RIS321116 Bijlage 3. Taxatie instructie heruitgifte erfpacht 2025
Tekst van het document
Taxatie-instructie 2025
Heruitgifte erfpacht
Datum
Status
19 December 2024
Definitief
Taxatie-instructie 2025 Heruitgifte erfpacht
Inhoudsopgave
1 Inleiding
3
2 Begrippen
5
3 Taxatiemethode
7
4 Tot slot
9
2/9
Taxatie-instructie 2025 Heruitgifte erfpacht
1 Inleiding De gemeente Den Haag geeft sinds lange tijd grond uit in erfpacht. De voorwaarden van het erfpachtrecht worden vastgelegd in een akte uitgifte erfpacht. In deze akte wordt onder andere de looptijd vastgelegd van het recht van erfpacht. Zo zijn er rechten die eeuwigdurend in erfpacht zijn uit gegeven, maar er zijn ook aflopende rechten die na de expiratiedatum van de contractperiode opnieuw uitgegeven moeten worden. Meestal is dit na een periode van 75 jaar.
Expirerende rechten Bij heruitgifte van expirerende rechten geldt voor de meeste contracten dat de marktwaarde van de grond (opnieuw) vastgesteld moet worden. Een onafhankelijke taxateur krijgt in dit geval van de gemeente Den Haag de opdracht om de grond te waarderen. De taxateur legt deze waarde vast in een taxatierapport. Deze taxatie-instructie is bedoeld om de taxateur een richtlijn te geven ten aanzien van de waarderingsmethodiek om een uniforme werkwijze te waarborgen.
Vernieuwing Taxatie-instructie heruitgifte erfpacht 1987 De vorige taxatie instructie dateert uit 1987. Deze instructie is een vernieuwing van de huidige instructie. Er is gekozen voor vernieuwing, omdat: • de instructie van 1987 relatief lastig leesbaar is en gedateerde termen bevat die niet aansluiten bij actuele definities van de marktwaarde in (inter)nationale taxatiestandaarden (EVS/IVS). • een onderdeel van de instructie, de “bijzondere formule”, in de praktijk niet meer wordt toegepast. De ‘bijzondere formule’ is een taxatiemethode die buiten Den Haag niet gangbaar is. Daarnaast volstaan de reguliere taxatiemethoden om de grondwaarde vast te stellen. Daarom is ervoor gekozen om deze te laten vervallen. De vernieuwde instructie sluit aan bij de reeds bestaande uitgangspunten om de grondwaarde vast te stellen. In 1986 is door de gemeenteraad van Den Haag benoemd welke uitgangspunten hierbij leidend zijn: 1. Bij de bepaling van de grondwaarde wordt uitgegaan van de marktwaarde van de erfpachtgrond; 2. Bij heruitgifte wordt rekening gehouden met de waardedrukkende werking van eventueel bestaande opstallen; 3. Als zich op de her uit te geven grond opstallen bevinden, zal het uitgangspunt voor de grondwaarde bij heruitgifte het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen bij oplevering vrij van huur en/of gebruik zijn. 4.
Bij aanwezigheid van opstallen, wordt de marktwaarde van grond met opstallen bepaald met als uitgangspunt dat de opstallen vrij van huur en gebruik worden opgeleverd. Het deel van de marktwaarde dat aan de grond wordt toegekend, vormt de basis voor de heruitgifte. 5. Er dient een redelijke toedeling te worden gemaakt van de waardeontwikkeling van het geheel tussen de erfpacht en de bloot eigendom. Tot een redelijke toedeling kan worden gekomen door, zoals in de oorspronkelijke instructie, de veronderstelling te hanteren dat grond en opstal
3/9
Taxatie-instructie 2025 Heruitgifte erfpacht
gedurende de exploitatie, dus zolang sloop (nog) niet aan de orde is, eenzelfde waardeontwikkeling doormaken. 6. De overeen te komen grondwaarde zal nooit hoger worden bepaald dan op 55% van de waarde van onbebouwde bouwrijpe grond.
