RIS319812 Uitnodiging werkbespreking Nota Woningvoorraad

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10857513 RIS321532 Contactpersoon

Juliette van Adrichem Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

4 maart 2025

juliette.vanadrichem@denhaag.nl

Onderwerp

Uitnodiging interactieve werksessie nieuwe Nota Woningvoorraad

Geachte voorzitter, De gemeente Den Haag werkt aan het vernieuwen van het woningvoorraadbeleid. Graag gaan we in gesprek met uw commissie om van gedachten te wisselen over kansen en uitdagingen binnen dit beleidsdomein. Daarom nodigen wij uw commissie uit voor een interactieve werksessie op woensdag 12 maart 2025 van 9.00 uur tot 11.00 uur. Context De gemeente werkt aan een nieuwe Nota Woningvoorraad. Met het vaststellen van de Woonvisie Den Haag 2040 (RIS319812) besloot uw raad de bestaande voorraad aan woningen beter te willen benutten. Eén van de acties die hieruit voortvloeit is het herijken van de Nota Woningvoorraad. Daarin zoeken we ruimte om binnen de in de woonvisie vastgestelde kaders de regels voor kamerbewoning, hospitabewoning, bouwkundig splitsen en optoppen te verruimen. Door dit te doen, verminderen we de druk op de nieuwbouw om de toenemende vraag naar woningen op te vangen. Ook maken we zo meer ruimte in bestaande wijken om kansen voor doorstroom voor senioren te creëren en bieden we kansen om verschillende aandachtsgroepen beter te huisvesten in alle delen van de stad. Met de nieuwe Nota woningvoorraad willen we ervoor zorgen dat de verruiming beheersbaar en evenwichtig is. Daarbij kijken we naar verschillende indicatoren. Denk bijvoorbeeld aan leefbaarheid in wijken, druk op voorzieningen en parkeerdruk.

Ook moet de regelgeving niet te complex worden, zodat deze begrijpelijk is voor bewoners en verhuurders en handhaafbaar in de uitvoering. Dat betekent dat we moeten zoeken naar balans: we zoeken naar kansen om betaalbare en passende woningen te creëren in de stad daar waar het kan. Tegelijkertijd willen we gebieden waar dit zou leiden tot een te grote druk op de woonkwaliteit of de leefbaarheid van de wijk ontzien. Vragen waar de Nota Woningvoorraad antwoord op moet geven zijn onder andere: Onder welke voorwaarden verruimen we de regels voor kamerbewoning? Onder welke voorwaarden verruimen we de regels voor hospitaverhuur? Onder welke voorwaarden verruimen we de regels voor bouwkundig splitsen? Op welk niveau (stad-, wijk-, buurt-) stellen we de regelgeving op? Hoe behouden we ruimte voor maatwerk?

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10857513

Programma van de werkbespreking Het doel van de ochtend is om over deze vragen met u van gedachten te wisselen. Dit doen we met een interactieve werksessie over de bovenstaande kwesties. Daarbij kijken we naar uitdagingen en oplossingen. Het programma voor de werkbespreking ziet er als volgt uit: Inloop Introductie en toelichting op belangrijkste ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad Q&A Toelichting op de opgaven en uitdagingen voor de nieuwe Nota Woningvoorraad In gesprek: we wisselen van gedachten over de 3 thema’s: kamerbewoning, hospitaverhuur en bouwkundig splitsen Afsluiting: waar zijn we het over eens en wat zijn de aandachtspunten? Om u zich alvast voor te bereiden op de werkbespreking, is aan deze commissiebrief de bijlage ‘Inhoudelijke voorbereiding: de kansen en de dilemma’s’ toegevoegd. Hierin staan vraagstukken die tijdens de thema-gesprekken over kamerbewoning, hospitaverhuur en bouwkundig splitsen naar voren zullen komen. Indien u vooraf vragen heeft of als u schriftelijk input wil aanleveren, dan kunt u zich richten tot SecretariaatBalster@denhaag.nl of tot mijn bestuursadviseur Manon van de Leur. Wij kijken uit naar deze werksessie en om gezamenlijk stappen te zetten in de richting de nieuwe Nota Woningvoorraad. Met vriendelijke groet, Martijn Balster wethouder Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10857513

