RIS321116 Stand van zaken erfpacht januari 2025

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10841464 RIS321116 Contactpersoon

Wilbert Verweij Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Expertise, Beleid & Erfpacht Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

14 januari 2025

wilbert.verweij@denhaag.nl Aantal bijlagen

4

Onderwerp

Stand van zaken erfpacht januari 2025

Geachte voorzitter, Met deze brief informeert het college u nader over de stand van zaken omtrent erfpacht. Naar aanleiding van het op 28 november 2024 genomen raadsbesluit over erfpacht (RIS317822) gaat de brief allereerst in op de nieuwe Algemene Bepalingen Erfpacht (AB2024). Daarna informeren we u over de communicatie en dienstverlening richting de erfpachters. Vervolgens staan we stil bij het vaststellen van het canonpercentage voor het jaar 2025 en de uitkomsten van rentemiddeling zoals die komen te gelden voor de AB2024. Daarna komt het uit te voeren wetenschappelijk onderzoek naar de meest geschikte methode(n) van grondwaardebepaling in het kader van heruitgifte van erfpacht aan bod. Zoals toegezegd legt het college de onderzoeksopdracht aan u voor. Ten slotte, gaan we in op de beoogde actualisatie van de huidige taxatie-instructie van de gemeente. Nieuwe Algemene Bepalingen Erfpacht (AB2024) Het moment en de wijze van berekening van het canonpercentage van erfpacht is momenteel vastgelegd in de Algemene Erfpachtvoorwaarden (AB1986). Om de schokbestendigheid van het stelsel en de voorzienbaarheid van een canonwijziging te verbeteren, is op 28 november 2024 besloten tot invoering van nieuwe algemene bepalingen AB2024 waarin wordt overgegaan op het in rekening brengen van de gemiddelde rente van de afgelopen 10 jaar (RIS320907).

Daarnaast zijn ook de Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte in erfpacht (AAR 1986) aangepast. Onder de vigeur van de AB1986 krijgen erfpachters de mogelijkheid vrijwillig over te stappen op de AB2024, erfpachters in financiële nood worden tegemoet gekomen met een betaalregeling. Communicatie Communicatie over de nieuwe algemene bepalingen zal via diverse kanalen plaatsvinden. Uitgangspunt hierbij is dat alle communicatie leesbaar, begrijpelijk, volledig en tijdig is.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10841464

Communicatieplan Om naast de informatievoorziening en voorlichting een goede dienstverlening te kunnen borgen is de communicatie gefaseerd. Dus niet alle erfpachters waarvoor het raadsbesluit relevant is (30.900) zullen tegelijkertijd worden geïnformeerd. Hierbij is ook rekening gehouden met het feit dat in diezelfde periode (vanaf 30 december 2024) verzending van facturen heeft plaatsgevonden. Afhankelijk van het huidige soort erfpachtcontract zullen er verschillende typen brieven worden verstuurd: facturen, informatiebrieven en omzettingsbrieven. Een gedetailleerde communicatieplanning is te vinden in de ‘Gedetailleerde gefaseerde communicatieplanning Erfpacht dec. 2024’ (bijlage 1). De communicatieplanning maakt deel uit van het toewerken naar begrijpelijke en tijdige communicatie en het informeren van erfpachters over wijzigingen in de canon (ook in de toekomst). De informatievoorziening en voorlichting voor de erfpachtrechten zal daarnaast ook bestaan uit het opstellen van een bijsluiter. Bijsluiter bij AB2024 Om de voorlichting richting erfpachters zo optimaal mogelijk uit te voeren wordt er een bijsluiter opgesteld. Doel van de bijsluiter is om erfpachters helder en begrijpelijk uit te leggen wat de nieuwe AB2024 voor hen kan gaan betekenen. Hiertoe zal de bijsluiter worden geschreven in duidelijk en toegankelijke taal voor de erfpachter.

Bij het opstellen van de bijsluiter zal zoveel mogelijk worden aangesloten bij de ‘best practices’ zoals opgenomen in de ‘Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen’ van het Ministerie van BZK (bijlage 2). De bijsluiter zal drie onderdelen bevatten: 1. Een algemene toelichting waarin wordt uitgelegd wat de bijsluiter inhoudt en hoe deze te lezen. De algemene erfpachtbepalingen zijn op een begrijpelijk niveau geformuleerd. 2. Een tekstuele toelichting van de juridische bepalingen op Taalniveau B1. 3. Een financiële uitleg, waarbij wordt ingezoomd wat er financieel voor de erfpachters gaat veranderen inclusief een aantal praktische rekenvoorbeelden. Na vaststelling van de bijsluiter zal deze in Q1 2025 online beschikbaar zijn voor erfpachters. Alle relevante en noodzakelijke informatie zal ook online beschikbaar en vindbaar zijn via de erfpachtpagina van de gemeente Den Haag (https://www.denhaag.nl/nl/erfpacht). Op de website is alle relevante informatie nu vindbaar. Aanvullend is concept gemaakt voor een betere inrichting landingspagina zodat voorlichting en vindbaarheid van de informatie wordt verbeterd. Verwachting is dat deze verbetering eind januari doorgevoerd zal zijn.

