RIS320622 Bijlage Nota Bestijding Leegstand Wonen.pdf

Uitwerkingsnota

Bestrijding leegstand

INHOUD

Inhoud Inleiding

5

1. Integrale aanpak

7

Gemeente-inzet: regie op de ruimte

7

Stadsbrede samenwerking

8

2. Leegstandsverordening met experimentele aanscherping

9

Leegstandsverordening voor Den Haag

10

Contouren inzet toezicht en handhaving

11

Nieuwe Leegstandwet: inzet op leegstandsbelasting

11

3. Beter inzicht in daadwerkelijke leegstand

13

Leegstandslijst woningen

13

Verfijning leegstandslijst woningen

13

Administratieve leegstand en de leegstandsverordening voor woningen

14

Verfijning van de administratieve leegstand van kantoren en overige bedrijfsgebouwen

14

Andere initiatieven om inzicht te vergroten

15

4. Makelpunt: tijdelijke leegstand en beter gebruik van locaties

17

Rol van de gemeente en integrale afweging

17

Samenhang Programma Tussentijd Zuidwest met Regie op Ruimte

17

Gefaseerde start en borging van acties

18

5. Kosten en dekking

19

3

INHOUD

Inleiding In april van dit jaar stuurde het college de commissiebrief Advies Haagse Aanpak Leegstand (RIS318192) naar de raad. De aanleiding was dat met de huidige ruimtenood Den Haag zich geen leegstand kan permitteren. In de commissiebrief geeft het college aan dat het in een uitwerkingsplan zal aangeven welke voorgestelde maatregelen uit het Advies Haagse Aanpak Leegstand (RIS318192) het meeste opleveren, wat het tijdspad is en wat eventuele kosten zijn en hoe deze opgevangen kunnen worden. Het college stelt dat bij de uitwerkingsnota de nadruk op de leegstand van woningen ligt. Daarnaast zal extra worden gekeken naar leegstaand, incourant kantorenvastgoed en de potentie daarvan voor een economische invulling en/ of de

Tabel 1

realisatie van woningen.

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 De urgentie woningen het enorme Den Haag CBS van het beschikbaar maken van 9,2 9,3is groot, 9,9gezien9,5 9 woningtekort. 8,6 7,7Het kan 7,7 7,6 Rotterdam daarbijCBS gaan om leegstaande woningen of ander te benutten vastgoed. Ook bij kantoren en overige 7,5 7,2 7,2 7 6,2 5,8 5,7 bedrijfs­ 5,4 5,7 Amsterdam CBS 7,5 De7,1 6,6is met6,4 6,5 onder 6,4de frictieleegstand 6,5 6,8 6,5 gebouwen is er sprake van een tekort aan aanbod. leegstand 4,3 procent Utrecht CBS 6,2 6 5,2 4,8 4,8 5,2 4,6 4,7 4,5 gedaald en de structurele leegstand van minder courant vastgoed zeer hardnekkig. Vanuit economisch Den Haag (cijfers gemeente Den Haag) 7,2 7,1 6,9 6,1 6,2 5,9 perspectief is een bepaalde frictieleegstand soms noodzakelijk, zodat de markt niet op slot zit en er schuif­ Nederland 5,6 5,3 5,2 5 4,8 4,6 4,4 4,4 4,4 ruimte is. In het laatste kwartaal van 2024 komt er naar verwachting een voorstel richting de raad voor de ontwikkeling­van beleid voor plinten met winkels die buiten de hoofdwinkelstructuur vallen. Dit beleids­ voorstel zal ook gaan over winkels die leeg staan. Tevens is er naar aanleiding van een motie over braak­ liggende terreinen (RIS310564) een nota over dit onderwerp in voorbereiding.

Hoewel het bemoedigend is dat de leegstand van woningen gedaald is van 7,2 procent in 2015 naar 5,4 procent in 2023, zijn extra inspanningen nodig: elke leegstaande woning (kantoor en bedrijf) is er een 12%

te veel. De leegstand van woningen, kantoren en bedrijven in Den Haag laat al jaren een dalende trend zien. Die trend is in Den Haag duidelijker dan in Nederland en de andere grote steden. 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4%

2012

2013

2014

Den Haag CBS Utrecht CBS

2015

2016

2017

2018

Rotterdam CBS Den Haag (cijfers gemeente Den Haag)

Figuur 1: leegstand in Nederland en de G4, 2012-2023. Bron:: denhaag.incijfers.nl

4

2019

5

2020

2021

2022

Amsterdam CBS Nederland

2023

2021

7,8 6,1 6,8 4,8 6,3 4,4

2022

7,1 5,9 6,6 4,7 5,6 4,2

INHOUD

Ondanks deze positieve ontwikkeling kan er veel gedaan worden om de leegstand onder woningen verder naar beneden te krijgen.