Bijlage

Inhoudelijke voorbereiding: de kansen en de dilemma’s Inleiding Met het vaststellen van de Woonvisie Den Haag 2040: Iedereen een plek om te wonen (RIS319812) schetste uw Raad de kaders voor het woonbeleid in de komende jaren. Eén van de speerpunten van de Woonvisie is de kansen te onderzoeken en benutten om woningen toe te voegen via de bestaande voorraad (Speerpunt 1: Betaalbaar (ver)bouwen in alle delen van de stad). Het beter benutten van de bestaande voorraad kan op verschillende manieren. Bijvoorbeeld door woningvorming (bouwkundig splitsen), samenwonen (kamerbewoning), hospitaverhuur, optoppen of transformatie van leegstaand vastgoed. Onder actielijn 2 uit de Woonvisie: “Efficiënt gebruik van de woningvoorraad en daarmee meer woningen realiseren” zijn verschillende maatregelen opgenomen die het beter benutten van de woningvoorraad kunnen bevorderen. Denk bijvoorbeeld aan: 1. Regels rondom bouwkundig splitsen (woningvorming) versoepelen 2. Mogelijkheden tot optoppen beter benutten 3. Regels rondom kamerbewoning en hospitabewoning versoepelen Doel van deze maatregelen is de druk op de nieuwbouw verlichten om nieuwe woningen toe te voegen aan de woningvoorraad.

Daarnaast kan het beter benutten van bestaande woningen een bijdrage leveren aan het creëren van opties voor bewoners om door te stromen binnen de wijk, het verbeteren van de bestaande woningvoorraad en het huisvesten van aandachtsgroepen. In de woonvisie staat dat we deze mogelijkheden verkennen bij het opstellen van de nieuwe nota woningvoorraad. De huidige nota werd in 2021 vastgesteld door uw raad en scherpte juist de regels rondom woningvorming (bouwkundig splitsen), kamerbewoning, en hospitaverhuur verder aan. Onder andere om de druk op voorzieningen en de leefbaarheid in bestaande wijken te verlichten. Met de nieuwe woonvisie slaat de gemeente een andere koers in. Tegelijkertijd geeft de visie aan dat versoepelen alleen maar kan als de druk op de leefbaarheid en parkeren beperkt blijft. Met het actualiseren van de nota woningvoorraad onderzoeken we waar en onder welke voorwaarden dit mogelijk is. Zo werken we de opgaven stap voor stap uit. Hoe benutten we de huidige voorraad beter maar blijven we ook een stad waarin het prettig wonen is?

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10857513

Waarom herijken we juist nu de nota woningvoorraad? De Woonvisie Den Haag 2040 (RIS319812) is in december 2024 vastgesteld. Om uitvoering te kunnen geven aan de actielijn 2 uit de Woonvisie: “Efficiënt gebruik van de woningvoorraad en daarmee meer woningen realiseren” zijn verschillende maatregelen opgenomen die het beter benutten van de woningvoorraad kunnen bevorderen”. Sinds 2019 heeft Den Haag restrictief splitsingsbeleid en sinds 2021 restrictief kamerbewoning beleid. Dit is het strengste beleid ten opzichte van de andere G4 steden 1. In 2019 en 2021 was de conclusie bij de herijking van het beleid dat de toenmalige kaders te weinig grip boden om ontwikkelingen binnen bestaande wijken tegen te gaan (denk aan speculatie Figuur 1: Toegevoegde woningen vanuit de bestaande met woningen, buy to let, overbewoning, etc.). iDit voorraad en verleende vergunningen bouwkundig splitsen speelde met name in kwetsbare wijken die niet op te en kamerbewoning per jaar snelle groei waren gebouwd. Het aanscherpen van het beleid heeft geleid tot een significante afname van woningtoevoegingen. Tussen 2017 en 2022 werden er gemiddeld 1.300 woningen per jaar aan de voorraad toegevoegd vanuit de bestaande voorraad. In 2023 waren dit er 545. Het merendeel daarvan ging via het verbouwen/ transformeren van panden.

