RIS321746 Bijlage Actieagenda woningbouw 2025-2027

Actie Agenda woningbouw in Den Haag 2025 - 2027

Actieagenda woningbouw 2025 - 2027

Inhoud Waarom een Actie Agenda?

3

Analyse van de woningbouw in Den Haag 

6

Ambitie tot aan 2030

9

Wat hebben wij al gedaan?

10

Agenda – speerpunten - acties

13

Actie Agenda woningbouw 

15

1. Monitoring 

15

2. N  auwere samenwerking tussen marktpartijen, woningcorporaties en de Gemeente 

16

3. Ontwikkelen ambitieroos 

17

4. Stroomlijnen processen

18

5. Mogelijkheden om de markt meer te laten doen

19

Eindverhaal en ondertekening

19

2

3

Waarom een Actie Agenda? Inleiding/aanleiding

De druk op de woningmarkt in Den Haag blijft onverminderd groot. De betaalbaarheid staat onder druk en er is sprake van groeiende wachtlijsten en steeds langere wachttijden voor sociale woningbouw. Noodzaak voor adequate huisvesting voor de startende Hagenaar, een toenemende groep zorgbehoevende ouderen, maar ook een toenemende groep mensen die aanspraak maakt op een zelfstandige woning als gevolg van systeemveranderingen in de zorg, die steeds meer extramuraal verleend wordt. Teneinde voldoende woningen te realiseren om aan de behoefte te voldoen, is er in Den Haag een ambitieuze woningbouwopgave, zowel in omvang (4.000 woningen per jaar) als in het streven naar betaalbaarheid (30/25/25/20). Ondanks grote inspanningen die er verricht worden door gemeente en marktpartijen, zijn we er de laatste jaren niet in geslaagd om de ambities te realiseren. We zien wel dat er de afgelopen jaren veel gebeurd is om het aandeel sociale en betaalbare woningbouw in de programmering te vergroten. De eerste effecten daarvan zijn zichtbaar in de woningbouwproductie 2024. Echter is door toenemende complexiteit op diverse vlakken de woningbouwambitie vom 4.000 woningen per jaar in aanbouw te nemen, de laatste jaren (sinds 2017 en 2018) niet meer gehaald. De noodzaak om de woningbouwontwikkeling te versnellen is evident.

Wanneer wij hier spreken over woningbouw, dan gaat het vanzelfsprekend ook over de ontwikkeling va de benodigde voorzieningen en openbare ruimte, kortom, de integrale aanpak zodat mensen prettig kunnen wonen.

Van Doorbouwverbond naar een Actie Agenda woningbouw 2025 - 2027

In 2023 hebben de gemeente en de in Den Haag werkzame marktpartijen en woningcoporaties onder het motto “Hoe kan het wel” het Doorbouwverbond 2023 – 2026 gesloten. Met elkaar hebben we de thema’s uit het verbond in 2024 verder uitgewerkt, onder andere aan de Haagse Tafel Wonen, het platform waar de gemeente Den Haag samenwerkt met de actieve ontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties in Den Haag uitgewerkt tot concrete speerpunten met acties die bijdragen aan versnellen van de bouwproductie. Met deze Actie Agenda zetten wij in op betere samenwerking tijdens de verschillende fases van het voorbereidings-, ontwikkel- en realisatieproces van de woningbouw.

Het motto van de Actie Agenda Woningbouw: “Durf te kiezen.”

4

5

Wat gaat de Actie Agenda woningbouw 2025 opleveren De nu voorliggende Actie Agenda komt met voorstellen, die leiden tot:

1. Prioriteitstelling in de beleidsambities per project- / gebiedsontwikkeling; 2. Vergroten van de capaciteit en executiekracht; 3. Versterken samenwerking in ontwikkel- en besluitvormingstraject; 4. Meer focus op voortgang en doorlooptijd.

