RIS321260 Bijlage 1 Rapportage Spuikwartier 2024

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

Eind januari 2025

Stand van zaken Amare en Spuikwartier Januari 2025

Bron: www.amare.nl

1/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

Eind januari 2025

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ........................................................................................................................................... 3

2.

Amare .............................................................................................................................................. 4

3.

2.1.

Exploitatie ................................................................................................................................ 4

2.2.

Afhandeling oplevering Amare ................................................................................................ 4

2.3.

Onderhoud .............................................................................................................................. 5

2.4.

Verbeteringsinvesteringen RV Veegbesluit in opnemen inclusief foto's ................................ 6

2.5.

Resonanties……………………………………………………………………………………………………………………….. 8

2.6.

Commerciële ruimten in Amare .............................................................................................. 8

2.7.

Financiële stand van zaken projectbudget .............................................................................. 8

2.8.

Samenvattend financieel overzicht Amare ............................................................................. 9

Spuikwartier .................................................................................................................................. 11 3.1.

Commerciële ontwikkelingen ................................................................................................ 11

3.2.

Openbare ruimte en stadsbalkon.......................................................................................... 11

3.3.

Parkeergarages en fietsenstalling ......................................................................................... 12

3.4.

Financiële stand van zaken grondexploitatie ........................................................................ 13

3.5.

Recapitulatie gerapporteerde financiële ontwikkelingen hoofdstuk 3 ................................. 13

Bijlage 1 – Plattegronden commerciële ruimtes ................................................................................... 15

2/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

1.

Eind januari 2025

Inleiding

Voor de zomer 2024 is de laatste reguliere halfjaarrapportage over de realisatie van Amare verschenen en besproken in de raad (RIS318300). In de nu voorliggende rapportage wordt de actuele stand van Amare gegeven per eind januari 2025. De afgelopen maanden hebben wederom in het teken gestaan van commissioning (dwz. het aantonen dat voldaan is aan alle contractuele eisen), de afstemming met de belastingdienst over Verhuur plus (btw), het verder invulling geven aan het beheer van het pand en de werkzaamheden aan de schil rondom het gebouw. In deze rapportage wordt dat omschreven. Zodra de nog lopende punten (paragraaf 2.2) tussen gemeente en de bouwer zijn afgewikkeld, krijgt de raad een (financiële) eindrapportage van de realisatie van Amare. In de eindrapportage wordt ook aangegeven aan welke prestatie-eisen en certificatievereisten het gebouw/zalen voldoet (zoals BREAAM en ITS). Vooruitlopend daarop wordt de raad met deze rapportage geïnformeerd over de actuele stand van zaken, zowel van Amare als van aanpalende projecten. E.e.a. zoals toegezegd bij de behandeling van de voortgangsrapportage van maart 2024 in de raad. Deze rapportage is overigens nadrukkelijk een aanvulling op de gebruikelijke planning en control rapportages.

3/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

2.

Amare

2.1.

Exploitatie

Eind januari 2025

Het bureau Berenschot heeft in opdracht van de gemeente de exploitatie van Amare door Stichting Amare onderzocht. Op basis van dit onderzoek concludeert Berenschot dat, om het huidige activiteitenniveau te behouden én activiteiten in de Nieuwe Kerk te kunnen programmeren, circa € 1 miljoen extra subsidie per jaar benodigd is ten opzichte van de huidige subsidie van € 8,5 miljoen. Stichting Amare heeft, met medenemen van dit advies, een subsidieaanvraag ingediend voor het Meerjarenbeleidsplan Kunst en Cultuur 2025-2028. De adviescommissie van het Meerjarenbeleidsplan Kunst en Cultuur 2025 – 2028 heeft deze plannen met bijbehorende begroting beoordeeld en positief bevonden. Daarbij is het goed om te markeren dat Stichting Amare het jaar 2023 met dit activiteitenniveau heeft afgesloten met een negatief resultaat wat in lijn is met de bevindingen van Berenschot. Dit heeft tot de conclusie geleid dat om hetzelfde activiteitenniveau te behouden, er aanvullende middelen nodig zijn. Deze middelen zijn per 2025 structureel in de gemeentelijke begroting opgenomen en de raad besluit jaarlijks via het vaststellen van de programmabegroting of deze middelen ook daadwerkelijk beschikbaar worden gesteld. Berenschot past in opdracht van de gemeente dezelfde onderzoeksmethode toe op de exploitaties van het Residentie Orkest (RO) en het Nederlands Dans Theater (NDT).