Het aantal verleende vergunning voor woningvorming (bouwkundig splitsen) en omzettingen (kamerbewoning) daalde nog harder. Dit ging van ongeveer 300 per jaar in 2019 (gecombineerd) naar 35 (gecombineerd) in 2023. Sinds 2021 veranderde er veel. Het aantal bewoners van de stad blijft verder groeien met ongeveer 5.000 mensen per jaar. Tegelijkertijd is de regio Haaglanden één van de regio’s in Nederland waar het woningtekort het grootst is. Om het bestaande tekort in te lopen en de verwachte groei op te vangen moeten er jaarlijks ongeveer 4.000 woningen bij komen2. Ofschoon we steeds meer toegroeien naar deze productieaantallen per jaar (nieuwbouw), is deze ambitie tot nog toe niet gehaald. De komende jaren zet de gemeente volop in om de woningbouwproductie op het gewenste niveau te brengen. Naast de nieuwbouw zet de gemeente ook in op het toevoegen van woningen vanuit de bestaande bouw. In het licht van het bovenstaande is in de Woonvisie besloten het woningvoorraadbeleid te onderzoeken en waar mogelijk te verruimen rondom woningvorming (bouwkundig splitsen), omzettingen (kamerbewoning) en hospitaverhuur. Dit moet samen met de nieuwbouwproductie ervoor zorgen dat we de gestelde doelen uit de woonvisie ook daadwerkelijk kunnen behalen.

De bestaande regels rondom toeristische verhuur, woningonttrekking, kadastraal splitsen, samenvoegen van woningen, én de opkoopbescherming blijven naar verwachting grotendeels gelijk. De kansen die verruiming van het beleid biedt Het verruimen van het voorraadbeleid biedt veel voordelen/kansen bij het oplossen van verschillende opgaven. Hieronder zetten we de belangrijkste kansen en voordelen uiteen.

1

ABF – Evaluatie voorraadbeleid Den Haag 2024

2

Woonvisie 2040 gemeente Den Haag 2024

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10857513

Kans 1: het toevoegen van zelfstandige en onzelfstandige woningen in de stad Het verruimen van het woningvoorraadbeleid biedt de kans om beter aan de vraag naar woningen te voldoen. Momenteel zijn er al grote woningtekorten. In de toekomst zouden die groter kunnen worden omdat de bevolking tot 2040 met zo’n 5.000 mensen per jaar groeit. Naast behoefte aan zelfstandige woonruimte, is er ook behoefte aan onzelfstandige (studenten)woningen. Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad biedt kansen om meer mensen een plek te bieden. Kans 2: Doorstroom op gang krijgen binnen de wijk Het aantal senioren in de stad groeit snel. Tot en met 2030 neemt dit aantal (65+) met ongeveer 22% toe. Het aantal 75+ers groeit nog harder (de zogenaamde dubbele vergrijzing). Tot 2040 is er behoefte aan ongeveer 20.000 woningen3 die geschikt zijn voor ouderen. Ouderen willen vaak gelijkvloers wonen maar het liefst in de eigen buurt of omgeving. Dit vraagt een diverser aanbod in alle wijken. Via nieuwbouw is het moeilijk in alle wijken meer diversiteit aan te brengen. Er zijn onvoldoende plannen om de opgave per wijk in te vullen. Door met name woningvorming (bouwkundig splitsen) vaker te toe te staan creëert de gemeente meer ruimte voor senioren om binnen de wijk een geschikte woning te vinden.

Als een senior een stap maakt komen lange verhuistreinen op gang waardoor niet alleen de senior geholpen is maar ook 2-4 andere huishoudens die een stap kunnen maken (verhuistrein). Onderzoek uitgevoerd als onderdeel van de woonvisie (bijlage 3: woonvisie) laat ook zien dat betaalbare woningen (voornamelijk in het koopsegment) leidt tot veel verhuizingen binnen de stad. Bouwkundig splitsen is een ideale manier om betaalbare koopwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Ook dit zal naar waarschijnlijkheid leiden tot verhuistreintjes die meerdere huishoudens aan een geschikte(re) woning te helpen.

