RIS321341 Beantwoording SV Bewoners Visserijbuurt al jaren in ellende door hoge eindafrekeningen

Datum

Beantwoording schriftelijke vragen

8 april 2025 Ons kenmerk Onderwerp

DSO/10858503

Antwoord van het college op de vragen van de raadsleden de heer Dubbelaar en mevrouw Arp, luidend: ‘Bewoners Visserijbuurt al jaren in ellende door hoge eindafrekeningen’

RIS321341

De raadsleden de heer Dubbelaar en mevrouw Arp hebben op 2 februari 2025 een brief met daarin 26 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. Op 23 februari 2022 stelde raadslid De Blok (Hart voor Den Haag) schriftelijke vragen over problemen in complexen van Haag Wonen aan de Sleepnetstraat, Loggerstraat en Pinkstraat (RIS311756). Deze vragen gingen over achterstallig onderhoud en de hoge stookkosten voor bewoners. Recent hebben Hart voor Den Haag en de SP opnieuw gesproken met bewoners, woningen bezocht en inzage gekregen in eindafrekeningen. Het beeld dat naar voren komt is zorgwekkend:

•

• • •

De woningen worden verwarmd via een blokaansluiting. Meerdere bewoners kampen met extreem hoge eindafrekeningen van duizenden euro’s. Dit leidt bij sommigen tot problematische schulden. Ondanks recent groot onderhoud ervaren bewoners gebreken zoals lekkages en slecht functionerende ventilatiesystemen. Sommige bewoners geven aan niet te durven stoken of gebruik te maken van warm water en toch hoge vaste lasten te betalen. Bewoners voelen zich niet gehoord door Haag Wonen als zij meldingen doen over bovenstaande problemen.

De hoge eindafrekeningen hebben ertoe geleid dat bewoners van de Loggerstraat recent een petitie aan Haag Wonen hebben aangeboden, waarin zij aangeven van de blokverwarming af te willen. Signalering en communicatie met bewoners 1.

Hoe vaak heeft het college sinds 2022 signalen ontvangen van bewoners van de Loggerstraat, Sleepnetstraat en Pinkstraat over hoge warmtekosten en achterstallig onderhoud?

Het college heeft sinds 2022 contact gehad met een bewoner aan de Loggerstraat over hoge warmtekosten. Vanuit de Sleepnetstraat en de Pinkstraat zijn bij het college geen signalen binnengekomen.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10858503

2.

Welke concrete acties zijn door het college ondernomen naar aanleiding van deze signalen?

In het geval van de Loggerstraat is er contact geweest met de bewoner en Haag Wonen. Daar heeft de corporatie aangegeven met de bewoner in gesprek te willen gaan en is er vanuit de gemeente gewezen op formele procedures die bewoners kunnen doorlopen indien zij niet tevreden zijn over het handelen van de woningcorporatie. 3.

Heeft het college overleg gehad met Haag Wonen over deze problematiek? Zo ja, wat waren de uitkomsten van deze gesprekken?

Er is vanuit de gemeente contact geweest met Haag Wonen in het specifieke geval genoemd bij vraag 2. Daar gaf Haag Wonen aan om met de bewoner het gesprek aan te gaan. Verder zijn er geen gesprekken geweest met Haag Wonen over deze problematiek in het algemeen. Onderhoud en gebreken 4.

Welke onderhoudsmaatregelen zijn sinds 2022 uitgevoerd aan deze complexen? Welke maatregelen staan nog op de planning en wat is de beoogde uitvoeringstermijn?

