Document · PDF

RIS320794 Bijlage 2 Grondexploitatie Trekvlietzone (openbaar deel) 2024

Gemeenteraad 23 januari 2025, gemeente Den HaagBij agendapunt: Voorstel van het college inzake herziening grondexploitatie Trekvlietzone (RIS320794)5.324 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

(Herziene) grondexploitatie Trekvlietzone SBK-nummer: LA-65 Projectcode: 7001071 4 september 2024

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

Inhoudsopgave

Samenvatting ................................................................................................................................. 3 Projectomschrijving ........................................................................................................................ 5 1.1

Inleiding...................................................................................................................................................... 5

1.2

Historische besluitvorming ........................................................................................................................ 5

1.3

Planologisch juridische kaders ................................................................................................................... 5

Plankaders ........................................................................................................................... 7 2.1

Plangebied ................................................................................................................................................. 7

2.2

Ruimtegebruik ............................................................................................................................................ 9

2.3

BTW-sleutel .............................................................................................................................................. 10

2.4 Programma .............................................................................................................................................. 11 2.4.1 Woningbouw .................................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 2.4.2 Niet-woningbouw en parkeren ............................................................................................................ 13 2.5

Omschrijving gronduitgifte ...................................................................................................................... 13

2.6

Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte ........................................................................ 13

2.7

Bandbreedte binnen plankaders .............................................................................................................. 14

Grondexploitatiebegroting.................................................................................................. 15 3.1 Begroting van kosten en opbrengsten ..................................................................................................... 15 3.1.1 Plankosten ............................................................................................................................................ 15 3.2 Saldo (exploitatieresultaat) ...................................................................................................................... 15 3.2.1 Berekening saldo en parameters ......................................................................................................... 15 3.2.2 Saldo..................................................................................................................................................... 16

Risicoanalyse ...................................................................................................................... 17 4.1

Risicoprofiel ............................................................................................................................................. 17

Verschillenverklaring .......................................................................................................... 18 5.1

Verschillenverklaring programma ............................................................................................................ 18

5.2

Verschillenverklaring planning ................................................................................................................. 19

5.3

Verschillenverklaring saldo ...................................................................................................................... 20

5.4

Verschillenverklaring risicoprofiel ............................................................................................................ 20

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

Samenvatting Aanleiding herziening De belangrijkste redenen om de grondexploitatie uit 2021 (RIS311085) te herzien, is de wijziging van het programma op kavel 1A/1B en kavel 3A. Allereerst, na een inventarisatie is vastgesteld dat kavel 3A in de Trekvlietzone de beste locatie is voor het realiseren van een school. Op dit kavel zijn in de huidige grondexploitatie 100 woningen gepland. Het effect van deze wijziging is dat de geplande 100 woningen plaats moeten maken voor een maatschappelijk cluster van ca. 10.000 m² bruto vloeroppervlak. Ten tweede, op kavel 1A en 1B in de Trekvlietzone heeft de ontwikkelaar VORM in overeenstemming met de Gemeente Den Haag het programma gewijzigd van 303 woningen, met 0% sociaal naar 360 woningen met 60% sociaal. Door deze wijzigingen is het programma in de Trekvlietzone substantieel gewijzigd tov het door de raad vastgesteld programma. Hierdoor moet het programma en de gehele grondexploitatie opnieuw worden herzien en vastgesteld door de raad.

Plankaders Programma Herziening 2024 jul-24 Verschil Woningen 1.071 won. 1.101 won. -30 won. In het plangebied kunnen ongeveer Commercieel 7.855 m² BVO 7.974 m² BVO -119 m² BVO 1.071 woningen worden gebouwd, 30 Maatschappelijk 11.860 m² BVO 3.060 m² BVO 8.800 m² BVO woningen minder dan voor de Planning en voortgang herziening. Dit is voornamelijk het Eindjaar 2034 2030 gevolg van het gewijzigde Voortgang realisatie 33% 33% programma op kavel 3A. Hier is nu Saldo een school gepland ten koste van Kosten € 36.046.000 N € 34.018.000 N € 2.028.000 N Opbrengsten € 41.334.000 V € 43.710.000 V € -2.376.000 N 100 woningen. Deels wordt dit Faseringsinvloeden € 3.385.000 V € 2.526.000 V € 859.000 N gecompenseerd door de stijging van Saldo eindwaarde € 8.673.000 V € 12.217.000 V € -3.544.000 N het aantal woningen dat gerealiseerd Saldo contante waarde (01-01-2024) € 6.976.000 V € 10.636.000 V € -3.660.000 N wordt op kavel 1A. Risicoprofiel Daarnaast is het programma van de Gewogen kansen en risico € -875.000,00 € 2.606.000,00 € -3.481.000 kavels in de doorontwikkeling (kavel 2, 3B en 5) herzien op basis van de geactualiseerde gemeentelijke woonvisie (RIS318960). Vanuit het woonbeleid dient invulling gegeven te worden aan de volgende verhoudingen in het programma: 30% sociaal, 50% middelduur, 20% vrije sector. Deze verhouding is gehanteerd op grondexploitatie-niveau.