Daarnaast wordt ook onderzocht of de huurprijzen van deze twee onderhuurders in relatie staan tot de gemaakte kosten. De huurprijzen zijn door de gemeente in 2013 vastgesteld en dienen ter dekking van eigenarenonderhoud, eigenaren OZB, verzekeringen van het pand, beheerkosten (eigenaar) en diensten als energie, schoonmaak, beveiliging, IT, en de beheerkosten van Stichting Amare. Er waren enkele jaren gebruiksgegevens nodig om dit onderzoek uit te kunnen laten voeren. De verwachting is dat in Q1 2025 het onderzoek kan worden afgerond. Mocht uit het onderzoek naar voren komen dat voor RO en NDT de huurprijzen onevenredig boven de exploitatiekosten uitstijgen, dan kunnen de huurcontracten worden aangepast. Dit heeft echter ook effect op de subsidiebeschikkingen van RO en NDT. Immers, hoe lager het exploitatietekort, hoe lager de exploitatiesubsidie. Een complicerende factor is dat zowel RO als NDT, net zoals vele culturele instellingen, kampen met gestegen kosten waardoor hun exploitaties onder druk staan. Het college heeft hier oog voor, maar acht het wenselijk om deze twee zaken niet met elkaar te vermengen. Dit ook met het oog op een van de aanbevelingen uit de raadsenquête “Amare, bijzonder complex” (RIS 316440) dat de huur en de subsidies minder complex moeten worden gemaakt (voor zover dat binnen de wettelijke kaders mogelijk is).

De gemeenteraad zal in de volgende voortgangsrapportage worden geïnformeerd over de uitkomsten van de onderzoeken.

2.2.

Afhandeling oplevering Amare

Zoals ook al vermeld in de rapportage van maart 2024 (RIS318300) zijn alle restpunten reeds opgelost. Wel wordt nog gewerkt aan de afronding van de commissioning - het aantonen dat voldaan wordt aan alle contractuele eisen. Het deel van de commissioning dat nog onderhanden is betreffen enkele geluidmetingen, te weten akoestische metingen in de Concertzaal en het Danstheater en metingen van de PA-installaties (‘Public Adress’ – geluidinstallatie die de muziek versterkt voor het publiek) in de Concertzaal, het Danstheater en de Conservatoriumzaal. Uit eerdere metingen bleek dat Cadanz nog aanpassingen moet doen en/of nieuwe metingen moet uitvoeren. De afgelopen en komende periode zijn diverse aanpassingen uitgevoerd. Dat is gebeurd in nauw overleg met Stichting Amare, om te voorkomen dat de programmering wordt gehinderd door werkzaamheden. Daardoor kosten aanpassingen veel tijd. Ook nieuwe metingen kosten veel tijd omdat bijvoorbeeld gemeten moet worden bij een specifiek soort optreden, met een bepaalde minimale bezetting. De effecten van de aanpassingen die in de 4/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

Eind januari 2025

zomerperiode in de Concertzaal zijn gedaan, zijn op 22 november 2024 gemeten. Thans wordt door Cadanz gewerkt aan de rapportage van die metingen. Eerder was ook de zaalverlichting in het Danstheater nog een openstaand commissioningspunt. Dat is inmiddels opgelost in samenhang met een nadere verbetering van die verlichting door Stichting Amare zelf. Zie daarvoor de toelichting in de paragraaf over de ‘verbeteringsinvesteringen' van deze rapportage.

2.3.

Onderhoud

In 2021 is Amare opgeleverd en is het onderhoudscontract in werking getreden. Ruim daarvoor is door Stichting Amare/gebruikers/gemeente en Cadanz gewerkt aan het vormgeven van de organisatie die nodig is om de onderhoudsactiviteiten op goede wijze uit te kunnen voeren. Cadanz verricht zowel het eigenaarsonderhoud als het gebruikersonderhoud (de M component van het overeengekomen DBM-contract tussen Cadanz en de gemeente). De kosten voor het eigenaarsen gebruikersonderhoud worden vervolgens bij de gemeente in rekening gebracht. Met de uitvoering van het onderhoud, inclusief vervanging bij het einde van de technische levensduur van installaties, wordt ervoor gezorgd dat Amare blijft voldoen aan de het programma van eisen. De kosten van het gebruikersonderhoud worden door de gemeente doorbelast aan Stichting Amare. Amare is enkele jaren in gebruik. Na een intensieve en hectische beginperiode waarbij in het gebouw vele inrichtingsactiviteiten hebben plaatsgevonden en die bovendien door COVID-19 niet volledig representatief was, is er een stabiele situatie ontstaan voor Amare en haar gebruikers, voor de gemeente en voor Cadanz. Het gezamenlijk gedragen uitgangspunt daarbij is samenwerking met oog voor elkaars belangen langs de lijnen van de contractuele voorwaarden. Stap voor stap wordt gewerkt aan verbetering van processen, communicatie, afstemming en kwaliteit van rapporteren.

