RIS321932 Bijlage Voortgangsrapportage 2024 Woningbouwprogrammering en -productie

Voortgangsrapportage 2024 Woningbouwprogrammering en -productie

Inhoudsopgave Samenvatting5 1 Inleiding

9

2 Rekenkamerrapport

11

3 Ambities

15

3.1 Kwantitatief  3.2 Betaalbaarheid 

15 15

4 Lopende planvoorraad 2025 t/m 2030 

19

4.1 Omvang en samenstelling van de lopende planvoorraad  4.2 Hardheid van woningbouwplannen met start bouw in 2025 en 2026  4.3 Vergelijking met de betaalbaarheidsnormen van de Woonvisie 2040

19 20 22

5 In aanbouw genomen woningen 

25

5.1 In aanbouw genomen woningen 2013 – 2024 5.2 In aanbouw genomen woningen in de afgelopen 5 jaar 5.3 In aanbouw genomen woningen in 2024

25 25 26

6 Toevoegingen aan de woningvoorraad 

31

6.1 Toevoegingen aan de voorraad 2013 – 2024 6.2 Toevoegingen in de afgelopen 5 jaar 6.3 Toevoegingen in 2024

31 31 33

7 Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw

37

7.1 Voortgang eerste en tweede tranche 7.2 Verkenning kansrijkheid nieuwe locaties Urgentieprogramma

37 38

8 Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders

41

9 Inzet Eneco-middelen 

43

9.1 Extra Impuls betaalbaar wonen voor sociale woningbouw en starterswoningen 9.2 Verhogen kwaliteit in gebiedsontwikkeling en sociale woningbouw

43 44

10 Langjarig perspectief

47

11 Bijlage 1: Betaalbaarheidsnormen Woonvisie 2040 t.o.v. lopende planvoorraad 2025 t/m 2030

51

12 Bijlage 2: Betaalbaarheidsnormen Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022 t.o.v. in aanbouw genomen woningen 2024

53

13 Bijlage 3: Betaalbaarheidsnormen Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022 t.o.v. toevoegingen 2024

55

Foto voorpagina: Binck City Park 2

3

1.931 woningen erbij

1.833 nieuwe woningen, waarvan 755 betaalbare woningen. Daarnaast 98 woningen door verbouwing van woningen.

26.700 woningen staan in de planning

Waarvan 22.150 tussen 2025 en 2030

Samenvatting In deze Voortgangsrapportage 2024 over woningbouw­programmering en -productie rapporteert het college van burgemeester en wethouders aan de gemeenteraad over de lopende plan­voorraad 2025 t/m 2030, over opleveringen en start bouw van woningen in 2024, de financiële middelen uit de Eneco reserves ‘Extra impuls voor betaalbaar wonen’ en ‘Verhoging kwaliteit in gebiedsontwikkeling en sociale woningbouw’ en over twee specifieke programma’s binnen het woningbouwprogramma: het urgentie­ programma sociale en betaalbare woningbouw en het doorbraakplan voor uitstromers uit zorginstellingen en statushouders. In de rapportage zetten we de planvoorraad af tegen de ambities die in de Woonvisie 2040 (RIS319812) zijn geformuleerd en de realisatiecijfers tegen de ambities uit de Woonvisie 2022 (RIS313365) Hierbij is rekening gehouden met de aanbevelingen die de Rekenkamer heeft gedaan (RIS313641, RIS315804 en RIS320356).

Lopende planvoorraad 2025 t/m 2030 2.525 woningen in aanbouw genomen, waarvan 1.444 betaalbare woningen

Deze betaalbare woningen bestaan uit: • 1.118 sociale corporatiehuurwoningen • 270 middenhuurwoningen • 56 betaalbare koopwoningen

Woningbouw Den Haag 2024 Urgentieprogramma betaalbare woningen

1.200 sociale huurwoningen in voorbereiding (1e en 2e tranche) 700–800 extra woningen op nieuwe locaties in onderzoek (3e tranche)

2026

Doorbraakplan Huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders

2025

193 woningen in aanbouw 177 woningen in de planning

402 woningen erbij sinds 2021, waarvan: • 256 voor statushouders en mensen uit zorginstellingen • 146 voor andere woningzoekenden

2024

340 woningen in aanbouw

4

In de lopende planvoorraad zijn nu ruim 26.700 in aanbouw te nemen woningen opgenomen. Ongeveer 22.150 woningen staan gepland in de periode 2025 t/m 2030 en 2.130 woningen staan gepland in projecten die na 2030 in aanbouw worden genomen. Bij 2.440 woningen is de planning start bouw nog niet bekend. Uit de vergelijking van de programmering 2025 t/m 2030 met de betaalbaarheidsnormen van de Woonvisie 2040 valt een aantal zaken op: y De woningbouwprogrammering komt over het geheel gezien steeds meer in lijn met de betaalbaarheidsambities. y De geplande hoeveelheden sociale huurwoningen komen nagenoeg overeen met de betaalbaarheidsnormen. Ook zal het aantal sociale woningen nog toenemen als de ‘nog te programmeren woningen’ worden ingevuld. y In de programmering zijn 2.600 middenhuurwoningen en 1.110 betaalbare koopwoningen opgenomen­. De programmering blijft hiermee achter bij de 50% die in de betaalbaarheidsnormen is geformuleerd­. Met name in deze twee prijssegmenten ligt er een opgave om de programmering te verhogen. Om in deze periode 4.000 woningen per jaar in aanbouw te nemen is een planvoorraad benodigd van gemiddeld 5.200 woningen per jaar. Deze overmaat is noodzakelijk, zodat rekening kan worden gehouden met planuitval en/of het doorschoven van projecten.

Aanvulling van de lopende planvoorraad is daarom dringend noodzakelijk om op korte (t/m 2030) en middellange termijn (2031-2035) voldoende woningen te kunnen realiseren.

In aanbouw genomen woningen in 2024 In 2024 zijn 2.525 woningen in aanbouw genomen. Hiervan zijn in totaal 1.118 sociale corporatie­ huurwoningen (44%). Verder zijn er 270 woningen in de middenhuur in aanbouw genomen (11%). Het totaal aantal betaalbare woningen, dat in aanbouw is genomen is 1.444 (57%). We zien dat de resultaten in 2024 achterblijven bij de betaalbaarheidsnormen. Dit valt te verklaren doordat de projecten zijn gestart en ontwikkeld toen nog andere betaalbaarheidsnormen golden op basis van destijds vigerende Woonagenda 2020/Woonvisie 2022.

5

Opleveringen/toevoegingen aan de woningvoorraad in 2024

Langjarig perspectief

In 2024 zijn 2.398 woningen aan de Haagse woningvoorraad toegevoegd: 1.833 nieuwbouwwoningen en 565 overige toevoegingen. Daarnaast zijn 468 woningen onttrokken. Inclusief administratieve correcties (1) bedraagt het woningvoorraadsaldo in 2024: +1.931 woningen.

Het college werkt aan de uitvoeringsstrategie van de woonvisie 2040. Om de doelen uit de Woonvisie te realiseren is aanvulling van de financiën nodig. Het compensatiemechanisme voor kleine plannen is daarvoor één van de onderdelen, maar het is ook noodzakelijk om uit andere bronnen geld te reserveren voor het realiseren van betaalbare woningen. Daarnaast wordt de planvoorraad uitgebreid om ook langjarig de woningbouwaantallen te kunnen realiseren die de gemeente ambieert. Het college werkt bij het realiseren van de woningbouwambities samen met corporaties, marktpartijen, de regio, provincie en Rijk in diverse samenwerkingsverbanden.

Van de toevoegingen is van 2.079 woningen de prijscategorie bekend. Hiervan zijn 824 woningen in het betaalbare segment gerealiseerd: 302 sociale corporatiewoningen en 65 sociale marktwoningen: 19% en 408 middenhuurwoningen en 49 betaalbare koopwoningen: 22%.

Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningen In het urgentieprogramma wordt extra inspanning verricht om meer sociale en betaalbare woningen te realiseren. In de eerste twee tranches zijn woningbouwplannen van circa 1.200 woningen opgenomen die zich in diverse planfasen bevinden. Plannen die naar verwachting op korte termijn in aanbouw worden genomen zijn de Schaapherderstraat, de Monseigneur Nolenslaan en de Hofzichtlaan/Kleine Loo.

Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders Sinds de start van het Doorbraakplan in 2021 zijn 402 woningen gerealiseerd, waarvan 256 voor de doelgroepen, uitstromers uit zorginstellingen en statushouders. Op dit moment zijn 340 woningen in aanbouw. Daarnaast verwachten we de start bouw van 193 woningen in 2025 en 2026 en bevinden zich plannen voor 177 woningen in de initiatieffase. Het grootste deel van deze woningen zijn bestemd voor de doelgroepen, de andere zijn bedoeld voor andere woningzoekenden.

