RIS319682 Beantwoording SV Huurmarkt onder druk

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

24 september 2024

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid de heer De Ridder, luidend: ‘Huurmarkt onder druk’

DSO/10782841 RIS319682

Het raadslid de heer De Ridder heeft op 5 augustus 2024 een brief met daarin zeven vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. Sinds de recente invoering van de Wet betaalbare huur, die de prijzen van huurwoningen moet beheersen, zijn de voorziene effecten op de woningmarkt zeker niet alleen positief. Hoewel het doel is om wonen betaalbaarder te maken, heeft de wet ook invloed op het aanbod van huurwoningen en de investeringsbereidheid van ontwikkelaars. Recente bevindingen van de Raad van State bevestigen dit. De Raad van State waarschuwt zelfs expliciet dat de wet kan leiden tot de verkoop van huurwoningen en minder nieuwe huurprojecten, wat uiteindelijk niet ten goede komt aan mensen die een betaalbare huurwoning zoeken. 1.

Is het college bekend met de risico’s van de Wet betaalbare huur, zoals voor gewaarschuwd is door de Raad van State?

Het college is bekend met het advies van de Raad van State. 2.

Deelt het college de zorgen van de Haagse VVD dat de Wet betaalbare huur ertoe kan leiden dat verhuurders hun woningen sneller verkopen en ontwikkelaars terughoudend zijn om nieuwe huurprojecten te starten? Zo nee, waarom niet?

Nee. Vooropgesteld zij dat het college particuliere huurwoningen, naast corporatiewoningen en koopwoningen als een belangrijk onderdeel van de Haagse woningvoorraad ziet. Echter zien we in Den Haag dat voor veel middenhuurwoningen een veel te hoge huurprijs wordt gevraagd, huurprijzen die mensen met een middeninkomen niet kunnen opbrengen. Het college is van mening dat particuliere verhuurders zich moeten gedragen als een goed verhuurder. Daar hoort onder andere bij dat zij een redelijke huurprijs bij hun huurders in rekening brengen. Dat het effect van de Wet betaalbare huur in sommige gevallen is dat verhuurders, als zij daar niet toe in staat of toe bereid zijn, hun huurwoning(en) verkopen, baart het college geen zorgen. Dit kan er tenslotte voor zorgen dat het aanbod aan betaalbare koopwoningen, waar ook veel behoefte aan is, toeneemt. Uiteraard is het college van mening dat het aanbod van betaalbare particuliere huurwoningen gemonitord moet worden.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10782841

Het college krijgt ook van institutionele beleggers en ontwikkelaars1 terug dat zij blij zijn met de duidelijkheid die er met het aannemen van de Wet betaalbare huur is gekomen over de huurregulering. De effecten van de Wet betaalbare huur kunnen zij nu incalculeren bij hun planontwikkelingen. 3.

Is het college het met de Haagse VVD eens dat Hagenaars die op zoek zijn naar een(betaalbare) huurwoning er juist niet bij gebaat zijn dat verhuurders hun huurwoningen massaal verkopen en ontwikkelaars terughoudend zijn bij de bouw van nieuwe huurwoningen?

Zie het antwoord op vraag 2. Een recent artikel in de Telegraaf, getiteld “Huur mag toch hoger”, laat zien hoe de gemeente Amsterdam maatregelen neemt om deze trend te keren. Verhuurders en ontwikkelaars krijgen daar namelijk demogelijkheid om de huurprijzen tot 10% boven het wettelijk maximum te verhogen. Op deze manier wilde gemeente Amsterdam voorkomen dat verhuurders hun woningen verkopen en stimuleert het de bouw van nieuwe huurwoningen door ontwikkelaars en investeerders. Dit is belangrijk voorwoningzoekenden, omdat een breed en goed aanbod voor huurders noodzakelijk is om een woning te kunnen vinden die bij hen past. 4.

Is het college bekend met de aanpak van Amsterdam om ontwikkelaars en verhuurders meer ruimte te geven binnen de kaders van de Wet betaalbare huur?

Ja. 5.

Hoe beoordeelt het college de aanpak van Amsterdam om verhuurders en ontwikkelaars te stimuleren voldoende huurwoningen aan te bieden en te bouwen door de huurprijzen tot 10% boven het maximum in de Wet betaalbare huur toe te staan?

