RIS321916 Bijlage 3 Ginder onderzoek short stay-markt Den Haag - oktober 2024 DEF
Tekst van het document
ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG QUICK SCAN AANBOD, VRAAG EN TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN Oktober 2024 | ’s-Hertogenbosch Projectnummer: G-VT-24039 Opdrachtgever:
INHOUD 0.1
Aanleiding
0.1
4 3
Aanleiding
Conclusies
4
3
Conclusies
31
31
Conclusies 0.2
Werkzaamheden en leeswijzer
0.2
4.1
4
Werkzaamheden en leeswijzer
4.2
1
Aanbod, vraag en marktfunctioneren
1
5 5
1.1
Aanbod short stay
1.1 1.2
Aanbod short stay Vraag short stay
1.2 1.3
33 36
Bijlagen 5.1
8
Aanbevelingen
Bijlagen
5
32 33
Bijlagen
5.1
36 37
Bijlagen
37
12
Marktfunctioneren
Benchmark
2
6 8
Vraag short stay Marktfunctioneren
1.3 2
6
Aanbevelingen
4.2
5
Aanbod, vraag en marktfunctioneren
Conclusies
4.1
4
32
12 17
Benchmark 2.1
Inleiding
2.1 2.2
17 18
Inleiding Kernresultaten benchmark
2.2
18 19
Kernresultaten benchmark
19 20
2.3
Beleid per stad
2.3 3
3
20
Beleid per stad
Toekomstige ontwikkelingen
23
Toekomstige ontwikkelingen 3.1
Inleiding
3.1 3.2
Inleiding Marktontwikkelingen en - trends
3.2
23 24
24 25
Marktontwikkelingen en - trends
25 27
3.3
Toekomstige verwachtingen
3.3
Toekomstige verwachtingen
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
27
2
0.1 AANLEIDING EN VRAAGSTELLING De gemeenteraad van Den Haag heeft begin 2022 het hotelbeleid ‘Haags Hotelbeleid 2021’ vastgesteld. Dit hotelbeleid dient twee jaar na vaststelling te worden geëvalueerd. Daarom heeft de gemeente Den Haag behoefte aan een compacte marktupdate van de hotelmarkt. Dit is een actualisatie van de hotelmarktanalyse die wij (destijds nog onder de naam van ZKA) in 2019 uitvoerden. De resultaten van deze compacte marktupdate zijn in een separate rapportage uitgewerkt. Aanvullend heeft de gemeente Den Haag behoefte aan verdiepende inzichten voor de short stay markt. Short stay vormt momenteel onderdeel van het hotelbeleid. Nieuwe short stay initiatieven moeten conform het huidige beleid voldoen aan drie kwantitatieve criteria: Gebruik minimaal 2 weken en max 4 maanden Gebruiksruimte minimaal 40 m² per eenheid Meerdere ruimtes, waarvan gescheiden woon- en slaapruimte, eigen sanitair en eigen keuken/kitchenette
De short stay markt kent verschillende doelgroepen, zoals de internationale kenniswerkers, internationale studenten, arbeidsmigranten, spoedzoekers. De focus in deze analyse ligt op de internationale kenniswerkers. Tijdelijke huisvesting voor deze doelgroep vindt plaats in accommodaties met relatief hoge prijsniveaus. Dit wordt doorgaans vergoed door werkgevers en/of opdrachtgevers. De tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten loopt binnen de gemeente Den Haag via een eigen beleidsdomein, net als de opvang van vluchtelingen en asielzoekers. Deze laatste groepen blijven in dit rapport buiten beschouwing.
Om te voorzien in de verdiepende inzichten is gevraagd een quick scan uit te voeren die de onderstaande punten inzichtelijk maakt. Een indicatie van het huidige aanbod: aantal, kenmerken (omvang) en spreiding over de stad Indicatie huidige en toekomstige vraag in doelgroepen Toekomstige ontwikkelingen en een indicatie van de marktruimte (in een bandbreedte of met scenario’s) Conclusies en aanbevelingen
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
3
0.2 WERKZAAMHEDEN EN LEESWIJZER Werkzaamheden De analyses en aanbevelingen zijn gebaseerd op de volgende werkzaamheden en bronnen:
Verdieping in jurisprudentie en beoordeling ‘juridisch-planologische inkadering’ van short stay in overleg met Zypp Advocaten; Het uitwerken van bovenstaande punten in deze rapportage.
Vaststellen en analyse short stay aanbod en plannen, in samenwerking met gemeente Den Haag en aangevuld met deskresearch Ginder; Deskresearch feiten en cijfers short stay markt Den Haag (waaronder de Decisio monitoring); Opstellen peiling/vragenlijst in samenwerking met gemeente Den Haag en The Hague International Centre (THIC), programmeren vragenlijst en analyse resultaten; Twee groepssessies over de short stay markt met 1. Internationale bedrijven en de diplomatensector en 2. relocators; Deskresearch en analyse trends en ontwikkelingen short stay markt (algemeen en Den Haag); Benchmark hotel- short stay beleid en gehanteerde toetsingskaders van andere Nederlandse steden door middel van deskresearch en interviews met ambtelijk betrokkenen; Bepaling toekomstige verwachtingen short stay markt Den Haag kwantitatief en kwalitatief; VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
Leeswijzer In hoofdstuk 1 worden zowel het huidige en geplande short stay aanbod beoordeeld. Tevens wordt ingegaan op de short stay vraag (omvang en ontwikkeling), de verblijfsduur en voorkeuren/behoeften van de internationale kenniswerker voor type huisvesting en voorzieningen. Dit leidt tot deelmarkten in de short stay markt en een beeld van het huidige functioneren van deze short stay markt. Hoofdstuk 2 gaat in op de benchmark van short stay beleid in andere Nederlandse steden en vergelijking met de huidige criteria in de gemeente Den Haag. De resultaten van de marktanalyse en de benchmark worden gebruikt voor de toekomstige verwachting voor de short stay markt. Dit komt terug in hoofdstuk 3. Dit hoofdstuk start met trends en ontwikkelingen, waarna de toekomstige ontwikkeling indicatief inzichtelijk wordt gemaakt.
De rapportage wordt afgesloten met conclusies en aanbevelingen in hoofdstuk 4.
4
1
Aanbod, vraag en marktfunctioneren
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
1.1 AANBOD SHORT STAY Diffuus aanbod aan short stay in Den Haag De categorie short stay is niet uniform. Verschillende aanbieders gebruiken verschillende definities van short stay. Dit maakt het opstellen van een aanbodbestand lastig. Grofweg zijn er ca. 970 short stay appartementen/kamers beschikbaar in Den Haag (zie tabel 1 op de volgende pagina). Deze appartementen worden allen gemeubileerd verhuurd inclusief typische short stay services zoals een kitchinette, wasen fitnessvoorzieningen. In sommige gevallen kan het gaan om zelfstandige appartementen, en in andere gevallen om appartementen in een (hotel)complex. Het labelen van het short stay aanbod is gebaseerd op de online-uitingen waaruit blijkt of men gemeubileerd aanbod biedt met zelfvoorzienende faciliteiten, gericht op internationals. Dit zegt niets over hoe het aanbod is vergund, maar geeft een indicatie over de doelgroep en het gebruik. Bij de interpretatie van het short stay aanbod zijn een aantal belangrijke nuances te maken: Hotelaanbod met short stay kenmerken en services (516 eenheden). Er zijn een aantal hotels die short stay appartementen verhuren. Deze zijn volledig gemeubileerd en kunnen voor een langere periode worden gehuurd. Deze appartementen zijn echter ook per nacht te huur, daarom maakt dit aanbod ook onderdeel uit van het hotelmarktonderzoek. Grotere aanbieders zijn o.a.
Residence Inn, Cove, B-aparthotel Kennedy, Yays en Staybridge Suites. Gezamenlijk beschikken deze hotels over ruim 500 kamers/appartementen. Een deel van dit aanbod wordt en/kan ook worden ingezet als reguliere hotelkamer. Dit betekent dat het daadwerkelijk aanbod aan short stay door het jaar heen kan fluctueren, afhankelijk van het daadwerkelijke gebruik van de short stay kamers. Concreet inzicht in de dit gebruik is vooralsnog niet voorhanden.
