RIS320794 Bijlage 1 Projectdocument Grondexploitatie Trekvlietzone 2024

Herziening Projectdocument Trekvlietzone

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Algemene inleiding De Trekvlietzone is één van de deelgebieden van stadswijk en transformatiegebied Binckhorst in Den Haag. De komst van de Rotterdamsebaan heeft het mogelijk gemaakt dat dit gebied, met van oudsher veel industrie, omgevormd wordt naar een levendige stadswijk waar wonen, werken en recreatie samenkomen. De Trekvlietzone is een deelgebied met een grondexploitatie waarbij de gemeente middels het verkopen van bouwkavels de aanleg van openbare ruimte binnen het plangebied bekostigd. 1.2 Herziening project document Dit projectdocument is een herziening van het in 2021 vastgestelde, projectdocument Trekvlietzone en grondexploitatie (RIS311085). Het projectdocument en grondexploitatie Trekvlietzone moet herzien worden door twee planwijzigingen die substantieel effect hebben op het vastgesteld bouwprogramma. Allereerst, na een inventarisatie is vastgesteld dat kavel 3A in de Trekvlietzone de beste locatie is voor het realiseren van een maatschappelijk cluster (primair onderwijs, voorgezet onderwijs, kinderdagverblijf en bibliotheek). Op dit kavel zijn in de huidige grondexploitatie 100 woningen gepland. Het effect van deze wijziging is dat de geplande 100 woningen plaats moeten maken voor een maatschappelijk cluster van ca. 10.000 m² bruto vloeroppervlak.

Ten tweede, op kavel 1A en 1B in de Trekvlietzone heeft de ontwikkelaar VORM in overeenstemming met de Gemeente Den Haag het programma gewijzigd van 303 woningen, met 0% sociaal naar 360 woningen met 60% sociaal. Voor beide wijzigingen zijn middelen beschikbaar gesteld om de opbrengstenderving de dekken. Door deze wijzigingen is het programma in de Trekvlietzone substantieel gewijzigd t.o.v. het door de raad vastgesteld programma. Dit vraagt om een herziening van het programma op de kavels waar nog geen vastbesloten bestemming voor is (kavel 2, 3B en 5). Dit programma is herzien op basis van de geactualiseerde gemeentelijke woonvisie (RIS318960). Vanuit het woonbeleid dient invulling gegeven te worden aan de volgende verhoudingen in het programma: 30% sociaal, 50% middelduur, 20% vrije sector. Deze verhouding is gehanteerd op grondexploitatie-niveau. Daarnaast is dat een goed moment om het gehele document te actualiseren naar de huidige inzichten. Zo is de residuele grondwaardeberekening en de civiele kostenraming geactualiseerd. Daarnaast zijn de fasering en de prognose van de plankosten opnieuw tegen het licht gehouden en gewijzigd zodat het realistischer is. Deze herziening is gebaseerd op het huidige beleid en de actualisatie van de grondexploitatie is nodig om te voldoen aan de BBV- en PPT-regels omtrent grexen.

Eventueel nieuw beleid bij het vaststellen van de nieuwe gebiedsvisie Binckhorst zal worden verwerkt in een volgende herziening. 1.3 Voorgeschiedenis In 2016 is in het projectdocument Trekvlietzone en grondexploitatie (RIS295889) vastgesteld. Een belangrijke onderlegger was het Stedenbouwkundig plan Trekvlietzone 2016 (RIS295889), destijds het meest recente en gedetailleerde plan voor de Trekvlietzone. De laatste herziening dateert uit 2021 waarbij het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone 2021 (RIS312560) is vastgesteld dat in meer detail voortborduurt op het Stedenbouwkundig plan uit 2016. In de herziening zijn toentertijd de kasteeltuin en de parkeergarage uit de grondexploitatie gehaald. 1.4 Plangebied De Trekvlietzone heeft betrekking op het plangebied tussen de Trekvliet en de Binckhorstlaan, tussen de Mercuriusweg en de Broekslootzone (grens met Voorburg). Het plangebied betreft de kern van de Trekvlietzone en is op afbeelding 2 aangegeven. In afbeelding 1 is het geactualiseerde plangebied weergegeven. De grootste wijziging is het deel tussen de roeivereniging en De Haas dat is toegevoegd. Het achterterrein van de Fokker Terminal blijft in gebruik voor de bedrijfsvoering van de congreslocatie, met name de laad- en losbewegingen.

Afbeelding 1: Wijziging plangebied

De Binckhorst is van oudsher een industrie- en bedrijventerrein. In de huidige situatie wordt de transformatie al duidelijk zichtbaar. Niet alleen in het plangebied van de grondexploitatie zijn de veranderingen zichtbaar (opstallen zijn gesloopt, het havengebied is aangelegd, de watergang is gegraven), maar ook op andere percelen is er verandering op komst (sloop voormalig defensiegebouw en de bouw van Binck City Park). Er is nog steeds bedrijvigheid in de Trekvlietzone evenals enkele bijzondere functies als de Fokker Terminal en Roeivereniging De Laak (zij gaan samen met RV Pelargos een nieuw clubhuis bouwen). Aan de Fokkerhaven zijn twee horecazaken te vinden: PUURR en Glaswerk. Binnen het gebied van de Trekvlietzone is op één perceel na alle gronden in handen van de gemeente.

Hoofdstuk 2. Projectkader & randvoorwaarden De belangrijkste beleidskaders voor de Trekvlietzone liggen vast in de volgende documenten: •

Het Omgevingsplan Binckhorst (RIS299317): formeel een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Betreft een pilot die op basis van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet is opgesteld. Met deze pilot is de organische transformatie van de Binckhorst van een juridischplanologisch instrument voorzien en experimenteert Den Haag met het gedachtegoed van de Omgevingswet. Op verschillende onderdelen is daarom gebruik gemaakt van nieuwe innovatieve instrumenten.

•

Het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst (RIS307337): zorgt voor een concrete en eenduidige materialisering en technische maatvoering van de buitenruimte. Dit is een aanvulling gemaakt op het bestaande Handboek Openbare Ruimte voor de Binckhorst.

•

Het Beeldkwaliteitsplan Binckhorst (RIS305809): beschrijft de beeldkwaliteit, waarbij uitgangspunten worden gegeven op verscheidene schaal- en detailniveaus: van algemene of specifieke ontwerpprincipes, tot concrete kwalitatieve en kwantitatieve ontwerpkaders. Daarnaast worden programmatische mogelijkheden aangegeven ter inspiratie.

•

Visie Waterfrontpark (VWP) (RIS303174): is een visie gemaakt op het toekomstige park langs de Trekvliet en de betekenis daarvan voor zowel de Binckhorst als voor de stad Den Haag en het Central Innovation District.

•

Het Plan openbare ruimte en buitenruimte (RIS 303175): verbeeldt de met het omgevingsplan Binckhorst beoogde ambitie van de gemeente. Het plan geeft inzicht en richting bij komende ontwikkelingen in de Binckhorst en geeft door de integrale benadering de gemeente regie op de transformatie van de Binckhorst.

•

Het Voorzieningen Programma Binckhorst (RIS303870): moet zorgdragen voor tijdige ruimtereservering voor vooral de grootschalige voorzieningen zoals scholen.

