RIS321455 Bijlage 2 Verslag hoorzitting bezwaarschrift Stationweg 6 en 10B

Adviescommissie bezwaarschriften Ons kenmerk

JBZ.2024.02481.001

Verslag hoorzitting Bezwaarschrift van:

[naam] bezwaarmaker

Bestreden besluit:

Stationsweg 6 en 10B (niet in behandeling nemen verzoek correctie omgevingsplan)

Verslag van de hoorzitting van de Adviescommissie bezwaarschriften op 2 oktober 2024 Aanwezig: plv. vicevoorzitter lid plv. lid/secretaris notulist bezwaarmaker namens Burgemeester & Wethouders, verweerder van de afdeling Juridische Planvorming en Omgevingsrecht (JPO) van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling toehoorder bewonerscommissie toehoorder Afwezig: Kerk & Co B.V.

betrokkene

De plv. vicevoorzitter opent de hoorzitting en licht kort de procedure en rol van de adviescommissie toe. Hij zegt dat er bezwaar is gemaakt tegen het niet in behandeling nemen van een verzoek correctie omgevingsplan aan de Stationsweg 6 en 10B. De plv. vicevoorzitter geeft het woord aan bezwaarmaker. Bezwaarmaker leest de pleitaantekeningen voor. Deze worden als herhaald en ingelast beschouwd. Verweerder merkt ten aanzien van de belanghebbendheid op dat het verzoek in eerste instantie ten onrechte buiten behandeling is gesteld. In de beslissing op bezwaar zal dit alsnog in behandeling worden genomen en zal er een inhoudelijk besluit worden genomen. De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) is iets anders dan het omgevingsplan. In het verweerschrift verwijst verweerder daaromtrent naar jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling). Deze zaak kent een lange geschiedenis. Het bestemmingsplan geldt al sinds 2015. De planregels en de verbeelding zijn leidend. De eigenaar is Staedion. Aan de huurder van dit pand, [naam] hierna: huurder, is eerder een vergunning verleend op basis van de planregels en de verbeelding. Staedion en de huurder hebben beiden een belang bij deze kwestie. De huurder heeft het recht om op dat gedeelte kantoor te

JBZ.2024.02481.001

2

houden omdat het bestemmingplan dit toestaat. Een omgevingsplan en de daarop verworven rechten kunnen niet zomaar aangepast worden. De plv. vicevoorzitter zegt dat in het verweerschrift is genoemd dat de gemeenteraad in plaats van het college op dit bezwaar moet beslissen. Verweerder zegt dat dit uit de wet volgt. De Afdeling heeft daarover ook een uitspraak gedaan. Het gaat bewaarmaker meer om het nemen van het primaire besluit. Er was een delegatiebesluit opgesteld op grond waarvan het college het primaire besluit heeft genomen. In bezwaar moet echter de raad het besluit nemen. Bezwaarmaker is van mening dat een ander artikel van toepassing is. Verweerder verwijst naar het verweerschrift. Lid merkt op dat bij een wijziging van een omgevingsplan ook artikel 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing zou moeten zijn, op grond waarvan alle belanghebbenden betrokken moeten worden. Verweerder bevestigt dit. Verweerder heeft dit ook aan de commissie doorgegeven. Staedion en de huurder moeten in geval van een wijziging hun zienswijze daarover kunnen geven. Op dit moment zijn het college en de raad echter van mening dat er terecht niet gewijzigd wordt, waarmee dit geen rechtsgevolgen heeft. De plv.