1. Integrale aanpak

De leegstand betreft nu 14.500 administratief leegstaande woningen, dat wil zeggen woningen waar geen

Een van de belangrijkste conclusies uit het Advies Haagse Aanpak leegstand (RIS318192) is de noodzaak voor

bewoner is ingeschreven1.

een sterkere, integrale samenwerking binnen de gemeente om leegstand effectief aan te pakken. Een totaal­ overzicht van de leegstand ontbrak en is niet altijd duidelijk wie welke rol vervult. Public Result adviseert om

Binnen deze groep zien we het volgende onderscheid:

hier verandering in te brengen door een leegstandoverleg op te zetten. Dat is hard nodig, want ruimte in de stad en nieuwe mogelijkheden voor mensen om te wonen, werken en recreëren zijn beperkt. Daartoe gaat

• 6.630 woningen staan korter dan een jaar (administratief) leeg,

het college aan de slag met een integrale aanpak.

• 7.870 woningen staan langer dan een jaar (administratief) leeg, waarvan: ° 6.221 woningen langer dan twee jaar (administratief) leegstaan.

Gemeente-inzet: regie op de ruimte De gemeente kijkt naar leegstand als onderdeel van een breder geheel van ruimtelijke mogelijkheden

Deze cijfers bieden inzicht in de administratieve leegstand, maar vereisen nuance in duur en aard van de

in Den Haag. Leegstand is slechts één aspect van de uitdagingen én kansen die de stad biedt. Daarom is

leegstand. Niet alle administratieve leegstand duidt namelijk op structurele of hardnekkige leegstand.

er nu een integraal gemeentelijk regieteam en regietafel opgezet onder de noemer ‘Regie op de ruimte’.

Sommige woningen staan mogelijk tijdelijk leeg vanwege verhuizingen of renovaties, terwijl woningen die

Deze teams richten zich op vraagstukken die een stedelijke afweging vereisen, aanvullend op het gebieds­

langer dan een jaar leegstaan eerder wijzen op structurele of hardnekkige leegstandsproblemen.

gericht werken. Ze brengen bijvoorbeeld in kaart waar extra woningbouw mogelijk is, kijken naar locaties voor nieuwkomers, en verkennen toekomstige scenario’s voor het afvalcluster in de Binckhorst. De gemeente

Daarom biedt het aantal woningen dat langer dan een jaar leegstaat een relevantere indicatie van langdu­

kan door Regie op de ruimte de beperkt beschikbare ruimte efficiënt en in samenhang bekijken.

rige leegstand en helpt dit onderscheid een realistischer beeld van het structurele leegstandsprobleem te vormen. Verderop in het rapport laten we zien dat door gegevens uit de basisadministratie te combineren

Met de integrale leegstandslijst die in hoofdstuk drie aan de orde komt, weet de gemeente in de nabije

met informatie over lopende gas- en elektriciteitscontracten we de leegstandscijfers verder kunnen

toekomst beter dan voorheen wat er in Den Haag leeg staat. In de meeste gevallen kan een leegstaand pand

verfijnen. Dan blijkt een veel kleiner aantal woningen feitelijk leeg te staan.

eenvoudig een nieuwe invulling krijgen, maar soms spelen er tegenstrijdige belangen die om een ruimte­ lijke afweging vragen. Denk bijvoorbeeld aan situaties waarin het aanpassen van een leegstaand horeca­

In deze nota worden vijf thema’s behandeld:

pand voor woningbouw een wijziging van het omgevingsplan vereist. In dergelijke gevallen is het belangrijk om knopen door te hakken op basis van een integrale afweging. De ruimtelijke regietafel zorgt daarbij voor

1. Integrale samenwerking aanpak leegstand

een helder en samenhangend advies aan het bestuur.

2. Leegstandsverordening met experimentele aanscherping 3. Beter inzicht in daadwerkelijke leegstand

Door zowel intern beter samen te werken als externe partners en maatschappelijke organisaties actief

4. Makelpunt: tijdelijke leegstand en beter gebruik van locaties matchen

te betrekken, kan de gemeente de aanpak van leegstand versnellen en de beschikbare ruimte optimaal

5. Kosten en dekking

benutten. Regie op de ruimte is onlangs van start gegaan en heeft naast bovenstaande ambities, aanvullende­activiteiten benoemd die aansluiten bij het gedachtegoed van Advies Haagse Aanpak

In de komende hoofdstukken worden de thema’s afzonderlijk behandeld, maar deze thema's staan niet op

Leegstand (RIS318192):

zichzelf. Zij versterken elkaar en zorgen ervoor dat de gemeente efficiënt leegstand kan verminderen en de leefbaarheid in wijken kan versterken.

• Een integraal afwegingskader: Dit kader helpt om weloverwogen keuzes te maken bij het bestemmen van leegstaande panden. Het zorgt voor een eenduidige en samenhangende aanpak, zodat verschillende

Een onderzoek naar hardnekkige leegstandsituaties in Den Haag loopt nog en is daarom niet in deze

belangen en mogelijkheden beter kunnen worden afgewogen. Het college streeft ernaar dit kader in

nota opgenomen. Dit onderzoek in Den Haag richt zich op de transformatie van langdurig leegstaande

de loop van 2025 te realiseren, waarbij het wordt afgestemd op de omgevingsvisie van Den Haag die

gebouwen naar nieuwe bestemmingen, zoals woningen, en analyseert vijf specifieke projecten. Het doel

momenteel­nog in ontwikkeling is.