•

Het Stedenbouwkundig plan Trekvlietzone (november 2016, RIS295889): is de voorganger van het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone 2021 (RIS312560).

•

Het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone 2021 geeft inzicht hoe een goede inrichting van de buitenruimte en een goed stuk stad tot stand kunnen komen. Doel van het raamwerk Trekvlietzone is het vergroten van de samenhang tussen: (1) Huidige ruimtelijke kaders behorende bij het Omgevingsplan Binckhorst; (2) De onder- en bovengrondse inrichtingsopgave; (3) De lopende en toekomstige planinitiatieven tot de reeds aanwezige functies in het gebied; (4) Laadvermogen van programma en aanvullende functies en (maatschappelijke) voorzieningen in relatie tot de benodigd buitenruimte; (5) Het deelgebied Trekvlietzone tot de rest van de Binckhorst en de stad Den Haag.

•

De Haagse Referentienormen - maatschappelijke voorzieningen (RIS307513): geeft de voorzieningenbehoefte voor onderwijs, zorg, welzijn, cultuur, groen en spelen in vierkante meters per 1.000 woningen en voorziet dit in de behoefte om de maatschappelijke opgaven mee te nemen in de stedelijke ontwikkeling.

•

In het Warmteplan Binckhorst (RIS308463): worden de energie- en milieuprestaties van het collectieve warmtenet beschreven en daarmee kan de energieprestatie van het warmtesysteem voor een aangesloten bouwwerk worden bepaald. Het warmteplan borgt de mate van energiezuinigheid en bescherming van het milieu van het warmtenet en bevat een beoordelingsmethode voor een gelijkwaardig alternatief ten aanzien van energiezuinigheid en bescherming van het milieu.

•

Gebiedsaanpak Binckhorst 2018 (RIS299319) is een actualisatie van de Gebiedsaanpak Binckhorst uit 2011. Het is de leidraad voor de gemeente Den Haag voor de ontwikkeling van de Binckhorst. Het geeft aan wat de komende jaren moet worden gerealiseerd om de ambities op de lange termijn te realiseren, daarbij vormt het Omgevingsplan Binckhorst de inhoudelijke onderlegger voor dit document.

•

In de Woonvisie 2040 (RIS317017) is opgenomen hoe de gemeente Den Haag de woonproblemen wil aanpakken. De plannen bieden een doorkijk naar de uitdagingen tot 2040 en de maatregelen en acties voor de komende 5 jaar. De belangrijkste speerpunten zijn: betaalbaar bouwen, huisvesting voor mensen die zorg nodig hebben, woningen verbeteren en energiezuinig maken, en voorzieningen en veiligheid in de wijk.

Hoofdstuk 3 Programma: Wonen, Werken & Recreëren Het programma voor de Trekvlietzone bestaat uit een levendige mix van wonen, werken en recreëren. Het totale programma leidt tot een hoogstedelijk gebied met een hoge dichtheid van woningen. 3.1 Omschrijven Trekvlietzone Binnen de Trekvlietzone kunnen circa 1.100 woningen worden gerealiseerd, waarvan momenteel 360 in aanbouw zijn op kavel 1. Vanuit de actuele woonvisie moet er binnen het grex-gebied invulling gegeven worden aan de volgende verhoudingen: 30% sociaal, 50% middelduur, 20% vrij. Daarnaast blijft er op de kavels ruimte voor circa 8000 m² BVO aan nieuwe commerciële voorzieningen en bijna 12.000 m² BVO aan maatschappelijke voorzieningen. Deze voorzieningen worden geconcentreerd in de plinten in de nabijheid van de Binckhorstlaan of de Callistoweg. Door uit te gaan van een hogere plinthoogte in het gebied kunnen in de toekomst relatief eenvoudig nieuwe functies als detailhandel of horeca worden toegevoegd. Naast de bebouwing is de aanleg van de buitenruimte een belangrijke opgave. De buitenruimte heeft verschillende functies. Hierbij moet gedacht worden aan: verkeersafwikkeling, recreëren, voorkomen van hittestress, hemelwater opvangen, sporten, ruimte om afvalcontainers tijdelijk te stallen etc. De buitenruimte kan verdeeld worden in wegen, klimaatlinten en recreatieplekken.

Het plangebied kent twee belangrijke wegen: de Capellalaan en Callistoweg. Deze twee wegen ontsluiten dit gedeelte van de Trekvlietzone. Andere routes (Sally Ridestraat, Fokkersteeg) zijn geen onderdeel van de hoofdontsluiting, maar ondersteuning in de ontsluiting van de aangrenzende kavels. De Capellalaan is een van de hoofdentrees van de Trekvlietzone. Daarnaast heeft de Callistoweg een verbindende functie om zo de verschillende kavels te verbinden. Deze verbinding is niet alleen voor verkeer van belang, maar ook voor de ondergrondse voorzieningen; m.n. riolering, kabels & leidingen en collectief warmtenet. Parkeren gebeurt in centrale parkeergarages in het gebied zodat de buitenruimte minimaal belast wordt met parkeerplaatsen. Het parkeren wordt zoveel mogelijk gerealiseerd in de bouwplannen tussen de Callistoweg en de Binckhorstlaan. Binnen het plangebied zijn twee grote klimaatlinten aangewezen: langs de Capellalaan en bij kavel 5. Deze klimaatlinten hebben verschillende functies: zo geeft het rust aan het gebied, het zorgt voor opvang van hemelwater, het verkoelt de omgeving, maar denk ook aan ruimte om te sporten. Het Waterfrontpark is in de Trekvlietzone te vinden als de onbebouwde 26 meterstrook langs de Trekvliet en het bebouwde gedeelte (maximaal 40% bebouwd) tot aan de Callistoweg. Dit gebied leent zich bij uitstek voor recreëren en ontspanning.

Een gebied waar je rust kunt vinden, sporten of een wandeling kunt maken en/of vrienden kunt treffen op het terras. 3.2 Bouwprojecten binnen omgevingsplan Kavel 1A en 1B: The Blox en Binckpark The Blox omvat in totaal 360 woningen waarvan 220 sociaal, 72 middelduur en 68 vrije sector. Tevens wordt er 300 m² aan detailhandel gerealiseerd en 520 m² aan commerciële dienstverlening. Op kavel 1B, het kavel naast 1A wordt de parkeergarage BinckPark gerealiseerd en is ruimte voor 505 autoparkeerplaatsen. Deze zijn bedoeld voor de bewoners van The Blox, Linck in de Binck, kavel 2 en het maatschappelijk cluster op kavel 3A. Daarnaast is het beschikbaar voor bezoekers. Dat kunnen bezoekers zijn van bewoners, maar ook van de roeivereniging of de Fokker Terminal of mensen die de stad komen bezoeken en dit als hub gebruiken. Het dak van BinckPark geeft ruimte aan een grote gezamenlijke tuin, waar bewoners heerlijk kunnen vertoeven.

Afbeelding 3: The Blox

Kavel 1C: Linck in de Binck Kavel 1C van de Trekvlietzone wordt gerealiseerd door ERA Contour. Linck in de Binck wordt een nieuwe woonplek voor een brede doelgroep. Door de grote variatie in typologie van de in totaal 77 woningen en woninggrootte is er een groot divers aanbod. Er zijn (vrije sector) koopwoningen voor starters, gezinnen én doorgroeiers. Op de lagere verdiepingen is er ruimte voor horeca met 630 m2 en kleinschalige bedrijven 570 m2. Aangezien het aantal woningen kleiner is dan 80 mag worden afgeweken van beleidsregel woonkwaliteit voor wat betreft sociaal en middeldure huur.

