RIS321295 Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing Johan de Wittlaan 3
Tekst van het document
Onderbouwing fysieke leefomgeving t.b.v. BOPA voor de transformatie Johan de Wittlaan 3, tweede verdieping, naar maatschappelijk
7 mei 2024
INHOUDSOPGAVE 1
2
4
5
INLEIDING ........................................................................................................... 3 1.1
Aanleiding ........................................................................................................ 3
1.2
Locatiebeschrijving ............................................................................................ 3
1.3
Tijdelijk omgevingsplan ...................................................................................... 3
1.4
Leeswijzer ........................................................................................................ 5
PROJECTBESCHRIJVING ....................................................................................... 5 2.1
Huidige situatie ................................................................................................. 5
2.2
Toekomstige situatie .......................................................................................... 5
2.3
Strijdigheid omgevingsplan ................................................................................ 5
RELEVANTE OMGEVINGSASPECTEN ...................................................................... 6 4.1
Algemeen ......................................................................................................... 6
4.2
Parkeren .......................................................................................................... 7
4.2.1
Parkeren auto ............................................................................................. 7
4.2.2
Parkeren fiets .............................................................................................. 7
Voorbereidingsprocedure ..................................................................................... 8
2
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding
Initiatiefnemer Mauritsklinieken Holding B.V. is voornemens om de tweede verdieping van het kantoorgebouw aan de Johan de Wittlaan 3 te Den Haag in gebruik te nemen ten behoeve van de Mauritskliniek. De Mauritskliniek is een gespecialiseerd poliklinisch behandelcentrum op het gebied van dermatologie, spataderen en medischcosmetische zorg, zonder overnachtingsmogelijkheid. Het beoogde gebruik is op grond van het vigerende bestemmingsplan “Zorgvliet en World Forum” (inmiddels: het tijdelijke omgevingsplan) niet toegestaan. Daarom wordt voor dit gebruik een omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) aangevraagd op grond van artikel 5.1 lid 1 onder a Omgevingswet. Deze ruimtelijke onderbouwing voorziet in een motivering van deze aanvraag.
1.2
Locatiebeschrijving
Het gebouw waarin het beoogde gebruik is voorzien betreft een kantoorgebouw, gelegen aan Johan de Wittlaan 3 in Den Haag (hierna: Locatie). Het gebruik ziet op de tweede verdieping, die in totaal uit ca 950 m2 vvo en ca. 1051,90 bvo m² bestaat.
Afbeelding 1: Locatie Johan de Wittlaan 3; uitsneden ruimtelijkeplannen.nl
1.3
Tijdelijk omgevingsplan
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Met de inwerkingtreding van deze wet geldt het ter plaatse geldende bestemmingsplannen ‘Zorgvliet en World Forum’ en het ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’ als een (deel van het) tijdelijke omgevingsplan van rechtswege (artikel 22.1, aanhef en onder a, Omgevingswet jo. artikel 4.6, eerste lid, Invoeringswet Omgevingswet). Op grond van artikel 5.1, eerste lid, aanhef en onder a, Omgevingswet is het verboden om zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten. 3
Onder een omgevingsplanactiviteit valt onder meer een activiteit die in strijd is met het (tijdelijk deel van) het omgevingsplan. Bestemmingsplan ‘Zorgvliet en World Forum’ Op grond van het bestemmingsplan “Zorgvliet en World Forum” geldt voor de Locatie de bestemming ‘Kantoor’ en de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie’. De kantoorbestemming houdt – voor zover hier relevant – in dat de Locatie mag worden gebruikt voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het in administratieve zin toen functioneren van de instelling kom maar waaronder vergaderaccommodatie. Gelet op de aard van de aanvraag is de beoogde poliklinische zorg hiermee in strijd. De voor ‘Waarde-Archeologie’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van gebieden met een hoge archeologische verwachting. De voor ‘Waarde-Cultuurhistorie’ aangewezen gronden, zijn behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud en bescherming van de cultuurhistorische waarden van het rijksbeschermd stadsgezicht Zorgvliet en behoud en bescherming van karakteristieke panden of ensembles. Gelet op de aard van de aanvraag functiewijziging is de aanvraag niet in strijd met de dubbelbestemmingen ‘Waarde-Archeologie’ en ‘Waarde-Cultuurhistorie’.
