RIS319713 Herzien preadvies initiatiefvoorstel Erfpacht op de schop

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Uw kenmerk Ons kenmerk

DSO/10916576 RIS319713

Aan: de Gemeenteraad

Contactpersoon

Wilbert Verweij Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Datum

DSO Expertise, Beleid & Erfpacht

15 juli 2025

Telefoonnummer

14070 Onderwerp

E-mailadres

Herzien preadvies op het initiatiefvoorstel: ‘Erfpacht op de schop’

wilbert.verweij@denhaag.nl

Geachte voorzitter, Op 21 januari 2016 is het initiatiefvoorstel van de VVD en D66 over “Erfpacht op de schop” aan de voorzitter van de gemeenteraad aangeboden (RIS290742). Op 11 juli 2024 is dit voorstel, met het verzoek om het Haags erfpachtsysteem af te schaffen, door de VVD en Hart voor Den Haag opnieuw ingediend in de raad. In het eerder aan de raad aangeboden preadvies ontbrak een toelichting per afzonderlijk dictumpunt (RIS319713). Door de indieners is gevraagd om per afzonderlijk dictumpunt een toelichting in het preadvies op te nemen. Aan dat verzoek geeft het college met dit uitgebreide preadvies gevolg. Hierbij biedt het college de raad het advies van het college over het initiatiefvoorstel aan. Overwegende dat: -

-

-

-

In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) dit jaar de ‘Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen’ is opgesteld; Deze handreiking een handelingskader biedt voor gemeenten ten behoeve van een zorgvuldige omgang met erfpachtrechten, waarbij essentiële begrippen als rechtszekerheid, rechtsgelijkheid en transparantie zo veel als mogelijk worden geborgd; Volgens de ‘Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen’ erfpacht kan bijdragen aan (het realiseren van) gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en (bio)diversiteit; Er belangrijke verbeteringen zijn en worden aangebracht in het Haagse erfpachtstelsel, nu gebleken is dat er sprake is van te grote schokgevoeligheid en er discussie is ontstaan over de taxatiesystematiek. Zo is vorig jaar besloten tot invoering van nieuwe algemene erfpachtbepalingen AB2024 om de schokbestendigheid van het systeem te verbeteren (RIS320907). Dit jaar zal het college aanvullende erfpachtvoorstellen aan de raad voorleggen, gebaseerd op onderzoeken naar het canonpercentage en de meest geschikte methode(n) van grondwaardebepaling.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10787517

Initiatiefnemers stellen de raad voor om: 1. Per 1 januari 2025 het onderscheid op te heffen tussen dat deel van de stad waar men grondeigenaar kan worden, en waar niet. Advies dictum 1: ontraden. Toelichting: Het in Den Haag bestaande onderscheid tussen dat deel van de stad waar men grondeigenaar kan worden, en waar niet, is gebaseerd op het raadsbesluit van 6 februari 2008 (RIS146023). Besloten werd om de mogelijkheid tot keuze voor eigen grond niet toe te staan voor “wijken/gebieden waar thans of in de toekomst herstructureringen en/of herontwikkeling aan de orde is”. De argumenten die indertijd voor het aanbrengen van dit onderscheid werden aangevoerd, zijn nog steeds geldig. In het voornoemde besluit uit 2008 staat over het bestaansrecht van het onderscheid onder andere het volgende opgenomen. Erfpacht geeft de gemeente een onderhandelingspositie bij herontwikkeling. De gemeente is immers eigenaar van de grond. De erfpachtvoorwaarden staan gebruikswijziging en bebouwingsverandering behoudens toestemming van de gemeente niet toe. En indien ten gevolge van de herontwikkeling een economische meerwaarde van de grond ontstaat komt deze ten goede aan de gemeente. Met het erfpachtinstrument kan daarom sturing worden gegeven aan de herstructurering en herontwikkeling in de stad.

