RIS321288 Evaluatie Wet goed verhuurderschap - eerste bevindingen

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10829677 RIS321288 Contactpersoon

Annemiek Stroosma Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

4 februari 2025

Annemiek.stroosma@denhaag.nl

Onderwerp

Evaluatie Wet goed verhuurderschap: eerste bevindingen

Geachte voorzitter, Het college heeft de afgelopen jaren intensief contact gehad met het Rijk over ongewenste verhuurpraktijken in de particuliere huursector. Ook andere (grote) steden hebben signalen afgegeven over deze problematiek. De signalen zijn opgepikt door het Rijk en sinds 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap van kracht. Vanaf dat moment geldt een zevental landelijke regels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars, zoals een verbod op discriminatie bij het verhuren van woonruimten en een verbod op intimidatie van huurders. Ook moet elke gemeente een meldpunt ingericht hebben waar huurders misstanden kunnen melden. Aanvullend op de algemeen geldende regels, biedt de wet de mogelijkheid om, onder andere, een gebiedsgerichte verhuurverordening in te stellen in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat als gevolg van misstanden in de particuliere huursector. Op basis van deze mogelijkheid heeft de gemeenteraad besloten om een verhuurverordening in te stellen (RIS315496). Deze is per 1 september 2023 in werking getreden. Deze verordening verplicht verhuurders een verhuurvergunning voor woonruimte te hebben in een viertal gebieden, Transvaalkwartier Midden en Zuid en Laakkwartier West en Oost.

De keuze voor de genoemde gebieden is gebaseerd op grote problemen in de particuliere woningvoorraad (onder andere overbewoning en verkrotting) en daarmee samenhangende leefbaarheidsproblemen. Aanvullend op de algemeen geldende zeven regels van goed verhuurderschap stelt de verhuurverordening twee aanvullende regels in de genoemde gebieden: de verplichting om een onderhoudsplan te hebben en uit te voeren en de verplichting om maximaal de huurprijs in rekening te brengen die op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) van toepassing is op de verhuurde woonruimte. Om zicht te krijgen op de effectiviteit van de Wet goed verhuurderschap en de verhuurvergunning en het beslag dat de verhuurvergunning en de hieruit voortvloeiende handhaving legt op de ambtelijke capaciteit, heeft de raad gevraagd om een evaluatie na één jaar. Ook is in de raadsmededeling over de invoering van de verhuurverordening (RIS 315497) toegezegd dat het college op grond van de evaluatie een voorstel zal doen voor het vervolg, waarbij nadrukkelijk overwogen zal worden of uitbreiding van de aangewezen gebieden naar bijvoorbeeld (delen van de) Schilderswijk en Rustenburg-Oostenbroek wenselijk is.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10829677

In deze brief licht het college de eerste bevindingen over de Wet goed verhuurderschap en in het bijzonder over de verhuurvergunning toe. Ook wordt gekeken of uitbreiding van de aangewezen gebieden in de verhuurverordening wenselijk is. Communicatie De gemeente heeft reguliere dienstverlening voor alle particuliere huurders en verhuurders zoals de Huurbalie en het Huurteam waar (ver)huurders terecht kunnen met vragen over de Wet goed verhuurderschap. Naast deze reguliere dienstverlening is een communicatiecampagne ontwikkeld met diverse middelen om burgers, huurders en verhuurders te informeren over de nieuwe wet. Burgers, huurders en verhuurders zijn via social media zoals Facebook en Linkedin, artikelen en advertenties in de (social) media, flyers in zes talen, informatiebijeenkomsten en mailings geïnformeerd. Om meldingsbereidheid van arbeidsmigranten te verhogen zijn er flyers gedrukt over de Wet goed verhuurderschap en het meldpunt ongewenst verhuurgedrag, in verschillende talen die door arbeidsmigranten in Den Haag worden gesproken. Deze flyers zijn verspreid via het mobiel informatiepunt arbeidsmigranten, de Haagse Pandbrigade en buurthuizen in de wijken waar de vergunningsplicht geldt. Veldwerkers in de wijken informeren arbeidsmigranten ook mondeling op straat over de Wet goed verhuurderschap en het meldpunt. Ook via social media wordt de informatie verspreid.