Regulier short stay aanbod (453 eenheden). Dit aanbod wordt volledig gemeubileerd verhuurd, vanaf tenminste een bepaald aantal nachten (het minimum aantal nachten varieert van enkele nachten, tot een week, en in sommige gevallen vanaf een maand). In sommige gevallen gaat het om een complex/gebouw met meerdere short stay appartementen en allerlei voorzieningen waar gasten gebruik van kunnen maken (bijv. fitness, wasserette). In andere gevallen heeft een aanbieder meerdere appartementen in portefeuille verspreid over de stad. In de meeste gevallen kan een short stay eenheid geboekt worden voor een periode van maximaal 4 maanden, maar soms ook langer. Voorbeelden van deze categorie zijn onder andere Stayci serviced apartments, Toren van Oud en BizStay. Een criteria dat de gemeente Den Haag gebruikt om short stay te definiëren is een minimale oppervlakte van 40 m2. Middels deskresearch uitgevoerd door de gemeente Den Haag is te zien dat het nodige short stay aanbod niet aan deze ondergrens voldoet. Dit is een teken dat het praktisch gebruik van short stay niet altijd aansluit bij de planologische kaders van de gemeente. Toekomstig aanbod short stay Naast het huidige aanbod zijn er ook concrete harde plannen voor nieuw short stay aanbod.
Het gaat in totaal om 231 short stay eenheden, waarvan Plesman Residences met 108 appartementen en studios het grootste deel van de harde plancapaciteit voor zijn rekening neemt. De eenheden van Plesman Residences komen per 2025 op de markt. Daarnaast zijn er ook nog enkele zachte plannen voor ca. 132 nieuwe short stay eenheden. 6
Tabel 1: Overzicht short stay Den Haag Bedrijfsnaam
Categorie
Straat
Huisnr
Short stay eenheden
Indicatie oppervlakte kamers (m2)
Opmerkingen
The Penthouse
Short stay
Rijswijkseplein
777
20
78m²-108m²
Niet per nacht te boeken
348 suites
Short stay
Buitenhof
47
37
36m²-96m²
Niet per nacht te boeken
By Friso
Short stay
Nieuwe Parklaan
70
4
35m²-64m²
Niet per nacht te boeken
Hotel & Appartementen Bella Vista
Short stay en hotel
Gevers Deynootweg
5
39
niet online getoond
Per nacht te boeken
Fisherman's House by Hofstad Hotels
Short stay en hotel
Wassenaarsestraat
Onbekend
2
niet online getoond
Per nacht te boeken
Ocean House
Short stay en hotel
Keizerstraat
71
7
20m²-40m²
Per nacht te boeken
. Lime Home
Short stay en hotel
Keizerstraat
327
6
30m²-39m²
Per nacht te boeken
Hotel Plato Den Haag/Scheveningen
Short stay
Nieuwe Parklaan
125
10
26m²-40m²
Niet per nacht te boeken
Juno short stay
Short stay
Junostraat
127
3
25m²-50m²
Niet per nacht te boeken
Residence Inn
Short stay en hotel
Wijnhaven
24
127
25m²-40m²
Per nacht te boeken
Staybridge Suites
Short stay en hotel
Lange Vijverberg
10
101
22m²-43m²
Per nacht te boeken
The Social Hub Den Haag
Short stay en hotel
Hoefkade
9
103
22m²
Niet per nacht te boeken
Toren van Oud
Short stay
Catsheuvel
16
38
45m²-90m²
Niet per nacht te boeken
Yays The Hague Willemspark
Short stay en hotel
Koninginnegracht
20
53
21m²-31m²
Per nacht te boeken
The Cove
Short stay en hotel
Grote Marktstraat
46
121
29m²-35m²
Per nacht te boeken
B Aparthotel Kennedy
Short stay en hotel
Stadhoudersplantsoen
18
60
25m²-64m²
Per nacht te boeken
BizStay
Short Stay
Meerdere locaties*
-
137
32m²-75m²
Niet per nacht te boeken
Corporate Housing Factory
Short Stay
Meerdere locaties*
-
16
30m²-70m²
Niet per nacht te boeken
Four star apartments
Short Stay
Meerdere locaties*
-
25
25m²
Niet per nacht te boeken
Novallure city centre apartments
Short Stay
Meerdere locaties*
-
11
15m²-18m²
Niet per nacht te boeken
Stayci serviced apartments
Short stay
Meerdere locaties*
-
39
40m²-130m²
Niet per nacht te boeken
Meerdere locaties*
-
10
niet online getoond.
Niet per nacht te boeken 7
070 Vastgoed ANALYSE SHORT STAYShort VERDIEPENDE DENstay HAAG TOTAAL
969
1.2 VRAAG SHORT STAY In deze paragraaf gaan we in op de vraag naar short stay eenheden in Den Haag. Zoals reeds genoemd focussen we ons op de kenniswerkers. We gaan in op de omvang en relevante kenmerken van deze markt en de behoeften en verwachtingen die deze doelgroep heeft ten aanzien van het tijdelijke verblijfsaanbod.
Ook de monitor van Decisio toont een groei van het aantal internationale kenniswerkers dat werkt in Den Haag (zie figuur 1). Figuur 1: Ontwikkeling aantal internationale kenniswerkers dat werkt in Den Haag (bron: Monitoring Decisio)
We gaan hieronder in op de feiten en cijfers voor de vraagkant van de short stay markt. Dit is gebaseerd op twee bronnen: 1.
De ‘Monitor internationals regio 2010-2022 Regiorapportage Den Haag’ (uitgevoerd door Decisio, in opdracht van The Hague International Centre).
2. Een peiling onder internationale bedrijven en de diplomatenwereld in Den Haag. In samenwerking met gemeente Den Haag en The Hague Internationale Centre is een vragenlijst opgesteld bestaande uit circa 20 vragen. De resultaten zijn te beschouwen als een indicatief beeld van de marktperceptie, voorkeuren en behoeften vanuit vraagperspectief. Bijlage 1 bevat enkele overige resultaten en grafieken uit de peiling. Omvang en ontwikkeling aantal internationale kenniswerkers Hoeveel internationale kenniswerkers verblijven in Den Haag en hoe heeft dit aantal zich ontwikkeld? In 2011 ging Ginder (destijds onder de naam ZKA) uit van 35.000 tot 50.000 expats (inclusief partner en kinderen). In 2019 waren er volgens The Hague Internationale Centre (THIC) circa 60.000 expats in Den Haag (inclusief partner en kinderen). VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
Bovenstaande cijfers laten zien dat het aantal werkende kenniswerkers in Den Haag is gegroeid gedurende de afgelopen jaren. Deze cijfers zijn gebaseerd op verschillende bronnen met een andere onderzoeksmethodiek en definitie/afbakening. Dit maakt het lastig om de cijfers en bronnen exact naast elkaar te leggen. De historische vraaggroei blijkt echter uit alle beschikbare bronnen. 8
Zoals figuur 1 weergeeft steeg tussen 2010 en 2022 het aantal werkende internationale kenniswerkers in de regio Den Haag gemiddeld met 3,3% per jaar (bron: Decisio). In absolute aantallen ging het om een groei met per saldo ongeveer 8.200 kenniswerkers (exclusief de diplomatensector, partners en kinderen). Voor de gemeente Den Haag was de groei iets lager (per saldo + 3.760 kenniswerkers (exclusief de diplomatensector, partners en kinderen), ofwel een langjarige gemiddelde groei van 2,5% per jaar). Het aantal wonende kennismigranten in de regio en gemeente Den Haag groeide zelfs nog iets harder, namelijk met resp. ca. 4,7% en 4,6% per jaar. Tussen 2021 en 2022 groeide het aantal kenniswerkers sterker dan in de jaren daarvoor (zie figuur 1). Dit is naar verwachting een coronaeffect. In de coronajaren zijn minder mensen verhuisd, wat resulteerde in meer permanente en tijdelijke verhuizingen en een relatief grote groei van het aantal internationale kenniswerkers in 2021 en 2022. Overigens kende het aantal inwoners in de gemeente Den Haag een grotere groei (+5,6% tussen 2018 en 2023, bron: gemeente Den Haag) dan het aantal kenniswerkers.