Afbeelding 2: uitsnede plankaart Omgevingsplan ‘Zorgvliet en World Forum’
Bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’ Op
grond
van
het
bestemmingsplan
‘Parapluherziening
(fiets)parkeren
dient
de
parkeervraag
voor
motorvoertuigen en fietsen te worden berekend op basis van de parkeernormen en berekeningsmethodiek zoals opgenomen in de Nota parkeernormen Den Haag 2021 en de Beleidsregel fietsparkeren Den Haag 2016. Op basis van deze berekening voldoet de aanvraag aan de vastgestelde parkeereis voor motorvoertuigen en fietsen en daarmee aan artikel 5.1 onder b van de algemene bouw- en gebruiksregels van het bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren. Voor inhoudelijke toelichting op dit onderdeel wordt hierbij kortheidshalve verwezen naar paragraaf 3.2 van deze onderbouwing.
4
1.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt het initiatief verder toegelicht. Hoofdstuk 3 voorziet in een beschrijving van de voor deze omgevingsvergunning relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 4 wordt het voorgenomen initiatief inhoudelijk op haalbaarheid voor (fiets)parkeren getoetst. In hoofdstuk 5 wordt afgesloten met een korte toelichting op de van toepassing zijnde reguliere voorbereidingsprocedure.
2 2.1
PROJECTBESCHRIJVING Huidige situatie
Het strijdige gebruik wordt aangevraagd voor de tweede verdieping van een kantoorgebouw met een vloeroppervlak van nog geen 950 m2 vvo (1.051,90 bvo). Het gebouw is gelegen op de hoek van: -
Johan de Wittlaan, waar het aan overige kantoorfuncties en maatschappelijke functies grenst en
-
Adriaan Goekooplaan, waar het aan een maatschappelijke bestemming grenst ten behoeve van een onderwijsinstelling.
De Locatie is gelegen op korte afstand van een voorzieningencluster van het ‘Internationaal Strafhof’. Vergelijkbare activiteiten worden ook in andere kantoorbestemmingen van de Internationale Zone uitgeoefend, waaronder de exploitatie van een huisartsenpraktijk op het adres Eisenhowerlaan 81 en de Johan de Wittlaan 3, begane grond.
2.2
Toekomstige situatie
Het voorgenomen gebruik ten behoeve van poliklinische medisch specialistische zorg vindt plaats in bestaande (en vergunde) bebouwing en brengt om die reden geen wijziging in de stedenbouwkundige structuur van de directe omgeving met zich. Ter plaatse zullen geen relevante bouwactiviteiten plaatsvinden, zodat voor de omzetting geen omgevingsvergunning voor bouwen benodigd is. De zorg zal worden verleend onder de vlag van de Mauritskliniek, een gespecialiseerde poliklinische zorginstelling met verschillende bestaande behandelcentra op het gebied van dermatologie, spataderen en medischcosmetische zorg, zonder overnachtingsmogelijkheid (zie ook: https://mauritskliniek.nl). De organisatie beschikt reeds op vestigingslocaties in Amsterdam, Utrecht, Nijmegen en Den Haag. In bijlage 1 bij deze onderbouwing is een plattegrond gevoegd met de beoogde indeling van de tweede verdieping.
2.3
Strijdigheid Omgevingsplan
Op grond van de toepasselijke onderdelen van het tijdelijke omgevingsplan is poliklinische zorgverlening op de Locatie niet toegestaan. 5
Het tijdelijke deel van het omgevingsplan bevat geen (binnenplanse afwijkings)bevoegdheden op basis waarvan het bevoegd gezag ten behoeve van het gebruik voor poliklinische zorgverlening op de Locatie van het bestemmingsplan kan afwijken. De verlening van een omgevingsvergunning ter afwijking van het Omgevingsplan is wel mogelijk met toepassing van een BOPA op grond van artikel 5.1 lid 1 onder a Omgevingswet. In
artikel
8.8a,
tweede
lid,
Bkl
is
bepaald
dat
de
omgevingsvergunning
voor
een
buitenplanse
omgevingsplanactiviteit alleen wordt verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bij de aanvraag moet derhalve gemotiveerd worden dat het initiatief past binnen het vigerend beleid en er geen belemmerende omgevingsaspecten zijn. Voorliggend document voorziet in die benodigde onderbouwing. De activiteiten ‘bouwen’ zijn in het onderhavige geval niet aan de orde (artikel 5.1 lid 2 onder a Omgevingswet).