Het programmateam Arbeidsmigratie in goede banen heeft een groot bereik onder arbeidsmigranten op social media. Daarnaast kan de meldpagina met een vertaalknop in elke gewenste taal vertaald worden. Verhuurvergunningen In totaal zijn er ongeveer 13.000 particuliere woonruimten (huur en koop) in de vier aangewezen gebieden Transvaalkwartier Midden en Zuid en Laakkwartier West en Oost. Hiervan zijn er ongeveer 5.800 woningen in gebruik als particuliere huurwoningen (status 31 oktober 2024, bron: Den Haag in cijfers). Voor bestaande huurwoningen is een verhuurvergunning verplicht welke vóór 1 maart 2024 aangevraagd diende te worden. Voor nieuwe verhuurders geldt dat zij pas mogen verhuren als zij een verhuurvergunning hebben. Een deel van de particuliere verhuurders heeft meerdere huurwoningen maar er hoeft maar één vergunningprocedure doorlopen te worden. In totaal zijn er 1.373 verzoeken tot een verhuurvergunning ingediend (status 30 oktober 2024) 1. Een aantal verzoeken is buiten behandeling gesteld aangezien deze betrekking hadden op panden die niet in de vier aangewezen buurten gelegen zijn. In totaal zijn er 1290 vergunningen verleend. Op basis van de verordening kan sinds 1 maart 2024 gehandhaafd worden op te hoge huren en het hebben en uitvoeren van onderhoudsplannen in de aangewezen gebieden.

Hierover wordt in de volgende paragrafen ‘meldingen’ en ‘handhavingscasussen’ meer over toegelicht. Onderhoudsplan Een voorwaarde verbonden aan de verhuurvergunning is dat binnen een half jaar na het krijgen van de verhuurvergunning door de verhuurder een meerjarenonderhoudsplan aangeleverd moet worden. De ingediende onderhoudsplannen dragen bij aan de handhaving tijdens (preventieve) controles door de Haagse Pandbrigade. De plannen worden namelijk getoetst tijdens controles indien er onderhoudsgebreken worden geconstateerd. Met het verplichten van een onderhoudsplan was tevens de intentie om aan te sluiten op de ambitie dat alle inwoners prettig kunnen wonen (Haagse Basiskwaliteit), waarbij het verbeteren van de onderhoudsstaat en verduurzaming van de woningen urgent zijn. Tijdens informatiebijeenkomsten met de verhuurders is voor de eerste honderd aanvragers een gratis duurzaam MJDOP (Meerjaren Duurzaam Onderhoudsplan) aangeboden.

1

Dit is meer dan bij invoering van de verordening werd verwacht (circa 1.000).

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10829677

Hier is echter geen gebruik van gemaakt, hoofdzakelijk omdat er onvoldoende prikkels waren voor de verhuurders om te verduurzamen; EFG-label woningen mogen waarschijnlijk vanaf 2030 niet meer verhuurd worden, maar dit is nog niet wettelijk vastgelegd. Met de komst van de Wet betaalbare huur welke sinds 1 juli 2024 van kracht is - is er een koppeling tussen de hoogte van de huur en het energielabel van een woonruimte – een hoger energielabel leidt tot meer punten volgens het woningwaarderingsstelsel en dus tot een hogere toegestane huur. We kunnen als gemeente echter geen eisen stellen aan onderhoudsplannen, waarmee deze vergunningsvoorwaarde niet direct zal leiden tot daadwerkelijke, effectieve verduurzaming. Meldingen en handhaving De handhaving op de Wet goed verhuurderschap inclusief de verhuurvergunning wordt op twee manieren geïnitieerd, namelijk door meldingen via het meldpunt ongewenst verhuurgedrag. Daarnaast vindt handhaving plaats door waarnemingen die de Haagse Pandbrigade tijdens het reguliere werk oppikt zoals het opvangen van signalen tijdens woningcontroles en het houden van preventieve controles ten aanzien van het naleven van de algemene regels van de Wet goed verhuurderschap. De meldingen die via het meldpunt ongewenst verhuurgedrag binnenkomen worden door het meldpunt onderzocht en beoordeeld.

In totaal zijn er 320 meldingen binnengekomen (status 31 oktober 2024) die vallen onder Wet goed verhuurderschap. Zodra een melding binnenkomt, wordt allereerst onderzocht of er sprake is van een overgangsregeling (bijvoorbeeld artikel 23 en 24 Wgv). Indien dit inderdaad geldt, wordt een waarschuwingsbrief aan de verhuurder gestuurd. Dit is ongeveer 80 keer gedaan. Het sturen van waarschuwingsbrieven levert positieve resultaten op. Zo heeft een brief naar een grote verhuurder - naar aanleiding van meldingen over de servicekosten - ertoe geleid dat de verhuurder de specificatie beter inzichtelijk heeft gemaakt en heeft toegelicht naar de huurders toe. Indien er geen overgangsregeling van kracht is, wordt een melding beoordeeld op haalbaarheid, bijvoorbeeld of een melding voldoende specifiek is en of er schriftelijke stukken of andere bewijsmiddelen beschikbaar zijn. Indien nodig wordt er aanvullende informatie opgevraagd. Hierna wordt de melding overgedragen aan de handhavingsinspecteurs voor nader onderzoek. Een groot aantal meldingen, zie figuur 1, heeft te maken met intimidatie (108x). In de paragraaf ‘handhavingscasussen’ wordt ingegaan op de complexiteit van intimidatiezaken. Na intimidatie gaan de meeste meldingen over schriftelijkheidsvereiste (59x), informatieplicht (51x) en begrenzing van de servicekosten (44x).