Enerzijds door grip te hebben op het gebruik, anderzijds door het tegengaan van speculatie met gemeenschapsgrond. De gemeente kan vervolgens de meerwaardeopbrengsten aanwenden voor haar beleid. 2. Per 1 januari 2025 een gelijk speelveld te creëren zodat elke vastgoedeigenaar tot aankoop van de grond waarop zijn vastgoed staat over kan gaan, mits aankoop tegen de werkelijke waarde plaatsvindt. Advies dictum 2: ontraden. Toelichting Een gelijk speelveld in de betekenis dat elke vastgoedeigenaar tot aankoop van de onderliggende grond kan overgaan, vereist afschaffing van het bestaande onderscheid tussen dat deel van de stad waar men grondeigenaar kan worden, en waar niet. Het afschaffen van dat onderscheid ontraden wij (zie advies dictum 1). Bovendien zou het bieden van de mogelijkheid van grondaankoop aan elke vastgoedeigenaar het einde betekenen aan de uitzondering die momenteel geld voor allerlei niet-woonfuncties. Bijvoorbeeld corporatiebezit, sociale woningbouw, school-, welzijns- en cultuurgebouwen, Huisartsen-Onder-EénDak-praktijken (HOED-praktijken), kerken, sportvelden andere sociale, culturele en maatschappelijke functies zijn uitgezonderd van de mogelijkheid om de gronden in eigendom te kunnen krijgen (RIS146023). Voor dergelijke functies worden gronden in erfpacht uitgegeven tegen normgrondprijzen.

Op deze manier kan de gemeente de veelal economisch minder draagkrachtige functies toch ruimte bieden op haar grondgebied. Ook grotere kantoor- en bedrijventerrein zijn uitgesloten met name vanwege de mogelijkheden om te kunnen sturen op de juiste profilering van de diverse terreinen. Daarnaast vergen deze terreinen meer aandacht uit oogpunt van beheer en handhaving; bovendien is er sprake van snellere veroudering, waardoor herstructurering eerder aan de orde kan zijn. Deze locaties, veelal in of in de nabijheid van woonwijken, zijn te beschouwen als potentiële herontwikkelingslocaties met mogelijk een economische meerwaarde.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10787517

Door middel van de erfpachtvoorwaarden blijven de gronden bestemd voor voornoemde functies. Het college ontraadt afschaffing van erfpacht als uitgiftevorm voor deze categorieën, en acht daarbij ook conversie van reeds uitgegeven rechten van erfpacht naar eigendom ongewenst. 3. Het college opdracht te geven te onderzoeken op welke wijze het Haags erfpachtsysteem in een aantal jaar uit te faseren valt, waarbij de gedachten van een annuïteitensysteem leidend zijn. Advies dictum 3: ontraden. Toelichting. Afschaffing van erfpacht, zelfs als dat gefaseerd zou gebeuren, acht het college onverstandig. De ‘Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen’ (rijksbeleid) geeft volgens het college terecht aan dat erfpacht kan bijdragen aan het bereiken van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. In nieuwe en bestaande situaties draagt erfpacht geregeld bij aan de realisatie van publieke doelstellingen. Denk aan strategische gebiedsontwikkelingen (met daarbinnen o.a. betaalbare woningbouw), economische ontwikkeling (o.a. clusterbeleid, revitaliseren bedrijventerreinen, kleinschalige bedrijvigheid), duurzaamheid (o.a. geothermie, groen, uitplaatsing milieuhinderlijke bedrijven) en tegengaan van ondermijning. Voor het realiseren van deze doelstellingen wordt ook erfpacht ingezet.