Extra impuls voor betaalbaar wonen Een deel van de opbrengsten van de verkoop Eneco-aandelen, € 50 miljoen, is in 2020 in de reserve ‘Extra impuls voor betaalbaar wonen voor sociale en betaalbare woningbouw’ gestort. Het grootste deel hiervan, € 43,5 miljoen is bestemd voor de bouw van extra sociale en betaalbare woningen. Daarvan is inmiddels € 33,5 miljoen beklemd middels besluitvorming. Voor de resterende € 10 miljoen is besluitvorming in voorbereiding. Het is daarom dringend noodzakelijk om deze reserve aan te vullen.

Eneco middelen voor verhoging kwaliteit gebiedsontwikkeling en sociale woningbouw Daarnaast is € 122,73 miljoen gestort in de reserve ‘Verhoging kwaliteit gebiedsontwikkelingen en sociale woningbouw'. Hiervan is € 79 miljoen inmiddels besteed. Daarnaast is € 38,1 miljoen gereserveerd op basis van besluitvorming en voor de overige € 5,6 miljoen is besluitvorming in voorbereiding. Ook voor deze reserve geldt dat aanvulling dringend noodzakelijk is.

Vooruitblik Voor de periode 2025-2030 bedraagt de planvoorraad ruim 22.000 woningen. Ongeveer de helft daarvan is gepland om in 2025 en 2026 in aanbouw te worden genomen. Aangezien een deel daarvan vaak alsnog doorschuift, werkt het college hard aan het voorkomen van vertraging en het oplossen van knelpunten, zodat de komende jaren de ambitie om 4.000 woningen per jaar te bouwen behaald wordt. Knelpunten die veel voorkomen zijn lange procedures, zowel voor als na vergunningverlening (bezwaar en beroep), financiële haalbaarheid, parkeren, stikstof en in toenemende mate netcongestie.

6

7

1 Inleiding Voor u ligt de rapportage over de voortgang van de woningbouw­productie en -programmering in 2024. Bij de vaststelling van de Woonagenda 2020-2030 (RIS305711) in oktober 2020 is toegezegd dat het college de raad halfjaarlijks informeert over de kwantitatieve en kwalitatieve voortgang van het woningbouwprogramma. Op 21 mei 2024 heeft u de voortgangsrapportage woningbouwproductie 2023 (RIS318912) ontvangen. Het college stelt voor om in het vervolg jaarlijks te rapporteren over de voortgang woningbouw omdat in jaarlijkse rapportages (peildatum 31 december), beter overzicht en inzicht in ontwikkelingen is te krijgen dan in rapportages over kortere periodes. In deze Voortgangsrapportage 2024 rapporteert het college over de woningbouwprogrammering de voortgang van de woningbouwproductie. In de eerste plaats gaan we in op de lopende planvoorraad in aanbouw te nemen woningen voor de periode 2025 t/m 2030. In de tweede plaats rapporteren we over de in aanbouw genomen woningen in 2024 en in de derde plaats over de daadwerkelijk oplevering van woningen in 2024. Inzicht in start bouw is een belangrijke graadmeter voor de voortgang van de woningbouwproductie omdat de gemeente veel meer kan en sturen op start bouw dan op oplevering, oplevering volgt uit het bouwproces waarop de gemeente nauwelijks invloed heeft, los van het wettelijk geregelde toezicht.

In deze voortgangsrapportage zijn de punten verwerkt die de raad het college eerder heeft opgedragen naar aanleiding van de verkenning betaalbare woningbouw die de Rekenkamer Den Haag heeft uitgevoerd (RIS313641). Ook zijn de punten verwerkt die de Rekenkamer heeft meegegeven in een gesprek naar aanleiding van de Voortgangsrapportage woningbouw 2022 (RIS315804) en in de brieven die de Rekenkamer aan de gemeenteraad heeft gestuurd naar aanleiding van de Voortgangsrapportage 2023 (RIS319770) en de Woonvisie 2040 (RIS320356). Om die reden wordt in deze rapportage nader ingegaan op de ambities van het college over het totale aantal te bouwen woningen per jaar en op de betaalbaarheid van deze nieuwe woningen. Hierbij is uiteraard ook aandacht voor de stand van zaken van het Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw en het Doorbraakplan voor uitstromers uit zorginstellingen en statushouders.

Wenckebachstraat

In deze voortgangsrapportage rapporteert het college tevens over de bestedingen en verplichtingen van Eneco-reserves ‘Extra Impuls betaalbaar wonen voor sociale woningbouw en starterswoningen’ en ‘Verhoging kwaliteit gebiedsontwikkelingen en sociale woningbouw’. Aanleiding zijn de (tech­ nische) vragen die regelmatig door de raad worden gesteld over de besteding van deze reserve, en de aanbevelingen van de Gemeentelijke Accountantsdienst (GAD) in het onderzoek Enecomiddelen fase I in september 2023 (RIS316559) om de informatie­voorziening op projectniveau te specificeren en conform de afspraken twee keer per jaar te rapporteren. Het college doet dat via de jaarrekening, en vanaf nu ook in deze Voortgangsrapportage Woningbouwproductie en –programmering. Omdat deze reserves in het leven zijn geroepen om betaalbare woningbouw en de kwaliteit van gebiedsontwikkelingen (die randvoorwaardelijk zijn voor woningbouw) een extra impuls te geven, leent deze rapportage zich daarvoor. We eindigen de rapportage met een langjarig perspectief waarin we inzicht geven in de inspanningen van het college om de woningbouwproductie verder te stimuleren en de betaalbaarheid van de nieuw te bouwen woningen verder op peil te brengen en te houden.

8

9

2 Rekenkamerrapport Naar aanleiding van de verkenning betaalbare woningbouw, die de Rekenkamer Den Haag heeft uit­gevoerd (RIS313641), heeft de gemeenteraad op 21 december 2022 het college opgedragen om: y in alle rapportages over de betaalbaarheidsambitie eveneens helder te maken wanneer het toegevoegde (gerealiseerde­) nieuwbouwwoningen betreft; y in aanvulling op de huidige procentuele betaalbaarheidsambitie een betaalbaarheidsambitie in absolute aantallen te formuleren; y alle toekomstige rapportages op de geformuleerde betaalbaarheidsambities te laten aansluiten. Deze punten zijn verwerkt in de vorige twee voortgangsrapportages en de nu voorliggende voortgangsrapportage. Naar aanleiding van de voortgangsrapportage 2022 (RIS315804) heeft nog een gesprek met de Rekenkamer plaatsgevonden, waarbij is geconcludeerd dat de aanbevelingen zijn verwerkt, maar dat nog wel een aantal aanpassingen wenselijk is om volledig te voldoen aan de beslispunten uit het raadsbesluit (RIS313641) en beter inzicht te verkrijgen: y In het overzicht van de in aanbouw te nemen woningen niet alleen de betaalbaarheidspercentages stadsbreed maar ook op gebiedsniveau op te nemen; y Voor goedkope huur is vanuit de gemeente geen ambitie geformuleerd.

Deze categorie dus ook niet meer meenemen in de cijfers en percentages betaalbare woningen; y Bij de tabellen met opleveringen en in aanbouw genomen woningen de ambities opnemen. Naar aanleiding van de Voortgangsrapportage 2023 (RIS318912) heeft de Rekenkamer een brief aan de gemeenteraad gestuurd (RIS319770). Hoewel de Rekenkamer in deze brief aangeeft dat met de nieuwe Voortgangsrapportage 2023 de informatie over betaalbare woningbouw is verbeterd ten opzichte van vorige voortgangsrapportages, constateert zij nog drie aanvullende verbeterpunten: 1. De beschrijving van de ambities voor betaalbare woningbouw vindt de Rekenkamer nog niet duidelijk; 2. De Rekenkamer constateert dat het college nog geen betaalbaarheidsambities in absolute aantallen heeft geformuleerd; 3. De Rekenkamer is van mening dat in de voortgangsrapportage nog niet duidelijk genoeg gemaakt wordt of de betaalbaarheidsambities wel of niet worden gehaald. In een update op deze brief (RIS320356) die de Rekenkamer naar aanleiding van het voorstel van het college ter vaststelling van de Woonvisie 2040 (RIS319812) in september 2024 aan de raad heeft gestuurd, schrijft de Rekenkamer dat bovenstaande constateringen nog steeds relevant zijn.

KJ plein

10

Ad 1: het college wijst erop, dat in de nieuwe Woonvisie 2040, vastgesteld op 19 december 2024 (RIS319812), de ambitie om jaarlijks 4.000 nieuwe woningen op te leveren is verbreed van alleen nieuwbouw, naar zowel nieuwbouw als het efficiënter benutten van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld door het verruimen van het splitsingsbeleid en het optoppen van bestaande woningen. Dat betekent niet dat het college haar ambitie afzwakt, maar dat de strategie om die ambitie te bereiken, wordt verbreed. In de voorliggende Voortgangsrapportage woningbouw 2024, en in het vervolg van deze brief, onder het kopje ‘betaalbaarheid’ lichten wij de bijsturing van de ambities die het college in de Woonvisie 2040 voorstelt, toe.