Totstandkoming van deze Actie Agenda Woningbouw

De Actie Agenda is geïnitieerd door de Gemeente en de Haagse Tafel Wonen. Bij het opstellen van de Actie Agenda is de Haagse Tafel Wonen, uitgebreid met alle marktpartijen die een project hebben met een start bouw tussen 2025 en 2027. Zij zijn gevraagd om met ideeën en voorstellen te komen. Aan de Haagse Tafel Wonen zijn immers onze natuurlijke partners (corporaties, ontwikkelaars, beleggers en aannemers) vertegenwoordigd die uiteindelijk investeren in planontwikkeling en realisatie van de woningbouw. Deze partijen hebben, net als de gemeente, een groot belang bij duidelijke uitgangspunten voor de ontwikkeling, voortgang in het proces, en een resultaat dat binnen budget en op tijd gerealiseerd wordt. Tijdens een ontmoeting tussen leden van de Haagse Tafel Wonen, de belangenorganisaties en leden van de Commissie Ruimte van de Haagse gemeenteraad op 12 februari 2025, zijn de urgentie van de woningbouwopgave en de speerpunten van het Actieprogramma Woningbouw besproken en verder aangescherpt.

6

Analyse van de woningbouw in Den Haag De bouwproductie door de tijd heen

Het onderstaande staafdiagram toont per jaar het aantal in aanbouw genomen woningen en het aandeel sociale woningbouw door een Toegelaten Instelling. De woningbouwproductie moet, zo is wel duidelijk, omhoog. We zijn het verplicht aan alle mensen die op zoek zijn naar een passende woning.

In aanbouw genomen woningen 2013 - 2024 5,000 In aanbouw genomen woningen- markthuur- en koop In aanbouw genomen woningen - sociaal markt

4,000

In aanbouw genomen woningen - sociaal TI

3,000

2,000

1,000

-

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Planvoorraad onvoldoende robuust en de boeggolf schuift te vaak vooruit Onderstaande diagram laat zien hoe de planvoorraad van Den Haag zich ontwikkelt. De tijd die gemoeid is met het ontwikkel- en voorbereidingstraject beslaat gemiddeld 5 tot 7 jaar. Door de toegenomen complexiteit in het ontwikkelproces wordt deze periode eerder langer. Omdat er veel initiatieven zijn om tot woningbouwontwikkeling te komen ontstaat er een ‘boeggolf’, aan projecten, die doorschuift naar de komende jaren. De noodzaak om beter te kunnen sturen op de afgesproken planningen en de planvoorraad versneld aan te vullen is groot.

7

Achterliggende oorzaken van vertraging en knelpunten

In de afgelopen jaren zijn de belangrijkste oorzaken van vertraging en de belangrijkste knelpunten geïnventariseerd en gerubriceerd. In onderstaand overzicht is e.e.a. schematisch weergegeven.

Achterliggende oorzaken vertraging en knelpunten Context Druk op woningmarkt Renteontwikkeling, inflatie en bouwkosten Terughoudendheid beleggers a.g.v. huurprijsregulering

Arbeidsmarktproblematiek Stikstof-problematiek Bereikbaarheid en mobiliteitstransitie Groen en voorzieningen

Externe financiering (Rijk)

Strategisch

Tactisch

Operationeel

Binnenstedelijke opgave ▪ Grootstedelijk, complex, proces- en kapitaalintensief ▪ Niet altijd (bestuurlijk/politiek) draagvlak voor binnenstedelijk bouwen ▪ Gebrek aan locaties

Focus en prioritering ▪ Wordt aan veel projecten tegelijk gewerkt. Dit heeft een aantal effecten: (1) pijplijn raakt verstopt (2) veel omvangrijke projecten tegelijkertijd.

Capaciteit en discontinuïteit personeel Capaciteit bij gemeente en markt Personele wisselingen

Beleid ▪ Concurrerende ruimteclaims ▪ Stapeling van (beleids-)ambities en eisen ▪ Grondbeleid, overwegend faciliterend Bestuur ▪ Beslissingsbevoegdheid Raad laat in het ontwikkelproces. Risico: onthouding goedkeuring en wijzigingen laat in het proces.

Planvorming ▪ Planningsoptimisme (plannen in een complexe omgeving) ▪ Allerlei planvormen na/door elkaar vb. CIDagenda, PUK’s, gebiedagenda’s/-visies, structuurvisie, NvU etc. ▪ Veel buitenplanse afwijkingen, risico VVGB besluit.

