RIS321916 Bijlage 2 Ginder onderzoek hotelmarkt Den Haag - oktober 2024 DEF

ANALYSE HAAGSE HOTELMARKT 2023 ONDERZOEK NAAR AANBOD, VRAAG EN MARKTFUNCTIONEREN VAN DE HAAGSE HOTELSECTOR Oktober 2024 | ’s-Hertogenbosch Projectnummer: G-VT-24039 Opdrachtgever:

INHOUD 0.1

Aanleiding

0.1

3 3

Aanleiding

Conclusies

3

3

Conclusies

23

23

Conclusies 0.2

Werkzaamheden en leeswijzer

0.2

3.1

4

Werkzaamheden en leeswijzer

24

3.2

1

Aanbod, vraag en marktfunctioneren

1

5 4

1.1

Huidig hotelaanbod

1.1 1.2

Huidig hotelaanbod Ontwikkeling hotelaanbod

1.2 1.3

1.3 1.4 1.5 1.6

2

11 12 14

14 16

Berekening marktruimte 2.1

Groeivoeten

2.1 2.2

2.2

Groeivoeten

17 19

Berekening en interpretatie Kwalitatieve ontwikkelkansen

2.3

16 17

Berekening en interpretatie

2.3

29

12

Trends en ontwikkelingen

Berekening marktruimte

2

Bijlagen

10

Analyse marktfunctioneren Trends en ontwikkelingen

1.7

4.1

28 29

9

Vraag hotels

1.6

Bijlagen

11

Analyse marktfunctioneren

1.7

Bijlagen

10

Hotelaanbod randgemeenten Vraag hotels

26 28

4.1

7

Aanbevelingen

Bijlagen

4

24 26

9

Planvoorraad hotels gemeente Den Haag Hotelaanbod randgemeenten

1.5

6 7

Ontwikkeling hotelaanbod Planvoorraad hotels gemeente Den Haag

1.4

6

Aanbevelingen

3.2

5

Aanbod, vraag en marktfunctioneren

Conclusies

3.1

4

Kwalitatieve ontwikkelkansen

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

19 21

21

2

0.1

AANLEIDING

De gemeenteraad van Den Haag heeft begin 2022 het hotelbeleid ‘Haags Hotelbeleid 2021’ vastgesteld. Het Coalitieakkoord geeft aan dat de rem op hotels niet wordt losgelaten. Het beleid zet in op het afbouwen van de huidige planvoorraad en het beperken van de plancapaciteit tot 1.000 hotelkamers om hiermee een pas op de plaats te maken. In beginsel wordt geen medewerking verleend aan noodzakelijke bestemmingsplanwijzigingen en/of afwijkingsprocedures ten behoeve van nieuwe hotelinitiatieven, totdat de Haagse hotelmarkt zich heeft hersteld uit de coronacrisis en de gemiddelde bezettingsgraad van de hotels in Den Haag minimaal 70% bedraagt over twee jaar op basis van het digitaal nachtregister (VisitorData).

voor de beleidsevaluatie. De gemeente verzoekt om een marktonderzoek in de vorm van een compacte marktupdate. Deze marktupdate is een actualisatie van de analyses die wij (destijds nog onder de naam van ZKA) in 2019 uitvoerden. Naast deze compacte marktupdate hebben wij een verdiepend onderzoek naar de short stay markt in de gemeente Den Haag. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een separate rapportage.

Het hotelbeleid is een toetsingskader uitgewerkt ten behoeve van nieuwe hotelinitiatieven. Dit toetsingskader bevat criteria voor 1. kwantitatieve marktruimte, 2. diversiteit en onderscheidend vermogen, 3. effect op de omgeving, 4. draagvlak en verbinding met de buurt, 5. duurzame bouw en exploitatie, 6. mobiliteit en bereikbaarheid, 7. toegankelijkheid en 8. professionele partijen en borging concept. Ieder nieuw initiatief dient aan het toetsingskader en ander relevant gemeentelijk beleid te worden getoetst. Een ander punt is dat het tegen voorwaarden verruimen van het gebied specifieke vestigingsbeleid (Binnenstad en Scheveningen) naar de gehele stad mogelijk is.

Het ‘Haags Hotelbeleid 2021’ dient twee jaar na vaststelling te worden geëvalueerd. Gemeente Den Haag stelt deze beleidsevaluatie zelf op. Onderdeel van deze evaluatie is een marktonderzoek dat input verschaft ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

3

0.2 WERKZAAMHEDEN EN LEESWIJZER Werkzaamheden De analyses en aanbevelingen zijn gebaseerd op de volgende werkzaamheden en bronnen: • Analyse en deskresearch relevante beleidsstukken over het functioneren en ontwikkeling van de Haagse hotelmarkt; • Analyse en uitwerking verschillende bronnen over het functioneren van de Haagse hotelmarkt (CBS, toeristenbelasting toegespitst op de hotels, VisitorData, STR en HOSTA); • Vaststellen planvoorraad, in samenwerking met gemeente; • Gesprekken met ambtelijk betrokkenen over hotelmarkt;

Leeswijzer In hoofdstuk 1 worden zowel het huidige hotelaanbod als de vraag naar hotelovernachtingen geanalyseerd. Tevens wordt ingegaan op het geplande aanbod. Dit hoofdstuk sluit af met een beoordeling van het functioneren van de hotels. Hierbij wordt ook naar de achter ons liggende periode gekeken, historische ontwikkelingen van vraag en aanbod zijn immers essentieel om uiteindelijk de juiste conclusies te trekken. De resultaten uit hoofdstuk 1 vormen de uitgangspunten voor het daaropvolgende hoofdstuk 2. In dit hoofdstuk wordt de marktruimte voor hotels geraamd. Allereerst wordt ingegaan op groeipotenties per marktsegment (toeristisch, zakelijk en MICE), wat leidt tot een update van de groeiprognoses uit het onderzoek uit 2018. Dit leidt tot de marktruimte voor extra hotels/hotelkamers voor de middellange termijn met onderscheid naar drie scenario’s.

• Interview afvaardiging Haags Hoteloverleg; • Interviews The Hague & Partners;

De rapportage wordt afgesloten met de conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 3).

• Deskresearch en contact randgemeenten met als doel de planvoorraad aldaar in beeld te brengen; • Deskresearch publicaties (lokaal/regionaal, sectoraal) voor vaststellen groeivoeten; • Het uitwerken van bovenstaande stappen in deze rapportage. ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

4

1

Aanbod, vraag en marktfunctioneren

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

5

1.1

HUIDIG HOTELAANBOD

Huidige aanbod gemeente Den Haag In deze paragraaf wordt ingegaan op het huidige hotelaanbod. In 2023 telde de gemeente Den Haag 95 hotels die samen beschikken over 6.135 kamers (bron: opgave gemeente, aanvullend deskresearch Ginder). Dit kunnen zowel hotels/kamers zijn gericht op reguliere hotelgasten als hotelkamers met short stay-kenmerken (bv. kitchenette). In dit laatste geval hebben we alleen hotels met short stay- kenmerken meegeteld waarbij de eenheden per nacht verhuurd worden.1) Op de kaart op pagina 8 is het huidige aanbod in Den Haag gevisualiseerd. Het B&B aanbod is, evenals de toeristische verhuur van woningen (waaronder airbnb), niet inbegrepen in dit overzicht. De gemiddelde schaal van een hotel in Den Haag is circa 65 kamers. Dit gemiddelde is fors hoger dan het gemiddelde in Nederland (circa 38 kamers; incl. Amsterdam/Schiphol). Het aantal hotels in Den Haag is flink gegroeid ten opzichte van 2018. In dat jaar telde Den Haag 78 hotels met ruim 4.900 kamers. Het aantal hotels is dus met 17 toegenomen (20 nieuwe hotels, en drie zijn er gesloten) en het aantal kamers met ca. 1.250.2) Het volgende valt hierbij op. Nieuwe hotels (regulier): 18 hotels, 1.106 kamers. Vooral in het centrum van Den Haag zijn de afgelopen jaren enkele grote hotels (> 100 kamers) geopend. Dit zijn o.a.