Haag, zoals gerapporteerd door Decisio (+3,3% groei voor werkende kennismigranten in de regio Den Haag en + 4,7% voor wonende kennismigranten in de regio Den Haag), lijkt daarmee op basis van de peiling ook voor de komende jaren een reëel uitgangspunt te zijn. Dit is ook bevestigd in groepssessies met internationale bedrijven, de diplomatenwereld en relocators.
Figuur 2: Groei aantal internationale medewerkers afgelopen 5 jaar 0%
5%
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
15%
20% 25% 30% 35% 40%
Strongly increased (>15%) Slightly increased (5% - 15%) Remained the same (-5% - +5%)
Slightly decreased (-15% - -5%) Strongly decreased (<15%) i dont know
Figuur 3: Verwachte groei aantal internationale medewerkers komende 5 jaar 0%
Verwachting dat groeitrend komende jaren aanhoudt De peiling onder bedrijven in Den Haag bevestigt de positieve vraagontwikkeling. Zie ook de figuren hiernaast. Historisch gezien (afgelopen vijf jaren) is het aantal medewerkers dat short stay aanbod nodig heeft gestegen (figuur 2). Deze groeitrend houdt naar verwachting ook de komende vijf jaren aan (figuur 3). De historische trend van het aantal internationale kenniswerkers dat werkt en woont in de regio Den
10%
10%
20%
30%
40%
50%
Strongly increased (>15%) Slightly increased (5% - 15%) Remained the same (-5% - +5%) Slightly decreased (-15% - -5%) Strongly decreased (<15%) i dont know
9
2023 lijkt een piekjaar te zijn in termen van vraaggroei kenniswerkers THIC gaf aan dat in 2022 en 2023 respectievelijk 5.250 en 6.000 internationale kenniswerkers naar Den Haag zijn verhuisd (bron: gesprekken THIC). Dit waren echter wel piekjaren nadat de instroom tijdens de coronajaren heel beperkt was. Vergeleken met de gemiddelde historische groei in de regio en gemeente Den Haag (zie vorige pagina) is dit een bovengemiddelde toename. Dit is naar verwachting te verklaren door de coronajaren waar minder verplaatsingen en verhuizingen plaatsvonden. Het laat ook zien dat de short stay markt gekenmerkt wordt door fluctuaties in de vraagontwikkeling. Dit maakt het voorspellen van de toekomstige vraag lastig.
Tabel 2: Belangrijkste reden voor tijdelijke huisvesting What is the main reason your employees are using short stay accommodation? Temporary employment contract
30%
Short stay upon arrival while searching for permanent housing
67%
Otherwise
3%
Short stay vooral als opstap naar reguliere woning 67% van de respondenten in de peiling geeft aan dat hun personeel tijdelijke gebruik maakt van een short stay accommodatie met als doel om idealiter door te stromen naar de reguliere woningmarkt (zie tabel 2). Dit geldt niet voor de kenniswerkers met een tijdelijke assignment en/of werkgeverscontract. Zij gaan na verloop van tijd terug naar het land van herkomst of elders en werken zonder de intentie zich te (gaan) begeven op de reguliere woningmarkt. De opstap naar een permanente woning geldt dus met name wanneer het werk een permanent en structureel karakter krijgt. Deze internationale kenniswerkers gaan op zoek naar een vaste en geschikte woonlocatie, vaak samen met eventuele partner en kinderen.
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
10
Verblijfsduur internationale kenniswerkers varieert sterk Ca. 8% van de internationale kenniswerkers verblijft tot op heden minder dan vier maanden in de regio Den Haag (bron: Decisio). Deze groep is dus recent gearriveerd in de regio Den Haag. Een deel van hen zal waarschijnlijk langer in de regio Den Haag blijven, een deel zal binnen de termijn van 4 maanden terug keren naar huis. De verblijfsduur stopt dus niet bij de beleidsmatige grens van vier maanden. Zie de nevenstaande figuren 4 en 5 (bronnen: monitoring Decisio respectievelijk peiling Ginder). Uit de monitor van Decisio blijkt dat 24% van de internationale kenniswerkers in de regio Den Haag tussen de 4 tot 12 maanden aanwezig is, 21% van de internationale kenniswerkers is tussen de 1 en 2 jaar in de regio Den Haag aanwezig en 46% van de kenniswerkers verblijft reeds langer dan 2 jaar in de regio Den Haag. Grens van 4 maanden niet herkend door de markt Het merendeel van de internationale kenniswerkers verblijft derhalve langer dan vier maanden. De grens van vier maanden is derhalve niet vraaggedreven. Deze grens wordt niet herkend door de markt, dit gaven vertegenwoordigers van een aantal internationale bedrijven, de diplomatenwereld en relocators ook aan tijdens de groepssessies. In deze sessies werd aangegeven dat kenniswerkers beduidend langer dan vier maanden in Den Haag verblijven.
Een jaar is als ideale/marktgerichte maximale verblijfstermijn genoemd voor tijdelijke huisvesting tijdens de groepssessies.
Figuur 4: Verblijfsduur internationale kenniswerkers
Figuur 5: Periode dat short stay gebruikt wordt door kenniswerkers (meerdere antwoorden mogelijk) 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
1 week to 1 month 1 to 2 months 3 to 4 months 5 to 6 months 7 months to 1 year Longer than 1 year
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
I don't know
11
1.3 MARKTFUNCTIONEREN Op basis van het voorgaande wordt de verhouding tussen het short stay aanbod en de -vraag duidelijk, ofwel het marktfunctioneren. Duidelijk is dat de short stay markt een diffuus karakter heeft met diverse typen aanbod en verschillende behoeften en motieven zijn onder de internationale kenniswerkers.
Grofweg zien we drie deelmarkten. Deelmarkten met eigen behoeften voor de tijdelijke verblijfsaccommodaties: 1. Kenniswerker solo 2. Partner, no kids 3. Partner en kids
Vraaggerichte deelmarkten in de short stay markt Er is geen sprake van dé short stay markt. Vraag en aanbod is niet uniform. Er zijn verschillende typen internationale kenniswerkers met eigen wensen en behoeften voor de huisvesting. Figuur 6 gaat hier op in (bron: peiling Ginder).
Deze drie deelmarkten zijn uitgewerkt op de volgende pagina’s. We starten per deelmarkt met een korte beschrijving, gevolgd door een omschrijving van het aanbod en type locatie dat past bij de behoeften van deze deelmarkt. Ter illustratie is per deelmarkt een foto geplaatst van een bedrijf/woning dat momenteel plaats biedt aan de betreffende deelmarkt. Ook gaan we in op stappen die een kenniswerker kan ‘doormaken’ na het arriveren in Den Haag en wat dit betekent voor het type huisvesting.
Figuur 6: Voorkeuren type short stay naar gebruikersgroep 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Self-contained apartment Apartment in short stay complex Self-contained studio apartment Studio apartment in short stay complex Shared house Independent house Hotel room No preference / doesn't matter I don't know Other, namely... Single
With partner, no kids
With partner and kids
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
Deze driedeling is een middel om uiteindelijk te beoordelen in hoeverre het huidige aanbod voorziet in de toekomstige vraag en is een middel om de huidige beleidscriteria te toetsen vanuit vraagperspectief. Let hierbij op dat deze indeling niet te exact moet worden gelezen! Vraag en aanbod lopen in de praktijk soms door elkaar. Niet iedere accommodatie richt zich per definitie op één deelmarkt. Families kunnen bijvoorbeeld, zeker aan het begin van een verblijf in het buitenland, in dezelfde accommodatie verblijven als kenniswerkers die alleen zijn of met partner. En ook kan eenzelfde kenniswerker tijdens het verblijf in Den Haag in meer dan één accommodatie verblijven. Een mix van diverse typen aanbod kan ook terug komen in hetzelfde bedrijf.