Daarnaast blijft er in het gebied ruimte voor ca. 7.850 m² aan commerciële voorzieningen en ca. 12.500 m² aan maatschappelijke voorzieningen. Ook dit is meer dan het vastgestelde programma bij de herziening uit 2021, met name door de komst van de school. Het programma wordt verdeeld over 5 bouwkavels, waarbij kavel 1 in drie delen is uitgegeven. De uitgiftestrategie is om de bouwkavels te tenderen, waarbij randvoorwaarden vooraf kan worden vastgelegd, bijvoorbeeld de afname van parkeerplaatsen in de centrale garage. Sinds de herziening 2021 maken op grond van de BBV-regels de geplande parkeergarages geen deel uit van de grondexploitatie Trekvlietzone, met uitzondering van inpandig fietsparkeren. Voor de parkeergarage op kavel 1B (Binckpark) is een business case opgesteld waarbij de gemeente de parkeergarage (enkele jaren) exploiteert. Het uitgangspunt is dat deze methode wordt herhaald voor de parkeergarages die op de kavels in de doorontwikkeling gerealiseerd worden. Daarmee is het voor de toekomstige bewoners en gebruikers van de nieuwbouw gegarandeerd over parkeerplaatsen te kunnen beschikken volgens de parkeernorm. Naast het realiseren van programma is de aanleg van de buitenruimte een belangrijke opgave. De buitenruimte heeft verschillende functies.

De grondexploitatie voorziet in de aanleg van Capellalaan, Callistoweg en andere wegen als de Sally Ridestraat en Fokkersteeg. Deze wegen zorgen voor de ontsluiting van de aangrenzende bouwkavels. Voor een deel van de Callistoweg moet de Fijnhouthandel worden verworven, zodat de bouwkavels goed en veilig kunnen worden ontsloten. Ook worden twee groen klimaatlinten aangelegd voor de opvang van regenwater, maar biedt ook verkoeling bij warm weer en ruimte om te recreëren. Een deel van het nodige groen voor dit deel van de 3

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

woonwijk wordt gerealiseerd ter plaatse van het Waterfrontpark. De toekomstige bewoners van dit gebied kunnen daar recreëren en ontspannen. Wijziging saldo Het projectresultaat van de grondexploitatie Trekvlietzone bedraagt voor de herziening € 10.636.000,(NCW 1-1-2024). Na de herziening 2024 bedraagt het projectresultaat nog €6.976.000,- (NCW 1-12024). Dat is dus een nadelig verschil van € 3.660.000,-. Dit verschil zijn het effect van de planwijzigingen en actualisatie van de kostenraming en fasering. In totaal zijn de kosten met € 2.028.000,- (nominaal) toegenomen en de opbrengsten zijn met € 2.376.000,- (nominaal) gedaald. De faseringseffecten samenhangend met de wijziging in fasering en nominale kosten- en opbrengsten zijn met €859.000,- positief gestegen. Wijziging risicoprofiel De impact van het risicoprofiel op de weerstandscapaciteit was € 2.606.000,- voordelig. Door de herziene grondexploitatie waarin een deel van de risico’s is vervallen en/of verwerkt, daalt het risicoprofiel met € 3.481.000,- De impact van het risicoprofiel wordt € 875.000,- nadelig. Deze impact kan geheel worden opgevangen door het positieve projectresultaat. Bestuurlijke besluitvorming (advies): I. In te stemmen met de herziening van het Projectdocument Trekvlietzone. II.

In te stemmen met de herziene (geheime) grondexploitatie Trekvlietzone fase 1 met een positief saldo van € 6.976.000,- op netto contante waarde per 1-1-2024 en een eindwaarde per 31-12-2034 van € 8.673.000,- positief. . III. Deze herziening treedt uiterlijk in werking op 31 december 2024.

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

Projectomschrijving 1.1

Inleiding

Dit projectdocument is een herziening van de in 2021 vastgestelde, projectdocument Trekvlietzone en grondexploitatie (RIS311081). De herziening van de grondexploitatie heeft te maken met substantiële afwijkingen van de plankaders ten opzichte van de oorspronkelijk vastgestelde grondexploitatie. Het gaat om een wijziging van het programma op kavel 1A/1B en kavel 3A. Deze besluiten staan los van elkaar. Met de ontwikkelaar van kavel 1A/1B (The Blox) is overeenstemming gevonden om het programma te wijzigen waar eerder een vergunning voor was afgegeven. De wijziging heeft een substantieel effect op het vastgestelde programma in de grondexploitatie, omdat er ca. 60 woningen meer worden gerealiseerd en de verhouding sociaal in The Blox stijgt van 0% naar 60%. Daarnaast, is na een inventarisatie vastgesteld dat kavel 3A in de Trekvlietzone de beste locatie is voor het realiseren van een school. Op dit kavel zijn in de huidige grondexploitatie 100 woningen gepland. Het effect van deze wijziging is dat de geplande 100 woningen plaats moeten maken voor een school van ca. 10.000 m² bruto vloeroppervlak.