11

Ad 2: het college wijst op de reactie van het college op de verkenning betaalbare woningbouw (RIS313641) van de Rekenkamer: de gemeente is goed in staat om te sturen op percentages, maar is minder goed in staat om te sturen op absolute aantallen, aangezien zij zelf geen woningen realiseert. We hebben dus in deze Voortgangsrapportage weliswaar de ambities in absolute aantallen per woningbouwcategorie (sociale huur, middenhuur en betaaalbare koop) opgenomen, op basis van de ambitie om 4.000 woningen per jaar te realiseren, waarvan 30% sociale huur en 50% middenhuur en/of betaalbare koop. Wij wijzen erop dat dit als gevolg van verschillende omstandigheden, geen harde aantallen zijn. We lichten dit nader toe onder het kopje ‘betaalbaarheid’. Ad 3: het college is van mening dat goed uit de tabellen en teksten in de voortgangsrapportage te halen viel, en dat ook in de begeleidende commissiebrief expliciet is benoemd dat de betaalbaarheidsambities nog niet zijn gehaald in 2023. In deze voortgangsrapportage over 2024 wordt dit nog duidelijker in beeld gebracht door toevoegingen, in aanbouw genomen woningen en de programmering af te zetten tegen de betaalbaarheidsnormen. De ambities ten aanzien van betaalbare woningbouw zijn met het vaststellen van de Woonvisie 2040 aan­gescherpt. In de uitvoeringsparagraaf is een overgangsperiode opgenomen.

Dit betekent dat woningbouwprojecten waarvoor reeds een planuitwerkingskader is vastgesteld, of waarvoor een omgevings­vergunning is aangevraagd, in principe niet (hoeven te) voldoen aan de nieuwe normen. Aangezien de Woonvisie pas in december 2024 is vastgesteld, kunnen woningen die in 2024 zijn opgeleverd of in aanbouw zijn genomen, uiteraard nog niet voldoen aan de nieuwe normen. De opleveringen en in aanbouw genomen woningen worden om deze reden afgezet tegen de betaalbaarheidsnormen van de Woonagenda’s 2019 (RIS301880) en 2020 (RIS305711) en de Woonvisie 2022 (RIS313365), te weten 30% sociale woningbouw en 20% middenhuur. De planvoorraad wordt wél afgezet tegen de nieuwe normen uit de Woonvisie 2040. Daarbij is het belangrijk om te beseffen dat nog niet alle plannen voldoen aan de nieuwe normen, omdat de planvorming grotendeels al (jaren) voor de vaststelling van de nieuwe Woonvisie 2040 is gestart.

12

13

3 Ambities 3.1

Kwantitatief

Het college streeft naar het toevoegen van 4.000 woningen per jaar aan de voorraad. Hoewel het uiteindelijke doel 4.000 opgeleverde woningen is, kan het college alleen sturen op het in aanbouw nemen van woningen. In deze voortgangsrapportage wordt daarom niet alleen over opleveringen, maar vooral ook over de in aanbouw genomen en te nemen woningen gerapporteerd.

3.2

Betaalbaarheid

De sturing door de gemeente op betaalbaarheid sinds 2020 begint haar vruchten af te werpen. In de Woonvisie 2040 (RIS319812), die uw raad op 19 december 2024 heeft vastgesteld, staat een aantal maatregelen om de sturing op betaalbaarheid nog verder te verstevigen. Dit is hard nodig omdat lage en middeninkomensgroepen het nog steeds lastig hebben op de (Haagse) woningmarkt. De betaalbaarheidsnormen voor nieuw toe te voegen woningen zijn vastgesteld op: y 30% sociale huur (50% in wijken met een lager percentage sociale huur dan 30% in de bestaande voorraad en een hoger dan gemiddelde WOZ-waarde) y 50% middenhuur en/of betaalbare koop (40% in het CID en 30% in wijken waar 50% sociale huur moet worden gerealiseerd) Deze normen gelden voor alle woningbouwprojecten, waarbij initiatiefnemers van projecten tot 50 woningen in plaats van het realiseren van sociale huurwoningen de mogelijkheid hebben te kiezen voor een financiële afdracht. Dit soort financiële afdrachten voor niet gerealiseerde sociale huurwoningen zullen in een reserve worden ondergebracht. Deze reserve zal kunnen worden ingezet om elders in de stad alsnog sociale woningbouw te realiseren. De werking van dit compensatiemechanisme, waaronder de hoogte van de financiële afdracht per niet gebouwde sociale huurwoning, wordt op dit moment nader uitgewerkt.

Werkwijze Conform de wens van de raad (RIS313641) worden de opleveringen, de in aanbouw genomen woningen en de lopende planvoorraad in deze voortgangsrapportage afgezet tegen de ambities. Gelet op de doorlooptijd van het opstarten van projecten tot aan de oplevering van projecten hanteren we de volgende uitgangspunten:

Boogie Wood

y De toevoegingen/opleveringen zetten we af tegen de ambities van de Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022. y De in aanbouw genomen woningen zetten we af tegen de ambities uit de Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022. y De planvoorraad 2025 t/m 2030 zetten we af tegen de ambities die het college heeft geformuleerd in de Woonvisie 2040. De opleveringen en de in aanbouw genomen woningbouwprojecten voldoen logischerwijs nog niet aan de nieuwe ambities uit de Woonvisie 2040. Voor de middellange termijn voldoet het woningbouw­ programma al beter aan deze ambities, vooral wat betreft sociale huur door corporaties. Voor het midden­ segment moet echter nog een been bijgetrokken worden. Tegelijk is het college zich bewust van het feit dat de steviger betaalbaarheidsnorm druk zet op de financiële haalbaar­heid van projecten. In de uitvoeringsparagraaf van de Woonvisie wordt een aantal stappen

14

15

voorgesteld, zoals ruimtelijke of financiële verevening, subsidies, en zo nodig een verlaging van de betaalbaarheidsnorm tot een minimum van 70%, waarbij het aandeel middensegment mogelijk kan worden verlaagd en de sociale huurnorm minimaal 30% blijft. De gemeente Den Haag bouwt zelf geen woningen en is voor de realisatie van de woningbouwopgave uiteindelijk volledig afhankelijk van de investeringsbereidheid van externe partners (ontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties). De realisatie van de betaalbaarheidsambitie is afgeleide van de bouwproductie en daarom niet in absolute aantallen te vatten, zoals de Rekenkamer terecht constateert in haar brief aan de raad in september 2024 (RIS319770). De ambities in absolute aantallen zijn dan ook een benadering op grond van de geformuleerde betaalbaarheidspercentages: y Circa 1.200 sociale huurwoningen y Circa 1.600 - 2.000 middenhuurwoningen en/of betaalbare koopwoningen

16

17

4 Lopende planvoorraad 2025 t/m 2030 In dit hoofdstuk wordt de lopende planvoorraad van in aanbouw te nemen woningen toegelicht. Hierbij wordt inzichtelijk gemaakt hoeveel woningen gerealiseerd gaan worden, en in welke prijssegmenten. Ook wordt inzicht gegeven in de hardheid van de plannen en de knelpunten die spelen. We concentreren ons hierbij op de periode 2025 t/m 2030. Voor de periode na 2030 moet de planvoorraad nog worden geconcretiseerd. 4.1

Omvang en samenstelling van de lopende planvoorraad

Aanvulling van de lopende planvoorraad is noodzakelijk De lopende planvoorraad geeft een beeld van de woningbouwprogrammering voor de komende jaren en bestaat zowel uit gemeentelijke als particuliere projecten, die zich in verschillende fasen van plan­ ontwikkeling bevinden. De omvang en de samenstelling van de planvoorraad wijzigt voortdurend. In de lopende planvoorraad zijn nu ruim 26.700 in aanbouw te nemen woningen opgenomen. Ongeveer 22.150 woningen staan gepland in de periode 2025 t/m 2030 en 2.130 woningen staan gepland in projecten die na 2030 in aanbouw worden genomen. Bij 2.440 woningen is de planning start bouw nog niet bekend. Figuur 1 Gepland aantal in aanbouw te nemen woningen 2025 t/m 2030, bron DSO/FCC, peildatum Q1-2025

Binck Poort

18

19

Om in deze periode 4.000 woningen per jaar in aanbouw te nemen is een planvoorraad benodigd van gemiddeld 5.200. Deze overmaat is noodzakelijk, zodat rekening kan worden gehouden met planuitval en/of het doorschuiven van projecten. Aanvulling van de lopende planvoorraad is dringend noodzakelijk om op korte en middellange termijn voldoende woningen te kunnen realiseren.