Tijdens het groot onderhoud in 2021/2022 aan de wooncomplexen Pinkstraat/Loggerstraat en Sleepnetstraat 303-377 is het wooncomfort en de isolatie verbeterd. De woningen hebben nu nieuwe kozijnen met HR++ isolatieglas, nieuwe geïsoleerde voordeuren en gevelisolatie. Aan het beton aan de buitenzijde zaten beschadigingen, dat is hersteld. Daarnaast is het binnenklimaat verbeterd met CO2sensoren die de ventilatie regelen, en zijn nieuwe radiatoren en rookmelders geplaatst. Daarnaast zijn de trappenhuizen en portieken opgeknapt en is nieuwe ledverlichting geplaatst. De balkonhekken zijn vervangen, de galerij en balkonvloeren kregen een nieuwe beschermlaag en bij de woningen aan de Pinkstraat/Loggerstraat verving Haag Wonen de brievenbussen. In de komende jaren staan ook nog onderhoudswerkzaamheden gepland. In 2028/2029 krijgen deze complexen een schilderbeurt en in 2030 wordt de dakbedekking vervangen. De huidige isolatiewaarde van het dak is goed, dus het gaat alleen om het aanbrengen van nieuwe dakbedekking. Tijdens het groot onderhoud in 2024 aan het wooncomplex Sleepnetstraat 401-627 is dakisolatie en HR++ glas aangebracht. Haag Wonen doet momenteel onderzoek naar de noodzaak van vloerisolatie, afhankelijk van de uitkomsten van dit onderzoek wordt in 2025 eventueel vloerisolatie aangebracht. 5.

Hoe hebben deze onderhoudswerkzaamheden het energielabel van de woningen beïnvloed? Wat is het huidige energielabel?

De woningen in de wooncomplexen Pinkstraat /Loggerstraat en Sleepnetstraat 303-377 hadden voor de ingreep minimaal energielabel C. Na de ingreep zijn de energielabels opnieuw opgenomen. Haag Wonen geeft aan dat het ernaar uitziet dat er tijdens de opname van de nieuwe energie labels iets niet goed is gegaan, aangezien de nieuwe labels lager uitvallen ondanks de tijdens het onderhoud aangebrachte verbeteringen en isolatie. Haag Wonen heeft inmiddels de opdracht verstrekt om dit te onderzoeken. De woningen in het wooncomplex Sleepnetstraat 401-627 hebben na de ingreep minimaal Label D of hoger. Er zijn woningen verbeterd van E naar D; van D naar B en een aantal woningen heeft na de ingreep energielabel A. Dat niet alle woningen label A hebben gekregen, heeft te maken met het enkel aanbrengen van HR++ glas. Met de mogelijkheid tot vloerisolatie, die mogelijk uit het onderzoek komt genoemd bij vraag 4, zouden alle woningen op de onderste woonlaag een beter label krijgen.

2/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10858503

6.

Kan het college aangeven hoeveel zaken er sinds 2022 door bewoners van deze complexen zijn gestart bij de Huurcommissie? Om welke gebreken ging het en hoeveel van deze uitspraken hebben tot een (tijdelijke) huurverlaging geleid?

Sinds 2022 zijn er door de bewoners van deze complexen 13 zaken gestart bij de Huurcommissie. Hiervan hebben drie bewoners zaken gestart met betrekking tot de afrekening stookkosten. Deze bewoners zijn in totaal acht zaken gestart over de service- en stookkosten. Van deze acht zaken is één zaak door de huurder ingetrokken, en drie zaken lopen nog. Bij vier zaken heeft de huurcommissie besloten in het voordeel van de huurder, waarvan twee zaken vervolgens de kantonrechter Haag Wonen in het gelijk heeft gesteld. Dit betekent dat het bij twee huurders heeft geleid tot een lagere huurprijs. Van de vijf overige zaken heeft één zaak betrekking op huurverlaging op grond van een laag inkomen. Deze huurverlaging is toegekend. Verder hebben vier zaken betrekking tot onderhoudsgebreken. Eén van de zaken over onderhoudsgebreken is niet ontvankelijk verklaard, bij een ander is tijdelijke huurverlaging toegekend in verband met het niet functioneren van de mechanische ventilatie in de toiletruimte, de derde heeft geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs per maand tijdelijk te verlagen en in de vierde zaak heeft de Huurcommissie nog geen uitspraak gedaan. Bij de zaken over onderhoudsgebreken heeft bij één huurder geleid tot huurverlaging. 7.

Zijn de gebreken die door de Huurcommissie zijn geconstateerd inmiddels volledig opgelost? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven zijn er in totaal vier zaken die betrekking hebben op onderhoudsgebreken, waarvan de Huurcommissie bij één zaak de onderhoudsklachten volledig ontvankelijk heeft verklaard. Bij deze zaak worden de werkzaamheden om de mechanische ventilatie te herstellen in overleg met de aannemer ingepland (zie ook vraag 8). 8.