Doorlooptijd ontwikkelingen Lange looptijd beslisdocumenten met groot risico op wijziging op uitgangspunten gedurende looptijd. Knelpunten blijven te lang liggen. Planprocedure Participatie en draagvlak Rechtsgang, doorlooptijden procedure RvS. Introductie Omgevingswet (onzekerheid) Corporaties ▪ Corporaties worden (te) laat door ontwikkelaars betrokken. ▪ Herhuisvesting.

8

9

Ambitie tot aan 2030 Urgentie om het beter en efficiënter te doen

Den Haag zal de komende jaren naar verwachting jaarlijks met circa 5.000 nieuwe inwoners groeien. Met het Rijk is in het kader van de Woondeal 2022 – 2030 afgesproken dat Den Haag tot 2030 circa 30.000 woningen in aanbouw zal moeten nemen en opleveren. Tot 2040 houden we rekening met een totale opgave van circa 50.000 woningen. De kritische succesfactoren om aan deze opgave te kunnen voldoen zijn o.a.: • Voldoende bouwlocaties; • Beperkte/geen stapeling van (kwaliteits)eisen bovenop wettelijke kaders; • Adequate werkwijze vergunningenprocedures; • Voldoende personele capaciteit en executiekracht; • Adequate werkwijze i.h.k.v. de Wet Natuurbescherming (o.a. soortenmanagementplan, stikstof etc.); • Heldere kaders en processen i.h.k.v. participatie; • Financiële projectsteun/subsidies. Daarnaast zijn er ook nog invloeden van buitenaf die van belang zijn om de beoogde bouwambities in te kunnen vullen. Denk daarbij aan renteontwikkelingen, markt- en consumentenvertrouwen, veranderende wet- en regelgeving etc. Een stabiele omgeving draagt bij aan stabiele condities waarbinnen de ontwikkel- en financiering van de bouwopgave kan plaatsvinden.

Vergroten van de planvoorraad noodzakelijk

Om de beoogde woningbouwaantallen jaarlijks te kunnen realiseren is het, zeker in de context van de haagse bouwopgave, noodzakelijk dat de planvoorraad voldoende van omvang is en zelfs overmaat heeft. De woningbouwopgave in Den Haag moet voornamelijk in grootschalige gebiedsontwikkelingen tot stand gebracht worden. De opgave is complex en zeer kapitaalintensief met mogelijk planuitval tot gevolg. De ervaring leert dat op de korte termijn (periode eerste 3 tot 4 jaar) een overmaat in de planvoorraad van minimaal 30 tot 40% noodzakelijk. Om ook langjarig voldoende woningen te realiseren zal de pijplijn met planvoorraad meer en beter gevuld moeten worden.

10

Wat hebben wij al gedaan? In de afgelopen periode hebben de gemeente, corporatie en marktpartijen al een instrument ontwikkeld dat ons beter in staat stelt om de planvoorraad, doorlooptijden en planningen goed te monitoren. Er wordt inmiddels gewerkt aan het gezamenlijk opstellen van planningen. Daarnaast is er een Reality Check ontwikkeld. De Reality Check stelt ons in staat om aan de hand van vier thema’s de hardheid van de plannen, met name voor de eerstkomende twee tot drie jaar, inzichtelijk te maken.

11

De realitycheck geeft op projectniveau inzicht in de hardheid van aspecten die voorwaardelijk zijn voor het in uitvoering kunnen nemen van een woningbouwplan. De realitycheck is de belangrijkste graadmeter voor de voortgang binnen projecten. Voor het totale programma biedt de realitycheck eveneens inzicht in mogelijke structurele knelpunten. Onderstaand een voorbeeld hoe de realitycheck op programmaniveau overzicht biedt.

12

13

Agenda – speerpunten acties Wat gaan we doen?

Om de vertragingsoorzaken en knelpunten weg te kunnen nemen, zijn gerichte interventies in de samenwerking, werkprocessen en besluitvorming noodzakelijk. Deze hebben we geprioriteerd en in de Actie Agenda Woningbouw 2025 - 2027. Aan de hand van de vijf speerpunten gaan de gemeente, woningcorporaties en marktpartijen gezamenlijk aan de slag. Deze vijf zijn gekozen als meest belangrijke speerpunten, hiermee zijn wij niet uitputtend. Op korte termijn kunnen wij als samenwerkende partijen hierop de meeste impact maken. Naast de focus op deze speerpunten, blijven wij ook werken aan grote uitdagingen als stikstof en netcongestie.