In het reguliere tactisch en strategisch overleg wordt scherp toegezien op het voldoen aan de contractuele eisen. Op basis van de ervaring de afgelopen jaren, wordt er een contractevaluatie gedaan met als doel na te gaan waar het contract bijdraagt aan het goed functioneren van beheer- en onderhoudsprocessen en het dagelijks gebruik van het pand en waar niet. Daar waar de contractvoorwaarden volgens de betrokken partijen niet het beoogde doel steunen kan na een juridische toets overwogen worden kleine aanpassingen in het contract door te voeren, teneinde deze beter aan te laten sluiten bij het doel, zonder uiteraard de aard en strekking van de overeenkomst, met inbegrip van de overeen gekomen risicoverdeling, te wijzigen. In de afgelopen periode is de complete meerjarige onderhoudsbegroting vastgesteld. Wijzigingen tijdens de bouwfase zijn in het onderhoudsplan verwerkt. De gevolgen van de kwalitatieve aanpassingen in het gebouw en contractmanagement hebben zich vertaald in uitbreiding van de dekking voor het jaarlijks onderhoudsbudget van € 250k (Raadsbesluit actualisering Amare RIS304964). Daarbij is de aanscherping van de planmatige vervanging van audiovisuele elementen, de planmatige vervanging van de toneelstoffering en de schoonmaak van (hoge) glazen binnenwanden verwerkt.

Evenals het bijwerken van de olielaag van de houten vloeren voor een bedrag van € 90k zoals gemeld in de vorige rapportage. Met het verwerken van deze elementen in de meerjaren onderhouds begroting (MJOB) is het contractueel aan voorwaarden gekoppelde rekenblad met overzicht van kosten en investeringen gedurende de looptijd van het contract en de levensduur van het gebouw vastgesteld en goedgekeurd. Hiermee zijn de financiële aspecten van het onderhoud geborgd.

5/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

Eind januari 2025

2.4. Verbeteringsinvesteringen Na de ingebruikname van Amare in september 2021 zijn enkele punten geïnventariseerd die weliswaar aan de vraagspecificatie voldoen, maar die toch onvoldoende werken of waarbij een andere oplossing beter werkt. De raad is hierover geïnformeerd bij de beantwoording van de schriftelijke vragen (RIS314861) en bij onder andere de Voortgangsrapportage maart 2024, RIS318300. Afwegingskader Na de oplevering en ingebruikname zijn diverse zaken geconstateerd door de instellingen die weliswaar aan de vraagspecificatie voldoen, maar toch hun bedrijfsvoering belemmeren en om verbetering vragen. Deze zaken zijn systematisch uitgezocht, getoetst en waar nodig is advies van derden ingewonnen. De raad is geïnformeerd over deze maatregelen in de diverse Voortgangsrapportages en enkele van deze gewenste ingrepen zijn ter sprake gekomen tijdens de openbare verhoren in het kader van de raadsenquête zoals bijvoorbeeld de podiumvloer van de Concertzaal. Zie ook verslag van 23 feb 2023 (RIS314769). Per punt is allereerst gecheckt of deze inderdaad niet tot vraagspecificatie kunnen worden gerekend. Zou dat wel zo zijn, dan zou het in beginsel aan Cadanz zijn die punten alsnog op te lossen.

Voor alle punten die onderdeel zijn van dit voorstel is dat niet het geval; het zijn alle punten die aanvullend zijn op de vraagspecificatie en zodoende buiten de verplichting van Cadanz vallen. Of anders gezegd, punten die initieel op de lijst stonden maar onderdeel bleken van de verplichting van Cadanz, zijn ondertussen door Cadanz opgelost (met uitzondering van de hiervoor genoemde commissioningspunten). Vervolgens is beoordeeld of de ingreep noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering van hoofdhuurder of de onderhuurders, waarna is uitgezocht of het onder de eigenaarsverantwoordelijkheid valt of die van de huurder. Een voorbeeld waarbij is besloten dat de investering behoort tot de verantwoordelijkheid van de hoofdhuurder is het aanbrengen van lichtwering in het daklicht van de Amare Studio waardoor deze zaal multifunctioneel kan worden ingezet. Voorbeelden van punten die zijn afgewezen omdat geen sprake was van een noodzakelijke aanpassing, zijn extra deuren om bezoekersstromen te scheiden of te verdelen en extra spiegels in sanitaire ruimten. Van de overgebleven punten is tot slot gekeken naar de meest kosteneffectiviteit oplossing. Zo is de alsnog benodigde interne scheiding tussen Front of House en Back of House ingevuld met minimale benodigde maatregelen.