is om waardevolle lessen te trekken uit eerdere leegstandsprojecten, door te onderzoeken welke factoren

• Leegstandspaspoorten: Deze paspoorten bieden een overzichtelijk profiel van elk leegstaand pand,

bijdragen aan succesvolle transformaties en welke obstakels hierbij voorkomen. De conclusies en aanbeve­

gebaseerd op fysieke kenmerken en mogelijkheden. Ze helpen eigenaren en de gemeente om beter te

lingen dienen als basis voor een verbeterde gemeentelijke leegstandsaanpak.

beoordelen wat de beste nieuwe bestemming voor het pand kan zijn. De door Public Result voorgestelde leegstandspaspoorten worden al toegepast en beschrijven de kenmerken en potentie van panden om nieuwe kansen voor gebruik te identificeren.

1 De gemeente zorgt er voor dat expats, intramurale bewoners en eigenaren van tweede woningen die in het buitenland wonen uit het bestand met leegstaande woningen worden gehaald. Dit betreft nog steeds administratieve leegstand, wat wil zeggen dat hier nog een verfijningslag te maken is. Zie figuur 1.

6

7

INHOUD

Stadsbrede samenwerking Een integrale aanpak van leegstand vereist samenwerking, niet alleen binnen de gemeente, maar ook met diverse partijen in de stad, zoals het Straatconsulaat, makelaars en betrokken bewoners. Dit gebeurt nu al op straat-, buurt- en wijkniveau. De gemeente blijft stadsbreed actief samenwerken met externe partners om leegstand effectief aan te pakken. Door innovatieve oplossingen te verkennen en nieuwe functies te

2. Leegstandsverordening met experimentele aanscherping

stimuleren, werken we eraan om leegstand terug te dringen en de levendigheid in de stad te bevorderen. Slechts 25 van de 342 Nederlandse gemeenten hebben een leegstandsverordening. Het beperkte aantal gemeenten met een leegstandsverordening constateert dat de leegstandsverordening een relatief zwaar middel is, dat veel capaciteit vraagt voor de controle en handhaving. Het sanctie-instrumentarium­ kan pas na een jaar worden ingezet en is bovendien vrij zwak; het biedt trainerende eigenaren ontsnappingsmogelijkheden. De gemeente Den Haag koos er op basis van deze ervaringen dan tot op heden voor andere instrumenten in te zetten om leegstand te bestrijden. We voeren onder meer gesprekken met eigenaren van leegstaand vastgoed en dragen proactief potentiële gebruikers aan als zich een kans voordoet. Er zijn echter recent nieuwe ontwikkelingen, die de inzet van de leegstandsverordening in ander daglicht plaatsen. De gemeente Amsterdam behoort al sinds jaar en dag tot de gemeenten met een leegstands­ verordening. Zij kwam na enige jaren tot de conclusie dat de Leegstandwet te weinig armslag geeft om woningleegstand effectief aan te pakken en ging daarom het gesprek met het ministerie aan om de Leegstandwet aan te passen. Dit resulteerde in een experiment, opgenomen in het Besluit Uitvoering Crisis- en herstelwet.

Daarmee kreeg de gemeente Amsterdam de mogelijkheid om tijdelijk extra regels te hanteren bij de handhaving op woningleegstand. De nieuwe mogelijkheden voor Amsterdam betreffen: • Een leegstandoverleg met de eigenaar vindt plaats binnen twee maanden na de leegstandmelding, in plaats van de tot dan toe gebruikelijke drie maanden. • Er kunnen hogere boetes gegeven worden. Dit was € 2.500 voor particuliere eigenaren en € 5.000 voor professionele verhuurders. In de nieuwe verordening is dat verhoogd naar respectievelijk € 4.500 en € 9.000 per woning. • Als een woning nog niet geschikt is voor gebruik, kan het Amsterdamse college in een beschikking vast­ leggen welke voorzieningen binnen een vastgestelde termijn moeten worden aangebracht om de woning geschikt te maken voor bewoning. • De gemeente kan een bindende termijn vastleggen van ten minste een maand waarin de eigenaar de voor bewoning geschikte woonruimte in gebruik geeft voor bewoning. Deze verplichting is afdwingbaar middels een last onder dwangsom. • Eigenaren of verhuurders worden verplicht geschikte (bewoonbare) lege woningen te verhuren tegen een marktconforme huurprijs. Het college kan daarbij de maximale marktconforme huurprijs vaststellen. • Eigenaren kunnen worden verplicht woonruimte via een vergunning voor tijdelijke verhuur te verhuren.