12
Deelmarkt 1: kenniswerker solo Dit is de groep die in de figuur 6 is weergegeven met de rode staven. Type huisvesting die past bij hen zijn ‘self-contained studio apartments’, ‘studio apartments in short stay complex’ en ‘self contained apartments’. Onderstaand werken we dit uit. Deze kenniswerker heeft geen partner en/of komt vanwege een tijdelijke assignment naar Den Haag. De voorkeur gaat veelal uit gaat naar een verblijf met eigen of gedeelde voorzieningen. Zij hebben dan een ‘soft landing’. Een standaard hotelkamer past minder bij deze behoefte. In de groepssessies is aangegeven dat wordt uitgeweken naar een hotel als ander aanbod vol is of hoogstens voor de eerste periode. Deze kenniswerkers zijn alleen in Den Haag en hebben daarom vaak behoefte aan gedeelde voorzieningen en het contact met anderen (‘community gevoel’). Indien zij vanwege een tijdelijke assignment in Den Haag zijn, verhuizen zij na verloop van tijd naar het land van herkomst of naar een andere bestemming voor een tijdelijke opdracht. Ook is het mogelijk dat na verloop van tijd de partner (en eventuele kids) overkomen en een behoefte ontstaat aan ander type aanbod.
Altijd huur Gedeelde woning is voor langere termijn (studentenkamer-plus) Mogelijkheid tot inschrijven in de BRP Verblijfsduur varieert, van relatief kort (enkele weken) tot een jaar Kenmerken/omschrijving Studio/kamer Kleinere eenheid Gedeelde voorzieningen (‘community’) Locatie OV bereikbaarheid Stedelijk milieu Reuring, levendig, horeca/uitgaan, cultuur, detailhandel/supermarkt Nabij voorzieningen •
The Social Hub (foto via Google Maps)
Uitwerking aanbod Op zichzelf staande studio, studio in een short stay complex (gebruik van tijdelijke aard) Eigen faciliteiten (bijv. zithoek, keukenblok en bureau) VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
13
Deelmarkt 2. Partner, no kids Dit is de groep die in figuur 6 is weergegeven met de lichtblauw staven. Type huisvesting die bij hen past zijn ‘apartment in short stay complex’, ‘self contained apartment’. Dit zijn de internationale kenniswerkers die in een short stay accommodatie verblijven als opstap naar een eigen woning. Het gaat niet om kenniswerkers met een tijdelijke assignment, dan komt de partner niet over. Het werk krijgt of heeft een permanent karakter (niet kortdurend maar voor een langere termijn) en eventuele partners komen over. Men gaat op zoek naar meer ruimte met eigen voorzieningen, maar ook gedeelde voorzieningen en contact met anderen past bij deze groep. Het is ook mogelijk dat deze kenniswerkers zich op termijn feitelijk niet langer op de short stay markt begeven, maar op de reguliere woningmarkt.
horeca en de organisatie van sociale activiteiten met andere kenniswerkers (‘community-gevoel’). Mogelijkheid tot inschrijven in de BRP Verblijfsduur varieert, van relatief kort (enkele weken) tot een jaar Locatie OV bereikbaarheid Stedelijk milieu; reuring, levendig Nabij voorzieningen (horeca, detailhandel/supermarkt, cultuur)
Uitwerking aanbod Appartementen, zelfstandig of onderdeel van een short stay complex Reguliere woningen Kenmerken/omschrijving Groter (meer m2) dan de studio’s/kamers van de ‘solo groep’ In het verlengde van de grotere omvang ook hogere prijzen Scheiding tussen woongedeelte (incl. keuken) en slaapgedeelte, eventueel met een eigen entree Eigen en gedeelde voorzieningen. Denk hierbij aan fitness, zwembad, VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
Toren van Oud (foto via Google Maps) 14
Deelmarkt 3. Partner en kids Dit is de groep die in figuur 6 is weergegeven met de donkerblauwe staven. Type huisvesting die bij hen past zijn ‘independent houses’. Ook appartementen zijn relatief veel beantwoord in de peiling. Kenniswerkers met partners en kinderen hebben uiteindelijk behoefte aan een reguliere woning/appartement. Vergeleken met de andere twee deelmarkten is privacy belangrijker en wordt minder contact gezocht met anderen. Het werk heeft een permanent karakter. De kenniswerker wil zich settelen en gaat op zoek naar een permanente en geschikte woonlocatie. In dit geval is men feitelijk niet langer op de short stay markt, maar op de reguliere woningmarkt. In een eerste fase kunnen ook zij in een short stay accommodatie verblijven totdat een geschikte accommodatie beschikbaar is.
Omschrijving aanbod Accommodaties/huisvesting voor zichzelf. Reguliere woningen Zelfstandig en eigen voorzieningen (van alle gemakken voorzien) Privacy aanwezig
Appartementen BizStay Mauritskade 37 (foto via Google Maps)
Kenmerken/locatie In reguliere woonomgeving In de nabijheid van internationale scholen en voorzieningen OV bereikbaarheid
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
15
Vraag fluctueert sterk De historische vraagontwikkeling van het aantal werkende en wonende internationale kenniswerkers was positief met een langjarige groei van gemiddeld zo’n 3 tot 5% per jaar. Uit de peiling en de groepssessies werd duidelijk dat internationale bedrijven, diplomaten en relocators het aannemelijk vinden dat deze ontwikkeling zich op de langere termijn doorzet. Hierbij is het goed om in ogenschouw te nemen dat de short stay markt sterke golfbewegingen kan vertonen. Het aanbod is redelijk constant, de vraag kan, afhankelijk van onder andere mondiale ontwikkelingen, het ene jaar fors groter zijn dan het andere jaar. Samenhang short stay markt en woningmarkt De short stay markt blijft naar verwachting groeien. Short stay is voor veel kenniswerkers een ‘stepping stone’ naar een meer permanente woonlocatie. Dit is vooral van toepassing op deelmarkt 2 en 3, de kenniswerkers waar de partners en eventuele kinderen overkomen naar Den Haag. Met name voor deze deelmarkten zijn de short stay markt en woningmarkt ‘communicerende vaten’. De woningmarkt heeft invloed op het functioneren van de short stay markt. Deze woningmarkt staat momenteel onder druk. Dat betekent dat, zolang de druk op de woningmarkt hoog blijft, de verblijfsduur in short stay langer blijft dan gewenst is en er (te) weinig doorstroming naar woningen plaatsvindt.
Gevolg is dat het aanbod aan short stay derhalve krap blijft. Tekort aan betaalbare niet te grote huisvesting In de groepssessies werd zowel door bedrijven als door relocators VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
aangegeven dat er niet voor iedereen voldoende en het gewenste aanbod beschikbaar is. Met name de ‘young hires’ werden hierbij genoemd. Deze ‘young hires’ zijn vooral onder de eerste deelmarkt, kenniswerker solo, te plaatsen. Bijvoorbeeld jonge internationals in IT en Tech, welke een steeds grotere groep onder de kenniswerkers vormen. Dit is een groep die wat meer aan het begin van de carrière staat en minder financiële mogelijkheden hebben om zich op korte termijn op de reguliere woningmarkt te richten. Zij zoeken naar een betaalbare short stay accommodatie, in de groepssessies gaven bedrijven en relocators aan dat het huidige short stay aanbod vaak aan de dure kant is voor deze beginnende professionals en éénpersoonshuishoudens. Ook kwam in de groepssessies de verandering aan bod van de internationale kenniswerker die veel begeleiding en vergoedingen krijgt naar een focus op lokaal geworven werknemers met een internationale achtergrond. Deze laatste groep wordt groter en ontvangt minder vergoedingen voor verhuizing en kan een deel van het huidige short stay aanbod niet betalen. Voor de ‘young hires’ is te weinig betaalbaar aanbod in Den Haag en omstreken. Ook is een gebruiksruimte van maximaal 40 m2 per eenheid één van de kwantitatieve criteria in het huidige beleid - niet altijd nodig en bovendien ook niet altijd te betalen.
De ‘young hires’ hebben niet alleen eigen en specifieke wensen voor het aanbod. Ook voor de locatie (plaats in de Den Haag en aanwezige voorzieningen in de nabijheid) hebben zij andere wensen en voorkeuren. 16
2
Benchmark
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
2.1 INLEIDING BENCHMARK De inzichten uit de monitoring, de peiling en de groepssessies hebben inzicht gegeven welke behoeften en verwachtingen er vanuit de markt zijn. Aanvullend hebben we een benchmark uitgevoerd en het short stay beleid van de volgende zes Nederlandse steden beoordeeld op basis van deskresearch en interviews met een drie van deze zes steden.
