RIS320681 Beantwoording SV Alweer een historische huurverhoging op komst

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN

3 februari 2025 Ons kenmerk Onderwerp

Antwoord van het college op de vragen van de raadsleden de dames Arp, Faïd, Klokkenburg-Reedeker en de heren Thepass, Ahraui en Van der Bos, luidend: ‘Alweer een historische huurverhoging op komst’

DSO/10828323 RIS320681

De raadslieden de dames Arp, Faïd, Klokkenburg-Reedeker en de heren Thepass, Ahraui en Van der Bos hebben op 29 november 2024 een brief met daarin 8 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. Dit jaar werden huurders geconfronteerd met de hoogste gemiddelde huurverhoging in 30 jaar tijd. Haagse corporaties kozen voor een huurverhoging van 5,3%, ondanks het feit dat hun huurdersorganisaties zich hiertegen uitspraken. Op 15 februari nam de Haagse gemeenteraad de motie ‘Sta achter huurdersorganisaties’ aan, met het volgende dictum: Spreekt uit dat: – het college zich solidair moet verklaren met huurdersorganisaties die zich tegen het huurverhogingsvoorstel hebben uitgesproken; – het college dit signaal duidelijk dient over te brengen aan de woningcorporaties, nog ruim voordat er een definitief besluit is genomen over de huurverhoging per juli 2024; – het college met het Rijk in gesprek dient te gaan over de lage investeringscapaciteit van de Haagse woningcorporaties, zodat huurders niet het kind van de rekening worden. Deze motie is op 6 november 2024 afgedaan door het college (RIS318129).

In deze afdoening zegt het college onder andere: ‘De huurverhoging is een jaarlijks proces tussen de huurdersraad en de corporaties, dat op basis van gesprekken en een formele adviesaanvraag wordt afgedaan. De gemeente heeft hierin geen formele rol.’ 1.

Is het college het ermee eens dat het feit dat zij geen formele rol heeft in de vaststelling van de jaarlijkse huurverhoging niet wegneemt dat zij een standpunt hierover kan overbrengen richting de Haagse woningcorporaties? Zo nee, waarom niet?

Het college heeft geen rol bij de vaststelling van de jaarlijkse huurverhoging. Het college deelt uiteraard de zorgen die er zijn over de betaalbaarheid voor sociale huurders, over het algemeen onze meest kwetsbare inwoners en heeft deze zorg ook in het gesprek over de prestatieafspraken voor 2025 overgebracht aan de woningcorporaties. Het college ziet dat de Haagse woningcorporaties veel aandacht hebben voor de betaalbaarheid van het wonen en dat is positief. De maatschappelijke opgave van de woningcorporaties moet kunnen worden worden gefinancierd. De huurinkomsten zijn de belangrijkste inkomstenbron voor woningcorporaties, waarmee de verduurzaming (en daarmee lagere energierekening), nieuwbouw (en daarmee vermindering wachttijd) en renovatieopgave wordt gefinancierd.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10828323

2.

Is het college het ermee eens dat de raad met de motie ‘Sta achter huurdersorganisaties’ een heldere wens heeft uitgesproken, namelijk om een duidelijk signaal van solidariteit met de huurdersorganisaties over te brengen aan de woningcorporaties? Zo nee, waarom niet?

In de motie ‘Sta achter huurdersorganisaties’ (RIS318129) heeft de raad zich inderdaad duidelijk uitgesproken. Het college benadrukte recent bij de bespreking van de prestatieafspraken opnieuw het belang van maatwerk voor huurders die financieel in de knel kunnen komen als gevolg van de huurhoogte. Tegelijkertijd heeft het college ook belang bij de investeringscapaciteit van de woningcorporaties (ten behoeve van voldoende betaalbare woningbouw en de broodnodige investeringen in onderhoud en investeringen) en laat het college de discussie over huurhoogte bij de corporaties en de huurdersorganisaties. 3.

Is het college het er mee eens dat de oproep van de huurdersorganisaties er vooral op gericht was om het percentage van 5,3% te verlagen? Zo stelden zij in hun gezamenlijke persbericht: ‘De huurdersorganisaties van deze corporaties achten dit percentage te hoog en niet gerechtvaardigd.’ Zo ja, waarom beschrijft het college in de afdoening van de motie dan vooral haar oproepen richting de woningcorporaties om maatwerk toe te passen?

