RIS319975 Bijlage 2 Analyse World Forum en Fokker Terminal

Bijlage 2. Analyse World Forum en Fokker Terminal In deze bijlage geven we een beschrijving van World Forum en Fokker Terminal op basis van de volgende eigenschappen: 040

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Historie gebouw en locatie Ruimtelijk-functionele analyse Stand van Zaken gebouwsituatie i.r.t. desbetreffende gebiedsontwikkeling Aantal bezoekers en congressen per jaar Huur-(exploitatie)model en (huidige) procesafspraken exploitant(en) Financiële (gebouw)analyse/exploitatie Gemeentelijke vastgoedstrategie

A: World Forum: 1. Historie gebouw en locatie In 1969 werd het Nederlands Congresgebouw geopend. Eigenaar was de N.V. Nederlands Congresgebouw, met als grootaandeelhouders het Rijk (50%) en de gemeente Den Haag (30%). Tussen 1986-1989 is het complex aangepast met een uitbreiding van de evenementenhal (ca. 8.000 m2 Bruto Vloer Oppervlak), een ondergrondse parkeergarage en een congreszaal tussen hal en het hoofdgebouw. Eind jaren negentig is het complex uitgebreid met een hotelvoorziening. In 1994 kreeg het congrescentrum een nieuwe naam, het Nederlands Congres Centrum (NCC). In de jaren 80 en 90 had het congrescentrum problemen met het runnen van het bedrijf. Vooral de Statenhal was te klein om genoeg geld te verdienen. Om het beter te maken, stemde de gemeenteraad van Den Haag in 1995 in met een plan. Dit plan omvatte het afbetalen van schulden aan de overheid, het verkopen van aandelen aan de gemeente voor bijna niks, het benadrukken van de congresfunctie, het bouwen van een hotel, het repareren van oude gebreken en het zelfstandig maken van de NV na 5 jaar Verzelfstandiging Om het NCC zelfstandiger te maken, besloot de gemeenteraad in 2001 om twee aparte bedrijven op te richten binnen het NCC. Eén bedrijf zou verantwoordelijk zijn voor het vastgoed en het andere voor alle andere zaken zoals personeel en financiën.

Deze bedrijven zouden samen onder een overkoepelende NV vallen, die het NCC zou beheren. Ook werd besloten om het bedrijf dat het NCC runde te verkopen. Op 18 december stemde de gemeenteraad in met de verkoop van alle aandelen van het NCC aan het bedrijf TCN. Hiermee werd een overeenkomst gesloten waarin stond dat het hoofdgebouw zou worden vernieuwd, het terrein opnieuw ontwikkeld zou worden en dat het NCC zijn functie als congrescentrum zou behouden. De gemeente Den Haag verkocht zowel het gebouw als de bedrijfsvoering aan TCN. TCN sloot een huurovereenkomst met GL Events voor de exploitatie van het pand. Eigendom gemeente Den Haag De Rechtbank Midden-Nederland verklaarde TCN in november 2012 failliet. Om ervoor te zorgen dat de congresfunctie behouden bleef voor de stad, kocht de gemeente Den Haag in juli 2013 het complex terug van de failliete boedel van TCN. Dit omvatte het World Forum, maar niet het hotel en de parkeergarages onder de promenade en het Churchillplein. Met huurder GL events sloot de Gemeente Den Haag een nieuwe, langjarige (hoofd)huurovereenkomst. De belangrijkste argumenten om het eigendom van het vastgoed terug te nemen waren: Er was geen bedrijf die het eigendom wilde overnemen om het als congrescentrum te exploiteren. Dit kwam vooral door de grote hoeveelheid geld die nodig was om te investeren in het begin.