Het beleid is beoordeeld van de volgende steden: Amsterdam Eindhoven Leiden Maastricht Rotterdam Utrecht We werken op de volgende pagina de resultaten uit aan de hand van de drie kwantitatieve criteria uit het vigerende beleid van de gemeente Den Haag. Vervolgens is het gevoerde beleid per stad uitgewerkt.
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
18
2.2 KERNRESULTATEN BENCHMARK Verblijfsduur Alle benchmarkgemeenten hebben de verblijfsduur vastgelegd en hanteren een minimale en maximale verblijfsduur. Er mag geen sprake zijn van een reguliere woonsituatie en short stay mag geen concurrent zijn voor de hotels. Dit betekent dat verblijf korter dan deze periode thuis horen in een hotel. En langer in een reguliere woning. In de praktijk kan dit uiteraard net iets anders functioneren.
benchmark geen eenduidig beeld. De gemeenten hebben dit anders verwerkt in het beleid. Bij short stay gaat het om gemeubileerde eenheden met een keukenblok/kitchenette. Dit komt terug in het beleid van een aantal gemeenten, maar er zijn verschillen qua diepgang/mate van details en de exacte inhoud.
De minimale verblijfsduur is in Utrecht, Leiden en Eindhoven met twee weken gelijk aan het huidige criterium in Den Haag. Gemeente Maastricht hanteert een duur van minimaal vier weken. Gemeenten Rotterdam en Amsterdam hebben een korter minimale verblijfsduur van respectievelijk 3 en 7 nachten.
De planologische afbakening is erg verschillend (zowel tussen Nederlandse gemeenten als op microniveau in de gemeente Den Haag). Zowel hotel/logies als wonen komt terug in de beleidsdocumenten van de benchmark gemeenten.
Het maximum van vier maanden in Den Haag is niet marktconform gezien het gevoerde beleid in andere steden. Zes respectievelijk twaalf maanden wordt elders gehanteerd als maximale verblijfsduur. Omvang gebruiksruimte De omvang van de short stay eenheid komt terug in het beleid van de gemeenten Eindhoven en Rotterdam. Vergeleken met gemeente Den Haag wordt in deze twee steden uitgegaan van een gebruiksruimte die ongeveer de helft kleiner is (15-25 m2) dan het huidige beleidscriterium in Den Haag. In de andere gemeenten is de omvang / gebruiksruimte niet vastgelegd in het short stay beleid. Verschijningsvorm Voor de verschijningsvorm en de geboden voorzieningen geeft de
Andere relevante resultaten
Gelijk speelveld hoteliers en short stay aanbieders. Toeristenbelasting moet, ook bij short stay verblijf, geheven worden tot het moment van inschrijving in de BRP.
Aanbod gemaximeerd in Utrecht. In het beleid van gemeente Utrecht (momenteel in evaluatie) wordt uitgegaan dat tijdelijk verblijf kan worden gerealiseerd op plekken waar een woonbestemming niet mogelijk of minder wenselijk is. Hiervoor dient een onderbouwing te worden geleverd. Het toevoegen van woningen heeft in principe prioriteit boven het toevoegen van tijdelijk verblijf accommodaties. In het beleid van de gemeente Utrecht is in 2020 vastgelegd dat er een maximum is van 300 eenheden voor internationale werknemers en van 780 eenheden voor internationale studenten. De 300 eenheden voor internationale werknemers zijn op het moment van schrijven (mei 2024) voorzien. 19
2.3 BELEID PER STAD De tabel hieronder gaat in op de huidige drie criteria van de gemeente Den Haag. In de rechterkolom gaan we in op planologische afbakening van short stay in de andere steden. Voor de gemeente Den Haag baseren we ons in op de uitspraak van de Rechter inzake Burg. Marijnenlaan 123125. Conform deze uitspraak biedt short stay geen ‘gehele of gedeeltelijke verzorging’ en valt daardoor planologisch niet onder de hotelfunctie.
Tabel 3: Benchmark short stay beleid andere Nederlandse steden Verblijfsduur
Omvang gebruiksruimte
Verschijningsvorm
Den Haag
Minimaal twee weken en maximaal vier maanden
Minimaal 40 m2 per eenheid
Meerdere ruimtes, waarvan gescheiden woon- en slaapruimte, eigen sanitair en eigen keuken/kitchenette
Utrecht
Twee weken tot zes maanden met uitloop naar maximaal 12 maanden
Niet vastgelegd
Niet vastgelegd
Logies met aanduiding tijdelijk verblijf
Leiden
Twee weken tot zes maanden
Niet vastgelegd, anders dan "kamer"
Niet vastgelegd, anders dan "kamer"
Toeristische verhuur
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
Planologisch
20
Tabel 3: Benchmarkt short stay beleid andere Nederlandse steden (vervolg) Verblijfsduur
Omvang gebruiksruimte
Verschijningsvorm
Planologisch
Maastricht
Minimaal vier weken tot maximaal 12 maanden
Niet vastgelegd
• De woonruimte beschikt over een eigen voordeur en eigen voorzieningen • De woonruimte wordt gestoffeerd en gemeubileerd wordt verhuurd • Er vindt geen recreatieve verhuur plaatsvindt.
Woonfuncties
Eindhoven
Minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden: 12 mogelijk bij studie
Minimaal 15 m2 bij onzelfstandige en 25 m2 bij zelfstandige eenheid
Onzelfstandige eenheid: • Eén persoon per slaapkamer van minimaal 5,5 m2 • Minimaal 120 liter koel-/vriesruimte per vier bewoners • Een douche / toilet per acht bewoners Zelfstandige eenheid: • Tenminste één verblijfsruimte in de zelfstandige eenheid heeft daglichttoetreding via de gevel • De (hoofd)toegang vindt rechtstreeks via de hoofdmassa plaats, waarbij alle zelfstandige eenheden vanuit de hoofdmassa intern bereikbaar zijn • De aanwezigheid van balkons en/of dakterrassen leidt niet tot een ontoelaatbare aantasting van de privacy van aangrenzende woonpercelen • Aanvragen nieuwe complexen liefst minimaal 50 kamers op een locatie
Logiesfuncties, Wonen bij studie en dan dus 12 maanden
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
21
Tabel 3: Benchmark short stay beleid andere Nederlandse steden (vervolg) Verblijfsduur
Omvang gebruiksruimte
Verschijningsvorm
Planologisch
Amsterdam
Minimaal 7 nachten en maximaal 6 maanden.
Niet vastgelegd
GEEN hotel: appartement voor 1 huishouden, maximaal 4 personen, als deze personen deel uitmaken van meerdere huishoudens
Short stay
Rotterdam
Minimaal 3 nachten en maximaal 6-12 maanden
Vanaf 20 m2
• Het hotel heeft zelfvoorzienende (incl. koken) kamers vanaf 20 m² • Maximaal 5 personen per kamer • Minimaal 8 m2 per persoon inclusief sanitair • Aantal eenheden is afhankelijk van het type vestigingslocatie. • Concept en omvang sluiten optimaal aan bij het karakter van het gebied • Kamers zijn te huur vanaf 3 nachten • Ligging maximaal 250 meter van OV: Trein, metro, tram • Gasten kunnen een kamer niet langer dan 6-12 maanden huren
Short stay en appartementenhotel.
NB: huidige regels worden geëvalueerd.
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
Hotel en kan ook onder wonen
22
3
Toekomstige ontwikkelingen
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
3.1 INLEIDING In dit hoofdstuk gaan we in op de toekomstige ontwikkelingen die voorzien worden voor de short stay markt. We beginnen met een uitwerking van relevante markttrends. Dit vormt het uitgangspunt voor het indicatief kwantificeren van de toekomstige ontwikkeling van de short stay markt. Ook gaan we in kwalitatieve termen (type huisvesting en locatie) in op deze toekomstige ontwikkeling.