Klopt het dat meerdere woningen kampen met slecht werkende ventilatiesystemen? Wat doet Haag Wonen hieraan en waarom is dit niet opgelost tijdens het groot onderhoud?

Haag Wonen geeft aan dat het probleem met de ventilatie niet in beeld was tijdens de uitvoering van de groot onderhoudswerkzaamheden. Zij onderzoeken nu samen met een onafhankelijke specialist of het probleem opgelost kan worden door het opnieuw inregelen van het ventilatiesysteem. Ze geven aan dit eerst in één streng (verticaal kanaal) in beide complexen te gaan onderzoeken. Als dit het gewenste resultaat oplevert, wordt het in alle strengen toegepast. 9.

Klopt het dat er in deze complexen regelmatig lekkages voorkomen, waaronder een ernstige lekkage op 2 januari 2025 in de Loggerstraat? Wat doet Haag Wonen om deze structurele problematiek op te lossen?

Haag Wonen geeft aan in 2024 verschillende meldingen van lekkages te hebben ontvangen, verdeeld over deze drie wooncomplexen. Deze meldingen zijn opgelost. Haag Wonen laat dit voorjaar aanvullend onderzoek uitvoeren naar de staat van de water- en cv-leidingen. Haag Wonen geeft daarna aan dat er begin 2025 een ernstige lekkage is geweest in het ketelhuis die de nodige overlast heeft veroorzaakt voor de bewoners. Deze lekkage is zo snel mogelijk verholpen. Periodiek onderhoud voor de collectieve cv-installaties staat gepland voor juni 2025.

3/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10858503

10. Klopt het dat er bij het groot onderhoud kunststof kozijnen over de oude kozijnen zijn geplaatst en in sommige gevallen slechts het glas is vervangen binnen de oude kozijnen? Zo ja, waarom is deze keuze gemaakt en hoe verhoudt dit zich tot klachten over tocht en hoge stookkosten? Haag Wonen geeft aan dat het hier om stelkozijnen gaat. Deze blijven bij vervanging meestal zitten en worden uiteraard wel vervangen als dat nodig is. De nieuwe kunststof kozijnen worden tegen het stelkozijn aangetrokken. Hierdoor kan het naadloos en waterdicht gemonteerd worden. Haag Wonen geeft aan dat het een enkele keer kan voorkomen dat een huurder tocht ervaart ergens rondom het kozijn. In dat geval kunnen huurders bij Haag Wonen een reparatieverzoek indienen en wordt het probleem verholpen. Transparantie en warmtekosten 11.

Worden in deze complexen warmtekostenverdelers gebruikt of individuele meters? Wat is de invloed hiervan op de hoogte van de warmterekeningen? Indien er sprake is van warmtekostenverdelers: is het college bekend met de bredere problematiek rond onverklaarbaar hoge warmterekeningen in combinatie met de aanwezigheid van blokverwarming en warmtekostenverdelers (zie bijvoorbeeld Kamervragen van het lid Kröger met kenmerk 2023Z20476)?

Haag Wonen geeft aan dat de radiatoren in de woningen aan de Pinkstraat, Loggerstraat en Sleepnetstraat voor de warmtelevering zijn voorzien van individuele ISTA-meters (warmtekostenverdelers). Alle woningen hebben voor de koud- en warmwateraansluiting hiermee een individuele meter. Het college is bekend met gevallen waarbij warmtekostenverdelers leiden tot hoge warmterekeningen. Zoals ook in de antwoorden op de genoemde Kamervragen is te lezen, hebben huurders altijd de wettelijke mogelijkheid om onafhankelijk onderzoek te laten doen naar de werking van de warmtekostenverdelers. De leverancier is verplicht hieraan mee te werken. 12. Klopt het dat huurders geen toegang krijgen tot de locaties en standen van elektrameters? Hoe gaat het college ervoor zorgen dat bewoners deze informatie krijgen? Het gaat hier om collectieve aansluitingen waarvan de meters zich bevinden in afgesloten ruimtes. Alle gas- en elektrameters van de Pink-, Logger- en Sleepnetstraat kunnen onder begeleiding van een medewerker van Haag Wonen bekeken worden. Dit is met uitzondering van de gasmeter van de Loggerstraat. Het is om veiligheidsredenen voor huurders niet toegestaan om het ketelhuis in de Loggerstraat te betreden. Daarnaast zijn inmiddels bijna alle meters vervangen door ‘slimme meters’, waardoor de netwerkbeheerder rechtsreeks inzage heeft in het verbruik.