1.2

Historische besluitvorming

In 2016 is het projectdocument Trekvlietzone en grondexploitatie (RIS295889) vastgesteld. Een belangrijke onderlegger was het Stedenbouwkundig plan Trekvlietzone (RIS295889), destijds het meeste recente en gedetailleerde plan voor de Trekvlietzone. In 2021 is het projectdocument en grondexploitatie herzien. Daarbij is het Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone (RIS310422) opgesteld als actualisatie van het Stedenbouwkundig plan.

1.3

Planologisch juridische kaders

Omgevingsplan Binckhorst (RIS299317) betreft een pilot die op basis van het Besluit uitvoering Crisisen herstelwet is opgesteld. Met deze pilot kan de organische transformatie van de Binckhorst van een juridisch-planologisch instrument worden voorzien en experimenteert Den Haag met het gedachtegoed van de Omgevingswet. Als aanvulling op het omgevingsplan beschrijft het Beeldkwaliteitsplan Binckhorst (RIS305809) de beeldkwaliteit, waarbij uitspraken worden gedaan op verscheidene schaal- en detailniveaus: van algemene of specifieke ontwerpprincipes, tot concrete kwalitatieve en kwantitatieve ontwerpkaders. Daarnaast worden programmatische mogelijkheden aangegeven ter inspiratie. Naast de planologische kaders gelden de onderstaande beleidskaders • • •

•

De Visie Waterfrontpark (VWP) (RIS303174) is een visie gemaakt op het toekomstige park langs de Trekvliet en de betekenis daarvan voor zowel de Binckhorst als voor de stad Den Haag. Het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst (RIS307337) zorgt voor concrete en eenduidige materiaalgebruik en technische maatvoering van de buitenruimte, is voor de Binckhorst een aanvulling gemaakt op het bestaande Handboek Openbare Ruimte. Het Plan openbare ruimte en buitenruimte (RIS 303175) verbeeldt vanuit de context, thema’s, kaarten, maatvoering en ontwerpprincipes, de met het omgevingsplan Binckhorst beoogde ambitie van de gemeente. Het plan geeft inzicht en richting bij komende ontwikkelingen in de Binckhorst en geeft door de integrale benadering de gemeente regie op de transformatie van de Binckhorst. Het Voorzieningen Programma Binckhorst (RIS303870) moet zorgdragen voor tijdige ruimtereservering voor vooral de grootschalige voorzieningen zoals scholen. Met de nieuwe gebiedsvisie (doorontwikkeling) zal overigens een geactualiseerde versie van het voorzieningenprogramma worden aangeboden. Het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone (RIS310422) geeft inzicht hoe een goede inrichting van de buitenruimte en een goed stuk stad tot stand kunnen komen.

Doel van het raamwerk Trekvlietzone is het vergroten van de samenhang tussen: (1) Huidige ruimtelijke kaders behorende bij het Omgevingsplan Binckhorst; (2) De onder- en bovengrondse inrichtingsopgave; (3) De lopende en toekomstige planinitiatieven tot de reeds aanwezige functies in het gebied; (4) Laadvermogen van programma en aanvullende functies en (maatschappelijke) voorzieningen in relatie tot de benodigd buitenruimte; (5) Het deelgebied Trekvlietzone tot de rest van de Binckhorst en de stad Den Haag. 5

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

• •

•

Het Stedenbouwkundig plan Trekvlietzone (november 2016, RIS295889) is de voorganger van het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone (RIS310422). De Haagse Referentienormen - maatschappelijke voorzieningen (RIS307513) drukt de voorzieningenbehoefte voor onderwijs, zorg, welzijn, cultuur, groen en spelen uit in vierkante meters per 1.000 woningen, voorziet dit document in de behoefte om de maatschappelijke opgaven mee te nemen in de stedelijke ontwikkeling. In een warmteplan (RIS308463) worden de energie- en milieuprestaties van het collectieve warmtenet beschreven en daarmee kan de energieprestatie van het warmtesysteem voor een aangesloten bouwwerk worden bepaald. Het warmteplan borgt de mate van energiezuinigheid en bescherming van het milieu van het warmtenet en bevat een beoordelingsmethode voor een gelijkwaardig alternatief ten aanzien van energiezuinigheid en bescherming van het milieu. o De gemeente zal met het warmtebedrijf Trekvliet Energie B.V. de eerste stappen zetten voor een gezamenlijke planning om het warmtenet te realiseren. Juridische, technische en financiële afspraken zijn vastgelegd in de concessieovereenkomst (RIS316584). Gebiedsaanpak Binckhorst 2018 (RIS299319) is een actualisatie van de Gebiedsaanpak Binckhorst uit 2011. Het is de leidraad voor de gemeente Den Haag voor de ontwikkeling van de Binckhorst.