In afstemming met Stichting Amare en de overige gebruikers zijn wij gekomen tot de volgende maatregelen: Titel maatregel 1. Krachtstroom, diverse extra aansluitingen

2. Betere scheiding Front of House en Back of House - Extra sloten vluchtdeuren - Extra kaartlezers - I protect

Uitleg Na ingebruikname is naar voren gekomen dat extra krachtstroomaansluitingen nodig zijn voor de bedrijfsvoering. Deze zaten niet in de vraagspecificatie en vallen daarom niet onder de verantwoordelijkheid van Cadanz. Het gebouw is ontworpen met een open concept waar bezoekers doorheen kunnen lopen. Met het gebruik komt naar voren dat de mate van vrijelijk kunnen rondlopen te hoog is en tot ongewenste en potentiële onveilige situaties leidt. Dat vraagt nu om extra beveiliging. Door enkele deuren af te sluiten is 6/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

3. Dimbaarheid verlichting in Theaterzaal

4. Podiumvloer Concertzaal

5. Brand/rookmelders rond Concertzaal

6. Extra ramen in deuren Koninklijk Conservatorium

Eind januari 2025 dat niet langer nodig. Complicerende factor is overigens dat enkele van die deuren onderdeel zijn van een vluchtroute. Dat is met een technische oplossing ondervangen. Het zaallicht in de verschillende zalen dimt niet gelijkmatig. Met name in de Theaterzaal is dat storend. Door de Adviesraad is vastgesteld dat hetgeen door Cadanz is geleverd en door de gemeente beschikbaar is gesteld voldoet aan de vraagspecificatie. Voor het goed functioneren van deze zaal moet dit worden aangepast. De gebruikers ervaren last van het niveau van afwerking van de podiumvloer (kieren en splinterende randen). Het afwerkingsniveau is door de Adviesraad beoordeeld als conform de vraagspecificatie. Voor het goed functioneren van deze zaal moet dit worden aangepast. Dit zal overigens pas worden uitgevoerd nadat door Cadanz het commissioningspunt van de akoestiek van de Concertzaal is opgelost, om ongewenst vermenging van die beide punten te voorkomen. Rondom de Concertzaal zijn rookmelders geplaats. Bij evenementen waarbij rookmachines gebruikt worden gaan deze af met als gevolg ontruiming van het gehele gebouw. Door het plaatsen van andere melders wordt dit probleem verholpen. De huidige brandmeldsignalering is door de Adviesraad beoordeeld als conform de vraagspecificatie. Voor beter toezicht en verhoging (sociale) veiligheid.

Dit is een voortschrijdend inzicht ten opzichte van de vraagspecificatie. De normen wat sociale veiligheid betreft liggen nu hoger dan in 2014.

Momenteel in onderzoek is de trap die de begane verdieping en de eerste verdieping met elkaar verbindt bij de garderobe. Deze trap heeft als tweede functie het gebruik als tribune. De architect brengt mogelijke maatregelen in kaart waarmee het veilig gebruik van de trap kan worden verbeterd. Financiën De individuele maatregelen zijn verbeteringen van al bestaande elementen. De maatregelen zijn voor deze elementen en voor het gebouw als geheel niet levensduur verlengend en hoeven daarom boekhoudkundig niet geactiveerd te worden. Structurele effecten op onderhoud als gevolg van uitvoeren van deze maatregelen hebben alleen betrekking op uitbreidingen. Daar is alleen sprake van bij de krachtstroom aansluitingen waarvan de onderhoudskosten binnen bestaande onderhoudsbudgetten worden opgevangen.

7/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

Eind januari 2025

2.5. Resonanties Medio 2022 kwam een eerste melding van een medewerker die een trilling voelde in het kantoorgedeelte van Amare. Sindsdien is dit door Cadanz gemonitord en onderzocht. Inmiddels heeft het onderzoek uitgewezen dat de constructieve veiligheid niet in het geding is en de oorzaak gevonden is in het overbrengen van een resonantie vanuit de vloer van enkele dansstudio’s naar de hoofddraagconstructie. Met duidelijkheid over de oorzaak zijn in overleg met de gebruikers van Amare de effecten met beheersmaatregelen beperkt en is er geen sprake meer van overlast. De gemeente heeft zich het recht voorbehouden tot het vorderen van herstel of schadevergoeding bij het optreden eventueel toekomstige aan de resonantie gerelateerde gebreken of overlast. Dit is schriftelijk vastgelegd in een brief van de gemeente aan Cadanz. 2.6. Commerciële ruimten in Amare Alle commerciële ruimtes zijn functioneel gescheiden van Amare, met uitzondering van de semicommerciële ruimte. Zoals in de kwartaalrapportage van Q2 2017 (RIS297518) is aangegeven, is aan de semi-commerciële ruimte een meer transparante invulling gegeven. In tegenstelling tot de andere commerciële ruimtes, heeft deze ruimte geen eigen entree en geen eigen nutsaansluitingen. De vloer- en plafondafwerking is hetzelfde als die van de entreehal. Het ventilatie- en verwarmingssysteem wordt gevoed vanuit Amare, evenals de elektra.