Afbeelding 4: Linck in de Binck

3.3 Overige kavels (In de doorontwikkeling) De tweede fase van de gronduitgifte vindt plaats in de doorontwikkeling van de Binckhorst. Deze kan van start gaan als het gewijzigde omgevingsplan Binckhorst door de raad is vastgesteld en er met onderzoeken is onderbouwd dat er planologisch meer ruimte is voor woningbouw op de Binckhorst. Door de afdeling S&P zijn meerdere massastudies per kavel gemaakt. Aan de hand van de voorkeursvariant is het nog te realiseren bouwvolume en met andere afdelingen het daar bijbehoren programma bepaald. In de tenderprocedure kan wanneer wenselijk een ander programma gerealiseerd worden. Ook kan bijvoorbeeld het programma in de grondexploitatie als ondergrens in een tender opgenomen worden. Kavel 2: Zicht op de Fokkerhaven Kavel 2 geeft ruimte aan een toren van maximaal 30 meter. Hier zijn woningen te realiseren met fraai uitzicht over de Fokkerhaven en de Trekvliet. De centrale ligging in het gebied maakt de locatie bovendien aantrekkelijk voor voorzieningen op de begane grond en eerste etage. Op deze levendige plek zijn appartementen goed denkbaar. De rest van kavel 2 biedt ruimte aan een groene invulling als versterking van het Waterfrontpark. De beoogde ontwikkeling is ca. 35 appartementen van het duurdere segment en 9 woningen in het middensegment. Daarnaast is er ruimte voor iets meer dan 3000 m2 aan maatschappelijke voorzieningen.

Het parkeren is geborgd in de openbare parkeergarage BinckPark, gelegen op kavel 1. Kavel 3A: Maatschappelijk cluster Kavel 3A is gelegen tussen de Trekvliet en de Callistoweg. Beoogd wordt om op dit kavel een maatschappelijk cluster te realiseren van circa 10.000 m² voor de buurt en bewoners van alle leeftijden. Het programma van het cluster bestaat uit: een kinderdagverblijf, primair onderwijs, voorgezet onderwijs en bibliotheek. In het stedenbouwkundig plan 2016 was op deze kavel CPO ontwikkeling voorzien. In het Ruimtelijk Raamwerk 2021 is dit concept losgelaten en gekozen voor een KO ontwikkeling met 100 woningen en 840 m2 bedrijfsruimte. Nu wordt deze plek als de meest geschikte locatie voor een maatschappelijk programma gezien. Kavel 3B: tegenover kavel 3A Kavel 3B ligt op een uitstekende plek aan zowel de Callistoweg als deels aan de Capellalaan en heeft uitzicht op Kasteel Binckhorst en de Fokkerhaven. Deze plek leent zich daardoor uitstekend voor een combinatie van wonen en werken. Dit kavel kan als een geheel met een private ontwikkeling van Binckhorstlaan 151 of afzonderlijk daarvan ontwikkeld worden. In ieder geval zal dat in nauwe afstemming moeten gebeuren, zodat het optimale voor het plangebied wordt gerealiseerd. Het parkeren kan worden opgelost op eigen kavel, al ligt er een mooie kans om dit ook in de parkeergarage aan de Capellalaan te laten landen.

Op het kavel mag tot 50 meter hoog worden bebouwd (dat zijn 16 bouwlagen). Het mogelijke programma beslaat 166 woningen: ca. geen sociale sector, 141 midden sector en 25 vrije sector woningen, als ook ongeveer 1100 m2 aan bedrijfsruimte. Kavel 5: tussen Fokker Terminal en Binck Twins Deze kavel vormt de laatste fase van de vernieuwing van de Trekvlietzone. Het kavel geeft nu ruimte aan een groot parkeerterrein van 225 parkeerplaatsen die exclusief voor de Fokker Terminal zijn (tot aan daadwerkelijke ontwikkeling in 2034). Daarnaast biedt het gebied nog onderdak aan de Sweatshop; een plek waar kinderen en volwassenen heerlijk kunnen skaten. De globale uitwerking kent een parallel met kavel 1. De parkeerbehoefte van dit kavel dient op het eigen terrein middels bijvoorbeeld een tweede centrale parkeergarage te worden opgelost. De locatie tussen de Fokker Terminal en Binck Twins leent zich op de onderste lagen goed voor bedrijfsruimten langs de verschillende zijden van het bouwblok. Aan de Binckhorstlaan mag een toren van 70 meter hoog worden gerealiseerd. Aan de zijde van de Callistoweg is dit 50 meter. Een mogelijk programma is: 106 sociale huur, 276 midden sector en 42 vrije sector woningen. Daarnaast biedt het kavel ook ruimte voor bijna 4000 m2 aan bedrijfsruimte.

Hoofdstuk 4. Stedenbouwkundig ontwerp Omdat het Omgevingsplan Binckhorst uitgaat van een uitnodigings-planologie, (organische ontwikkeling), heeft de gemeente deels een faciliterende rol. Er is een aantal kaderstellende documenten binnen het omgevingsplan waaraan ieder initiatief moet voldoen. Op deze wijze zorgt de gemeente voor de borging van de beoogde kwaliteit in programma. 4.1 Ontwerpkaders Voor nieuwbouw in de Binckhorst geldt dat conform het Beeldkwaliteitsplan Binckhorst ontworpen moet worden en projecten goed aangehaakt zijn op de buitenruimte. Het HOR Binckhorst en het Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone geven daarvoor handvatten. Het kwaliteitsteam (Q-team) is ingesteld om projecten aan de verschillende beleidskaders te toetsen. Hierin worden uitspraken gedaan op verscheidene schaal- en detailniveaus: van algemene of specifieke ontwerpprincipes, tot concrete kwalitatieve en kwantitatieve ontwerpkaders. De openbare ruimte is bij uitstek een verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente heeft daarvoor Plan Openbare Ruimte en Buitenruimte geschreven. Het plan geeft inzicht en richting bij komende ontwikkelingen in de Binckhorst en geeft door de integrale benadering de gemeente regie op de transformatie van de Binckhorst.

Het Plan openbare ruimte en buitenruimte verbeeldt vanuit de context, thema’s, kaarten, maatvoering en ontwerpprincipes, de met het omgevingsplan Binckhorst beoogde ambitie van de gemeente. Het plan geeft inzicht en richting bij komende ontwikkelingen in de Binckhorst en geeft door de integrale benadering de gemeente regie op de transformatie van de Binckhorst. Voor de Trekvlietzone specifiek is het Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone geschreven. Met dit raamwerk wordt inzicht verschaft welke ruimtelijke condities er vanuit ambitie, beleid en soms ook vanuit noodzakelijkheden zijn voor een goede opbouw van de Trekvlietzone. Hiermee is te zien dat er een goed evenwicht ontstaat tussen een robuuste openbare ruimtelijke structuur en een hoog stedelijk programma. Het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst is een zeer belangrijke basis voor de uitwerking van het Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone. Het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst beschrijft enerzijds een concrete en eenduidige materialen en anderzijds de technische maatvoering van de buitenruimte.