Via de ISTA-app hebben de bewoners inzage in hun eigen verbruik. 13. Klopt het dat sommige huurders van deze complexen via de eindafrekening ook moeten betalen voor de elektra die gebruikt wordt voor een lift, terwijl de huurders in hun complexdeel helemaal geen toegang hebben tot een lift? Zo ja, waarom worden deze huurders geconfronteerd met deze kosten? Voor het wooncomplex Sleepnetstraat 401-627 geldt dat de elektra-rekening voor de lift alleen wordt verrekend met huurders die ook daadwerkelijk toegang tot de lift hebben. De bewonerscommissie controleert jaarlijks de afrekening hiervan. In de overige twee complexen is de lift voor iedereen toegankelijk.

4/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10858503

14. Klopt het dat Haag Wonen beweert dat deze complexen niet onder de Warmtewet vallen? Wat betekent dit voor de rechten van huurders, bijvoorbeeld bij storingen of compensaties? Haag Wonen geeft aan dat zij de stookkosten afrekenen conform de servicekostenregelgeving onder het huurrecht. Dit doen zij vanaf 2021, en zij geven aan dat dit is gebeurd met instemming van de huurdersorganisatie. Er geldt geen wettelijke vergoeding in het geval van storingen. Dit is maatwerk. Uiteraard worden storingen zo snel als mogelijk opgelost door de 24-uurs storingsdienst. 15.

Wat betekent het niet onder de Warmtewet vallen voor de kosten die doorberekend mogen worden aan huurders?

Wanneer warmtelevering niet onder de warmtewet valt, betekent dit dat de warmtekosten gebaseerd worden op de wettelijke regels voor servicekosten. Dat houdt in dat enkel redelijke kosten in rekening mogen worden gebracht. Praktisch gezien gaat dit om de werkelijke kosten voor warmte, dus geen kosten voor bijvoorbeeld de vergoeding van de installatie. Haag Wonen geeft aan dat zij inderdaad zulke kosten niet in levering brengen bij hun huurder. Tijdelijke subsidieregeling tegemoetkoming blokaansluitingen (TTB) Bewoners van complexen met blokverwarming ondervonden nagenoeg geen voordelen van het prijsplafond voor energie, dat mensen moest beschermen tegen hoge energieprijzen. Om de energiekosten te beperken van bewoners van complexen met een blokaansluiting heeft de wetgever de Tijdelijke subsidieregeling tegemoetkoming blokaansluitingen (TTB) in het leven geroepen. Corporaties kunnen deze subsidie aanvragen en vervolgens een tegemoetkoming uitkeren aan hun huurders. De berekening van de hoogte van de tegemoetkoming voor bewoners van wooneenheden die op een blokaansluiting voor warmte zijn aangesloten, is voorgeschreven in artikel 3.2 lid 2 TTB.

