RIS321405 Oplegger Raad

Raadsvoorstel RISnummer: Documentnummer: DSO/10851898 Zaaknummer: 309980

Oplegger gemeenteraad Onderwerp

Nota van Uitgangspunten GAVI-kavel 1b.

Waarom dit raadsvoorstel?

Deze NvU geeft de kaders voor de toekomstige ontwikkelingen van de GAVI-kavel 1B en vormt de onderlegger voor de aanpassing van het juridisch-planologisch kader. Daarbij wordt rekening gehouden met de bestaande context.

Beoogd effect: (maatschappelijke) doel (en) en (publiek) belang

Den Haag heeft grote behoefte aan bedrijventerreinen. De opgave voor de GAVI-kavel 1B is het realiseren van een duurzaam werklandschap, waarin, naast het realiseren van een werklocatie, ook ecologische waarden worden geïntegreerd. In het programma Bedrijfshuisvesting (RIS318690) is als ambitie voor de GAVI-kavel 1b opgenomen, de ontwikkeling van ca. 8 ha nieuw bedrijventerrein met aandacht voor duurzame en multifunctionele gebouwen. In de profilering is de GAVI-kavel 1B daarbij aangeduid als functioneel werkgebied. De GAVI-kavel 1B wordt een nieuw bedrijventerrein, met het profiel stadsverzorgende, circulaire en (hoog) technische bedrijvigheid. De GAVI-kavel 1B is bestemd voor bedrijvigheid met een milieucategorie vanaf 3.1 en hoger. De bruto-oppervlakte van de GAVI-kavel is ca. 24 hectare. De voorliggende NvU laat zien dat ca. 13 ha (netto uitgeefbaar) kan worden gerealiseerd voor bedrijvigheid, inclusief ca. 5 ha (uitgeefbaar) voor de tramremise. De resterende ruimte is nodig voor functies zoals ontsluiting, interne wegenstructuur, waterberging en ecologische zone. Maatschappelijk belang: realiseren van een duurzaam werklandschap waarin, naast het realiseren van een werklocatie, ook ecologische waarden worden geïntegreerd. Publiek belang: nieuw planologisch kader ,dat de ontwikkeling van de GAVI-kavel 1b mogelijk maakt.

Voorgeschiedenis en eerdere besluitvorming over dit onderwerp

De GAVI-kavel is eigendom van de gemeente Den Haag en is aangemerkt, sinds 1998, als een strategische reserve-locatie voor bedrijven en voorzieningen aan de A4 en A12. GAVI staat voor Geïntegreerde Afvalverwerkingsinstallatie. De bestemming van de GAVI-kavel is: nader uit te werken gebied voor de bedrijfsdoeleinden en voorzieningen. Het terrein is nu een groen en waterrijk gebied. Op de kavel zijn tijdelijke activiteiten vergund (stadslandbouw, recreatie, heli-platform). - In het Woonwerk-akkoord (RIS311248) en de Bestuursovereenkomst Binckhorst (RIS314758) zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de GAVI-kavel 1b tot bedrijventerrein. - In juni 2022 heeft de raad de NvU Tramremise (RIS312403) voor een deel van de de GAVI-kavel vastgesteld. - De raad heeft de motie 'Integrale afweging GAVI-kavel' (RIS315665) en de motie 'Eerst een

Deze oplegger is in IRIS gegenereerd op 28-3-2025 om 15:19

pagina 1 van 4

gebiedsvisie dan een NvU' (RIS318342) aangenomen. Deze laatste motie is afgedaan in november 2024.

Beslispunten (dictum)

I. Vaststellen van de bijgevoegde nota van uitgangspunten voor de ontwikkeling van de GAVI-kavel 1B (zonder de kavel voor de tramremise) inclusief de bijbehorende geheime bijlage Financiële haalbaarheidsanalyse met een positief resultaat van € 6.240.000 op eindwaarde per 31-12- 2034 met een financieel risicoprofiel met een impact van € 5.947.000 (prijspeil 1-1-2025); II. Het college opdracht te geven om het project op basis van de Nota van Uitgangspunten uit te werken tot een Projectdocument en bijbehorende grondexploitatie in overeenstemming met de uitgangspunten van de NvU en de haalbaarheidsanalyse; III. De voorbereidingskosten te activeren onder immateriële vaste activa in overeenstemming met artikel 3 lid 6 van de Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch Bezit van de gemeente en Artikel 5.3.2 van de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de Commissie BBV, zodat de voorbereidingskosten bij vaststelling van de grondexploitatie ten laste van de grondexploitatie gebracht kunnen worden; IV. Kennis te nemen van de te nemen bovenwijkse publieke maatregelen, indicatief geraamd voor een bedrag van € 7.550.000 (prijspeil 1-1-2025).

