RIS321724 Bijlage1b Update Programma Voorzieningen DGZ tbv ontwikkelstrategie, dd 16-9-2024 (definitief)

UITWERKING Programma Voorzieningen DGZ t.b.v. ontwikkelstrategie DGZ Q4 2024

Werkgroep Voorzieningen Door: Werkgroep voorzieningen 4 april 2023 Datum: 16 september 2024

INHOUD Inleiding 3. Dreven 5. Gaarden 15. Zichten 20. Tabel overzicht locaties 26. Conclusie 28. Advies WG t.a.v. ontwikkelstrategie 29.

INLEIDING •

Ten behoeve van de herziening van de ontwikkelstrategie (vastgesteld Q4 2024) heeft de werkgroep voorzieningen onderhavig document opgesteld, waarin per wijk en deelgebied het (wel of niet gewijzigde) advies is opgenomen ten opzichte van de ontwikkelstrategie 3.3.3.

•

Het gaat hierbij om gebouwde (vastgoed) voorzieningen (BOG/MOG-ruimtes) en dus niet de voorzieningen in de openbare ruimte (speeltoestellen, Cruyff- en Krajicek-courts, e.d.) of groenvoorzieningen (parkjes, gemeenschappelijke tuinen, e.d.). De ontwikkeling van deze laatste voorzieningen worden niet door de WG Voorzieningen DGZ in beeld gebracht, maar door een andere werkgroep.

•

Doelstelling: Voor alle BOG/MOG-locaties binnen DGZ, die in de ontwikkelstrategie zijn opgenomen, bepalen wat het ideale programma is (omvang en samenstelling/branchering) en kijken of de fasering van de realisatie goed aansluit bij de ontwikkeling van het (inwoner)draagvlak en tijdig bijsturen waar noodzakelijk.

•

Subdoelstellingen: o o o o

het voorzieningenniveau in DGZ (minimaal) op peil houden en stapsgewijs verbeteren; aandacht voor clustering van voorzieningen, waardoor synergie kan optreden; verfijnen planning om beter aan te sluiten bij inwonerontwikkeling; de noodzaak tot de realisatie van tijdelijke voorzieningen om voorzieningen in stand te houden gedurende het ontwikkelingstraject beperken/minimaliseren. B.v. kijken of door verfijning van de planning koppeling van deelprojecten mogelijk is (in 1 keer naar nieuwe locatie verhuizen)

INLEIDING (vervolg) •

Als gevolg van de verdichting verdubbelt het inwonertal binnen DGZ van 6.345 inwoners in 2022 naar ca. 12.400 in 2040. In de ontwikkelstrategie is een programma van ca. 26.000 m2 BVO voor voorzieningen in DGZ in de toekomst opgenomen. Dat is ruim 4x zoveel als het huidige metrage (6.195 m2 BVO).

•

Hoewel er in de huidige situatie te weinig voorzieningen in Zuidwest en DGZ zijn, is deze verdiepingsslag ook nodig om het realiteitsgehalte (de ‘ haalbaarheid’ en ‘ wenselijkheid’) van een verviervoudiging van het voorzieningenprogramma te onderzoeken (‘we willen natuurlijk geen leegstand creëren’) .

•

De analyse van de WG resulteert in een advies waarin de profielen en het gewenste programma per locatie nader zijn uitgewerkt. Daarbij zullen er onderbouwde suggesties komen om op een aantal locaties de realisatie van het voorzieningenprogramma (deels) te heroverwegen en/of de planning aan te passen. Dat betekent dat wordt voorgesteld om op sommige locaties minder programma te realiseren en op andere locaties juist meer.

•

Net als de totale ontwikkelstrategie zal ook het “voorzieningenprogramma” periodiek geijkt en mogelijk bijgesteld moeten worden

•

Wanneer wordt gekeken naar het totale metrage van voorzieningen in DGZ, dan blijkt dat de veranderingen (toenames en afnames van metrage) elkaar in evenwicht houden. Het “totaal geplande metrage” voorzieningen (BOG en MOG) voor DGZ blijft nagenoeg ongewijzigd.

