RIS320342 Bijlage SWOT grondwaardemethodiek Den Haag

SWOT-analyse Beoordeling en analyse alternatieve grondwaardebepaling 4 juli 2024 Opgesteld door Fakton met de gemeente Den Haag

FKTNO365-659035983-541

Pagina 1 van 10

Real people. Financial strategies. Resilient places.

Conclusie: Op basis van onderstaande beoordelingscriteria is het denkbaar de Grondquote methode te kiezen in plaats van het voortzetten van taxeren. De methode van een prijs per m² per BVO valt echter definitief af. Dit heeft twee hoofdredenen: (1) De methode is te grof en er zijn onvoldoende referentietransacties voor een onderbouwing. (2) Het is een te generieke methode (met te weinig oog voor individueel geval) die juridisch niet solide is. Bovendien is de objectieve juridische waarde minder omdat de gemeente belang heeft bij de waarde. Beoordeling van drie methodes op basis van beoordelingscriteria:

Draagvlak binnen politiek en bewoners Uitlegbaar en simpel – makkelijk te volgen Voorspelbaar. Iemand kan het zelf toepassen, denk aan makelaars en erfpachters. Juridische stevig Invloed van gemeenteraad op de grondwaardebepaling Goed te keuren door raad Uitvoerbare methode Snel op te zetten methode Simpel – makkelijk toebasbaar als methode er is Belangrijke kenmerken van de methode zijn: Adequate grondwaardes Procedures

Grondquote

Voorzetten taxeren

Prijs per m²

++ ++

---

+ ++

+/+ --

+ +/-

+ --

+/++

+ (Al aanwezig) --

+/++

Grofweg Deskundigenprocedure Wensen/bedenkingen

Nauwkeurig Deskundigenprocedure

Heel grof Deskundigenprocedure Wensen/bedenkingen

(1) Let op! Consensus over de beoordelingscriteria is van groot belang voor de te trekken conclusies. (2) Let op! De SWOT gaat op meer onderdelen in dan bovenste tabel. De SWOT is een uiteenzetting over de methode, bovenstaande tabel is een beoordeling.

Pagina 2 van 10

Real people. Financial strategies. Resilient places.

SWOT I: WOZ-grondquotemethode Deze SWOT-analyse is toegespitst op het wijzigen van de bepaling van de grondwaarde bij erfpachtaanbiedingen van individuele taxaties naar een WOZgrondquotemethode. Hierbij gaan we uit van beperkte variatie op de grondquotes, bijv. stadsdeel en EGW of MGW. Strengths / Sterktes • Eenvoud en Efficiëntie: De methode gebruik van reeds beschikbare WOZ-waarden, waardoor het proces van grondwaardebepaling snel en efficiënt kan worden uitgevoerd. • Transparantie en Begrijpelijkheid: De berekeningen zijn transparant en begrijpelijk voor erfpachters, wat de kans op geschillen vermindert. • Consistentie en Uniformiteit: Door gebruik te maken van gestandaardiseerde WOZ-waarden, wordt een consistente en uniforme benadering gehanteerd, wat helpt bij het beheren van een groot aantal erfpachtrelaties. • Beheerbaarheid en kosten efficiëntie: De methode is goed schaalbaar voor grote hoeveelheden en de gemeentelijke administratie, waardoor het beheer overzichtelijk blijft. Zowel het bepalen van de grondwaarden als de administratie hier rondom kan kosten efficiënter bij een WOZ-grondquotemethode dan bij de huidige wijze van taxeren met de residuele waardemethode.

• Dienstbaar aan Algemene Beginselen: Bullits 2 en 3 zijn dienstbaar aan Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur (transparantie, gelijkheid) • Perceptie van eerlijkheid: burgers zijn bekend en vertrouwd met de woz waarde omdat die op tal van plekken in belastingwetten terugkomt (OZB, IB, SW etc) waardoor het ook gemakkelijker wordt aanvaard en vaak wordt de WOZ/waarde als echte waarde beleefd.