3

Woonvisie Den Haag 2040

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10857513

Kans 3: Verduurzamen van de woningvoorraad In Den Haag staan veel woningen met een EFG label (zie kaart). Ook zijn er nog veel woningen met loden leidingen, schimmel problematiek of andere gebreken. Door een woning te splitsen of kamerbewoning toe te staan ontstaat een natuurlijk moment om verbeteringen in de woning uit te voeren. Dit kan de gemeente helpen Figuur 2:% woningen met een EFG-label bij het realiseren van de doelen om 10.000 woningen met een EFG label per jaar te verduurzamen. Kans 4: Huisvesting van aandachtsgroepen spreiden over de stad Er zijn verschillende mensen met een zorg of ondersteuningsvraag die zoeken naar passende huisvesting. Denk aan mensen met een verstandelijke beperking of mensen die uitstromen uit een intramurale instelling naar een reguliere woning. Deze groepen komen vaak niet aan bod op de woningmarkt. Voor veel van deze mensen is een kleinere Bron: RVO (bewerking Companen) woning in een buurt nabij voorzieningen de meest geschikte plek. Vanuit de nieuwbouw zijn deze woningen moeilijk te creëren vanuit het oogpunt kosten en locatie. Kamerbewoning en in mindere mate woningvorming (bouwkundig splitsen) kan hier oplossingen bieden. Door kamerbewoning op meer plekken en in grotere getalen toe te staan kunnen mensen vaker uitstromen uit een instelling.

Dit heeft als bijkomend effect dat wachtlijsten bij zorgorganisaties (bijvoorbeeld in de GGZ) mogelijk zelfs zullen afnemen. Vraagstukken Het loslaten van restricties heeft vaak financiële en organisatorische consequenties. In de onderstaande paragraaf zetten we de belangrijkste vraagstukken op een rij waar we rekening mee moeten houden als we in de komende periode de regels rondom het beter benutten van de woningvoorraad gaan verruimen. Vraagstuk 1: Kwantiteit Doel van Nota woningvoorraad is het sneller realiseren van woningen vanuit de bestaande voorraad. Momenteel is dit in bijna alle delen van de stad niet mogelijk. Als we de regels versoepelen moet dit van een dusdanige aard zijn dat dit op termijn leidt tot een groot aantal gerealiseerde woonplekken. Zowel vanuit kamerbewoning, hospitaverhuur als woningvorming (bouwkundig splitsen). Dilemma 1: Hoe zorgen we ervoor dat de regels die we versoepelen ook daadwerkelijk leiden tot significante toevoegingen vanuit de bestaande woningvoorraad? Vraagstuk 2: Kwaliteit Naast het toevoegen van voldoende woningen willen we ook dat nieuw gesplitste woningen een goede ruimtelijke inpassing hebben en betaalbaar/aantrekkelijk zijn voor de doelgroepen die de gemeente vanuit de woonvisie op het oog heeft.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10857513

Dilemma 2: Hoe houden we binnen de kaders van de Omgevingswet, de huisvestingswet en de woningwet zo goed mogelijk grip op de kwaliteit van de woningen die we hiermee realiseren zonder daarmee teveel snelheid in de productie te verliezen. Vraagstuk 3: Leefbaarheid en de druk op voorzieningen In de Woonvisie geeft de gemeente aan dat versoepelen van de regels alleen maar kan als de druk op de leefbaarheid, voorzieningen en parkeren beperkt blijft. Dit roept de vraag op: Welke criteria hanteren we en hoe komen we tot een goede afweging? Deze vragen zijn van belang om tot een goede afweging te komen tussen het enerzijds boeken van snelheid, en het anderzijds behouden van een goede leefbaarheid in de wijken, toegang tot voorzieningen en parkeren. Dilemma 3: Welke criteria hanteren we bij het bepalen of in een gebied woningvorming (bouwkundig splitsen), omzetting (kamerbewoning) of hospitaverhuur passend is? Vraagstuk 4: Uitvoerbaarheid Regels moeten geïnterpreteerd, uitgevoerd en gehandhaafd worden. Het feit dat we een regel kunnen maken, betekent niet direct dat dit ook de beste weg is. Het beleid moet goed uitvoerbaar en handhaafbaar zijn de gemeente en uitlegbaar aan bewoners. Tegelijkertijd wil de gemeente in de nota gebiedsgericht te werk gaan.

Hoe doen we dit zonder snel het overzicht te missen? Dilemma 4: Hoe zorgen we ervoor dat het beleid in de nota woningvoorraad handhaafbaar en uitvoerbaar is?

7/7