3
RELEVANTE OMGEVINGSASPECTEN
3.1
Algemeen
Een maatschappelijke bestemming op de Locatie wijkt functioneel gezien niet wezenlijk af van de kantoorruimte die ter plaatse al op de verdiepingen aanwezig is geweest. Evenmin is de functie afwijkend van de functies die op grond van het omgevingsplan rechtstreeks zijn toegestaan. Er is daarom ruimte en aanleiding voor de conclusie dat het project niet in strijd is met ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Daarbij geldt dat: -
Het afwijkende gebruik een relatief beperkt vloeroppervlak van het kantoorpand betreft (minder dan 950 m2 vvo);
-
De Locatie relatief goed bereikbaar is;
-
Initiatiefnemer ter dekking van zijn parkeerbehoefte een beroep kan doen op:
•
20 (huur-) parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage van het kantoor. Hiertoe hebben Initiatiefnemer en de eigenaar van het pand – vooruitlopend op de vergunningverlening – op 16 april 2024 een Letter of Intent (LOI) gesloten. Indien de omgevingsvergunning wordt verleend, zal deze LOI worden omgezet in een huurovereenkomst en kan Initiatiefnemer op basis van deze huurovereenkomst aanspraak maken op 20 parkeerplaatsen in de parkeergarage. De LOI is bijgevoegd als bijlage 2;
• -
Indien nodig nog op aanvullende parkeervoorzieningen in de plaatselijke parkeergarage;
Negatieve effecten op hindergevoelige functies zoals een woonbestemming of op andere aangrenzende functies kunnen op grond van de beperkte omvang van de voorziening uitgesloten worden.
Omdat uitsluitend het gebruik van de Locatie wordt gewijzigd en de bestaande bebouwing ongemoeid blijft, zijn omgevingsaspecten zoals bodem, wind, bezonning, natuur, water, flora en fauna en archeologie niet aan de orde. Ook overige aspecten zoals geluid, bedrijven en milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid zijn niet aan
6
de orde, omdat de maatschappelijke bestemming geen geur- of (geluid)gevoelige functie is omliggende bedrijven zou kunnen inperken. Hierna worden de volgende relevante omgevingsaspecten inhoudelijk besproken: verkeer en (fiets)parkeren.
3.2
Parkeren
3.2.1
Parkeren auto
Conform het bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’ is de parkeervraag voor motorvoertuigen en fietsen berekend op basis van de parkeernormen en berekeningsmethode zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen Den Haag 2021 en de Beleidsregel Fietsparkeernormen Den Haag 2016. Er is sprake van een functiewijziging van kantoor naar kliniek. De Locatie is gelegen in ‘vooroorlogse wijken’. De norm voor kantoren bedraagt 1 pp per 100 m2 bvo. Gelet op de omvang van 1.051,90 m2 bvo bedraagt de bestaande autoparkeervraag 10,52 parkeerplaatsen, waarbij niet wordt uitgegaan van dubbelgebruik conform artikel 3:1. Het maatgevend moment voor de aanwezigheid van het parkeren van motorvoertuigen is werkdag-overdag. De norm voor de onderhavige kliniek bedraagt 2,85 pp per 100 m2 bvo. De nieuwe autoparkeervraag bedraagt 29,98 parkeerplaatsen op hetzelfde maatgevend moment. Na saldering bedraagt de autoparkeervraag 19,46 parkeerplaatsen, waarvan 9,02 voor gebruikers en 16,75 voor bezoekers. Er is sprake van een toename op het maatgevend moment conform artikel 3:2. De autoparkeereis bedraagt 20 parkeerplaatsen. De kliniek zal bij het gehuurde object ook 20 parkeerplaatsen op eigen terrein huren (in de ondergrondse parkeergarage). Om deze reden wordt voldaan aan de eisen die gelden op grond Nota Parkeernormen Den Haag 2021.
3.2.2
Parkeren fiets
Tevens zijn op basis van de fietsparkeernormen en de berekeningsmethode, zoals opgenomen in de Beleidsregels Fietsparkeernormen Den Haag 2016, de parkeerbehoefte voor fietsen berekend. De fietsparkeerbehoefte bedraagt 1,9 pp per 100 m2 bvo, dat houdt in afgerond 20 fietsparkeerplaatsen. Deze fietsparkeerbehoefte kan worden opgevangen in de parkeergarage op de -1 laag. Zie de tekening in bijlage 3. De daarin weergegeven geel gearceerde plekken zijn bestemd voor fietsparkeren. In het bovenste vlak is er plek voor ca. 40 fietsen. Hiermee wordt ruim in de fietsparkeereis voorzien.
7
4/7
De aanvraag voldoet daarmee aan de vastgestelde parkeereis voor motorvoertuigen en fietsen en daarmee aan artikel 5.1, onder b van de algemene bouw- en gebruiksregels van het bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’
4
VOORBEREIDINGSPROCEDURE
Het initiatief betreft een aanvraag omgevingsvergunning ter afwijken van het Omgevingsplan (BOPA). Op de deze aanvraag is de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing. Het bevoegd gezag zal na ontvangst van de vergunningsaanvraag binnen 8 weken (+6 weken verlenging) een beslissing op de aanvraag nemen. Tegen de verlening van de vergunning kunnen belanghebbenden gedurende een periode van zes weken bezwaar indienen.
*****
8