Deze verplichting kan bijvoorbeeld ook worden opgelegd in geval de sloop van een heel pand nog niet kan plaatsvinden omdat een of meerdere woningen nog bewoond worden, maar andere in het complex al wel leegstaan. Uit de evaluatie van Amsterdam over de periode december 2022 tot en met maart 2024 blijkt dat de nieuwe experimentele leegstandsverordening ervoor zorgt dat leegstaande woningen sneller worden bewoond. Onder de oude leegstandsverordening uit 2016 duurde het 460 dagen voordat een leegstandsituatie opgelost werd. Nu duurt dit nog 157 dagen, een verkorting van de doorlooptijd met bijna 2/3. De verklaring voor deze opmerkelijke verkorting is waarschijnlijk dat de gemeente in de nieuwe situatie een dwingende

8

9

INHOUD

termijn kan opleggen. De aanname is dat er een preventieve werking uitgaat van de experimentele leeg­

Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is verzocht om gebruik te kunnen maken

standsverordening en dat eigenaren hun woningen daardoor minder lang leeg laten staan. In oudere zaken

van de extra mogelijkheden. Hierop is bij het ministerie positief gereageerd, maar omdat de Crisis- en

moest de gemeente op zoek blijven gaan naar een oplossing en in contact blijven met de eigenaren die de

herstelwet is vervallen, is het niet meer mogelijk om aan dat eerdere experiment te worden toegevoegd.

voorgestelde oplossing konden weigeren. Door het ministerie is aangegeven dat ingezet wordt op het mogelijk maken van een experiment met de Verder is in Amsterdam het aantal meldingen van eigenaren sterk toegenomen. Dat was gemiddeld jaarlijks

Leegstandwet, zoals dit ook in Amsterdam en Utrecht het geval is. Daarvoor moet op rijksniveau worden

118 keer. In 2023, toen de leegstandsverordening met experimentele aanscherping van kracht was, steeg dit

voorzien in een nieuwe grondslag. Het is vervolgens aan het college om een nadere onderbouwing voor

tot 434.2

nut en noodzaak uit te werken en een definitieve aanvraag bij de minister in te dienen. Naar verwachting kunnen de instrumenten met ingang van 2026 in Den Haag worden ingezet.

Ook Utrecht heeft sinds kort ervaring met de leegstandsverordening met experimentele maatregelen. In tegenstelling tot Amsterdam is er nog geen officiële evaluatie van de leegstandsverordening. Wel zijn er

Contouren inzet toezicht en handhaving

eerste positieve signalen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft op 1 juli het

Hieronder staat een eerste contourenschets van een toekomstige handhavingsaanpak. De gemeente wil

besluit gepubliceerd dat de experimentele leegstandsverordening van Amsterdam en Utrecht met 5 jaar

elementen overnemen van zowel de Amsterdamse als de Utrechtse werkwijzen en geeft daar een Haags

verlengd wordt tot eind 2029.3

accent aan door in te zetten op een integrale aanpak met de Haagse Pandbrigade. Aan de hand van deze contouren kan een inschatting worden gemaakt van de kosten en een meer gedetailleerde aanpak later

Leegstandsverordening voor Den Haag

uitgewerkt worden.

Amsterdam probeert net als onze gemeente vooral door het gesprek aan te gaan met eigenaren de leeg­ stand op te lossen, maar de nieuwe mogelijkheden zorgen er wel voor dat er vaart in het proces verkregen

Het toezicht op leegstand wordt administratief gestart, waarna het eventueel wordt opgevolgd met fysieke

kan worden als er geen medewerking is van de eigenaar van een leegstaand pand.

controles, als het gebruik of leegstand van een pand onduidelijk blijft. Het is in Den Haag bijvoorbeeld een bekend verschijnsel dat mensen die in beginsel tijdelijk verblijven in Nederland ingeschreven staan en

Het Haagse college wil dan ook een leegstandsverordening voor woningen à la Amsterdam en Utrecht

blijven in het Register Niet Ingezetenen. Binnen deze context is het wenselijk om eerst een administratief

invoeren. De belangrijkste elementen hierbij zijn:

onderzoek te starten naar het gebruik en informatie te vragen over het gebruik van een pand aan de eigenaar. Komt er geen reactie of blijft het onduidelijk, dan volgt een fysieke controle van het pand om de

1. De verordening geldt voor alle particuliere woningen in Den Haag

situatie vast te stellen.

2. Een meldplicht voor woonruimten die langer dan zes maanden leeg staan 3. Binnen twee maanden na ontvangst door de gemeente van de melding volgt een leegstandoverleg met de eigenaar over het gebruik van de woonruimte

De aanpak bestaat uit handelen op grond van a) leegstandsmeldingen van eigenaren, b) pro-actieve opsporing­van niet-gemelde, maar wel leegstaande panden en c) door omwonende gemelde feitelijke

4. Het leegstandoverleg schriftelijk vastleggen, met de mogelijkheid om dit te formaliseren in een

leegstand, waar wel een BRP-inschrijving is. Het proces zal zo uitgevoerd worden, dat zoveel mogelijk zelf gemeld wordt door eigenaren. Dit houdt in dat er boetes worden opgelegd indien blijkt dat een woning

leegstandbeschikking 5. Een verplichtende voordracht door de gemeente als de leegstand na het opleggen van de leegstand­ beschikking niet wordt opgelost door de eigenaar

onterecht niet gemeld is. Bewijsrechtelijk zal het wat voeten in de aarde hebben om zonder twijfel aan te tonen dat een woning voor een lange periode heeft leegstaan. Een enkele uitdraai van de BRP is hiervoor niet voldoende. Daarom zetten we eerst in op toezicht vooraf, zowel administratief als fysiek.