DREVEN DREVEN

UPDATE VOORZIENINGENPROGRAMMA PER LOCATIE Plot 1A Plot 1D Plot 2A Plot 2C, 2D Plot 3A Plot 3B Plot 5A, 5B, 5C

8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Plot 1A (transformatie) Winkelplint De Dreef • Ontwikkelstrategie 3.3.3.: 1.553m2, oplevering 2026 • Voorstel: metrage blijft gelijk, oplevering 2029 • Planning: Oplevering uitgesteld van 2026 naar 2029, zodat planning kan aansluiten bij planning Plot 2A (oplevering 2029). Op die manier kunnen bestaande gebruikers (o.a. fysiotherapeut, jeugdtandzorg, logopedist) langer blijven en 1op-1 verplaatsen naar “wens-locatie Plot 2A”. Er hoeven dan geen tijdelijke voorzieningen gerealiseerd te worden en ondernemers hoeven niet 2x te verhuizen

Profiel locatie • Kleinschalige buurtfunctie gericht op ontmoeting (mix van functies, betaalbare bedrijfsruimte) • Maatschappelijke voorzieningen voor de buurt, dienstverlening, beperkt food/horeca

Mogelijke branchering • • • • •

Kapper/beautysalon Bewonersbedrijf (Pandje 4)/buurtkamer Buurtkeuken De Dreef Staedion wijkkantoor Kinderopvang (kleinschalig), andere culturele/sociaal buurtvoorzieningen • Ruimte voor enkele commerciële functies zoals horeca (buurten afhaalrestaurant) • Specialistische foodaanbod (kleinschalig)

Plot 1D • Ontwikkelstrategie 3.3.3.: Geen BOG in plinten parkeergarage, 2030 oplevering • Voorstel: Maakindustrie (ca. 1.700m2) op begane grond, parkeren op verdieping. • Niet gehele begane grond bruikbaar, omdat er hellingbanen gemaakt moeten worden

Profiel locatie • maakindustrie / bedrijvigheid • gecombineerd met parkeergarage

Mogelijke branchering • maakindustrie/bedrijvigheid, gecombineerd met parkeergarage op verdieping • op b.g. daarnaast voorzieningen t.b.v. deelmobiliteit, parkeerplaatsen busjes en wellicht WKO • In VO metrage voor bedrijvigheid nu 1.250m2, wellicht nog te optimaliseren in uitwerking

Plot 2A: nabij WC Ambachtsgaarde: • Ontwikkelstrategie 3.3.3.: 2.356m2, 2029 oplevering o Beresteinlaan: 669m2 o Hoek Pachtersdreef: 669m2 o Pachtersdreef: 280m2 o Erasmusweg: 738m2 • Voorstel: ca. 2.800 m2, 2029 oplevering o Erasmusdreef: metrage verplaatsen naar Pachtersdreef o 340 m2 extra programma: meer diepte of extra m2 op verdieping. o Locatie parkeergarage gebruiken (BOG op BG, parkeren op verdieping) o Extra woningen aan Erasmusweg op BG • Planning afstemmen op planning Dreven 1A (relatie)

Profiel locatie Beresteinlaan en hoek Pachtersdreef • Uitbreiding programma winkelcentrum: winkels, daghoreca, diensten, cultuur • Gezondheidscentrum met welzijnsvoorzieningen (extra m2 op verdieping) • Eventueel kleinschalige horeca bij park Erasmusweg: • Extra woningen op BG (evt. woonwerkwoningen)

Mogelijke branchering • Diensten en evt. retail (DPO-ruimte) als uitbreiding winkelcentrum, daghoreca, cultuur • Gezondheidscentrum en welzijnsvoorzieningen (optie De Dreef): huisarts, fysiotherapeut, apotheek, tandarts, logopedist, e.d. • Bedrijfsruimtes, evt. kleinschalige horeca bij park

Plot 2C en 2D • Ontwikkelstrategie 3.3.3.: oplevering 2032 o Erasmusweg fase 2c: 672m2 o Erasmusweg fase 2d: 672m2 • Voorstel: metrage Plot 2C en 2D blijft vooralsnog gelijk, oplevering 2032 • Flexibiliteit: mogelijkheid keuze voor woon- werkwoningen openhouden