Dienstverlening Alle erfpachters hebben de mogelijkheid om op werkdagen zowel telefonisch als per mail contact op te nemen met de afdeling contract- en erfpachtbeheer. Er zijn aparte telefoonnummers opengesteld voor vragen over hun factuur, betaling(s)regeling of het doorgeven van wijzingen en alle overige vragen. Tevens kunnen erfpachters een persoonlijke afspraak op het stadhuis maken met medewerkers van de afdeling Erfpacht. Deze mogelijkheid wordt erfpachters sinds april 2024 geboden. Tot slot zullen er inloopspreekuren georganiseerd worden, waarbij erfpachters vragen kunnen stellen over hun persoonlijke situatie. Indien er behoefte is, zullen er ook informatie avonden georganiseerd worden per wijk.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10841464

Vaststellen canonpercentages 2025 Op basis van de Algemene Bepalingen (AB1986) dient de gemeente jaarlijks het canonpercentage en de beheer- en splitsingskosten bij erfpacht vast te stellen, en nadien openbaar te maken. Het in de Algemene Bepalingen (artikel 8 lid 3) bedoelde canonpercentage voor het jaar 2025 is vastgesteld op 3,3% (RIS320906). Het canonpercentage voor de contracten waarop de AB1986 van toepassing is, komt daarmee lager uit dan het percentage van 4,2% voor het jaar 2024. De raad heeft op 28 november 2024 besloten het canonpercentage voor nieuwe algemene bepalingen te gaan berekenen door het gemiddelde te nemen over de periode van de voorafgaande 10 jaar. En deze berekening vast te leggen in de nieuwe Algemene Erfpachtbepalingen (2024). Op 28 november is ook besloten om erfpachters die in 2023 of 2024 een canonherziening reeds hebben gehad te compenseren. De canonpercentages op basis van de huidige en de nieuwe erfpachtbepalingen zijn voor de jaren 2023 t/m 2025 daardoor als volgt:

Jaar 2023 2024 2025

Canonpercentage zonder 10-jaarsmiddeling (AB 1986) 4,0% 4,2% 3,3%

Canonpercentage met 10-jaarsmiddeling (AB 2024) 1,9% 2,0% 2,1%

De beheer- en splitsingskosten en de tarieven verkoop blooteigendom bij erfpacht worden aan de inflatieontwikkeling aangepast op basis van de CBS Consumentenprijsindex (CPI), alle huishoudens juli 2024 (2000 = 100). Taxatie-instructie heruitgifte Bij heruitgifte van expirerende rechten geldt voor de meeste contracten dat de marktwaarde van de grond (opnieuw) vastgesteld moet worden. In de huidige manier van werken gebeurt dit door een onafhankelijke taxateur die, conform zijn beroepsregels, per object een individuele taxatie verricht. Daarbij wordt door de taxateur vooralsnog doorgaans voor de residuele grondwaardemethode gekozen. Om verschillen tussen erfpachters met overeenkomstige contracten zo veel mogelijk te voorkomen, is het wenselijk dat een taxateur zijn werkzaamheden op een uniforme wijze uitvoert. Reeds bij de invoering van het huidige systeem van eeuwigdurende erfpacht, heeft de gemeente, met het oog op die uniformiteit, een taxatie-instructie opgesteld. Deze taxatie-instructie, uit 1987, is echter gedateerd en dient geactualiseerd te worden. Hiermee hoeft niet gewacht te worden op eventuele wijzigingen ten aanzien van de methode van grondwaardebepaling, zoals die kunnen voortkomen uit het in de eerste helft van 2025 uit te voeren onderzoek hiernaar (zie verderop in deze brief).