Gebied waar het voorstel betrekking op heeft

Leidschenveen-Ypenburg

Vervolg

Na vaststelling van de NvU wordt de NvU uitgewerkt in een projectdocument en wordt gestart met de voorbereiding wijziging omgevingsplan.

Risico's en kanttekeningen

Gezien de schaarse ruimte, is de inzet gericht op (zoveel mogelijk) meerlaags bouwen. Dit kan de haalbaarheid van de vastgoedexploitatie onder druk zetten, vanwege hogere bouwkosten en lagere grondopbrengst. Er is rekening gehouden met een risico dat het meerlaags bouwen niet volledig kan worden gerealiseerd. Hiervoor is een risico opgenomen met een impactbedrag van € 3.619.000,-. Bovendien is er een risico opgenomen voor een mogelijke bodemsanering. In de huidige raming wordt uitgegaan van een eenvoudige saneringsvariant (isolatie). Nader onderzoek moet uitwijzen of deze variant volstaat en of er ontwerp optimalisaties mogelijk nodig zijn. Daarom is er een risico opgenomen met een impactbedrag van € 2.327.000. Projectkansen zijn momenteel nog onvoldoende te overzien. Financiële kansen zijn er mogelijk als regionaal het aanbod aan bedrijfsterreinen fors afneemt. Als uitgangspunt is er een maximale looptijd van de grondexploitatie genomen. Daarnaast zijn de gronduitgiftes verspreid over meerdere jaren. Hierdoor is het marktrisico laag. Bij de nadere uitwerking van de grondexploitatie dient hier opnieuw naar gekeken te worden.

Overwogen alternatieven of scenario's

Ja

Alternatieve opties of scenario's

Voor het opstellen van de NvU is een ruimtelijk, programmatisch en verkeerskundig onderzoek gedaan. In dit onderzoek zijn verschillende varianten onderzocht zowel voor het ruimtelijk concept als voor de programmatische invulling. Voor het ruimtelijk concept zijn aspecten zoals de context van de locatie, ecologie, groen- en waterstructuur, bereikbaarheid, zichtbaarheid, sociale veiligheid, zonering, bebouwing en hoogteopbouw onderzocht.

Deze oplegger is in IRIS gegenereerd op 28-3-2025 om 15:19

pagina 2 van 4

Voor de programmering is onderzoek gedaan naar de profilering van het bedrijventerrein in relatie tot de stadsbrede behoefte aan bedrijventerreinen, milieu categorieën, verdichten en verduurzamen. Het onderzoek heeft geleid tot de variant die in de NvU is uitgewerkt. Er is een natuurtoets en aanvullend ecologisch onderzoek gedaan. Dit onderzoek is gedaan i.v.m. het project Tramremise maar heeft betrekking op de hele GAVI-kavel. Maatschappelijke kosten en baten

Uitgangpunt is het realiseren van een duurzaam werklandschap met aandacht voor een: - nieuw en hoogwaardig bedrijventerrein met goede ontsluiting en sociale veiligheid; - een duurzaam bedrijventerrein met veel aandacht voor ecologische waarden en inpassing in de omgeving.

Financiële consequenties

Er is een financiële haalbaarheidsanalyse uitgevoerd om inzicht te geven in de financiële consequenties en uitvoerbaarheid van het voorgenomen plan en bijbehorende uitgangspunten. Uit de haalbaarheidsanalyse blijkt dat er een positief resultaat is van € 6.240.000 op eindwaarde per 3112-2034 en € 5.119.000 op netto contante waarde per 1-1-2025. Het totale risicoprofiel bedraagt € 5.947.000 prijspeil 1-1-2025. In geval van een toekomstige grondexploitatie, is dit de impact op het minimaal vereiste weerstandsvermogen. De haalbaarheidsanalyse resulteert vooralsnog in een positief resultaat. Hiermee is het mogelijk om deze haalbaarheidsstudie verder uit te werken tot een financieel haalbare grondexploitatie. De kosten voor de bestaande huidige ontsluitingswegen op de Ypenburgse Boslaan en de langzaam verkeerroutes aan de buitenrand van het plangebied en de ecologische zone, komen op grond van financiële regelgeving PPT-criteria (zie verderop) niet voor rekening van de grondexploitatie. De bovenwijkse publieke maatregelen worden indicatief geraamd voor een bedrag van € 7.550.000 (prijspeil 1-1-2025).