Net als Utrecht wil het college de woningvoorraad van de corporaties niet onder de verordening laten vallen. De urgentie voor het gebruik van woonruimte zit bij deze organisaties in het DNA: uit eerder onderzoek

Na (afgedwongen) melding wordt ingezet op een zo kortdurend proces om de woning weer in gebruik

blijkt dat zij actief sturen op het beperken van leegstaande woonruimte. Door de Haagse corporaties niet

te krijgen. Hier wordt ingezet op herstelsancties om dit zo spoedig mogelijk voor elkaar te krijgen.

4

mee te nemen zijn de kosten voor controle en handhaving lager. Leegstand zal natuurlijk in het reguliere overleg met de corporaties een onderwerp zijn dat ter tafel komt. Door de leegstandslijst ziet de gemeente

Nieuwe Leegstandwet: inzet op leegstandsbelasting

of de leegstand bij corporaties verandert en kan de gemeente vervolgens kijken of er extra maatregelen

Het ministerie wil in januari 2025 een proces starten voor een evaluatie van de huidige Leegstandwet.

nodig zijn.

Dit proces zal naar schatting twee jaar duren en moet leiden tot een nieuwe Leegstandwet. De verwachting is dat de aanvullende instrumenten een plaats zullen krijgen in de nieuwe Leegstandwet. Bij de evaluatie van de Leegstandwet wordt door het rijk ook gekeken naar de leegstandsheffing die in

2 Raadsinformatiebrief. Afdoening toezegging. Evaluatie Leegstandsverordening Amsterdam 2022 en tevens afdoening toezeggingen (TA2022-000978) en TA2023-000126) aan lid Van Renssen (GL) inzake de evaluatie. Amsterdam, 16 juli 2024.

Vlaanderen is ingevoerd. In Vlaanderen kan een gemeente in geval van langdurige leegstand van een pand een belasting opleggen, die naarmate de tijd vordert progressief is. De progressieve belasting is voor

3 Staatscourant, 1 juli 2024. Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 24 juni 2024, nr. 2024-0000351807,

eigenaren­van panden in Vlaanderen vaak een incentive om het pand weer snel te laten bewonen.

tot verlenging van artikel 6t van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet tot en met 31 december 2029. 4 RIS318192 Bijlage Advies Haagse Aanpak Leegstand, blz. 18; RIS317219, Onttrekking woonruimte door corporaties en inzet anti-kraak.

10

11

INHOUD

De nieuwe Leegstandwet kan hiermee een interessant nieuw instrument opleveren, maar het is raadzaam om in de tussentijd niet stil te zitten. Door deel te nemen aan de leegstandsverordening met experimentele maatregelen kunnen we naar verwachting ruim een jaar eerder de leegstand krachtiger aanpakken en is de gemeente - wat de nieuwe Leegstandwet ook gaat brengen - tot 2030 verzekerd van het gebruik van het

3. Beter inzicht in daadwerkelijke leegstand

instrumentarium van de leegstandsverordening met experimentele maatregelen. De gemeente heeft geen centrale leegstandslijst. Er zijn verschillende lijsten in omloop, met wisselende betrouwbaarheid. Voor winkels is er het overzicht van leegstaande winkellocaties, waarbij Locatus, de organisatie die dit onderzoek doet, minimaal één keer per twee jaar alle winkels in Den Haag bezoekt. De andere lijsten - voor woningen, kantoren en overige bedrijfsgebouwen - geven inzicht in de administratieve­leegstand, dat wil zeggen dat op een adres niemand staat ingeschreven en er geen gebruiker of economische activiteit bekend is. Dat zegt niet dat het pand ook daadwerkelijk leeg staat. In veel gevallen blijkt dat er wel iemand woont of het pand als bedrijfsruimte gebruikt. Voor kantoren en overige bedrijfsgebouwen geldt daarbij dat de gegevens door de markt (makelaars) verstrekt worden en dat onder meer locaties onder de 500 m2 niet of nauwelijks in beeld gebracht worden. Als eigenaren van leegstaande bedrijfsgebouwen hun informatie niet met de markt delen, heeft de gemeente geen inzicht in die leegstand. Het vergroten van dit inzicht biedt kansen voor het beter benutten van deze typen vastgoed.

Leegstandslijst woningen Om de leegstand voor woningen goed in beeld te krijgen worden sinds kort diverse gegevens gecombineerd tot een concrete adressenlijst met administratief leegstaande woningen. Tot nu toe werden leegstand­ gegevens alleen voor onderzoek op een hoger abstractieniveau gebruikt. Deze adressenlijst kan gebruikt worden om met eigenaren van die panden het gesprek aan te gaan. Bij de inzet van de Haagse Pandbrigade in Zuidwest en Rustenburg/ Oostbroek is er dit jaar extra aandacht voor administratieve leegstand. De gemeente kan dan controleren in hoeverre de administratieve leegstand ook daadwerkelijke leegstand is. Het is dan voor dit gebied mogelijk om te achterhalen wat de redenen zijn dat woningen wel bewoond zijn, maar de bewoners niet ingeschreven staan in de BRP. Daarnaast krijgt de gemeente met deze controle in Rustenburg-Oostbroek beter inzicht in hoeverre de administratieve leegstand de daadwerkelijke leegstand benadert. In 2025 wil de gemeente opnieuw in een specifiek gebied onderzoeken hoe de administratieve leegstand zich verhoudt tot de feitelijke leegstand. Uit eerder onderzoek van de Haagse Pandbrigade en van de gemeente Utrecht is naar voren gekomen dat vaak meer dan 50 procent van de administratief leegstaande panden wel in gebruik is.