Er zijn (nog) weinig meldingen gedaan over het ontbreken of overtreden van de voorwaarden van de verhuurvergunning (4x ontbreken van de vergunning en 2x te hoge huur). Over dit laatste punt kon tot en met december 2024 natuurlijk alleen nog maar over huurwoningen in de vier vergunningsgebieden een melding worden gedaan. Nu kan hierover ook over de huurwoningen in de rest van de stad worden gemeld. Middels een nieuwe informatiecampagne zal de gemeente huurders attent op gaan maken.

Figuur 1: meldingen Wet goed verhuurderschap, status 30 oktober 2024

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10829677

Meldingen die gaan over discriminatie worden overgedragen aan de antidiscriminatievoorziening. Indien bestuursrechtelijke handhaving opportuun is, dan komt de melding terug bij de Haagse Pandbrigade. Meldingen waarbij niet specifiek een beroep wordt gedaan op handhaving - zoals het terugkrijgen van te veel betaalde huur, bemiddelingskosten of servicekosten - worden doorverwezen naar het Huurteam en de Huurcommissie. Naast handhaving die volgt uit de meldingen, worden tijdens de reguliere activiteiten van de Haagse Pandbrigade overtredingen van de Wet goed verhuurderschap ontdekt. Het gaat vooral om huurovereenkomsten die niet aan de wet voldoen, het niet uitsplitsen van servicekosten en het rekenen van dubbele bemiddelingskosten. Ook te hoge huren worden geconstateerd. Dit heeft betrekking op het overtreden van de voorwaarden van de verhuurvergunning. Hierover komen zoals eerder aangegeven nog weinig meldingen binnen via het meldpunt, maar bij de reguliere handhavingsacties komt dit wel naar voren. Tijdens de controles door de Haagse Pandbrigade worden vermoedelijke of geconstateerde misstanden op het gebied van de Wet goed verhuurderschap dus ambtshalve opgepakt zonder dat huurders daar een melding van hoeven te doen. Daarmee worden degenen die niet kunnen of durven te melden geholpen.

Bij overtredingen van de Wet goed verhuurderschap kan een bestuurlijke boete worden opgelegd. De wet is zo ingericht dat bestuurlijke boetes pas opgelegd worden na een herstelsanctie. Dit in verband met de verplichte openbaarmaking van opgelegde boetes (artikel 20 Wgv). Tot nu toe zijn er vooral herstelsancties opgelegd en één boete aan een uitzendbureau voor het ontbreken een verhuurvergunning. Naar verwachting zullen er meer boetes worden opgelegd naarmate er meer onderzoeken zijn doorlopen). We hopen natuurlijk dat herstelsancties hun werk zullen doen zodat een boet uiteindelijk niet (vaak) nodig zal zijn. Handhavingscasussen Door de invoering van de Wet goed verhuurderschap is het mogelijk om te handhaven op zaken waarop dat voorheen niet mogelijk was voor de gemeente, zoals intimidatie en te hoge huurprijzen. Hierbij moet wel vermeld worden dat door diverse overgangsregelingen bepaalde zaken nog niet zo lang handhaafbaar zijn, bijvoorbeeld het aanpassen van bestaande huurovereenkomsten en het uitsplitsen van servicekosten. Om een beeld te krijgen van de aard van de meldingen en de constateringen door de Haagse Pandbrigade, worden hieronder enkele handhavingscasussen geschetst. Casus 1: Intimidatie Via het meldpunt ongewenst verhuurgedrag komt een melding binnen van een huurder van een woning die wordt overspoeld door nare appjes van de verhuurder.

De strekking van deze berichten is dat de verhuurder wil dat de huurder de woning verlaat. De verhuurder dreigt zelfs dat de huurder het niet overleeft als deze in de woning blijft wonen. Ook de politie wordt niet gevreesd, aldus de verhuurder. De melding wordt opgepakt door inspecteurs van de Haagse Pandbrigade. Dit zeer intimiderende gedrag is volgens de Wet goed verhuurderschap niet toegestaan. De verhuurder krijgt een dwangsom van € 5.000,- opgelegd. Voor een goede afronding van deze zaak moesten verklaringen van zowel de huurder als de verhuurder worden opgenomen. Zo diende bijvoorbeeld te worden uitgesloten dat iemand anders dan de verhuurder de apps had verstuurd. Het voorbereiden, plannen en afnemen van deze verklaringen vergde de nodige expertise en tijd van de Haagse Pandbrigade.

