RIS319946 Erfpacht voorstel stelselwijziging aangepast

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10790420 RIS319946 Contactpersoon

Wilbert Verweij Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Expertise, Beleid & Erfpacht Telefoonnummer

14070 E-mailadres Datum

wilbert.verweij@denhaag.nl

17 september 2024

Aantal bijlagen

3

Onderwerp

Erfpacht voorstel stelselwijziging

Geachte voorzitter, De gemeente heeft het voornemen om, in redelijkheid en billijkheid, de financiële effecten van het erfpachtstelsel minder schokgevoelig te maken en een regeling in te voeren voor uitgestelde betaling (RIS315282). Eerder dit jaar is in een technische sessie met de commissie Ruimte dit voorstel toegelicht. Daarnaast zijnde afgelopen tijd de grondwaardetaxaties in Bezuidenhout onder de loep genomen, om te bezien of de wijze van taxeren voldoende betrouwbaar is voor de canonbepaling. De uitkomsten van het onderzoek treft u bijgaand aan. Met deze brief gaat het college in op het geheel van maatregelen waarmee het college het erfpachtstelsel wil verbeteren, op basis van de twee uitgevoerde onderzoeken (schokbestendigheid en taxaties). 1. Onderzoek Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag Op het gebied van erfpacht heeft de gemeente ten eerste onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden om het huidige erfpachtsysteem aan te passen. Het eindrapport van dit onderzoek is reeds op 7 februari in de vergadering van de commissie Ruimte behandeld (RIS317822). Uit het onderzoek bleek dat het mogelijk, en ook wenselijk, is om de financiële effecten van erfpacht minder schokgevoelig te maken.

Dit valt te realiseren door het canonpercentage te gaan middelen over een periode van 10 jaar, in combinatie met de invoering van een regeling voor uitgestelde betaling van de canon voor erfpachters die in de financiële problemen (dreigen te) komen. Hiertoe heeft het college de gemeenteraad reeds een raadsvoorstel ter besluitvorming voorgelegd. 2. Onderzoek grondwaarde Bezuidenhout Ten tweede heeft de gemeente een onderzoek laten doen naar de juistheid van de uitgevoerde taxaties in Bezuidenhout, door middel van een representatieve steekproef. De deskundigen die het onderzoek hebben uitgevoerd, maken een aantal kanttekeningen bij de objectiviteit van de taxatiemethode.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10790420

De deskundigen geven aan dat het bij taxeren gaat om “menselijke schattingen van een waarschijnlijke uitkomst bij een theoretische transactie, veelal gebaseerd op beperkte informatie”. Hierdoor is het volgens hen mogelijk dat taxaties van hetzelfde object verschillende uitkomsten kunnen opleveren. Dat geldt met name bij het taxeren van percelen bouwgrond. De waarde hiervan is namelijk sterk afhankelijk van de ligging, van wat er op die grond gebouwd mag en kan worden, wat de mogelijke verkoopprijs van het erop te bouwen vastgoed zal zijn, wat de bouwkosten zullen zijn et cetera. De deskundigen onthouden zich expliciet van iedere beoordeling van eerder uitgebrachte taxaties in Bezuidenhout. Zij geven niet aan dat de eerdere taxaties foutief zijn, dit is in lijn met recente uitspraken van het tuchtcollege voor taxateurs waaruit blijkt dat de taxatierapporten die voor de gemeente waren opgesteld, voldoen aan de regelgeving, en navolgbaar en inzichtelijk zijn voor derden. Wel oordelen de ingeschakelde deskundigen dat de door hen geconstateerde afwijkingen in de steekproef zijn te beschouwen als significant. Het college vindt het onwenselijk dat de uitkomsten van taxaties sterk kunnen afwijken, afhankelijk van methode en uitvoerder van de taxaties.

Voor het college is dit reden – met het oog op de noodzakelijke rechtszekerheid en rechtsgelijkheid – maatregelen voor te bereiden om de objectiviteit van de taxatiewijze te vergroten. Het uitwerken van deze plannen moet zorgvuldig gebeuren en kost even tijd. Daarom wordt de geldigheid van de aanbiedingen voor heruitgifte die aan de erfpachters zijn gedaan verlengd tot 1 juli 2025, zodat de nieuwe systematiek ook voor huidige (lopende) aanbiedingen kan gaan gelden. 3. Voorstel: meerdere maatregelen Het college wil komen tot een erfpachtsysteem dat zorgt voor meer transparantie en financiële (rechts)zekerheid bij de individuele erfpachters. Voorts wil de gemeente een stelsel waarbij objectief en eenduidig kan worden vastgesteld wat de waarde is, zonder veel afhankelijkheden en onzekerheden. Het college stelt voor dat doel langs meerdere wegen te bereiken: met een eenvoudiger stelsel voor het berekenen van de grondwaarde bij heruitgiften en met maatregelen die de schokgevoeligheid van het systeem verminderen. Verbeteren taxatiesystematiek In het verleden zijn de taxaties voor de gemeente juist uitgevoerd, maar de gebruikte systematiek zorgt voor een grote variatie in mogelijke uitkomsten. Deskundigenonderzoek naar de taxatiesystematiek van grondwaarden heeft aangetoond dat de huidige wijze van waardebepaling te weinig objectief is.