Inntel Marina Beach (Scheveningen), Mövenpick, Moxy, The Collector, VOCO en Hotel Riva (aan de A13). Deze hotels richten zich hoofdzakelijk op reguliere toeristische en zakelijke hotelgasten. 1.

Het aanvullende short stay aanbod in de gemeente Den Haag dat niet per nacht verhuurd wordt bedraagt 453 eenheden. In totaal heeft Den Haag daarmee de beschikking over 5.619 reguliere hotelkamers, 516 hotelkamers met short stay kenmerken en 453 reguliere short stay eenheden. Alleen de eerste twee categorieën (5.619 + 516 = 6.135 kamers) vallen binnen de kaders van deze studie.

Nieuwe hotels met short stay-kenmerken: 2 hotels, 180 kamers. Ook zijn er nog enkele hotels geopend die zich eveneens op de short stay markt richten. In de regel beschikken deze kamers over een kitchenette en verschillende services gericht op gasten die voor een langere periode verblijven. Dit zijn o.a. Residence Inn by Marriott en Yays. Gezamelijk tellen deze hotels met short stay-kenmerken 180 kamers. Deze hotels bevinden zich eveneens in het centrum van Den Haag. De kamers zijn per nacht te huur. Daarnaast zijn er nog meer short stay bedrijven geopend waar niet per nacht geboekt kan worden. Dit zijn o.a. 348 suites, Juno short stay en Toren van Oud. Deze aanbieders maken geen onderdeel uit van deze studie en komen in de andere studie (verdieping short stay) aan bod. Gesloten hotels: 3 hotels, 35 kamers. Sinds 2018 zijn ook enkele (kleinere) hotels gesloten. Dit zijn o.a. Ambassade Arena Art'otel, Hotel Empire en Het Spinnewiel. Van de eerste is bekend dat dit pand wordt getransformeerd naar woonappartementen, het tweede wordt getransformeerd naar short stay. Bestaande hotels die hebben uitgebreid, van concept zijn veranderd of grondig zijn gerenoveerd.

Hotel Bries (was hotel Maurits), Hotel Hague Center (was Patten hotel), Hotel Poseidon (was Hotel Bella Vista 2), Cove (was Novotel Suites), Aquarius Hotel (recent overgenomen door Fletcher) en Leonardo Royal Den Haag Promenade (was Crown Plaza) zijn sinds 2018 van naam en/of concept veranderd. In een enkel geval ging dit gepaard met een uitbreiding van het aantal kamers. 2. Het CBS laat over de periode 2018-2023 eveneens een sterke stijging zien van het hotelaanbod in Den Haag, namelijk van 65 hotels met 4.461 kamers in 2018 naar 89 hotels met 6.322 kamers in 2023. Vanwege een verschil in definities komen de aantallen niet geheel overeen met deze studie.

6

1.2

ONTWIKKELING HOTELAANBOD

Ontwikkeling aanbod gemeente Den Haag In vergelijking met de andere grote steden valt op dat het kameraanbod in Den Haag in relatieve cijfers harder is gestegen dan in Amsterdam, Rotterdam en Maastricht over de periode 2017-2023. In Utrecht is het aantal kamers in relatief opzicht wel harder gestegen dan in Den Haag. Dit betekent dat er in Den Haag de afgelopen jaren een forse aanbodimpuls heeft plaatsgevonden. Kwalitatieve analyse nieuw hotelaanbod . Zoals gezegd zijn er sinds 2018 20 nieuwe hotels in Den Haag geopend. Het volgende valt op bij deze nieuwe hotels: • Het grootste deel van het nieuwe kameraanbod komt op naam van grootschalige ketenhotels. Intell, Movenpick, IHG, Marriot, Fletcher en Best Western hebben de afgelopen jaren een nieuwe vestiging in Den Haag geopend. Het zijn dus zowel nationale als internationale ketens. De gemiddelde grootte van deze hotels is fors, met ruim 100 kamers per hotel. • Daarnaast zijn er ook twee grootschalige niet-keten hotels geopend in Den Haag: Hotel Riva aan de A13 met veel voorzieningen (o.a. een casino) en The Collector in het centrum met een boutique-uitstraling. • Residence Inn by Marriott en Yays hebben een focus op short stay (zie ook vorige pagina). • Er zijn acht kleinschalige hotels geopend. De meeste hiervan presenteren zich als boutiquehotel. Het is opvallend dat deze hotels allen in het centrum gelegen zijn.

In 2018 waren er ca. 10 kleinschalige hotels in Den Haag gevestigd (excl. hostels). Voor dit type aanbod worden door ondernemers dus marktkansen gezien. Een paar van deze hotels bieden ook short stay mogelijkheden aan. • Ten slot zijn er nog een hostel en hotel geopend die niet aan een keten gebonden zijn met respectievelijk 22 en 28 kamers.

Grafiek 1: Ontwikkeling kameraanbod hotels grote steden in indexcijfers (2018 = 100; bron = CBS statline) 170 160 150

140 130 120 110 100 90 80 2018 Amsterdam

2019

2020

Rotterdam

2021 Den Haag

2022 Utrecht

2.023 Maastricht

Tabel 1: Overzicht nieuw hotelaanbod Den Haag (sinds 2018) Type

Aantal Kamers

Grootschalig ketenhotel

6

813

Grootschalig niet-ketenhotel

2

180

Grootschalig ketenhotel met short stay kenmerken

1

127

Grootschalig niet-ketenhotel met short stay kenmerken 1

53

Kleinschalig (boutique) hotel (< 20 kamers)

8

63

Hostel

1

22

Overig

1

Totaal

20

7

28 1.286

Omgeving Scheveningen

Overzicht hotels Den Haag

Omgeving centrum

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

= Hotel ook opgenomen in onderzoek 2018 = Hotel nieuw gerealiseerd na 2018

8

1.3

PLANVOORRAAD HOTELS GEMEENTE DEN HAAG

Harde plannen gemeente Den Haag De harde planvoorraad (vanaf 10-2024) omvat 16 plannen met in totaal 740 eenheden (opgave gemeente Den Haag, deskresearch Ginder). Het gaat hierbij zowel om nieuwvestiging als uitbreiding van bestaande hotels. In alle gevallen is het bestemmingsplan definitief, maar niet altijd is er een exploitant gevonden of bouwvergunning afgegeven. Beleidsmatig kunnen deze plannen doorgang vinden, al is het niet zeker of dit in alle gevallen ook gaat gebeuren en op welke termijn. De plannen .hebben zowel betrekking op reguliere hotelkamers als op short stay. Ongeveer 231 kamers zijn voor de short stay markt, en 509 reguliere hotelkamers. Ca. 365 hotelkamers zullen worden gevestigd in het centrum van Den Haag en 144 in Scheveningen. Van een aantal hotels is realisatie inmiddels bekend. De opening van Townhouse Designhotel Den Haag en een tweede vestiging van Yays in Scheveningen staan in 2024/25 gepland voor opening. Deze hotels maken formeel nog onderdeel uit van de harde planvoorraad (basisjaar is 2023). Voor short stay gaat De Plesman Residences open in 2025 met 108 eenheden.