Nationaal en internationaal blijkt beheer en eigendom door de lokale overheid de enige mogelijkheid om een dergelijk congrescentrum te exploiteren. Een congrescentrum zoals het World Forum is erg belangrijk voor een internationale stad als Den Haag en draagt bij aan de versterking van de lokale economie door meer diversiteit te bieden. 2. Ruimtelijk-functionele analyse Het oorspronkelijke gebouw bestond uit een congrescentrum met parkeergarage en een vrijstaande hoteltoren (Toren van Oud). Het oorspronkelijke (nog bestaande) congresgedeelte heeft een grote zaal, twee kleinere congreszalen en diverse vergaderzalen en foyers. De buitenmuren aan weerszijden van de

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag

hoofdingang hebben twee tegeltableaus, ontworpen door Karel Appel en gemaakt door De Porceleyne Fles. Figuur 1: World Forum

Word Forum

Fokker Terminal

Het huidige complex heeft 40.000 m2 Bruto vloeroppervlak (BVO), waarvan 17.500 m2 verhuurbaar vloer oppervlak (VVO). Het complex heeft een auditorium, 35 break out rooms, expositieruimte (12.000 m2 BVO) en een maximale capaciteit van 5.000 personen. Het World Forum is momenteel goed ingericht voor de activiteiten die er plaatsvinden. Alle zalen en kamers liggen rondom de centrale ruimtes, wat handig is. Maar het gebouw is oud en moet worden gemoderniseerd, zowel om het beter te laten passen bij de huidige behoeften als om duurzamer te worden voor de toekomst. We willen een plan maken om het gebouw te vernieuwen, zodat het beter past bij de omgeving en aan de wensen van de toekomst voldoet. We kijken ook naar de ontwikkeling van het gebied rondom het World Forum. Momenteel heeft het gebouw energielabel E, wat niet erg goed is voor duurzaamheid. 3. Stand van Zaken gebouwsituatie i.r.t. gebiedsontwikkeling Internationale Zone De gemeente werkt aan een toekomstvisie, zoals aangegeven in het Haags Akkoord 2023-2026 aan een aanpak voor de lange termijn (2040) van het World Forum-gebied. Doel is te komen tot een perspectief om de internationale organisaties en de omliggende wijken goed en veilig met elkaar te verbinden. De toekomstverkenning voor het World Forum gebouw nemen we op als een van de onderdelen van deze toekomstvisie.

Andere onderdelen zijn o.a.: ongelijkvloerse kruising Teldersweg/ Scheveningseweg, inrichting openbaar gebied i.r.t. veiligheid internationale organisaties, HOV-verbinding. Figuur 2: Plangebied Word Forum

2/9

Gemeente Den Haag

Het doel van de toekomstvisie is om Den Haag een permanente stevige plek te geven op het wereldtoneel als vestigingsplaats voor internationale organisaties. We starten met een verkenning die de korte- en lange termijn maatregelen en ontwikkelingen binnen het gebied verbindt. We werken samen met de belanghebbenden in het gebied. Toekomstige (ontwikkel)plannen (tot 2040) voor het World Forum gebouw dienen daarom goed aan te sluiten op de visievorming van het World Forum-gebied. 4. Aantal bezoekers en congressen per jaar In 2022 hebben ca. 50 evenementen plaatsgevonden in het World Forum. Het aantal bezoekers was in 2022 ca. 90.000 personen. 5. Huur-(exploitatie)model en procesafspraken exploitant Sinds 2009 exploiteert GL Events de congresfunctie in het World Forum en heeft destijds een (hoofd)huurovereenkomst voor het complex gesloten met de toenmalige eigenaar TCN. Nadat TCN surseance van betaling aanvroeg en de moedermaatschappij failliet werd verklaard viel het eigendom van het vastgoed wederom terug aan de gemeente. Per 2 juli 2013 zijn we (vervroegd) een nieuwe (hoofd)huurovereenkomst aangegaan met GL Events voor een periode van 16 jaar. Deze duurt tot en met 30 juni 2029. Tenminste drie jaar voor einde huurperiode (30 juni 2026) dienen partijen in overleg te treden over het al dan niet voortzetten van de geldende (hoofd)huurovereenkomst.

