RIS322128 Retailmonitor Den Haag 2024

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Nur Icar wethouder van MKB, Werk en Participatie

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Bestuur

DSO/10880767 RIS322128 Contactpersoon

Rick Zijderveld Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Economie Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

23 mei 2025

rick.zijderveld@denhaag.nl

Onderwerp

Retailmonitor Den Haag 2024

Geachte voorzitter, Voor u ligt de Retailmonitor Den Haag 2024. Den Haag monitort sinds 2006 elke vier jaar haar winkelgebieden. Dit helpt om inzicht te krijgen in het functioneren van de winkelgebieden en om het beleid actueel te houden. Deze aanpak en analyse is uniek in Nederland en wordt zeer gewaardeerd. Deze toelichting bespreekt de rol van de retailmonitor, belicht belangrijke trends, gaat in op de uitkomsten voor de Haagse winkelgebieden en geeft aanbevelingen. De laatste vastgestelde retailmonitor stamt uit 2017. Door corona is de retailmonitor van 2021 niet tot vaststelling gekomen. De monitor is opgesteld door adviesbureau Stec. Uitgebreide informatie en achtergronden zijn te vinden in de bijlagen: • Bijlage 1: Hoofdrapport met een beschrijving van de aanpak, algemene ontwikkelingen in landelijk perspectief en overkoepelende resultaten voor Den Haag; en • Bijlage 2: Factsheets1 voor de stadsdelen en winkelgebieden in de Haagse hoofdwinkelstructuur met informatie en analyse over de basiskwaliteit en het economisch functioneren. Rol van de retailmonitor: De retailmonitor is een belangrijk onderdeel van het retailbeleid in Den Haag. Het helpt bij het bepalen van de hoofdwinkelstructuur en het actueel houden van ons retailbeleid. Het doel is sterke en gezonde winkelgebieden te creëren.

Daarnaast wordt de monitor veel gebruikt als informatiebron over de winkelgebieden door de gemeente en private partijen, zoals retailers, winkelgebieden, Bedrijven Investeringszones (BIZ-en), beleggers, ontwikkelaars, makelaars, adviesbureaus en andere belangstellenden. Met de informatie uit de monitor kan de gemeente betere keuzes maken voor projecten en beleid. Gezien de hoeveelheid data is bij deze monitor naast de ‘pdf-versie’ gebruik gemaakt van een powerBI dashboard om de data interactiever en gerichter te kunnen gebruiken met de mogelijkheden die deze tool biedt. De bijgaande link verschaft hier toegang toe: 1

https://app.powerbi.com/view?r=eyJrIjoiYzdjNDRiYjItMjVlNi00NTNjLWE2YjItOWQwMWRiY2I5YmIwIiwidCI6IjE1Mjg5YzBiLTgzMGU tNDdmYi1iMjEyLTQwZDU4OGRjMjgwYyIsImMiOjl9&pageName=e37fde9f02bd4d8c4930

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10880767

De belangrijkste trends: • Op lange termijn lijkt de winkelmarkt positief, maar we hebben nog steeds te maken met de nasleep van de coronapandemie en onzekerheid door geopolitieke spanningen. Dit kan leiden tot prijsstijgingen en inflatie, waardoor consumenten minder uitgeven. • Landelijk en in Den Haag zorgt de bevolkingsgroei voor meer aankopen. Dagelijkse en doelgerichte winkels (bv. levensmiddelenwinkels en elektro- en woonwinkels) profiteren hiervan. • Door corona is online winkelen sterk gegroeid, maar dit is nu gestabiliseerd. Dit heeft wel geleid tot ander aankoopgedrag. Hiervan heeft vooral de recreatieve sector (bv. de modewinkels) last gehad, waardoor leegstand is ontstaan. De vastgoedmarkt blijkt echter flexibel: horeca en andere functies helpen de leegstand te verminderen. • De consument bezoekt steeds vaker centrumgebieden die een totaalpakket kunnen bieden, met een breed aanbod, zoals winkels, horeca, kunst, cultuur, werkplekken, onderwijs en (ambachtelijke) maakbedrijven. Deze gebieden veranderen van gebieden met grotendeels alleen winkels naar plaatsen waar winkelen, wonen, werken, ontmoeten en recreëren samenkomen. Bezoekers stellen daarbij steeds hogere eisen aan productaanbod, de beleving, sfeer, service en het onderscheidend karakter.