Tabel 2: Planvoorraad gemeente Den Haag (najaar 2024) Hard plan hotel

Hard plan short stay

Zacht plan hotel

Zacht plan short stay

365

49

235

124

Scheveningen 144

182

0

8

Totaal

231

235

132

Centrum

509

Zachte plannen gemeente Den Haag Daarnaast spelen er ook nog tien plannen die als ‘zacht’ kunnen worden bestempeld. Het is allerminst zeker of deze plannen op termijn gerealiseerd gaan worden. In de meeste gevallen is er nog geen exploitant gevonden en/of nog geen bouwvergunning verleend. In totaal gaat het ongeveer om 235 nieuwe hotelkamers. Het gros van deze plannen speelt in op de reguliere hotelmarkt. Daarnaast zijn er ook nog zachte plannen voor 132 nieuwe short stay eenheden.

In vergelijking het onderzoek uit 2019 is de planvoorraad fors afgenomen. Destijds bedroeg de harde planvoorraad ca. 1.870 kamers. Daarmee is de huidige harde planvoorraad (ruim) onder de 1.000 kamers uitgekomen, een belangrijk sturingselement in het Haagse hotelbeleid. Een verklaring voor de planreductie van de harde planvoorraad is enerzijds de opening van diverse hotels gedurende de afgelopen jaren, en anderzijds het behoudende beleid van de gemeente voor nieuwvesting dat mede door de coronapandemie is uitgevoerd. ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

.

9

1.4

HOTELAANBOD RANDGEMEENTEN

Hotelaanbod (en plannen) in omringende gemeenten Den Haag Rondom de gemeente Den Haag is eveneens het nodige hotelaanbod te vinden (bron: NRIT aanbodbestand Zuid-Holland, aangevuld met deskresearch Ginder). In totaal zijn er circa 44 hotels met ruim 2.800 kamers aanwezig in de buurgemeenten van Den Haag. De meeste hotels zijn te vinden in Delft, in de overige zeven gemeenten is het aanbod beperkter. Desondanks is het aantal kamers vrij groot (gemiddeld 65 kamers per hotel, gelijk aan het gemiddelde in Den Haag). Een verklaring .hiervoor is de aanwezigheid van de nodige grootschalige ketenhotels langs de snelwegen van en naar Den Haag. Een aantal hiervan liggen net over de gemeentegrens buiten Den Haag. De gemeenten zijn benaderd met de vraag of er plannen spelen voor nieuw hotelaanbod. In de gemeente Delft is een beddenstop van kracht en er zullen voorlopig dus geen hotels bijkomen. Verder gaven alleen de gemeenten Leidschendam-Voorburg en Westland aan dat er harde plannen zijn voor nieuw hotelaanbod met in totaal ca. 100 kamers. In de overige gemeenten zijn geen plannen bekend. Deze plannen hebben naar waarschijnlijkheid gene tot beperkt invloed op de hotelmarkt in Den Haag.

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

Tabel 3: Hotelaanbod omringende gemeenten (voorjaar 2024)

.

Hotels

Kamers

Delft

18

1.214

Leidschendam-Voorburg

3

235

Midden-Delftland

1

142

Pijnacker-Nootdorp

2

200

Rijswijk

6

545

Wassenaar

4

174

Westland

6

80

Zoetermeer

4

247

Totaal

44

2.837

10

1.5

VRAAG HOTELS

Aantal overnachtingen is verdubbeld tussen 2012 en 2023 Het aantal overnachtingen in hotels in Den Haag verdubbelde in de periode 20122023 (bron: CBS statline)1). Het aantal overnachtingen groeide van ca. 1,2 miljoen in 2012 naar ca. 2,5 miljoen in 2023. Dit aantal overnachtingen komt goed overeen met de gegevens van de toeristenbelasting van de gemeente Den Haag (bron: opgave gemeente). Op basis van het aantal overnachtingen heeft de hotelmarkt in Den Haag zich voorspoedig hersteld na de coronapandemie in de jaren 2020 en 2021.

Grafiek 2: Ontwikkeling overnachtingen hotels grote steden in indexcijfers (2012 = 100; bron = CBS statline) 300 250 200 150 100

.Het is opvallend dat de hotelmarkt in Den Haag gelijke tred houdt met de Rotterdamse hotelmarkt. Zowel relatief als in absolute aantallen overnachtingen zijn beide steden goed met elkaar te vergelijken. De relatieve groei in Utrecht was sterker dan in Den Haag, terwijl de hotelmarkt in Maastricht wat achterblijft wat betreft de aanbodontwikkeling. Marktsegmentatie: zakelijke markt in Den Haag staat onder druk Uit nevenstaande grafiek blijkt dat de hotelmarkten in Den Haag en Rotterdam veel overeenkomsten hebben. Desondanks zijn er ook verschillen. Deze bevinden zich met name in de ontwikkeling van de zakelijke markt. Hoewel in beide steden de toeristische markt dominant is en sterk is gegroeid sinds 2012, blijft de groei van de zakelijke markt in Den Haag achter bij die van Rotterdam. Sterker, in Den Haag is de zakelijke markt nog niet terug op het niveau van voor de coronapandemie. Dit suggereert dat de Haagse hotelmarkt steeds afhankelijker wordt van de toeristische markt. 1.

Cijfers van het CBS voor 2023 hebben op het moment van schrijven de status ‘voorlopig’. Het kan zijn dat deze in de loop van 2024 nog worden aangescherpt, en dan de status ‘definitief’ krijgen.

50 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Den Haag

Rotterdam

Utrecht

Maastricht

Grafiek 3: Vergelijking ontwikkeling hotelmarkt Den Haag en Rotterdam in indexcijfers (2012 = 100; bron = CBS statline) 350 300 250 200 150 100 50 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

Den Haag toeristisch

Den Haag zakelijk

Rotterdam toeristisch

Rotterdam zakelijk

11

1.6

ANALYSE MARKTFUNCTIONEREN

Op basis van het voorgaande wordt de verhouding tussen het hotelaanbod en de hotelvraag duidelijk, ofwel het marktfunctioneren. Een goede balans tussen vraag en aanbod komt tot uitdrukking in de marktverhoudingen. Belangrijke parameters zijn de gemiddelde kamerbezetting en de gemiddeld gerealiseerde kamerprijzen. Deze twee indicatoren worden in deze paragraaf geanalyseerd. Bezetting nog niet op niveau pre-coronapandemie Er zijn verschillende bronnen raadpleegbaar voor het bepalen van de gemiddelde kamerbezetting in Den Haag. De bronnen gebruiken echter net iets andere definities en steekproeven, waardoor ze niet helemaal goed vergelijkbaar zijn. Er zitten dus wat verschillen in de uitkomsten. Het is vooral belangrijk naar de trend te kijken. De bronnen laten voor 2023 een bezetting zien van ca. 68%-70% op jaarbasis. Zowel CBS (feitelijk 68,4%) en STR geven een bezetting weer van net onder de 70%. VisitorData rapporteert een cijfers van net boven de 70% (namelijk 70,2%), terwijl Horwath HTL op precies 70% uitkomt. Een bezetting van rond de 70% betekent dat de hoge bezettingen van voor de coronapandemie nog niet gehaald zijn in 2023. Destijds lag de kamerbezetting rond de 75% (afhankelijk van het jaar en de bron). Dit kan enerzijds betekenen dat het herstel van de coronapandemie wat langer duurt. Eerder zagen we al dat met name de zakelijke markt in Den Haag achter blijft.

Anderzijds kan het ook betekenen dat de aanbodpulsen van de afgelopen een impact hebben gehad op de gemiddelde bezetting in Den Haag.