Het vaststellen van de huurhoogte is een afspraak tussen corporatie en huurdersorganisaties. Het college zoekt echter altijd en continu naar manieren om de meest schrijnende gevallen en meest kwetsbare huishoudens te helpen. Het is niet onze rol om de corporaties en huurdersverenigingen, die geen uitvoeringsorganisaties van de gemeente zijn, te verzoeken om af te zien van een (wettelijk toegestane) huurverhoging – om daarmee de kwaliteit van de woningvoorraad te waarborgen, te verduurzamen en om nieuwe sociale huurwoningen toe te voegen. 4.

Kan het college alsnog concreet aangeven of en hoe zij richting de woningcorporaties kenbaar heeft gemaakt achter de huurdersorganisaties te staan in hun kritiek op de hoogte van de huurverhoging?

Het college heeft in de gesprekken in het kader van de prestatieafspraken voor 2025, kenbaar gemaakt aandacht en zorgen te hebben voor en over de betaalbaarheid van het wonen in brede zin. Dat gaat niet alleen om de huur, maar het totaal aan woonlasten (huur, energie, water, gemeentelijke lasten, etc.). Er bestaan reeds mogelijkheden voor de laagste inkomens om kwijtschelding van gemeentelijke belastingen aan te vragen en de praktijk wijst uit dat woningcorporaties vaak bereid zijn om met hun huurders tot maatwerkafspraken te komen wanneer zij tegen de grenzen van de betaalbaarheid van het wonen aanlopen. Den Haag had met 20,7% een gemiddelde huurquote voor corporatiehuurders onder het landelijk gemiddelde in 2022 en in 2025 is de verwachting dat de huurquote daalt. Dat maakt dat het noodzakelijk is met de corporaties vooral scherp te blijven op specifieke situaties die een afwijking zijn op dalende huurquote. Deze afspraak is gemaakt. Voor het jaar 2025 dreigt een nog grotere huurverhoging, van meer dan 6%. De hoogte van deze huurverhoging was reden voor de Woonbond om zich terug te trekken uit de onderhandelingen met het kabinet en de woningcorporaties in het kader van de Nationale Prestatie Afspraken. In een brief aan de Tweede Kamer (zie bijlage) stelt de Woonbond hierover onder meer: ‘Huurders kunnen en willen niet opnieuw zo’n forse huurverhoging betalen.

Ze kunnen het niet betalen omdat de boodschappen en het dagelijks leven simpelweg te duur is geworden. Ze willen het niet betalen omdat het niet rechtvaardig en eerlijk is huurders met hun maandelijkse huur volledig moeten opdraaien voor de maatschappelijke opgave van nieuwbouw en verduurzaming. De woningnood is een maatschappelijk probleem. Het is onrechtvaardig dat alleen huurders voor de oplossing betalen.’ 2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10828323

5.

Is het college het ermee eens dat nóg een historisch hoge huurverhoging van mogelijk meer dan 6% een regelrechte (verdere) aantasting van de bestaanszekerheid van vele Haagse huurders zou zijn? Zo nee, waarom niet?

Op 11 december jl. zijn de Nationale Prestatieafspraken gesloten tussen de minister van VRO, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en Aedes, de vereniging van woningcorporaties. Hierin is onder meer vastgelegd dat de huurverhoging voor 2025 wordt gemaximaliseerd op 4,5%. Na eerdere huurverlagingen en huurbevriezingen is dit de maximaal haalbare uitkomst gebleken. Tevens is afgesproken dat in de komende jaren de huurverhoging wordt gebaseerd op een driejarig gemiddelde van de inflatie. Hiermee is naar de mening van het college een balans gevonden tussen het beperken van de huurstijgingen tot een acceptabel niveau zonder dat dit te veel ten koste gaat van de investeringscapaciteit van de woningcorporaties (welke te maken hebben met navenante kostenstijgingen). Vanzelfsprekend is iedere huurverhoging die terechtkomt bij de huishoudens met de kleinste beurs pijnlijk. De huurverhogingen van 2023 en 2024 leidden echter tot een dalende huurquote, aldus het Nibud. De verwachting is overigens dat gemiddeld genomen de huurquote in 2025 daalt bij een huurverhoging van 4,5%. Zie verder onder vraag 1 en 4. 6.