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
24
3.2 MARKTONTWIKKELINGEN EN -TRENDS Gemeente Den Haag kent als internationale stad van vrede en recht een groot aanbod aan internationale publieke en private organisaties. Dit vraagt om een goed en passend aanbod aan tijdelijke huisvesting. Aan de aanbodzijde zien bestaande (hotel)ondernemers en initiatiefnemers marktkansen voor short stay. Soms vindt dit plaats in combinatie met kort (recreatief) verblijf. Dit is beschreven in de aanbodanalyse. Sommige short stay appartementen worden ook per nacht verhuurd. Deze zogenaamde ‘hybride’ concepten kennen een mix van doelgroepen en verblijfsmotieven in hetzelfde pand. Dit uit zich in een mix van kamertypen met co-living voorzieningen als keukens, lounges en soms zelfs werkruimten. Type kamer en gebruiker lopen door elkaar heen. Ondernemers sluiten vaak geen doelgroepen uit. In Den Haag zie je dit bij The Social Hub, Residence Inn, Moxy, The Cove en Yays. Ook in andere steden zijn dergelijke concepten te vinden, denk aan Zoku (Amsterdam), Joinn! (Houten) of Yust (Antwerpen). Dergelijke concepten worden steeds meer ontwikkeld, waardoor er een ‘grijzer gebied’ ontstaat met aanbod dat zich lastig laat categoriseren in vaste beleidskaders. Aan de vraagzijde is de structurele krapte op de arbeidsmarkt relevant. Steeds vaker zoeken werkgevers in het buitenland naar goed gekwalificeerd personeel, zeker bij specialistisch werk.
Deze zoektocht houdt niet op bij de landsgrens. Zo vertegenwoordigen jonge internationals in IT en Tech een steeds grotere groep onder de kenniswerkers. Dit heeft een positief effect op de toekomstige short stay behoefte. Ook werd in de groepssessies een ontwikkeling genoemd die TVERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
invloed heeft op de toekomstige behoefte. Aangegeven werd dat de focus bij bedrijven meer komt te liggen op lokaal geworven werknemers met een internationale achtergrond. Deze groep ontvangt minder vergoedingen voor een verhuizing en kan een deel van het short stay aanbod niet altijd betalen. Dit zijn twee ontwikkelingen met een ander effect op de toekomstige short stay markt. Maar deze toekomstige behoefte is ook mede afhankelijk van externe omstandigheden, zoals: Economische omstandigheden hebben invloed op de ontwikkeling van het aantal internationale kenniswerkers. Als gevolg van de economische recessie in 2012 liep het aantal werkende internationale kenniswerkers destijds terug (zie ook figuur 1). De ontwikkeling van het aantal internationale kenniswerkers was ook minder positief gedurende de coronacrisis.
De wereldwijde geopolitieke situatie heeft invloed op de publieke internationale organisaties in Den Haag. De vestiging van het Libanon Tribunaal en Kosovo Tribunaal zijn hiervan voorbeelden. De geopolitieke (on)rust is derhalve van invloed op het aantal internationale kenniswerkers in Den Haag. Denkbaar is dat een nieuw tribunaal of organisatie in de toekomst zich vestigt in Den Haag. Dit kan in de toekomst dan een (sterke) toe- of afname van de vraag naar tijdelijke huisvesting van internationale kenniswerkers opleveren. Dit is op voorhand niet te voorspellen.
25
Meer autonome ontwikkelingen, denk aan bedrijfsuitbreidingen of het verplaatsen van internationale publieke en private bedrijven naar of juist uit Den Haag. Dit kan zorgen voor een positieve, maar ook een negatieve impuls voor het aantal internationale kenniswerkers. Het verplaatsen van de Board van Shell naar Engeland is zo’n autonome ontwikkeling. Dit hoeft niet per definitie tot grote veranderingen in de absolute short stay vraag te leiden, mogelijk tot een lichte afname van met name de behoefte aan hoogwaardige verblijfsaanbod. Voor zover wij weten zijn er momenteel geen noemenswaardige ontwikkelingen met significante gevolgen voor de toekomstige vraag. Daarnaast beïnvloeden specifieke maatregelen, zoals de versobering van het belastingvoordeel voor internationale kenniswerkers, de aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat.
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
26
3.3 TOEKOMSTIGE VERWACHTINGEN Zoals uit de geschetste trends blijkt is de toekomstige short stay vraag afhankelijk van veel variabelen. Dit maakt het erg lastig om de toekomstige ontwikkeling te kwantificeren. Enkele variabelen die bijvoorbeeld een effect hebben op de marktvraag, maar lastig tot niet te kwantificeren zijn, zijn onder andere: Er geen zicht op het functioneren (de bezetting) van het short stay aanbod. Het gebrek aan inzicht in het aanbod en functioneren maakt dat de huidige vraag naar short stay aanbod niet te kwantificeren is. Er is immers geen 100% dekkend aanbodbestand beschikbaar voor short stay. Bovendien is dit niet constant, een deel van het aanbod wordt ook ingezet op de hotelmarkt. Het is niet bekend om welke aantallen dit gaat, maar het is waarschijnlijk dat dit over de jaren flink kan fluctueren. Dit geldt ook voor het short stay aanbod in de planvoorraad, dat wellicht voor een deel wordt ingezet op de hotelmarkt. In gesprekken met relocators en bedrijven is aangegeven dat het lastig is geschikte short stay accommodaties te vinden. Dit duidt vermoedelijk op een (zeer) hoge bezetting. Ook Nederlanders kunnen tijdelijk gebruik maken van short stay. Dit kan bijvoorbeeld zijn voor een tijdelijk zakelijk project, maar ook vanwege privéomstandigheden dat een Nederlander tijdelijke woonruimte zoekt of een Nederlander die terugkeert uit het buitenland.
De grootte van deze vraag is niet bekend, maar kan een effect hebben op de beschikbaarheid van het short stay aanbod.
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
Kennismigranten kunnen ook kiezen om niet in een short stay accommodaties te overnachten. In sommige gevallen kunnen ze ook terecht bij familie/vrienden, in een andere gemeente in de regio of vinden ze direct een woning op de reguliere woonmarkt. De toekomstige vraag naar short stay is lastig te ramen. Voor de hotelmarkt kan de toekomstige toeristische en zakelijke vraag goed modelmatig worden doorgerekend. Voor short stay is dat anders, met name in een stad als Den Haag waar bijvoorbeeld de komst van een nieuw tribunaal direct een significante stijging van het aantal kennismigranten als gevolg heeft. Het is belangrijk dat deze piekvraag ook voldoende kan worden opgevangen. Het is niet bekend hoe lang een ‘kenniswerkershuishouden’ gemiddeld gebruikt maakt van een short stay accommodatie. Formeel mag dit niet langer zijn dan 4 maanden, echter in de praktijk is deze grens minder hard gebleken. In theorie zou een short stay accommodatie dus elk jaar ten minste drie kenniswerkershuishoudens moeten kunnen accommoderen. Of dit overeen komt met de praktijk is niet bekend. De toekomstige marktvraag moet daarom als een indicatie worden beschouwd, voorzien van aannamen en inschattingen. Op de volgende pagina’s presenteren we een indicatieve berekening, met name om meer gevoel te krijgen hoe het (theoretische) aanbod zich verhoudt tot de (theoretische) vraag.
27
Methode: Groei vanuit bestaand aanbod Een methode om het gewenste toekomstige aanbod voor short stay te ramen is door dit te beredeneren vanuit het bestaande aanbod. We gaan er daarbij vanuit dat het volledige short stay aanbod (969 eenheden in 2023) volledig worden ingezet voor reguliere short stay vraag. De bezetting van short stay is niet bekend, maar we doen de aanname dat deze tussen de 95% en 100% ligt. Verder gaan we uit van de volgende cijfers: • Huidig en toekomstig aanbod. Zoals gezegd bedraagt het short stay aanbod in 2023 969 eenheden. De komende jaren groeit het aantal eenheden naar alle waarschijnlijkheid met ca. 231 eenheden (de harde planvoorraad). Van bijvoorbeeld Plesman Residences (108 eenheden) en Yays (66 eenheden) is bekend dat deze beide aanbieders openen in het eerste kwartaal van 2025. Voor de overige eenheden doen we de aanname dat deze eveneens in de komende jaren open gaan. Voor de eenheden in de zachte planvoorraad is realisatie nog hoogst onzeker. We gaan ervan uit dat 50% van deze plannen doorgang vindt vanaf het jaar 2028 (in totaal dus 132 / 2 = 66 short stay eenheden). Zoals gezegd is dit de bovengrens van het aantal mogelijke short stay eenheden. In de praktijk zal dit iets lager liggen, afhankelijk van welk deel van het aanbod wordt ingezet op o.a. de hotelmarkt.