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

Vergeleken met andere steden in 2023, is het herstel van de hotelmarkt in Den Haag gematigd. Amsterdam en Utrecht hebben hogere bezettingsgraden van respectievelijk 81% en 75%, wat wijst op een sterker herstel of hogere vraag in deze steden. Maastricht heeft ook een iets hogere bezettingsgraad van 74%. Rotterdam heeft, net als Den Haag, een vergelijkbare bezettingsgraad van 70%. Dus hoewel de hotelmarkt in Den Haag zich heeft hersteld, loopt het herstel iets achter in vergelijking met de andere grote steden.

Tabel 4: Hotelbezettingen verschillende bronnen Den Haag

2018

2019

2020

2021

2022

2023

CBS

74%

69%

33%

32%

62%

68%

Horwath HTL

74%

75%

41%

42%

66%

70%

VisitorData

77%

74%

41%

42%

63%

70%

STR

76%

74%

36%

38%

63%

69%

Tabel 5: Hotelbezettingen CBS in grote steden CBS

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Amsterdam

86%

84%

25%

23%

67%

81%

Rotterdam

72%

76%

33%

35%

67%

71%

Den Haag

74%

69%

33%

32%

62%

68%

Utrecht

76%

72%

31%

33%

62%

75%

Maastricht

76%

76%

38%

37%

55%

74% 12

Grafiek 4: Relatie kamerprijzen en inflatie (index; 2017 = 100) Prijzen stijgen mee met de inflatie In de periode van 2017 tot 2023 hebben de prijzen van hotelkamers in Den Haag zich in lijn met de inflatie ontwikkeld. Dit patroon wijst erop dat de prijsstijgingen voornamelijk het gevolg zijn van normale economische factoren en niet van een buitengewone marktdynamiek. De behoudende strategie van de gemeente Den Haag heeft dus niet geleid tot een buitensporige stijging van de ADR die verder gaat dan wat redelijkerwijs verwacht mag worden. RevPAR stijgt, groei vooral vanuit gestegen prijzen Een belangrijke graadmeter voor het presteren van hotels is de gemiddeld gerealiseerde logiesopbrengst per beschikbare kamer (ofwel de RevPAR, Revenu per Available Room). Dit laatste gegeven zegt iets over de interactie tussen de bezettingsgraad en de prijs en dus over het resultaat dat een hotel heeft geboekt. Op basis van de gegevens van STR blijkt dat de RevPAR in 2023 rond € 90 lag, een stijging van € 10 ten opzichte van 2018. Zoals we eerder zagen is de bezetting in deze periode gedaald, waardoor de groei van de RevPAR volledig valt toe te schrijven aan de stijgende kamerprijzen. Gezien de stijgende kosten (energie, personeel, inkoop) is het de vraag in hoeverre de groei van de RevPAR de groei van de kosten heeft kunnen bijhouden.

De kans is aannemelijk dat dit niet het geval is, en dat de marges in deze periode gedaald zijn.

125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 2017

2018

2019

2020

ADR

2021

2022

2023

Inflatie

Bron: kamerprijzen (ADR) op basis van gegevens STR, inflatiecijfers conform opgave CBS.

Grafiek 5: Ontwikkeling RevPAR hotelmarkt Den Haag € 100 € 90 € 80

€ 86 € 80

€ 90

€ 83

€ 79

€ 70

€ 60 € 50 € 40

€ 37

€ 38

2020

2021

€ 30 € 20 € 10 €-

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

2017

Bron: Gegevens STR

2018

2019

2022

13

2023

1.7

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

Lonen horecapersoneel stijgen In 2024 zijn de lonen van horecapersoneel in Nederland gestegen met 812% door een nieuw cao-akkoord. De grootste groep krijgt een verhoging van 12%. Het minimumloon stijgt naar 13,27 euro, wat beginnende medewerkers ten goede komt. Dit akkoord geldt alleen voor 2024 en maakt geen onderscheid tussen vaste en nulurencontracten. Mogelijke verhoging van BTW op kunst, cultuur en hotels De nieuwe coalitie wil de BTW op culturele goederen en hotels verhogen van 9% naar 21%. Dit leidt tot zorgen in de betrokken sectoren: horeca vreest extra financiële druk, festivals en poppodia zien betaalbaarheid in gevaar, en de boekenbranche verwacht verkoopdalingen. Ook wordt gewaarschuwd voor mogelijke banenverliezen. Schaalvergroting in de hotelindustrie Hotels in Nederland in het algemeen en Den Haag in het bijzonder worden steeds groter, met meer kamers en uitbreidingen van bestaande hotels. Deze schaalvergroting gaat vaak gepaard met zakelijke voorzieningen en zalen. Het aandeel ketenhotels groeit waardoor de sector verder professionaliseert met verbeterde backoffice functies en marktstrategieën. Deze trend is ook zichtbaar in Den Haag, waar ook de afgelopen jaren de nodige ketenhotels zijn bijgekomen.

Dit omvat bijvoorbeeld luxe designhotels en budgetconcepten met minimale voorzieningen. In Den Haag is deze ontwikkeling duidelijk zichtbaar. Daarnaast biedt particuliere verhuur via platforms als airbnb een gevarieerd aanbod en koppelt het verschillende doelgroepen, zoals studenten en mensen met zorgbehoeften. Verweving van verblijf en dagrecreatie Hotels combineren steeds vaker verblijfstoerisme met dagrecreatie, een trend die ook in Den Haag zichtbaar is met hotels die kustbeleving en wellnessfaciliteiten bieden. Samenwerkingen met lokale bedrijven zoals bierbrouwerijen en theaters worden ook steeds gebruikelijker. Deze concepten vergroten de markt door specifieke bezoekmotieven aan te spreken, meer beleving naast logies aan te bieden en nieuwe gasten naar de regio te trekken.

Hotels als onderdeel van stedelijke ontwikkelingen Hotels spelen een steeds grotere rol in stedelijke en gebiedsontwikkelingen. Hotels dragen bij aan gebiedsbranding en de aantrekkelijkheid van binnensteden. Denk hierbij aan de ontwikkelingen nabij Holland Spoor waar enkele budgethotels geopend zijn. Nieuwe hotels kunnen stedelijke ontwikkelingen in Den Haag stimuleren als aanjagende sector.

Diversiteit en uniciteit in hotels Consumenten betalen graag voor hotels met thematische concepten en hoge belevingswaarde, wat leidt tot een diverser en unieker hotelaanbod. ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

14

Meer vraag naar luxer toeristisch verblijf als gevolg van vergrijzing Door vergrijzing in de samenleving is een verandering in de toeristische vraag merkbaar. Consumenten zoeken naar meer comfort en als gevolg hiervan hebben bepaalde logiesvormen het zwaar (denk aan de kampeerbranche). Andere logiesvormen, zoals de hotel- en bungalowsector, profiteren, ook in de toekomst. Marges onder druk door oplopende energiekosten Hotels kampen met financiële druk door stijgende energiekosten, wat hun winstgevendheid aantast. Deze kostenstijging dwingt hotels tot herziening van hun operationele budgetten en mogelijke prijsverhogingen, wat hun concurrentiepositie kan beïnvloeden. De eerder genoemde ontwikkelingen (hogere lonen en mogelijke BTW verhoging) zorgen, samen met de energiekosten, voor deze kostenstijgingen. Hotels diversifiëren met focus op short stay en long stay Hotels streven naar een breder publiek door zich te richten op zowel short stay als long stay gasten. Deze strategie helpt hotels om risico's te spreiden en hun bezettingsgraad te optimaliseren. Door flexibele verblijfsopties aan te bieden, kunnen ze inspelen op diverse marktbehoeften en stabiliteit in inkomstenbronnen bevorderen.