Is het college bereid om een signaal over te brengen aan de woningcorporaties en het Rijk dat deze huurverhoging onwenselijk is, nog ruim voordat een definitief besluit is genomen over de huurverhoging per juli 2025? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Gezien de recente ondertekening van de Nationale Prestatieafspraken heeft het overbrengen van het signaal door onder andere de VNG en de Woonbond dat de eerder voorgenomen huurverhoging van naar verwachting 6,1% te hoog is, een positief effect gehad. Zoals in het antwoord op eerdere vragen nader toegelicht ziet het college verder geen rol richting de Haagse corporaties op dit onderwerp. 7.

Het college maakt 4-jaarlijks een raamovereenkomst en per jaar prestatieafspraken met de Haagse woningcorporaties. Is zij bereid in de gesprekken hierover een beperking van de huurstijging voor de komende jaren te vragen? Zo nee, waarom niet?

Nee. In de vijfjarige Raamovereenkomst (2026 tot en met 2030) is de huurhoogte geen onderwerp, dit is aan corporaties en huurdersverenigingen. Zelfs met het verkrijgen van projectsteun (waar stevig voor wordt gelobbyd) is de financiële positie – in het licht van de grote opgaven die er zijn – zeer precair. Het is dan ook zaak een verstandig evenwicht te zoeken tussen behapbare huurstijgingen enerzijds en het zorgen voor voldoende investeringscapaciteit anderzijds. Het college vertrouwt erop dat de Haagse corporaties de huurstijging beperken tot hetgeen zij passend vinden bij hun financiële situatie en met het oog op de betaalbaarheid van het wonen, binnen de daarvoor geldende wettelijke kaders. In de afdoening van de motie ‘Sta achter huurdersorganisaties’ geeft het college aan dat het Rijk ermee heeft ingestemd dat gemeenten en corporaties in onze regio (bij wijze van pilot) gerichte projectsteun voor de corporatieopgave (woningbouw en verduurzaming bestaande voorraad) krijgen.

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10828323

8.

Kan het college een update geven over deze steun? Zijn er al bedragen en bestemmingen daarvan bekend? Is het college het ermee eens dat met deze steun het investeringsvermogen van corporaties wordt verhoogd en dat het argument voor de aanstaande huurverhogingen daarmee dus wegvalt? Zo nee, waarom niet?

Het klopt dat de Haagse regio is geselecteerd voor de pilot in het kader van onderlinge solidariteit ten behoeve van het vergroten van de investeringscapaciteit van de woningcorporaties. De eerste stappen binnen dat proces zijn gericht op het maximaal benutten van de bestaande investeringscapaciteit van de Haaglandse woningcorporaties. Tegelijkertijd weten we dat de financiële grenzen van de Haaglandse woningcorporaties onherroepelijk gaan knellen omdat de maatschappelijke opgave groter is dan de nu beschikbare investeringsruimte. Daarvoor is de eerste stap het zoeken naar mogelijkheden voor vrijwillige steun van andere woningcorporaties. Dit vormt een belangrijk onderdeel van de pilot. Het college vindt de volgorde van deze stappen in het proces logisch en vraagt tegelijkertijd bij het Rijk aandacht voor het verkorten van de stappen tussen de verschillende onderdelen waar dat mogelijk is. Concreet betekent dit dat het nog enige tijd zal duren voordat er bedragen en bestemmingen bekend zijn. Den Haag zit hierover samen met de Sociale Verhuurders Haaglanden en Aedes frequent met het Rijk aan tafel, om spoedig dit proces te doorlopen. Zoals aangegeven vormen de gemiddelde huurquotes geen aanleiding om de huur gemiddeld genomen verder te matigen. Zicht op projectsteun is er (nog) niet.

Gezien de grote volkshuisvestelijke opgaven – investeringen in het belang van huurders en woningzoekenden, blijven de huurinkomsten ook hard nodig. Nogmaals, het college blijft met corporaties en huurdersorganisaties intensief in gesprek over de effecten op de koopkracht van onze huurders. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

4/4