In zowel de kwartaalrapportage van Q2 2017 als de GRIP rapportage van het halfjaarbericht 2017 (RIS 297973), is aangegeven dat de grondwaarde in de grondexploitatie door de semi-commerciële invulling € 1,0 mln. lager wordt. Voor het investeringsproject commerciële ruimtes is die afwaardering neutraal, tegenover lagere grondkosten staan ook lagere grondopbrengsten c.q. huuropbrengsten. De kosten van de ruwbouw en de afwerking kennen wel een boekwaarde. Hier wordt, net als op Amare, jaarlijks op afgeschreven. De gemiddelde jaarlijkse kapitaallast over 40 jaar bedraagt ca. € 17.000, -. Inmiddels zijn vier van de zes ruimtes verhuurd. De opbrengsten uit de verhuur van deze 4 ruimtes liggen op het niveau van een marktconforme huur. Het saldo van de vastgoedexploitatie is daarmee zodanig, dat de kapitaallast van de semi-commerciële ruimte opgevangen kan worden. Voor de drie units die nog leeg staan wordt via een makelaar getracht deze te huur aan te bieden. Echter, de verhuurbaarheid is nog steeds lastig vanwege werkzaamheden in de omgeving (o.a. herinrichting openbaar gebied, afronding Stadsbalkon eerste fase). In de Vastgoedmonitor die jaarlijks wordt aangeboden aan de Raad zal specifiek op de verhuring van de commerciële ruimtes worden ingegaan. 2.7.

Financiële stand van zaken projectbudget Zoals in de vorige rapportage is aangegeven worden de resterende werkzaamheden van de bouw van Amare via een bij de jaarrekening 2021 gevormde stelpost van € 4,8 mln. afgewikkeld. In de verslagperiode is met Cadanz gesproken over de afhandeling van de financiën in combinatie met de afhandeling van de commissioning (zie par.2.2). Door de Raad van Arbitrage is op verzoek een richtinggevend advies opgesteld. Gemeente en Cadanz waren het daarbij eens over de afwikkeling van de restpuntenboete die Cadanz aan de gemeente verschuldigd is en de door Cadanz gemaakte Covid-kosten die bij de gemeente in rekening zijn gebracht. Over de eindtermijn die aan Cadanz voldaan moet worden en de door Cadanz verstrekte bankgarantie in relatie tot de afhandeling van de commissioning waren partijen het niet eens. Eind juli 2024 heeft de Raad van Arbitrage hierover een bindend advies opgesteld. In het bindende advies is vastgesteld dat de gemeente de bankgarantie nog niet aan Cadanz hoeft te retourneren, dat de gemeente een groot deel van de eindtermijn moet betalen en de resterende delen van de eindtermijn als de genoemde commissioning in paragraaf 2.2 is afgerond.

8/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

Eind januari 2025

Verhuur-plus en optie belaste verhuur btw De gemeente en de Belastingdienst verschillen van opvatting over het toepassen van het fiscale verhuur plus regime voor het gebruik van het pand Amare. De gemeente stelt zich op het standpunt dat het verhuur plus regime van toepassing is op de exploitatie van Amare. De belastingdienst stelt zich op het standpunt dat het verhuur plus regime niet van toepassing is en heeft naheffingsaanslagen opgelegd van in totaal € 11,9 mln. voor de bouw van Amare voor het KC-deel, waar tegen de gemeente bezwaar heeft gemaakt. Het bezwaar is door de Belastingdienst afgewezen. Vervolgstap/beroepsprocedure Zowel de gemeentelijke fiscalisten als de externe fiscale deskundigen geven aan dat gezien de stevigheid van de door de gemeente en Stichting Amare ingenomen standpunten in dit dossier, het standpunt van de belastingdienst niet te aanvaarden. De gemeente heeft inmiddels beroep ingesteld tegen het afgewezen bezwaar. Wanneer het beroep zal worden behandeld is nog niet bekend. Financiële effecten Het financiële effect bij een eventuele uiteindelijke definitieve afwijzing is dat een bedrag van € 11,9 mln. (exclusief belastingrente) zal moeten worden toegevoegd aan Stichtingskosten van Amare en over de gebruiksperiode (40 jaar) als onderdeel van de kapitaallasten ten laste van de vastgoedexploitatie Amare (VEX) (300k per jaar) worden gebracht.

Daarnaast ontstaat nog een effect in de VEX doordat een deel van de inkoop btw op het onderhoud niet kan worden verrekend met de belastingdienst. Dat bedraagt ongeveer 150k op jaarbasis. Bij Stichting Amare ontstaat een effect van € 50K in de exploitatie doordat het element dienstverlening wel valt onder btw belaste activiteit en alleen het verhuurdeel aan het KC onder de noemer van onderwijsactiviteit vrijgesteld is van btw. Naar verwachting kan het nog enkele jaren duren voordat de gehele juridische procedure is afgewikkeld. Daarom is in juli 2024 overgegaan tot betalen van de opgelegde naheffingsaanslagen om daarmee de oplopende rente te bevriezen. Samengevat Bedrag/Risico € 300K structureel (Risico)

Betreft

Toelichting

Financieel effect in de vorm van extra kapitaallasten (gemeente/eigenaar) als verhuurplus of Btw belaste verhuur niet wordt toegekend. € 150k Financieel effect voor onderhoud structureel en beheerskosten als verhuurplus (Risico) of Btw belaste verhuur niet wordt toegekend. € 50k struc- Financieel effect in de exploitatie tureel (Ribij Stichting Amare sico)

2.8.