vicevoorzitter merkt op dat het een bijzondere situatie is dat een bestuursorgaan het primaire besluit neemt, terwijl een ander bestuursorgaan de beslissing op bezwaar neemt. De vicevoorzitter benadrukt dat het hier om het omgevingsplan gaat. Daarnaast wordt er ook geprocedeerd over de verleende omgevingsvergunning. Bezwaarmaker vult aan dat er ook over het handhavingsverzoek wordt geprocedeerd, ten aanzien van het strijdig gebruik van het bestemmingsplan. Verweerder zegt dat de omgevingsvergunning bij de Raad van State ligt. Het handhavingsverzoek is in behandeling bij de rechtbank. Bezwaarmaker schetst de voorgeschiedenis. Het handhavingsverzoek was ingediend voordat de huidige huurder huurde. Via een omweg besliste het college dat een kantoor in de achterruimte mogelijk was, echter niet in de plint. Bezwaarmaker wil duidelijkheid over de vraag hoe het komt dat er voor de achterruimte een kantoorbestemming geldt, terwijl huisnummer 6 was aangewezen als een maatschappelijke functie. De plv. vicevoorzitter merkt op dat uit het bestemmingsplan uit 2015 volgt dat er voor de plint de bestemming maatschappelijk is aangewezen. Verweerder licht toe dat de bestemming in de plint gemengd met de functieaanduiding maatschappelijk is. In de achterruimte is de bestemming gemengd met de functieaanduiding kantoor. De plv. vicevoorzitter merkt op dat dit toen al bekend was.

Bezwaarmaker zegt dat het voorontwerp van het bestemmingsplan een voorgestelde kantoorbestemming voor huisnummer 6 kende. Na inspraken is er een ambtelijke wijziging doorgevoerd en is de kantoorbestemming gewijzigd in maatschappelijk voor huisnummer 6. Ten aanzien van huisnummer 10b werd de kantoorbestemming toegevoegd. Huisnummer 6 loopt door tot in het vroegere Wapen van Dordrecht. Dit is een complex van twee panden die in 1986 zijn samengevoegd tot een pand. In de Basisregistratie Adressen en Gebouwen zijn deze panden als twee panden blijven bestaan. Als gevolg daarvan is de ondergrond van het bestemmingplan niet juist, omdat de gegevens van twee panden zijn gebruikt. Huisnummer10b heeft volgens het besluit in 2015 een kantoorbestemming gekregen. Als in de online viewer op de plattegrond wordt geklikt, dan wordt de achterruimte van huisnummer 6 onbedoeld meegenomen. Daar ligt de oorzaak van deze situatie.

JBZ.2024.02481.001

3

Het is juist dat de verbeelding leidend is, maar aan deze verbeelding ligt een fout ten grondslag. Spreker wil dat het college uitzoekt of dit wel of geen fout is. Zijn brief aan het college, die als bijlage is gevoegd bij het verzoek om het omgevingsplan te wijzigen, moet sowieso beantwoord worden. De plv. vicevoorzitter vraagt verweerder of bezwaarmaker de juiste weg bewandelt om te bereiken wat hij beoogt. Verweerder zegt dat er voor een wijziging van het omgevingsplan geen andere route is. Daarnaast zijn de procedures omtrent de vergunning en de handhaving gaande. De reden voor het verschil in functieaanduiding binnen het pand is in de beoogde toeloop te vinden. In de plint is heel veel toegestaan, wat klanten trekt, zoals een winkel of schoonheidsstudio. Een kantoor voldoet daar niet aan, waardoor dit slechts in de achterkant van het gebouw is toegestaan. Of daar toentertijd bewust voor is gekozen, is niet bekend. Feit is dat dit al vele jaren op deze manier in het plan is vastgelegd. Op basis van de rechtszekerheid kunnen daaraan rechten worden ontleend en inmiddels is er ook een omgevingsvergunning verleend. Die vergunning ziet op de bouwconstructie. Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) moest er destijds ook naar het gebruik worden gekeken. Het doel van de doorbraak was ten behoeve van de functie kantoor. Daarom is dit aan de orde gekomen.