Juridische consequenties

Niet van toepassing.

Uitvoeringsconsequenties

Er is capaciteit gereserveerd voor het opstellen van een projectdocument het opstellen wijzigingomgevingsplan. Na vaststelling van de NvU, zullen diverse vervolgonderzoeken worden uitgevoerd om de kosten bouwen woonrijp maken nauwkeuriger in beeld te krijgen, onder andere: bodemkwaliteit, verharding en (weg-)fundering; geotechnische onderzoek/advies; nader onderzoek ecologie en boom-effectanalyse; nader onderzoek watersysteem; nadere dimensionering aansluitende kruispunten; opstellen materialenbalans; kabels en leidingen inventarisatie/opstellen voorkeurstracé. Tot de scope van het project horen ook de aansluiting op de Guldenlaan en Valutapad. Daarnaast wordt op (en naast) de GAVI-kavel gewerkt aan de projecten tramremise en Warmtelinq. Dat betekent dat er bij het ontwerp, besluitvorming, communicatie, procedures, bouwvoorbereiding en realisatie dus veel coördinatie noodzakelijk is.

Informatie over hoe het voorstel tot stand is gekomen

De inhoud van de NvU is tot stand gekomen op basis van integrale samenwerking tussen de verschillende (beleids- en vak)afdelingen van de gemeente, het participatieproces en afstemming met raakvlakprojecten (tramremise, Warmtelinq).

Participatie, participatieverordening

Ja

Deze oplegger is in IRIS gegenereerd op 28-3-2025 om 15:19

pagina 3 van 4

Recht op inspraak

Er zijn twee informatiebijeenkomsten georganiseerd over de ontwikkelingen op de GAVI-kavel, in oktober 2023 en op 20 januari 2025. Tussentijds zijn er overleggen geweest met het bewonersplatform Ypenburg. In januari 2025 zijn er aparte overleggen gevoerd met vertegenwoordigers van bedrijven, belangenverenigingen en bewoners. Er is begrip en waardering voor de opzet van de NvU. Er zijn zorgen over toenemende verkeersdrukte, trambewegingen, het behoud van natuur en de ecologische zones.

Communicatie

Stakeholders en bewoners worden op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen op de GAVI-kavel 1B, door middel van een projectenpagina op Den Haag.nl. Daarnaast vindt er structureel overleg plaats met stakeholders (bewoners, bedrijven en belangenorganisaties). Notulen worden vastgelegd en teruggekoppeld naar het stakeholdersoverleg.

Is er sprake van termijngebondenheid?

Nee

Openbaar / Geheim

Openbaar

Bijlage(n)

DEF Haalbaarheidsanalyse GAVI-1B prijspeil.docx Geheim o.g.v. artikel 87 Gemeentewet juncto artikel 5.1 lid 2 sub b, f, i Woo Evaluatiedatum 31-12-2025 - de economische of financiële belangen van de gemeente; - het belang, dat de geadresseerde erbij heeft als eerste kennis te kunnen nemen van de informatie; - het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden. Bijlage E (2) Handboek voor samenwerking met de stad.pdf Bijlage E (1) Haags-Samenspel-De-Haagse-Participatiewerkwijze.pdf Bijlage D Handreiking Duurzame Bedrijventerrein.pdf Bijlage A Verkeersonderzoek GAVI-kavel.pdf Bijlage C Ecologisch nader onderzoek def.pdf Bijlage B Natuurtoets def.pdf 1903025_NvU GAVI-kavel.pdf RIS321405 Voorstel inzake nota van uitgangspunten GAVI kavel 1B met aanpassingen zichtbaar. docx RIS321405 Voorstel inzake nota van uitgangspunten GAVI kavel 1B.docx

Deze oplegger is in IRIS gegenereerd op 28-3-2025 om 15:19

pagina 4 van 4