De stichtingskosten nemen toe met € 11,9 mln. en dienen in de VEX te worden opgenomen voor de gebruiksperiode van Amare (40 jaar).

Btw op de onderhoudskosten voor het onderwijs deel van Amare kan niet worden verrekend waardoor de VEX hoger uitkomt. Hiervoor is aanvullende dekking nodig. Btw op verhuur deel voor KC kan niet in rekening worden gebracht waardoor deel inkoop btw niet verrekenbaar is.

Samenvattend financieel overzicht Amare

Samengevat doen zich de volgende mogelijke financiële effecten en risico’s voor bij Amare € 300K structureel (Risico)

Financieel effect in de vorm van extra kapitaallasten (gemeente/eigenaar) als verhuurplus of btw belaste verhuur niet wordt toegekend.

9/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

Eind januari 2025

€ 150k structureel (Risico)

Financieel effect voor onderhoud en beheerskosten als verhuurplus of Btw belaste verhuur niet wordt toegekend.

€ 50k structureel (Risico)

Financieel effect in de exploitatie bij Stichting Amare

10/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

3.

Eind januari 2025

Spuikwartier

Naast Amare spelen er in het Spuikwartier nog meer projecten. De stand van zaken daarvan is in dit hoofdstuk omschreven.

3.1.

Commerciële ontwikkelingen

In het Spuikwartier zijn de torens Adagio en Bolero ontwikkeld door Sonate. Deze zijn respectievelijk in september 2022 en 2023 opgeleverd en worden inmiddels bewoond. De fundering van toren Adagio gaat door de Turfmarktgarage. Bij deze technisch gecompliceerde oplossing zijn parkeerplaatsen in de Turfmarktgarage verloren gegaan. De gemeente is met Sonate in overleg over compensatie hiervan. Zie bijlage 3 voor meer informatie hierover. Bij de ontwikkeling van toren Bolero hoort ook een fietsenstaling met toegang tot het stadsbalkon tussen toren Bolero en toren Cantate. Deze fietsenstalling kan nog niet worden gerealiseerd in verband met de noodzakelijke doorgang voor het expeditieverkeer van Amare. Daarom is tijdelijk op het stadsbalkon een alternatieve fietsenstalling geplaatst. Zolang toren Cantate (nu ‘LDT-locatie’ genoemd) en de afbouw van het expeditiehof met stadsbalkon niet is gerealiseerd kan de definitieve fietsenstalling niet worden gerealiseerd. Sonate heeft bij de gemeente het verzoek gedaan om een alternatieve oplossing voor het fietsparkeren te realiseren op maaiveld ter plaatse van het bouwterrein. Het college heeft de overeenkomst met Sonate op het punt van de ontwikkeling van toren Cantate ontbonden (RIS312696). Hierop is geen reactie vanuit Sonate gekomen.

Over de mogelijkheden voor herontwikkeling van de locatie van het voormalige LDT-terrein is de raad op 9 juli 2024 (RIS319456) afzonderlijk geïnformeerd. Daarnaast heeft het college bij de afdoening van de motie ‘Raad aan zet als Toren C sneuvelt’ (RIS309219) aangegeven hoe zij de raad bij de invulling van deze locatie betrekt. De verdere voorbereidingen voor de planontwikkeling lopen en de verwachting is dat er in Q2 2025 een concreet voorstel met een herziening van de grondexploitatie aan de raad kan worden voorgelegd.

3.2.

Openbare ruimte en stadsbalkon

De openbare ruimte in het Spuikwartier is verdeeld in een aantal deelprojecten waar de werkzaamheden in verschillende fases verkeren. Hieronder worden de deelprojecten benoemd en toegelicht. Spuiplein De inrichting van het Spuiplein is in september 2024 gestart en zal gefaseerd doorlopen tot en met Q3 2025. De vervanging van het hardsteen rond het Stadhuis is geen onderdeel van de grondexploitatie. Dit betreft het investeringsproject ‘vervangingsopgave openbare ruimte omgeving Stadhuis (RIS310972 en RIS315273). Turfhaven De uitvoeringswerkzaamheden aan de Turfhaven zijn in oktober 2023 gestart en vinden in twee fases plaats wegens de complexiteit en de technische uitvoerbaarheid. De deklaag is inmiddels opgeleverd en de overige inrichting van de openbare ruimte wordt verwacht in Q3 2025. Schedeldoekshaven De openbare ruimte van de Schedeldoekshaven maakt formeel geen onderdeel uit van de GREX Spuikwartier. Wel is met de ontwikkelaar afgesproken dat de gemeente de weg herstelt na de afronding van de bouwactiviteiten. In de programmabegroting 2024 (RIS 316918, tabel 4 blz. 16) zijn middelen opgenomen om dit herstel uit te voeren. Momenteel wordt nog gewerkt aan het stadsbalkon en straks aan de herontwikkeling van het LDT-terrein. De verwachting is dat de bouwactiviteiten nog enkele jaren zullen duren, met gevolgen voor het gebruik van de openbare ruimte 11/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