Bij een voortzetting van de (hoofd)huurovereenkomst is een optie overeengekomen tot markthuurprijsherziening. In lijn met andere ‘marktconforme’ huurmodellen hebben we een zogenaamd ‘double net’ contract. De huur wordt gebaseerd op een vaste huurprijs met variabele huurcomponent op basis van winst. De demarcatie van het onderhoud en beheer tussen verhuurder en huurder in het gebouw zijn vastgelegd in de vigerende huurovereenkomst. Verhuurder (de gemeente) is verantwoordelijk voor vervanging van gebouwelementen en huurder (de exploitant) voor het onderhoud. In de praktijk hebben we discussies met de exploitant over de kosten van beheer en onderhoud (grijs gebied). Naarmate de levensduur vordert (gebouw is ruim 50 jaar oud) resulteert dit in tegenstrijdige belangen. De beperkte resterende contractduur (nog ca. 5,0 jaar) belemmert zowel de exploitant als de gebouweigenaar in het doen van de gewenste toekomstbestendige (gebouw) investeringen. Uitgangspunt voor de gemeente Den Haag was en is een zo budgettair neutraal mogelijke (gebouw)exploitatie waarbij de jaarlijkse kosten gedekt werden uit de huur. Gezien de ontwikkelplannen van het Word Forum gebied verwachten we forse ingrepen en investeringen voor de toekomstige (door)ontwikkeling van het World Forum complex.

Met de exploitant hebben we gesprekken gevoerd over hun bereidheid om mee te investeren in de toekomstbestendigheid van het huidige object en omliggende locatie. Er gaat dan een mede-eigenaarschap ontstaan van de exploitant. Vanuit de exploitant is hier in eerste instantie positief op gereageerd. Tijdens het bezoek van de Commissie Ruimte aan het Word Forum op 11 oktober 2023 is dit ook aan de orde gekomen. In dat overleg is het belang van het Word Forum voor de stad benadrukt door de exploitant. Ook is stilgestaan bij de benodigde omvang van de investeringen in het toekomstig bestendig en duurzaam maken van het gebouw. 6. Financiële analyse (exploitatie) Het jaarlijkse (gebouw) exploitatieresultaat voor de gemeente Den Haag over de afgelopen periode van 10 jaar is gemiddeld negatief. Ten aanzien van de toekomstige baten en lasten dienen de we met volgende zaken rekening te houden: • De huur die de exploitant betaalt bestaat uit een vast en een variabel deel en is niet geheel ‘kostprijs dekkend’. We hebben geen extra middelen voor het World Forum opgenomen om het volwaardig regulier onderhoud tot 2029 volledig uit te voeren of om extra gewenste aanpassingen/investeringen te doen.

3/9

Gemeente Den Haag

•

•

•

•

•

•

•

Wanneer we investeringen niet (geheel) doorrekenen in de huurprijs is er een risico van staatssteun aan een commercieel bedrijf. Hierbij heeft de exploitant het risico dat de steun aan de gemeente terugbetaald moet worden. Het streven is daarom om tot een zoveel mogelijk ‘kostprijs dekkende’ huur te komen. We doen onderhoud aan wat er in de (hoofd)huurovereenkomst staat. We zijn als gebouweigenaar verantwoordelijk voor het casco gebouw. Voor de installaties en inrichting is, zoals staat in de (hoofd)huurovereenkomst, de gemeente verantwoordelijk voor de vervanging en GL Events voor het onderhoud. Het pand wordt op dit moment slechts volgens de minimale norm onderhouden (te weten, minimaal niveau 3 NEN2767). In de afgelopen periode heeft het onderhoud door huurder niet altijd in voldoende mate plaatsgevonden. Inmiddels hebben we positieve gesprekken met de exploitant waardoor deze afstemming over en uitvoering van de wederzijdse verplichtingen beter gaat. Doordat we noodzakelijke ingrepen hebben gedaan zoals in 2021-2022 de vernieuwing van de theaterinstallatie hebben we een (structureel) tekort voor regulier onderhoud. Desondanks voeren we in 2023-2024 schilderwerk uit en hebben benodigde aanpassingen gedaan aan de brandmeldinstallatie. We hebben eerder voorgesteld om de variabele huurcomponent om te zetten naar een vaste vergoeding.