Profiel locatie • • • •

Maakindustrie / bedrijvigheid Showrooms en perifere retail Geen buurtfunctie (wijkoverstijgend) Conjunctuurgevoelig

Mogelijke branchering • Commerciële voorzieningen: showroom, perifere detailhandel (marktconform) • Maakindustrie: beperkte huurpotentie en specifieke technische eisen (o.a. 5-6 m plinthoogte). Subsidies voor onrendabele top noodzakelijk (marktconforme huur niet realistisch)

Plot 3A: De Dreef/Erasmusweg • Ontwikkelstrategie 3.3.3.: oplevering 2035 o De Dreef/Erasmusweg: 2.709m2 • Voorstel: oplevering 2035 o 1.160 m2 in plinten Erasmusweg (1/3 m2, 594 m2 BOG vervalt). o Optie voor extra metrage BOG in plint garage (Relatie met Locatie 5A-verdieping. Niet beiden toevoegen, keuze wordt de komende jaren gemaakt). o Metrage totaal 1.963m2 o Flexibiliteit: mogelijkheid keuze woon- werkwoningen openhouden

Profiel locatie • Maakindustrie / bedrijvigheid • Optie plint garage: o Maakindustrie bedrijvigheid met daarboven parkeren o Geschikte locatie grootschalige functie (bv ‘Het Goed’) • Erasmusweg: o Showrooms en perifere retail, wijkoverstijgend o Flexibiliteit: keuze woon- werkwoningen openhouden

Mogelijke branchering • Commerciële voorzieningen: showroom, perifere detailhandel (marktconform) • Maakindustrie bedrijvigheid: o Op BG parkeergarage goede mogelijkheden: bedrijfshallen, bedrijfsruimtes met specifieke technische eisen (o.a. ca 5 m hoogte en bestelbus-bereikbaar) (zie ook Dreven 1D/2A) o Aan Erasmusweg beperkte verhuurpotentie en specifieke technische eisen lastig onder woningen (o.a. 5-6 m plinthoogte). Subsidies voor onrendabele top noodzakelijk (marktconforme huur niet realistisch)

Plot 3B • Ontwikkelstrategie 3.3.3.: De Dreef (plinten pleintje: transformatie en deels nieuwbouw), 966m2 oplevering 2034 • Voorstel: Metrage aan Erasmusweg laten vervallen en toevoegen aan 3B. Totaal metrage 1.930m2.

Profiel locatie • Buurtgerichte kleinschalige voorzieningen • MOG-voorzieningen voor de wijk • Basisschool, etc.

Mogelijke branchering • Buurtondersteunende voorzieningen: kapper, daghoreca (espressobar), buurtkamer, buurtkeuken • Stilte-, meditatie- en/of gebedsruimte (moskee/kerk) • kinderdagverblijf • Radio Discus (wordt aanvankelijk gesloopt 225m2) • eventueel basisschool (vergroten capaciteit bestaande scholen lijkt echter een meer reële optie)

Plot 5A/5B/5C: • Ontwikkelstrategie 3.3.3.: 3.064m2, oplevering 2040 o Beresteinlaan/Erasmusweg (5A): metrage verplaatst naar 5B o Beresteinlaan/Wantsnijdersgaarde (5B): 1.718m2 o Bierbrouwersgaarde (5C) (renovatie): 1.346m2 (renovatie) • Voorstel: Reservering extra BOG/MOG op verdieping in blok hoek Erasmusweg/Beresteinlaan. Vooralsnog metrage totaal gelijk.

Profiel locatie Nieuwbouw (over 2 lagen) • Uitbreiding winkelcentrum Ambachtsgaarde • evt. uitbreiding gezondheidscentrum locatie 2A • Sportschool/Showroom/grootschalige detailhandel Renovatie Bierbrouwersgaarde • Maakindustrie, kleinschalige bedrijfsruimtes/makers • Programmering aansluitend bij programma Ruimzicht • Kunst en cultuur buurtgericht

Mogelijke branchering Nieuwbouw • Dienstverlening (bank, makelaar, verzekeraar) • Sportschool • Gezondheidscentrum (optie De Dreef): huisarts, fysiotherapeut, apotheek, tandarts, logopedist, e.d. • Perifere retail en showroom Renovatie Bierbrouwersgaarde • Creatieve maakindustrie • Grafische industrie, meubelmakers, • kunstenaars, reparatie, workshops

GAARDEN

Voorzieningenprogramma Gaarden conform ontwikkelstrategie

UPDATE VOORZIENINGENPROGRAMMA PER LOCATIE Plot 1 Plot 2

18. 19.