Eind januari 2025

van de Schedeldoekshaven. Wel probeert de gemeente de situatie zo veilig mogelijk in te richten tijdens deze periode. Wegens het opheffen van de busbaan wordt een omrijdvergoeding betaald aan HTM. De omvang van deze vergoeding is opgenomen in bijlage 3 en wordt gefinancierd vanuit de grondexploitatie. De gemeente zal de vergoeding blijven betalen totdat de busbaan is hersteld. Wijnhaven De werkzaamheden in de openbare ruimte zijn in de zomer van 2024 opgeleverd met uitzondering van de plaatsing van het groen en bomen. Dit heeft in november 2024 plaatsgevonden. Stadsbalkon Het stadsbalkon wordt in fases uitgevoerd; fase 1, 2 en 3. Fase 1 bestaat uit drie deelfases, waarvan fase 1b momenteel – samen met het expeditiehof van Amare- wordt uitgevoerd en wordt in Q1 2025 opgeleverd. De uitvoering van het resterende deel van fase 2 en 3 vindt plaats na de realisatie van de LDT-locatie (voorheen ‘Toren C’). Beheer Stadsbalkon Het uitgangspunt is dat het stadsbalkon na realisatie van toren C publiektoegankelijk is en door stadsbeheer onderhouden en beheerd zal worden. Nu de realisatie van toren C uitgesteld is kan het stadsbalkon niet afgebouwd worden. In het onderhoudscontract voor Amare is geen rekening gehouden met het tijdelijke beheer en onderhoud van het deels gebouwde stadsbalkon.

Er wordt nog gezocht naar een effectieve manier om de ramen van Amare ter plaatse van het stadsbalkon te kunnen wassen. Door de geplaatste fietsenstaling en het halve balkon is er geen opstelplaats voor een hoogwerker. Onderzocht wordt op welke wijze de ramen in de tussenliggende periode gewassen kunnen worden. De aanvullende onderhoud- en beheerkosten zullen gedekt moeten worden.

3.3.

Parkeergarages en fietsenstalling

De ontwikkeling in het Spuikwartier omvat twee parkeergarages, de Spuigarage en de Turfmarktgarage. Spuigarage De Spuigarage is grotendeels terug geleverd aan ASR. Alleen het gedeelte onder het voormalige LDT-gebouw (deel C van de Spuigarage) is nog niet terug geleverd. Aangezien dit niet strookt met de afspraken betaalt de gemeente hiervoor maandelijks een boete aan ASR. Met ASR is afgesproken dat deel C van de Spuigarage wordt opgeleverd voor 1 juli 2027. Bij latere levering betaalt de gemeente een boete aan ASR die oploopt naar mate de opleverdatum later is. Zie bijlage 3 voor meer (vertrouwelijke) informatie daarover. De terug levering van deel C van de Spuigarage is gekoppeld aan de herontwikkeling van het LDT-terrein. Na de sloop van het LDT-gebouw is er lekkage in de Spuigarage opgetreden. Dit was bekend voor de terug levering van de Spuigarage aan ASR. De gemeente heeft Cadanz hierop aangesproken en

12/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

Eind januari 2025

verzocht om deze lekkage te verhelpen. De lekkage is nog niet verholpen, omdat de mogelijke oorzaak in het dek boven de LDT-locatie kan liggen. De gemeente heeft deze afgewerkt met een waterdichte laag. De lekkage is echter nog deels aanwezig en Cadanz zal de vervolgmaatregelen treffen. De gemeente heeft met ASR afgesproken om twee toegangsabri’s bij de Spuigarage te realiseren. Eén ter hoogte van Spui 170, één langs de Schedeldoekshaven. De omgevingsvergunning hiervoor is verleend. Er is een privaatrechtelijk verschil van inzicht tussen de erfpachthouder en de opstalrechthouder over de toestemming die hiervoor nodig is. Turfmarktgarage Onderdeel van het Spuikwartier omvat de afbouw en verkoop van de Turfmarktgarage. De Turfmarktgarage wordt verbonden met de bestaande ingang in de verbindingstunnel (“Spaghetti”) aan de Schedeldoekshaven en met de bestaande garage in het ”Wijnhaven”-gebouw. De bestaande parkeergarage op -1 en -2 wordt gerenoveerd. Het is de bedoeling om de ingerichte parkeergarage te verkopen aan ASR. Met ASR en Q-park (voorheen P1) zijn in 2017 afspraken gemaakt over de verbouwing, de waardebepaling en de verkoop van de Turfmarktgarage. Conform deze afspraken wordt de verkoop uitgewerkt. De verbouwing wordt uitgewerkt in een bouwteam met een geselecteerde aannemer. Over de waardebepaling zijn we in gesprek met taxateurs en ASR/Q-park.

