RIS321962 Onafhankelijke inspecties Lisztstraat

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Robert van Asten Wethouder van Stedelijke Ontwikkeling, Bibliotheken en Europa

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10851629 RIS321962 Contactpersoon

Tim Jacobs Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

15 april 2025

tim.jacobs@denhaag.nl Bijlage

Onderwerp

1

Onafhankelijke inspecties Lisztstraat

Geachte voorzitter, Op 24 september 2024 heeft het college u geïnformeerd over de afdoening van de motie ‘Vertrouwensbreuk onafhankelijk oplossen’ (RIS319075). De motie roept op de klachten van bewoners aan de Lisztstraat serieus te nemen en door een onafhankelijke partij een rapport te laten opstellen over de renovaties die aan het complext zijn uitgevoerd. In de afdoening is aangegeven dat het college deze inspecties laat uitvoeren door Cauberg Huygen (vanaf hier: Cauberg). In deze brief informeren wij u over de uitkomst van de inspecties. De situatie aan de Lisztstraat De renovaties zijn uitgevoerd tussen 2021 en 2022. Staedion heeft deze renovatiewerkzaamheden in 96 woningen laten uitvoeren. Hierna is waar nodig actie ondernomen om eventuele resterende opleverpunten op te lossen. Vervolgens bereikte Staedion berichten dat er ontevredenheid was over de uitgevoerde werkzaamheden. Dit hebben zij op eigen initiatief door een extern bureau laten onderzoeken, wat heeft geleid tot aanbevelingen die Staedion heeft aangeboden aan haar huurders. Hier zijn 25 reacties op gekomen, in deze woningen heeft Staedion een herstelprogramma uitgevoerd. Vervolgens vernam Staedion van de bewonerscommissie dat er bij een aantal bewoners nog onvrede was over de uitgevoerde werkzaamheden.

Hierop is besloten eventuele vervolgwerkzaamheden aan te bieden en uit te voeren bij de bewoners, waarna dezelfde drie huurders overbleven met klachten. Tijdens het tweeminutendebat op 22 mei 2024 over de situatie bleek dat verschillende bewoners het idee hadden dat er meer huurders nog klachten ervoeren. Uit het rapport van Cauberg blijkt dat lang niet alle huurders met een klacht zich hebben aangemeld voor beide herstelwerkzaamheden. De inspecties Aan het eind van 2024 zijn de inspecties door Cauberg uitgevoerd. In totaal zijn er vijf inspecties geweest, waarvan twee bij bewoners die eerder in de commissie Ruimte hebben ingesproken, en drie bij andere woningen waar de bewoners eerder klachten ervoeren. Deze woningen zijn dusdanig geselecteerd en verspreid over de woonlagen dat er een representatief beeld ontstaat van de situatie in het gehele complex. In februari 2025 zijn de bewoners geïnformeerd over de resultaten van de onderzoeken.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10851629

De resultaten De onderzoeken geven verschillende resultaten. Uit het onderzoek blijkt ten eerste dat Staedion de renovatie technisch correct en conform de geldende normen heeft uitgevoerd. De inspecties bevestigen dat de werkzaamheden zorgvuldig zijn afgerond volgens het vooraf vastgestelde renovatieplan en de eisen van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Dit betekent dat de renovatie als geheel naar behoren is uitgevoerd en dat de woningen technisch voldoen aan de gestelde eisen. Echter, naast deze kernwerkzaamheden hebben de inspecties aandachtspunten aan het licht gebracht die bij de bewoners klachten veroorzaken over het comfort dat zij in de woning ervaren. De oorzaak van de klachten van bewoners ligt deels bij enkele zaken in de woning en deels in hoe de bewoner met de woning omgaat, bijvoorbeeld het stookgedrag. Cauberg maakt hier de opmerking bij dat hoe de bewoner met de woning omgaat een kleinere rol speelt dan de technische zaken aan de woning. Cauberg constateert bijvoorbeeld dat de huurders de appartementen in algemene zin te weinig verwarmen om comfortklachten te voorkomen. De zaken in de woning die nog verbeterd kunnen worden gaan om ventilatieroosters met overcapaciteit (te grote openingen in de roosters) en in diverse woningen aangebrachte vensterbanken die over de radiatoren steken. Hierdoor komt warmte minder goed de ruimte in.

