RIs321116 Bijlage 4 Wetenschappelijk onderzoek methodieken Grondwaardebepaling

Aan de commissie Ruimte voor te leggen onderzoeksopdracht voor wetenschappelijk onderzoek naar methodieken grondwaardebepaling voor heruitgifte erfpacht in Den Haag

Inleiding In het Haagse systeem van erfpacht worden aflopende contracten in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven. Het college van de gemeente Den Haag wenst voor de heruitgifte van gronden in erfpacht te kunnen vertrouwen op een goed voorspelbaar systeem van grondwaardebepaling. Een systeem dat ook voor de erfpachter voldoende zekerheid met zich meebrengt en bovendien begrijpelijk en communiceerbaar is. Het overgaan op een andere wijze van grondwaardebepaling is echter een ingewikkeld en ingrijpend proces dat zorgvuldig dient te gebeuren. Het onderzoek Naar de mogelijkheden voor de opzet van een dergelijk systeem wil de gemeente wetenschappelijk onderzoek laten uitvoeren. Tot dit onderzoek is besloten nadat een in het jaar 2024 door een commissie uitgevoerde hertaxatie van grondwaarden, in de wijk Bezuidenhout van Den Haag, aangaf dat de huidige wijze van grondwaardebepaling bij heruitgifte erg subjectief is (zie bijgevoegde notities, bijlagen 1 en 2). Die subjectiviteit brengt, in de eerste plaats voor de erfpachters, een hoge mate van onzekerheid over de uitkomsten van de waarderingen met zich mee. Huidige praktijk In de huidige praktijk leveren onafhankelijke taxateurs individuele taxatierapporten over de waarde van de grond onder een bestaand erfpachtrecht. Bij de uitvoering van hun werkzaamheden volgen zij de beroepsrichtlijnen (NRVT) en de richtlijnen van de gemeente.

De richtlijnen van de gemeente bestaan uit de ‘Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd en voor de omzetting van voortdurende rechten van erfpacht op gronden der gemeente ’s-Gravenhage 2024’ (AAR 2024, bijlage 3) en de huidige en de (nog vast te stellen) toekomstige gemeentelijke taxatie-instructie ten behoeve van heruitgifte erfpacht (bijlagen 4 en 5). Doel Het doel van het onderzoek is om beter onderbouwd te kunnen kiezen tussen de meest geschikte methoden voor het bepalen van marktwaarde van de grond als grondslag voor de erfpachtcanons, binnen het geldende erfpachtsysteem. De gemeente vraagt de onderzoekers om haar daarin te adviseren. Het onderzoek wordt verricht met kennis van recente wetenschappelijke inzichten met betrekking tot waarderen, en volgens de vijf principies over wetenschappelijke integriteit: eerlijkheid, zorgvuldigheid, transparantie, onafhankelijkheid en verantwoordelijkheid. De onderzoekers dienen uit te gaan van de uitgangspunten van het Haags erfpachtstelsel dat de heruitgifte geschiedt in eeuwigdurende erfpacht waarbij de grondwaarde eenmalig wordt vastgesteld om daarna, behoudens mogelijke bestemmingswijzigingen en uitbreidingen, niet meer te wijzigen.

Deze vorm van erfpacht geeft de meeste rechtszekerheid aan de erfpachters, omdat de erfpachter bij gelijkblijvend gebruik niet met lastenverhoging wordt geconfronteerd. Ook de canonbedragen worden in Den Haag op geen enkele manier geïndexeerd (zie bijgevoegde Algemene Bepalingen erfpacht in

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/

bijlage 6).Voor heruitgifte geldt dat de grondwaarde wordt bepaald tegen de actuele marktwaarde van de grond. De hoofdvraag en deelvragen van het onderzoek Welke methode(n) bevelen de onderzoekers de gemeente Den Haag aan voor de bepaling van de marktwaarde van de grond als grondslag voor de canon bij heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht van grond met een woonbestemming? Naast de beantwoording van de hoofdvraag dienen de onderzoekers ook een aantal deelvragen te beantwoorden. 1. Wat zijn de voor- en nadelen van de door u als meest geschikt beoordeelde methode(n)? a) Is de marktconformiteit van de resulterende grondwaarden volgens een bepaalde methode voldoende gegarandeerd? b) Zijn de resulterende grondwaarden voorspelbaar en goed uitlegbaar aan de erfpachters? c) Is de overgang op een bepaalde methode relatief snel en gemakkelijk op te zetten? d) Op welke wijze kan de gemeente Den Haag een eventuele overgang naar de door u geschikt beoordeelde methode(n) vormgegeven? Het staat de onderzoekers vrij om bovenstaande vragen nader uit te werken en aan te vullen. Voorwaarden en scope van het onderzoek De onderzoekers wordt gevraagd de volgende voorwaarden bij het opstellen van het advies in acht te nemen.