Plot 1: Erasmusweg • Ontwikkelstrategie 3.3.3.: 817m2, 2029 oplevering • Voorstel: laten vervallen BOG-metrage (817 m2 minder BOG) • Bewonersruimtes van 150 m2 tbv specifieke bewonersgroepen of woonwerk-woningen

Profiel locatie WG Voorzieningen constateert een te groot metrage aan identieke/vergelijkbare BOG meters aan de Erasmusweg. Er is geen markt voor zoveel identiek programma. Differentiatie nodig. Gezien de ligging aan rand rustige woonwijk en de oplevering op korte termijn (profiel en inwonertal buurt nog niet gewijzigd), stelt de WG voor om het regulier BOG programma in Plot 1 te laten vervallen en dat op andere locaties later te realiseren (817 m2 BOG vervalt). Wel kan worden overwogen om BG-metrage in te zetten voor ontmoetingsruimte (ca. 150 m2), wanneer bij uitwerking wordt gekozen voor specifieke bewonersgroepen. Ook zouden de mogelijkheden voor woon-werkunits en of atelierwoningen op deze plek nader onderzocht kunnen worden.

Plot 2: Erasmusweg • Ontwikkelstrategie: 3.3.3. 817m2, 2031 oplevering • Voorstel: 617 m2 metrage laten vervallen, alleen ruimte reserveren voor kleinschalig fitnesscentrum op hoek van ca. 200 m2

Profiel locatie Feitelijk geldt voor plot 2 hetzelfde als voor plot 1. Te veel identiek metrage in een te vroeg stadium. Dus ook voor Plot 2 stelt de WG voor om het regulier BOG programma grotendeels te laten vervallen en dat op andere locaties te realiseren. Daarbij zou de WG Voorzieningen 1 uitzondering willen maken. Gezien het specifieke woningbouwprogramma voor plot 2, kunnen we ons voorstellen dat er een kleinschalig fitnesscentrum (o.i.d.) wordt gerealiseerd voor de bewoners in dit blok en de nabijheid. Daarom wordt geadviseerd om op de hoek van het blok een ruimte van ca. 200 m2 te reserveren tbv bijvoorbeeld een kleinschalig fitnesscentrum (dus ca. 200 m2 BOG ipv 817 m2).

ZICHTEN

Voorzieningenprogramma Zichten conform ontwikkelstrategie

UPDATE VOORZIENINGENPROGRAMMA PER LOCATIE Plot Ruimzicht Plot 7 Plot 8

23. 24. 25.

Plot RUIMZICHT • Ontwikkelstrategie 3.3.3.: Maximaal 4.076m2, inclusief “organisch dichtgroeiend” binnengebied, oplevering 2025. • Voorstel: Door keuze sloop nieuwbouw planning vertraagd naar oplevering in 2027. Metrage verminderd naar maximaal 3.000m2, vanwege gebruik begane grond en binnengebied voor woonfuncties vanwege nieuwbouw.

Profiel locatie Programmering rond het thema “ maken, ontmoeten, bewegen” • in de plinten en paviljoens/uitbouwen in het binnengebied: bedrijfjes en voorzieningen • in middengebied (de ‘Buurttuin’) in openbare ruimte ook plek voor evenementen en activiteiten 'voor en door de buurt' • winkels en horeca alleen onderschikt/beperkt volume (max. 15%) • Aanpassing fasering: o In 1e fase circa 450 m2 uitbouwen/paviljoens (rekening houdend met aantal inwoners en overlast bouw). o Op langere termijn evt. draagvlak voor meer paviljoens/uitbouwen