Dit is bevestigd in de “Verordening gronduitgifte met erfpacht Den Haag 2022” van 8 september 2022, waarin onder andere het opnemen van een zelfbewoningsplicht bij nieuwbouwkoopwoningen is vastgelegd (RIS 312657). Bij afschaffing van erfpacht zal bovendien door de erfpachter afgerekend moeten worden voor de grond, met als gevolg een zeer grote financiële onzekerheid voor de erfpachter. Bij herfinanciering van de grond zal de erfpachter immers met hoge kosten te maken krijgen. Dit terwijl na de hertaxaties van de laatste aflopende erfpachtcontracten, ten behoeve van de omzetting naar eeuwigdurende grondwaarden, erfpachters zekerheid krijgen over de grondwaarden (die staan eeuwig vast). Afschaffing van erfpacht leidt voor vrijwel alle erfpachters tot hogere woonlasten, omdat de hypotheekrente in de regel hoger is dan het canonpercentage en de fiscale aftrekbaarheid van de canonbetalingen – anders dan bij de hypotheekrente – niet in de tijd is begrenst. Annuiteitensysteem Indien een erfpachter kredietwaardig is, kan hij met een lening bij een bank zijn canonverplichting afkopen bij de gemeente. Dat kan bijvoorbeeld in de vorm van een annuïteitenlening.

Een annuïteitenlening is een lening waarin voor elke termijn het aflossingsbedrag zo wordt gekozen, dat de totale betaling (de som van rente en aflossing) per termijn gelijk is, en zodanig dat aan het einde van de looptijd de gehele lening is terugbetaald. Het annuïteitensysteem in het Initiatiefvoorstel kan vergeleken worden met de annuïteitenlening: de erfpachter gaat in dit systeem voor financiering dan niet naar een bank, maar gaat een verplichting richting de gemeente aan, om gedurende een bepaalde periode een vast bedrag aan de gemeente te vergoeden, waarbij aan het eind van de periode een bedrag voor de aankoop van de grond is vergoed. Dit zou betekenen dat de rol van de gemeente verandert: naar die van een op grote schaal leningverstrekkende instelling (bancaire activiteit). Door de inwerkingtreding van de wet Fido (Financiering decentrale overheden) zijn voor gemeenten echter beperkingen aangegeven voor de uitoefening van bancaire activiteiten. Deze activiteiten zijn beperkt tot het uitoefenen van de publieke taak. Het verstrekken van een lening voor erfpachtgronden wordt niet als een publieke taak gezien maar als een economische activiteit. Deze economische activiteit dient ook te voldoen aan mededingingsregels.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10787517

In het geval deze economische activiteit toch verricht zou gaan worden door de gemeente, dan gelden daarvoor de gedragsregels uit de Wet Markt en Overheid (Wmo). Volgens die regels moeten overheden bijvoorbeeld de integrale kostprijs berekenen en functievermenging voorkomen om concurrentievervalsing tegen te gaan. Dit betekent onder andere dat een gemeente een marktconform leningspercentage dient te hanteren dat niet veel afwijkt van de huidige marktaanbieders. Omdat het canonpercentage in de regel lager is dan de rente die zou komen te gelden in een annuïteitensysteem zullen naar verwachting weinig erfpachters hier gebruik van maken. 4. Het tarief waarvoor iemand die erfpacht eeuwigdurend heeft afgekocht bloot eigenaar van de betreffende grond kan worden, per 1 januari 2025 op nihil vast te stellen. Advies dictum 4: ontraden. Toelichting In het initiatiefvoorstel wordt gesteld dat de waarde van bloot eigendom nihil zou zijn, aangezien door het eeuwigdurend afkopen van het recht van erfpacht de erfpachter het eeuwigdurende gebruiksrecht op de grond krijgt. In 2006 is onder auspiciën van een externe commissie van deskundigen door het onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft een onderzoek verricht naar de toekomst van het Haags gronduitgiftesysteem (rm 63; RIS 135865).

