RIS320318 Duidelijkheid inzake verhalen kosten van voorzieningen bij woningbouwprojecten op ontwikkelaars bijlage

Stec Groep: 'Gemeenten betalen te hoge prijs voor woningbouwplannen' (Cobouw, 15-10-2024) Thomas van Belzen Gepubliceerd: 15 okt. 2024

Foto: Shutterstock Gemeenten maken onnodig hoge kosten voor woningbouwplannen. Dat blijkt uit onderzoek van de Radboud Universiteit en de Stec Groep, een adviesbureau op het gebied van wonen, werken en leefomgeving. Wie draait op voor de kosten van de aanleg van wegen, groen of riolering? Die vraag staat centraal bij ongeveer elke woningbouwontwikkeling. Wat blijkt? Gemeenten laten massaal en in toenemende mate geld liggen. Veel meer van de gemaakte kosten kunnen en moeten ze verhalen bij ontwikkelaars. Wat is er precies aan de hand? En wat betekent dit voor toekomstige woningbouwprojecten? Erik de Leve, onderzoeker bij de Stec Groep: “Gemeenten hebben wettelijk de verplichting om naar rato kosten voor nieuwe vereiste voorzieningen te verhalen op ontwikkelende partijen. Slechts 60 procent van alle gemeenten voert daar echter actief beleid voor. We zien ook een dalende trend, want in 2020 was dat nog 75 procent.” Hoe erg is dat? “Gemeenten kiezen vermoedelijk vaker voor de alternatieve route. Ze maken anterieure afspraken met ontwikkelaars over de kosten voor groen, infra of riolering. Maar per project kunnen die anders zijn. En als het beleid niet voor iedereen duidelijk is, kan dat leiden tot ingewikkelde onderhandelingen en vertraging van procedures. Je kunt je afvragen of dat wenselijk is.” Schieten gemeenten zichzelf in de voet? “Dat hoeft niet.

Soms valt er niets te verhalen bij de ontwikkelaar, als die bijvoorbeeld nauwelijks winst maakt. Maar wat vast staat is dat een deel van de gemeenten geen zicht heeft op de kosten. Het komt ook voor dat ten onrechte een te groot deel van alle kosten voor voorzieningen wordt afgewenteld op de maatschappij.”

1

Waarom zijn gemeenten eigenlijk verplicht om die kosten (deels) te verhalen? “Dat is conform de wet. Die stelt dat diegene die profiteert van voorzieningen daar ook aan bijdraagt. Hoe beter en mooier de voorzieningen zijn, hoe meer een woning waard wordt. Dat een ontwikkelaar daar aan bijdraagt is dan ook volstrekt logisch.” Hoeveel geld laten gemeenten liggen? “Dat is niet helemaal duidelijk, maar alleen al de gemeenten die wel kosten verhalen, laten zeker 25 procent liggen. Dus voor die andere groep is dat waarschijnlijk nog meer. We zien daarnaast dat gemeenten de afgelopen jaren structureel steeds minder verhalen. Mogelijk is dat een gevolg van de dip op de woningmarkt, een sterkere focus op betaalbare woningen en een verplicht hoger aandeel sociale en betaalbare woningen én hogere bouwkosten, waardoor de opbrengsten dalen.” Wat is jullie advies aan gemeenten? “Maak beleid en communiceer eerder aan marktpartijen welke kosten voor hun rekening zijn, zodat zij daar ook eerder rekening mee kunnen houden. Als je dat direct doet, zorg je voor duidelijkheid. Nu kopen ze grond vaak te duur aan omdat de kosten voor voorzieningen onvoldoende in die grondprijs zijn meegenomen.” Stel dat gemeenten jullie advies massaal opvolgen. Heeft dat dan gevolgen voor de prijs van een nieuwbouwwoning? “Nee, maar vermoedelijk wel voor de aankoopprijs van nieuwe grondposities.

Die zal daardoor lager worden. Met als positief effect dat ontwikkelingen weer haalbaar worden.” Kan minister Mona Keijzer nog iets met jullie inzichten? Zij ziet dat de bouw van jaarlijks 100.000 woningen nu al onder druk staat. “Ik denk dat ons rapport kan bijdragen aan een hoger woningbouwtempo. Als ontwikkelaars eerder weten welke kosten ze moeten maken, kunnen ze er eerder rekening mee houden. Als je tijdens de onderhandelingen over een project ineens te horen krijgt dat extra kosten op jouw conto komen, helpt dat ook niet mee. Dat is de grootste ergernis van ontwikkelaars.” Vier categorieën Gemeenten kunnen kosten op ontwikkelaars verhalen in vier categorieën: Binnenplanse kosten (zoals onderzoek en proces), kosten voor bovenwijkse voorzieningen (bijvoorbeeld een afrit van een snelweg of het openbaar gebied rondom een winkelcentrum), bovenplanse kosten (bijvoorbeeld het herstructureren van bedrijventerreinen en kosten die rechtstreeks bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld de bouw van een geluidswal langs een snelweg of een belangrijke openbare ruimte). (Bron Stec Groep)

2