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10829677

Casus 2: Intimidatie Een huurder meldt gebreken ten aanzien van de woning bij de verhuurder en is van mening dat de huur te hoog is. Kort daarna lijkt het dat de verwarming storingen heeft. Ook dit meldt de huurder bij de verhuurder, maar er verandert niets. Het blijkt dat de verhuurder via een thermostaat app op afstand de temperatuur lager zet. Dit intimiderend gedrag valt onder de reikwijdte van de Wet goed verhuurderschap. De Haagse Pandbrigade heeft hierover telefonisch contact gezocht met de verhuurder en na een waarschuwing is het gedrag van de verhuurder gestopt. Een zaak als deze is lastig te bewijzen en indien de verhuurder zou ontkennen, zou er teruggevallen moeten worden op bewijs dat de thermostaat daadwerkelijk lager wordt gezet aangevuld met data welke aanwezig is in de desbetreffende app op de telefoon van de verhuurder. Dit achterhalen en onderzoeken betreft een tijdrovend en complex proces. Casus 3: Schriftelijkheidsvereiste Tijdens een reguliere controle door de Haagse Pandbrigade komen de inspecteurs in een woning waarin arbeidsmigranten aanwezig zijn. De arbeidsmigranten werken voor een groot uitzendbureau dat ook de huisvesting heeft geregeld. Echter blijkt dat de arbeidsmigranten in deze woning geen arbeidsovereenkomst en ook geen huurovereenkomst hebben.

Dit terwijl de inspecteurs middels de bankafschriften van de bewoners constateren dat er wekelijkse betalingsbewijzen zijn die duiden op het voldoen van huur. Dit is een overtreding van de Wet goed verhuurderschap; huurovereenkomsten moeten schriftelijk - en in een voor de huurder begrijpelijke taal - zijn opgesteld. Het uitzendbureau krijgt hiervoor een dwangsom opgelegd. Tijdens de hercontrole constateren de inspecteurs dat er een nieuwe groep arbeidsmigranten in de woning woont en ook zij hebben geen huurovereenkomst. Om deze reden moet het uitzendbureau de dwangsom betalen en wordt er een bestuurlijke boete van € 10.000,- opgelegd. Hier blijft het niet bij en er wordt ontdekt dat er nog meer arbeidsmigranten zonder huurovereenkomst zijn gehuisvest in andere woningen. Dit komt het uitzendbureau op een hogere bestuurlijke boete te staan en ook de dwangsommen worden verhoogd tot een maximum van meer dan € 100.000,-. De handhaving van de Wet goed verhuurderschap vergt tijd, capaciteit en aanvullende expertise van de Haagse Pandbrigade. Elke casus vraagt om maatwerk waarbij grondig vooronderzoek nodig is om een casus onderzoekwaardig te maken. Met name zaken op het gebied van intimidatie – waar een groot aantal meldingen van binnenkomen – vragen aandacht en expertise.

Daarnaast zijn handhavingszaken complexer geworden door een ontwikkeling in de rechtsspraak op het gebied van bestuursrechtelijke handhaving. Het leveren van bewijs omtrent functioneel daderschap bij een overtreding is namelijk sinds de zomer 2024 in volle omvang bij de overheid komen te liggen. Door deze zaken is het met de huidige bezetting niet mogelijk om alle meldingen en signalen vanuit de Haagse Pandbrigade zelf af te handelen. Wel worden alle meldingen uitgelopen en wordt er contact opgenomen met de melder over eventueel aanvullende informatie en stukken. Momenteel wordt onderzocht in hoeverre meldingen laagdrempelig afgehandeld kunnen worden, bijvoorbeeld door een corrigerend/stopgesprek met verhuurders. Daarmee kunnen we meteen een signaal naar de verhuurder afgeven, zelfs als er nog niet direct sprake is van handhaving. Met de komst van de Wet betaalbare huur heeft het Rijk extra middelen ter beschikking gesteld waardoor de capaciteit van de Haagse Pandbrigade de komende jaren uitgebreid kan worden met structureel 2 fte. In 2025 zijn er bovendien incidentele middelen om daar bovenop tijdelijk 4 fte in te zetten, die gedurende 5 jaar weer worden afgebouwd. De middelen zijn per 1 januari 2025 beschikbaar. Zodra deze middelen volledig benut worden, zal blijken of de capaciteit voldoende is.