Afbeelding 5 Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone

Het Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone In het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone worden drie zones onderscheiden. In elke zone kan worden gewoond én is er ruimte voor andere stedelijke functies. De indeling van de zones is echter niet gebaseerd op functie, maar op ruimtelijke kwaliteiten op basis van het ordeningsprincipe van ‘Rust, Reuring en Ruis’. •

•

•

De rode zone; Poort tot de stad: Binckhorstavenue (Ruis). Met de realisatie van de Rotterdamsebaan, de aansluiting op de centrumring, vormt de Binckhorstlaan samen met de direct aangrenzende hoogbouw een stadsentree met het karakter van een stedelijke avenue. Deze zone is goed bereikbaar maar ondervindt ook overlast van het geluid van naastgelegen wegen. N aast de entrees tot de Trekvlietzone zijn hier geen extra ontsluitingen of inritten voor bijvoorbeeld parkeergarages. In de plinten is ruimte voor wijk overstijgende functies en actieve plinten met commerciële functies zoals detailhandel, 1e lijns-zorg, nutswinkels, kleinschalige logistiek of wijkcentra. De gele zone; Levendige kern (Reuring). De ontsluitingswegen van de Trekvlietzone wordt gevormd door de Capellalaan, Callistoweg, Uranusstraat en, Junostraat. Deze buurtstraten zijn bijzonder door de verbondenheid met het langzaamverkeersnetwerk, de rustige ligging en het formele karakter. Langs deze structuren staan ontmoeten, reuring en sociale cohesie centraal en vragen daarom om actieve plinten. In deze zone zijn buurtfuncties wenselijk zoals scholen, zorg, buurtcentra, kunst, cultuur en horeca. De groene zone; Waterfrontpark (Rust). Het Waterfrontpark wordt ontwikkeld tot een hoogwaardig recreatief verblijfsgebied aan het water voor de gehele Binckhorst.

De informele klimaatlinten zijn uitlopers van dit park met eenzelfde karakter. Op deze plekken wordt de auto geweerd en is rustig wonen in de plint goed mogelijk. Tevens is hier ruimte voor horeca, welzijn, leisure, kunst & cultuur.

Afbeelding 6: huidige plancontouren

De bouwhoogte van de Trekvlietzone is aflopend van de Binckhorstlaan tot aan de kade van de Trekvliet. Hierdoor hebben zoveel mogelijk woningen, ook de woningen die niet direct aan de Trekvliet liggen, zicht op de Trekvliet. Tegelijkertijd zorgt de hoge wand langs de Binckhorstlaan voor een zekere luwte aan de Trekvliet. De bestaande karakteristieke bebouwing zoals de Fokker Terminal, Kasteel Binckhorst en de twee gebouwtjes aan de Fokkerhaven getuigen van het rijke verleden van de Binckhorst en dragen bij aan de sfeer en identiteit van het gebied.

4.2 Buitenruimte Bij de transformatie van de Binckhorst speelt de buitenruimte een essentiële rol. Met de reeds gerealiseerde BoogieWoogie-tunnel en de twee havens is een begin gemaakt met de herinrichting, maar voor de beoogde transformatie naar gemengd stedelijk gebied met een stevig aantal woningen is méér nodig. Behalve voor de huidige gebruikers met hun bedrijfsmatige en industriële activiteiten moet de buitenruimte ook goede ruimtelijke condities bieden voor toekomstige bewoners, nieuwe economische functies en bezoekers. Daarnaast moet de toekomstige buitenruimte een zekere flexibiliteit bieden in gebruiks- en verblijfskwaliteiten om aan uiteenlopende eisen en wensen van toekomstige gebruikers te kunnen voldoen. Dit alles met behoud en versterking van de identiteit van de Binckhorst. Binnen de contouren van de nieuw grondexploitatie zit een gedeelte van de Callistoweg en enkele dwarsgelegen klimaatlinten die van uit de Trekvliet tot aan de Binckhorstlaan lopen. De Callistoweg is onmisbaar voor de ontsluiting van de uit te geven kavels in het grondexploitatiegebied. De buiten ruimte wordt ingericht conform het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst en het Plan Openbare Ruimte en Buitenruimte. Daarnaast wordt de Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig (RIS308744) gebruikt als handvatten om de openbare ruimte klimaatbestendig te maken.

Afbeelding 7 Impressie Waterfrontpark (bron: Ambitie Buitenruimte Binckhorst)

4.3 Directe omgeving Het plangebied beperkt zich tot de kern van de Trekvlietzone, maar de stedenbouwkundige opzet is van toepassing op het grotere gebied tussen de Mercuriusweg en de Jupiterkade. Dit geldt voor de zonering en hoofdinfrastructuur van verkeer, water en groen. Zo is het de ambitie om de Callistoweg door de hele Trekvlietzone aan te leggen en langs de oever van de Trekvliet een doorgaande groenstructuur te maken. Met de herontwikkeling van de kavel aan de Binckhorstlaan 135 (voormalig defensie-gebouw) wordt de Callistoweg doorgetrokken. Bij fase 2 van dit kavel zal ook de oever van de Trekvliet doorgezet worden als onderdeel van het Waterfrontpark. Qua bebouwing past hier een vergelijkbareopzet en typologie als in de kern van de Trekvlietzone. De kasteeltuin wordt niet meer middels de grondexploitatie gerealiseerd. De aanleg van kasteeltuin wordt 2024 opgeleverd en is gerealiseerd als zelfstandig investeringsproject. De kosten worden gedekt uit de vrijvallende middelen van de grondexploitatie en uit de Reserve Omgevingsplan Binckhorst. De Kasteeltuin behoort namelijk tot de (toekomstige) projecten die ter indicatie in de Beleidsregel kostenverhaal genoemd zijn. De investeringen worden gedekt uit de afdrachten kostenverhaal bij verlening van vergunningen aan particuliere bouwplaninitiatieven.

Op grond van de PPT-criteria (artikel 63 BBV; BBV- Notitie grondbeleid 2019) kunnen onmogelijk alle kosten aan deze grondexploitatie worden toegerekend. Het Waterfrontpark is ook onderdeel van de hoofdstructuur. Vanwege de transformatie van dit gedeelte van het bedrijventerrein dat eenzijdig ontsloten was op de Binckhorstlaan, de hoge dichtheden waarin gebouwd wordt en de gewenste vierkante meter groene openbare ruimte, ligt het voor de hand deze groene ruimte wel voor 100% aan de grondexploitatie toe te rekenen.

Hoofdstuk 5. Verkeer en Parkeren 5.1 Ontsluiting van het gebied In de Trekvlietzone worden de Callistoweg en Capellalaan als nieuwe wegen aangelegd. De Callistoweg vormt samen de Capellalaan, de nieuwe hoofdontsluitingsstructuur in de Trekvlietzone. de Capellalaan vormt de hoofdentree naar het gebied vanaf de Binckhorstlaan in het verlengde van de Zonweg. De Callistoweg, parallel aan de Binckhorstlaan, vormt in de toekomst de ontsluitende hoofdroute in het gebied. Deze nieuwe verkeersstructuur voorziet in de benodigde erfontsluiting van om te komen tot kleinere te ontwikkelen kavels in het gebied. De aanleg van nieuwe straten en het openbaar maken van enkele wegvakken leidt een betere toegankelijkheid van het gebied voor alle verkeer. De hoofdopgave is om het gebied te openen en bereikbaar te maken. De Callistoweg wordt gedimensioneerd als woonstraat waarbij het verblijfskarakter wordt benadrukt, maar levendige plinten een mooie aanvulling zijn. Deze weg wordt verbonden met de Junostraat en de Uranusstraat. Een ruimtelijke reservering is opgenomen voor het doortrekken van de Callistoweg in noordelijke richting. Het project Binck City Park houdt dan ook rekening met de ligging van deze weg door het perceel in tweeën te knippen. De Callistoweg is noodzakelijk voor de ontsluiting van de uit te geven kavels in de grondexploitatie.