Voorspelbare huurinkomsten maken de financiële planning en budgettering eenvoudiger voor de gemeente. De exploitant is hiermee niet akkoord gegaan. Zoals afgesproken vervangen we de verlichting in de KW-zaal door led- verlichting. De exploitant heeft zelf al de verlichting in de overige delen van het gebouw vervangen door Led. De stoelen in de KWzaal zijn toe aan herstel. We bekijken de mogelijkheid om dit samen met de exploitant te betalen. Eind 2022 hebben we met de exploitant gesproken over het digitale scherm op de gevel van het Word Forum. Dat scherm kan niet lang meer mee. In het verleden hebben wij daarvan de helft betaald, in ruil voor 50% van de zendtijd (wat we gebruiken voor algemene Den Haag promotie/uitagenda). We hebben aangegeven hier een concreet voorstel voor te willen ontvangen om te bepalen of we dit opnieuw willen doen. Naast de ruimtelijk-functionele aanpassingen moeten we rekening houden met onze duurzaamheidsambities (c.q. duurzaamheidsinvesteringen) in relatie met onze vastgoedportefeuille. Eind 2024 maken we een Portefeuille Routekaart Verduurzaming gemeentelijk vastgoed dat we aanbieden aan de Raad. Het Word Forum gebouw is een belangrijk onderdeel hiervan.

7. Gemeentelijke vastgoedanalyse In de tabel hieronder staat de objectanalyse voor de komende jaren van het World Forum gebouw: Tabel 1: Kenmerken Word Forum gebouw Object analyse

Word Forum gebouw

Eigendomssituatie

Eigendom gemeente

Ruimtelijk-functioneel Metrage Functionaliteit Onderhoudsniveau Gebiedsontwikkeling Gebied Ontwikkelproces Aantal bezoekers/congressen ‘22 Aantal bezoekers p/j Aantal congressen p/j Huur-(exploitatie)model Exploitatie (’14-’23) en investeringen (’24-’26) Exploitatieresultaat per jaar Indicatieve Investeringen (50% gem / 50% exploitant) Investeringen duurzaamheid

40.000 m2 BVO 17.500 m2 VVO Matig/Voldoende Minimaal

Internationale /Word Forum zone ’24-‘28

Ca. 90.000 Ca. 50 ‘Double net’ huurcontract

Negatief resultaat N.t.b. (0.a onderdeel toekomstvisie Internationale zone '24'26) n.t.b. (onderdeel portefeuille routekaart verduurzaming

4/9

Gemeente Den Haag

eind 2024) Objectstrategie ’24-‘28 Eigendomsvorm Huurder

Ontwikkelproces

Eigendom gemeente Huidige exploitant ‘24-’26: Objectstrategie opstellen i.r.t. gebiedsontwikkeling WFzone (onderzoek eigendom/contractmodel/ ruimtelijkfunctionele ingrepen/etc.) en verduurzamingsstrategie ’26-’28: Onderhandelingen met exploitant over verlengen c.q. aanpassen huurcontract of n.t.b. tender organiseren i.r.t. gebiedsontwikkeling WF-zone

B: De Fokker Terminal: 1. Historie gebouw en locatie De voormalige Anthony Fokkerschool is gebouwd in 1959 en is tot 1993 het onderkomen geweest van de MTS voor Luchtvaart techniek. In de jaren 1993 tot en met 2007 heeft het gebouw verschillende functies gehad. Onder andere voor het Elsloo Praktijkonderwijs en later voor verschillende kerkgemeenschappen. In oktober 2008 werd de Anthony Fokkerschool voor het eerst gebruikt als beurslocatie voor de kunstbeurs ARTI. Daarna is onderzoek gedaan naar een herontwikkeling tot congres/evenementenlocatie. Eind 2008 is de renovatie van start gegaan en zijn de entreehal, toiletgroepen, keukenruimte en de hangar gerenoveerd. Daarnaast zijn de brandbeveiliging en de stroominstallatie op orde gebracht. Vanaf Q1 2009 heeft Locatie Marketing en Management B.V. de exploitatie op zich genomen en begon de Fokker Terminal zich als congres-/evenementen concept te ontwikkelen. Na een opstartperiode hebben we per 1 september 2011 een (hoofd)huurovereenkomst gesloten met de huidige exploitant. 2. Ruimtelijk-functionele analyse Het gebouwmetrage is ca. 7.500 m2 BVO en ligt op een perceel van ca. 1,2 hectare. Het perceel zal in de komende jaren iets worden verkleind ten gunste van de aangrenzende gebiedsontwikkeling (woningbouw). Het gebouw is een gemeentelijk monument. Het onderhoudsniveau is minimaal niveau 3, NEN 2767.