Het geeft aan wat de komende jaren moet worden gerealiseerd om de ambities op de lange termijn te realiseren, waarnaast het Omgevingsplan Binckhorst dient als inhoudelijke onderlegger voor dit document. In de Woonvisie 2040 (RIS317017) is opgenomen hoe de gemeente Den Haag de woonproblemen wil aanpakken. De plannen bieden een doorkijk naar de uitdagingen tot 2040 en de maatregelen en acties voor de komende 5 jaar. De belangrijkste speerpunten zijn: betaalbaar bouwen, huisvesting voor mensen die zorg nodig hebben, woningen verbeteren en energiezuinig maken, en voorzieningen en veiligheid in de wijk.

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

2. Plankaders De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.

2.1

Plangebied

Afbeelding 2.1.1

Plangebied

De Trekvlietzone ligt tussen de Trekvliet en de Binckhorstlaan en tussen de Mercuriusweg en de Broekslootzone (grens met Voorburg). Het projectgebied betreft de kern van de Trekvlietzone, zie afbeelding 2.1.1. De Binckhorst is van oudsher een industrie- en bedrijventerrein. In de huidige situatie is de transformatie al duidelijk zichtbaar. Niet alleen in het plangebied van de grondexploitatie zijn de veranderingen zichtbaar (opstallen zijn gesloopt, het havengebied is aangelegd, de watergang is gegraven), maar ook op andere percelen is er verandering op komst (bijv. Binck City Park gelegen aan de Binckhorstlaan 135 is het oude MOOOF-gebouw gesloopt). Er is nog steeds bedrijvigheid in de Trekvlietzone evenals enkele bijzondere functies als de Fokker Terminal en Roeivereniging De Laak (zij gaan samen met RV Pelargos een nieuw clubhuis bouwen). Aan de Fokkerhaven zijn Café Puurr aan De Vliet en Glaswerk te vinden. Binnen het gebied van de Trekvlietzone is op een perceel na alle gronden in handen van de gemeente. PPT-criteria In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de toerekenbaarheid van investeringen aan de grondexploitatie (zogenaamde criteria inzake Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid (PPT). In het plangebied vindt een volledige transformatie plaats van private bedrijvenkavels met een eenzijdige aansluiting op de Binckhorstlaan naar een woonwijk.

Dit vraagt een andere verkeerskundige opzet. Het aanleggen van nieuwe kabels en leidingen in het gebied en het nieuw aanleggen van wegen 7

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

of aanpassen van wegprofielen is noodzakelijk om de realisatie van de woningen mogelijk te maken. Daarmee is er een causaal verband van deze kosten met de ontwikkeling. De meerwaarde voor de omgeving is beperkt. De bestaande/ te handhaven kavels aan de Rotterdamsebaan (zoals de Fokkerterminal) blijven ontsloten worden via de Rotterdamsebaan. Op basis van de verordening kunnen daarmee deze investeringen in het openbaar gebied binnen het plangebied volledig toegerekend worden aan de grondexploitatie. De groene parkzone langs de Trekvliet komt voort uit de wens tot voldoende groen in relatie tot het aantal te bouwen woningen in het gebied. Daarmee ligt er een causaal verband met de ontwikkelingen in het plangebied. Het profijt van deze parkzone komt voornamelijk ten goede aan de bewoners in het gebied en zal ook tot uiting komen in de woningprijzen etc. De meerwaarde voor de omgeving is vooralsnog beperkt. Daarmee kunnen deze investeringen ook volledig toe worden gerekend aan de grondexploitatie.

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

2.2

Ruimtegebruik

Afbeelding 2.2.1

Ruimtegebruikskaart

Ruimtegebruik grondexploitatie Uitgeefbaar Openbaar Verharding Groen Water Totaal plangebied Tabel 2.2.1

Oppervlak

Verhouding

15.775 m²

35% 0% 32% 32% 2% 100%

14.360 m² 14.360 m² 700 m² 45.195 m²

Ruimtegebruik

Van het te ontwikkelen gebied is ongeveer 35% uitgeefbaar en 65% openbaar. Dit ruimtegebruik sluit aan bij de stedenbouwkundige kaart.

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

2.3

BTW-sleutel

Afbeelding 2.3.1

BTW kaart

De btw-verrekening vindt plaats op basis van het verwachte ruimte gebruik op maaiveld. De uitkomst hiervan is dat van de in rekening te brengen btw 35% met de fiscus en 65% bij het BCF kan worden gedeclareerd.

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

2.4

Programma

Afbeelding 2.4.1

Massastudie

Door de afdeling Stedenbouw & Planologie zijn meerdere massastudies gemaakt. Bij deze massastudies zijn per kavel scenario’s uitgewerkt met diverse bouwhoogtes en vloeroppervlakte per verdieping. De massastudie van het voorkeurscenario is weergegeven in afbeelding 2.5.1. Aan de hand van deze massastudie is het nog te realiseren bouwvolume en met andere afdelingen het daar bijbehoren programma bepaald.