Vervolgens is OTB verzocht een vervolgonderzoek te verrichten naar de waardering van bloot eigendom bij eeuwigdurende erfpacht. Uit dit onderzoek blijkt dat bloot eigendom markttechnisch een waarde vertegenwoordigt. Het onderzoek gaf aan dat de waarde enerzijds voortkwam uit de gevoelswaarde van eigendom, anderzijds doordat met het verkrijgen van bloot eigendom de bepalingen over bebouwing en gebruik die in het erfpachtcontract zijn opgenomen komen te vervallen. In het erfpachtsysteem komt de waardevermeerdering van de grond bij een toekomstige functiewijziging of uitbreiding van de opstal momenteel aan de gemeente toe. Na verkoop van het bloot eigendom – in een situatie van volledig eigendom – is dat niet langer het geval. Bij het bepalen van de prijs voor het bloot eigendom heeft de gemeente volgens het college rekening gehouden met haar monopoliepositie en zorgplicht. De huidige tarieven, gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde, acht het college ook redelijk en billijk. Als voor de huidige (ca. 77.000) contracten de koopsom voor bloot eigendom nul euro (gratis) zou worden, dan loopt de gemeente op termijn een bedrag van naar schatting meer dan € 125 miljoen bruto mis. Daarnaast kan het om niet weggeven van het bloot eigendom leiden tot rechtsongelijkheid ten opzichte van de erfpachters die eerder het bloot eigendom tegen een vergoeding hebben aangeschaft.

Afschaffing van erfpacht acht het college onverstandig. De ‘Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen’ (rijksbeleid) geeft volgens het college terecht aan dat erfpacht kan bijdragen aan het bereiken van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. In nieuwe en bestaande situaties draagt erfpacht geregeld bij aan de realisatie van publieke doelstellingen. Denk aan strategische gebiedsontwikkelingen (met daarbinnen o.a. betaalbare woningbouw), economische ontwikkeling (o.a. clusterbeleid, revitaliseren bedrijventerreinen, kleinschalige bedrijvigheid), duurzaamheid (o.a. geothermie, groen, uitplaatsing milieuhinderlijke bedrijven) en tegengaan van ondermijning. Voor het realiseren van deze doelstellingen wordt ook erfpacht ingezet. Dit is bevestigd in de “Verordening gronduitgifte met erfpacht Den Haag 2022” van 8 september 2022, waarin onder andere het opnemen van een zelfbewoningsplicht bij nieuwbouwkoopwoningen is vastgelegd (RIS 312657).

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10787517

Bij afschaffing van erfpacht zal bovendien door de erfpachter afgerekend moeten worden voor de grond, met als gevolg een zeer grote financiële onzekerheid voor de erfpachter. Bij herfinanciering van de grond zal de erfpachter immers met hoge kosten te maken krijgen. Dit terwijl na de hertaxaties van de laatste aflopende erfpachtcontracten, ten behoeve van de omzetting naar eeuwigdurende grondwaarden, erfpachters zekerheid krijgen over de grondwaarden (die staan eeuwig vast). Afschaffing van erfpacht leidt vrijwel voor alle erfpachters tot hogere woonlasten. Ook de specifieke maatregelen in het initiatiefvoorstel worden door het college ontraden. Dat betekent niet dat het college geen wijzigingen in het erfpachtstelsel wil aanbrengen. Om de schokbestendigheid van het stelsel en de voorzienbaarheid van een canonwijziging te verbeteren, is vorig jaar reeds besloten tot invoering van nieuwe algemene erfpachtbepalingen AB2024 waarin wordt overgegaan op het in rekening brengen van de gemiddelde rente van de afgelopen 10 jaar (RIS320907). Daarnaast zijn ook de Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte in erfpacht (AAR) aangepast, waardoor erfpachters in financiële nood tegemoetgekomen worden met een betaalregeling.