Voor de erfpachters brengt dit een hoge mate van onzekerheid over de uitkomsten van de waarderingen met zich mee. De gemeente acht het daarom noodzakelijk om zo spoedig mogelijk over te gaan op een beter voorspelbaar en navolgbaar systeem waarbinnen de uitkomsten meer objectief worden bepaald en de erfpachter meer zekerheid wordt geboden. Het college stelt voor om voor een beter voorspelbaar systeem gebruik te gaan maken van de WOZwaarden in combinatie met een grondquote. Dat is een methodiek die in de gemeente Amsterdam al succesvol wordt toegepast. Zie het advies van de Amsterdamse grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht (bijgevoegd). Ook de gemeente Utrecht is voornemens om over te gaan op een WOZ-grondquotesysteem. Voor het Haagse stelsel breng ik de komende tijd graag de consequenties van de overgang op deze methodiek in kaart. Het overgaan op een andere wijze van grondwaardebepaling is namelijk een ingewikkeld proces dat zorgvuldig dient te gebeuren. Begin 2025 wil ik hierover een voorstel voorleggen aan de raad. Voor de grote groep van canonbetalers op eeuwigdurende erfpacht (ca. 18.000) heeft een verandering in de taxatiesystematiek geen gevolgen: hun grondwaarden zijn al (voor eeuwig) vastgesteld.

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10790420

Voor hen die reeds een aanbieding hebben gekregen of de komende jaren nog gaan krijgen, heeft een nieuwe systematiek wel gevolgen. In de tussentijd zullen we daarom geen nieuwe projectmatige aanbiedingen doen. De erfpachters waarvan de erfpachtrechten eind dit jaar aflopen, zullen we zo spoedig mogelijk informeren dat hun rechten na expiratiedatum blijven doorlopen onder gelijkblijvende omstandigheden, totdat de besluitvorming over deze maatregel is afgerond. De nieuwe taxatiesystematiek zal, uiteraard, zoals bij alle erfpachters die nog naar eeuwigdurende erfpacht over moeten gaan, ook bij deze groep toegepast gaan worden. De bewoners van Bezuidenhout worden gelijktijdig met uw raad per brief geïnformeerd over de verlenging van de aanbiedingen die bewoners hadden ontvangen (tot medio 2025), over de aanstaande wijziging in de taxatiesystematiek en de gevolgen die dit heeft voor de biedingen die reeds door de gemeente aan bewoners zijn gedaan.

Maatregelen Schokgevoeligheid Twee eerder voorgestelde andere maatregelen (RIS317822) dienen meer financiële zekerheid te bieden voor de erfpachters die al een eeuwigdurend recht uitgegeven hebben gekregen of nog een aanbieding voor heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht gaan krijgen. De maatregelen schokgevoeligheid kunnen direct worden geëffectueerd, na het aannemen van eerdergenoemd raadsvoorstel en hebben direct een (positief) effect voor alle betreffende groepen. De financiële zekerheid voor de erfpachters die canon betalen voor eeuwigdurende erfpacht is namelijk te verbeteren door de manier waarop het canonpercentage wordt vastgesteld te wijzigen. De voorgestelde middeling van het canonpercentage komt, voor de jaren 2023 en 2024, neer op circa een halvering van hun canonbedragen. Hun canonpercentage zal, ook in de toekomst, beduidend minder kunnen schommelen als het door middeling wordt vastgesteld. Ook is het de bedoeling om een financiële regeling in te stellen voor erfpachters die als gevolg van een verhoogde canon bij projectmatige heruitgifte in de financiële moeilijkheden geraken, om zo te voorkomen dat zij hun woning zouden moeten verlaten. Graag wijs ik op de noodzaak en urgentie om – met het oog op de onzekerheid bij erfpachters – de maatregel voor het schokbestendig maken van het erfpachtstelsel spoedig te nemen.

Al vanaf 2023 ontvangen veel erfpachters (met eeuwigdurende erfpacht) facturen voor verschuldigde canonbetaling op basis van de geldende canonrente, zoals vastgesteld voor de jaren 2023 en 2024. Bij uitblijven van deze maatregelen kunnen erfpachters in financiële problemen komen. Deze maatregelen voor de schokgevoeligheid leg ik graag spoedig voor aan de raad. Op 2 oktober is een technische sessie gepland, op 10 oktober een commissiebespreking, waarna besluitvorming in de raad kan plaatsvinden. Een gewijzigde taxatiesystematiek hoopt het college begin 2025 aan uw raad ter besluitvorming voor te kunnen leggen. Met vriendelijke groet, Martijn Balster Wethouder Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest.

3/3