Verfijning leegstandslijst woningen Een mogelijke vernieuwing, of beter gezegd verfijning, is om lopende contracten voor gas en elektriciteit te combineren met de gegevens uit de basisadministraties. Het idee hierachter is dat wanneer er lopende contracten voor gas en elektriciteit zijn, de gemeente kan aannemen dat de woning in gebruik is, ook als er geen inschrijving in de BRP is. Op deze manier kan de gemeente beter inschatten of een pand daadwerkelijk leegstaat of bewoond wordt.

12

13

INHOUD

Momenteel wordt onderzocht of bestaande contracten voor gas en elektriciteit hiervoor gebruikt kunnen

Naast een leegstandslijst voor woningen zal daarom in het tweede kwartaal van 2025 ook zo’n lijst voor

worden en of dit juridisch is toegestaan. Daarnaast wordt er bekeken hoe we beter inzicht kunnen krijgen in

kantoren worden ontwikkeld. Het college heeft daarnaast al eerder aangegeven (RIS318024) dat het in

het energieverbruik van deze panden om dit verfijnde beeld te ondersteunen.

de loop van de eerste helft van 2025 een inventarisatie wil houden naar welke winkellocaties buiten het centrum leegstand vertonen om ook daar de leegstand van woningen boven winkels aan te pakken.

Door deze lopende contracten mee te nemen, wordt verwacht dat van de 14.500 woningen die volgens

De verwachting is dat dit eind 2025 kan worden afgerond.

Den Haag in cijfers leegstaan, nog maar maximaal 8.950 woningen mogelijk leegstaan. Het woord 'mogelijk' wordt hier bewust gebruikt, omdat er nog geen fysieke controle is geweest. Dit resulteert in een

Ook is de gemeente bezig met de ontwikkeling van instrumentarium voor een actieve rol in herontwikkeling­

reductie van het aantal administratief leegstaande woningen met 38 procent, waarbij de eerdergenoemde

en vernieuwing van vastgoed, met een focus op kleinschaligheid en betaalbaarheid. Een dergelijke beheer-

leegstand van 5,4 procent in 2023 volgens deze methode op slechts 3,3 procent uitkomt.

en­exploitatiemaatschappij kan een rol spelen in het tegengaan van leegstand van economisch vastgoed. In het eerste kwartaal van 2025 informeert het college de raad over de voortgang en het vervolgproces.

Voor woningen die langer dan een jaar leegstaan, is de reductie eveneens aanzienlijk. Van de

Ook zal het college in het kader van het Programma Bedrijfshuisvesting verkennen of vergelijkbaar

oorspronkelijke­7.870 woningen staan dan maximaal nog 4.444 woningen langer dan een jaar leeg,

instrumentarium­voor economisch vastgoed meerwaarde heeft.

gemeten over 2023.

Andere initiatieven om inzicht te vergroten De verdere uitwerking en toetsing van deze methode is in gang gezet. In het eerste kwartaal zal naar

Naast beter inzicht in de daadwerkelijke leegstand zal de gemeente in 2025 de leegstand letterlijk op de

verwachting een vernieuwde leegstandslijst beschikbaar zijn, waarin gebruik wordt gemaakt van

kaart (webGIS) zetten, waardoor we samenhang tussen leegstaande plekken en andere ruimtelijke plannen

contractgegevens.

van de gemeente in dat gebied kunnen leggen. Deze leegstandskaart voor intern gebruik biedt verder de mogelijkheid om in één oogopslag te zien waar leegstand zich voordoet.

Administratieve leegstand en de leegstandsverordening voor woningen Het vermoeden is dat het aantal leegstaande woningen nog lager is dan in de vorige paragraaf beschreven.

Er wordt op dit moment een nieuwe monitor ontwikkeld waarin met behulp van diverse indicatoren de

Door na de invoering van de leegstandsverordening met experimentele maatregelen de eigenaren van

leefbaarheid in de Haagse wijken in beeld wordt gebracht. De woningleegstand zoals nu gepubliceerd in

woningen aan te schrijven of hun woning leeg staat, kunnen we nog dichter bij de feitelijke of daad­

Den Haag in Cijfers zal deel uitmaken van deze monitor. Naar verwachting wordt een eerste versie van dit

werkelijke leegstandcijfers komen.

dashboard nog dit jaar gerealiseerd.