Dit jaar laat het college onderzoeken uitvoeren naar het canonpercentage en de meest geschikte methode(n) van grondwaardebepaling (ten behoeve van de resterende heruitgiftes naar eeuwigdurend erfpacht, de komende jaren). Het college wil komen tot een erfpachtsysteem dat zorgt voor meer transparantie en financiële (rechts)zekerheid bij de individuele erfpachters. Het doel is een stelsel waarbij meer objectief en eenduidig kan worden vastgesteld wat de grondwaarden zijn zonder dat er sprake is van veel afhankelijkheden en onzekerheden. Daarbij stelt het college voor om het doel, van een verbeterd stelsel, langs meerdere wegen te bereiken: een eenvoudiger stelsel voor het berekenen van de grondwaarden bij heruitgiften alsmede maatregelen die de schokgevoeligheid van het systeem vermindert. De nieuwe algemene erfpachtbepalingen waartoe vorig jaar is besloten, was de eerste maatregel die daaraan bijdraagt. Tot slot wordt een vangnet ingericht voor schrijnende situaties en wordt fors geïnvesteerd in de communicatie en het nabije contact, opdat erfpachters zo min mogelijk voor verrassingen komen te staan in de toekomst. Voorspelbaarheid, begrijpelijkheid en rechtszekerheid zijn belangrijke uitgangspunten voor de verbeteringen die we in het erfpachtstelsel doorvoeren. Het college ontraadt het (gehele) initiatiefvoorstel.

Het college ontraadt het gehele initiatiefvoorstel, omdat afschaffing van erfpacht haaks staat op de sturingsambities van de gemeente en omdat het de kosten voor Haagse inwoners fors zal doen toenemen. Afschaffing erfpacht haaks op breed gewenste sturing op publieke doelstellingen. Afschaffing van erfpacht acht het college onverstandig. Zowel de gemeente (zoals recent nog door de raad onderstreept met de vastgestelde nota regisserend Grondbeleid) als het Rijk acht erfpacht een waardevol instrument voor de ruimtelijke sturing. Voor het realiseren van publieke doelstellingen wordt ook in Den Haag erfpacht ingezet. Dit is bevestigd in de ‘Verordening gronduitgifte met erfpacht Den Haag 2022’ van 8 september 2022 (RIS312657). Met de recent door de raad vastgestelde ‘nota Grondbeleid 2024 en verder’ (RIS319970) is herbevestigd dat erfpacht als waardevol instrument ingezet wordt, ten behoeve van de regie op publieke doelstellingen.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10787517

Haagse inwoner fors duurder uit bij afschaffen erfpacht. Bij afschaffing van erfpacht zal door de erfpachter afgerekend moeten worden voor de grond, met als gevolg een zeer grote financiële onzekerheid en substantieel negatieve financiële effecten voor de erfpachter. Bij herfinanciering van de grond zal de erfpachter immers met hoge kosten te maken krijgen. Dat acht het college onwenselijk. Erfpacht draagt bij aan de betaalbaarheid van het wonen in Den Haag. Afschaffing staat daar haaks op. Ook in nieuwe erfpachtsituaties (bij nieuwe ontwikkelingen) kan erfpacht bijdragen aan de betaalbaarheid en het voorkomen van speculatie. Daarnaast kan er met erfpachtvoorwaarden gestuurd worden op andere publieke doelstellingen zoals voorzieningen of specifieke woonvormen. Betekenisvolle wijzigingen erfpachtstelsel. Dat het college niet wil overgaan tot het afschaffen van erfpacht betekent niet dat het college geen wijzigingen in het erfpachtstelsel wil aanbrengen. Vorig jaar is reeds besloten tot invoering van nieuwe algemene erfpachtbepalingen AB2024 (RIS320907). Daarnaast zijn ook de Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte in erfpacht (AAR) aangepast, waardoor erfpachters in financiële nood tegemoetgekomen worden met een betaalregeling.

Dit jaar zal het college aanvullende erfpachtvoorstellen aan de raad voorleggen, gebaseerd op onderzoeken naar het canonpercentage en de meest geschikte methode(n) van grondwaardebepaling. Het college werkt aan een verbeterd erfpachtsysteem dat zorgt voor meer transparantie en financiële (rechts)zekerheid bij de individuele erfpachters. Voorspelbaarheid, begrijpelijkheid en rechtszekerheid zijn en blijven uitgangspunten voor het Haagse erfpachtstelsel. Met dit preadvies wordt, naast het initiatiefvoorstel van VVD Den Haag en Hart voor Den Haag, ook het initiatiefvoorstel (RIS290742) uit 2016 van VVD Den Haag en D66 Den Haag met dezelfde titel uit 2016 beantwoord. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

6/6