RIS320025 Beantwoording SV Ontwikkeling Petroleumhaven

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

26 november 2024

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid de heer De Ridder, luidned: ‘Ontwikkeling Petroleumhaven’

DSO/10804956 RIS320025

Het gemeenteraadslid, de heer De Ridder, heeft op 3 oktober 2024 een brief met daarin 21 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. De zelfbouwkavels aan de Petroleumhaven waren bedoeld om mensen de kans te geven hun eigen droomhuis te bouwen in een mooie, levendige wijk met goede voorzieningen. Het idee was dat er mooie eengezinswoningen zouden komen, omringd door een aantrekkelijke haven, voldoende parkeergelegenheid en een goed ingerichte openbare ruimte. Dit zou een positieve bijdrage leveren aan de buurt en zorgen voor een divers en samenhangend geheel. Helaas is de werkelijkheid heel anders. Veel bouwprojecten zijn nog steeds niet af, waardoor de buurt er onafgewerkt en rommelig uitziet. De bouwtermijnen worden niet nageleefd en de gemeente grijpt niet in. Sommige kavels worden gebruikt voor appartementen in plaats van eengezinswoningen, wat niet de bedoeling was. De openbare ruimte is nog niet in volledigheid aangelegd, er zijn ernstige parkeerproblemen en bouwafval ligt overal. En dat jaren nadat dit mooie stukje Den Haag af had moeten zijn volgens de eigen planning van de gemeente. Bewoners voelen zich daarom in de steek gelaten. En dat is volkomen begrijpelijk. 1.

Is het college het met de Haagse VVD eens dat de huidige situatie in de Petroleumhaven, met onafgewerkte bouwwerken en een openbare ruimte die niet onder doet voor een bouwplaats, ontoelaatbaar is en dat bewoners, nu drie jaar nadat het project afgerond had moeten zijn, recht hebben op een prettige en veilige leefomgeving?

Bewoners hebben recht op een prettige en veilige leefomgeving. In de Petroleumhaven is de mogelijkheid geboden voor particulieren om zelf een woning te bouwen. De combinatie van eigenaren die nog aan het bouwen zijn en eigenaren die er al wonen brengt uitdagingen met zich mee. Op vijf zelfbouwkavels aan de Johan Ringerskade is de bouw nog niet afgerond. Voor de begeleiding van de zelfbouwers is een koperscoach ingezet. Daarnaast is een omgevingsmanager ingezet die dagelijks in de Petroleumhaven aanwezig is. Deze is aanspreekpunt voor bewoners en bouwers en spreekt zo nodig mensen aan. Om schade door de bouw te voorkomen wordt de buitenruimte tijdens de bouw tijdelijk ingericht. Aansluitend volgt na oplevering van de aangrenzende bebouwing de permanente inrichting. De permanente inrichting van de buitenruimte Petroleumhaven West (zijde Waldorpstraat), zal met uitzondering van de Johan Ringerskade, voor het einde van dit jaar afgerond. Zie ook de beantwoording van vraag 11.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10804956

2.

Is het college het met de Haagse VVD eens dat een succesvolle afronding van dit project staat bij naleving en handhaving van de afspraken, goede communicatie en een gecoördineerde aanpak van de gemeente?

Ja. 3.

Hoe kijkt het college naar particulier opdrachtgeverschap/zelfbouwkavels en collectief particulier opdrachtgeverschap op deze locatie en welke lessen trekt het college hieruit?

