RIS322055 Beantwoording SV De gevolgen van huurbevriezing voor de investeringscapaciteit van woningcorporaties

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN

20 mei 2025 Ons kenmerk Onderwerp

Antwoord van het college op de vragen van de raadsleden de heer Mekers en de heer Noorlander, luidend: ‘De gevolgen van huurbevriezing op de investeringscapaciteit van woningcorporaties’

DSO/10890082 RIS322055

De raadsleden de heer Mekers en de heer Noorlander hebben op 18 april 2025 een brief met daarin zes vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze schriftelijke vragen als volgt. Het kabinet heeft aangekondigd dat de huren in de sociale sector in 2025 en 2026 worden bevroren. Hoewel dit op korte termijn goed nieuws lijkt voor de zittende huurders, heeft het bevriezen van huren nadelige gevolgen voor de toekomst. Woningcorporaties luiden de noodklok: zij verliezen door deze bevriezing miljarden aan inkomsten, waardoor hun mogelijkheden om te investeren in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming fors worden beperkt. Juist in een tijd waarin de woningnood groot is, de energielasten drukken op de bestaanszekerheid van bewoners, gemeenten ambitieuze duurzaamheidsdoelen nastreven en we vol moeten inzetten op verduurzaming, dreigt deze maatregel de situatie te verslechteren. Mensen die wachten op een betaalbare, duurzame woning raken verder uit het zicht, en ook de doorstroming in de sociale en middenhuurketen komt onder druk te staan.

Bovendien levert de maatregel voor zittende huurders slechts een zeer beperkte koopkrachtverbetering op, terwijl er minder geld beschikbaar komt voor verduurzaming en daarmee samenhangende daling van de energie- en stookkosten. D66 maakt zich zorgen over de gevolgen van deze maatregel voor de Haagse en Haaglandse woningvoorraad, de wachttijden en de verduurzamingsopgave. 1.

Kan het college aangeven welk tekort aan investeringsruimte de woningcorporaties zien die actief zijn in Den Haag op dit moment, en wat is de invloed van huidige landelijke beleidsmaatregelen hierop?

In december 2024 zijn de Nationale Prestatieafspraken (NPA) gesloten. In de financiële doorrekening van deze NPA is rekening gehouden met het in de NPA afgesproken (en reeds gematigde) huurbeleid, dat inhield dat in 2025 sprake zou zijn van een maximale huurverhoging van 4,5% en dat voor de jaren daarna sprake zou zijn van een huurstijging gebaseerd op de gemiddelde prijsinflatie van de voorgaande drie jaren. Op basis van deze doorrekening1 wordt duidelijk dat de woningcorporaties in de regio Haaglanden ruim € 1 miljard tekortkwamen voor het realiseren van de volledige opgave tot en met 2034 op basis van dat huurbeleid. Ten aanzien van de gevolgen van de huurbevriezing heeft het college gevraagd aan de Haag(land)se corporaties wat hun verwachtingen zijn. Dat leidt tot het volgende beeld.

1

Doorrekening landelijke prestatieafspraken

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10890082

De Haaglandse corporaties hebben circa € 6,4 miljard aan investeringscapaciteit voor het realiseren van de opgave van 21.000 nieuwbouwwoningen plus de verduurzaming van bestaand bezit in de regio Haaglanden. Vanwege het tekort uit de doorrekening van de NPA is er in feite voor slechts 15.000 woningen investeringscapaciteit beschikbaar. Om dit op te lossen trekken de gemeente Den Haag, de regiogemeenten en de samenwerkende corporaties samen met het Rijk op in de pilot voor projectsteun om ook voor de overige 6.000 corporatiewoningen voldoende investeringscapaciteit te genereren met behulp van onderlinge solidariteit van corporaties uit de regio, maar ook uit de rest van Nederland. Door de huurbevriezing komt er nu nog een tekort van ongeveer € 2 miljard bij. Concreet betekent dit dat ongeveer de helft van de opgave niet kan worden gerealiseerd. De inschatting is dat de grootste Haagse corporaties hier ook de grootste impact van zullen merken. 2.