Het gebouw heeft een Energielabel G.

Figuur 2: Fokker Terminal

Word Forum

Fokker Terminal

Het gebouwcomplex is gebouwd in drie bouwdelen. Het hoofdgebouw bestaat uit een grote hangar met een rechthoekige plattegrond, waar de voormalige klaslokalen en kantine in twee bouwlagen omheen zijn gegroepeerd. De hangar is in gebruik als (hoofd)congres-/evenementenzaal en de omliggende klaslokalen (18) worden gebruikt als break-out rooms. De maximale capaciteit van het gebouw is 1.500 personen.

5/9

Gemeente Den Haag

Aan de zijde van de Binckhorstlaan is de voormalige gymzaal. Dit gedeelte is met het hoofdgebouw verbonden door een tussenlid met de ingangen, het hoofdtrappenhuis en (voormalige) kantoorruimtes. De voormalige gymzaal met bijbehorende ruimten is momenteel niet in gebruik. Voor het publiek toegankelijk is ca. 4.100 m2 VVO dat als volgt verdeeld is. Tabel 2: Ruimverdeling Fokker Terminal Bouwlaag Indeling Begane grond Hangar Begane grond Ontvangstruimte Begane grond Motorruimte Begane grond Lokaal 1-8 Verdieping Kantine Verdieping Lokaal 10-16 Totaal

Aantal m2 ca. 2.346 m2 ca. 325 m2 ca. 256 m2 ca. 536 m2 ca. 275 m2 ca. 390 m2 Ca. 14.128 m2

3. Stand van Zaken gebouwsituatie i.r.t. gebiedsontwikkeling Binckhorst De Fokker Terminal staat in het plangebied de Trekvlietzone van de Binckhorst dat we ontwikkelen tot een gemengd woon- en werkgebied met Primaat Wonen. Komende jaren komen in de Binckhorst 5.000 woningen. In het coalitieakkoord is de ambitie uitgesproken daar nog 5.000 tot 7.500 woningen aan toe te voegen. We hebben in 2017 een tenderprocedure uitgezet voor het realiseren van woningbouw en een parkeergarage op de kavel direct naast de Fokker Terminal. De Fokker Terminal staat in het omgevingsplan benoemd als congrescentrum. Destijds is onvoldoende inzichtelijk geweest wat de potentiële geluidsuitstraling van de Fokker Terminal kon zijn op basis van de vergunning. De potentiële geluidsbelasting van de Fokker Terminal op (een deel van) deze geplande woningen, op de bouwkavels BinckBlocks / BinckPark en Linck (onderstaand aangeduid 1A, 1B en 1C), blijkt te hoog te zijn voor de avond- en nachtperiode. In praktijk betekent dit dat de woningen wel gebouwd mogen worden, maar niet in gebruik genomen mogen worden. Figuur 4: Huidige situatie plangebied en Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone 2022

Huidige situatie Blauw omlijnt Fokker Terminal Kavel 1A: Project Binck Blocks (BLOX) Kavel 1B: Project BinckPark Kavel 1C: Project Linck in de Binck Zwart omlijnt Jachtwerf de Haas (herbouw)

Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone 2022 Verbeelding van een mogelijke uitwerking van de ambities omschreven in het ontwikkelperspectief.

Verwachting is dat inperking van de potentiële geluidsruimte tot een niveau dat wel geschikt is voor de congresfunctie in de Fokker Terminal met een maatwerkbesluit en beperkte ingrepen aan het gebouw het probleem op te lossen is. Dit betekent wel dat er maar beperkte mogelijkheden zijn voor festiviteiten omdat deze niet binnen het maatwerkbesluit vallen en de APV slechts beperkt mogelijkheid geeft voor