In de ‘Evaluatie en voorzetting Kleinschalig Opdrachtgeverschap’ (RIS303205) geeft het college aan hoe kleinschalig opdrachtgeverschap wordt voortgezet binnen Den Haag. Voor de laatste nog uit te geven kavel in de Petroleumhaven, kavel E, is de marktstrategie vanwege eerdere ervaringen aangepast. Hierbij wordt meer verantwoordelijkheid bij de ontwikkelaar gelegd en wordt kleinschalig opdrachtgeverschap in de vorm van mede-opdrachtgeverschap toegepast waarbij de eindgebruiker centraal blijft staan. De selectie- en gunningsleidraad voor de toekomstige ontwikkelaar wordt naar verwachting medio 2025 aan de raad ter informatie voorgelegd. Voor de ontwikkeling van de zelfbouwkavels aan de Petroleumhaven zijn van tevoren duidelijke kaders en afspraken gemaakt. In de Herziening projectdocument Petroleumhaven (RIS297713) staat bijvoorbeeld: “Er gelden strikte termijnen bij het verkoopproces (optieperiode, grondreservering, grondafname en bouwplicht binnen twee jaar).” Daarnaast zijn er strenge afspraken over hoe de kavels ontwikkeld moeten worden en hoe de bebouwing gebruikt mag worden. Zo moeten de gebouwen op de kavels bestaan uit eengezinswoningen, met de mogelijkheid voor een combinatie van wonen en werken. Verder geldt er een zelfbewoningsplicht voor tenminste 3 jaar en dat de woningen niet in meerdere appartementen gesplitst mogen worden. 4.

Hoe worden de termijnen, duidelijke afspraken en kaders over de invulling van de ontwikkeling en het gebruik van de bebouwing gehandhaafd?

Voor de zelfbouwers in de petroleumhaven geldt een bouwtermijn van 2 jaar en een zelfbewoningsplicht van 3 jaar. M.b.t. de bouwtermijn: de meeste kavels aan de Johan Ringerskade zijn in 2020 uitgegeven. Bij het niet halen van de bouwtermijnen gaat de gemeente in gesprek met de erfpachter en wordt bepaald of een uitstel van de bouw wordt toegestaan of dat boetes worden opgelegd. Door verschillende omstandigheden, zoals de COVID-19 pandemie en het zoeken naar nieuwe aannemers, hebben de erfpachters vertraging opgelopen. Daarom is er een verlenging van ongeveer een jaar verleend, tot medio 2023. Bij drie erfpachters is een tweede verlenging verleend. Bij vertraging wordt afgewogen of instrumenten, zoals boetes of het beëindigen van erfpacht, effectief zijn om de bouw te versnellen. Het opleggen van boetes kan door bijvoorbeeld een krappe financiële situatie van de erfpachter averechts werken. Het beëindigen van erfpacht en het opnieuw in de markt brengen van de kavel zal een kostbaar en langdurig proces zijn. Boetes of het beëindigen van erfpacht wordt daarom gezien als het laatste middel als er geen voortgang is. Het versnellen van de bouw is het meest effectieve middel om de leefbaarheid in de omgeving te vergroten.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10804956

Bij een klein aantal bouwers zijn per brief boetes aangekondigd, tenzij voldaan zou worden aan de voorwaarden. Tot nu toe is vervolgens voldaan aan de voorwaarden of is de bouw hervat. Bij één erfpachter was echter ook na de tweede verlenging onvoldoende vooruitgang, waardoor de gemeente in oktober 2024 een boete heeft opgelegd bij deze erfpachter. Dit betreft de eerste boete in de Petroleumhaven. Ondanks de ongewenste vertragingen zijn naar verwachting verreweg de meeste woningen opgeleverd in het eerste kwartaal van 2025. M.b.t. de zelfbewoning; zie de beantwoording van vraag 8. 5.

Welke acties heeft het college ondernomen om ervoor te zorgen dat de afspraken en kaders door alle kaveleigenaren worden nageleefd?

Zie de beantwoording van vraag 4, 6 en 8. 6.

Hoe wordt de kwaliteit van de woningen geborgd bij particuliere bouw en welke normen liggen hier vanuit de gemeente aan ten grondslag?

