RIS320342 Erfpacht

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10810224 RIS320342 Contactpersoon

Wilbert Verweij Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Expertise, Beleid & Erfpacht Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

25 oktober 2024

wilbert.verweij@denhaag.nl

Onderwerp

Erfpacht

Geachte voorzitter, Op 10 oktober zijn de maatregelen die het college voorstelt in het Haagse erfpachtstelsel besproken in de commissie Ruimte. Met deze brief behandel ik puntsgewijs de toezeggingen die in deze vergadering door mij aan de raad zijn gedaan. 1.

De eerste toezegging betreft nadere (technische) toelichting op een aantal onderdelen van de voorgestelde maatregelen. De commissie verlangt een beter inzicht in de risico’s van het maximeren van het canonpercentage, en heeft daarbij de vraag gesteld waarom deze risico’s niet intern opgelost kunnen worden? Bovendien wil de commissie weten welk financieel effect het afdragen van interne rente over de boekwaarde heeft op de begroting. En of dit betekent dat door te berekenen rente altijd minimaal gelijk moet staan aan de interne rente om nadelige financiële effecten op de begroting te voorkomen? Het college kiest niet voor een maximumpercentage, omdat de gemeentelijke canonopbrengst dan niet meebeweegt met de gemeentelijke kosten en dan het uitgangspunt dat er een redelijke vergoeding voor het gebruik van de grond (marktconformiteit) wordt losgelaten. De beide uitgangspunten vormen de kern van het erfpachtsysteem. Bij de invoering van het huidige systeem is bepaald dat de canon vijfjaarlijks wordt aangepast aan de actuele renteontwikkeling, zodat de gemeente bij nieuwe uitgiften voldoende dekking krijgt voor de door de gemeente gefinancierde grondwaarden (Preadvies grondbeleid rv 456, 4 november 1985, p. 18). Onderdeel van de erfpachtlasten is de interne rentedoorbelasting. Voor de interne toerekening van de rentekosten over investeringen hanteert de gemeente het omslagsysteem.

Dit houdt in dat over alle investeringen een gemiddelde rente wordt gerekend, de zogeheten omslagrente. Deze interne rente wordt aan het begin van elk jaar vastgesteld. Daar bestaan voorschriften voor. De commissie BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording) heeft in haar notitie rente een landelijke berekeningsmethode vastgesteld voor het bepalen van de interne rente: in de berekening dient rekening te worden gehouden met het werkelijke rentepercentage waartegen de gemeente geld op de markt leent en met de rentebaten die de gemeente ontvangt.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10810224

Dit betekent dat wanneer het canonpercentage lager uitvalt dan het percentage van de omslagrente en de beheerkosten, de gemeente verlies lijdt op de portefeuille en als het ware het grondgebruik van de erfpachter subsidieert. Dat geldt zeker naarmate de marktrente stijgt, en/of de gemeente meer moet lenen op de markt. Want daarmee kan de omslagrente stijgen. Een tekort op de erfpachtportefeuille zal moeten worden afgedekt door de algemene middelen. Daarnaast vraagt erfpacht om het vaststellen van canons die gelden als redelijke periodieke vergoedingen voor het gebruik van de grond. In de rapportage ‘Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag. Oplossingen voor een schokbestendig Haags erfpachtsysteem, d.d. 22 december 2023’ (RIS317822) wordt het punt van de marktconformiteit toegelicht. Daarbij geldt voor de Haagse situatie dat de eenmaal marktconform vastgestelde grondwaarden niet door indexatie leiden tot hogere erfpachtlasten. Dat zorgt op lopende contracten voor lagere canonverplichtingen dan in systemen waarbij de grondwaarden na vaststelling geïndexeerd zouden worden. 2.

De raad heeft gevraagd om te gaan monitoren hoe de rentemiddeling uitpakt, hoeveel gebruik er wordt gemaakt van de vangnetregeling, of erfpachters in financiële moeilijkheden zijn gekomen en hoe zij worden geholpen. De monitoring en rapportering over (het effect van) de beoogde maatregelen zal plaatsvinden in combinatie met het erfpachtbesluit waarin de gemeente, jaarlijks, de erfpachttarieven voor de canonbetaling, de beheerkosten, de afkoop van de beheerkosten en de splitsingskosten vaststelt.

3.

Uitgangspunt bij het opstellen van de betalingsregeling is om naast de 1,5 modaal inkomenstoets zo min mogelijk aanvullende voorwaarden op te stellen. Dit zal bijdragen aan de duidelijkheid en transparantie van de regeling voor de betreffende erfpachters. Er is inmiddels gestart met het opstellen van een concept betalingsregeling en hardheidsclausule. Dit wordt de komende maanden verder in detail uitgewerkt, en vervolgens begin 2025 aan de raad voorgelegd.

4.

De raad heeft gevraagd om nader wetenschappelijk onderzoek naar andere taxatiestelsels door een onafhankelijke partij. Mijn voorstel is om dergelijk onderzoek in het eerste kwartaal van 2025 te laten uitvoeren. De hiervoor op te stellen onderzoeksopzet zal in afstemming met de commissie worden vastgesteld. Ik streef ernaar om deze opzet voor 1 december met de commissie te delen.