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

15

2

Berekening marktruimte

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

16

2.1

GROEIVOETEN

Voorgaande vraag- en aanbodupdate biedt de uitgangspunten voor het bepalen van de marktruimte. Met behulp van een normbezetting en groeiverwachtingen wordt dit vertaald naar de marktruimte. Medio 2019 stelden we de groeiverwachtingen op nog voordat de coronapandemie met ingrijpende maatregelen begonnen was. Dit vertaalden we toen in drie scenario’s voor de marktruimte. Op dit moment zijn maatregelen als gevolg van de coronacrisis achter de rug, al zijn de naweeën (met name voor de zakelijke en MICE-markt) nog voelbaar. Daarnaast staat de hotelsector voor de uitdaging de exploitatie duurzaam rendabel te houden met de inflatie, stijgende grond- en energiekosten, het personeelstekort en, als gevolg daarvan, ook toenemende personeelskosten. Deze oplopende exploitatielasten drukken een stempel op de marges en daarmee de groeikansen. Deze ontwikkelingen hebben, met onze marktvisie en prognoses van vooraanstaande financiële instellingen en brancheorganisaties, geresulteerd in drie geactualiseerde groeiscenario’s. Aan de hand hiervan kunnen we de markruimte voor nieuwe hotelkamers in Den Haag tot en met 2033 actualiseren. Het jaar 2023 geldt als basisjaar. Voor de doorrekening kiezen we voor een kamerbezetting van 70,2%. Dit is conform de cijfers van VisitorData. De andere drie erkende bronnen (CBS, STR en Horwath HTL) rapporteren een bezetting die hier erg dicht tegen aan ligt.

Hierom achten we een hogere of lagere gemiddelde bezetting niet reëel. Op basis van onze brede ervaring en gesprekken met hoteliers verspreid over het land gaan we voor de berekening van de marktruimte uit van een normbezetting van ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

70%. Dit is de minimale bezetting die hotels in Den Haag moeten halen om een gezonde exploitatie te kunnen draaien waarbij voldoende ruimte is voor noodzakelijke investeringen. De normbezetting is hoger dan in het eerdere onderzoek (toen 67,5%). Vanwege de stijgende kosten voor energie en personeel zijn hotels genoodzaakt om een hogere bezetting te genereren ter compensatie. Deze normbezetting moet als gemiddelde beschouwd worden voor het hele aanbod. Uiteraard zijn er hotels die kunnen draaien op een lagere bezetting, maar ook gaan andere hotels van een hogere normbezetting uit. We gaan in de berekening uit van de volgende groeiverwachtingen: 1. Marktprognose (groei 2,2% in 2019, nu gaan we uit van 2% groei) Het NBTC betoogt dat het tempo van het herstel en het niveau vanaf 2023 laat zien, ondersteund door de visie van internationale experts, dat alle tekenen erop blijven wijzen dat het inkomend toerisme nog zeer sterk zal groeien. Daarmee blijft Perspectief 2030 actueel, wat in 2019 de basis vormde voor het opstellen van de groeiprognoses. Voor de groei van de toeristische vraag gingen we destijds uit van een groei van 2,7% per jaar, dit groeipercentage is nog immer actueel. De Nederlandsche Bank en ABN Amro verwachten voor de komende jaren dat de Nederlandse economie groeit met percentages van circa 1% in 2024 en 2025.

Dit is iets lager dan de geprognotiseerde groei in 2019. Vandaar dat de totale groei van het aantal kamernachten (zakelijk en toerisme bij elkaar) in dit scenario toeneemt met ca. 2% per jaar tot en met 2033.

17

2. Trendextrapolatie (groei 3,2% in 2019, nu gaan we uit van 4,5% groei) Het aantal kamernachten in Den Haag is in de periode 2007-2018 gegroeid met circa 40% (Bron: CBS). Dit komt neer op een totale groei (toeristisch en zakelijk bij elkaar) van circa 3,2% per jaar. Mede door de sterke groei van het aanbod heeft de groei zich na 2018 voorspoedig doorgezet (uiteraard met uitzondering van de corona-jaren). De groei over de periode 2007-2023 bedraagt ca. 102%, ofwel een gemiddelde jaarlijkse groei van 4,5%. Er lijkt in de periode 2018-2023 een versnelling van de vraag te hebben plaatsgevonden. Een belangrijke kanttekening hierbij is wel dat 2023 een bovengemiddeld goed jaar was, wellicht deels ook door een inhaaleffect na de coronapandemie. Het is de vraag in hoeverre de recente groeicijfers doorgezet kunnen gaan worden. Uit gesprekken met hoteliers blijkt bijvoorbeeld dat de eerste maanden van 2024 het aantal overnachtingen lager lag dan een jaar eerder.

3. Strategie Toerisme (groei 5% in 2019, nog steeds actueel) Vanuit de Strategie Toerisme van de gemeente Den Haag wordt ingezet op een totale groei van het aantal kamerovernachtingen met 5% per jaar. Dit vonden we destijds aan de hoge kant, maar voor de periode 2018-2023 is deze groei op totaalniveau bij benadering gehaald (gemiddeld 4,5%, zie vorige punt). Uit gesprekken met belangrijke stakeholders (The Hague & Partners, hoteliers en de gemeente) verwachten we dat voor de drie marktsegmenten voldoende dynamiek in de markt zit om een groei te rechtvaardigen. Desondanks blijft een groeiprognose van 5% op jaarbasis ambitieus, en ligt dit (iets) boven het historische gemiddelde: Toeristische markt: veel ontwikkelingen op het Binnenhof, de boulevard van Scheveningen, de beoogde uitbreiding van Madurodam, en ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

mogelijke verhuizing van het Eschermuseum naar de oude Ambassade van de Verenigde Staten zijn ontwikkelingen die een positieve bijdrage kunnen leveren aan de vraag. Ook rondom Station Holland Spoor speelt een grootschalige gebiedsontwikkeling, en met de komst van enkele gebouwen van de Universiteit van Leiden in Den Haag trekt de stad een jonger publiek aan. Daartegenover staat wel dat het Literatuurmuseum naar Utrecht vertrekt en dat veel festivals op het Malieveld het moeilijk hebben (bv. Tong Tong Fair en Parkpop). Zakelijke markt: Het aantal banen en vestigingen in Den Haag is de afgelopen jaren sterk gegroeid (bron: Stichting LISA, zie bijlage). Uit de gesprekken blijkt dat er vooral een sterke groei is in constitutionele markt (Internationale Organisaties) en NGO’s. Daarnaast wordt door de gemeente sterk ingezet op het aantrekken van bedrijven op het gebied van energy, legal en justice. Hier zit een constante groei in. Vaak zijn het wat oudere expats die voor dit type bedrijven werken, die zich deels ook op de short stay markt richten. Met het vertrek van de board van Shell naar Engeland is wel een belangrijke partij vertrokken uit Den Haag. MICE-markt: MICE-markt is nagenoeg stilgevallen tijdens corona. Nu is herstel zichtbaar, en het is de verwachting dat de MICE-markt na een aantal jaren weer op niveau van 2019 zit. Hier gaan dus nog enige jaren van herstel overheen.