In de raming gaan we ervan uit dat het short stay aanbod jaarlijks moet meegroeien met de groei van de vraag. Zoals gezegd is het lastig om dat goed te kwantificeren. Daarom gaan we uit van twee groeiscenario’s: VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
• Vraag groeit mee met de gemiddelde historische groei van het aantal werkende kennismigranten (scenario 1; groei van 2,5%). Dit scenario is gebaseerd op cijfers uit de Monitor Internationals 2010-2022, Regiorapportage De Haag (Decisio, 2024). De regio Den Haag telde in 2022 ruim 25.000 werkende internationale kenniswerkers. Vanaf 2010 groeide het aantal werkende kenniswerkers in de regio gemiddeld met 3,3% per jaar, ondanks een daling in 2013 door de financiële crisis. Tijdens de coronacrisis bleef het aantal stijgen, met een toename van 5% in 2021 ten opzichte van 2020. Over een langere periode (2010-2022) was er een groei van ca. 8.200 extra kenniswerkers. De groei in de gemeente Den Haag lag op gemiddeld 2,5% per jaar, wat wijst op een stabiele, maar gematigde toename vergeleken met landelijke cijfers. Daarom baseren we de toekomstige groei in dit scenario op een jaarlijkse stijging van 2,5%.
• Vraag groeit mee met de gemiddelde historische groei van het aantal wonende kennismigranten (scenario 2; groei van 4,6%). Dit scenario is eveneens gebaseerd op cijfers uit de Monitor Internationals 2010-2022, Regiorapportage De Haag (Decisio, 2024). Het aantal wonende internationale kennismigranten is harder gestegen dan het aantal werkende internationale kennismigranten in Den Haag. Tussen 2010 en 2022 nam het aantal woonachtige kenniswerkers in Den Haag toe, met een jaarlijkse gemiddelde groei van 4,6%. Den Haag is dus een populaire woonlocatie, ook voor kennismigranten die buiten de gemeente werken. Daarom baseren we de toekomstige groei in dit scenario op een jaarlijkse stijging van 4,6%. 28
Op basis van eerdergenoemde groeiscenario’s is te verwachten dat er de komende jaren voldoende short stay capaciteit aanwezig is in Den Haag om de groei van de vraag op te vangen. Dit kan deels verklaard worden door de groei van het aanbod de komende jaren. In het 4de kwartaal van 2024 en het 1ste kwartaal van 2025 openen ca. 200 nieuwe short stay eenheden, een toename van het aanbod met ruim 20%. Voor de juiste interpretatie van de aanbodcijfers wordt nadrukkelijk verwezen naar de disclaimer op pagina 27, deze kwantitatieve raming is en blijft gebaseerd op inschattingen en aannamen en moet derhalve als een indicatie worden gezien. In Scenario 1 (groei werkende kenniswerkers) zou er, gezien de geplande aanbodimpulsen, in theorie tot en met 2033 (net) voldoende short stay capaciteit moeten zijn om de vraag te kunnen absorberen. Hierbij gaan we er wel vanuit dat het aanbod volledig wordt ingezet voor short stay vraag. Mocht dit niet het geval zijn (wat waarschijnlijk is), dan kan er eerder al een tekort ontstaan aan short stay eenheden. Er is dan op termijn te weinig plancapaciteit om dit op te kunnen vangen. In Scenario 2 (groei wonende kenniswerkers) zien we dat er in 2028 al een mismatch begint te ontstaan tussen aanbod en vraag. In dit scenario is er vanaf 2028 te weinig capaciteit om te voorzien in de short stay behoefte. In 2033 zou er dan een tekort zijn van ca.
200 - 300 short stay eenheden (zie ook bijlage 2 voor een verdere uitsplitsing). Dit kan dus mogelijk nog hoger uitvallen op het moment dat een deel van het huidige (en toekomstige) short stay aanbod voor hotelvraag wordt ingezet. VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
Het is dus wenselijk om periodiek te blijven monitoren welk groeiscenario het meest actueel is, en eventueel bij te sturen mocht dat nodig zijn. Dit laatste geldt naar verwachting met name als de hoge groeicijfers vanuit Scenario 2 gehaald worden. Ook blijft het belangrijk om beter inzichtelijk te hebben welk deel van het short stay aanbod daadwerkelijk voor short stay vraag wordt ingezet, en welk deel voor reguliere hotelvraag. Op basis van deze gegevens kan de raming eventueel nog worden aangescherpt.
Figuur 7: Visualisatie toekomstige vraag-aanbodanalyse naar short stay 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 2023
2024
2025
2026
2027
Aanbod
2028
2029
2030
2031
2032
Scenario 1: werkende kenniswerkers
Scenario 2: wonende kenniswerkers
29
2033
Rekenkundig lijkt er dus op korte termijn (tot en met ca. 2028) sprake van voldoende aanbod, en is het aannemelijk dat na 2028 vraag en aanbod beginnen te divergeren. Momenteel wordt door bedrijven en relocators vooral een tekort ervaren aan betaalbaar en niet al te groot aanbod. Hier is sprake van een zekere kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Internationale organisaties zijn op zoek naar ‘young hires’, maar passend verblijfsaanbod is niet altijd beschikbaar. Het gaat hierbij vooral om één van de drie deelmarkten. Vraag en aanbod is dus niet altijd in overeenstemming met elkaar en het is raadzaam om bij nieuwe aanvragen dit goed voor ogen te houden. Voor alle drie deelmarkten dient voldoende short stay aanbod beschikbaar te zijn, dat past bij de desbetreffende behoeften en budgetten. Voor de concurrentiepositie van een internationale stad als Den Haag is voldoende divers short stay aanbod belangrijk, zodat het Haagse bedrijfsleven en internationale organisaties voldoende mogelijkheden hebben om hun (tijdelijke) personeel te kunnen huisvesten.
ondernemers duidelijke afspraken maken over het aantal en type verblijfseenheden, doelgroepen en motieven (zoals het onderscheid tussen short stay (langer verblijf), kortdurend zakelijk en toeristisch verblijf).
De vraag naar short stay fluctueert sterk van jaar tot jaar. Dit betekent ook dat het aanbod idealiter zo veel mogelijk zou moeten meebewegen met dit patroon. Sommige bedrijven spelen hier op in door een mix van verblijfseenheden aan te bieden onder een dak. Deze mix beoordelen wij positief vanuit risicobeheersing en verlaagt de economische kwetsbaarheid. Het bedrijf kan namelijk beter inspelen op korte termijn marktontwikkelingen en –behoeften. Zoals al aangegeven zijn dergelijke concepten lastig te categoriseren en te sturen vanuit huidige beleidskaders. Van groot belang is dat gemeenten en desbetreffende VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
30
4
Conclusies
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
4.1 CONCLUSIES In Den Haag zijn als internationale stad van vrede en recht veel internationale organisaties, bedrijven en kennisinstellingen gevestigd. Dit zorgt voor een short stay behoefte. Voldoende aanbod van passende tijdelijke woonruimte voor kenniswerkers zorgt ervoor dat Den Haag aantrekkelijk is en blijft als vestigingslocatie voor bedrijven en voor internationale kenniswerkers. Uit het voorgaande concluderen wij het volgende: Gemeente Den Haag telt ca. 970 short stay appartementen/kamers. Een deel van dit aanbod is ook per nacht te huur en heeft overlap met het hotelaanbod. Dit aanbod groeit naar verwachting de komende jaren. De harde planvoorraad voor short stay bestaat uit 231 short stay appartementen/kamers. Indien dit aan de markt wordt toegevoegd en er geen wijzigingen plaatsvinden bij het huidige aanbod bestaat het short stay aanbod uit 1.200 appartementen/kamers. Het aantal internationale kenniswerkers in Den Haag groeide vanaf 2010. Uit een peiling en een groepssessies onder internationale bedrijven, de diplomatensector en relocators werd duidelijk dat verwacht wordt dat deze groei in de toekomst doorzet. Het diffuse karakter van zowel vraag als aanbod en de invloed van externe niet te voorziene omstandigheden maakt het lastig de toekomstige verwachting te kwantificeren.