Het lijkt erop dat de actuele waarde, op grond van de taxatie, minder hoog is dan de gemeente eerder heeft aangenomen. Als de kosten van de verbouwing duidelijk zijn en de waarde van de Turfmarktgarage is bepaald, zal de raad hierover worden geïnformeerd. De planning van de aanbesteding van de verbouwing van de Turfmarktgarage is februari/maart 2025. Start bouw is naar verwachting kort daarna; de oplevering wordt dan in Q4 2025 verwacht. Fietsenstalling De fietsenstalling onder Amare is deels openbaar (geel in de hiernaast weergegeven plattegrond) en deels niet openbaar en onderdeel van verhuring aan Stichting Amare (blauw en rood op plattegrond). Het openbare deel wordt verhuurd aan de Biesieklette. Hiervoor is inmiddels ook al een beheerdersruimte in de kelder geplaatst.

3.4.

Financiële stand van zaken grondexploitatie

De hiervoor omschreven werkzaamheden worden gedekt uit de grondexploitatie, met uitzondering van de vervanging van de verharding rondom het stadhuis. De stand van de grondexploitatie Spuikwartier is recent in het kader van de MPG2023 naar de gemeenteraad gestuurd (RIS316919). Hierin is ook een geheime financiële bijlage opgenomen.

3.5. -

Recapitulatie gerapporteerde financiële ontwikkelingen hoofdstuk 3

Commerciële ontwikkelingen (zie paragraaf 3.1) De gemeente is in overleg over compensatie voor verloren gegane parkeerplaatsen als gevolg van de fundering van toren Adagio. Dit is toegelicht in de geheime bijlage grondexploitatie (bijlage 3). Openbare ruimte (zie paragraaf 3.2)

13/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier -

-

-

-

Eind januari 2025

Schedeldoekshaven: de inrichting van de openbare ruimte van de Schedeldoekshaven maakt geen onderdeel uit van de grondexploitatie Spuikwartier. In de programmabegroting 2024 zijn middelen opgenomen (omvang € 2,2 mln.) om de weg te herstellen na afronding van de bouwactiviteit. Zolang de busbaan is opgeheven wordt een omrijdvergoeding betaald aan HTM (zie bijlage 2). Parkeergarages (zie paragraaf 3.3) De Spuigarage is grotendeels terug geleverd aan ASR. Alleen het gedeelte onder het voormalige LDT-gebouw (deel C van de Spuigarage) is nog niet terug geleverd. Aangezien dit niet strookt met de afspraken betaalt de gemeente hiervoor maandelijks een boete aan ASR. Dit is nader toegelicht in de geheime bijlage grondexploitatie (bijlage 3). De Turfmarktgarage wordt afgebouwd en verkocht. Het lijkt erop dat het resultaat minder is dan de gemeente eerder heeft aangenomen. Als de kosten van de verbouwing duidelijk zijn en de waarde van de Turfmarktgarage is bepaald, zal de raad hierover worden geïnformeerd. Financiële stand van zaken grondexploitatie (zie paragraaf 3.4) De stand van de grondexploitatie Spuikwartier is recent in het kader van de MPG2023 naar de gemeenteraad gestuurd (RIS316919). Hierin is ook een geheime financiële bijlage opgenomen.

14/16

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

Eind januari 2025

Bijlage 1 – Plattegronden commerciële ruimtes

VHE Unit 1 Unit 1 2 Unit 2

BVO m2 Verhuurd 142 Nee 76 Nee Toegevoegd aan de foyer van 3 Unit 3 227 Amare Toegevoegd aan de foyer van 4 Unit 4 163 Amare 5 Unit 5 + 6 228 Ja, vanaf 1 november 2022 6 Unit 7 193 Ja, vanaf 1 mei 2024 7 Unit 8 105 Nee 8 Unit 9 + 10 151 Ja, vanaf 1-5-2023 15/16

Te huur Ja, vanaf 2024 Ja, vanaf 2024

Interesse Ja Ja

Nee

n.v.t.

Nee Nee Nee Ja, vanaf 2024 Nee

n.v.t. n.v.t. n.v.t Ja n.v.t.

Stand van zaken Amare en Spuikwartier

Eind januari 2025

16/16