Met behulp van de integrale leegstandslijst voor woningen kunnen administratief leegstaande woningen

Als de leegstandsverordening met experimentele maatregelen ingaat wil het college naast pure leegstand­

worden gecontroleerd en zo nodig kan er worden gehandhaafd. Daarbij kan een combinatie gemaakt worden

gegevens ook jaarlijks inzicht geven hoeveel woningen er per jaar weer bewoond worden en hoe lang de

met het controleren van bestaande regelgeving voor bijvoorbeeld short stay, vakantieverhuur en de aanpak

doorlooptijd is na melding van een leegstaande woning tot het pand weer bewoond is.

van malafide verhuurders. De aanpak van leegstand kan leiden tot onjuiste inschrijvingen in de BRP. In het toezicht zal eveneens gelet worden op de inschrijvingen, ofwel: er wordt ook gekeken of deze correct zijn.

Door administratief toezicht en desnoods fysieke controle door onze handhavingsorganisatie zal de gemeente jaarlijks bijhouden welke op papier leegstaande woningen ook daadwerkelijk leeg stonden.

Verfijning van de administratieve leegstand van kantoren en overige bedrijfsgebouwen Het college wil meer inzicht in (administratieve) leegstand van kantoren en bedrijfsruimte om deze plekken

De samenhang tussen (administratieve) leegstand en andere onderwerpen, bijvoorbeeld opkoop­

vervolgens beter te benutten voor economie of eventueel andere functies. Er wordt momenteel onderzocht

bescherming en ondermijning (spookbewoning door criminelen) zal eveneens inzichtelijk gemaakt worden.

of de methode die voor de leegstandslijst van woningen is ontwikkeld, ook gebruikt kan worden voor kantoren en overige bedrijfsgebouwen of dat deze aanpassingen vraagt. De afgelopen tien jaar heeft de Haagse kantorenmarkt een aanzienlijke afname van 20% (ongeveer 800.000 m²) kantoorvoorraad ondergaan, voornamelijk door transformaties van verouderde kantoorruimten naar andere functies, zoals wonen. Deze daling heeft geleid tot een krappe markt met een leegstand van 4,3% in 2023. Ook de leegstand op bedrijventerreinen en in de bedrijfsruimtemarkt blijft laag; courant vastgoed wordt doorgaans snel opnieuw verhuurd. Terwijl de leegstand van kantoren en bedrijfsruimten dus laag is, is de leegstand in incourant vastgoed (kantoren en bedrijfsruimten) erg hardnekkig. De gemeente beschikt daarnaast slechts beperkt over gedetailleerde­informatie­per pand over leegstand van kantoren. Onduidelijk is of eigenaren panden bewust leeg laten staan uit speculatieoverwegingen (transformatie naar andere functies) of dat er andere oorzaken zijn.

14

15

INHOUD

4. Makelpunt: tijdelijke leegstand en beter gebruik van locaties Het Makelpunt is een nieuw stedelijk platform dat vraag en aanbod van ruimten op een efficiënte manier bij elkaar brengt. Het platform is eenvoudig in gebruik en biedt zowel aanbieders als ruimtezoekers uitgebreide mogelijkheden. Aanbieders kunnen hun ruimte aanbieden, terwijl ruimtezoekers het actuele aanbod kunnen bekijken en direct reageren. Bovendien kunnen ruimtezoekers een zoekprofiel aanmaken, waarmee ze automatisch meldingen ontvangen wanneer er nieuwe, passende opties beschikbaar komen. Dit bespaart tijd en maakt het proces toegankelijker voor iedereen. Naast gebruiksgemak ondersteunt het Makelpunt ook beleidsvorming door inzicht te geven in de markt. Het platform biedt controle op de inhoud, is juridisch goedgekeurd, en door de gemeente zelf in te richten, waardoor de afhankelijkheid van externe leveranciers wordt geminimaliseerd. Door deze kenmerken is het Makelpunt niet alleen een praktische oplossing, maar ook een waardevol instrument voor een beter gebruik van de beschikbare ruimte in de stad.

Rol van de gemeente en integrale afweging Het Makelpunt opereert als zelfstandig instrument, maar valt onder de regie van afdeling Economie binnen de gemeente, die toezicht houdt op het vraag-en-aanbodproces dat via de website wordt gefaciliteerd­. Het initiatief komt zowel uit de afdeling Economie van de gemeente (als opdrachtgever) als uit het programma Tussentijd Zuidwest.5 Binnen dit programma werken woningcorporaties en de gemeente, waaronder de centrale vastgoedorganisatie en maatschappelijk vastgoed, samen aan het bestrijden van leegstand in Den Haag Zuidwest. De leegstandsprogrammering van het programma Tussentijd Zuidwest omvat het verzamelen, actualiseren­ en benutten van basisinformatie over leegstand om kansen voor tijdelijk gebruik te identificeren. Deze kansen worden beoordeeld op basis van een afwegingskader waarin maatschappelijke effecten en beleidsprioriteiten worden meegenomen. De gemeente speelt hierin een cruciale rol door te toetsen of het voorgestelde gebruik van een locatie aansluit bij bestaand beleid, de geldende bestemming en andere beleidsmatige prioriteiten.