Deze ongemakken zijn met eenvoudige maatregelen op te lossen. Daarnaast komen de klachten deels door luchtlekken rondom de kozijnen aan de achterzijde van de woning. Deze kozijnen waren geen onderdeel van de door Staedion uitgevoerde renovatie. Deze luchtlekken zijn aanwezig aan de achterzijde van de woning, en niet aan de voorzijde waar de klachten voornamelijk worden ervaren. Daarom geeft het onderzoek aan dat deze luchtlekken minimaal van invloed zijn op de klachten die de bewoners ervaren. Een andere conclusie die Cauberg in haar onderzoek trekt is dat Staedion na de initiële renovaties meerdere malen werk heeft verzet om de comfortklachten van bewoners op te lossen. De bewoners die nog klachten ervaren, zijn niet op al deze pogingen van Staedion ingegaan. Als de bewoners dit wel hadden gedaan, was de kans aanwezig dat de klachten van de bewoners eerder opgelost waren geweest. Afhandeling en toekomstige renovaties Staedion geeft aan de maatregelen die genoemd zijn in het rapport bij alle huurders die dat wensen te zullen uitvoeren. Na het verschijnen van het rapport sturen zij in maart 2025 een brief gestuurd alle bewoners in het complex. Hierin bieden zij aan om deze werkzaamheden uit te voeren. Het college zal de voortgang hiervan actief volgen. Daarnaast geeft Staedion aan dat zij luchtlekken met een bepaalde grootte bij klachten van bewoners altijd zullen herstellen.

Daarvoor kunnen bewoners in het algemeen een reparatieverzoek indienen. In elke woning waar Staedion aan de slag gaat om de aanbevelingen uit de onderzoeken uit te voeren, zullen ze de eventueel aanwezige luchtlekken controleren en afdichten. Verder heeft Staedion aangegeven dat zij in de toekomst meer maatregelen zullen treffen in het complex. Het gaat hierbij om het isoleren van de vloer tussen de bergingen en de daarboven gelegen appartementen, en het na-isoleren van de gevels. Hierdoor zullen de risico’s op comfortklachten voor bewoners verder afnemen. Deze renovaties zouden in de initiële planning al hebben plaatsgevonden, maar hebben door de ontstane situatie vertraging opgelopen. In de planning van Staedion is het isoleren van de bergingsplafonds opgenomen in de tweede helft van 2025. Het isoleren van de gevels staat de komende jaren op de planning.

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10851629

Conclusie en discussie Het college concludeert dat zowel aan de kant van Staedion als de kant van de bewoners beter had kunnen worden gehandeld waardoor er minder klachten van bewoners zouden zijn geweest. Het college constateert dat het onderzoek aantoont dat de renovatie van Staedion voldoet aan de wettelijke eisen die hiervoor gesteld zijn in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Wel zijn er nog enkele gebreken in de woning aanwezig waardoor de bewoners klachten ervaren. Het is niet goed dat de bewoners zo lang met deze klachten rondlopen. Het is positief dat Staedion aangeeft de kleine verbeterpunten (vensterbank, roosters) die er nog zijn te zullen doorvoeren in de woningen waar dat nog niet is gebeurd. Aan de andere kant neemt het college het signaal dat Staedion wel degelijk inspanningen heeft getoond om de bewoners te helpen bij hun klachten ook serieus. De onderzoeken tonen aan dat de corporatie heeft getracht bewoners de nodige ondersteuning te bieden, en dat hier door de bewoners niet altijd welwillend op is gereageerd. Het college begrijpt gevoelens van onvrede wanneer een woningrenovatie in eerste instantie niet zo uitpakt als gehoopt. De corporatie blijft echter wel eigenaar van en verantwoordelijk voor de staat van de woning, dient zich hier ook naar te gedragen, en de bewoners dienen Staedion hiertoe in staat te stellen en hierin niet te belemmeren.

Naar de mening van het college heeft Staedion haar rol hier geprobeerd te pakken en hier ook uitvoering aan gegeven. Het is goed dat deze inspecties eraan hebben bijgedragen dat de klachten van de bewoners verholpen zullen worden. Echter vindt het college dat deze procedure een uitzondering moet zijn. In verschillende vormen werkt het college samen met de woningcorporaties om te zorgen voor leefbare en goed onderhouden woningen. We zien dat dit over het algemeen goed gaat, maar dat er altijd onvoorziene situaties kunnen optreden. Wij kunnen de corporaties hierop aanspreken. Tegelijkertijd beschikken huurders en huurdersorganisaties over reguliere middelen die hen kunnen ondersteunen bij zulke situaties. We spreken corporaties aan op de verantwoordelijkheid die zij hebben om hun bezit op een goede kwaliteit te houden. Daarnaast sporen we huurders aan om de daarvoor beschikbare paden te gebruiken als er zaken niet goed gaan. Daarvoor zijn onder andere de geëigende escalatiemogelijkheden: de onafhankelijke klachtencommissie van de corporatie en het starten van een zaak bij de huurcommissie. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stedelijke Ontwikkeling, Bibliotheken en Europa Robert van Asten

3/3