• De onderzoekers kunnen zich beperken tot heruitgifte van erfpacht voor woonbestemmingen; • Een aanbevolen methode voor grondwaardebepaling moet voor een langere periode, van minstens 10 jaar, uitvoerbaar zijn; • De gemeente zoekt een stelsel waarbij objectief en eenduidig kan worden vastgesteld wat de waarde is, en waarbij geen sprake is van veel afhankelijkheden en onzekerheden, zodat zekerheid voor de erfpachter is gegarandeerd; • De methode is doelmatig in termen van tijd en middelen (uitvoeringslasten); • Een aanbevolen methode maakt hetmogelijk gelijke gevallen (zo goed mogelijk) gelijk te behandelen: eenheid van beleid en uitvoering, redelijkheid en billijkheid moeten zijn gewaarborgd; • De aanbevolen methode moet relatief snel en gemakkelijk op te zetten te zijn, en gemakkelijk zijn uit te voeren; • Het advies moet in begrijpelijke taal geschreven zijn. In het onderzoek dienen in ieder geval de comparatieve methode, de residuele-waardemethode en de grondquote-methode te worden behandeld. De onderzoekers mogen zich beperken tot de behandeling van dit drietal methoden, maar hebben de vrijheid om de de scope zo nodig te verbreden. Aan de onderzoekers gestelde geschiktheidseisen Bij de selectie van de onderzoekers gelden in ieder geval de volgende criteria.

• Aantoonbare kennis en ervaring met waarderen van vastgoed, en specifieke kennis van erfpachtgrond; • Onafhankelijkheid, zakelijk geen belangen met erfpacht in Den Haag;

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/

•

Bekend met recente wetenschappelijke inzichten met betrekking tot waarderen.

Minimumeisen; • Een persoon van de onderzoekers beschikt (inter)nationaal over autoriteit op het gebied van grondwaarderingen, en is verbonden aan een universiteit i.v.m. de eis van wetenschappelijk onderzoek; • De onderzoekers zijn in staat de werkzaamheden binnen de opgestelde planning uit te voeren; • De onderzoekers zijn beschikbaar voor het houden van een presentatie aan de commissie Ruimte en/of aanwezigheid bij een technische sessie in de commissie Ruimte in de periode 25 juni – 2 juli 2025.. Planning (indien ongewijzigd na behandeling in commissie Ruimte) Bij de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te houden met de verplichting voor het college om de raad van de gemeente Den Haag voor de zomer over een nieuwe taxatiesystematiek voor de heruitgifte van erfpacht te informeren (RIS317822). Indien de raad in de commissievergadering van 5 februari akkoord is met de onderzoeksopzet, is de planning bij een te gunnen inschrijving als volgt: Offerte-uitvraag: 7 februari 2025; Deadline inleveren offertes: 28 februari 2025; Gunningsbeslissing: 11 maart 2025; Gunning: 21 maart 2025; Start werkzaamheden onderzoekers: 24 maart 2025; Oplevering van eerste versie rapport: 15 mei 2025; Oplevering van definitief rapport: 29 mei 2025.

Bijlagen 1. Notitie ‘Integrale beschrijving van gehanteerde taxatiemethoden voor geselecteerde objecten door deskundigencommissie Bezuidenhout. (Definitieve, geanonimiseerde versie van 13 september 2024).’ 2. Notitie ‘Afwijkingen in uitkomsten van verschillende taxaties, toetsingskader en significantie van die afwijkingen. (Definitieve, geanonimiseerde versie van 13 september 2024).’ 3. Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd en voor de omzetting van voortdurende rechten van erfpacht op gronden der gemeente ’s-Gravenhage 2024 (AAR 2024). 4. Taxatie-instructie t.b.v. heruitgifte erfpacht. Gemeentelijke Dienst StadsontwikkelingGrondzaken. 15 juni 1987. 5. Taxatie-instructie 2025 Heruitgifte erfpacht. 19 december 2024. 6. Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente 's-Gravenhage 2024 (AB 2024).

3/3