Mogelijke branchering • Maken (ca. 50% aanbod): fietsreparatie, Made in Bouwlust, 2e hands huisraad, bouwmarkt 2e hands, naaiatelier, timmerwerkplaats, drukkerij, bijzondere winkeltjes, etc. • Ontmoeten (25-35% aanbod): infocentrum en kleinschalige horeca, buurtgerichte kunst en cultuur (dependance Museon, Turks museum, e.d.), buurtkeuken, broodjeszaak, catering/afhaal, workshops (kookcursussen, teken/schilderen), etc. • Bewegen (ca. 15-25% aanbod): kleinschalig buurtgericht fitnesscentrum, boodcamps/yoga/fitness in binnengebied, aanbieders/ondernemers/adviseurs tav sport, beweging, gezondeen sportvoeding, sportief buurthuis (combi met info), etc.

Plot 7 Het Zicht oneven • Ontwikkelstrategie 3.3.3.: 2.508 m2 (1.254m2 per laag) tbv school in combinatie met parkeren, oplevering in 2030 • Voorstel: onderwijsvoorziening elders, ca. 950 m2 ruimte blijvend reserveren voor BOG/MOG programma. Veel opties denkbaar op deze plek. Overig programma verplaatsen naar Zichten 8 • Planning: Plot 7 kan pas gesloopt worden na verhuizing van de ondernemers naar het opgeleverde Ruimzicht.

Profiel locatie • Bedoeld als 2 laagse onderwijsvoorziening. Gemeente ziet op deze korte termijn (te weinig inwoners) en op deze plek (vanwege nabijheid andere basisscholen) • Voorzieningen t.b.v. deelmobiliteit op bg (ca. 200 m2), daarnaast ca. 750 m2 ruimte voor buurtfuncties aanvullend aan concept Ruimzicht

Mogelijke branchering Opties voor programma 950 m2: o Voorzieningen t.b.v. deelmobiliteit (ca. 200 m2) o (commerciële) Fitness (aansluiten bij thema “beweging” in Ruimzicht) o cultureel programma aansluitend bij Ruimzicht? Cluster van Musea? o Evt. maakindustrie (dan meer verdiepingshoogte noodzakelijk. Is mogelijk onder parkeergarage)

Plot 8 • Ontwikkelstrategie 3.3.3.: Uitbreiding Winkelcentrum De Steden: o 3.086m2, over 2 lagen, 2031 oplevering o 3.086m2, over 2 lagen, 2031 oplevering • Voorstel: metrage uitbreiden naar 2 x 3.696 m2 (in totaal 7.392 m2 (metrage verplaatst vanuit Zichten 7)

Profiel locatie Functies die Winkelcentrum versterken: • BOG-programma: dienstverlening, retail, (dag)horeca, commerciële fitness • Maatschappelijke invulling: gezondheidscentrum, sporthal, school, kinderdagverblijf, cultuur, programma Kameleon

Mogelijke branchering • (Dag)horeca • Specialistische retail (uitbreiding WC) • Dienstverlening aansluiten aan WC (kapper, reisburo/uitzendburo, bank, etc.) • Sporthal (op verdieping), fitness (commercieel) • (0-18 jaar) school (basisschool en VO-school) of kinderdagverblijf • Andere maatschappelijke voorzieningen • Gezondheidscentrum (huisarts, fysiotherapeut, apotheek, tandarts, logopedist, volgens gemeente ca 800m2 extra gezondheidscentrum nodig in 2040) • evt. op BG uitbreiding programma winkelcentrum de Stede

Tabel overzicht locaties met voorgestelde wijzigingen

Tabel overzicht locaties met voorgestelde wijzigingen

CONCLUSIE •

Aan de hand van de analyse en bepaling van het ideale programma (omvang en samenstelling) is gebleken dat het opgenomen metrage in de ontwikkelstrategie op een aantal plekken aan de ruime kant is en niet overal op de juiste plekken is gesitueerd.

•

Door het verschuiven van een aantal meters naar andere locaties, worden deze meters beter en logischer inpasbaar in de buurt, en daarmee haalbaar(der) voor de ontwikkeling.