Lid vraagt naar de bedoeling van de gemeente met het maatschappelijke deel aan de voorkant. Verweerder zegt dat tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan in dit deel van het pand iets met een maatschappelijke bestemming gevestigd was. De basisbestemming is gemengd, maar omdat op dit specifieke perceeltje toen een maatschappelijke functie werd uitgeoefend, is die functiebeschrijving bijgezet. Lid vraagt uit welke overweging dit is gebeurd. Van de afdeling Juridische Planvorming en Omgevingsrecht zegt dat dit met de doelen van de ruimtelijke ordening te maken heeft. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan was de bestemming al maatschappelijk. Dat gebruik is meegenomen naar het nieuwe bestemmingsplan. Wat er voorheen gold, geldt ook nu, dit vanwege de rechtszekerheid van de pandeigenaren. Het gebruiksdoel van de BAG verschilt van het planologisch kader. In de BAG kunnen ook illegale bestemmingen worden geregistreerd. Lid vraagt waarom aan de voorkant geen kantoor gewenst is. Verweerder zegt dat dit met de toeloop te maken heeft. Daar geldt de hoofdwinkelstructuur, waarbinnen een kantoor niet gewenst is. De basis is een gemengde bestemming. In de plint is niet alleen maar maatschappelijk toegestaan, maar heel veel anders ook. De toevoeging maatschappelijk heeft puur te maken met het toenmalige gebruik.

In verband met planschade kan dit niet zomaar wegbestemd worden, vandaar dat de functieaanduiding maatschappelijk is toegevoegd. De voorkant van het pand wordt nu gebruikt voor het straatnieuws, wat ook maatschappelijk is. De plv. vicevoorzitter vraagt of het handhavingsverzoek is ingediend omdat de plint als kantoor werd gebruikt. Bezwaarmaker zegt dat dit toen nog niet aan de orde was. Dat is een vondst van de gemeente. De plv. vicevoorzitter vraagt wat er toen is verzocht. Bezwaarmaker zegt dat er sprake was van strijdig gebruik als kantoor. De huurder gebruikte de hele ruimte als kantoor.

JBZ.2024.02481.001

4

Toehoorder bewonerscommissie zegt dat de huurder stelde dat zijn bedrijf maatschappelijk was. Hij onderkende dat het maatschappelijk moest zijn en stelde dat hij maatschappelijk zou zijn, wat betwist werd. Later draaide hij bij dat hij niet maatschappelijk is, maar stelde dat de achterruimte van het pand wel als kantoor gebruikt mag worden. De plv. vicevoorzitter vat samen dat Kerk en Co zowel de plint de achterruimte huurt, waarbij de plint gebruikt wordt voor het straatnieuws en de achterkant gebruikt Kerk en Co als kantoor. Bezwaarmaker zegt dat het handhavingsverzoek aan de huurder gericht was en niet aan Kerk en Co. Verweerder zegt dat de huurder bestuurder is van Kerk en Co. De plv. vicevoorzitter vraagt of de huurder daar niet als particulier bij betrokken is. Toehoorder bewonerscommissie zegt dat Staedion heeft bevestigd dat het pand aan de huurder is verhuurd. Bezwaarmaker zegt dat de huurder na de vorige hoorzitting bij de bezwaarschriftencommissie heeft verklaard dat Kerk en Co slechts de huur betaalt. Dit is zijn ondernemingskantoor. Kortstondig was ook een andere besloten vennootschap van de huurder op dit adres geregistreerd. Kerk en Co heeft zich pas op 31 oktober 2021 ingeschreven. Het huurcontract dateert van 1 september 2021. De plv.

vicevoorzitter onderbreekt bezwaarmaker en merkt op dat partijen het niet eens zijn over feiten, terwijl de commissie juist op basis van feiten moet adviseren. Er wordt van alles bij gehaald. Deze procedure gaat over Kerk en Co. Verweerder zegt dat het hier niet om de persoon maar om het gebruik gaat. Op grond van de statuten van Kerk en Co was in 2021 de stelling ingenomen dat hier sprake was van een kantoorfunctie met een onderschikte functie aan maatschappelijk. De rechtbank oordeelde gelet op het gebruik van die ruimte, dat het gebruik meer naar kantoor neigde, waardoor dit in de plint niet mogelijk was. Het college was het daarmee eens en wijzigde van standpunt dat de kantoorfunctie niet in de plint, maar alleen aan de achterkant was toegestaan. Bezwaarmaker vraagt hoe de gemeente over de kantoorbestemming denkt. De kantoorbestemming is daar al sinds 1981 ongewenst, maar is telkens teruggekomen. De huurder heeft dit als bedrijfsmatig vastgoed van Staedion gehuurd. Daarvoor was dit maatschappelijk onroerend goed. Dit heeft te maken met diensten van algemeen economisch belang en of iets subsidiabel is voor de woningcorporatie. Op grond van de Woningwet mag een corporatie zowel over sociale huurwoningen als maatschappelijk onroerend goed beschikken, echter niet over bedrijfsmatig onroerend goed. Dit is nu wel bedrijfsmatig onroerend goed geworden.