• Enerzijds zetten retailers in op flagship- en brand stores, anderzijds is er sprake van kleinere gespecialiseerde winkels, vaak gerund door ‘lokale helden’. • De supermarkten zijn steeds vaker de drager van wijk- en buurtcentra. Kleine winkelgebieden met maar één of zelfs geen trekker (bv. een supermarkt) hebben het moeilijk, landelijk maar ook in Den Haag. • Door technologie, zoals e-commerce, virtual reality technieken (bv. digitale passpiegels) wordt de winkelervaring (beleving en service) steeds belangrijker. Tegelijkertijd zien we dat webshops fysieke winkels openen om hun merk zichtbaar te maken. Een winkel wordt daarmee vaker het tastbare ‘uithangbord’ of een showroom van een concept. Uitkomsten Haagse Retailmonitor: Werking en score winkelgebieden retailmonitor De monitor is opgebouwd uit twee hoofdelementen waarop de winkelgebieden getoetst worden; de basiskwaliteit (met 5 hoofdindicatoren en 41 (sub)indicatoren) en het economisch functioneren (met 4 hoofdindicatoren en 15 (sub)indicatoren). In het hoofdrapport wordt hierop uitgebreid ingegaan. Belangrijkste conclusies De retailmonitor bevat veel data, maar de belangrijkste punten zijn hieronder samengevat. Voor meer details wordt verwezen naar het hoofdrapport en de factsheets.

Basiskwaliteit: deze is ten opzichte van 2017 iets verbeterd • Het aantal winkels is afgenomen, diensten en andere voorzieningen zijn hiervoor in de plaats gekomen. Hierdoor is de leegstand de afgelopen jaren redelijk stabiel gebleven (tussen 9-12%). Als we de leegstand in de Megastores (29.000m2) buiten beschouwing laten, gaat het om ca. 5%. Dit is een niveau van frictieleegstand, dat normaal en gezond is (dit faciliteert dynamiek en vernieuwing). • Meer groen en verbeteringen in de openbare ruimte van winkelgebieden hebben gezorgd voor een betere score op fysieke kwaliteit. • De organisatiegraad van winkelgebieden is verbeterd. • De binnenstad heeft meer bezoekers ontvangen.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10880767

Economisch functioneren: deze is iets afgenomen ten opzichte van 2017 • De leegstand blijft redelijk constant (9-12%), maar de scores zijn iets lager. De leegstand daalt wel in de binnenstad en wijkwinkelcentra. • Lagere winkelhuren in de binnenstad zorgen voor een lagere score, omdat een lagere huur minder omzetpotentie betekent. • De omzet en het verhuurrisico is gelijk gebleven. Het risico op leegstand is afgenomen. Grote winkelgebieden, zoals de binnenstad, blijven het meest kwetsbaar. Top 3 ranglijst retailmonitor 2024 per type winkelgebied In de binnenstad, stedelijke winkelstraten en grote en kleine wijkwinkelcentra komen De Passage, Frederik Hendriklaan, De Savornin Lohmanplein en t’ Hoge Veen het beste uit de bus. In de binnenstad stonden de nummer 1, 2 en 3 in 2017 ook (in deze volgorde) in de top 3. Ook de stedelijke winkelstraten Frederik Hendriklaan en Theresiastraat stonden in 2017 al op nummer 1 en 2. De nummer 3 (Frederikstraat/Denneweg) is nieuw. Deze winkelstraat stond in 2017 nog op plek 8. De stijging komt vooral door verbeteringen in de fysieke en commerciële kwaliteit van dit winkelgebied, in combinatie met minder leegstand. Bij de grote wijkwinkelcentra staat De Savornin Lohmanplein opnieuw op nummer 1. De Leyweg (door de herontwikkeling) en de Van Hoytemastraat (door hogere huren en minder (risico op) leegstand) zijn flink gestegen.

’t Hoge Veen blijft het best scorende kleine wijkwinkelcentrum, gevolgd door de Aert v/d Goesstraat en het Hoge Veld. Aanbevelingen en keuzes: Adviesbureau Stec heeft een aantal aanbevelingen gedaan. Een deel van de aanbevelingen voeren we al uit binnen het bestaande ruimtelijk planologische beleid, zoals dat is vastgelegd in de Kadernota detailhandel Den Haag (RIS300626). Hierbij gaat het om de terughoudendheid bij ontwikkelingen buiten de hoofdwinkelstructuur (aanbeveling 2), het compacter maken van winkelgebieden door o.a. transformatie (aanbeveling 3), verbeteren van de fysieke kwaliteit (aanbeveling 4) en het benutten van de verdichtingsopgave voor investeringen in winkelgebieden (aanbeveling 5). Hieronder gaan we uitgebreider in op aanbeveling 1 ten aanzien van de hoofdwinkelstructuur die het college wil overnemen. De andere aanbevelingen zien we als een steun in de rug voor de gekozen koers in Den Haag en zullen we kort toelichten. Aanbeveling 1: focus op 63 winkelgebieden in de hoofdwinkelstructuur De winkelmarkt wordt kleiner, ook in Den Haag. Sinds 2017 is het totale winkelaanbod met bijna 16.000 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) afgenomen, naar in totaal 575.000 m2 wvo. Dit is vergelijkbaar met de oppervlakte van 2 grote wijkwinkelcentra (bv. winkelcentrum Ypenburg). Deze trend zal zich de komende jaren voortzetten.

