RIS320014 Beantwoording SV Gevaarlijke ketels nog steeds in woningen Hof Wonen

STREKT TER VERVANGING

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

27 november 2024

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid de dames Faïd en Arp, luidend: ‘Gevaarlijke ketels nog steeds in woningen Hof Wonen’

DSO/10803119 RIS320014

Het raadslid de dames Faïd en Arp hebben op 30 september 2024 een brief met daarin 18 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. Op 9 oktober 2019 stelde raadslid Arp een aantal vragen over cv-ketels van het merk Agpo Ferroli (types Econpact, Megadens, Megalux en Ultima) (RIS303693). Uit contacten met bewoners blijken een aantal ketels van dit gevaarlijke type nog steeds niet vervangen. 1.

Kan het college bevestigen dat de corporaties in 2019 hebben beloofd dat alle ketels van dit type voor het jaar 2023 zouden worden vervangen?

Ja, het college kan dit bevestigen. 2.

Kan het college navragen bij de corporaties wat de stand van zaken is wat betreft de vervanging van deze ketels?

Het college heeft dit nagevraagd bij de woningcorporaties. Op Haag Wonen na hebben de corporaties geen ketels in beeld die nog vervangen moeten worden. Haag Wonen moet nog 94 ketels vervangen. De ketels die nog aanwezig zijn in de woningen van Haag Wonen worden uiterlijk in 2026 vervangen, zoals ook aangegeven in de beantwoording van de vorige schriftelijke vragen (RIS303693). De Haagse Stadspartij krijgt meldingen uit het gemengde complex van Hof Wonen aan de Lange Lombardstraat dat daar de gevaarlijke ketels nog niet zijn vervangen. 3.

Kan het college aangeven waarom in dit complex (in bezit van Hof Wonen) de ketels nog niet zijn vervangen?

Hof Wonen is onderdeel van de VvE in de Lange Lombardstraat. Om een opdracht voor het plaatsen van nieuwe cv-ketels uit te voeren dient de VvE officieel opdracht te geven. De stappen in dat proces zijn doorlopen. Net vóór de zomer van 2024 is de goedkeuring door de VvE verleend en in september is de opdracht aan Hof Wonen verstrekt voor het plaatsen van 7 nieuwe cv-ketels. Hof Wonen is eind september met deze werkzaamheden gestart. Alle woningen zijn inmiddels voorzien van een nieuwe cv-ketel. 4.

Uit contacten met bewoners blijkt dat Hof Wonen meldingen van bewoners over dit onderwerp niet serieus neemt en niet beantwoordt. Is het college het met de vragenstellers eens dat corporaties altijd serieus en op tijd moeten antwoorden op vragen van bewoners? Zo nee, waarom niet?

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10803119

Het college wil graag dat alle inwoners van onze gemeente op een juiste manier geholpen worden. Voor de afhandeling van klachten hebben de corporaties een proces ingericht met allerlei waarborgen. Woningcorporaties zijn verplicht om een onafhankelijke klachtencommissie te hebben of daarbij aangesloten te zijn. Als een klacht niet leidt tot de oplossing van een probleem, dan kan een bewoner de zaak voorleggen aan de Huurcommissie. De rechten van huurders zijn hiermee bij corporaties naar mening van het college goed geborgd. 5.

Kan het college nagaan of er meer klachten zijn over woningcorporaties die niet of niet afdoende reageren op klachten? Zo nee, waarom niet?

Het college heeft geen signalen dat dit vaak het geval is. Bij de prestatieafspraken 2025 maken we samen met de corporaties en huurdersvertegenwoordigers afspraken over hoe de corporatie omgaat met bewoners die zich onveilig voelen in hun woning. Als blijkt dat woningcorporaties niet adequaat op klachten reageren, zal de gemeente dit agenderen voor prestatieafspraken in volgende jaren. Daarnaast spreken wij corporaties bij concrete signalen dat er iets niet goed gaat ook altijd aan. 6.

Kan het college aangeven welke afspraken er zijn met corporaties over het afhandelen van klachten en vragen van huurders? Als er geen afspraken zijn, is het college dan bereid hierover afspraken te maken in de prestatieafspraken?