14

15

Actie Agenda woningbouw Onderstaande acties worden gezamenlijk publiek / privaat opgepakt en uitgevoerd.

1. Monitoring

Gezamenlijke planningen Reality check op de planvoorraad van projecten

Gezamenlijke planning

In 2024 is gestart met de gezamenlijke planning tussen gemeente, woningcorporaties en marktpartijen per project. Deze planning wordt 3x per jaar 'geactualiseerd'. Dit proces gaan wij in 2025 verder verbeteren door:

1.1 Vaststellen van de definities

Actie: vaststellen van de procesbeschrijving en de definities en een gemeenschappelijke werkwijze met betrekking tot risico's en risicobeheersing. Gereed: 2de kwartaal 2025

1.2 Ontwikkelen gezamenlijke tool / systeem

Actie: Ontwikkelen van een tool, waar elk van de samenwerkende partijen gebruik van kan maken en daarmee dezelfde informatie eruit kan halen. Gereed: eind 2025

1.3 Monitoren op doorlooptijd

Actie: Monitoren op doorlooptijd van elke fase in het proces en deze ook vastleggen, zodat kan worden geëvalueerd. Zo versnellen wij het inzicht wanneer en waardoor er teveel vertraging ontstaat. Gereed: 3de kwartaal 2025

Reality Check 1.4 Reality check sessies

Actie: Projecten met een start bouw in 2025 – reality check sessie met het integrale projectteam van de Gemeente en marktpartijen, waarbij de planning, knelpunten en de risico’s op tafel liggen om deze met elkaar op te lossen en versnelling te vinden. In de Reality check wordt extra aandacht besteed aan de stikstof problematiek en de eventuele problemen door de netcongestie. Gereed: voor 1 april 2025 Actie: Projecten met een start bouw in 2026 – reality check sessie met het integrale projectteam van de Gemeente en marktpartijen. Welke activiteiten liggen op het kritische pad? Waar kunnen wij versnellen? Gereed: 2de kwartaal 2025

1.5 Randvoorwaarden voor succes

Actie: Uit deze bovenstaande sessies kunnen wij met elkaar de belangrijkste factoren halen, die wij als samenwerkende partijen moeten oplossen? Welke komen vaker terug? Wat kunnen wij daar op voorhand aan doen? Gereed: 3de kwartaal 2025

16

2. Nauwere samenwerking tussen marktpartijen, woningcorporaties en de Gemeente

2.1 Gezamenlijke planteams

Actie: Op elk project worden gezamenlijke planteams ingericht conform de Haagse standaard. Zij hebben periodiek contact over voortgang, risico’s, uitdagingen en vieren samen de successen. In deze planteams zitten de projectmanagers vanuit de Gemeente en markt, woningcorporatie en de experts van de belangrijkste kerndisciplines. Gereed: direct starten – eind 2025 voor alle projecten ingericht en gepland.

2.2 Gepland escaleren ‘Bouwkeet overleg’

Gepland voortgangsoverleg en escaleren. Actie: Voor elk project wordt 1x per kwartaal een voortgangsoverleg gepland, tussen de gebiedsmanager en projectmanager vanuit de gemeente en de relevante betrokkenen vanuit de markt. Daarnaast is er de escalatie mogelijkheid middels het 'spreekuur' bij het loket van de directie Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO).

2.3 Warme indiening van de aanvraag omgevingsvergunning

Actie: De doorlooptijd van de vergunning aanvraag tot aan verlening willen wij drastisch verkorten. Dit is mogelijk wanneer wij op het moment van de aanvraag van de omgevingsvergunning een werksessie organiseren met deskundigen vanuit vakdisciplines, de Omgevingsdienst Haaglanden (ODH) en en de verantwoordelijke projectinspecteur vanuit de gemeente. Eventuele knelpunten moeten snel worden gesignaleerd. Daarom wordt ook gedurende het proces van vergunningverlening actief gevolgd hoe het proces verloopt en of de informatie uitwisseling over en weer volledig is.