Figuur 2. Aantal in aanbouw te nemen woningen in 2025 en 2026 naar status; bron DSO/FCC

Samenstelling van de planvoorraad 2025 t/m 2030 Ongeveer 22.150 woningen staan gepland om in de periode 2025 t/m 2030 in aanbouw te worden genomen. In Tabel 1 is het te realiseren woningbouwprogramma weergegeven. Voor 17.430 woningen is de programmering bekend. Bij 4.720 woningen moet de programmering bij de projecten zich nog uitkristalliseren. De betaalbaarheidsambities, die vanaf 2019 steeds verder zijn aangescherpt, worden steeds beter zichtbaar in de programmering. 65% van de geprogrammeerde woningen is een woning in het betaalbare segment en voldoet hiermee aan de betaalbaarheidsnorm die we hebben afgesproken in de Regionale Realisatieagenda Woningbouw Haaglanden (RIS314503). Tabel 1 In aanbouw te nemen woningen in de periode 2025 t/m 2030 naar prijssegment; bron DSO/FCC.

!"#$$"%&'(#)*# "*+*"#(&"I"-*" !"#$BB&D#"()"(BG$+ DDDDDDDDDDDDDDDDDDD,-./M !"#$BB&D#"()"(BG$+D4G5S+7G+7 DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDN.M !"#$BB&D9B(:G DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD,MM ;"+S:")+D<55( DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD83M =$SS+7D<55( DDDDDDDDDDDDDDDDDDD.-,MM ?5(+D<55( DDDDDDDDDDDDDDDDDDD3-@AM B+GBB&CB(+D:"") DDDDDDDDDDDDDDDDDDD>->>M ?5(+D:"") DDDDDDDDDDDDDDDDDDD>-N3M T&)$$4#*6345#")% ##################895:2/

./.0#)1+#./2/ I"345#")% .N2 82 32 .2 >.2 >@2 /2 N2

aBS+(DG+DC+)B&+7

DDDDDDDDDDDDDDDDDDD8-@.M

.>2

T&)$$4

##################..580/

8//;

4.2

./.0#)1+#./2/ *6345#")% 3,2 /2 32 .2 >/2 ..2 ,2 >M2

8//;

Hardheid van woningbouwplannen met start bouw in 2025 en 2026

Vergunningprocedure Een van de onderscheidende aspecten bij het volgen van het woningbouwproces, is de juridisch-plano­ logische status van het project: Is er een omgevingsvergunning aangevraagd, dan wel verleend? In onderstaande figuur is dit voor de jaren 2025 en 2026 in beeld gebracht. Voor 3.000 van de in 2025 in aanbouw te nemen woningen is een vergunning verleend. Projecten met in totaal 2.030 woningen doorlopen momenteel de vergunningenprocedure. Inmiddels is voor 3.750 woningen die in aanbouw moeten worden genomen in 2026 de omgevingsvergunning aangevraagd. De gemeente stuurt op het wegnemen van knelpunten­die de vergunningverlening vertragen.

20

Actuele knelpunten Voor 2025 en 2026 staan in totaal circa 11.000 woningen gepland om in aan te nemen. Voor deze jaren is er enige overmaat om het doorschuiven van projecten op te vangen. De praktijk zal uit moeten wijzen of de woningbouwambitie van 4.000 woningen per jaar, met een combinatie van nieuwbouw en efficiënter gebruik van de bestaande voorraad, gehaald gaat worden. Projecten met geplande start bouw in 2025 en 2026 bevinden zich in verschillende fasen van het planproces, waarbij allerlei knelpunten op kunnen treden en projecten kunnen vertragen. Om een beeld te krijgen van de actuele knelpunten, is aan projectleiders, alsmede aan betrokken marktpartijen en corporaties, van woningbouwprojecten met meer dan 50 woningen gevraagd om aan te geven welke knelpunten op dit moment het meest spelen bij hun projecten. Knelpunten die op dit moment het meest naar voren komen, zijn: y Financiële haalbaarheid/financieel tekort y Interne besluitvormingsprocedures gemeente y Procedures rechtsgang: bezwaren rechtbank en beroep Raad van State y Stikstofproblematiek y Bereikbaarheid: Mobiliteit en/of infrastructuur zijn niet of onvoldoende voor het plan geregeld. Knelpunten worden op projectniveau in samenwerking met marktpartijen/corporaties door de projectteams opgepakt, maar ook wordt gezocht naar oplossingen voor breder spelende knelpunten.

Zo is er intensief contact met Stedin om netcongestie aan te pakken en maatwerk te leveren om (gemengde) woningbouwprojecten te voorzien van aansluiting op het electriciteitsnetwerk. Ook wordt gewerkt aan een Soortenmanagementplan voor beschermde diersoorten om te voorkomen dat ontheffingsaanvragen voor individuele projecten voor vertraging zorgen. Daarnaast wordt steeds intensiever samengewerkt met corporaties en ontwikkelaars om planningen op elkaar aan te laten sluiten. Verder werkt de gemeente aan het efficiënter inrichten van besluitvormingsprocessen voor kaderstellende documenten en vergunningverlening.

21

4.3

Vergelijking met de betaalbaarheidsnormen van de Woonvisie 2040

Figuur 3. Vergelijking betaalbaarheidsnormen t.o.v. lopende planvoorraad 2025 t/m 2030; bron DSO/FCC

Uit de vergelijking van de programmering 2025 t/m 2030 met de betaalbaarheidsnormen uit de Woonvisie 2040 valt een aantal zaken op (zie ook Figuur 3):

Meer betaalbare woningen in de programmering ► De woningbouwprogrammering komt over het geheel gezien steeds meer in lijn met de betaalbaarheidsambities.

Sociale woningen door corporaties ► Het aandeel sociale woningen ligt boven de betaalbaarheidsnorm. Het aantal sociale woningen neemt nog toe als de ‘nog te programmeren woningen’ worden ingevuld.

Middenhuur- en/of betaalbare koopwoningen ► In de programmering zijn 2.600 middenhuurwoningen en 1.110 betaalbare koopwoningen opgenomen. De programmering blijft hiermee achter bij de gestelde norm (50% middenhuur en/of betaalbare koop), die in de Woonvisie 2040 is geformuleerd. Met name in deze twee prijssegmenten ligt er een opgave om de programmering­te verhogen, zowel in de nieuwbouw als in de uitbreidingen binnen de bestaande voorraad (bijvoorbeeld splitsen en optoppen).

Aanvullen lopende planvoorraad is noodzakelijk ► Zoals eerder aangegeven is de lopende planvoorraad van onvoldoende omvang om tot en met 2030 24.000 woningen in aanbouw te nemen. Aanvulling van de lopende planvoorraad is noodzakelijk om op korte en middellange termijn voldoende woningen te kunnen realiseren.

In bijlage 1 zijn de betaalbaarheidsnormen ten opzichte van de lopende planvoorraad 2025 t/m 2030 per stadsdeel en ontwikkelgebied opgenomen.

22

23

5 In aanbouw genomen woningen 5.1

In aanbouw genomen woningen 2013 – 2024

De gemeentelijke sturing op de woningbouwproductie concentreert zich op het moment van het in aanbouw nemen van woningen in (nieuwbouw)projecten. In Figuur 4 is het verloop van het aantal in aanbouw genomen woningen door de jaren heen in beeld gebracht met daarbij een onderscheid tussen nieuwbouw en verbouw. Te zien is dat, na de jaren dat de bouwproductie opkrabbelde uit de financiële crisis, in 2017 en 2018 uitzonderlijk hoge aantallen woningen in aanbouw werden genomen. In 2019 en 2020 liep de productie terug. Vanaf 2021 nam het aantal in aanbouw genomen woningen weer toe. Na enkele jaren van oplopende bouwcijfers zagen we in 2023 weer een terugval in het aantal in aanbouw genomen woningen. Woningbouwprojecten kwamen moeilijker van de grond als gevolg van macroeconomische­en geopolitieke ontwikkelingen, gestegen kapitaalmarktrente en oplopende bouwkosten. Figuur 4. In aanbouw genomen woningen per jaar in de periode 2013 t/m 2024; bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw

5.2

In aanbouw genomen woningen in de afgelopen 5 jaar

Vergelijking met de betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022 In de periode 2020 t/m 2024 zijn er bijna 11.500 woningen in aanbouw genomen. Dit is 57% van het geambieerde­programma van 4.000 woningen per jaar in deze periode. Uit figuur 5 is af te lezen in hoeverre wordt voldaan aan de betaalbaarheidsambities. 28% van de in aanbouw genomen woningen is een sociale huurwoning. Dit betreft voor het merendeel sociale huurwoningen­van corporaties­. 16% van de in aanbouw genomen woningen is een middenhuurwoning (norm = 20%) en 3% een betaalbare koopwoning (streven, geen harde norm = 20%). De helft van de woningen betreft overige huur- en koopwoningen. Waldorp Four 24

25

Woningbouwprojecten met start uitvoering in 2024

Figuur 5. Vergelijking betaalbaarheidsnormen t.o.v. in aanbouw genomen woningen 2020-2024, bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw

In de voortgangsrapportage over 2023 (RIS318912) is gemeld dat enkele grotere projecten met een aan­zienlijk aandeel sociaal niet in 2023 in aanbouw konden worden genomen. Vanuit de gemeente is in 2024 maximaal inzet gepleegd om in overleg met de bij de ontwikkeling betrokken partijen (ontwikkelaars­, beleggers, corporaties, en aannemers) projecten vlot te trekken en in aanbouw te nemen. De projecten, die in 2024 in aanbouw zijn genomen, zijn opgenomen in onderstaande tabel.