Maatschappelijk omroerend goed is bedoeld voor ateliers, kleine culturele initiatieven, die mede genoemd staan in de officiële bestemmingen van de Stationsweg in het geheel. Dit kan ook een culturele bestemming zijn. Een maatschappelijke functie betekent voor Staedion zoiets als een school, kinderdagverblijf, maar ook een culturele bestemming. De plv. vicevoorzitter merkt op dat bezwaarmaker als particulier flink aan het procederen is. Hij vraagt waar bezwaarmaker last van heeft. Bezwaarmaker zegt dat de relatie en de mogelijkheden van de huurders en de bewonerscommissie enerzijds en Staedion anderzijds door de komst van de huurder verslechterd is. Het gaat om de zeggenschap als huurders over het gebouw. De plv. vicevoorzitter merkt op dat dit een civiele kwestie is. Bezwaarmaker huurt een woning in een complex en hij is het niet eens met wat er gebeurt in andere delen van het complex.

JBZ.2024.02481.001

5

Bezwaarmaker ontkent dit en verwijst naar de Woningwet. Huurders kunnen als groep de woningcorporatie verzoeken om meer zeggenschap te krijgen over het pand. Daarvoor is belangrijk dat het klopt. Op het moment dat er bedrijfsmatig vastgoed bijkomt, dan bijt dit elkaar. Al voordat de huurder huurde, hebben de bewoners vragen gesteld ten aanzien van een mogelijke liberalisatie en over Stationsweg 6. De huurders waren bang voor de liberalisatie en wilden weten of de woningen weer maatschappelijk onroerend goed zouden worden. Een week later bleek er een onbekende huurder te zijn, een oud-directeur van een woningbouwvereniging. De plv. vicevoorzitter merkt op dat dit voornamelijk civiele conflicten zijn van huurders of groepen van huurders tegen de verhuurder en hetgeen deze verhuurder doet met andere delen van het pand. Bezwaarmaker zegt dat Staedion een woningcorporatie is met een sociale doelstelling. De Woningwet is juist bedoeld om huurders beter te beschermen. De plv. vicevoorzitter vraagt wat de huidige huurder doet waar bezwaarmaker last van heeft. Bezwaarmaker zegt hij geen last heeft van de huidige huurder. De plv. vicevoorzitter vraag of dit een principekwestie is. Bezwaarmaker ontkent dit. Als de bewoners een voorstel willen indienen dan willen zij dit pand erbij betrekken, wat nu niet mogelijk is omdat er een deel is dat onder bedrijfsmatig onroerend goed valt. De plv.

vicevoorzitter vraagt of bezwaarmaker daarom een wijziging van het bestemmingsplan wil bewerkstellingen. Bezwaarmaker zegt dat de huurder alles voor zichzelf heeft. Spreker wijst op het feit dat de huurder een constructieve muur wilde verwijderen. De plv. vicevoorzitter merkt op dat daarvoor een vergunning is verleend. Bezwaarmaker zegt dat dit ook anders bewerkstelligd had kunnen worden. Zij hebben ook aan Steadion verzocht om zonnepanelen op het dak te leggen. De plv. vicevoorzitter onderbreekt bezwaarmaker, mede gelet op de tijd. Hij verzoekt bezwaarmaker om diens reactie in de tweede termijn. Bezwaarmaker herhaalt zijn voorstel om voorafgaand aan het advies van deze commissie eerst de brief in de bijlage te laten beantwoorden over de BAG. Het is van belang dat het besluit gemotiveerd is. Als dit juist zou zijn verbeeld, dan zou er nu één pand zijn geweest als basis voor het bestemmingsplan, en dan zou deze fout niet zijn gebeurd. Daarom is het belangrijk om te weten of de achterruimte geen kantoorbestemmming zou zijn geweest, als deze fout niet zou zijn gebeurd. Dit moet eerst vastgesteld worden. Daarna kan worden beoordeeld, of de fout kan worden hersteld en of het omgevingsplan gewijzigd moet worden of niet. Verweerder zegt dat de BAG de feitelijke situatie wordt geregistreerd. Uitzondering hierop is het gebruiksdoel bij verblijfsobjecten.