Verwachting is dat de groei van het hotelkameraanbod niet meegroeit met het aanbod van de zaalcapaciteit van de MICE-markt (realisatie Postillion, Babylon, Amare, Fokker Terminal). Vooral voor het aantrekken van de echt grote conferenties is voldoende hotelaanbod nabij de MICE-venue essentieel. Een positieve ontwikkeling is dat het lijkt dat de gemiddelde duur van conferenties lijkt toe te nemen (bron: gesprekken The Hague & Partners). 18

2.2

BEREKENING EN INTERPRETATIE Tabel 6: Berekening marktruimte hotelsector Den Haag

Berekening marktruimte De groeivoeten gebruiken we om de toekomstige vraag te ramen. Als de toekomstige vraag (in 2033) berekend is kan aan de hand van een normbezetting de ruimte voor nieuwe initiatieven vastgesteld worden. De normbezetting is hierbij bepaald aan de hand van onze kennis van de huidige markt (vele gevoerde gesprekken met hoteliers en brancheorganisaties als onderdeel van hotelmarktprojecten elders). Van de berekende ruimte wordt de harde planvoorraad afgehaald, deze zijn eerder in dit onderzoek reeds opgesomd. De ruimte die resteert betreft de ruimte voor nieuwe plannen en ontwikkelingen. Marktruimte tot en met 2033: positief saldo 888 tot 3.348 kamers Uitgaande van de normbezetting van 70% en de verschillende groeiprognoses is de marktruimte voor de hotelsector in de gemeente Den Haag geraamd. Uit de tabel hiernaast blijkt dat de marktruimte tot en met 2033 voor de hotelmarkt ca. 888 tot 3.348 kamers bedraagt. Het betreft het potentieel om het hotelaanbod op basis van reguliere vraag te kunnen laten groeien. De marktruimte wordt niet volledig ingevuld door de aanwezige planvoorraad. Afhankelijk van het voorkeursscenario is er daarom ruimte voor extra hotelaanbod tot en met 2033.

Bij de interpretatie van de marktruimte moet echter onder meer rekening gehouden worden met: Vanuit de zachte planvoorraad kunnen plannen inspelen op een nieuw concept en/of doelgroep die tot op heden niet of onvoldoende bediend wordt in Den Haag. Per plan moet dus een afweging worden gemaakt of het plan voldoende toegevoegde waarde heeft voor Den Haag. ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

Marktprognoses

Trendextrapolatie

Strategie toerisme

Huidig aanbod 2023 (aantal kamers)

6.135

6.135

6.135

Kamerbezetting 2023

70,2%

70,2%

70,2%

Vraag 2023 (kamernachten)

1.570.000

1.570.000

1.570.000

Groeiprognose 2023 (gemiddelde groei per jaar)

2%

4,6%

5%

Toekomstige vraag 2033 (kamernachten)

1.920.000

2.430.000

2.550.000

Normbezetting

70%

70%

70%

Benodigd aanbod 2033 (aantal kamers)

7.532

9.526

9.992

Marktruimte door marktgroei (benodigd aanbod -/- huidig aanbod) 1.397 Excl. harde plannen

3.391

3.857

Harde planvoorraad

509

509

509

Marktruimte 2033 na aftrek harde plannen

888

2.882

3.348

19

Het is mogelijk dat een deel van het huidige aanbod minder vitaal is en op termijn gaat stoppen met verhuur van kamers. Dit aanbod kan dan worden toegevoegd aan de resterende marktruimte. Hier zijn concrete aanwijzingen voor. In 2023 en 2024 hebben tenminste zeven hotels hun kameraanbod ingezet voor huisvesting van niet-toeristische doelgroepen, zoals statushouders en asielzoekers. In totaal gaat het om ca. 500 kamers die in wisselende perioden aan de reguliere hotelmarkt zijn onttrokken. Of een deel van deze hotelkamers in de (nabije) toekomst wellicht van functie zal veranderen is onbekend.

trend. Echter, deze cijfers zijn grotendeels gerealiseerd in een fase van absolute hoogconjunctuur. Het is de vraag in hoeverre deze groeicijfers ook voor het komende decennium reëel zijn. Er moeten flinke aanbodimpulsen tegenover staan om deze groei te rechtvaardigen. Het scenario van de marktprognoses houdt rekening met lagere groeiverwachtingen, ook gelet op de recente plannen van de nieuwe landelijke coalitie om de BTW op hotelovernachtingen hoger te gaan belasten, en daarmee een breuk met de historische trend. Ook in dit scenario is groei van het aanbod mogelijk, maar veel minder royaal dan in de andere twee scenario’s.

Een deel van het kameraanbod wordt ingezet voor short stay gebruik (tot een jaar). Dit is een andere markt dan de reguliere kortverblijvende toeristische markt. Nader onderzoek moet uitwijzen welk deel van het aanbod daadwerkelijk wordt ingezet voor short stay, en wat het effect hiervan is op de gemiddelde hotelbezetting zoals door verschillende bronnen wordt gerapporteerd. De marktruimte is in alle drie de scenario's positief. Desondanks zijn er grote onderlinge verschillen in de uitkomsten, die worden veroorzaakt door de verschillende groeivoeten. De Strategie Toerisme gaat uit van een groei van 5% op jaarbasis. De trendextrapolatie laat zien dat op basis van de historische groei dit geen irreëel scenario is. Deze bedraagt immers 4,6% per jaar. Mochten deze forse groeiverwachtingen gerealiseerd worden, dan heeft dat als gevolg dat de Haagse hotelmarkt in 10 jaar tijd met ruim 50% kan groeien. Tussen 2013 en 2023 is de Haagse hotelmarkt (in termen van capaciteit) met ruim 65% gegroeid (bron: CBS), dus dit zou geen afwijking betekenen van de historisch ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

20

2.3

KWALITATIEVE ONTWIKKELKANSEN

De 70%-bezettingsgrens wordt net gehaald (conform resultaten van visitorData, andere bronnen laten bezettingen zien van rond of net onder de 70%). Toch heeft de markt behoefte aan een ‘wenkend perspectief’. Vanuit het denken in kansen en meer kwalitatief analyseren, en waar nodig updaten, we de kansrijke concepten en (ontwikkel)locaties. De afgelopen jaren zijn er de nodige hotels toegevoegd aan het aanbod in Den Haag, waarbij de grote variatie aan concepten opvallend is. Het gaat om iconische hotels in Scheveningen (Inntel Marina Beach Scheveningen), snelweghotel (Hotel Riva), boutique hotels (o.a. De Salon van Fagel), short stay hotels (o.a. Cove en Residence Inn), hostels (Pink Flamingo) en ketenhotels (o.a. Fletcher, Marriot, Leonardo en Mövenpick). Deze toevoegingen hebben bijgedragen een breder en diverser hotelaanbod in Den Haag, toegespitst op verschillende doelgroepen.

De hotelmarkt in Den Haag begint dus steeds volwassener te worden, met concepten die verschillende doelgroepen aanspreken. Zowel van budget tot (zeer) luxe. Het hotelaanbod in termen van aantal kamers is dan ook goed vergelijkbaar met steden als Rotterdam en Antwerpen. Deze steden beschikken eveneens over ruim 6.000 hotelkamers. Dit suggereert dat het huidig aantal hotelkamers in Den Haag aansluit bij de status en positie van Den Haag in de (inter)nationale hotelmarkt. De sterke groeispurt van het kameraanbod in de Den Haag van de afgelopen jaren heeft hier aan bijgedragen.