5.3

In aanbouw genomen woningen in 2024

In 2024 zijn 2.525 woningen in aanbouw genomen: 2.399 woningen door nieuwbouw en 26 door verbouw. Zoals in Tabel 2 is te zien zijn er 719 sociale woningen en 399 studentenwoningen door corporaties in aanbouw genomen (in totaal 1.118 sociale corporatiewoningen). Verder zijn er 270 woningen in de middenhuur in aanbouw genomen. Het totaal aantal betaalbare woningen dat in aanbouw is genomen is 1.388 (55%). Boven op dit aantal in aanbouw genomen woningen is in 2024 gestart met de bouw van 197 tijdelijke appartementen in het voormalige­Haga Ziekenhuis aan de Sportlaan in het kader van het Doorbraakplan.

Nieuwbouw Sociaal corporatie

719

Sociaal corporatie studenten

399

-

Sociaal markt

2024 excl. ntb

719

28%

29%

399

16%

16%

-

0%

0%

56

-

56

2%

2%

Midden huur

270

-

270

11%

11%

Dure huur

954

963

38%

39%

Betaalbare koop

-

-

-

0%

0%

Dure koop

56

-

56

2%

2%

Totaal excl. ntb Nader te bepalen Totaal

26

Totaal

2024 incl. ntb

Goedkope huur

9

2.454

9

45

17

62

2%

2.499

26

2.525

100%

560

-

-

-

-

-

551

132

132

Treilerweg/Korbootstraat

35

Vroondaal Noord II, Veld D

32

Loosduinseweg 615-619

56

Overig < 10 woningen Totaal

43 2.525

56 1.118

-

56

7 270

399 68 35

32

-

-

9 963

-

Sloop

60

1.171

Beresteinlaanblok

24

Studenten

Waldorp Four

Diff.nnb

-

Dure koop

350

Betaalbare koop

44

140

Dure huur

63

215

Middenhuur

220

705

Goedkope huur

351

BoogieWood

Sociaal markt

Sociaal door TI

Binck Blocks

56

56

27 62

455

68

Een deel van de in aanbouw genomen sociale huurwoningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwproject Binck Blocks in de Binckhorst. Na het afhaken van de beoogde belegger heeft woningcorporatie Staedion de huurwoningen­overgenomen ten behoeve van 220 sociale en 63 middenhuurwoningen. De gemeente heeft, om deze ontwikkeling mogelijk te maken, met een bijdrage uit de Extra impuls voor betaalbaar wonen de grondprijs verlaagd naar het niveau dat past bij het nieuwe programma met een veel groter aandeel sociale huur. In de Binckhorst is eind december 2024 het project BoogieWood gestart. Hier worden 702 woningen gerealiseerd, waarvan 215 sociale huurwoningen en 140 middenhuurwoningen voor Haag Wonen en een belegger. In Den Haag Zuidwest is in De Venen door de WOM DHZW het Beresteinlaanblok in aanbouw genomen met 132 sociale huurwoningen. De start bouw van dit project is mede mogelijk geworden door een SBI (Start Bouwimpuls) bijdrage van het Rijk.

Tabel 2. In aanbouw genomen woningen in 2024 naar prijssegment; bron DSO/FCC en Basisbestand start bouw

Verbouw (excl. splitsingen)

Projectnaam

Aantal woningen

Tabel 3. In aanbouw genomen projecten in 2024; bron DSO/FCC en Basisbestand start bouw

2.463 100%

In het CID is eind december 2024 het project Waldorp Four met 1.171 woningen in uitvoering genomen. Hierin worden o.a. 551 sociale huurwoningen gerealiseerd: 399 studentenwoningen voor toegelaten instelling DUWO en 152 sociale huurwoningen voor Arcade. Daarnaast worden 618 middenhuurwoningen gebouwd in dit project.

Vergelijking betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda 2020/Woonvisie 2022 In Figuur 6 is het aantal in aanbouw genomen woningen in 2024 vergeleken met de betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda 2020/Woonvisie 2022. In de eerste plaats valt in de figuur te lezen, dat er minder woningen in aanbouw zijn genomen dan de kwantitatieve ambitie van 4.000 woningen per jaar. In de bouwsector spelen nog steeds knelpunten en onzekerheden, die hun weerslag hebben gehad op de woningbouwproductie. Denk bijvoorbeeld aan: bezwaar en beroep, de financiële haalbaarheid van projecten, maar ook aan beschikbaarheid van capaciteit in de planvoorbereiding.

27

Figuur 6 Vergelijking betaalbaarheidsnormen t.o.v. in aanbouw genomen woningen 2024; bron DSO/FCC en Basisbestand­start bouw

Positief is de stijgende lijn in het aandeel sociale woningen dat in aanbouw is genomen. Maar liefst 28% van de in aanbouw genomen woningen is een sociale corporatiewoning. Daarnaast is 16% een studentenwoningen van een corporatie. Daartegenover staat dat er slechts 11% middenhuurwoningen in aanbouw zijn genomen. Er zijn geen betaalbare koopwoningen in aanbouw genomen. In totaal bestaat 55% van de in aanbouw genomen woningen uit betaalbare woningen. In de bijlage 2 zijn de betaalbaarheidsnormen ten opzichte van het aantal in aanbouw genomen woningen per stadsdeel en ontwikkelgebied opgenomen.

28

29

6 Toevoegingen aan de woningvoorraad 6.1

Toevoegingen aan de voorraad 2013 – 2024

Toevoegingen fluctueren; jaarlijks een positief woningvoorraadsaldo Bij de toevoegingen aan de woningvoorraad maken we onderscheid tussen toevoegingen door nieuwbouw en zogenaamde ‘overige toevoegingen’1. Overige toevoegingen betreft woningen, die om een andere reden dan nieuwbouw aan de woningvoorraad zijn toegevoegd, bijvoorbeeld door woningsplitsing of verbouw van een kantoor tot woning. In Figuur 7 is het verloop van het aantal toevoegingen en onttrekkingen binnen de Haagse woningvoorraad in de periode 2013 t/m 2024 uitgezet. In deze figuur is te zien dat, na een dip in het aantal toevoegingen als gevolg van de financiële crisis tot 2015, in de periode 2016 t/m 2019 zo’n 3.000 woningen per jaar aan de voorraad zijn toe­gevoegd. In de jaren daarna daalde het totaal aantal toegevoegde woningen aan de woningvoorraad, mede door het aangescherpte splitsingsbeleid. Omdat ook woningen worden onttrokken aan de voorraad, komt het woningvoorraadsaldo in de periode 2013 t/m 2024 uit op gemiddeld 2.176 woningen per jaar. Figuur 7. Toevoegingen en onttrekkingen aan de woningvoorraad 2013 t/m 2024.

6.2 Sociale woningbouw Schapenatjesduin

Toevoegingen in de afgelopen 5 jaar

Vergelijking met de betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022 In Figuur 8 zijn de toevoegingen (nieuwbouw en overige toevoegingen) in de periode 2020 t/m 2024 vergeleken met betaalbaarheidsnormen, zoals deze zijn gesteld in de Woonagenda 2020 en de Woonvisie 2022: 30% sociale woningen en 20% middeldure huurwoningen. Voor betaalbare koop was 1 De gegevens over nieuwbouw en overige toevoegingen zijn afkomstig uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en worden door DSO voor zover beschikbaar op adresniveau gekoppeld aan de projectinformatie.

30

31

het streven: 20%. In Figuur 8 is voor de sociale huurwoningen ook onderscheid gemaakt in sociale huurwoningen door corporaties, studentenwoningen door corporaties en sociale markthuurwoningen.In de afgelopen 5 jaar zijn bijna 12.000 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd: 9.446 woningen door nieuwbouw en 2.526 overige toevoegingen. Als we het aandeel ‘nader te bepalen’ buiten beschouwing laten, dan is in de rechtergrafiek te zien, dat in de periode 2020 t/m 2024 bijna 20% sociale corporatiewoningen, 22% middenhuurwoningen en 10% betaalbare koopwoningen zijn toegevoegd. De productie blijft m.n. in het sociale segment achter bij de gestelde norm. In het middenhuursegment is de productie in lijn met de gestelde norm.