De 55% regel De 55%-regel blijkt uit onderzoek in veruit het merendeel van de gevallen in het voordeel van de erfpachter. Toepassing van deze regel wordt daarom als redelijk beschouwd.1 De afslag ten opzichte van de waarde van vergelijkbare onbebouwde bouwrijpe grond is ook groter dan andere gemeenten in Nederland hanteren. Deze regel blijft (daarom) ook in deze hernieuwde instructie gehandhaafd. Dit betekent dat gronden waarvan de marktwaarde hoger blijkt te zijn dan 55% van een vergelijkbare onbebouwde kavel, de grondwaarde als grondslag voor de canonheffing bepaald wordt op 55% van de waarde van een vergelijkbaar onbebouwd kavel.
Bepalingen en regelgeving Naast deze instructie zijn bij de uitvoering van de taxaties ten behoeve van de heruitgifte van erfpachtrechten voor de gemeente Den Haag (een PTD, professionele taxatiedienst) de volgende bepalingen en regelgeving van toepassing: Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente ’ s-Gravenhage 1986 herziening 1993 versie 2008 (AB 1986 herz. 1993/2008); Aanvullende Algemene Regels voor de Heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd en voor de omzetting van voortdurende rechten van erfpacht op gronden der gemeente ’s-Gravenhage 1986 herziening 1993 versie 2008 (AAR 1986 herz. 1993/2008); Indien aangeleverd door de gemeente: voorwaarden en/of beperkingen vanuit het nieuw af te sluiten erfpachtcontract, waaronder beperkingen in gebruik, die invloed hebben op de waarde van het te taxeren onroerend goed. In geval dit niet beschikbaar is kan de gemeente er voor kiezen om het huidige contract als uitgangspunt te nemen voor de taxateur; De Reglementen en Praktijkhandreikingen van het NRVT. Indien de AB 1986 herz. 1993/2008 en/of de AAR 1986 herz. 1993/2008 herzien worden, geldt vanaf het moment van vaststelling de meest recent vastgestelde versie.
Grondprijsbeleid Daarnaast werkt de gemeente Den Haag op het moment van schrijven met een grondprijsbeleid. De gemeente geeft dit grondprijsbeleid, en het daarmee samenhangende Grondprijzenkader en Uitgifteen Erfpachtkader, aan de taxateur mee ter kennisname.
1
74 proeftaxaties door gemeentelijke en externe taxateurs als onderbouwing van de instructie uit 1987, en de aanvullende ‘Deskundigenrapportage Erfpacht te Den Haag’, Broeren, Kemp, Kohnstamm, 8 november 2004.
4/9
Taxatie-instructie 2025 Heruitgifte erfpacht
2 Begrippen
In dit hoofdstuk wordt een nadere toelichting gegeven op veel gehanteerde begrippen. • Erfpacht: het zakelijk recht dat iemand de bevoegdheid geeft om een onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken voor de duur van het erfpachtrecht tegen een vergoeding in de vorm van een canon. In dit geval het recht van de Erfpachter om Erfpachtgrond van de gemeente Den Haag te gebruiken. • Erfpachtgrond (of Erfpachtperceel): grond, mede de daarmee verenigde beplantingen, werken en gebouwen en de beperkte rechten die met de grond verbonden zijn, in eigendom van de gemeente Den Haag, waar Erfpacht op is gevestigd. • Erfverpachter: persoon (of rechtspersoon) die eigenaar is van de Erfpachtgrond en die grond in Erfpacht uitgeeft aan de Erfpachter. In het geval van deze instructie is de Erfverpachter de gemeente Den Haag. • Erfpachter: persoon (of rechtspersoon) die de gebruiksrechten van de Erfpachtgrond geniet en die economisch eigenaar is van eventueel bestaande Opstallen op Erfpachtgrond. • Opstal(len): de te eniger tijd boven, op en in de grond aanwezige onroerende zaken • Erfpachtgrondwaarde: de waarde van Erfpachtgrond of een onverdeeld aandeel daarin op het moment van heruitgifte. Deze waarde is de basis voor de berekening van de canon (vergoeding voor gebruik van Erfpachtgrond) die Erfpachter aan Erfverpachter is verschuldigd.