Weaknesses / Zwaktes • Besluitvorming: Vaststellen van de quote is subjectief. De gemeente stelt in een WOZ-grondquotemethode zelf de quotes/spelregels vast, terwijl de gemeente ook een van de contractspartijen is. De waardering wordt dus niet geheel onafhankelijk uitgevoerd. Dit in tegenstelling tot individuele taxaties volgens de residuele waardemethode. • Aanvullende procedure (?): Er zal een procedure van bedenkingen opgesteld dienen te worden (zie procedure Amsterdam). Technisch worden de spelregels niet veranderd, maar worden deze op een andere manier nageleefd. • Afhankelijkheid van WOZ-waarden: WOZ-waarden kunnen verouderd of onnauwkeurig zijn, wat kan leiden tot onjuiste grondwaardebepalingen en oneerlijke erfpachtaanbiedingen. Ook zullen voor sommige objecten (nog) geen WOZ-waarden beschikbaar zijn, wat betekent dat er alternatieve waarderingen zullen moeten plaatsvinden. • Grove inschatting: De methode kan te simplistisch zijn voor complexe gevallen, waarbij object en locatie specifieke factoren en omstandigheden – vooral veroudering – een belangrijke rol spelen in de waardebepaling. In een WOZ-grondquotemethode wordt niet met alle factoren rekening gehouden. Hierdoor valt het voor één erfpachter gunstiger uit en voor de andere niet of zelfs ongunstiger.

• Kwaliteitsverbetering opstal wordt ontmoedigd: Een kwaliteitsverbetering aan een woning leidt, via een hogere WOZwaarde, bovendien tot een hogere canon.

Pagina 3 van 10

•

Opportunities / Kansen • Verhoogde Publieke Acceptatie: Door middel van communicatie en educatie kan de gemeente deze methode beter uitleggen dan individuele taxaties, waardoor het begrip en de acceptatie onder erfpachters mogelijk vergroot wordt. Procedurebereidheid kan daardoor afnemen. • Bezwaarprocedures WOZ: Ontevreden erfpachters kunnen mogelijk bezwaar maken tegen de WOZ, waar al een proces voor is buiten het Grondbedrijf.

Dataveroudering: Als de WOZ-waarden niet tijdig worden bijgewerkt, kan dit leiden tot onjuiste waardebepalingen en erfpachtaanbiedingen. Sterker nog het gaat om verouderde WOZwaarden omdat je je moet bedienen van de laatst onherroepelijk vastgestelde waarde (van 2 jaar eerder) maar dat is juridisch geen probleem. • Het herijken van grondquotes kan tijdrovend zijn • (Proces) Grondquotes dienen bepaald te worden: Het bepalen van een eerlijke en marktconforme grondquote kan complex en tijdrovend zijn, en vereist gedetailleerd markt- en juridisch onderzoek. • (Proces) Vereist tijdsinvestering: Het bepalen van een grondquote dient direct voor de gehele stad gedaan te worden om eerlijkheid later te borgen. Dit betreft een grote schaal wat nu een tijdsinvestering kost. Threats / Bedreigingen • Omgang met het verleden: Het overstappen naar een andere waarderingswijze brengt de discussie met zich mee hoe om te gaan met erfpachters die in het verleden reeds op een erfpachtvoorstel zijn ingegaan. Als erfpachters van vorig jaar aantonen dat zij anders worden behandeld voor gelijk geval, is de vraag is wel of den haag als overheid dit zomaar mag. Die discussie zal spelen maar is juridisch mogelijk niet zozeer direct aan de orde omdat het om nieuwe gevallen gaat en de gemeente binnen kaders beleidsvrijheid heeft.

• Juridische onrechtmatigheid: Rechter kan systeem als ontoepasbaar beoordelen als gelijke gevallen ongelijk behandeld worden, dit vereist een gedegen methode. • Marktvolatiliteit: Fluctuaties in de vastgoedmarkt kunnen de betrouwbaarheid van de WOZ-waarden aantasten, wat leidt tot variabele en mogelijk onrealistische erfpachtaanbiedingen.

Pagina 4 van 10

•

•

Concurrentie van Alternatieve Methoden: Andere waarderingsmethoden die als nauwkeuriger of eerlijker worden beschouwd, kunnen de voorkeur krijgen van erfpachters en beleidsmakers, wat de relevantie van de WOZ-grondquotemethode kan ondermijnen. Kans afwijking bij deskundigenprocedure groter: De methode is grover dan de taxeren hiermee is de kans dat deskundigen afwijken van de waarde groter.