Langzaam verkeer wordt grotendeels gecombineerd met autoverkeer maar krijgt ook extra ruimte langs de Trekvliet als onderdeel van het Waterfrontpark. Vanuit het No-Regret pakket wordt een onderdoorgang bij de Trekvlietbrug voor langzaam verkeer gerealiseerd, zodat er een goede langzaamverkeersverbinding tussen de Trekvlietzone met het gebied Noord-West ontstaat, maar ook uiteindelijk met de binnenstad van Den Haag. Daarnaast is in het Masterplan Bereikbaarheid CID Binckhorst ook een langzaam verkeersbrug over de Trekvliet opgenomen in het verlengde van de Capellalaan. Daarmee wordt ook de Molenwijk en verder met de Binckhorst verbonden. In het Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende type zones. De zone Ruis bevindt zich aan de zijde van de Binckhorstlaan en kenmerkt zich door haar goede bereikbaarheid en de daarbij horende geluidshinder van de weg richting het centrum. Er wordt gestuurd op de bouw van parkeergarages tussen de Callistoweg en de Binckhorstlaan. Zo worden de uitgangspunten van de drie verschillende zones versterkt.

Legenda primaire gemotoriseerd verkeer Hoofdwegen Buurtontsluiting Secundaire structuur Autoluwe zone

Legenda primaire fietsverkeer Hoofd fietsnetwerk Buurtontsluiting Autoluwe zone

Legenda primaire wandelroutes Langzaamverkeersnetwerk Indicatieve verbinding Autoluwe zone

Afbeelding 8: Verkeersnetwerk t.b.v. verschillende modaliteiten

5.2 Openbaar vervoer Voor een succesvolle ontwikkeling van Binckhorst-CID is het noodzakelijk om maatregelen te realiseren die leiden tot een mobiliteitstransitie binnen dit gebied. Hiervoor is het MASTERPLAN BEREIKBAARHEID CID-BINCKHORST in 2023 vastgesteld. Dit Masterplan bestaat uit een pakker maatregelen waaronder de aanleg van een nieuwe tramlijn vanaf station Den Haag Centraal via de Binckhorstlaan en Maanweg naar station Voorburg en vanaf de Binckhorstlaan via de Prinses Mariannelaan en de Geestbrugweg richting Rijswijk en Delft. Ook worden er extra maatregelen genomen, zoals veilige fietsroutes en meer groen, om de buurt nog leefbaarder te maken, waaronder een langzaam verkeersbrug over de Trekvliet ter hoogte van de Trekvlietzone. Eerder al is besloten tot het No-Regret pakket CID Binckhorst (RIS303062) met daarin o.a. een onderdoorgang onder de Mercuriusweg door voor langzaam verkeer. Het openbaar vervoersaanbod in de Binckhorst zal door dit alles fors worden opgewaardeerd tot Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV). De realisatie van HOV en de ruimtelijke reservering daarvan vallen buiten het projectgebied van de Trekvlietzone. Maar de upgrade naar HOV vereist een fors aantal in- en uitstappers in de Binckhorst Waar ook de ontwikkeling in de Trekvlietzone met hoge dichtheden en de combinatie van verschillende functies aan bijdraagt. t.

Met een HOV-lijn op de Binckhorstlaan heeft de gehele Trekvlietzone een halte op loopafstand. Dit is essentieel voor een hoogstedelijk gebied. Daarnaast is een schaalsprong van enkele buslijnen naar HOV ook nodig om het beslag en de hinder van het autoverkeer in het gebied te beperken, hetgeen bijdraagt aan de beoogde transformatie van het gebied. 5.3 Parkeren In de Trekvlietzone wordt het parkeren op de openbare weg fors beperkt. Uitgangspunt voor de verschillende kavelinitiatieven is dat parkeren inpandig gerealiseerd moet worden. Daarbij worden de parkeernormen gehanteerd zoals die zijn vastgelegd in de Nota parkeernormen CID en Binckhorst Den Haag 2020 (RIS306160) De gemeente gaat zelf een parkeergarage realiseren van ca. 505 plekken (BinckPark). Deze parkeergarage zal bovengronds gerealiseerd worden en zal voorzien in de parkeerbehoefte van een aantal omliggende kavels. Daarmee wordt de parkeergarage zo efficiënt mogelijk benut en wordt de verkeershinder in de Trekvlietzone zelf beperkt. De buitengevel van de parkeergarage wordt deels voorzien van groen voor een prettige uitstraling. Het dak is bruikbaar voor groen, speelgelegenheid en extra zonnepanelen, die tevens als pergola kan worden ingezet.

Vanuit het oogpunt van duurzaamheid hebben bovengrondse parkeergarages het voordeel dat ze in de toekomst, mocht de parkeerbehoefte afnemen, beter te transformeren of te slopen dan ondergrondse parkeergarages. Ondergrondse parkeergarages zijn zowel financieel als technisch moeilijk te realiseren in de Trekvlietzone vanwege de vervuilde grond en hoge grondwaterstand. Ontwikkelaars van gebouwen in de Binckhorst wordt de mogelijkheid geboden om minder parkeerplaatsen te realiseren dan de voorgestelde parkeernorm. Dit geldt tot de helft van de berekende parkeerbehoefte. Indien aan de voorwaarden en regels wordt voldaan mag een ontwikkelaar een deel van de parkeereis afkopen. Het gaat om een afkoopbedrag per te compenseren parkeerplaats van €17.500,- (prijspeil 2019), wat gestort wordt in de Voorziening Parkeren en Mobiliteitsmaatregelen. In het raadsvoorstel ‘Vormen Voorziening Parkeren en Mobiliteitsmaatregelen’ staat opgenomen hoe, waar en voor welke datum het verzamelde bedrag besteed mag worden. Hoewel er door de gemeente wel een parkeergarage gerealiseerd wordt valt deze buiten de herziening grondexploitatie van de Trekvlietzone. Dit heeft te maken met de nieuwe BBV-regels waardoor wijk overstijgende zaken niet meer in een grondexploitatie mogen voorkomen. Ondanks dat de parkeergarage niet binnen de kaders van de grondexploitatie heeft de gemeente mag

worden opgenomen, zowel een privaatrechtelijke verplichting als daarmee een publiekrechtelijke taak om deze wel te realiseren. De privaatrechtelijke verplichting komt voort uit de tenders die zijn uitgeschreven voor kavel 1 van de Trekvlietzone inclusief de daarbij behorende contracten. Een van de tenders is de bouw van de parkeergarage. In de andere tenders is verwezen naar deze parkeergarage waardoor de te bouwen appartementencomplexen gebruik kunnen maken van de parkeergarage om aan de parkeernorm te voldoen bij aanvraag van de omgevingsvergunning. De publiekrechtelijke taak komt voort uit de eisen omtrent de parkeernorm waaraan de aanvraag van de omgevingsvergunning voor Binck Blocks en Linck moet voldoen. Anders gezegd: beide projecten maken gebruik van de door de gemeente te realiseren openbare parkeergarage. In de Notitie grondbeleid 2019 (RIS302035) is aangescherpt wat wel en niet onder Bouwgrond in Exploitatie (BIE) mag vallen. Aan grond kunnen alleen die kosten worden toegerekend, die volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ook grondexploitatiekosten zijn, d.w.z. openbaar karakter hebben. Bij de Programmarekening zal voor de parkeergarage een separate administratie worden ingericht. Het fietsparkeren voor bewoners en werknemers dient op eigen grond te worden gesitueerd, bij voorkeur inpandig.