Actieagenda woningbouw 2025 - 2027

3. Ontwikkelen ambitieroos De noodzaak om woningbouwontwikkelingen te versnellen is evident. Dat zijn we verplicht aan de woningzoekenden in Den Haag. Niet elk project kan op elke beleidsdoelstelling een 10 scoren. Maatwerk is noodzakelijk. Vroegtijdig in het plan-proces moeten wij gezamenlijk een goede afweging maken, welke beleidsambities op de specifieke locatie en/of gebied hard zijn, en waar ruimte zit voor nadere afweging en maatwerk. Het speerpunt is om zo vroeg mogelijk met elkaar een integrale afweging te maken en de gekozen ambities op hoofdlijnen vast te leggen in een ‘afsprakenbrief'. Deze 'afsprakenbrief' is onderdeel van het Planuitwerkingskader of ander juridisch-planologisch product. Wanneer deze afspraken zijn vastgelegd, geldt dit voor de gehele ambtelijke organisatie en vormt het onderdeel van het kader voor de besluitvorming.

3.1 Methode bepalen

Actie: Inventariseren welke methode door andere grote steden wordt gebruikt: Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Eindhoven hanteren ieder een eigen aanpak. Daarnaast voorstel uitwerken, hoe dit het beste in Den Haag kan werken. Gereed: 2de kwartaal 2025

3.2 Pilotprojecten kiezen

Actie: 3 pilotprojecten kiezen en deze Ambitieroos aanpak hierop toepassen. Gereed: 3de kwartaal 2025

3.3 Voorstel uitwerken en besluit College en gemeenteraad

Actie: Voorstel uitwerken op welke manier de Ambitieroos voor alle projecten vanaf 1 januari 2026 kan gaan werken, dat door verschillende partijen kan worden beoordeeld en uiteindelijk leidt tot een College- en raadsbesluit. Gereed: 4de kwartaal 2025

17

18

4. Stroomlijnen processen 4.1 Proces vereenvoudigen waar kan

Niet elk project van meer dan 50 woningenn hoeft precies hetzelfde proces te doorlopen als een grote, complexe gebiedsontwikkeling. In de afsprakenbrief voor de Ambitieroos worden ook de afspraken gemaakt over het te volgen proces. Actie: In de 3 pilotprojecten maken wij ook specifieke afspraken over de voorgestelde procesgang.

4.2 Parallel plannen

Verschillende gemeenten experimenteren op dit moment samen met de marktpartijen, hoe de woningbouw kan worden versneld, door activiteiten uit het planontwikkelingsproces parallel uit te gaan voeren. Uit onderzoek in de betreffende gemeenten, blijkt dat de procestijd van circa 6 jaar naar 2 jaar kan. Waarbij de partijen voldoen aan wet- en regelgeving. Actie: In 2025 kiezen wij 3 pilot projecten, waarbij wij parallel plannen gaan toepassen. Hier gaan wij experimenteren op 3 niveaus: • Overall planning (kritische pad, lange termijn) • Risico planning (incl. mitigerende maatregelen) • 8-wekelijkse planning (sprintplanning, korte termijn – welke belemmeringen moeten nu worden opgelost).

4.3 Inbedden in reguliere proces

Wij, de samenwerkende partijen, gaan de lessen uit de pilots zoveel mogelijk inbedden in ons reguliere proces. Actie: 1ste helft 2026

19

5. Mogelijkheden om de markt meer te laten doen

130% plancapaciteit is niet voldoende om aan 4.000 woningen per jaar te komen, wij moeten werken aan meer plannen vanwege de toenemende complexiteit. Hiervoor is onvoldoende capaciteit binnen de Gemeente Den Haag. Daarom willen wij met elkaar onderzoeken hoe de markt meer kan doen in het ontwikkelproces, waarbij de toetsing en eindverantwoordelijkheid bij de Gemeente blijft.

5.1 Evaluatie project Moerwijk-knoop

In dit project hebben verschillende marktpartijen en corporaties gezamenlijk veel verkennend en voorbereidend onderzoek gedaan dat anders door de gemeente zou zijn uitgevoerd, wat anders door de Gemeente wordt uitgevoerd in de verkenningsfase. Actie: inventariseren, wat werkte goed, dat kan worden vertaald naar andere locaties / projecten? Gereed: 3de kwartaal 2025

5.2 Toepassen in 3 pilotprojecten

20