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

2.4.1

Woningbouw

Kavel Kavel 1A Kavel 1B Kavel 1C Kavel 2 Kavel 3A Kavel 3B &4 ged. Kavel 5

Totaal

Aantal woningen sociaal

351 9 77 44 166 424

211 60% 9 100% 0% 0% 0% 0% 106 25%

141 276

326 30%

536 50%

210 20%

middelduur

vrije sector

72 -

68 -

38 9

39 35 25 42

Totaal

1.071 100%

Tabel 2.4.1

Woningbouwprogramma (aantallen)

Kavel

Oppervlaktes woningen (m² BVO) Totaal sociaal middelduur vrije sector

Kavel 1A Kavel 1B Kavel 1C Kavel 2 Kavel 3A Kavel 3B &4 ged. Kavel 5

31.495 740 9.700 4.665 15.440 36.880

17.322 740 7.420

6.178 4.700 790 12.700 24.800

7.995 5.000 3.875 2.740 4.660

Totaal

98.920

25.482

49.168

24.270

Tabel 2.4.2

Woningbouwprogramma (m² bvo)

De grondexploitatie bevat 1.071 woningen waarvan 326 sociaal (30%), 536 middelduur (50%) en 210 vrije sector (20%). Voor enkele kavels ligt het programma al vast. Voor kavel 1A/1B en kavel 1C zijn de vergunningen onherroepelijk en de gronden zijn uitgegeven. Op kavel 1A/1B worden in tegenstelling tot het vastgestelde programma bij de herziening in 2021 veel sociale woningen gerealiseerd. Op kavel 3A waren in de het vastgestelde programma bij de herziening in 2021 nog woningen gepland. Deze woningen verdwijnen uit het nieuwe programma bij de komst van de school op dit kavel. Om bij de herziening van de grondexploitatie toch de uitgangspunten 30% sociaal, 50% middelduur, 20% vrije sector te behalen, is het programma op de kavels in de doorontwikkeling (kavel 2, 3B en 5) aangepast. Op deze kavels wordt weinig of geen sociale woningen gerealiseerd om te compenseren voor het aantal sociale woningen op kavel 1A/1B. Een ander uitgangspunt bij het bepalen van de woningaantallen uit de volumestudies is de gemiddelde woninggrootte. Voor sociaal, middelduur, vrije sector is de verhouding 70/90/110 m² BVO aangehouden (gebruiksvloeroppervlak is dit afgerond 53, 68 en 84 m² GO).

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

2.4.2

Niet-woningbouw en parkeren Oppervlaktes niet woningbouw en parkeren (m² BVO) Totaal Commercieel Maatschappelijk

Kavel

Kavel 1A Kavel 1B Kavel 1C Kavel 2 Kavel 3A Kavel 3B &4 ged. Kavel 5

Parkeren

820 14.520 1.480 3.060 10.000 2.315 9.550

820 1.480 500 1.125 3.930

3.060 8.800 -

14.520 700 1.190 5.620

Totaal

41.745

7.855

11.860

22.030

Tabel 2.4.2

Niet-woningbouwprogramma

Het programma niet-woningbouw bestaat uit bijna 8.000 m2 BVO aan commerciële ruimte, die in de plinten wordt gerealiseerd. In het plan is ca. 12.000 m2 BVO opgenomen voor maatschappelijke voorzieningen. Het parkeren op kavel 1B bestaat uit het ontwikkelproject BinckPark. Hiervoor is inmiddels een vergunning verleend en wordt naar verwachting in 2026 opgeleverd. Verder is in de massastudies in de doorontwikkeling ruimte voor parkeren aangehouden. Zoals eerder aangegeven zijn de parkeergarages niet meegenomen in de grondexploitatie. Dit met uitzondering van de 700 m² BVO op kavel 3A, aangezien het hier enkel gaat om fietsparkeerplaatsen.

2.5

Omschrijving gronduitgifte

In de onderstaande tabel is de uitgifte prognose van de woningbouw en overige functies weergegeven: PROGRAMMA Herziening 2024

totaal

<2024

2024

2025

2026

2027

2028 e.v.