De kwaliteits- en veiligheidseisen worden geborgd via de omgevingsvergunning. Dat wordt gedaan aan de hand van het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen: Bouwbesluit). Hierin zijn de minimumeisen opgenomen waaraan een woning moet voldoen. De zelfbouwwoningen in de petroleumhaven zijn Welstandsvrij. Wel moeten de plannen voldoen aan het kavelpaspoort met aanvullende kaders. Bij de beoordeling van de aanvraag omgevingsvergunning en ook in de uitvoering houdt de gemeente toezicht op het naleven van deze eisen. Wanneer er sprake is van overtredingen kan de gemeente daarop handhaven. Diverse malen zijn bouwstops opgelegd wanneer niet is voldaan aan de vergunningseisen. 7.

Welke verantwoordelijkheid heeft de gemeente bij de periodieke inspectie van de kwaliteit van de woningen tijdens de bouwfase en na oplevering, en hoe wordt hier door het college op toegezien en gehandhaafd? Indien deze verantwoordelijkheid niet primair bij het college ligt, wie is hiervoor dan verantwoordelijk, hoe wordt dit uitgevoerd, en hoe ziet het college hierop toe?

Zie de beantwoording van vraag 6. 8.

De zelfbouwkavels zijn uitgegeven met een zelfbewoningsplicht. Hoe controleert het college dat dit wordt nageleefd en de woningen niet wordt onderverhuurd of verhuurd aan derden?

Voor de zelfbouwwoningen geldt een zelfbewoningsplicht van 3 jaar. Na inhuizing moeten bewoners gedurende de eerste 3 jaar bij de gemeente een uittreksel van het bevolkingsregister aanleveren. De gemeente herinnert erfpachters actief aan hun plicht om een uittreksel te verstrekken. Voldoen zij hier niet aan, dan kan een boete worden opgelegd. In het uiterste geval kan het erfpachtrecht worden beëindigd. Vooruitlopend op de inhuizing bleek bij een aantal woningen dat deze niet voldoen aan de vergunningseisen en dat er meer woningen worden gerealiseerd. Van deze plannen is de bouw stilgelegd.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10804956

9.

Welke maatregelen en afspraken zijn er gemaakt met bouwers om ervoor te zorgen dat bouwafval niet rondslingert in de buurt en veilig wordt opgeborgen en waarom handhaaft het college niet op de grote rotzooi die hier tot voor kort door is ontstaan.

De omgevingsmanager is op werkdagen aanwezig in de Petroleumhaven. Wanneer er misstanden aan de orde zijn worden bouwers hierop aangesproken. Dit geldt met name voor de situaties in de (toekomstige) openbare ruimte. Binnen de bouwhekken wordt door de afdeling Vergunningen en Toezicht toezicht gehouden op het bouwen volgens de vergunningseisen en of er veilig gebouwd wordt. Wanneer dit niet zo is kan worden gehandhaafd, bijvoorbeeld door de bouw stil te leggen. Dit is verschillende malen toegepast. Een deel van de kavels in de Petroleumhaven staat er nog verlaten bij en de ontwikkelingen zijn nog niet afgerond. Dit zorgt voor een rommelige en onafgewerkte aanblik van de buurt, wat het woongenot van de huidige bewoners ernstig belemmert. 10. Bij hoeveel kavels verwacht het college dat de ontwikkelingen op korte termijn worden afgerond en bij hoeveel kavels ligt de ontwikkeling stil of laat deze nog langer op zich wachten? Van de 22 kavels aan de Johan Ringerskade hebben 17 eigenaren hun bouwproject afgerond. Drie erfpachters, beslaand 5 kavels, moeten nog hun woning afbouwen. Eén kavel zal naar verwachting begin 2025 klaar zijn. Bij de twee laatste erfpachters (4 kavels) is een bouwstop opgelegd om te borgen dat er volgens de vergunnings- en kavelpaspoortvoorwaarden wordt gebouwd. De werkzaamheden voor hun kavels liggen tot nader orde stil.

