Robert Barker Wethouder van Buitenruimte, Dierenwelzijn en Milieu

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10857732 RIS322176 Contactpersoon

Wilbert Verweij Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Expertise, Beleid & Erfpacht Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

13 mei 2025

wilbert.verweij@denhaag.nl

Onderwerp

Stand van zaken van erfpacht

Geachte voorzitter, Met deze brief schetst het college u de verschillende onderwerpen die op het gebied van erfpacht lopen en wat de stand van zaken daarvan is. De onderwerpen in deze brief betreffen achtereenvolgens de twee erfpachtonderzoeken, het informeren van erfpachters over de nieuwe voorwaarden, de notariskosten bij een overstap naar andere Algemene erfpachtbepalingen en de vervanging van de huidige erfpachtapplicatie Key2Erfpacht. Grondwaardebepaling en canonpercentage bij heruitgifte Met het doel om te komen tot een raadsvoorstel over wijzigingen in het erfpachtstelsel, worden er deze maand twee erfpachtonderzoeken uitgevoerd: -

Onderzoek naar methoden van grondwaardebepaling bij heruitgifte (Ecorys). Onderzoek naar de vaststelling van het canonpercentage bij heruitgifte (Fakton).

De achtergrond van beide onderzoeken is te vinden in de commissiebrief van 14 januari 2025 waarmee uw raad eerder is geïnformeerd over de stand van zaken (RIS321116, bijgevoegd). De onderzoeken verlopen parallel. Nog voor het zomerreces 2025 zal de raad over de uitkomsten worden geïnformeerd. Op basis van de onderzoeken wordt een plan van aanpak opgesteld die samen met de onderzoeksrapportages aan de raad wordt voorgelegd. De wijze van het betrekken van de erfpachters zal onderdeel uitmaken van dit plan van aanpak. Mocht de raadscommissie het wenselijk vinden dan kunnen de uitkomsten van deze onderzoeken technisch worden toegelicht. Het informeren van de erfpachters over de nieuwe Algemene Bepalingen (AB2024) Op 28 november 2024 is de nieuwe AB (AB2024) vastgesteld. In totaal zijn er ca. 18.000 AB1986 rechten die in aanmerking komen voor een omzetting naar de nieuwe AB. Zij krijgen gefaseerd de keus voorgelegd of zij deze overstap willen maken, of dat zij bij hun huidige canonberekening conform AB1986 willen blijven.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10857732

Daarnaast lopen dit jaar de eerste 1977-rechten af. De organisatorische opzet voor de afhandeling van deze omzettingen is reeds vastgelegd: sinds december 2024 worden de individuele afkoopverzoeken met omzetting naar de nieuwe AB opgepakt. Vanaf april zullen de eerste individuele verzoeken voor de canonbetalers opgepakt gaan worden. Halfjaarlijks worden de erfpachters geïnformeerd over hun canonaanpassing door middel van een herzieningsbrief. Deze herzieningsbrieven worden vanaf 1 januari 2025 voorzien van een keuzeformulier voor omzetting. De eerste herzieningsbrieven met keuzeformulieren zullen deze maand verstuurd gaan worden. Om te zorgen dat de erfpachtbrieven begrijpelijk zijn voor de erfpachters worden deze brieven door de afdeling Direct Duidelijk gecontroleerd. Op dit moment wordt ook de website aangepast om deze meer duidelijk en overzichtelijk te maken. Verder wordt er een flyer ontwikkeld met een stappenplan voor de omzettingen. Het team Erfpacht wordt versterkt met een extra frontofficemedewerker voor het klantcontact. Notariskosten bij een overgang naar nieuwe Algemene Bepalingen (AB2024) De keuze voor de AB2024 kan op verschillende manieren worden uitgevoerd, afhankelijk van het type vastgoed (grondgebonden of appartementsrecht) en het type algemene bepalingen dat momenteel voor de erfpachter geldt.