• Marktwaarde van Erfpachtgrond: het geschatte bedrag waartegen de Erfpachtgrond zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. • Depreciatie: een waardevermindering van Erfpachtgronden ten opzichte van de marktwaarde van vergelijkbare onbebouwde bouwrijpe grond in vol eigendom, omdat 1) Erfpachtgrond bij heruitgifte al bebouwd is en daardoor minder vrij is in bestemming en gebruik, 2) Erfpachter en gemeente bij heruitgifte van de aflopende Erfpacht afhankelijk van elkaar zijn. • De 55%-regel: de overeen te komen grondwaarde, die de basis vormt voor de bepaling van de canon conform artikel 8 AB 1986 herz. 1993/2008, zal mede vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande Opstallen nooit hoger bepaald worden dan op vijfenvijftig procent (55%) van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde bouwrijpe kavel in vol eigendom. De Erfpachtgrondwaarde wordt vastgesteld op basis van de Marktwaarde van de Erfpachtgrond vermenigvuldigd met 55%.
Dit kan alleen toegepast worden als de taxateur bij zijn Taxatie van Marktwaarde van de Erfpachtgrond getaxeerd heeft op de marktwaarde van vergelijkbare onbebouwde bouwrijpe grond (in eigendom en vrij van huur en/of gebruik) exclusief btw. • PTD: professionele taxatiedienst. • Taxatie: het bepalen van de Marktwaarde van de Erfpachtgrond door een onafhankelijke externe deskundige (de ‘taxateur’). De gemeente definieert de voorwaarden die zij aan de taxateur stelt in de uitvraag die ze doet voor de taxatiediensten (PTD). • Taxatie bij projectmatige heruitgifte: taxaties ten behoeve van heruitgifte van meerdere erfpachtrechten die geclusterd zijn in één (deel van) een wijk en in dezelfde periode expireren. • (Inter)nationale taxatiestandaarden: methodes voor taxeren, zoals worden opgesteld door bijvoorbeeld IVCS en TEGoVA. Voorbeelden hiervan zijn de IVS (International Valuation Standards) en EVS (European Valuation Standards). Daarbij hoort ook andere sectorale uitgangspunten voor Taxaties, zoals momenteel de Algemene Gedrags- en Beroepsregels, de
5/9
Taxatie-instructie 2025 Heruitgifte erfpacht
Reglementen en Praktijkhandreikingen van het NRVT en de RICS briefing paper ‘Taxeren bij erfpacht’. • Waardepeildatum: De datum waarop het waardeoordeel van toepassing is. De datum dient voor de datum van oplevering van het taxatierapport te liggen of daar gelijk aan te zijn.
6/9
Taxatie-instructie 2025 Heruitgifte erfpacht
3 Taxatiemethode
De taxateur kan via de volgende wijze tot de Marktwaarde van de Erfpachtgrond komen: 1. Het doel van de Taxatie is om de Marktwaarde van Erfpachtgrond te bepalen. Uitgangspunt is dat de taxateur, vanwege zijn onafhankelijkheid en objectiviteit, daarbij vrij is de meest passende taxatiemethode te kiezen met inachtneming van geldende (inter)nationale taxatiestandaarden. 2. Bij de uitvoering van de Taxatie wordt rekening gehouden met: i) Contractuele voorwaarden en beperkingen in het huidige en/of nieuwe erfpachtcontract (indien door de gemeente aangeleverd); ii) Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente ‘s-Gravenhage 1986 herziening 1993 versie 2008 (AB 1986 herz. 1993/2008), alsmede de Aanvullende Algemene Regels voor de Heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd op gronden der gemeente ’s-Gravenhage 1986 herziening 1993 versie 2008 (AAR 1986 herz. 1993/2008); iii) Taxatie-instructie ten behoeve van heruitgifte erfpacht 2025; iv) (Inter)nationale taxatiestandaarden; v) Gemeentelijk grondprijs- en uitgiftebeleid (ter kennisgeving); Bij tegenstrijdigheden tussen deze documenten prevaleert het document dat hoger staat in bovenstaande rangorde. 3. Wanneer de taxateur bij de uitvoering van de Taxatie afwijkt van het genoemde in punten 1 en 2 moet hij hiervan melding maken in de rapportage. 4.