Daar wordt het vergunde gebruik vastgelegd. Het gebruiksdoel in de BAG hoeft dus niet gelijk te zijn aan de in het bestemmingsplan opgenomen bestemming van een pand. Verweerder vraagt of bezwaarmaker de brief ook rechtstreeks naar de afdeling BAG heeft gestuurd of dat de brief slechts al bijlage bij het bezwaarschrift is bijgevoegd. Hij vraagt zich af of de BAG er iets mee doet. Bezwaarmaker zegt dat hij de brief naar het college van Burgemeester en Wethouders heeft gestuurd. Zij zijn bronhouders van deze informatie. Hij heeft geen ontvangstbevestiging ontvangen. Uit de website blijkt niet dat de brief in onderzoek is geplaats. Dat is de manier zoals het volgens de wet werkt.

JBZ.2024.02481.001

6

Verweerder betwijfelt of de brief goed terecht is gekomen. Bezwaarmaker zegt dat alle raadsleden via de griffie op de hoogte zijn gebracht van die brief. Voor het handhavingsverzoek heeft hij het secretariaat van de burgemeester gebeld. Na een half jaar heeft bezwaarmaker de gemeente in gebreke moeten stellen. De plv. vicevoorzitter wijst bezwaarmaker erop dat hij zelf actie zal moeten ondernemen, als hij geen reactie ontvangt. Van de afdeling Juridische Planvorming en Omgevingsrecht merkt op dat het bestemmingplan en de verbeelding leidend zijn. De BAG is geen toetsingswaarde bij de rechter. Het bestemmingsplan is geactualiseerd. Hij verwijst naar zijn brief in het procesdossier. De gemeenteraad wil niet meewerken aan het verzoek. De plv. lid/secretaris merkt op dat het bestemmingplan onherroepelijk is, desalniettemin verzoekt bezwaarmaker om een wijziging. Hij vraagt waarom bezwaarmaker dit verzoek nu pas indient en niet bij het vaststellen van het bestemmingsplan. Bezwaarmaker zegt dat daartoe eerder geen aanleiding was. De aanwijzing was duidelijk. Huisnummer 6 was maatschappelijk, huisnummer 10b was kantoor. Het lag niet in de lijn der verwachting dat uit de verbeelding iets anders zou blijken. Pas als er op de online viewer op de achterruimte wordt geklikt, wat volgens de BAG geen onderdeel is van huisnummer 6, dan komt de kantoorfunctie naar voren.

Bezwaarmaker informeert op welke manier de gemeenteraad over het advies van de commissie wordt geïnformeerd. De plv. vicevoorzitter zegt dat de commissie het advies naar het bestuursorgaan zendt, dat vervolgens via verwerend ambtenaar bij de afdeling Juridische Planvorming en Omgevingsrecht terechtkomt, die ervoor zorgdraagt dat dit op de juiste plaats terechtkomt. De plv. vicevoorzitter merkt op dat de commissie zich zal beraden of de bezwaren worden aangehouden. De secretaris zal partijen over een eventuele aanhouding informeren, anders zal de commissie binnen de beslistermijn adviseren. Het advies van de commissie zal in dat geval, tezamen met het verslag en de beslissing op bezwaar na ongeveer zes weken aan bezwaarmaker per email of post worden verstuurd. De plv. vicevoorzitter dankt alle aanwezigen voor hun inbreng en sluit vervolgens de hoorzitting. De Adviescommissie bezwaarschriften, secretaris,

vice-voorzitter,