Door de afnemende behoefte aan winkelmeters moeten er duidelijke keuzes worden gemaakt. Het is belangrijk om te blijven focussen op concentratie, zoals door de raad is vastgelegd in de Kadernota detailhandel Den Haag. Het college kiest voor winkelgebieden die toekomstbestendig zijn. Dit zijn naast de binnenstad en de stedelijke winkelstraten nog altijd veel wijkwinkelcentra (14 grote en 19 kleine wijkwinkelcentra). Dit is exclusief vier zeer kleine winkelgebieden waarop hieronder wordt ingegaan. Herijking hoofdwinkelstructuur noodzakelijk (minder maar betere winkelgebieden) Een aantal kleinere winkelgebieden presteren al langere tijd slecht. Het gaat om het Tesselseplein, Heeswijkplein, Bouwlustlaan en Kraayenstein. Het college besluit deze daarom uit de hoofdwinkelstructuur te halen.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10880767

Het adviesbureau beargumenteert dit als volgt: • Deze winkelgebieden hebben de afgelopen 20 jaar zonder uitzondering slecht gefunctioneerd; • De winkelmarkt is sinds 2017 verder gekrompen, waardoor duidelijke keuzes maken nog belangrijker is; • De gebieden zijn meer monofunctioneel geworden; • Ze zijn te klein: minder dan 2.000 m2 (vergelijkbaar met een grote supermarkt) en met minder dan 10 winkels; • Geen van deze winkelgebieden heeft 2 volwaardige trekkers en de Bouwlustlaan heeft er inmiddels geen een meer; • De basiskwaliteit en het economisch functioneren blijven onvoldoende; • Ze hebben economisch steeds minder kans tegenover omliggende centra, zoals onder andere de Betje Wolfstraat, Almeloplein, Dr. Lelykade en Leyweg, die sterker zijn geworden; en • Samenwerking tussen ondernemers naar bv. een winkeliersvereniging is niet gelukt. Specifiek voor het Heeswijkplein geldt dat het organische proces van verandering van functies al decennia aan de gang is. Hierbij zien we een toename van niet-winkelfuncties, zoals kantoren, een huisartsenpraktijk en een grote zorgfunctie. Hiermee wordt in een andere maar niet minder gewenste en belangrijke behoefte voorzien. Het aantal winkelvestigingen is verder afgenomen van 9 in 2017 naar 7 in 2024, maar het aantal maatschappelijke en zorg functies heeft deze plek ingenomen.

Het winkelaandeel in het totale aanbod is nog maar 47%, wat laag is. Daardoor heeft het Heeswijkplein een ongunstig retailperspectief, maar biedt de invulling met andere functies veel kansen voor de wijk. Voor deze kleine winkelgebieden is een andere ontwikkelingsrichting beter. Dit biedt twee voordelen: het aantal winkelmeters krimpt gericht, waardoor andere winkelgebieden zich kunnen verbeteren. En nieuwe investeringen en andere functies kunnen de achteruitgang van deze locaties stoppen en nieuwe kansen creëren. Wat betekent de nieuwe richting? • Detailhandel: Deze gebieden horen niet meer bij de hoofdwinkelstructuur. Er komt geen nieuwe detailhandel buiten de bestaande bouwvlakken meer bij. Bestaande winkels kunnen blijven, maar krijgen geen subsidies meer die tot doel hebben om de retailfunctie te versterken. Hier werd overigens toch al geen gebruik van gemaakt, omdat ze zich niet hebben georganiseerd. • Andere ondersteuning: Hulp zoals via het Ondernemersportaal, Kamer van Koophandel, Ondernemersschool en bedrijfscontactfunctionarissen blijven beschikbaar. • Veiligheid en onderhoud: Er blijft aandacht voor veiligheid en onderhoud zoals gebruikelijk. • Functieverandering: Locaties mogen transformeren naar andere functies zoals zorg, dienstverlening, maatschappelijke functies, onderwijs en bedrijvigheid.