6/9

Gemeente Den Haag

individuele ontheffingen op de geluidsnorm. De maatregelen om ervoor te zorgen dat de gevels van de toekomstige omliggende woningen binnen het geluidsniveau van het maatwerkbesluit belast worden, leggen we vast in het huurcontract met de exploitant. De Fokker Terminal wordt geëxploiteerd als congres- en beurslocatie en dat vindt overdag, en eventueel een uitloop in de avond, plaats. De stappen en consequenties ten behoeve van het behoud van het congrescentrum in de Fokker Terminal naast de geplande en gewenste woningbouw daar omheen lichten we in een aparte commissiebrief verder toe. 4. Aantal bezoekers en congressen per jaar In 2022 hebben 70 evenementen plaatsgevonden in de Fokker Terminal. Hiervan waren 9 evenementen meerdaags. De meerdaagse evenementen zijn 2 of 3 dagen, met uitzondering van ART The Hague dat 11 dagen duurde. Het aantal bezoekers was in 2022 41.000 personen. 5. Huur-(exploitatie)model en procesafspraken exploitant We hebben per 1-9-2011 een (hoofd)huurovereenkomst gesloten met de huidige exploitant Locatie Marketing en Management B.V. Het gehuurde betreft ca. 7.400 m2 BVO, 149 parkeerplaatsen en ca. 1,2 hectare grond. De bestemming van de locatie betreft: bijeenkomstfunctie tbv beurzen, congressen, feesten etc. De exploitant heeft in de loop der jaren tevens diverse aanvullende parkeerplaatsen van de gemeente gehuurd rondom de Fokker Terminal.

Per 1 januari 2019 huurt de exploitant, aanvullend op de lopende (hoofd)huurovereenkomst, kale grond t.b.v. 235 parkeerplaatsen voor een periode van 1 jaar, met jaarlijkse verlenging. De huurovereenkomst had een vaste looptijd van 10 jaar, die afliep in augustus 2021. Sindsdien loopt de overeenkomst van maand tot maand, met een opzegtermijn van 2 jaar. We moeten een nieuw huurcontract afsluiten. Daarin leggen we de voorwaarden voor wat betreft de geluidsruimte en functie van congreslocatie vast. In lijn met andere ‘marktconforme’ huurmodellen hebben we een zogenaamd ‘double net’ contract. De verdeling van het onderhoud en beheer tussen verhuurder en huurder in het gebouw ligt vast. Verhuurder is verantwoordelijk voor de vervanging en huurder voor het onderhoud van gebouwonderdelen. De huur baseren we op een vaste huurprijs aangevuld met een variabele huurcomponent op basis van de kale zaalhuur die exploitant in rekening brengt. De onderhoudscontracten liggen voor het grootste deel bij de huurder. Naarmate de levensduur vordert kan dit mogelijk leiden tot tegenstrijdige belangen en discussies tussen verhuurder en huurder. In de praktijk zijn er weinig discussies over de kosten van het beheer en onderhoud. De verhuurder bezit intellectueel eigendomsrechten van Fokker Terminal. Huurder mag dit gedurende de looptijd van de huurovereenkomst gebruiken.

Begin 2023 hebben we een intentieovereenkomst met de exploitant gesloten. We willen beiden daarin de samenwerking en de exploitatie van de Fokker Terminal als beurs- en congreslocatie voortzetten in het te transformeren gebied. Na een positieve besluitvorming over een te nemen maatregelenpakket (t.a.v. o.a. geluidsisolatie i.r.t. de bedrijfsvoering en omliggende woningbouw) is de intentie om een nieuwe (hoofd)huurovereenkomst uit te werken op onder andere: geluid, gebruik, duurzaamheid, bereikbaarheid waaronder parkeren, looptijd en marktconforme huurprijs. De eerder genoemde maatregelen als onderdeel van het maatwerkbesluit die de bedrijfsvoering beïnvloeden in tijd en de hoeveelheid geluid als gevolg van het gebruik als beurs- en congreslocatie (geen evenementen/feesten), moeten we overnemen in de huurovereenkomst. Op grond van de huidige omgevingsvergunning zijn daarbij ca. 385 parkeerplaatsen nodig. We zullen samen met de exploitant een mobiliteitsplan opstellen voor de nieuwe situatie. Hierbij nemen we een