Tot hoeveel minder sociale huurwoningen of verduurzaamde woningen verwacht het college dat dit tekort leidt in Den Haag?

Concreet betekent de toename van het tekort dat ongeveer 7.000 sociale huurwoningen in de komende 10 jaar niet kunnen worden gerealiseerd in de regio Haaglanden. Woningcorporaties Arcade, Haag Wonen, Hof Wonen en Staedion geven op basis van een eerste berekening aan te verwachten ongeveer 2.600 sociale huurwoningen en 500 middenhuurwoningen niet te kunnen realiseren in Den Haag, of ongeveer 4.500 woningen niet te kunnen verduurzamen. Dit is exclusief de andere in Den Haag actieve woningcorporaties, waardoor het totaal voor alle corporaties nog iets hoger zal uitvallen. Investeringen in nieuwbouw en verduurzaming zijn communicerende vaten. Veelal zullen de keuzes die corporaties gaan maken inhouden dat zowel minder wordt gebouwd als minder wordt verduurzaamd. Het is daarom de verwachting dat het tekort ook inhoudt dat minimaal enkele duizenden woningen niet volgens de gewenste planning kunnen worden verduurzaamd. Het is daarom lastig exact aan te geven hoeveel minder sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd of hoeveel minder woningen kunnen worden verduurzaamd. Bovenstaande aantallen geven een orde van grootte. Aanvullend heeft de huurbevriezing ook gevolgen voor bouwprojecten waarin sociale huurwoningen onderdeel zijn van het grotere geheel waarin bijvoorbeeld projectontwikkelaars middenhuurwoningen en vrije sector woningen willen realiseren.

Het risico bestaat dat ook dergelijke projecten geen doorgang kunnen vinden door de beperking van de investeringscapaciteit van de woningcorporaties. Hierdoor zullen er naar verwachting ook minder middenhuurwoningen en vrije sector woningen kunnen worden gerealiseerd door projectontwikkelaars. De precieze omvang hiervan moet nog verder in beeld worden gebracht. 3.

Heeft het college zicht op de specifieke gevolgen van de huurbevriezing in 2025 en 2026 voor de bouw- en verduurzamingsplannen van Haagse woningcorporaties?

Op dit moment is er nog geen zicht op specifiekere gevolgen dan in het antwoord op vraag 2 zijn gegeven. De vier hierboven genoemde corporaties geven aan vooralsnog geen concrete projecten in beeld te hebben die niet meer kunnen worden uitgevoerd. Er wordt momenteel met de in Den Haag actieve woningcorporaties en huurdersorganisaties gewerkt aan de Raamovereenkomst (ROK) voor de jaren 2026 tot en met 2030. In dat kader zal ook worden gesproken over de concrete gevolgen van de huurbevriezing op de periode van de ROK. De huurbevriezing heeft namelijk niet alleen een effect op de jaren 2025 en 2026, maar werkt structureel door in de jaren daarna.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10890082

4.

Welke consequenties ziet het college door deze maatregel voor de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad in Den Haag in de komende jaren?