5.

Afgelopen mei heeft de minister van Binnenlandse Zaken de “Handreiking algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen” uitgebracht. Deze Handreiking vindt u bij de bijlagen. De Handreiking is onder meer bedoeld voor gemeenten die erfpacht voor particuliere woningen hebben, zoals de gemeente Den Haag. Het kan gemeenten helpen bij het opstellen van evenwichtige algemene bepalingen en erfpachtbeleid waarbij voldoende rekening wordt gehouden met de belangen van particuliere erfpachters. De Handreiking is opgesteld op basis van een eerder onderzoek naar de algemene bepalingen voor erfpacht, een aantal expertsessies en een rondetafelgesprek met stakeholders. Ook de gemeente Den Haag is hierbij betrokken geweest en heeft informatie aangeleverd. Uit dat onderzoek is onder andere gebleken dat eeuwigdurende erfpacht, zoals Den Haag die hanteert, de erfpachtsvorm is die het meest rechtszeker is voor de erfpachter. De Handreiking die vervolgens is opgesteld, geeft eerst een theoretisch erfpachtkader. Daarna wordt een afwegingskader geschetst op het gebied van rechtsbescherming, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en participatie. Met behulp van het afwegingskader worden vervolgens een groot aantal best practices geschetst die vorm kunnen geven aan de bescherming van de rechten van erfpachters.

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10810224

De gemeente Den Haag voldoet aan de meeste van de door de minister genoemde best practices. Zo scoort de gemeente bijvoorbeeld goed op leesbaarheid door het aanbrengen van structuur en inhoudsopgave en het beschrijven van de rekensystematiek voor de vijfjaarlijkse herziening van de canon. Ook op rechtsbescherming scoort de gemeente goed door het beschrijven van de geschillenprocedure en de kostenverdeling die daarmee gemoeid is. Ook de vindplaats van de algemene voorwaarden is goed bereikbaar via de website. We verstrekken bovendien informatie via een website waarop ook audio kan worden afgespeeld en maken gebruik van een video om het proces van heruitgifte uit te leggen waarbij een erfpachter een nieuw eeuwigdurend erfpachtcontract kan afsluiten. Dat is een bevestiging van de kwaliteit van de Algemene Bepalingen in Den Haag (AB1986) en de informatie die daarover en over het overige erfpachtbeleid te vinden is op de website. Er zijn nog wel enkele best practices waar de gemeente Den Haag het erfpachtstelsel nog verder mee kan verbeteren.. Zo geeft de minister in de Handreiking onder meer in overweging om een tekstuele toelichting op de Algemene Bepalingen op Taalniveau B1 te maken en eventuele alternatieve leesvormen voor blinden en/of slechtzienden aan te bieden. 5.

Er zal een verkenning worden uitgevoerd naar vorm en inhoud van een mogelijk aan te (laten) leggen database met gerealiseerde grondtransacties. De verkenning wordt onder andere uitgevoerd op het punt van de periode die een dergelijke database zou dienen te beslaan. Ook wordt onderzocht welke gegevens er voor een goed gebruik van de database (minimaal) geregistreerd dienen te worden. Dat kunnen gegevens betreffen over de aan- en verkopende partijen, de omschrijving van het in de transactie betrokken vastgoed als ook afspraken die van invloed (kunnen) zijn op de hoogte van de overeengekomen prijs. De database valt te beperken tot de gronduitgiften van de gemeente zelf, maar zou ook ruimer opgezet kunnen worden en transacties in omliggende gemeenten en/of aan- en verkopen door private partijen kunnen gaan bevatten. De commissie wordt dit jaar schriftelijk geïnformeerd over de uitkomst van deze verkenning.

6.

De commissie heeft verzocht om haar de brief over de stand van zaken rond erfpacht in Amsterdam te sturen. Deze Amsterdamse raadsbrief is bijgevoegd als bijlage.

7.

Als bijlage is bijgevoegd de verzochte brief met daarin de reactie van taxatiebureau Van Ameyde op de conceptnotitie van de commissie Van Gool. Het lid De Ridder (VVD) heeft tevens verzocht om levering van en inzage in alle correspondentie tussen de gemeente Den Haag en de taxateur Van Ameyde, de correspondentie tussen taxateur Van Ameyde en de commissie Van Gool, en de correspondentie tussen de gemeente en de commissie Van Gool. Die correspondentie is (nog) niet bijgevoegd. Mocht die correspondentie na bestudering van de al wel bijgevoegde brief nog gewenst zijn, dan zal de gemeente daar bij de betrokken partijen om verzoeken.

8.

De verkenning van Fakton naar de wijze waarop de WOZ-grondquotemethode in Den Haag zou kunnen werken, en hoe deze methode zich verhoudt tot de huidige methodiek om tot grondwaarden te komen, is nog niet afgerond. Aan dat lopende onderzoek is een zogeheten SWOT-analyse (Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats) van diverse methoden van grondwaardebepaling voorafgegaan. Die analyse is alvast toegevoegd als bijlage bij deze commissiebrief.

Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Martijn Balster

3/3