• Nationaal Programma Zuidwest: Binnen dit programma is er specifieke aandacht voor nieuwe ontwikkelrichtingen voor het MKB. Dan gaat het om vernieuwing en verbetering van de sociaal-en economische situatie (wijkeconomie). Bestaande voorbeelden verkleuring Gebieden die al eerder uit de hoofdwinkelstructuur zijn verdwenen laten zien hoe verkleuring positief kan uitpakken: • Jonckbloetplein in Laak: Leegstand is succesvol ingevuld met een kinderdagverblijf, medische en maatschappelijke functies.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10880767

•

Valeriusstraat en delen Laan van Meerdervoort; Maken al lang geen onderdeel meer uit van de hoofdwinkelstructuur, maar hebben zich als gemengd gebied overeind weten te houden met veel wijkeconomie en functies zoals zakelijke dienstverlening, zorg-, welzijn-, sport-, culturele- en maatschappelijke functies. Samenvoegen Weimarstraat en Valkenboslaan tot één aaneengesloten winkelgebied Het advies is om de Weimarstraat en de Valkenboslaan samen te voegen tot één winkelgebied, hieraan wil het college ook gevolg geven. Door positieve ontwikkelingen is samenvoeging wenselijk om beter te kunnen functioneren. Door de vergunningsplicht en de extra aandacht functioneert het gebied nu beter als geheel. Het college neemt deze aanbeveling over. Aanbeveling 2: Terughoudendheid met initiatieven buiten de hoofdwinkelstructuur Nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingen buiten de Haagse hoofdwinkelstructuur zijn onwenselijk. Ze kunnen het perspectief van de winkelgebieden in de hoofdwinkelstructuur namelijk negatief beïnvloeden. De Megastores is de aangewezen locatie voor volumineuze detailhandel (grote winkels, zoals woonwinkels); hier zal echter een herontwikkeling plaatsvinden naar een gemengd woonwerkgebied, waarbij er minder ruimte terugkeert voor volumineuze detailhandel (RIS311821).

Tegelijkertijd blijkt uit onderzoek van Locatus (2023) dat er juist meer ruimte voor deze functie in de stad nodig is. Dit pleit voor een stedelijke strategie voor deze functie, zodat deze voorziening en de bijbehorende werkgelegenheid niet verloren gaan voor de stad. Aanbeveling 3: zet in op compacte, diverse winkelgebieden met ontmoetingsfunctie Compacte winkelgebieden scoren beter in de retailmonitor. Concentratie van bezoekersstromen maakt gebieden sterker, waarvan alle ondernemers profiteren. Het 10% compacter maken, zoals de aanbeveling luidt, vindt het college geen doel op zich. Het gaat veel meer om maatwerk, waaraan we de afgelopen jaren dan ook vorm hebben gegeven. Een voorbeeld is de herontwikkeling het V&D pand op de Leyweg en het transformeren van winkelmeters en de toevoeging van een prijsvriendelijke supermarkt. Hierdoor is het winkelgebied verbeterd. Ook zien we dat een bescheiden uitbreiding van bijvoorbeeld de Betje Wolffstraat bijdraagt aan het toekomstbestendig maken van dit winkelgebied. Aanbeveling 4: gerichte inzet op verbetering (fysieke) kwaliteit en functioneren winkelgebieden Investeringen in onder andere de openbare ruimte leveren een belangrijke bijdrage aan het functioneren van winkelgebieden. Ook het stimuleren van functiemenging en het versterken van de organisatiegraad dragen hieraan bij.

Veiligheid (aandacht voor ondermijning), investeringen in passende bereikbaarheid, specifieke aandacht voor duurzaamheid en energieneutrale omgeving, transformatie en gevelaanpak zijn andere onderwerpen met het advies om hierop actief in te zetten. In elke collegeperiode pakt de gemeente samen met ondernemers en eigenaren winkelgebieden aan. In een aantal winkelgebieden hebben recent investeringen plaats gevonden of gaan deze plaats vinden. De openbare ruimte van de Badhuisstraat is bijvoorbeeld in 2024 vernieuwd, ook Kijkduin wordt vernieuwd. Daarnaast is de gevelsubsidie voor de Spuistraat uitgevoerd en wordt in de komende periode de aanpak van de gevels en vergroening van het Loosduinse Hoofdplein gerealiseerd. Voor de Schilderswijk en Transvaal heeft het college de ambitie uitgesproken om gedurende deze collegeperiode het ondernemersklimaat te versterken (RIS320937). Het college heeft hiervoor 7 miljoen euro gereserveerd dat is bestemd voor zowel fysieke als niet-fysieke maatregelen om vijf winkelstraten te verbeteren.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10880767

Aanbeveling 5: benut verdichtingsopgave voor investeringen in winkelgebieden Woningbouw kan helpen bij vernieuwing en transformatie van winkelgebieden. Voorbeelden hiervan zijn Zuidwest, Laakhavens, Binckhorst, Nieuw Kijkduin en Mariahoeve. Voor dit laatste winkelgebied is onlangs een PUK in de raad vastgesteld (RIS321151) en kan daarmee als een goed voorbeeld worden gezien. Ook in Morgenstond en daarmee de omgeving van de Leyweg liggen hier kansen. Met vriendelijke groet, de wethouder van MKB, Werk en Participatie Nur Icar

6/6