Als gevolg van de huurbevriezing zullen naar verwachting de ambities van de corporaties aanzienlijk naar beneden moeten worden bijgesteld. Dit heeft grote gevolgen voor de realiseerbaarheid van de doelstellingen uit de door uw raad vastgestelde Woonvisie Den Haag 2040 – Wonen in een stad in balans (RIS319812). Los van het feit dat woningcorporaties minder inkomsten kunnen genereren, zit de belemmering vooral in het feit dat zij door deze beperking van toekomstige inkomsten minder ruimte hebben om uit de inkomsten rente te betalen op nieuwe leningen. Hierdoor zullen corporaties veel eerder tegen de financiële grenzen aanlopen en eerder op de rem moeten trappen voor nieuwe investeringen. Daarnaast betekent de huurbevriezing dat er veel minder mogelijkheden zijn voor onderlinge solidariteit binnen de corporatiesector. De huurbevriezing gaat daarom hoogstwaarschijnlijk ook grote gevolgen hebben voor het oorspronkelijke tekort van ruim € 1 miljard, waarvan de verwachting was dat via de pilot voor projectsteun dat tekort in ieder geval gedeeltelijk zou kunnen worden opgevangen. De gevolgen zijn daarom ingrijpend en desastreus. Minder nieuwbouw betekent ook minder doorstroming en vermoedelijk een nog lagere mutatiegraad.

Een lagere mutatiegraad betekent dat er nog minder mogelijkheden zijn om aandachtsgroepen zoals uitstromers uit maatschappelijke opvang of daklozen aan een sociale huurwoning te kunnen helpen. Daarnaast zal de wachttijd voor reguliere woningzoekenden verder toenemen. Ook ten aanzien van verduurzaming betekent het dat zittende huurders hier grote gevolgen van zullen ondervinden. Zij zullen langer in nog niet verduurzaamde woningen moeten blijven wonen, met minder wooncomfort en mogelijk grotere stijgingen van de energierekening dan de oorspronkelijk afgesproken huurverhoging zou zijn geweest. Tot slot heeft de huurbevriezing vermoedelijk ook een effect op regulier onderhoud. Voor veel corporaties is het nu al noodzakelijk om leningen aan te trekken om regulier onderhoud te kunnen uitvoeren. De ruimte voor nieuwe leningen wordt over de gehele linie kleiner, dus ook voor leningen voor onderhoud. 5.

Wat betekent de bevriezing voor de ambitie om ook meer betaalbare middenhuurwoningen te realiseren, mede in het licht van de recent verruimde staatssteunregels?

De staatssteunregels voor middenhuurwoningen zijn nog niet verruimd. Dit is vooralsnog slechts een aankondiging van de Europese Commissie. Voordat dit in nationale wetgeving is verankerd, gaat er nog de nodige tijd overheen. Hoe de regels omtrent geborgde financiering voor middenhuurwoningen eruit komen te zien is nog niet duidelijk. Het zal vermoedelijk in ieder geval zo zijn dat de rente op nieuwe financiering uit de kasstromen van de corporaties moet worden voldaan, en dat de huurbevriezing daarom ook een groot effect heeft op de ruimte om uit de kasstromen nieuwe rentebetalingen voor financiering in middenhuurwoningen te voldoen. Zoals in het antwoord op vraag 2 reeds aangegeven is er ook een risico voor gecombineerde projecten waarin sociale huur, middenhuur en vrije sector woningen worden gerealiseerd door het wegvallen van een groot deel van de investeringscapaciteit van de woningcorporaties.

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10890082

6.

Welke mogelijkheden ziet het college om woningcorporaties te ondersteunen in het behoud van hun investeringscapaciteit, bijvoorbeeld via versnelling van planprocedures, inzet van gemeentelijke grond of andere instrumenten?

Het college zoekt reeds continu naar mogelijkheden om woningcorporaties beter te faciliteren bij hun werkzaamheden en waar mogelijk worden deze ook benut. Ten aanzien van de investeringscapaciteit ziet het college echter geen mogelijkheden om hierin een directe rol richting de corporaties te spelen vanuit de gemeentelijke middelen. Wel blijft het college zoeken naar mogelijkheden om via provinciale en landelijke subsidies middelen te vergaren die indirect of direct de woningcorporaties kunnen helpen bij het realiseren van de gemeenschappelijke doelstellingen. Het college zal, ook samen met de G4+Eindhoven, richting de Vereniging Nederlandse Gemeenten en het Rijk om aandacht blijven vragen voor de investeringstekorten van de Haag(land)se woningcorporaties. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

4/4