7/9

Gemeente Den Haag

nader te bepalen deel van de parkeerplaatsen op in Binck Parck en het overige deel bij voorkeur in gebouwde parkeerfaciliteiten elders in de Binckhorst. 6. Financiële- (exploitatie) analyse Het gemiddelde jaarlijkse exploitatieresultaat voor de gemeente Den Haag over de afgelopen periode van 10 jaar was licht negatief. De huuropbrengsten waren onvoldoende om de gebouwkosten voor de gemeente volledig te dekken. Dit beeld is om de volgende redenen niet representatief voor de komende periode van 10 jaar: • De huurinkomsten waren in de beginperiode relatief laag vanwege ‘opbouw’ van bedrijfsvoering Fokker Terminal en tevens door de Corona jaren. • In de intentieovereenkomst is vastgelegd dat we de huurprijs marktconform vastleggen, waarbij de potentiële exploitatie van de congresfunctie uitgangspunt is. Op basis van een uitgevoerde taxatie door de gemeente Den Haag naar een marktconform huurniveau van het object (irt de mogelijke omzet huurder) ligt het huidige huurniveau onder het ingeschatte marktconforme huurniveau. Een dergelijk marktconform huurniveau gaat echter wel gepaard met risico, zolang een deel van de huur variabel is en gedeeltelijk afhankelijk blijft van de exploitatieomzet huurder.

Ten aanzien van de toekomstige baten en lasten dienen we met de volgende zaken rekening te houden: • Volgens het Meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) zullen we de komende 10 jaar veel geld moeten investeren in onderhoud van het gebouw. Dit kan de winstgevendheid van het gebouw negatief beïnvloeden. Dit komt door grote investeringen die nodig zijn vanwege problemen met geluid vanwege de bouw van huizen rondom het gebouw. Alleen als er extra financiële steun komt vanuit verschillende bronnen zoals gebiedsontwikkeling, de gemeente of de exploitant, kan dit veranderen. • Door investeringen in aanvullende sub-zalen (door exploitant) in het gebouw zijn potentieel meer omzet en huuropbrengsten te genereren. • Naast de ruimtelijk-functionele aanpassingen moeten we ook rekening houden met onze duurzaamheidsambities (c.q. duurzaamheidsinvesteringen) in relatie tot onze vastgoedportefeuille. Eind 2024 stellen we een Portefeuille Routekaart Verduurzaming gemeentelijk vastgoed op die we aanbieden aan de Raad. Hier is de Fokker Terminal onderdeel van. 7. Gemeentelijke vastgoedanalyse midden-lange termijn In de onderstaande tabel staat de objectanalyse- en strategie voor de komende jaren van het Fokker Terminal object: Tabel 3: Kenmerken Fokker Terminal gebouw Object analyse

Fokker Terminal

Eigendomssituatie

Eigendom gemeente

Ruimtelijk-functioneel Metrage Functionaliteit Onderhoudsniveau

7.500 m2 BVO 4.500 m2 VVO Voldoende Minimale norm

Gebiedsontwikkeling Gebied Ontwikkelproces

Binckhorst ’24-‘26

Aantal bezoekers/congressen ‘22 Aantal bezoekers p/j Aantal bijeenkomsten/congressen p/j

Ca. 40.000 Ca. 70

Huur-(exploitatie)model Exploitatie (’14-’23) en investeringen (’24-’26) Exploitatieresultaat per jaar Indicatieve Investeringen Investeringen duurzaamheid

‘Double net’ huurcontract

Licht negatief resultaat integrale investering in een loading dock aan de achterzijde dat tegelijkertijd ook bijdraagt aan verduurzaming gebouw n.t.b. (onderdeel portefeuille routekaart verduurzaming eind 2024)

Strategie ’24-‘34

8/9

Gemeente Den Haag

Eigendomsvorm toekomst Huurder Ontwikkelproces

Eigendom gemeente Huidige exploitant ‘24-’25: Opstellen ruimtelijk-functioneel plan i.r.t. gebiedsontwikkeling Binckhorst (ruimtelijk-functionele ingrepen/etc., investeringen) en opstellen duurzaamheidsstrategie Onderhandelingen met exploitant nieuw huurcontract 2024/252034/35

9/9