Als bijzonder uitgangspunt geldt dat het volume en de gebruiksfunctie(s) van de huidige opstal(len) worden overgenomen. Dit kan afwijken van wat er conform het bestemmingsplan mogelijk is. 5. Omdat bebouwde Erfpachtgrond niet apart te verhandelen is, geldt als bijzonder uitgangspunt dat de Markwaarde wordt getaxeerd alsof sprake is van volledig eigendom en vrij van huur en/of gebruik wordt opgeleverd. 6. In de basis kiest de taxateur de meest passende taxatiemethode om de Marktwaarde van de Erfpachtgrond vast te stellen. Dit met inachtneming van artikel. 4.1 van de AAR 1986 herz. 1993/2008 die bepaalt dat de gemeente rekening zal houden met de waardedrukkende werking van eventueel bestaande Opstallen. De grondwaarde die de basis vormt voor de bepaling van de canon conform artikel 8 AB 1986 herz. 1993/2008, zal mede vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande Opstallen nooit hoger bepaald worden dan op vijfenvijftig procent (55%) van de waarde van vergelijkbare onbebouwde bouwrijpe grond. 7. De meeste grondwaarden die de basis vormen voor de hoogte van de canon zullen op basis van de zogeheten 55%-regel bepaald worden. Met een afslag van 45% (100% -/- 55%) worden alle waardedrukkende factoren meegenomen die gerelateerd zijn aan het feit dat sprake is van bebouwde Erfpachtgrond in plaats van onbebouwde bouwrijpe grond.
Als de taxateur aanleiding heeft te veronderstellen dat de werkelijke Marktwaarde van de Erfpachtgrond lager ligt, dan dient de taxateur dit middels een alternatieve waarderingsmethode te toetsen. Dit kan bijvoorbeeld gelden voor Taxaties van Opstallen waarvan de stichtingskosten in hoge mate beïnvloed worden door verouderde of kostbare (historische) bouwtechnieken, of in het geval van incourante Opstallen. De taxateur is hierbij vrij een passende methode te kiezen binnen de (inter)nationale taxatiestandaarden. Het begrip marktwaarde dient hierbij leidend te blijven.
7/9
Taxatie-instructie 2025 Heruitgifte erfpacht
8. Als de Marktwaarde van de Erfpachtgrond via de alternatieve methode, zoals genoemd onder punt 7, hoger is dan de marktwaarde van vergelijkbare onbebouwde bouwrijpe grond maal 55%, wordt de Erfpachtgrondwaarde die van de onbebouwde bouwrijpe grond maal 55%. Als de Marktwaarde van de Erfpachtgrond via de alternatieve methode lager is dan de marktwaarde van vergelijkbare onbebouwde bouwrijpe grond maal 55%, wordt de Erfpachtgrondwaarde getaxeerd op de marktwaarde via de alternatieve methode. 9. In het geval van Taxatie in een wijk met projectmatige heruitgifte kan de taxateur voor de gehele wijk of deel van de wijk nagaan of de 55%-regel van toepassing is. Als er meerdere erfpachtrechten geclusterd zijn in één (deel van) een wijk, kan er worden gekozen om een aantal bouwblokken met Erfpachtgronden als representatief voor de wijk te selecteren en deze vervolgens te toetsen op de 55%-regel. In geval op al deze representatieve Erfpachtgronden de 55%-regel van toepassing is, kan de 55%-regel op alle expirerende rechten in de hele wijk van toepassing worden verklaard. 10. De taxateur wordt gevraagd om in het taxatierapport twee waardes te vermelden: (1) de getaxeerde Marktwaarde van de Erfpachtgrond, en (2) de overeen te komen grondwaarde ad 55 % van de getaxeerde Marktwaarde die de basis vormt voor de vaststelling van de canon. 11.