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

Dit betekent ook dat kwaliteit en het onderscheidend vermogen van nieuwe hotels een belangrijkere rol moet gaan spelen bij het vergunnen van nieuw aanbod. Dit is ook conform punt 2 van het huidige ontwikkelkader. Een nieuw initiatief moet conceptueel gezien aantoonbaar meerwaarde hebben vanuit marktperspectief. Een dergelijke meerwaarde is op meerdere manieren te bereiken, bijvoorbeeld door een samenwerking met een specifieke voorziening die meerdaagse bezoekers trekt, een regionaal onderscheidende prijs kwaliteitsverhouding met match tussen concept en locatie, een onderscheidend belevingsconcept met marktfocus of een ontbrekende bekende (inter)nationale brand met een sterk loyaltyprogramma. Deze voorbeelden zijn geen uitputtende opsomming, en het is raadzaam om ontwikkelaars/ondernemers de vrijheid te geven om hun visie uit te werken naar een kansrijk vraaggericht concept. Op de volgende pagina presenteren we twee voorbeelden van mogelijke ontwikkelingen met meerwaarde voor Den Haag, beredeneerd vanuit zowel de locatie als het concept.

21

Locatie: hotel als aanjager van gebiedsontwikkeling Met name de Central Innovation District (CID) en de Internationale Zone zijn mogelijke aantrekkelijke locaties voor nieuwe hotelinitiatieven, mits deze direct bijdragen aan de verdere gebiedsontwikkeling of in samenhang plaatsvinden met bijvoorbeeld een verdere uitbreiding van het World Forum. De Internationale Zone is bijvoorbeeld een scharnierpunt tussen het centrum en Scheveningen en nieuwe hotels kunnen de ontwikkeling van de MICE-sector van een extra impuls voorzien. Voor het organiseren van grote congressen is het hotelaanbod in Den Haag op piekmomenten onvoldoende toereikend. In de binnenstad kan gedacht worden aan hotels die bijdragen aan het in stand houden en exploiteren van gebouwen met een monumentale status. Ook kan gedacht worden aan een samenwerking met de Universiteit Leiden, die steeds meer uitbreidt in Den Haag en waarvoor wellicht hotelcapaciteit gewenst is. Nieuwe hotels in Scheveningen dienen bovenal een nieuwe markt aan te boren en bij te dragen aan seizoenspreiding. Dit is in mindere mate gebeurd, al is er met Inntel Marina Beach wel een iconisch hotel bijgekomen. Een nieuw hotel met bijvoorbeeld een koppeling met dagrecreatie zou kunnen bijdragen aan een betere spreiding van toerisme over het jaar.

nieuwe en innovatieve concepten. Vaak gaat dit ook gepaard met het aantrekken van een nieuwe doelgroep, die momenteel niet of in mindere mate in Den Haag verblijft. In principe is het aan de ontwikkelaar/ ondernemer om aan te tonen dat het plan onderscheidend is. Voorbeelden elders van onderscheidende concepten zijn Hotel Botanic Sanctuary in Antwerpen (5-sterren superior incl. sterrenrestaurant), Hotel Jakarta Amsterdam (volledig duurzaam), Van der Valk Arresthuis Roermond (oude gevangenis omgebouwd tot hotel, gelijksoortige concepten zijn ook te vinden in Hoorn, Alkmaar, Leeuwarden en Almelo) en CityHub Amsterdam (technology volledig in concept geintegreerd).

Conceptueel: Ruimte voor innovatie Voor een stad als Den Haag is het belangrijk dat er voldoende dynamiek in de hotelmarkt aanwezig is en blijft, en dat er ruimte moet zijn voor

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

22

3

Conclusies

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

23

3.1

CONCLUSIES Tabel 7: Samenvattende tabel resultaten hotelmarktonderzoek

In dit hoofdstuk presenteren we de belangrijkste conclusies van het hotelmarktonderzoek. De aanbevelingen zijn uitgewerkt in een aanvullende memo, in combinatie met de aanbevelingen uit het short stay onderzoek.

.

Tekst

2018

2023

Aantal hotels (gemeente)

78

95

Aantal kamers (gemeente)

4.900

6.135*

Aanbodgroei na 2018 groter dan vraagtoename. Na 2018 is het aanbod van hotelkamers sterker gegroeid dan de toename in vraag. Dit duidt erop dat er aanzienlijke investeringen zijn gedaan in nieuwe hotelaccommodaties, die de groei van de vraag overtreffen. Dit heeft o.a. geleid tot een lagere gemiddelde bezetting in 2023 ten opzichte van 2018.

Harde planvoorraad (gemeente)

1.871

509

Persoonsovernachtingen (CBS)

Ca. 1,8 mln

Ca. 2,5 mln

% toerisme (CBS)

57%

77%

% Zakelijk/MICE (CBS)

43%

23%

Vooral sterke groei in de toeristische markt. Daarmee grotere druk op toeristisch hoogseizoen. Laagseizoen blijft achter. De toeristische markt heeft vooral een sterke groei doorgemaakt. Dit heeft geleid tot extra druk tijdens het hoogseizoen voor toeristen, terwijl het laagseizoen achterblijft. Dit wijst op het achterblijven van de zakelijke markt, die in termen van overnachtingen in 2023 nog onder de vraag van voor de coronapandemie zat.

Kamerbezetting (VisitorData)

77%

70%

ADR (STR)

€ 108

€ 123

RevPAR (STR)

€ 86

€ 90

* = daarnaast beschikt de gemeente Den Haag aanvullend nog over 433 specifieke short stay kamers/appartementen. Deze zijn echter niet per nacht te huur, en worden daarom in deze studie buiten beschouwing gelaten.

Kamerbezetting is iets lager ten opzichte van 2018, rond de 70% (verschillende bronnen geven een eenduidig beeld). De bezettingsgraad van hotelkamers is iets lager dan in 2018 en bevindt zich rond de 70%. Verschillende bronnen bevestigen dit beeld. Dit suggereert dat ondanks een groter aanbod, de hotelmarkt in Den Haag nog niet volledig hersteld is. Andere grote steden in Nederland rapporteren gemiddelde bezettingen die een paar procentpunten hoger liggen dan in Den Haag. ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

24

ADR stijgt na 2017/2018 met inflatie mee. Restrictieve beleid heeft geen prijsopdrijvend effect. De gemiddelde dagprijs (ADR) is gestegen sinds 2017/2018 en volgt de inflatie. Het lijkt er daarom op dat het behoudende gemeentelijke hotelbeleid geen prijsverhogend effect heeft gehad. Dit betekent dat kamerprijzen zijn gestegen redelijk conform de algemene economische inflatie, zonder extra prijsstijgingen als gevolg van regelgevende maatregelen. RevPAR is gestegen, maar marges laten andere ontwikkeling zien. De omzet per beschikbare kamer (RevPAR) is toegenomen, maar de winstmarges vertonen een andere trend (op basis van marktexpertises en interviews met hoteliers door het hele land). Hoewel de omzetcijfers stijgen, lijken de winsten niet evenredig te volgen. Dit kan te wijten zijn aan stijgende kosten of andere factoren die de winstgevendheid beïnvloeden. De beoogde stijging van de BTW op hotelkamers kan de marges nog verder onder druk zetten. Er is ruimte voor extra hotelkamers. Grote verschillen tussen drie scenario’s als gevolg van andere groeiverwachtingen. Uit de berekeningen blijkt dat er ruimte is voor extra hotelkamers. Er zijn aanzienlijke verschillen tussen drie scenario’s als gevolg van uiteenlopende groeiverwachtingen.

Het is de vraag in hoeverre de sterke groeicijfers vanuit het recente verleden reëel zijn voor de komende jaren, en of een lagere groeiverwachting niet beter aansluit bij de huidige onzekere marktprognose.