wonen sociaal 1

326

220

wonen markt 1

745

140

528

commercieel 2

7.855

1.480

820

500

5.055

maatschappelijk2

11.860

8.800

3.060

700

parkeren1

Tabel 2.5.2

2.6

106

Uitgifte fasering

Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte

Afbeelding 2.6.1

Fases ontwikkeling Trekvlietzone

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

De totale looptijd van het plan is naar verwachting ultimo 2034. Zoals te zien in afbeelding 2.6.1 loopt de eerste fase van Binck City Park tot ongeveer de Fokker Terminal. Kavel 1 is volledig uitgegeven en naar verwachting wordt kavel 3A in 2025 uitgegeven voor de realisatie van de school. In fase 1 zijn de uitgeefbare grond gesaneerd en bouwrijp gemaakt en er wordt nog gewerkt aan het bouwrijp maken van de buitenruimte. De tweede fase van de gronduitgifte vindt plaats in de doorontwikkeling van de Binckhorst. Deze kan van start gaan als het gewijzigde omgevingsplan Binckhorst door de raad is vastgesteld en er met (milieu-)onderzoeken is onderbouwd dat er planologisch meer ruimte is voor woningbouw op de Binckhorst. Het raadsbesluit voor het wijzigen van het Omgevingsplan Binchorst wordt voorzien. De verwachting is dat rond 2027/2028 dit besluit door de raad wordt genomen. Waarna de tweede fase van de grondexploitatie bouwrijp gemaakt kan worden, de uitgiftes voor de tweede fase worden vanaf 2030 verwacht. Daarnaast hangt het moment van uitgifte van kavel 5 ook samen met de onteigening van de Fijnhouthandel.

2.7

Bandbreedte binnen plankaders

Het omgevingsplan Binckhorst biedt veel vrijheid voor ontwikkelende partijen om een plan in te dienen. Ook voor de Trekvlietzone zijn verschillende invullingen mogelijk. Door de afdeling S&P zijn meerdere massastudies per kavel gemaakt. Aan de hand van de voorkeursvariant is het nog te realiseren bouwvolume en met andere afdelingen het daar bijbehoren programma bepaald. In de tenderprocedure kan wanneer wenselijk een ander programma gerealiseerd worden. Ook kan bijvoorbeeld het programma in de grondexploitatie als ondergrens in een tender opgenomen worden.

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

3. Grondexploitatiebegroting Een grondexploitatiebegroting is de financiële vertaling van voorgenoemde plankaders, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd. De grondexploitatiebegroting wordt na bestuurlijke vaststelling jaarlijks geactualiseerd via de programmabegroting.

3.1

Begroting van kosten en opbrengsten -

De totale kosten zijn begroot op € 36.046.000,De totale opbrengsten zijn begroot op € 41.334.000,-

Hieronder weergave van de verwachte fasering van de kosten en opbrengsten binnen dit plan. Cashflow tot 01-07-2024 2024 Restant BW 5.288.000 € -11.237.000 € 2.328.000 3.385.000 € € -28.000 8.673.000 € -11.237.000 € 2.300.000

Totaal Nominaal saldo Tijdsinvloeden Eindwaarde

€ € €

Kosten Opbrengsten

€ -36.046.000 € -18.556.000 € € 41.334.000 € 7.319.000 €

Tabel 3.1.1

2025 Begroot € € €

2026 Begroot

2027 Begroot

2028 Begroot

2029 Begroot

2030 Begroot

2031 Begroot

2032 Begroot

2033 Begroot

-334.000 € -1.386.000 12.000 € -268.000 -322.000 € -1.654.000

-947.000 € -1.315.000 € -1.480.000 € -3.603.000 € -1.741.000 € -1.302.000 € -2.382.000 € -1.559.000 € -1.442.000 € 3.275.000 € 2.158.000 € € € € € 12.031.000 € € 16.550.000 €

-334.000 € -1.386.000 € -

Cashflow

3.1.1 Plankosten De plankosten zijn in totaal ca. € 7 miljoen, waarvan € 3 miljoen nog verwacht wordt. De basis voor het bepalen van de begroting van resterende plankosten ligt bij de Haagse plankostennormering en een reflectie op reeds uitgevoerde werkzaamheden.

3.2

Saldo (exploitatieresultaat)

De grondexploitatiebegroting komt tot uiting in een exploitatieresultaat (saldo). Het exploitatieresultaat wordt uitgedrukt op verschillende manieren: -

Nominaal: saldo van kosten en opbrengsten Reëel: nominaal saldo inclusief inflatie Eindwaarde: reëel saldo inclusief rente Contante waarde: eindwaarde teruggerekend naar prijspeil heden. De voorziening (voorziening negatieve plannen) die moet getroffen voor een verliesgevende grondexploitatie wordt gewaardeerd op deze waarde.

Op basis van de BBV1-voorschriften wordt bij grondexploitaties uitgegaan van een berekening van het plansaldo op contante waarde. De verwachte rentelasten worden hierbij wel meegenomen in het saldo maar worden niet vooraf apart en zichtbaar geraamd. Dit in tegenstelling tot een berekening op eindwaarde.