Deze 10% hogere huurprijzen gelden voor nieuwbouwwoningen met een puntenaantal dat onder de nieuwe liberalisatiegrens valt. Naast de landelijke Wet betaalbare huur, die regelt dat de huurprijs voor woningen tot 187 WWS (Woningwaarderingsstelsel)punten in verhouding moet staan tot de kwaliteit, ofwel het aantal WWS punten, van de woning, hebben veel gemeenten, zo ook Amsterdam en Den Haag, regels ten aanzien van het percentage middenhuurwoningen in woningbouwprojecten. Amsterdam eist 40% middenhuur- of betaalbare koopwoningen. Met de tijdelijke overgangsregel biedt de gemeente Amsterdam de mogelijkheid om bij nieuw te bouwen middenhuurwoningen een maximale huurprijs van € 1.274,- te rekenen en een gemiddelde huur per project van maximaal € 1.175,-. Het Haagse college stelt in de concept Woonvisie 2040 (RIS319812) voor om 50% middenhuurwoningen en/of betaalbare koopwoningen te eisen in projecten. De bovengrens van middenhuur ligt op de wettelijke huurprijs die hoort bij 186 WWS punten. In 2024 is dat € 1.157,95. Daarnaast is het streven om de helft van de middenhuurwoningen te realiseren met een maximale huurprijs in het lage middensegment die hoort bij 161 WWS punten, € 966,15 in 2024. Volgens de normen van het Nibud is de bovengrens voor middenhuur nog net te betalen voor een middeninkomen.

Het college wil zich inzetten voor betaalbare huur- en koopwoningen voor Hagenaars met een middeninkomen.

1

O.a. https://ivbn.nl/actualiteit/neprom-en-ivbn-blij-met-duidelijkheid-over-huurwet/, https://ivbn.nl/actualiteit/kaders-regulering-duidelijk-

door-nieuwe-huurwet/ en https://stadszaken.nl/artikel/6413/vertrouwen-woningbeleggers-groeit-door-wet-betaalbare-huur

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10782841

Daarom blijft de Haagse norm dat 50% van de nieuwbouwwoningen voor een huurprijs van maximaal € 1.157,95 verhuurd worden of voor een koopprijs van maximaal € 390.000,- verkocht worden (prijspeil 2024). De concept Woonvisie 2040 biedt dus keuzevrijheid om binnen de norm van 50% middenhuurwoningen dan wel betaalbare koopwoningen te realiseren (< € 390.000, prijspeil 2024). 6.

Kan het college toelichten welke specifieke maatregelen het heeft genomen of van plan is te nemen om de negatieve effecten van de Wet betaalbare huur op het huuraanbod in Den Haag tegen te gaan? Is een maatregel voor het toestaan van een huurprijs met een percentage boven het wettelijke maximum zoals in Amsterdam hier al onderdeel van?

Het college zet zich in voor het haalbaar maken van nieuwbouwontwikkelingen met betaalbare woningen, waaronder middenhuurwoningen. Hiertoe zet zij de Extra impuls voor betaalbaar wonen (Enecomiddelen) in, naast rijkssubsidies zoals de SBI en provinciale subsidies zoals de knelpuntenpot middenhuur. Hiervoor is het noodzakelijk dat het college een DAEB besluit neemt voor middenhuurwoningen. Voor de toekenning van SBI-subsidie is dit reeds gebeurd (RIS319503), voor provinciale subsidies bereidt het college dit nog voor. Daarnaast stelt het college géén aanvullende eisen ten aanzien van middenhuurwoningen, zoals de oppervlakte van de woningen, bovenop de algemene norm dat niet meer dan 20% van de woningen kleiner is dan 50 m2 gbo (40 m2 gbo in het CID) en dat er differentiatie in woninggrootte moet zijn in projecten. Dit biedt ontwikkelaars de mogelijkheid om middeldure woningen te ontwikkelen die zowel financieel haalbaar zijn voor de ontwikkelaar/belegger als betaalbaar voor de toekomstige huurders met een middeninkomen, zoals de leraar en de agent. 7.

Zo nee, is het college bereid om, in navolging van Amsterdam, een maatregel uit te werken die het in Den Haag mogelijk maakt de huurprijzen met een percentage boven het wettelijk maximum te verhogen om zo Hagenaars die op zoek zijn naar een huurwoning tegemoet te komen door het aanbieden en bouwen van huurwoningen te stimuleren?

Uiteraard monitoren we de ontwikkelingen in de huurmarkt en de woningbouwproductie en bezien we de effecten van de in het antwoord op vraag 6 genoemde maatregelen. Wanneer daar aanleiding toe is, zal het college aanvullende maatregelen overwegen. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

3/3