•

Daarnaast kan door verschuiving van metrage en aanpassing van de planning (aantal deel projecten enkele jaren vertragen of juist naar voren halen) worden voorkomen dat tijdelijke ruimtes gerealiseerd moeten worden. De realiteit/haalbaarheid daarvan moet verder onderzocht worden.

•

Uit de uitwerking en verfijning van de voorzieningenstructuur komt naar voren, dat het totaal metrage van voorzieningen in DGZ ongewijzigd kan blijven. Tot 2040 kan er ca. 26.050 m2 bvo BOG/MOG worden gerealiseerd.

•

De gevolgen van de verplaatsing van het programma moeten nog verder worden onderzocht. Onder andere de invloed op het aantal woningen en de stedenbouwkundige gevolgen (beeldkwaliteitplan). Doordat er niet meer of minder meters worden gemaakt, zal de invloed op het aantal woningen overigens beperkt zijn.

•

Er zijn ook nog mogelijkheden voor het inpassen van voorzieningen net buiten de gebiedsontwikkeling DGZ (bijvoorbeeld op het sportpark). Deze vallen buiten de ontwikkelstrategie maar kunnen wel een goede aanvulling zijn op het voorzieningenprogramma voor DGZ.

ADVIES WERKGROEP T.A.V. DE ONTWIKKELSTRATEGIE •

Op onderdelen stelt de WG Voorzieningen een aanpassing van de ontwikkelstrategie m.b.t. de (gebouwde) voorzieningen voor. Het totale metrage te realiseren programma voor Voorzieningen in DGZ (ca. 26.050 m2 tot 2040) blijft nagenoeg gelijk. De wijzigingen worden onderstaand toegelicht. Dit advies is opgenomen in de ontwikkelstrategie Q4 2024.

•

WG Voorzieningen doet in deze rapportage onderbouwde voorstellen voor verschuiving van een deel van het metrage van bepaalde locaties binnen de gebiedsontwikkeling, naar voor de betreffende functie logischere en betere locaties. De voorgestelde wijzigingen zijn: De Dreven: o Plot 1D: extra metrage toevoegen, zodat gehele BG onder parkeergarage BOG/MOG-programma krijgt o Plot 2A: Binnen Plot metrages verschuiven naar betere locaties o Plot 3A: Binnen Plot metrages verschuiven naar betere locaties en metrage toevoegen onder parkeergarage o Plot 5A: mogelijkheid om extra programma toe te voegen op 1e verdieping nader onderzoeken De Zichten: o Plot 7: niet meer reserveren voor school (locatie 8 of uitbreiding bestaande locatie zijn geschikter), deze locatie reserveren voor ander BOG/MOG-programma, metrage verplaatsen naar Plot 8 o Metrage Plot 8 wordt met ca. 1.400 m2 uitgebreid De Gaarden: o Plot 1 en 2: voorgesteld programma te vroeg in planontwikkeling, bevolkingsdraagvlak ontbreekt, metrage (deels) verschoven naar geschiktere locaties

ADVIES WERKGROEP T.A.V. DE ONTWIKKELSTRATEGIE •

Daarnaast wordt voorgesteld om de mogelijkheden te onderzoeken om de planning van de realisatie van enkele deelprojecten aan te passen, om zo beter aan te sluiten bij het draagvlak in de wijk en om verhuisplanningen van ondernemers op elkaar aan te laten sluiten (voorkomen realisatie tijdelijke voorzieningen). De voorgestelde wijzigingen zijn: De Dreven: o Onderzoeken mogelijkheden om de planning van Plot 1D naar voren te halen. Er is op korte termijn behoefte aan metrage voor maakindustrie. o Planning Dreven 1A en Dreven 2A op elkaar afstemmen, zodat ondernemers in 1A kunnen blijven en in één keer naar hun nieuw definitieve locatie in 2A kunnen verhuizen. De Zichten: o Project Ruimzicht wordt met enkele jaren vertraagd, doordat gekozen is voor sloop-nieuwbouw i.p.v. transformatie o Verder geen voorstellen voor wijziging in de planning. De Gaarden: o Geen voorstellen voor wijziging in de planning.