Samenhang Programma Tussentijd Zuidwest met Regie op Ruimte Het Makelpunt en het programma Tussentijd Zuidwest opereren als twee afzonderlijke entiteiten, waarbij het programma Tussentijd Zuidwest gebruikmaakt van het platform. Het platform fungeert als een handig hulpmiddel om tijdelijk beschikbare locaties inzichtelijk te maken en te beheren, terwijl het programma verantwoordelijk blijft voor de inhoudelijke invulling en coördinatie. Bij voorgestelde tijdelijke invullingen die afwijken van de huidige bestemming, vindt er altijd een afstemming­plaats met de ruimtelijke regietafel van Regie op Ruimte. Deze aanvullende toets zorgt ervoor dat tijdelijke initiatieven niet alleen voldoen aan de ruimtelijke regelgeving, maar ook bijdragen aan de strategische doelen van het stedelijke beleid. Hierdoor wordt de balans tussen flexibiliteit en beleidsmatige samenhang gewaarborgd.

5 Samenwerking van de gemeente, nationaal Programma Zuidwest en de corporaties Arcade, Haag Wonen, Hof Wonen en Staedion.

16

17

INHOUD

Gefaseerde start en borging van acties De start van het Makelpunt staat gepland voor begin 2025, met een focus op Den Haag Zuidwest,

5. Kosten en dekking

de Binckhorst en het ZKD-gebied. Tegelijkertijd zal het platform vanaf dat moment beschikbaar zijn voor de hele stad. Deze aanpak biedt ruimte om praktijkervaring op te doen, verbeteringen door te voeren en

De hierboven beschreven maatregelen kunnen met bestaande informatiesystemen ingericht worden

tussentijds te evalueren.

om handhavingsacties te registreren, melding te kunnen maken van leegstand, managementinformatie te genereren en om intern kansen te bespreken en af te wegen.

Het Makelpunt sluit naadloos aan bij ons economische beleid, wat reeds zorgvuldig is getoetst. Tijdens de evaluatie zullen onder andere de behaalde resultaten, het beheer, de bemensing en de doelstellingen

Amsterdam heeft de hierboven genoemde goede resultaten mede kunnen boeken door te investeren op

worden beoordeeld. Bij een eventuele beleidswijziging in de toekomst kan het Makelpunt, bij bewezen

toezicht- en handhavingscapaciteit. Er is dan ook voor Den Haag voor toezicht en handhaving structurele

succes, worden geïntegreerd in de nieuwe beleidsvorming. Voor het gebruik van het Makelpunt door het

uitbreiding van personeel nodig. De structurele handhavingskosten voor Den Haag baseren we op de

programma Tussentijd Zuidwest is het essentieel dat acties zorgvuldig worden opgevolgd door zowel de

ervaringen­die zijn opgedaan in Amsterdam en gaan we ervan uit dat in Den Haag geen toezicht bij woning­

gemeente als haar samenwerkingspartners. Dit vereist niet alleen een nauwgezette uitvoering van de

corporaties nodig is. De eerste inschatting is dat hiervoor 5 fte nodig is vanaf 2026, als we direct volledig uit

operationele aspecten van het programma, maar ook een structurele verankering van de beleidsmatige

de startblokken komen. We stellen voor om in het eerste jaar beperkte opsporing via BRP te doen. Verder

toets binnen het proces.

reactief naar aanleiding van meldingen. Een soort wenperiode voor eigenaren om actie te ondernemen en de ambtelijke organisatie om processen op orde te krijgen. Voor 2026 is hiervoor 3 fte voor handhaving

Belangrijke voorwaarde is dat de opvolging van acties goed geborgd is bij de gemeente en partners. Tevens lijkt

noodzakelijk. Vanaf 2027 is er volledige inzet en pakt de gemeente ook de lastige zaken op. Daarbij is ervan

er behoefte aan een makelpunt voor incourant en klein commercieel vastgoed. Hierover lopen nog gesprekken.

uitgegaan dat er in Den Haag geen toezicht bij woningcorporaties nodig is. Omdat het een lokale keus is van Den Haag om leegstand aan te pakken, komt er geen uitbreiding van algemene middelen van het gemeentefonds. Gedeeltelijke financiering uit boetes is geen begaanbare weg. In Amsterdam zijn drie boetes in anderhalf jaar tijd zijn opgelegd (van maximaal € 9.000). Dit nog naast juridische risico's (matiging of vernietiging rechter) en inningsrisico's (er is een reden dat een eigenaar niet tot exploitatie komt), die inherent zijn aan het opleggen van boetes. Kostencategorie

Projectkosten 2025

Projectkosten 2026

Handhaving

PM

Informatisering

€ 20.000,-

€ 20.000,-

Communicatie

€ 20.000,-

€ 20.000,-

Juridisch advies

NTB

Coördinerend projectleider bestrijding leegstand

€ 20.000,-

Onderzoek (Inventarisatie wonen boven winkels)

20.000,-

Makelpunt (uitbreiding buiten Zuidwest) Webgis

NTB

€ 87.500,-

PM

€ 20.000,-

NTB

€ 7.500,Totaal

18

Structurele kosten 2026 Structurele kosten vanaf 2027

€ 60.000,-

19

NTB

€ 5.000,-

€ 5.000,-

PM

PM

INHOUD

Colofon Dit is een uitgave van Gemeente Den Haag Vormgeving Dienst Bedrijfsvoering Multimedia December 2024