6.3

Toevoegingen in 2024

2.398 woningen zijn in 2024 aan de Haagse woningvoorraad toegevoegd. In 2024 zijn 2.398 woningen aan de Haagse woningvoorraad toegevoegd: 1.833 nieuwbouwwoningen en 565 overige toevoegingen. Daarnaast zijn 468 woningen onttrokken. Inclusief administratieve correcties (1) bedraagt het woningvoorraadsaldo in 2024: +1.931 woningen. Tabel 4. Toevoegingen en Overige toevoegingen naar segment in 2024; bron: BAG en FCC, bewerking DSO.

Figuur 8 Vergelijking betaalbaarheidsnormen t.o.v. toevoegingen 2020 t/m 2024, bron: BAG en FCC, bewerking DSO. Nieuwbouw Sociaal corporatie

279

Sociaal corpo studenten

Overige toevoegingen

Totaal

23

302

-

65

Sociaal markt

65

-

Goedkope huur

65

-

65

Middenhuur

408

-

408

Dure huur

464

152

616

3

46

49

545

29

574 2.079

Betaalbare koop Dure koop

2024 incl. ntb

2024 excl. ntb

13% 0%

15% 0% 3% 3% 20% 30% 2% 28%

3% 17% 26% 2% 24%

Totaal excl. ntb

1.829

250

Nader te bepalen

4

315

319

13%

0%

1.833

565

2.398

100%

100%

Totaal * Betreft ook splitsingen

Nieuwbouw Er zijn in 2024 1.833 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Hiervan zijn 755 woningen in het betaalbare segment gerealiseerd: 279 sociale corporatiewoningen, 65 sociale marktwoningen, 408 midden­ huurwoningen en 3 betaalbare koopwoningen. De overige woningen zijn in het niet- gereguleerde segment gerealiseerd: 65 goedkope huurwoningen, 464 dure huurwoningen en 545 dure koopwoningen. Nieuwbouwprojecten, die in 2024 deels of geheel zijn opgeleverd, zijn onder andere: y Kijkduin/Schapenatjesduin: twee appartementencomplexen met in totaal 70 sociale huurwoningen van woningcorporatie Arcade; y Binckhorst/Nova: 183 woningen (vrije sector huur, compensatie in het eerder opgeleverde Elara); y Binckhorst/Binckpoort: 205 woningen met 65 sociale marktwoningen en 41 middenhuurwoningen van Vesteda; y Binckhorst/Binck City Park: de eerste 313 opgeleverde woningen: 57 middenhuurwoningen en 256 dure huurwoningen; y Laak/Wenckebachstraat-Noordpolderkade: 137 sociale huurwoningen van Staedion op de locatie van het voormalig­ verzorgingstehuis; y Bezuidenhout/Boekweitkamp: 36 dure koopwoningen ; y Erasmusveld/De Velden: deeloplevering: 71 sociale woningen, 65 goedkope huurwoningen en 50 dure koopwoningen; y Vroondaal: oplevering van 420 dure koopwoningen, onder andere in de deelplannen Heeren van Vroondaal en Dames van Vroondaal.

32

33

Overige toevoegingen Bij de overige toevoegingen zien we dat een groot deel in het dure huursegment is gerealiseerd. Daarnaast is er nog een aandeel nader te bepalen, waaronder splitsingen. Een nadere verdeling in verbouw en splitsingen­is op dit moment niet beschikbaar.

Vergelijking met de betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022 In onderstaande figuur zijn de betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda2020/Woonvisie 2022 afgezet tegen het aantal toegevoegde woningen in 2024. De productie blijft m.n. in het sociale segment achter bij de gestelde norm: 18% t.o.v. 30%. In het middenhuursegment is de productie in lijn met de gestelde norm (20% t.o.v. 20%). Veel plannen die in 2024 zijn opgeleverd zijn (ruim) voor de vaststelling van de betaalbaarheidsnormen in 2020 en 2022 voorbereid. Figuur 9 Vergelijking betaalbaarheidsnormen t.o.v. toevoegingen 2024; bron: BAG en FCC, bewerking DSO.

In de bijlage 3 zijn de betaalbaarheidsnormen ten opzichte van het aantal toevoegingen per stadsdeel en per ontwikkelgebied opgenomen.

34

35

7 Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw In de Programmabrief ‘Betaalbare woningbouw Haags samen wonen (RIS305713)’ is het Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw geïntroduceerd. Dit Urgentieprogramma is opgesteld om voor die woningbouw­categorieën een noodzakelijke inhaalslag en compensatie te bewerkstelligen, zodat het aandeel sociale woningbouw op het geambieerde niveau van 30% komt. Het Urgentieprogramma is gevuld met locaties waar nog beslisruimte is om sociale woningbouw te programmeren, of waar sociale woningbouw geprogrammeerd is maar de ontwikkeling en realisatie stagneert.

7.1

Voortgang eerste en tweede tranche

In de Programmabrief ‘Betaalbare woningbouw Haags samen wonen (RIS305713)’ en in de Eerste en Tweede Voortgangsrapportage woningbouw (RIS309554 en RIS311729) zijn de eerste twee tranches van het Urgentieprogramma geïntroduceerd. In de Voortgangsrapportage Woningbouw 2023 (RIS319812) is van een aantal projecten aangegeven dat deze (vooralsnog) afgevallen zijn. Op basis van de huidige inzichten biedt het Urgentieprogramma (eerste en tweede tranche) ruimte voor circa 1.200 sociale huurwoningen. Tabel 5 Locatie 1e en 2e tranche Urgentieprogramma betaalbare woningbouw

Locaties

Indicatie aantal woningen (incl. sociale huur)

Stand van zaken

Eerste tranche Houtwijklaan (busremise Connexxion) ​

140​

Aanvraag omgevingsvergunning o.b.v. VVGB​

Thorbecklaan/ Mgr. Nolenslaan (KPN-pand) ​

100​

Vergunning verleend, voorbereiding start bouw​

Oude Haagweg 4 - 36 ​

350​

Planuitwerkingskader wordt opgesteld​

Sportlaan 600, Haga Ziekenhuis ​

Ntb​

Locatie is aangekocht, tijdelijke invulling en voorbereiding activiteiten NvU lange termijn ​

Hoek Wijndaelerweg (Locatie C2) ​

100​

Verkenning stedenbouwkundige en programmatische mogelijkheden​

Steenwijklaan 40 ​

40​

NvU is vastgesteld, RIS 310111​

Calandstraat/Waldorpstraat (Embrace) ​

Ntb​

Locatie is opgenomen in gebiedsontwikkeling Laakhavens Hollands Spoor​

Leeghwaterplein​

Ntb​

Locatie is opgenomen in gebiedsontwikkeling Laakhavens Hollands Spoor​

Oude Middenweg ​

-​

Heroverweging a.g.v. inzet locatie t.b.v. woonwagens​

Hofzichtlaan/Kleine Loo ​

60​

NvU is vastgesteld, RIS 319905, toewerken naar Projectdocument en Grondexploitatie​

Speelzijde/Schoolzijde​

37​

Onderzoek naar stedenbouwkundige en programmatische invulling​

50 – 100​

Samenwerkingsovereenkomst gemeente Rijswijk en Rijswijk Wonen ​

Tweede tranche Sammersweg (i.s.m. gemeente Rijswijk) ​ Henri Faasdreef (parkeerterrein) ​

Ntb​

Voorbereiding Planuitwerkingskader​

Denekampstraat ​

660​

Voorbereiding Planuitwerkingskader​

Melis Stokelaan/Coevordenstraat​

280​

Planuitwerkingskader is eind september 2024 vastgesteld, RIS 320068 ​

Schaapherderstraat. ​

264​

Planuitwerkingskader en Actiegebiedaanwijzing​

De Burgemeester

36

37

7.2

Verkenning kansrijkheid nieuwe locaties Urgentieprogramma

Het college zet in samenwerking met de corporaties de zoektocht naar nieuwe locaties in de stad dan ook onverminderd­voort als onderdeel van het aanvullen van de planvoorraad en zet in op een derde tranche voor het Urgentieprogramma. De inzet van het college kan zich daarbij richten op zowel ondersteuning van particuliere initiatieven als op actief grondbeleid. In dit kader wordt de kansrijkheid van de volgende locaties onderzocht: Tabel 6 Verkenning locaties 3e tranche Urgentieprogramma betaalbare woningbouw

Locaties

Indicatie aantal woningen (incl. sociale huur)