3.2.1 Berekening saldo en parameters Ten behoeve van de berekening van het saldo is gebruik gemaakt van het gemeentelijke grondexploitatiesysteem PEM, waarin de eindwaarde en de contante waarde worden berekend. Voor het berekenen van het plansaldo op contante waarde is op jaarbasis uitgegaan van de onderstaande parameters (volgens het wijzigingsbesluit vernieuwing BBV). Voor de kosten- en opbrengstenstijging is hier een gemiddelde genoemd, aangezien de gemeente Den Haag diverse percentages hanteert afhankelijk van de kosten- of opbrengstenpost: -

2034 Begroot

843.000 € -1.480.000 € -3.603.000 € -1.741.000 € -1.302.000 € 9.649.000 € -1.559.000 € 15.108.000 € -3.000 € -181.000 € -450.000 € -361.000 € -350.000 € 1.762.000 € -363.000 € 3.614.000 € 840.000 € -1.661.000 € -4.053.000 € -2.102.000 € -1.652.000 € 11.411.000 € -1.922.000 € 18.722.000 €

Rente: Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Disconteringsvoet: Prijspeil: Eindwaarde per: Netto contante waarde per:

0,3% 4,0% 3,0% 2,0% 1-1-2024 31-12-2034 1-1-2024

Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

3.2.2 Saldo Op basis van de exploitatiebegroting en de parameters heeft het plan een geprognosticeerd voordelig saldo van € 6.976.000,- op netto contante waarde per 1-1-2024 en € 8.673.000,- op eindwaarde per 3112-2034. De faseringsinvloeden tot einddatum (indexering, rente) zijn: € 3.385.000,-.

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

4. Risicoanalyse Een exploitatiebegroting en -resultaat dient altijd te worden bezien in het licht van het risicoprofiel, zijnde de aangeduide risico’s en kansen in het project. Dit hoofdstuk presenteert de uitkomst van de risicoanalyse, welke is opgenomen in de geheime bijlage bij deze grondexploitatie. Na bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie wordt de risicoanalyse jaarlijks geactualiseerd via de MPG.

4.1

Risicoprofiel

Omschrijving Projectrisico's Projectkansen Risicoprofiel

€ € €

Omvang Impact 4.900.000,00 € 1.037.500,00 500.000,00 € 350.000,00 -4.400.000,00 € -687.500,00

In de herziene grondexploitatie Trekvlietzone resteren drie projectrisico’s en één projectkans. De inhoud van deze kans en risico’s wordt omschreven in de vertrouwelijke bijlage. Naast de projectrisico’s worden op portefeuille niveau de marktrisico’s bepaald.

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

5. Verschillenverklaring Hieronder worden de verschillen tussen deze herziene grondexploitatie en de laatst vastgestelde stand van het plan aangegeven. In dit geval is de stand van de T1 2024 van toepassing. Hierbij wordt ingegaan op de programmatische wijzigingen, de financiële wijzigingen binnen het plan als ook de wijziging in risico’s.

5.1

Verschillenverklaring programma

Woningbouw Sociaal Middelduur Vrije sector Totaal

T1 2024 Herziening 2024 Verschil % st % st % 327 30% 326 30% -1 0% 222 20% 536 50% 314 30% 552 50% 210 20% -342 -30% 1.101 100% 1.071 100% -30

Niet woningbouw m² BVO Commercieel 7.975 Maatschappelijk 3.060 Parkeren 21.330 Totaal 32.365 Tabel 5.1.1

m² BVO 7.855 11.860 22.030 41.745

m² BVO -120 8.800 700 9.380

Verschillen woningbouwprogramma en niet-woningbouw

5.1.1 Woningbouw Van de kavels die reeds zijn uitgegeven, is het programma overeengekomen met de ontwikkelaars en opgenomen in de vergunning. Het programma van kavel 3A is gewijzigd van woningbouw naar een 0tot-18 school. Het aantal m² BVO’s is gebaseerd op de uitkomsten van een programmatische verkenning. Het nieuwe woningbouwprogramma van de kavels in de doorontwikkeling (kavel 2, 3B en 5) is bepaald met behulp van in het ruimtelijk raamwerk vastgestelde bouwvolumes. Daarnaast is gekeken naar het vingerende woonbeleid uit de meest actuele woonvisie (RIS318960) voor de verwachte verhoudingen sociaal, middelduur, vrije sector. Het nieuwe woningbouwprogramma in de grondexploitatie sluit nu aan op het vingerende woonbeleid van 30% sociaal, 50% middelduur (was 20%) en 20% vrije sector (was 50%). Het verhogen van het aandeel middelduur gaat ten kosten van vrije sectorwoningen. Daarnaast wordt voor het bepalen van de grondopbrengsten onderscheid gemaakt tussen huur en koopwoningen. Sociaal is volledig huur en voor zowel middelduur als vrije sector geldt 50% koop- en 50% huur woningen.

5.1.2 Niet-woningbouw In de massastudies is rekening gehouden met gebouwen met een levendige plint. De oppervlakte voor commerciële ruimte is grotendeels hetzelfde gebleven. Hieronder vallen diverse vormen van bedrijvigheid en detailhandel, maar ook een kinderdagverblijf op kavel 3A. Bij de vergunningaanvraag dient de initiatiefnemer aan te geven welke vorm hij realiseert en er moet ruimte zijn in het reserveringssysteem. Wat opvalt is dat het maatschappelijke programma flink is toegenomen. Dit is te verklaren door de beoogde school die de gemeente wil realiseren op kavel 3A.