Pagina 5 van 10

SWOT II: huidige grondwaarde bepaling Deze SWOT-analyse is toegespitst op het voortzetten van de huidige grondwaarde bepaling. De grondwaarde voor erfpachtaanbiedingen wordt met de residuele waardemethode getaxeerd door ingehuurde taxateurs: Strengths / Sterktes • (Inter)nationaal aanvaarde methode: in de praktijk veel toegepast, en ook theoretisch aanvaard. • Specifieke benadering: Ingehuurde taxateurs kunnen gedetailleerde en nauwkeurige taxaties uitvoeren die rekening houden met specifieke kenmerken van elk perceel, wat leidt tot realistische erfpachtaanbiedingen. • Aanpassingsvermogen aan Lokale Markt: Taxateurs kunnen beter inspelen op lokale marktcondities en trends, waardoor de waardebepalingen meer in lijn zijn met de actuele vastgoedmarkt. • Onafhankelijke waardebepaling: Door de inzet van onafhankelijke, erkende taxateurs kan de gemeente zich beroepen op de eerlijkheid van de waardebepalingen. • (Proces) Manier van werken voortzetten: Dit vergt geen tijdsinvestering en maakt het halen van de voorziene deadlines reëeler. • Juridisch solide: Bullits 1, 2 en 3 maken het juridisch solide: Inhoudelijke, individuele benadering, waarbij de gemeente die zichzelf op afstand heeft gezet. • Flexibiliteit en Schaalbaarheid: De gemeente kan flexibel inspelen op schommelingen in de vastgoedmarkt en de taxatiediensten opschalen of afschalen afhankelijk van de behoeften.

Weaknesses / Zwaktes • Subjectieve schatting: geen eenduidige methode, die expertise vereist. • Vertrouwen geschaad: Het vertrouwen in de taxateurs kan mogelijk enorm geschaad zijn door de deskundigenrapportage Bezuidenhout. Als de gemeente Den Haag verder gaat met taxeren, kan het vertrouwen van erfpachters in de gemeente afnemen. • Hoge kosten: Het inhuren van taxateurs is duur. • Zeer tijdsintensief: Het taxatieproces is tijdrovend, wat kan leiden tot vertragingen in het uitbrengen van erfpachtaanbiedingen. • Variabiliteit in Resultaten: Verschillende taxateurs kunnen door verschillende uitgangspunten en veelheid aan variabelen tot verschillende waarderingen komen voor vergelijkbare percelen, wat kan leiden tot inconsistenties in erfpachtaanbiedingen. • Afhankelijkheid van Externe Partijen: De gemeente wordt afhankelijk van de beschikbaarheid en kwaliteit van externe taxateurs, wat risico’s met zich meebrengt op het gebied van betrouwbaarheid en planning.

Pagina 6 van 10

Opportunities / Kansen • Aanpassing AB minder procedures: De aanpassing van de AB kent een zeker risico omdat er mogelijk partijen zijn die de geldigheid zullen betwisten, zoals dat bij elke nieuwe AB zal zijn. Dit risico doet zich bij de handhaving van de status quo niet voor.

Threats / Bedreigingen • Marktvolatiliteit bij HOV: Fluctuaties in de vastgoedmarkt kunnen de uitkomsten van taxaties beïnvloeden, wat kan leiden tot variabele en mogelijk onrealistische verschillen tussen erfpachtaanbiedingen. • Deskundigeprocedures zijn lange en dure processen: Ondanks de inzet van professionele taxateurs, kunnen erfpachters nog steeds bezwaar maken tegen de vastgestelde waarden, wat kan resulteren in juridische geschillen en extra administratieve lasten. Uit de procedure kunnen verrassingen komen die methode verder schaadt. • Juridische onrechtmatigheid: Rechter kan systeem als ontoepasbaar beoordelen als gelijke gevallen ongelijk behandeld worden. Bij herhaalde verschillen in taxaties van vergelijkbare rechten (bijvoorbeeld in een appartementengebouw kunnen de AB of de manier waarop wij daarmee omgaan alsnog in rechte ter discussie worden gesteld). • Onvoldoende Beschikbaarheid van Taxateurs bij Aanbesteding: Een tekort aan gekwalificeerde taxateurs kan de tijdigheid en kwaliteit van taxaties beïnvloeden, vooral bij grote schaalprojecten. • Kostenstijgingen: Stijgende kosten van taxatiediensten kunnen de financiële druk op de gemeente vergroten, vooral als de vraag naar taxaties toeneemt.