In de prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over wat er moet gebeuren wanneer bewoners aangeven een gevoel van onveiligheid in hun woning te ervaren. Hierbij zijn concrete afspraken gemaakt over de taken van de corporatie om de huurder te helpen. Het college bekijkt daarnaast hoe dit thema onderdeel kan worden van de nieuwe raamovereenkomst die vanaf 2026 tussen de gemeente en de woningcorporaties wordt gesloten. De woningen van Hof Wonen in de Lange Lombardstraat zijn onderdeel van een gemengd complex met koopwoningen (zogenaamd gespikkeld bezit). Het VVE-beheer wordt uitgevoerd door Clink. Clink is een gezamenlijke dienst van Hof Wonen, Hef Wonen en Stedelink. Hier zijn ICT, HR, inkoop, VVE-beheer, fiscale zaken, verzekeringen en treasury ondergebracht. Clink is organisatorisch onder Stedelink gehangen. 7.

Een deel van de bewoners van de koopwoningen is niet tevreden over het functioneren van de VVE-beheerder Clink. Kent het college die klachten?

Ja, het college is bekend met deze klachten. 8.

Hof Wonen is binnen de VVE de grootste eigenaar en handelt alsof zij nog steeds eigenaar is van het hele complex. Ook de VVE-beheerder Clink is verbonden aan Hof Wonen. Ziet het college deze handelswijze vaker bij gespikkeld bezit?

Er zijn stadsbreed honderden VvE's met gespikkeld bezit. Tussen deze VvE's zien we veel variatie en verschillende handelswijzen van woningcorporaties. Soms heeft een woningcorporatie een meerderheidsbelang binnen een VvE, waarbij het een extra uitdaging is om andere eigenaren goed mee te krijgen in het besluitvormingsproces. Over het algemeen zien we dat het stemgedrag van woningcorporaties (namens de sociale huurders) in een VvE aansluit bij de wensen van de andere leden en bewoners. Bij een voorgenomen renovatie moet de woningcorporatie een redelijk voorstel doen aan de huurders. Een veelvoorkomende manier is dat de woningcorporatie in de VvE voor een renovatie stemt als 70% van zijn huurders instemt met de renovatie.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10803119

9.

Kan het college aangeven of er prestatieafspraken zijn gemaakt over het handelen van corporaties bij gespikkeld bezit?

Nee, er zijn geen prestatieafspraken gemaakt over het handelen van corporaties bij gespikkeld bezit. 10. Op welke wijze steunt het college eigenaren in gespikkeld bezit? Zowel het college als de woningcorporaties zien dat de verduurzaming en het onderhoud bij gemengde VvE’s achterblijft. Particuliere woningeigenaren in een gemengde VvE hebben soms niet de financiële middelen om mee te doen met verduurzamingsmaatregelen of renovaties. Met de subsidieregeling ‘Lokale Aanpak Isolatie gemengde Verenging van Eigenaars Den Haag 2024’ (RIS319510) en de subsidieregeling ´Woningverbetering geselecteerde wooncomplexen Zuidwest Den Haag 2025 (Binnenkort beschikbaar)' wil de gemeente een bijdrage leveren aan het isoleren en verbeteren van woningcomplexen van gemengde VvE's. Via deze subsidieregelingen ondersteunt de gemeente particuliere woningeigenaren in gemengde VvE’s met de kosten om dak-, vloer- en gevelisolatie aan te brengen en (achterstallig) onderhoud aan te pakken bij slecht geïsoleerde en/of onderhouden appartementen. De subsidie is bedoeld voor het isoleren en verbeteren van de particuliere woningeigenaren en wordt enkel uitgekeerd als de woningcorporatie minimaal hetzelfde bedrag betaalt voor hun eigen deel. Deze subsidieregelingen zijn beide opgesteld in afstemming met de woningcorporaties.

Zij zien ook de uitdagingen die spelen rondom het aanpakken van wooncomplexen met gespikkeld eigenaarschap. Naast de subsidieregelingen heeft de gemeente VvE-adviseurs waar eigenaren van een woning – ook in gespikkeld bezit – terecht kunnen voor informatie en advies. Het college kan via de Wet goed verhuurderschap (indirect) onderhoud op gang brengen via handhaving op de huurprijzen bij particuliere eigenaren. Juist in complexen waar dat hard nodig is, verwachten wij op die manier hiermee een verschil te kunnen maken. 11.

Zowel de rookkanalen van de huurwoningen als koopwoningen moeten vervangen worden. Daarvoor heeft de VVE besluiten genomen, alleen deze worden door de beheerder niet uitgevoerd. Kan het college de pandbrigade laten onderzoeken hoe gevaarlijk de huidige situatie is?