Voor bezoekers en kleinschalige functies zullen enkele clusters met nietjes in de buitenruimte worden geplaatst, maar daar gaat de gemeente terughoudend mee om.

Hoofdstuk 6. Uitvoeringsaspecten Grondexploitatie 6.1 Verwerving Door (strategische) aankopen in het verleden is veel grond in het plangebied eigendom van de gemeente. De enige benodigde verwerving is de locatie van de Fijnhouthandel (Binckhorstlaan 275). De Fijnhouthandel staat op de locatie van de Callistoweg. De Callistoweg is een belangrijke verkeersader binnen de Trekvlietzone vanaf Uranusstraat tot aan de Jupiterkade. Niet alleen voor het verkeer is dit noodzakelijk, maar ook de ondergrondse vereisten zoals: riolering, energietransitie, kabels en leidingen, wortels van bomen. Deze verwerving kent een minnelijke fase. Wanneer er geen overeenstemming wordt bereikt, zal aan de raad een besluit tot onteigening worden voorgelegd teneinde de benodigde gronden te verwerven. 6.2 Bodem In de Trekvlietzone is sprake van bodemverontreiniging. De vervuiling bestaat vooral uit immobiele verontreiniging, deze zijn grotendeels gesaneerd door de toepassing van een isolatievariant. Ook zijn plaatselijk mobiele verontreinigingen (zoals olie) gevonden in de bodem. De functionele sanering van de bodemverontreiniging (de grond geschikt maken voor het beoogd gebruik) conform de bodemrichtlijn van de Wet Bodembescherming, is onderdeel van de vernieuwing van het gebied.

Hierdoor worden de contactmogelijkheden met de verontreiniging weggenomen en ontstaat er een gebied waar mensen veilig kunnen verblijven. 6.3 Sloop De meeste panden in het plangebied van de grondexploitatie Trekvlietzone hadden weinig kwaliteit en zijn gesloopt om plaats te maken voor nieuwe ontwikkelingen. Uitzondering hierop vormen de pandjes aan de Fokkerhaven. Deze zijn inmiddels getransformeerd tot twee horecavoorzieningen: Puurr en Glaswerk. Enkel de locatie van de Fijnhouthandel moet worden verworven en gesloopt, zodat de Callistoweg kan worden aangelegd. 6.4 Uitgifte Doelstelling is om de Trekvlietzone hoogstedelijk te ontwikkelen door functiemenging, hoogbouw en hoge dichtheden van woningen, voorzieningen, horeca en bedrijvigheid te mixen en te voorzien van een industriële uitstraling. De verschillende bouwkavels zullen volgens onderstaand stappenplan op de markt worden gebracht, waarbij de uitgangspunten uit dit projectdocument worden meegegeven. Daarnaast zullen nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen aan de uitgangspunten van het dan vigerende Omgevingsplan Binckhorst met bijbehorende beleidsuitgangspunten en natuurlijk het Bouwbesluit. Tender procedures In een selectieprotocol wordt de te volgen procedure omschreven. De tenders zullen openbaar kenbaar worden gemaakt op tendernet.

Aan gekwalificeerde partijen zal worden gevraagd om op basis van een gunningsdocument een inzending te doen bestaande uit een bouwplan, een procesaanpak en een bieding. De inzendingen worden door een beoordelingscommissie middels puntentoekenning beoordeeld op de vooraf gestelde gunningscriteria op het gebied van o.a. kwaliteit, prijs, proces en risicobeoordeling. Het beoordelingsrapport wordt ten behoeve van de gunning voor besluitvorming voorgelegd aan het college. Met de winnaar van de tender zal een grondafname- en realisatieovereenkomst worden aangegaan op basis van een conceptovereenkomst die onderdeel uitmaakt van het gunningsdocument.

Eigendom of erfpacht Conform het Raadsbesluit Nieuw Haags Gronduitgiftesysteem (RIS146023) kunnen de gronden in de Binckhorst alleen in erfpacht worden uitgegeven. Wanneer gronden van de gemeente als bouwrijpe kavels zijn verkocht of in erfpacht zijn uitgegeven is er geen kostenverhaal van toepassing. De kosten zijn dan “anderszins verzekerd” in de verkoopprijs van de grond of in de erfpachtcanon. Bij een voordelig saldo kan bij besluit vroegtijdige winstneming ingezet worden voor Binckhorst als geheel. De financiële regelgeving staat niet toe om een rechtstreekse afdracht vanuit de grondexploitatie te doen. Kostenverhaal Het Omgevingsplan Binckhorst is de basis om het kostenverhaal te zekeren bij afgifte vergunning. Met het kostenverhaal wordt een beperkt deel van de aan te pakken buitenruimte gedekt. Door de grondexploitatie Trekvlietzone is gezekerd dat voor dat plangebied de buitenruimte wordt aangelegd. De opbrengsten van het kostenverhaal binnen dit plangebied kunnen elders in de Binckhorst worden ingezet. 6.5. Financiële paragraaf Het projectresultaat van de grondexploitatie Trekvlietzone bedraagt voor de herziening € 10.636.000,(NCW 1-1-2024). Na de herziening 2024 bedraagt het projectresultaat nog € 6.976.000,- (NCW 1-1-2024). Dat is dus een nadelig verschil van € 3.660.000,-.