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

25

3.2

AANBEVELINGEN

Behoud restrictief karakter hotelbeleid. De planvoorraad is sinds de analyses in 2019 fors gereduceerd: van zo’n 1.871 kamers in de harde planvoorraad in 2019 naar 740 kamers in 2024 (509 hotelkamers en 231 short stay eenheden). In alle drie door ons opgestelde groeiscenario’s is de marktruimte voor nieuwe hotelkamers groter dan de huidige harde planvoorraad. Er is derhalve ruimte voor nieuwe hotelinitiatieven. Wij bevelen aan deze marktruimte bepaling centraal te stellen in de beleidsherziening. Gezien de oplopende kosten voor hotels en de onder druk staande marges, bevelen we aan om in eerste instantie voorzichtigheidshalve uit te gaan van het ‘Marktprognose-scenario’, met een jaarlijkse groei van 2% en extra marktruimte voor ca. 888 hotelkamers bovenop de huidige planvoorraad tot en met 2033. Mocht de markt zich voorspoedig(er) ontwikkelen dan kan altijd nog worden gekozen voor één van de andere groeiscenario’s met de daarbij horende groeiprognoses en marktruimte. Onderzoek de planologische (on)mogelijkheden in Den Haag voor het toevoegen van nieuwe hotelontwikkelingen. Er is marktruimte voor nieuwe hotelkamers. Dit zou in theorie kunnen worden ingevuld in gebieden of panden waar een hotelfunctie reeds planologisch mogelijk is, bijvoorbeeld op gemengde centrumbestemmingen. Het is goed te inventariseren welke verborgen cq.

slapende ruimte er boven de markt hangt en welke acties dit eventueel vraagt met bijbehorende risico’s en aandachtspunten (bijv. herbestemming). Het feit dat het ontwikkelkader de afgelopen jaren weinig is toegepast (opgave gemeente Den Haag) zou erop kunnen duiden dat er veel planologische capaciteit in de markt aanwezig is, initiatiefnemers op deze mogelijkheden inspelen en er daarom weinig verzoeken voor planologische wijzigingen (en dus

toepassing van het ontwikkelkader) binnen komen. Pas de huidige twee sturingscriteria aan. De planvoorraad is momenteel onder de 1.000 kamers. Er wordt dus voldaan aan één van de twee criteria. Het andere criterium – herstel tot een gemiddelde kamerbezetting van 70% - wordt net gehaald, al is dit afhankelijk van welke bron wordt uitgegaan. Ginder is echter voorstander om niet een minimale kamerbezetting als zo’n hard knock-out criterium te definiëren. Een aantal Nederlandse steden hebben een ‘hotelstop’, diverse andere gemeenten hebben een rem op nieuwe hotel- en short stay-initiatieven. Gemeente Den Haag is uniek met een minimale bezettingsgraad als sturingselement. Dit sturingselement sluit niet altijd aan bij de praktijk. Er zijn namelijk ook voorbeelden van hotels waarvoor een lagere bezetting kan volstaan (bijv. in combinatie met een solitair opererend restaurant of congresfaciliteit). Ons advies is derhalve de ‘70%-bezettingsgrens’ los te laten en uit te gaan van de marktruimte (met één van de drie scenario’s als ‘voorkeursscenario’). Eenduidigheid in onderliggende bron van belang voor goede evaluatie en monitoring, in overleg met Haags Hoteloverleg. Een punt van aandacht is de monitoring van het aanbod, vraag en bezetting van de Haagse Hotelmarkt.

Nu worden verschillende bronnen gebruikt, die allen hun eigen voor- en nadelen hebben en vaak een net iets andere steekproef gebruiken. Dit maakt vergelijkbaarheid lastig. We bevelen aan om in samenspraak met het Haags Hoteloverleg een systematiek in te richten voor een eenduidige monitoring, waarbij ook de actualisatie van het aanbod (aantal hotels, aantal kamers, verdeling naar regulier en short stay aanbod) een punt van aandacht is. 26

Laat kwantitatieve criteria los en focus op kwalitatieve criteria en presteren van hotels (ADR, RevPAR). Indien een initiatief vraagt om een planologische wijziging moet niet alleen naar de bezetting gekeken worden, maar ook naar kwalitatieve aspecten gezien de forse toename van het hotelaanbod gedurende de afgelopen jaren. Bezetting is slechts één van de KPI’s waar het presteren van een hotel aan wordt afgemeten. Dit zegt echter nog weinig over de exploitaties van de hotelmarkt. De RevPAR is hiervoor een beter sturingsmechanisme aangezien hier ook de kamerprijzen (ADR) in zijn verwerkt. Gezien de oplopende kosten moet de RevPAR zoveel mogelijk in gelijke mate meegroeien. Het is van belang dit zorgvuldig te monitoren. Daarnaast is het belangrijk te kijken naar de kwalitatieve kansen van nieuwe hotels. Ofwel, in hoeverre voegt een nieuw hotel een smaak toe aan het bestaande aanbod en trekt daarmee ook (deels) een eigen markt aan die momenteel niet of onvoldoende wordt bediend in Den Haag. Dit komt terug bij de kwalitatieve kansen in de rapportage waar we ingaan op nieuwe en innovatieve concepten. Criterium 2 (‘diversiteit en onderscheidend vermogen’) van het huidige ontwikkelkader in het Haags Hotelbeleid voorziet hierin, maar zou nog kunnen worden geconcretiseerd, bijvoorbeeld conform ontwikkelkaders naar voorbeeld van de gemeente Rotterdam en Stad Antwerpen.

Op deze wijze worden ontwikkelaars uitgedaagd om met kwalitatief sterke (en toetsbare) plannen te komen, in plaats van een louter kwantitatieve beoordeling van potentieel nieuw hotelaanbod.

concepten, snelweghotels, hostels, hotels onderdeel van een (inter)nationale keten, etc. Een goed totaalbeeld van de conceptuele verdeling ontbreekt. Een praktisch middel is om typologieën te benoemen (bijv. boutique, merkhotels, hostel, congreshotel, budget), het huidige aanbod op deze manier te ‘labelen’ aan de hand van deze typologieën en op basis daarvan te bepalen welke concepten ontbreken en op welke locaties deze meerwaarde bieden.

Nadere beschouwing van het hotelaanbod in concepten en typologieën. De afgelopen jaren zijn per saldo 17 hotels toegevoegd aan de markt. Dit zijn uiteenlopende concepten; van authentieke en boutique ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

27

4

Bijlagen

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

28

4.1

BIJLAGEN

Gemeente

Jaar

Banen totaal

Vestigingen totaal

's-Gravenhage

2018

279.980

53.980

's-Gravenhage

2019

287.980

58.300

's-Gravenhage

2020

297.480

62.840

's-Gravenhage

2021

303.510

66.110

's-Gravenhage

2022

312.280

70.150

Bron: Stichting LISA, 2018-2022

Bron: Opgave The Hague & Partners

ONDERZOEK UPDATE HOTELMARKT DEN HAAG

29

Uitgevoerd door: Bennie Roelands b.roelands@wijzijnginder.nl Joost Gieling j.gieling@wijzijnginder.nl Bart Boschma b.boschma@wijzijnginder.nl

Dit rapport is met uiterste zorgvuldigheid tot stand gekomen op basis van deskundig onderzoek. Onderhavig rapport bevat een weergave en interpretatie van (delen van de) onderzoeksresultaten. Het is anderen toegestaan om (delen van) het rapport en gehanteerde methodieken en modellen te kopiëren, distribueren, vertonen, op te voeren zolang Ginder als maker van het werk wordt vermeld en het werk niet commercieel wordt gebruikt.

GINDER Brugstraat 1a 5211 VS ’s-Hertogenbosch T: 088 210 02 00 E: info@wijzijnginder.nl I: wijzijnginder.nl