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10829677

Landelijke ontwikkelingen Met de invoering van de Wet goed verhuurderschap is de rol van gemeenten bij het bevorderen van goed verhuurderschap belangrijker geworden. Met het inwerking treden van onder andere de Wet betaalbare huur en Wet vaste huurcontracten is deze rol verder uitgebreid. Wet betaalbare huur Op 1 juli 2024 is de Wet goed verhuurderschap uitgebreid met de Wet betaalbare huur. Middels deze wet is de huur tot 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) gereguleerd. Hierbij kan er bestuursrechtelijk gehandhaafd worden op te hoge huurprijzen in de hele stad en voor zowel woningen in het sociale huursegment als voor woningen in het middenhuursegment. Handhaving door de gemeente start op 1 januari 2025. Hiermee wordt handhaving op huurprijzen uitgebreid van de vergunningsgebieden op grond van de verhuurverordening, naar handhaving in de hele stad. Landelijk is de inschatting dat door de combinatie van de regulering van de middenhuur en het dwingend maken van het WWS de huur van ruim 300.000 woningen met gemiddeld € 190,omlaaggaat en er 113.000 huurwoningen terugkomen naar het betaalbare segment3. Wet vaste huurcontracten Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd weer de norm in plaats van tijdelijke huurcontracten. De nieuwe wet beperkt de mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke huurcontracten waardoor huurders meer zekerheid krijgen.

Conclusies en vervolg De Wet goed verhuurderschap biedt mogelijkheden om bestuursrechtelijk op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag en daarbij is het mogelijk om te handhaven op zaken waarop de gemeente voorheen niet kon handhaven zoals intimidatie en te hoge huurprijzen. De noodzaak van de wet uit zich in het aantal meldingen dat binnenkomt bij het meldpunt en de aard van constateringen tijdens (preventieve) controles door de Haagse pandbrigade. Voor mensen die niet kunnen of durven te melden – vaak juist de meest kwetsbare mensen - zijn deze controles van belang. Door de verhuurverordening kan gehandhaafd worden op te hoge huren in de aangewezen gebieden en is het opstellen van een onderhoudsplan verplicht. Door de komst van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 kan de gemeente vanaf 1 januari 2025 in heel Den Haag handhaven op te hoge huren, hiervoor is een uitbreiding van de verhuurverordening dus niet nodig. Het onderhoudsplan werkt goed als ondersteuning voor handhaving bij controles, maar aangezien het onderhoudsplan vormvrij is, is een inhoudelijke toetsing niet mogelijk, waardoor ook niet duidelijk is of de verplichting van het onderhoudsplan, in combinatie met voorlichting en stimulerende maatregelen, leidt tot meer duurzame onderhoudsplannen (en daadwerkelijke verduurzaming). Van de gratis MJOP’s die zijn aangeboden is in ieder geval geen gebruik gemaakt.

Om deze redenen vormt de verplichting tot het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan (sec) op dit moment geen argument om de verhuurverordening uit te breiden. Vanwege bovengenoemde redenen is het advies om de verhuurverordening op dit moment nog niet uit te breiden naar andere gebieden, maar om eerst aandacht te geven aan de uitbreiding van de taken van de Haagse Pandbrigade in het kader van de Wet betaalbare huur (huurprijsregulering in de hele stad) en aan het opdoen van verdere ervaring met de nieuwe wijze van handhaven die de Wet goed verhuurderschap heeft geïntroduceerd en waar de Wet betaalbare huur op voortborduurt. Daarnaast zetten we een nieuwe informatiecampagne op om zowel huurders te informeren over de nieuwe wet en de mogelijkheden om meldingen te doen van te hoge huren. Maar ook om verhurende partijen te informeren over de consequenties van de nieuwe wet. Vanaf 1 januari is de gemeentelijke handhaving op te hoge huren mogelijk.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10829677

Na een half jaar zal een update gegeven worden over de bevindingen. Aangezien er eerst meer ervaring opgedaan moet worden door handhaving op de Wet betaalbare huur, zal pas na een jaar een uitgebreide evaluatie uitgevoerd worden. Bij deze evaluatie zal de effectiviteit van de Wet goed verhuurderschap, de verhuurverordening en de Wet betaalbare huur integraal worden beoordeeld. Op dat moment zal het college opnieuw bezien of uitbreiding naar andere kwetsbare Haagse vooroorlogse wijken meerwaarde heeft en wenselijk is. Met vriendelijke groet, Martijn Balster wethouder Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

7/7