De verschillen zijn afkomstig van het effect van de planwijzigingen en actualisatie van de kostenraming en fasering. In totaal zijn de kosten met € 2.028.000,- (nominaal) toegenomen en de opbrengsten zijn met € 2.376.000,- (nominaal) gedaald. De faseringseffecten samenhangend met de wijziging in fasering en nominale kosten- en opbrengsten zijn met € 859.000,- positief gestegen. Tabel 1 Projectresultaat Projectresultaat voor herziening

€ 10.636.000,-

(NCW 1-1-2024)

Projectresultaat na herziening

€ 6.976.000,-

(NCW 1-1-2024)

Verschil projectresultaat

€ 3.660.000,-.

nadelig

Verschillenverklaring Programmawijziging Actualisatie kostenraming Wijziging fasering uitvoering

Dat het resultaat op de grondexploitatie daalt is voornamelijk te wijten aan de wijzigingen van het programma op kavel 1A/1B (The Blox) en kavel 3A. Door deze planwijzigingen dalen de opbrengsten op kavel 1A/1B met circa € 3,8 miljoen en op kavel 3A betekent de wijziging een opbrengstenderving van circa € 2,5 miljoen. In een eerder besluit (RIS318684) is door de Raad vastgesteld dat de opbrengstenderving, als gevolg van de planwijziging op kavel 1A/1B, niet ten laste mag gaan van de Reserve Grondbedrijf. Daarom is er € 3,8 miljoen vanuit de Reserve extra impuls voor betaalbaar wonen beschikbaar gesteld om dit bij de herziening toe te voegen aan de Reserve Grondbedrijf. Voor de opbrengstenderving op kavel 3A geldt ook dat dit niet ten laste van de Reserve Grondbedrijf gebracht moet worden. Hiervoor is € 2,5 miljoen aan dekkingsmiddelen beschikbaar gesteld in de programmabegroting 2025 en toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf. Tabel 2 verschillenverklaring details Omschrijving Wijziging programma kavel 1A/1B

€ 3,8 miljoen negatief

Dekking Vanuit Reserve extra impuls betaalbaar wonen naar de RGB (ipv GREX)

Wijziging programma Kavel 3A

€ 2,5 miljoen negatief

Programmabegroting 2025 naar GREX

Dekking programmabegroting voor wijziging programma kavel 3A

€ 2,5 miljoen positief

Actualisatie van kostenraming civiele kosten en plankosten

€ 2 miljoen negatief

Wijziging programma op kavels doorontwikkeling

€ 1,41 miljoen positief

Wijziging fasering uitvoering en grondverkopen

€ 0,86 miljoen positief

Totaal effect op resultaat Eindwaarde Totaal effect op resultaat NCW

Effect op resultaat

€ 3,53 miljoen negatief € 3,66 miljoen negatief

Dat het resultaat niet € 6,3 miljoen (3,8 + 2,5) verslechtert, maar € 3,66 miljoen, komt onder andere omdat een deel van de middeldure en vrije sectorwoningen die gereserveerd waren voor The Blox nu in de doorontwikkeling (kavel 2, 3B, 5) gerealiseerd kunnen worden. Aan de ene kant vindt er opbrengstenderving plaats op kavel 1A/1B, maar aan de andere kant stijgen de verwachte opbrengsten uit gronduitgifte van de kavels in de doorontwikkeling. Desondanks, wordt aangeraden om de beschikbaar gestelde middelen volledig te gebruiken om de RGB te dekken, omdat we zien dat het risicoprofiel significant verslechterd. Een verdere financiële toelichting wordt gegeven in de openbare bijlage en in meer detail in de geheime bijlage. 6.5 Risicobeheersing De impact van het risicoprofiel was € 2.606.000,- voordelig. Door de herziene grondexploitatie waarin een deel van de risico’s is vervallen en/of verwerkt, daalt het risicoprofiel met € 3.294.000,- De impact van het risicoprofiel wordt daarmee € 687.500,- nadelig. Deze impact kan geheel worden opgevangen door het positieve projectresultaat. 6.6 Beheer paragraaf Het project wordt conform de HOR Binckhorst aangelegd en beheerd op het voor dit gebied geldende niveau van residentiekwaliteit. Hierin komt het bijzondere industriële karakter van de Binckhorst al naar voren. Klimaatadaptie is een belangrijk onderdeel hiervan.

Zodra ontwerpen voor de buitenruimte gemaakt worden, worden deze voorzien van een beheerplan inclusief de financiële aspecten.

Hoofdstuk 7. Milieu en duurzaamheid Binnen het Omgevingsplan Binckhorst zijn thema’s zoals milieu en duurzaamheid goed ingebed. 7.1 Milieu In de Binckhorst zijn diverse milieufactoren die beperkend kunnen zijn voor woningbouw, zoals geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. In de Trekvlietzone zijn in vergelijking met de rest van de Binckhorst minder milieucontouren van toepassing. Hierdoor is de Trekvlietzone bij uitstek geschikt voor de realisatie van woningbouw in de Binckhorst (primaat wonen). In het kader van het Omgevingsplan Binckhorst is onderzoek gedaan naar alle relevante milieuaspecten. Een van de milieu contouren waar het gebied rekening mee dient te houden, is de aan de overzijde van de Binckhorstlaan parallel gelegen gasleiding. In het kader van het Omgevingsplan worden voor de milieuaspecten de ambitieniveaus gedefinieerd. Bij aanvragen voor omgevingsvergunningen wordt vervolgens getoetst in hoeverre aan de ambitieniveaus voldaan wordt. Daarbij vormt de “saldering” een nieuwe systematiek. In de uitgiftestrategie voor de Trekvlietzone wordt bij tenders zoveel mogelijk vrijheid gegeven aan de markt, waardoor optimaal gebruik gemaakt kan worden van mogelijkheden voor flexibiliteit en saldering.

7.2 Duurzaamheid Voor de Binckhorst gelden twee belangrijke beleidsstukken: Het puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS301953) en het Omgevingsplan Binckhorst (RIS299317), beide bepalend voor de randvoorwaarden op het gebied van duurzaamheid. Puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS301953) In het beleidsstuk Puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen omschrijft de gemeente Den Haag haar uitgangspunten als volgt: “het zodanig oprichten van bouwwerken en de directe omgeving van gebouwen dat natuurwaarden hier baat bij hebben. De maatregelen kunnen hard zijn (bijv. nestkasten) of zacht (bijv. tuinen)’. Ze kunnen betrekking hebben op plant- en diersoorten – al of niet beschermde – en op groene functies (bijv. klimaatadaptatie en beleving)”. De toepassing van het puntensysteem wordt vastgelegd bij de toetsing van een vergunningsaanvraag. De uitzondering hierop is een tenderprocedure, hier wordt het puntensysteem ook reeds vastgelegd in het tenderdocument. Omgevingsplan Binckhorst (RIS299317). De eisen die het Omgevingsplan stelt zijn vrij vooruitstrevend. Waar landelijk sinds 1 januari 2021 voor de energieprestatiecoëfficiënt een BENG-norm geldt, staat in het omgevingsplan het uitgangspunt dat nieuwbouw moet voldoen aan de EPC-norm van 0,2.

Daarnaast stelt het omgevingsplan ook eisen aan de thema’s: water, groenvoorziening, verkeer en omgang met milieucontouren in de Binckhorst,

Verder geldt er van uit het Omgevingsplan Binckhorst ook de norm voor de GPR-score. Een GPR-score maakt duurzaamheid van gebouwen en gebieden meetbaar en bespreekbaar met behulp van een softwarematig scoringspakket. GPR meet op vijf verschillende thema’s: milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit, toekomstwaarde en energie. De norm bedraagt: minimaal een 8 te scoren op de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Voor energie geldt bij de GPR een minimum score van 9. Naast deze EPC- en GPR-eis geldt evenals in de rest van Nederland dat sinds 1 januari 2021 gasloos bouwen verplicht is. Uitvoering De Callistoweg dient als ruggengraat voor de energietransitie in de Trekvlietzone. Met aanleg van deze weg wordt ook de ondergrondse infrastructuur aangelegd. Deze ondergrondse infrastructuur omvat een warmteleiding die dient als een collectief systeem. Wanneer er in de Binckhorst van start wordt gegaan met de doorontwikkeling is het verplicht om aan te sluiten op dit toekomstige collectieve warmtenet. De watergang in het verlengde van de Capellalaan is verbreed. Dit vormt de verbinding van het water tussen de Kasteeltuin en de Trekvliet. De watergang doet dienst als second flush voor de BoogieWoogieTunnel. Langs de Trekvliet komt een brede, groene zone: het Waterfrontpark.