Indien een erfpachter (vrijwillig op eigen initiatief) wenst over te stappen naar andere algemene erfpachtbepalingen komen de eventuele notariskosten voor zijn of haar rekening. Er zijn echter mogelijkheden om nog geen notariskosten te maken. Dan kan voorlopig worden volstaan met een zogeheten obligatoire overeenkomst, die pas notarieel zal worden afgewikkeld wanneer de gehele VvE is overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. In de gevallen waarin notariële tussenkomst wel noodzakelijk of wenselijk is, dient rekening te worden gehouden met kosten voor een totaalbedrag tussen de € 1.000,- - € 1.500,- per erfpachtrecht (dit is inclusief kadasterkosten, BTW en verschotten). Noodzakelijke kosten met betrekking tot een gevestigde hypotheek van de erfpachter zijn hierin niet verdisconteerd aangezien deze niet zozeer betrekking hebben op het erfpachtrecht maar op de (persoonlijke) financiering van de erfpachter en derhalve onder diens verantwoordelijkheid vallen. Voor erfpachters op voortdurende of eeuwigdurende erfpacht is de keuze in principe eenmalig, met (hooguit) eenmalige notariskosten. Dit komt omdat deze grondwaarden niet meer zullen veranderen, ook niet als gevolg van mogelijke toekomstige stelselwijzigingen.

Dit geldt voor alle erfpachters met contracten waarop de voorwaarden AB1977 van toepassing zijn, en tevens voor de meeste erfpachters onder de voorwaarden AB1986: hun grondwaarden liggen al voor eeuwig vast. Deze erfpachters zullen, ongeacht wat er verder nog aan het erfpachtstelsel gaat veranderen, op dit moment de keuze kunnen maken om over te stappen vanwege de beperking in de schokken van hun canon via de rentemiddeling in de AB2024. Voor de erfpachters onder de voorwaarden AB1986 waarvan de contracten zijn aangegaan vanaf de zomer van 2021, is de keuze voor een eventuele overstap naar de AB2024 op dit moment echter nog niet volledig te overzien. Dat komt omdat het onderzoek naar de meest geschikte wijze(n) van grondwaardebepaling voor hen nog gevolgen kan hebben. De grondwaarde van de erfpachtgrond die vanaf de zomer van 2021 is (her)uitgegeven, kan namelijk nog wijzigen. Na vaststelling van de nieuwe taxatiesystematiek door de raad, zullen alle erfpacht(her)uitgiftes vanaf de zomer van 2021 nog tegen het licht gehouden dienen te worden (Amendement hertaxaties 2.0; RIS320699). De juridische en financiële consequenties hiervan zijn op dit moment niet te overzien en kunnen pas beeld gebracht worden als de eerder genoemde rapporten er zijn.

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10857732

Stand van zaken vervanging erfpachtapplicatie Voor de administratieve en procesmatige uitvoering van werkzaamheden met betrekking tot erfpacht wordt op dit moment gebruik gemaakt van de applicatie Key2Erfpacht. Deze software wordt echter binnenkort niet meer ondersteund door de huidige leverancier. Hiertoe heeft de gemeente in 2020 een overeenkomst met een leverancier gesloten voor de maatwerkontwikkeling van een vervangende erfpachtapplicatie. De keuze voor maatwerk is gemaakt omdat destijds geen standaard erfpachtapplicatie in de markt beschikbaar was. Dit maatwerktraject wordt gekenmerkt door uitloop in de planning en overschrijding van de geraamde kosten. Omdat de tijd dringt in verband met het uitzetten van de huidige applicatie eind 2025, en de bedrijfscontinuïteit van de erfpachtprocessen en canoninning essentieel is voor de gemeente, is besloten de ontwikkeling van de maatwerkapplicatie stop te zetten. De overeenkomst met de leverancier wordt ontbonden. Een marktverkenning heeft inzicht gegeven in de huidige markt van standaard applicaties voor onder andere erfpacht. Geconcludeerd is dat deze inmiddels wél beschikbaar zijn, en aan de eisen en wensen van de gemeente tegemoet komen. Het is haalbaar om voor het einde van 2025 een werkende erfpachtapplicatie te implementeren en de bedrijfscontinuïteit daarmee veilig te stellen.

De komende maand zal dit alternatieve traject contractueel en financieel verder worden uitgewerkt. Ook worden de financiële consequenties van de ontbinding van de overeenkomst voor de maatwerkapplicatie in beeld gebracht. U zult hierover later nader worden geïnformeerd. Met vriendelijke groet, de wethouder van Buitenruimte, Dierenwelzijn en Milieu Robert Barker

3/3