Op basis van een aantal aannamen en inschattingen lijkt er op korte termijn theoretisch/rekenkundig genoeg VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
capaciteit te zijn. Afhankelijk van het groeiscenario, opgesteld op basis van de historische groeitrends van het aantal werkende en wonende kennismigranten in de gemeenten Den Haag, is de marktruimte beperkt (scenario 1) of vrij substantieel (scenario 2). In dit laatste scenario is sprake van een marktruimte van ca. 200-300 short stay eenheden in 2033. Meer inzicht in het feitelijke gebruik van short stay is echter wenselijk om de cijfers verder te verfijnen. Kijkend naar de behoeften en ervaringen van de verschillende short stay deelmarkten is er echter nu ook al niet voor iedereen voldoende en passend aanbod. Met name voor ‘young hires’ zijn aanbodtekorten genoemd. Er zijn landelijk geen vastomlijnde definities voor short stay aanbod. Nederlandse steden hanteren verschillende afbakeningen en er is geen sprake van een uniform beleid. In de gemeente Den Haag is short stay momenteel onderdeel van het hotelbeleid. Er gelden drie kwantitatieve criteria. Uit de analyses blijkt dat de huidige vraag en het aanbod niet altijd matchen met deze criteria. Omdat de vraag naar short stay niet wordt geregistreerd, is niet bekend hoe de verblijfsduur daadwerkelijk is. Gezien de online advertenties is het waarschijnlijk dat er in de praktijk korter dan twee weken wordt verbleven (de huidige ondergrens in het beleid) en ook langer dan vier maanden (de huidige bovengrens in het beleid).
De minimale gebruiksoppervlakte van 40 m2 wordt lang niet altijd gehaald. Wat betreft de ‘verschijningsvorm’ zijn vaak verschillende functies zichtbaar, maar deze zijn niet altijd fysiek gescheiden. Het is derhalve relevant de huidige criteria aan te scherpen, zie ook de volgende pagina’s. 32
4.2 AANBEVELINGEN Op basis van het voorgaande doen wij de volgende aanbevelingen: We reflecteren allereerst op de huidige drie criteria voor short stay. Voor ieder criterium geven we een overweging hoe deze aan te scherpen. Dit geldt met name voor nieuw short stay aanbod; de vergunningen van huidige aanbieders van short stay blijven onveranderd. 1. Verleng de toegestane verblijfsperiode. Het is marktconform short stay af te bakenen met een minimale en maximale verblijfsduur. De huidige maximale verblijfstermijn in Den Haag is echter te kort. De markt heeft behoefte aan een langere verblijfstermijn. Overweging: aanpassen en verruimen van dit criterium naar een periode van minimaal 2 weken tot 6 of 12 maanden.
2. Meer short stay voorzieningen voor young hires en één persoonshuishoudens De gebruiksoppervlakte van 40 m2 per eenheid wordt bij een deel van het aanbod niet gehaald. Ook bleek uit de gesprekken met internationale bedrijven, de diplomatensector en relocators dat er momenteel een tekort is aan tijdelijke huisvesting voor met name young professionals en één persoonshuishoudens. De huidige richtlijn van een gebruiksruimte van minimaal 40 m2 per eenheid is niet alle gevallen noodzakelijk voor deze doelgroep.
voor kleinere eenheden voor de ‘solo groep’ en de in Den Haag arriverende gasten. Dit vergt nader onderzoek. Overwogen kan worden om de richtlijn van gemeente Rotterdam over te nemen (vanaf 20 m2, met daarnaast gedeelde/algemene voorzieningen). Een dergelijke differentiatie geeft de gemeente meer sturingsmogelijkheden en stelt beter in staat om tegemoet te komen aan de marktbehoeften. 3. Meerdere ruimtes, waarvan een gescheiden woon- en slaapruimte, eigen sanitair en een eigen keuken/kitchenette Dit criterium is te generalistisch en hangt samen met de omvang van de gebruiksruimte. Dit criterium voorziet met name in de behoeften van internationale kenniswerkers met partners of kenniswerkers met een groter budget. Het huidige beleid is voor bepaalde kenniswerkers te ruim en sluit voor hen niet altijd aan bij de praktijk. Het huidige short stay aanbod kent namelijk niet altijd een fysieke scheiding tussen slaap- en woonruimten. Het is van belang dit nader te beoordelen en in samenhang te zien met de omvang van de gebruiksruimte. Overweging: scherp dit criterium aan en differentieer naar type aanbod. Behouden van criteria als de aanwezigheid van eigen sanitaire voorzieningen en een eigen keuken/kitchenette, dat is typisch voor short stay.
Overweging: dit criterium is niet marktconform en er is behoefte aan differentiatie naar type aanbod. Denk aan het bieden van mogelijkheden VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
33
Planologische afbakening De nevenstaande tabel resumeert voorgaande analyse. Onderdeel van deze tabel is de planologische afbakening. Het uitgangspunt in het huidige beleid is dat short stay een vorm van logies is en geen wonen. Daarom is short stay niet toegestaan in panden met een woonbestemming. De rechterlijke uitspraak inzake Burg. Marijnenlaan 123-125 vraagt om een planologische herpositionering van short stay. Short stay kan conform deze uitspraak niet één op één als hotel worden vergund en tevens moet te allen tijde voorkomen worden dat woningen worden onttrokken uit de schaarse woningvoorraad. Short stay is tijdelijk verblijf, wat los gezien moet worden van wonen. Het tijdelijke karakter moet goed geborgd worden in de herpositionering. Denkrichting is short stay te zien in het verlengde van hotels, maar wel anders te positioneren, bijvoorbeeld als logies met functie aanduiding ‘short stay’, zoals bijvoorbeeld gemeente Utrecht doet. De exacte invulling vergt nader onderzoek, waarbij het raadzaam is om het beleid in Utrecht en Rotterdam nader te analyseren en, bij voorkeur in overleg met de betrokkenen in deze steden, te komen tot een juridischplanologische doorvertaling.
VERDIEPENDE ANALYSE SHORT STAY DEN HAAG
Tabel 4: Positionering short stay versus logies versus wonen Functie
Logies
Short stay
Regulier wonen
Planologisch
Hotel/logies
PM
Wonen
Activiteit
Hotelverblijf
Studio, appartement
Duurzame bewoning
Verblijfsduur
Kort verblijf
2 weken tot 6/12 maanden
12 maanden +
Gebruiker
Alleen, met partner, met kind
Alleen, met partner, met kind
Alleen, met partner, met kind
Voorzieningen
Gehele of gedeeltelijk verzorging
Zelfstandig of gedeeltelijk
Volledig zelfstandig
34
Tot slot doen we de volgende aanbevelingen: Onderscheid hotel en short stay in registratie aanbod en plannen/ initiatieven. Uit de analyses is naar voren gekomen dat er geen compleet beeld is van het short stay aanbod. Bovendien wordt het hotelaanbod en short stay aanbod gezamenlijk geregistreerd in één overzicht. Gezien de verschillen in dit aanbod is het raadzaam onderscheid te maken tussen hotels en short stay aanbod in de registratie van aanbod en plannen en short stay te beschouwen als tijdelijke verblijfsfunctie. ‘Hotels met functie aanduiding short stay’ zou hierbij aan kunnen sluiten, evenals een registratieplicht en mogelijk ook meldplicht voor short stay. Houd een planvoorraad aan van ca. 200-300 short stay eenheden. Na 2028 lijkt er een tekort te gaan ontstaan aan short stay eenheden. Een planvoorraad van ca. 200-300 short stay eenheden is wenselijk om vraag en aanbod in balans te houden. We houden nadrukkelijk een brede range aan voor de planvoorraad, vanege het indicatieve karakter van de raming. Een goede monitoring van zowel het feitelijk gebruik van het aanbod als de ontwikkeling van de vraag (welk groeiscenario is het meest actueel?) zijn nodig om de invulling van de planvoorraad verder te concretiseren. Met name om goed te voorzien in aanbod voor young hires, waar nu een ‘latente behoefte’ is aan (betaalbare) short stay eenheden.
Nieuwe aanbodpulsen gericht op deze doelgroep verdienen de voorkeur. Hybride concepten vergen maatwerkbeoordeling. Tot slot raden wij de gemeente aan om voor de hybride aanbodconcepten een maatwerkbeoordeling te hanteren. Het is lastig deze concepten eenduidig te beoordelen conform bovengenoemde punten. Dit vergt duidelijke afspraken tussen gemeente en marktpartij.