5.1.3 Parkeren Het aantal benodigde parkeerplaatsen is berekend op basis van het woningbouwprogramma uit de massastudie. De parkeerplaatsen benodigd voor de niet-woningbouwfuncties zijn niet meegeteld en kunnen als dubbelgebruik worden geteld. Ontwikkelaars van gebouwen in de Binckhorst wordt de mogelijkheid geboden om minder parkeerplaatsen te realiseren dan de voorgestelde parkeernorm. Dit geldt tot de helft van de berekende parkeerbehoefte. Indien aan de voorwaarden en regels wordt voldaan mag een ontwikkelaar een deel van de parkeereis afkopen. Het gaat om een afkoopbedrag per te compenseren parkeerplaats van 18

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

€17.500,- (prijspeil 2019), wat gestort wordt in de Voorziening Parkeren en Mobiliteitsmaatregelen. In het raadsvoorstel ‘Vormen Voorziening Parkeren en Mobiliteitsmaatregelen’ staat opgenomen hoe, waar en voor welke datum het verzamelde bedrag besteed mag worden. Ook kan tegen betaling gebruik worden gemaakt van de centrale parkeergarage waar de parkeerplaatsen op basis van een huurabonnement worden aangeboden.

5.2

Verschillenverklaring planning

Fase 1 Saneren Bouwrijp maken Woonrijp maken Uitgeven gronden Fase 2 Saneren Bouwrijp maken Woonrijp maken Uitgeven gronden Tabel 5.2.1

T1 2024 Jaar uitvoering 2024 2024 2024-2025 2024

Herziening 2024 Jaar uitvoering 2024-2025 2026 2027 2025

2026 2026 2029 2027

2029-2030 2030-2031 2032-2034 2030-2032

Verschillenanalyse planning restant uitvoering grondexploitatie

Voor fase 1 is het gebied vanaf de Callistoweg grotendeels gesaneerd en bouwrijp gemaakt. Van het gebied tussen de Callistoweg en de Trekvliet is alleen kavel 3A gesaneerd. Het is niet realistisch om aan te nemen dat de openbare ruimte rondom kavel 3A in 2024 gesaneerd en bouwrijp is. Daarom zijn deze werkzaamheden in de herziening gefaseerd tot aan 2026. Daarnaast kan de openbare ruimte in fase 1 pas woonrijp worden gemaakt als de ontwikkeling van de gebouwen is afgerond. Naar verwachting worden de gebouwen op kavel 1 en kavel 3A in 2027 opgeleverd. In fase 2 zien we grotere verschillen in de planning. Dit komt voornamelijk omdat het proces voor het vaststellen van het nieuwe omgevingsplan Binckhorst langer duurt dan verwacht. Hierdoor is het niet realistisch om in 2027 al woningen uit te geven. Daarnaast zal het nog langer duren voordat kavel 5 uitgegeven kan worden omdat daarvoor eerst de procedure van de onteigening van de Fijnhouthandel gevolgd moet worden.

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

5.3

Verschillenverklaring saldo

Het projectresultaat van de grondexploitatie Trekvlietzone bedraagt voor de herziening € 10.636.000,(NCW 1-1-2024). Na de herziening 2024 bedraagt het projectresultaat nog €6.976.000,- (NCW 1-12024). Dat is dus een nadelig verschil van € 3.660.000,-. Dit verschil zijn het effect van de planwijzigingen en actualisatie van de kostenraming en fasering. In totaal zijn de kosten met € 2.028.000,- (nominaal) toegenomen en de opbrengsten zijn met € 2.376.000,- (nominaal) gedaald. De faseringseffecten samenhangend met de wijziging in fasering en nominale kosten- en opbrengsten zijn met €859.000,- positief gestegen. Het grootste verschil ontstaat door de opbrengstenderving uit de wijziging van het programma op kavel 1A/1B en kavel 3A. Daarnaast stijgen de uitvoeringskosten door een actualisatie van de nog uit te voeren werkzaamheden in fase 1. De plankosten stijgen door de vertraging in de looptijd van de grondexploitatie. Een uitgebreide toelichting op de verschillen is in de vertrouwelijke bijlage toegelicht.

5.4

Verschillenverklaring risicoprofiel

Het gewogen risicoprofiel daalt met € 3.294.000,- ten opzichte van het risicoprofiel geformuleerd in de T1 2024. De grootste reden hiervoor is dat bij het bepalen van de risico’s en kansen in de T1 gekeken is naar de effecten van de wijzigingen die in de herziening zouden plaatsvinden. Deze wijzigingen zijn nu doorgevoerd dus de risico’s en kansen komen te vervallen. Aan de andere kant zijn er risico’s en kansen bijgekomen die niet zijn opgenomen in de T1 2024. Dit komt voornamelijk omdat er een nieuwe blik is geworpen op de grondwaardeberekening. Daarnaast is bij het herzien van de planning gronduitgifte ook gekeken naar de risicofactoren die tot vertraging kunnen leiden.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14956335/1