In beginsel wordt de residuele grondwaardemethode toegepast om de waarde van vergelijkbare onbebouwde bouwrijpe grond te bepalen. Aanvullend wordt in beginsel gebruik gemaakt van een tweede methode, zoals de comparatieve methode. In de residuele grondwaardemethode maakt de taxateur gebruik van een “nieuwbouwfictie”: een veronderstelde invulling van de kavel met nieuwbouw die qua gebruiksfunctie en bouwvolume vergelijkbaar is met de huidige Opstal(len) op de Erfpachtgrond. De taxateur bepaalt aan de hand van deze nieuwbouwfictie wat de opstal waard zou zijn in nieuwbouwstaat en als het vrij-op-naam exclusief btw zou worden verkocht. De stichtingskosten worden hierop in mindering gebracht om te komen tot een residu: dit is wat de Erfpachtgrond waard zou zijn. In de nieuwbouwfictie wordt geabstraheerd van de feitelijke staat van onderhoud van de Opstallen op de Waardepeildatum. 12. Bij het schatten van de Markwaarde wordt aangesloten bij (inter)nationale taxatiestandaarden. Het schatten gebeurt met gebruik van het bijzonder uitgangspunt dat de Markwaarde wordt getaxeerd alsof sprake is van volledig eigendom en oplevering vrij van huur en/of gebruik. Het is nodig om bij het schatten dit bijzonder uitgangspunt aan te houden, omdat de Marktwaarde van bebouwde (Erfpacht)grond niet op basis van feitelijke transacties valt vast te stellen.
Bebouwde grond wordt in de regel niet los van de Opstal(len) verkocht. Tot slot kan gesteld worden dat de Marktwaarde van bebouwde grond in Erfpacht lager ligt dan marktwaarde van vergelijkbare onbebouwde bouwrijpe grond in vol eigendom (zie toelichting bij definitie Depreciatie). 13. Om zoveel mogelijk uniformiteit van taxaties te bewerkstelligen, zal er, in overleg met de taxerende partijen, afstemming en vastlegging plaatsvinden over de te volgen werkwijze en te gebruiken methodieken. De afspraken in het kader van de uniformiteit zijn niet bindend. De taxateur kan hier naar eigen inzicht en interpretatie van afwijken. Een eventuele afwijking dient hij of zij dan wel gemotiveerd in zijn of haar rapport op te nemen. 14. Er vindt periodiek overleg plaats tussen de gemeente en de bij de Taxaties betrokken taxateurs. Het overleg dient ter bevordering en vastlegging van een uniforme werkwijze en het vaststellen van de in de Taxaties te hanteren parameters.
8/9
Taxatie-instructie 2025 Heruitgifte erfpacht
4 Tot slot
De vernieuwde versie van de Taxatie instructie is bedoeld als gemeentelijke richtlijn voor taxateurs die in opdracht van de gemeente Den Haag de marktwaarde voor erfpachtgrond vaststellen. Het is uitdrukkelijk een richtlijn waarvan de taxateur naar eigen inzicht en interpretatie van af kan wijken, zodat de onafhankelijkheid en objectiviteit te allen tijde gewaarborgd wordt. De taxateur onderbouwt in het taxatierapport op welke punten en waarom er afgeweken wordt van deze instructie.
9/9