Van de 14 kavels aan de Vierlinghkade zullen 12 hun bouwproject dit jaar afronden. Eén kavel zal naar verwachting medio 2025 jaar klaar zijn. Bij één kavel is een bouwstop opgelegd en loopt er een onderzoek om te bepalen of nog wel volgens de vergunningsvoorwaarden wordt gebouwd. De werkzaamheden voor deze kavel ligt tot nader orde stil. 11.

Welke concrete acties onderneemt het college om ervoor te zorgen dat de huidige bewoners niet nog langer in een onafgemaakte bouwomgeving hoeven te wonen, en wat zijn de specifieke deadlines en maatregelen die worden genomen om de situatie snel te verbeteren en de bouwprojecten af te ronden?

De gemeente heeft de openbare ruimte zowel aan de Johan Ringerskade als de Vierlinghkade tijdelijk ingericht. De gemeente richt de openbare ruimte normaal gesproken pas definitief in, wanneer de bouwkavels opgeleverd zijn om zo schade aan de openbare ruimte door zwaar vrachtverkeer te voorkomen. Momenteel wordt de laatste hand aan de inrichting van de buitenruimte in Petroleumhaven West gelegd, met uitzondering van de Johan Ringerskade. De gemeente zal kuilen en andere oneffenheden in de Johan Ringerskade nog dit jaar aanpakken. Verder zal de gemeente de Johan Ringerskade begin 2025 definitief in te richten. De gemeente doet dit, omdat er nog slechts twee erfpachters bouwen aan de Johan Ringerskade. De gemeente accepteert dat dit het risico met zich meebrengt dat er schade aan de openbare ruimte kan ontstaan. Eind 2024 zal de kade naast de opgeleverde woningen (kavel C en D) aan de Vierlinghkade definitief ingericht zijn. Het overige deel van de kade en de weg aan de Neherkade-zijde, zal een tijdelijke inrichting behouden, vanwege het verwachte bouwverkeer voor de kavels A, B en E tot 2029.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10804956

12. Is het college het met de Haagse VVD eens dat de huidige situatie voor de bewoners die al geruime tijd aan de Petroleumhaven wonen bijzonder onwenselijk is? Ja. 13. Welke acties onderneemt het college richting de kaveleigenaren waarbij ontwikkeling nog niet is afgerond, bijvoorbeeld door hen met kleine ondersteuningsmaatregelen een stap verder te helpen zodat zij de bouw kunnen afronden of, wanneer dit niet voor de hand ligt, te handhaven op de termijnen? Zie de beantwoording van vraag 4. 14. Hoe vaak heeft het college al actief gehandhaafd op het overschrijden van de bouwtermijnen? Zie de beantwoording van vraag 4. 15.

Op welke manier worden de belangen van de huidige bewoners meegenomen in de afweging om uitstel van de bouw al dan niet toe te staan?

De gemeente bepaalt aan de hand van de omstandigheden van de zelfbouwer of zij een uitstel van de bouw toestaat of dat bijvoorbeeld een boete wordt opgelegd. Dit is maatwerk. Er is bij drie erfpachters een tweede verlenging toegezegd. Bij één van deze erfpachters was er ook onvoldoende voortuitgang, waarop de gemeente deze erfpachter een boete heeft opgelegd. De gemeente zet zich in voor de belangen van de huidige bewoners door de openbare ruimte zoveel mogelijk al definitief in te richten en te handhaven op overtredingen door bijvoorbeeld foutparkeerders. Verder is er een omgevingsmanager actief die aannemers en erfpachters aanspreekt, opdat hun werkzaamheden veilig worden uitgevoerd en met zo min mogelijk overlast voor de omgeving. 16. Hoe reflecteert het college op het eigen handelen? Is het college het met de Haagse VVD eens dat de huidige situatie mede tot stand is gekomen door een overheid die wel kaders schept, maar niet durft te handhaven op eigen regels en kaders? Zoals is aangegeven in de eerdere beantwoording van vraag 4, 6, 8 en 9 wordt gehandhaafd op de eigen regels en kaders. Zo heeft het toetsen en waar nodig handhaven op de vergunningseisen diverse malen tot bouwstops geleid. Het handhaven op de bouwtermijn is maatwerk. Daarbij wordt afgewogen of instrumenten zoals boetes of het beëindigen van het erfpachtrecht de realisatie van de bouw bespoedigen.