Stand van zaken

Derde tranche ’t Vierkant (Westeinde/Lijnbaan/Sirtemastraat) Architect Duikerstraat 19 (HWW locatie)

300-350 Planvorming voor sociale en betaalbare seniorenwoningen na aflopen huurcontract

Mozartlaan 10

80-100 Particulier initiatief voor herontwikkeling vml. tuincentrum naar zorgwoningen

Falckhof Parallelweg Oude Haagweg 505 Kerklaan 195

66 Renovatie- en uitbreidingsplan Staedion complex

88 Herontwikkeling bedrijfsruimte van Staedion waardoor extra woningen toegevoegd kunnen worden 150 Particulier initiatief, Arcade heeft een optie op de woningen tbv sociale en middenhuur 55 Transformatie voormalige KPN centrale tot circa 40 woningen op een economische plint, plus een blok van 15 sociale huurwoningen op het aanpalend binnenterrein

Op deze locaties kunnen naar verwachting 700 tot 800 woningen gerealiseerd worden, waarvan het grootste deel, 600 tot 700 woningen, in het sociale en middensegment. Naast het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw, spant het college zich in om met het Doorbraakplan kwetsbare groepen zoals uitstromers uit zorginstellingen en statushouders te huisvesten, o.a. door nieuwe woningbouwlocaties, zowel permanent als tijdelijk. Daarnaast werkt het college aan de opvang van nieuwkomers (asielzoekers en Oekraïners) conform de Haagse aanpak opvang nieuwkomers (RIS316033).

38

39

8 Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders In oktober 2021 heeft het college het Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders gepresenteerd­(RIS310115) met als doel het realiseren van extra woonplekken voor deze doelgroepen, boven op de doelstelling van het bouwen van sociale en betaalbare woningen in het kader van het urgentieprogramma.

Opgave De opgave van het doorbraakplan is tweeledig. Enerzijds de huisvesting van zorguitstromers en anderzijds de huisvesting van statushouders. Voor statushouders geldt een halfjaarlijkse taakstelling. Voor de eerste helft van 2025 moet Den Haag voorzien in de huisvesting van 950 statushouders. Voor het hele jaar verwachten we een taakstelling van ca. 1500 statushouders. De opgave van zorguitstromers wordt toe­gelicht en gekwantificeerd in de Woonzorgvisie. Tabel 7 Gerealiseerde en nog te realiseren woonplekken voor de doelgroepen in het Doorbraakplan Doelgroepen Doorbraakplan Op te leveren woonplekken t/m 2026, woonplekken in uitvoering Parnassia Rosenburg 143 120 Haga Sportlaan 197 77-92 Subtotaal 340 197-212 Op te leveren woonplekken t/m 2026 Steenwijklaan 40 40 20 Boylestraat 24 12 Stamkartstraat 122 42 Marterrade 7 7 Subtotaal 193 81 In voorbereiding Jaap Edenweg 9 36 18 Loosduinsekade 725 23 11 Spaarwaterstraat 15 7 Ketelstraat 17 8 Rederijkerstraat 100 50 Cornelie van Zanten 40 15 Subtotaal 231 109 Totaal 764 387-402 Woningen

Opleveringen

Voormalig Haga ziekenhuis Sportlaan

Sinds de start van het Doorbraakplan tot en met 2024 zijn 402 woningen gerealiseerd, waarvan 256 voor de doelgroep. Daarmee zijn 308 personen gehuisvest: 110 statushouders en 198 mensen die uitstromen uit zorg­instellingen of maatschappelijke opvang (dak- en thuisloze mensen). Daarnaast hebben 175 mensen een woonplek gevonden in de regio.

In uitvoering Op dit moment zijn twee projecten van het Doorbraakplan in uitvoering: Parnassia Rosenburg (143 woningen waarvan 120 voor de doelgroep, start uitvoering in 2022) en de verbouw van het Haga ziekenhuis Sportlaan waar tijdelijk 197 woningen worden gerealiseerd, waarvan 77-92 voor de doelgroepen­uit het Doorbraakplan (start uitvoering 2024).

40

41

In voorbereiding 2025 en 2026 Er zijn, naast de twee projecten die in aanbouw zijn, nog vier projecten waarvan de start uitvoering staat gepland in 2025 en 2026. Het gaat om Steenwijklaan 40, Boylestraat, Stamkaartstraat en Marterrade. Daarmee worden naar verwachting 193 woonplekken gerealiseerd, waarvan 81 voor doelgroepen uit het Doorbraakplan.

Planvoorraad lange termijn Daarnaast bevinden zich zes projecten, met naar verwachting 177 woonplekken, waarvan 87 voor de doelgroepen­, in de initiatieffase. Tot slot zijn er 14 locaties welke mogelijk geschikt kunnen zijn als doorbraak­planlocatie, waarmee na 2027 maximaal 450 woonplekken beschikbaar komen voor de doelgroepen van het doorbraakplan.

42

43

9 Inzet Eneco-middelen 9.1 Extra Impuls betaalbaar wonen voor sociale woningbouw en starterswoningen In het bestedingsvoorstel voor deze Enecomiddelen (RIS307127) zijn drie programmalijnen vastgelegd: 1. Bouw voldoende betaalbare woningen: € 43,5 miljoen; 2. Kwaliteit van de woningvoorraad en ondersteuning bewoners: € 4,5 miljoen; 3. Huisvesting van EU arbeidsmigranten: € 2,0 miljoen; In deze paragraaf van de Voortgangsrapportage Woningbouw is de stand van deze Extra Impuls betaalbaar wonen inzichtelijk gemaakt. Figuur 10 Besteding Eneco-middelen Extra Impuls betaalbaar wonen per programmalijn

Programmalijn 1: bouw voldoende betaalbare woningen: Binnen deze programmalijn is circa € 33,5 miljoen op basis van besluiten beklemd. Hiervan is € 1,8 miljoen besteed aan de grondexploitaties voor de woningbouwprojecten: y € 1,5 miljoen voor Dreven, Gaarden, Zichten (RIS311092); y € 0,3 miljoen Twickelstraat/ Zijpendalstraat (RIS311249).

Binck Blocks

Daarnaast is circa € 0,5 miljoen besteed aan de aanschaf van vier huurwoonwagens (RIS309913). Ter compensatie­van het vervallen van sociale corporatiehuurwoningen in de ontwikkeling van het Koningin Julianaplein, is € 0,5 miljoen aan de reserve toegevoegd. Tot slot is circa € 1 miljoen besteed aan voor­bereidingskosten voor projecten binnen het urgentieprogramma. Hiermee komt de netto besteding t/m medio 2024 binnen programma­lijn 1 uit op circa € 3,0 miljoen. Daarnaast is circa € 30,5 miljoen gereserveerd (maar nog niet besteed) op grond van besluitvorming voor: y € 4,7 miljoen co-financiering voor rijksbijdrage uit Woningbouwimpuls voor De Venen, bijdrage aan de WOM Den Haag Zuidwest (RIS310318); y € 3 miljoen co-financiering voor de rijksbijdrage uit het Volkshuisvestingsfonds voor Zuidwest en Laak (RIS318082);

44

45

y € 7,8 miljoen als cofinanciering voor Rijksbijdrage uit Woningbouwimpuls voor MeLeCo Denekampstraat (RIS317969); y € 3,8 miljoen voor verlaging grondprijs als gevolg van wijziging woningbouwprogramma in Binck Blocks (The Blox) naar grotendeels sociale en middeldure huurwoningen (RIS318684); y € 5 miljoen voor Stimuleringsplan Innovatieve woonvormen (RIS316966); y € 2,5 miljoen voor uitbreiding standplaatsen woonwagens (RIS320451); y € 2,3 miljoen als cofinanciering voor Rijksbijdrage uit Volkshuisvestingsfonds 4e tranche voor Zuidwestplus (RIS320884); y € 0,9 miljoen voor uitbreiding woonwagenstandplaatsen Isabellaland (RIS318914); y € 0,39 miljoen voor afdekking onrendabele top o.b.v. Nota van Uitgangspunten Hofzichtlaan - Het Kleine Loo (RIS319905).

Figuur 11 Besteding Verhogen kwaliteit in gebiedsontwikkeling en sociale woningbouw per gebied

Voor het resterende bedrag van circa € 10 miljoen binnen deze programmalijn 1 komen voorbereidingskosten en onrendabele toppen van projecten uit het Urgentieprogramma Betaalbare woningbouw in aanmerking alsmede co-financiering voor eventuele toekomstige aanvragen rijkssubsidies. Binnen deze € 10 miljoen is voor bijna € 9 miljoen besluitvorming in voorbereiding voor concrete projecten, zoals Haga Sportlaan en Petroleumhaven blok A/B. Binnen Programmalijn 1 zijn de beschikbare middelen grotendeels beklemd. Om de woningbouwambities, zoals geformuleerd in de Woonvisie 2040, namelijk 4.000 woningen per jaar, waarvan 1.200 sociale huur- en 2.000 middensegmentwoningen bouwen, is dus dringend behoefte aan aanvulling van de financiële middelen.