Het Waterfrontpark zorgt voor betere mogelijkheden voor infiltratiebij van regen door de vergroening. Bestaande cultuurhistorische waarden worden benut. De panden aan de Fokkerhaven zijn gehandhaafd en getransformeerd tot horeca: Puurr en Glaswerk zijn gerealiseerd.

Hoofdstuk 8. Maatschappelijke effecten De voornaamste maatschappelijke effecten van de ontwikkeling van de Trekvlietzone zijn in onderstaande tabel opgenomen. Tabel 1: Maatschappelijke effecten

Hoofddoel Wonen

Toelichting Doordat de Trekvlietzone in het omgevingsplan is aangeduid als primaat wonen is er ruimte voor het toevoegen van een paar duizend woningen. Het plangebied van dit projectdocument levert met ongeveer 1100 woningen een grote bijdrage aan de woningbouwopgave van de gemeente Den Haag. De Trekvlietzone wordt een gemengd gebied met wonen, werken en recreëren. De oude, inonbruik geraakte bedrijfsruimtes zijn gesloopt en worden vervangen door faciliteiten die beter bij de huidige economie passen. De kwaliteit van de buitenruimte wordt sterk verbeterd. Toevoeging van groen en water draagt bij aan een meer klimaatadaptieve buitenruimte en een diverse recreatie voorziening/plek. In de Trekvlietzone is sprake van sterke intensivering van het grondgebruik. Tijdens de selectieprocessen worden deelnemers uitgedaagd en verplicht om energie en duurzaamheid belangrijk onderdeel te laten zijn van hun plan.

Economie/ werkgelegenheid Buitenruimte / groen Duurzaamheid

Hoofdstuk 9. Planning

Afbeelding 9

Fases ontwikkeling Trekvlietzone

De totale looptijd van het plan is naar verwachting ultimo 2034. Zoals te zien in afbeelding 9.1 loopt de eerste fase van Binck City Park tot ongeveer de Fokker Terminal. Kavel 1 is volledig uitgegeven en naar verwachting wordt kavel 3A in 2025 uitgegeven voor de realisatie van de school. In fase 1 zijn de uitgeefbare grond gesaneerd en bouwrijp gemaakt en er wordt nog gewerkt aan het bouwrijp maken van de buitenruimte. De tweede fase van de gronduitgifte vindt plaats in de doorontwikkeling van de Binckhorst. Deze kan van start gaan als het gewijzigde omgevingsplan Binckhorst door de raad is vastgesteld en er met (milieu)onderzoeken is onderbouwd dat er planologisch meer ruimte is voor woningbouw op de Binckhorst. Het

raadsbesluit voor het wijzigen van het Omgevingsplan Binckhorst wordt voorzien. De verwachting is dat rond 2027/2028 dit besluit door de raad wordt genomen. Waarna de tweede fase van de grondexploitatie bouwrijp gemaakt kan worden, de uitgiftes voor de tweede fase worden vanaf 2030 verwacht. Daarnaast hangt het moment van uitgifte van kavel 5 ook samen met de onteigening van de Fijnhouthandel.

Hoofdstuk 10 Participatie en Communicatie Participatie speelt een grote rol in de ontwikkeling van de Binckhorst. Het draagt bij aan een goede samenwerking, betere plannen en het vergroot de betrokkenheid van de belanghebbenden. De komende jaren ligt de focus op het verder professionaliseren, structureren en stimuleren van participatie in de Binckhorst. Hierbij hoort ook duidelijkheid over de ruimte die er is om mee te denken. De participatieleidraad “Samenwerken in de Binckhorst (RIS303172)” dient te worden gevolgd en moet aansluiten bij de ontwikkelingen op het gebied van participatie uit de Omgevingswet. De participatieleidraad geeft een duidelijke structuur van minimaal gewenst participatieniveau en daarnaast geeft het handvatten voor een aanpak met mogelijkheden om de participatie in te richten. De verschillende belanghebbenden worden structureel, tijdig en op maat betrokken en geïnformeerd. Ze worden waar mogelijk actief uitgenodigd om mee te doen en mee te denken. Hiervoor de volgende middelen te bedenken: • Persoonlijk, ontmoeten en gesprek: diverse structurele overleggen en bijeenkomsten, inspiratiesessies, ronde tafels, rondleidingen, gebiedsbrede infomarkt. We willen een vast informatiepunt met een inloopspreekuur, samen met partners in de wijk. • Digitaal: nieuwsbrief 6 tot 8 keer per jaar en een actuele website voor de grote gebiedsontwikkelingen.

• Participatie: bijvoorbeeld over het energiescenario-model. We werken daarbij samen met diverse partijen zoals We Think Binck (private partijen), de bedrijvenvereniging BLF en I’M Binck. Hun kennis, expertise en netwerk zijn van groot belang voor de transformatie van de Binckhorst. Voor bewoners loopt er een pilot: het Bincks Beraad. Dit bewonersoverleg over gebiedsbrede ontwikkelingen in de Binckhorst zal de komende jaren samen met het stadsdeel Laak verbreed worden. Rol projectontwikkelaars De komende jaren zal er veel gebouwd worden in de Trekvlietzone. De communicatie hierover wordt gedaan door de ontwikkelaars. De gemeente heeft een coördinerende rol en houdt overzicht om zo nodig ontwikkelaars aan te spreken op hun verantwoordelijkheid. De programmaorganisatie is verantwoordelijk voor de gebiedscommunicatie en werkt nauw samen met het stadsdeel Laak. In de toekomst zal het stadsdeel een steeds belangrijkere rol gaan spelen in de communicatie tussen de gemeente en haar (nieuwe) inwoners.

Hoofdstuk 11. Procedures Het Omgevingsplan Binckhorst vormt de basis voor de juridisch- planologische beoordeling van een vergunningaanvraag. Deze toetsing vindt plaats bij de omgevingstafel Binckhorst. Daarnaast wordt ook advies gevraagd aan het Q-team en de Welstandscommissie. Het advies van het kwaliteitsteam (Q-team) komt aan bod tijdens de 12 weken periode van een reservering. Er dient een positief advies, al dan niet onder voorwaarden, zijn afgegeven voordat de omgevingsvergunning wordt aangevraagd. Tijdens de behandeling van de vergunningaanvraag wordt de Welstandscommissie om advies gevraagd. De Welstandscommissie wordt op de hoogte gebracht van het advies van het Q-team. Een positief advies van de Welstandscommissie is een vereiste voor de afgifte van een omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 12. 3D-impressie Trekvlietzone In de onderstaande afbeelding 9 staat een voorbeeld schetsuitwerking van de Trekvlietzone, deze impressie is weergegeven in 3D. Deze afbeelding geeft weer waar de Trekvlietzone naar toe kan groeien en maakt inzichtelijk wat de verschillende kavels van dit projectdocument kunnen behelzen.

Afbeelding 10: Voorbeeld schetsuitwerking 3d-impressie

Bijlagen: Grondexploitatie Trekvlietzone 2024