In de Herziening projectdocument Petroleumhaven (RIS297713) schrijft het college “Daarbij richt de gemeente zich op mensen die bewust kiezen voor de stad met de daarbij behorende goede voorzieningen en diverse woonmilieus, met een hoge kwaliteit van de buitenruimte”. Daarbij heeft de gemeente voor de inrichting van de openbare ruimte de taak om een zogenaamd “stedenbouwkundig raamwerk” voor het gebied te ontwikkelen. Dat betekent dat het college zorg moet dragen voor de aanleg van infrastructuur zoals wegen, trottoirs, fietspaden en parkeervoorzieningen. Dit omvat ook de aanleg van groenvoorzieningen en ecologische zones.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10804956

De aanleg van de openbare ruimte loopt echter achter op schema. De bestrating op de kades is in november afgemaakt, met een half jaar vertraging, maar de verdere inrichting aan de havenkant moet nog gebeuren. De Johan Ringerskade bestaat nog steeds uit een bouwweg. De eerste bewoners zijn er al jaren geleden ingetrokken, maar wonen nog steeds op een plek die aandoet als een bouwput. 17.

Hoe beoordeelt het college de huidige staat van de openbare ruimte en voorzieningen en voldoet dit volgens het college aan de eerdergenoemde uitgangspunten van “goede voorzieningen” en “hoge kwaliteit buitenruimte”? Zo ja, waar blijkt dat uit?

Het college vindt dat de openbare ruimte nog niet aan deze uitgangspunten voldoet en onderneemt zoals in het antwoord op vraag 11 omschreven actie om hier zoveel mogelijk aan te voldoen. 18. Welke verantwoordelijkheden draagt het college als het gaat om de aanleg en inrichting van de openbare ruimte bij de Petroleumhaven en hoe reflecteert het college in het licht van deze verantwoordelijkheid op de huidige situatie? Vooral in het licht van de geschetste termijn die is geschetst bij de verkoop van deze kavels. Zie de beantwoording van vraag 11 en 17. 19. Er zijn in de herfst van 2023 bij de herinrichting van de Waldorpstraat groenvakken toegevoegd. Wanneer is de gemeente van plan daar daadwerkelijk groen toe te voegen en is het college het met de Haagse VVD eens dat de huidige staat van de groenvoorziening en het onderhoud van negatieve invloed is op de leefbaarheid? De beplanting op de Waldorpstraat wordt komend plantseizoen, deze winter, aangeplant. Het toevoegen van deze groenvoorziening verbeterd de leefbaarheid. 20.

Welke concrete stappen neemt het college om de verdere inrichting van de buitenruimte, zoals de groenvoorzieningen, zo snel mogelijk te realiseren en wat is de fasering en planning hiervan? En specifiek, wanneer wordt de Johan Ringerskade en de woonstraat parallel aan de Neherkade met permanente bestrating ingericht en hoe gaat het college ervoor zorgen dat dit zo snel mogelijk gebeurt? Zie de beantwoording van vraag 11. 21. Hoe wordt er momenteel gehandhaafd op foutparkeerders op de Johan Ringerskade, en welke concrete maatregelen is het college van plan te nemen om de overlast van foutparkeerders en vrachtwagens die de weg blokkeren te beperken, zodat bewoners hun huis kunnen bereiken? In 2023 is belijning aangebracht, zodat de overgang van privaat naar publieke ruimte helder zou zijn. De omgevingsmanager is op werkdagen aanwezig en spreekt de foutparkeerders aan. Daarnaast is er handhavingscapaciteit vrijgemaakt om buiten werktijden te kunnen handhaven op foutparkeerders. Sindsdien is de parkeeroverlast significant afgenomen. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

6/6