Pagina 7 van 10

SWOT III: vaste grondprijs per m2 BVO Deze SWOT-analyse is toegespitst op het toepassen van een vaste grondprijs per m² BVO. De grondwaarde voor erfpachtaanbiedingen wordt getaxeerd conform erfpachttaxatie door ingehuurde taxateurs: Strengths / Sterktes Weaknesses / Zwaktes • Eenvoud en Duidelijkheid: Het gebruik van een vaste • Gebrek aan onderbouwing: referentietransacties zijn onvoldoende grondprijs per vierkante meter maakt het voorhanden. waarderingsproces eenvoudig en gemakkelijk te begrijpen • Juridisch niet solide: Het is een te generieke methode (met te weinig oog voor zowel de gemeente als de erfpachters. voor individueel geval) die juridisch niet solide is. Als de gemeente de m2 • Efficiëntie: Deze methode kan snel en efficiënt worden prijzen vaststelt is de objectieve juridische waarde minder omdat de toegepast zodra de grondprijzen zijn vastgesteld, wat het gemeente belang heeft bij de waarde. proces versnelt. • Afhankelijkheid van correcte meters BVO: De gemeente wordt • Consistentie: Door uniforme grondprijzen te hanteren, kan afhankelijk van de beschikbaarheid en kwaliteit van de informatie van de gemeente consistente erfpachtaanbiedingen doen, wat BAG of andere bronnen voor het bepalen van meters BVO. Als deze zorgt voor gelijke behandeling van erfpachters. incorrect zijn, is ook de waardering naar verwachting incorrect.

• Transparantie: De methode biedt transparantie doordat • Simplificatie: Een vaste grondprijs-methode is per definitie oneerlijk: de erfpachters eenvoudig kunnen begrijpen hoe de uitkomst is te hoog of te laag, maar zelden correct. grondwaarde is berekend, wat bijdraagt aan het vertrouwen • Vaststellen van Grondprijzen: Het bepalen van een eerlijke en in het systeem. marktconforme grondprijs per vierkante meter kan complex en tijdrovend • Gelijkheidsbeginsel: Het is de ultieme vorm van voldoen aan zijn, en vereist gedetailleerd marktonderzoek. Grote verschillen binnen de gemeente kunnen het moeilijk maken om een enkele grondprijs per gelijkheidsbeginsel. vierkante meter vast te stellen die voor alle percelen eerlijk is. • Gebrek aan Flexibiliteit: Een vaste prijs per vierkante meter houdt mogelijk onvoldoende rekening met specifieke locatiekenmerken en marktvariaties binnen de gemeente. • Potentiële Oneerlijkheid: De methode kan als oneerlijk worden ervaren als bepaalde percelen significant afwijken van de gemiddelde marktwaarde, wat kan leiden tot bezwaren van erfpachters. • Aanpassing aan Marktveranderingen: Het regelmatig bijwerken van grondprijzen om marktveranderingen bij te houden kan belastend zijn. Opportunities / Kansen Threats / Bedreigingen

Pagina 8 van 10

•

Reguliere Herzieningen Grondprijzen: Periodieke herziening van de grondprijzen kan plaatsvinden bij besluit naast programmabegroting. Dit zorgt ervoor dat deze blijven aansluiten bij de actuele marktomstandigheden, wat de relevantie en rechtvaardigheid van de methode verhoogt.

•

Marktvolatiliteit beperkt mee te nemen: Fluctuaties in de vastgoedmarkt kunnen het moeilijk maken om stabiele en eerlijke grondprijzen vast te stellen, wat kan leiden tot frequente herzieningen en onzekerheid.

Pagina 9 van 10

FKTNO365-659035983-541

Pagina 10 van 10

Real people. Financial strategies. Resilient places.