Programmalijn 2: Kwaliteit van de woningvoorraad en ondersteuning bewoners: Hier vallen de volgende actielijnen onder: y Uitvoering en handhaving huisvestingsvergunning, € 1,5 miljoen; y Kwaliteitsbeleid, € 0,8 miljoen; y Extra inzet op handhaving slecht onderhoud particuliere huursector €1,2 miljoen; y Uitbreiding VvE-balie tot VvE- en huurdersbalie (incl. uitbreiding huurteam) € 0,8 miljoen; y Handhaven middeldure huur €0,2 miljoen.

Een aantal belangrijke investeringen die uit deze reserve in de gebiedsontwikkelingen worden gedaan, betreffen:

De Kust Gezond ► Middenboulevard (RIS308708 en RIS303570) ► Ongelijkvloerse kruising Zwolsestraat/Grevers Deynootstraat (RIS305652)

CID Laan van NOI ► Investeren in een nieuwe stationsomgeving Laan van NOI fase 1 (RIS318148)

Van deze middelen is tot en met medio 2024 € 4,0 miljoen besteed.

Programmalijn 3: Huisvesting van EU arbeidsmigranten:

CID CS gebied ► Overkluizing Utrechtsebaan (RIS312232)

Van deze middelen is tot en met medio 2024 € 1,3 miljoen besteed. Van het restant is € 500.000,gereserveerd voor voorbereidingskosten voor (potentiële) ontwikkeling(en) van huisvesting voor arbeidsmigranten.

CID HS gebied

9.2

Binckhorst

Verhogen kwaliteit in gebiedsontwikkeling en sociale woningbouw

► Investeren in een groen Hollands Spoor kwartier (RIS309486)

► Haagse asfaltcentrale (RIS306644) In het bestedingsvoorstel voor deze Enecomidddelen (RIS307128) is een verdeling gemaakt over zes gebiedsontwikkkelingen:

Zuidwest ► Grondexploitatie Dreven, Gaarden, Zichten (RIS311092, bijlage 13)

1. De Kust Gezond: 15%, € 18,4 miljoen; 2. Laan van NOI: 10%, € 12,3 miljoen; 3. CS gebied: 15%, € 18,4 miljoen; 4. HS gebied:15%, € 18,4 miljoen; 5. Binckhorst: 15%, € 18,4 miljoen; 6. Zuidwest: 30%, € 36,8 miljoen.

Van de middelen in deze reserve is inmiddels € 79 miljoen besteed. Daarnaast is € 38,1 miljoen gereserveerd op basis van besluitvorming. Voor de overige € 5,6 miljoen is besluitvorming in voorbereiding. Ook voor de bredere gebiedsontwikkeling, waarbinnen woningbouw plaatsvindt, is dus dringend behoefte aan aanvulling­van de financiële middelen.

In deze voortgangsrapportage is de stand van deze reserve inzichtelijk gemaakt. 46

47

10 Langjarig perspectief Uitvoeringsstrategie Woonvisie Om de woningbouwambities die het college in de nieuwe Woonvisie 2040 aan uw raad heeft voorgelegd ook daadwerkelijk te realiseren, werkt het college een uitvoeringsstrategie uit. Onderdeel daarvan is bijvoorbeeld het compensatiemechanisme voor de sociale huurnorm in kleinere plannen (< 50 woningen) waarbij ontwikkelaars een afdracht doen in een reserve als compensatie voor niet gebouwde sociale huurwoningen. Het college beoogt om met deze afdrachten, in combinatie met de Extra Impuls voor betaalbaar wonen en beschikbare provinciale­subsidies en rijksmiddelen, middels actief grondbeleid extra sociale woningbouwprojecten te realiseren. Het urgentieprogramma betaalbare woningbouw wordt hiermee voortgezet. Een ander belangrijk onderdeel van de uitvoeringsstrategie is stimulering en instandhouding van betaalbare koopwoningen, die, als het aan het college ligt, een belangrijk onderdeel van de betaalbare woningbouw in Den Haag zullen gaan uitmaken, naast sociale en middenhuurwoningen. Naast nieuwbouw zet het college ook in op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Hiertoe wordt, na vaststelling van de Woonvisie 2040, een nieuwe nota voorraadbeleid opgesteld.

Maatregelen die extra woningen moeten opleveren zijn bijvoorbeeld het verruimen van het splitsingsbeleid en kamer­bewoningsbeleid, mits de leefbaarheid dat toelaat, en het optoppen van bestaande wooncomplexen.

Aanvullen planvoorraad Naast het aanjagen van de woningbouwproductie op korte termijn, is het belangrijk om ook voor de middellange en langere termijn de bouwproductie zeker te stellen. In de ontwerp Omgevingsvisie 2050 (RIS321163) zijn ambities­op gebiedsniveau geformuleerd, die na vaststelling nog uitgewerkt moeten worden naar concrete projecten. Hiervoor dienen kaders vastgesteld te worden en/of dient aan rand­voorwaarden te worden voldaan. Voorbeelden daarvan zijn de doorontwikkeling Binckhorst, de ontwikkelvisie Laakhavens en de mogelijke ontwikkelingen­van gebieden rondom de stations Moerwijk, Mariahoeve en Ypenburg.

Stikstof Op 18 december 2024 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak gedaan in het “Stikstofdossier”. Deze uitspraak heeft grote gevolgen voor projecten die stikstof­ depositie veroorzaken. Kern van de uitspraak is dat projecten en bedrijven die door stikstofdepositie significante negatieve gevolgen veroorzaken in Natura 2000-gebieden, vergunningplichtig zijn geworden en intern salderen wordt per 18 december 2024 niet meer als vergunningsvrij gezien. De uitspraak heeft een werking met terugwerkende kracht tot 2020. Voor de realisatie van de Haagse woningbouwopgave betekent het dat de vergunde, aangevraagde en toekomstige projecten (nader) onderzocht moeten worden op stikstofeffecten en een mogelijke vergunningplicht. Binckhorst

48

Daarnaast heeft Rechtbank Den Haag op 22 januari 2025 uitspraak gedaan in een civiele zaak die Greenpeace tegen de Staat had aangespannen. De rechtbank beveelt de Staat zich aan zijn stikstofdoel voor 2030 te houden, wat betekent dat de Staat 50 procent van de oppervlakte van de stikstofgevoelige natuur uiterlijk op 31 december 2030 onder de grenswaarde moet brengen. Daarbij moet de Staat, anders dan ze tot nu gedaan heeft, voorrang geven aan de meest kwetsbare natuur. Hiermee kan vrijkomende stikstofruimte van projecten niet meer automatisch worden toegekend aan de toekomstige ontwikkeling. Eventuele stikstofontwikkelruimte voor woningbouwprojecten is hiermee nog meer onder druk komen te staan.

49

Netcongestie Bijna heel Nederland kampt met netcongestie. In Den Haag trad dit relatief laat op. In december 2023 werd netcongestie gemeld voor delen van de stad, zoals het centrum, Scheveningen en de internationale zone, op het middenspanningsnet van Stedin. Eind december 2024 werd netcongestie afgekondigd voor heel Den Haag (en vrijwel heel Zuid-Holland) op het hoogspanningsnet van TenneT. Netcongestie ontstaat wanneer de vraag naar transportcapaciteit van elektriciteit groter is dan het elektriciteits­net aankan, wat leidt tot overbelasting. De groeiende vraag naar elektriciteit wordt veroorzaakt door economische groei, verdichting, de toename van het aantal woningen en de opkomst van elektrische auto’s met laadpalen, warmtepompen, inductiekoken en zonnepanelen. Den Haag ervaart een grote toename in elektriciteitsverbruik, met een verwachte stijging van 60% tot 2030. De stad groeit jaarlijks met 4.000 tot 5.000 inwoners, wat de vraag naar woningen, voorzieningen en infrastructuur verder vergroot. Bij afgekondigde netcongestie worden nieuwe aanvragen voor grootverbruikaansluitingen en uitbreidingen van bestaande aansluitingen op een wachtlijst geplaatst. Aansluiting is pas mogelijk zodra er weer voldoende transportcapaciteit beschikbaar is.

Dit wordt mogelijk een complicerende factor voor de woningbouwproductie aangezien veel woningen gerealiseerd worden in complexen met liften en voorzieningen in de plint. Het is van belang om vroegtijdig met Stedin af te stemmen om (gemengde) woningbouwprojecten tijdig aan te kunnen sluiten op het elektriciteitsnet. Dit kan bijvoorbeeld door maatwerkafspraken. De aanleg van extra infrastructuur is cruciaal om netcongestie aan te pakken.