Het is uiteraard wel mogelijk dat het onderzoek naar de taxatiesystematiek nog zal leiden tot nadere aanpassingen aan deze instructie. De huidige instructie is relatief lastig leesbaar en bevat gedateerde termen en aanwijzingen. Verbetering van de huidige, voorlopig nog geldende werkwijze, is relatief eenvoudig te bereiken zonder de thans bestaande uitgangspunten los te laten. Die verbetering zal ingevoerd worden door met een herschreven taxatie-instructie in 2025 aan te sluiten bij de actuele definities zoals die gehanteerd worden in (inter)nationale taxatiestandaarden.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10841464

Daarnaast is in de nieuwe instructie de aanbeveling van de commissie Van Gool opgenomen dat de taxateur een tweede taxatiemethode toepast. De nog vast te stellen taxatie-instructie is als bijlage 3 bij deze brief gevoegd. Wetenschappelijk onderzoek methoden van grondwaardebepaling en onderzoek canonpercentage De gemeente Den Haag wenst voor de heruitgifte van gronden in eeuwigdurende erfpacht te kunnen vertrouwen op een goed voorspelbaar systeem van grondwaardebepaling. Naar de meest geschikte methode(n) van grondwaardebepaling binnen een dergelijk systeem laat de gemeente in de eerste vijfmaanden van 2025 wetenschappelijk onderzoek doen. Tot dit onderzoek is besloten nadat een in 2024 uitgevoerde hertaxatie van grondwaarden in de wijk Bezuidenhout van Den Haag aangaf dat de huidige wijze van grondwaardebepaling erg subjectief is. Subjectiviteit kan, in de eerste plaats voor de erfpachters, een te hoge mate van onzekerheid over de uitkomsten van de waarderingen met zich meebrengen. Het doel van het onderzoek is een methode vinden die voldoende zekerheid met zich meebrengt voor de erfpachter en bovendien begrijpelijk en communiceerbaar is. Het overgaan op een andere wijze van grondwaardebepaling is echter een ingewikkeld en ingrijpend proces dat zorgvuldig dient te gebeuren.

Aan de onderzoekers zal primair worden gevraagd welke methode (of methoden) zij de gemeente aanbevelen om de marktwaarde van de grond mee te bepalen als grondslag voor de erfpachtcanon bij heruitgifte. Daarbij wordt een aantal randvoorwaarden meegegeven aan de onderzoekers. Een van de randvoorwaarden is dat een aanbevolen methode voor een langere periode, van minstens 10 jaar, uitvoerbaar moet zijn. Een andere voorwaarde is dat de aanbevolen methode relatief snel en makkelijk op te zetten en uit te voeren moet zijn. Voor het onderzoek is een onderzoeksopzet gemaakt die het college met u deelt (bijlage 4). Het college legt deze onderzoeksopzet tevens voor commentaar aan de heer Van Gool van de commissie Hertaxatie Bezuidenhout voor. Uitgaande van een te gunnen inschrijving en een uitvraag aan de onderzoekers per 7februari 2025, gaat de planning uit van een oplevering van het definitief rapport op 29 mei 2025. Een presentatie van de uitkomsten van het onderzoek (voor de zomer) aan de commissie Ruimte maakt deel uit van de opdracht. Voor het onderzoek naar de grondwaardebepaling zullen minstens drie onderzoeksbureaus worden benaderd waarvan verwacht mag worden dat ze aan de geschiktheidseisen zullen kunnen voldoen. Het opdrachtgeverschap van het onderzoek wordt buiten het grondbedrijf belegd.

Aan de onderzoekers worden de volgende eisen gesteld: kennis en ervaring met waarderen van vastgoed, en meer specifiek erfpachtgrond; onafhankelijkheid en geen verstrengeling van zakelijke belangen; bekendheid met recente wetenschappelijke inzichten met betrekking tot waarderen; autoriteit op het gebied van grondwaarderingen. Naast het onderzoek naar een nieuwe taxatiesystematiek zal onderzoek worden gedaan naar manieren om grote schokken bij canonwijziging in de toekomst te voorkomen. Het is de intentie van het college om de planning van dat aanvullende onderzoek parallel te laten lopen met het onderzoek naar de taxatiesystematiek. Concluderend Met het genomen besluit door uw raad is in november een belangrijke stap gezet om de schokbestendigheid van het erfpachtstelsel te verbeteren (betreft ca. 28.000 erfpachtrechten).

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10841464

Het is zaakspoedig besluiten te kunnen nemen ten aanzien van een taxatiesystematiek die maakt dat de resterende hertaxaties van erfpachtgrond de komende tien jaar (betreft ca. 10.000 rechten) transparant, navolgbaar en ‘rechtsgelijk’ kunnen plaatsvinden. Het uit te voeren wetenschappelijk onderzoek moet daarvoor de basis leggen. Ondertussen steekt het college veel energie in het goed informeren van de erfpachters over de veranderingen, opdat deze voor eenieder zo navolgbaar mogelijk is. In het voorjaar informeren we u nader over de uitkomsten en zal het college besluitvorming voorbereiden over verdere verbetering c.q. aanpassing van de taxatiesystematiek. In de verwachting u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Martijn Balster

5/5