Zowel het wel of niet uitvoeren van een VvE-besluit alsook het onderzoeken of de rookkanalen gevaar opleveren is een privaatrechtelijke aangelegenheid. Het Burgerlijk Wetboek regelt de besluitvorming binnen de VvE. Voor het laten onderzoeken van rookkanalen moet de VvE zelf een deskundig bedrijf inschakelen. Als duidelijk wordt dat er sprake is van acuut gevaar dat is er altijd de mogelijkheid dat de Haagse Pandbrigade ingrijpt om de gevaarlijke situatie aan te pakken. Op dit moment zijn er geen signalen dat de rookkanalen gevaar opleveren. Bewoners die zich zorgen maken om de veiligheid in hun woning kunnen dit voorleggen aan de Huurcommissie, of de kantonrechter. Ook behandeling door de ‘regelrechter’ is mogelijk. Dit is een laagdrempelige geschillenbeslechting door de Haagse rechtbank. De oude naam is ‘wijkrechter’. De VvE-adviseurs kunnen hierover advies geven. 12. In hoeverre staat het de eigenaren in het complex vrij om een andere VVE-beheerder aan te stellen? Kan het college aangeven hoe zij aankijkt tegen eigenaren met een meerderheidsbelang die vervolgens hun eigen VVE-beheerder aanwijzen?

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10803119

Het staat de ledenvergadering van de VvE vrij om een andere beheerder aan te stellen, wanneer zij dit besluit conform de in de eigen statuten opgenomen stemmen- en quorumvereisten neemt. Een eigenaar mag geen misbruik maken van het meerderheidsbelang door bijvoorbeeld zonder nadere motivering tegen onwelgevallige besluiten te stemmen. Bij besluitvorming moet rekening worden gehouden met redelijkheid en billijkheid. Als andere leden van de VvE vinden dat er besluiten worden genomen waarbij hiermee geen rekening is gehouden, kunnen zij zich wenden tot de kantonrechter/regelrechter. De gemeente heeft VvE-adviseurs die inwoners bij zulke vraagstukken kunnen adviseren. 13. Kan het college aangeven wat de plannen van Hof Wonen zijn met dit complex? Wil Hof Wonen nog meer woningen verkopen? Hof Wonen geeft aan geen plannen te hebben om woningen in dit complex te verkopen. Eind 2023 verscheen het eerste inspectierapport van de Autoriteit woningcorporaties over Hof Wonen. (zie bijlage en https://www.ilent.nl/documenten/toezichtbrieven/2023/11/29/l2121stichting-hof-wonen-s-gravenhage) 14. Is het college bekend met dit rapport? Ja, het college is bekend met dit rapport. De Autoriteit woningcorporaties is in haar brief over Hof Wonen kritisch over de plannen en interne organisatie. Ook ziet zij dat Hof Wonen nog veel werk heeft te verrichten. 15.

Kan het college aangeven of zij een volledig beeld heeft van de governance bij Hof Wonen?

De interne organisatie van een woningcorporatie is geen zaak van de gemeente. De Autoriteit wonen is toezichthouder. We vertrouwen erop en verwachten dat Hof Wonen als professionele organisatie de aanbevelingen van de Autoriteit ter harte neemt, en waar nodig en mogelijk zijn bedrijfsvoering verbetert. 16. Daarnaast is er een evaluatie van Clink aangekondigd. Kan het college aangeven wat daaruit is gekomen? Zijn er verbeterpunten? De gemeente heeft geen toezichthoudende taak met betrekking tot het functioneren van een VvEbeheerder. VvE-aangelegenheden vallen onder het privaatrecht. Mochten er meerdere signalen komen dat er zaken echt niet goed lopen, dan gaan we het gesprek aan. Ook blijkt uit de brief dat Hof Wonen volgens haar eigen meerjarenbegroting 3 jaar langer nodig heeft om de ICR van de niet-DAEB tak te laten voldoen aan de norm. 17.

Kan het college aangeven wat de invloed van de verslechtering is op de ambities op het gebied van verduurzaming, renovatie en nieuwbouw?

Investeringen in verduurzaming, renovatie en nieuwbouw vinden vrijwel volledig plaats vanuit de DAEB-tak. De ruimte voor aanvullende rentebetalingen vanuit de niet-DAEB tak is daarvoor niet relevant.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10803119

18. Kan het college aangeven of de verzelfstandiging van Hof Wonen van invloed is op de huidige plannen met betrekking tot renovatie en nieuwbouw in Den Haag? Ja, de verzelfstandiging is een zeer positieve ontwikkeling. Er is binnen de geldende financiële kaders weer investeringskracht. Er kan weer nieuw worden gebouwd en gerenoveerd en verduurzaamd worden. Een scenario dat enkele jaren terug niet of nauwelijks mogelijk was. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

5/5