Verder bepaalt artikel 5.1 van de TTB dat de subsidieontvanger de tegemoetkoming voor bewoners van wooneenheden die op een blokaansluiting voor warmte zijn aangesloten volledig in mindering moet brengen op de kosten voor warmte in 2023 van bewoners, waarbij de hoogte van het in mindering te brengen bedrag per wooneenheid in verhouding staat tot de wijze van verdeling van de kosten voor warmte voor het gehele jaar 2023 over de wooneenheden. 16. Hoeveel TTB-subsidieaanvragen hebben Haagse woningcorporaties ingediend voor complexen met blokverwarming? Wat is de status van deze subsidieaanvragen? Hebben de corporaties voor al hun complexen met blokverwarming een TTB-subsidie aangevraagd? Zo nee, waarom niet? Haag Wonen heeft voor 2.078 woningen subsidie aangevraagd. Alle ingediende aanvragen zijn toegekend. Haag Wonen heeft voor alle woningen die onder deze regeling vallen subsidie aangevraagd. Staedion heeft voor 173 blokaansluitingen (complexen) subsidie aangevraagd. Alle ingediende aanvragen zijn toegekend. Het gaat hierbij om ongeveer 6.000 huurders met een blokaansluiting. Voor alle woningen die onder deze regeling vallen is subsidie aangevraagd. Hof Wonen heeft voor 57 blokaansluitingen (complexen) subsidie aangevraagd. Alle ingediende aanvragen zijn toegekend. Voor alle woningen die onder deze regeling vallen is subsidie aangevraagd.

Arcade heeft voor 16 blokaansluitingen (complexen) subsidie aangevraagd. Alle ingediende aanvragen zijn toegekend. Voor alle woningen die onder deze regeling vallen is subsidie aangevraagd. WoonInvest heeft voor 17 blokaansluitingen (complexen) subsidie aangevraagd. Alle ingediende aanvragen zijn toegekend. Voor alle woningen die onder deze regeling vallen is subsidie aangevraagd.

5/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10858503

17.

Welke subsidiebedragen zijn aangevraagd en toegekend voor de Loggerstraat, Sleepnetstraat en Pinkstraat? Wat is de status van deze aanvragen?

Voor de Pinkstraat 605 t/m 683 is € 42.528,40 aangevraagd, met een verdeling conform 35% vaste kosten en 65% variabele kosten. Voor de Loggerstraat 24 t/m 102 is € 42.528,40 aangevraagd, met een verdeling conform 35% vaste kosten en 65% variabele kosten. Voor Sleepnet 303 t/m 275 is € 38.275,56 aangevraagd, met een verdeling op basis van de vloeroppervlakte. Voor de Sleepnetstraat 401 t/m 627 is € 142.470,14 aangevraagd, met een verdeling op basis van de vloeroppervlakte. Alle aanvragen zijn toegekend en verrekend met de stookkostenafrekening. 18. Klopt het dat de TTB-tegemoetkoming voor 2023 voor de Loggerstraat pas in november 2024 via de eindafrekening is verwerkt? Waarom duurde dit zo lang? Haag Wonen geeft aan dat er vanuit de wet- en regelgeving lange tijd onduidelijkheid was over de definitieve uitwerking en invulling van de TTB-regeling. Hierdoor zijn de afrekeningen uiteindelijk op 10 september 2024 verstuurd. 19. Hoe worden bewoners geïnformeerd over de opbouw van hun TTB-tegemoetkoming en de verdeling tussen vaste kosten en verbruik? Bij Haag Wonen zijn de huurders geïnformeerd middels een toelichting en extra informatie met betrekking tot de TTB-regeling die is bijgevoegd bij de afrekening van de stookkosten. 20.

In het geval van de Loggerstraat en Sleepnetstraat wordt 35% van de tegemoetkoming verrekend met de vaste kosten en 65% met het persoonlijk verbruik van de huurder. Klopt het dat huurders geen uitleg krijgen over de verdeelsleutel voor de TTB-tegemoetkoming? Waarom is deze verdeling toegepast? Huurders zijn geïnformeerd over de verhouding tussen vaste- en variabele kosten middels een brief met toelichting en een informatieve brochure van ISTA die meegestuurd zijn met de afrekening. De toegepaste verdeelsleutel is conform wet - en regelgeving die aangeeft dat de tegemoetkoming is bedoeld om de energierekening van het gehele complex te verlagen, in plaats van dat de subsidie 1-op-1 naar de huishoudens terugvloeit. 21. Geldt deze 35-65 verdeling voor alle Haagse corporatiecomplexen met blokverwarming waarvoor een TTB-subsidie is toegekend of worden er ook andere verdeelsleutels toegepast? Kunt u uw antwoord toelichten? Haag Wonen geeft aan dat de verdeling van de TTB-subsidie afhangt van de verdeelsleutel die door de contracthouder wordt toegepast. Voor deze drie complexen van Haag Wonen geldt de 35%-65% verdeling. Het uitgangspunt is om af te rekenen op basis van het werkelijk energieverbruik per woning. In het geval dat het energieverbruik niet voor individuele woningen inzichtelijk is, wordt een verdeelsleutel op basis de vloeroppervlakte toegepast.

De overige corporaties genoemd onder vraag 16 geven aan de 35%-65% verdeling eveneens bij de meeste gevallen aan te houden. In bepaalde gevallen is dit niet het geval, bijvoorbeeld wanneer het daadwerkelijke percentage berekend kan worden, of wanneer er sprake is van korte leidingen waardoor de vaste kosten minder hoog uitvallen.

6/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10858503

Financiële en sociale impact 22. Heeft het college inzicht in hoeveel Haagse huurders problematische schulden hebben door hoge stookkosten en eindafrekeningen bij blokverwarming? Voert zij ook gesprekken met de woningcorporaties hierover en zo ja, wat is de inzet van het college bij deze gesprekken? Verschillende huurdersverenigingen hebben betaalbaarheid naar aanleiding van de energietransitie specifiek als bespreekpunt op de agenda gezet voor de gesprekken bij de prestatieafspraken 2025. Naar aanleiding hiervan zijn er hierover afspraken met corporaties gemaakt over het monitoren van de gevolgen van de energietransitie op de betaalbaarheid van het wonen. Hoeveel huurders in Den Haag schulden hebben door hoge eindafrekeningen is bij het college niet bekend. 23. Hoe kijkt het college naar de petitie van bewoners om van de blokverwarming af te komen? Kan het college onderzoek doen naar alternatieve verwarmingsopties, zoals stadswarmte of individuele systemen? Zorgen van huurders moeten altijd serieus genomen worden. Het college is niet bekend met de precieze inhoud van de petitie, maar vindt het de keuze van de corporatie om te kijken naar de best passende warmteoptie voor haar woningen. Transparantie en toezicht 24.

Deelt het college de mening dat bewoners recht hebben op volledige transparantie over de opbouw van hun eindafrekeningen, inclusief TTB-vergoedingen? Zo ja, hoe gaat het college dit afdwingen bij Haag Wonen? Het college volgt hierin de wettelijke verplichtingen die gelden voor verhuurders. Haag Wonen heeft als wettelijke taak om volledig transparant te zijn over de opbouw van hun eindafrekening. Haag Wonen geeft ook aan door middel van een brief en een brochure deze transparantie geleverd te hebben. Het college verzoekt Haag Wonen om kritisch te kijken naar deze informatievoorziening en indien nodig de bewoners hierin van betere informatie te voorzien. 25. Is het college bereid om te zorgen dat een onafhankelijke partij de eindafrekeningen van bewoners van de Loggerstraat, Sleepnetstraat en Pinkstraat controleert en de uitkomsten deelt met bewoners? Zo nee, waarom niet? Zorgen voor een juiste eindafrekening is een taak van de verhuurder, in dit geval Haag Wonen. Huurders die vermoeden dat Haag Wonen hun taak hierin niet goed uitvoert, kunnen terecht bij de klachtencommissie van de corporatie, of uiteindelijk een zaak starten bij de huurcommissie. Het college heeft geen grondslag om hier een rol in te spelen of om een onafhankelijke inspectie van de eindafrekeningen af te dwingen.

Zoals genoemd in het antwoord op vraag 11 is in de Warmtewet geregeld dat huurders bij de verhuurder kunnen afdwingen dat er door een onafhankelijk deskundige onderzoek wordt gedaan naar de warmtekostenverdelers.

7/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10858503

26. Heeft het college kennis van proeven met slimme warmtemeters bij corporaties (zie bijlage)? Kan dit bijdragen aan meer transparantie voor bewoners van complexen met blokverwarming? Haag Wonen geeft aan dat hun bewoners via een app inzage hebben in hun individuele verbruik. Het college is niet bekend met dergelijke proeven, maar onderkent dat inzage en transparantie voor bewoners in zulke complexen positief is. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

8/8