RIS319652 Beantwoording technische vragen over erfpacht van CU-SGP de Partij voor de Dieren en het CDA

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10750352 RIS319652 Contactpersoon

Wilbert Verweij Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Expertise, Beleid en Erfpacht Telefoonnummer

14090 Datum

E-mailadres

4 september 2024

wilbert.verweij@denhaag.nl

Onderwerp

Beantwoording technische vragen over erfpacht van de CU/SGP, de Partij voor de Dieren en het CDA.

Geachte voorzitter, Het raadsvoorstel tot wijziging van de Algemene Bepalingen erfpacht en de invoering van een regeling voor uitgestelde betaling (RIS317822) heeft geleid tot een aantal (technische) vragen. Deze brief is ter beantwoording van deze vragen, afkomstig van de CU/SGP, de Partij voor de Dieren en het CDA. Daarnaast is er door de Partij voor de Dieren gevraagd om via een brief op de hoogte te worden gesteld over alle relevante processen rond de stelselwijziging (met name ook van de zaken die niet direct samenhangen met de hertaxaties). Na de beantwoording van de vragen zal daarom in deze brief ook worden ingegaan op het communicatieplan en de praktische uitvoering van de stelselwijziging. Vragen ChristenUnie/SGP Vraag 1 Maatregel 1: in het rapport van Rebel stond dat deze maatregelen nader uitgewerkt moesten worden in combinatie met de maatregel het canonpercentage minder vaak herzien. Is dit gebeurd? Zo ja, wat was het eindoordeel? Kan dat gedeeld worden? Antwoord Tijdens het uitwerken van de maatregelen bleek dat het minder vaak vaststellen van de het canonpercentage niet voor minder maar juist voor meer schokken zorgt. Wanneer bijvoorbeeld wordt gekozen om eens per 10 jaar het canonpercentage vast te stellen, dan zal de gemiddelde rente in deze 10 jaar tijd een relatief grote stap kunnen maken.

Bij vaststelling van het canonpercentage eens per 5 jaar zit daar nog een stap tussen. Dat maakt de schokken in het systeem minder groot. Daarnaast zal een langere vaststellingsperiode, bij significante schommelingen in de rente, kunnen leiden tot een langere periode met een hoge rente, terwijl de gemiddelde rente al aan het dalen is. Vraag 2

Maatregel 2, de uitgestelde betaling: wat zijn daarvan de voor- en nadelen voor erfpachters? Kan de uitgestelde betaling (als je daadwerkelijk betaalt) bijvoorbeeld afgetrokken worden bij de belasting (zoals bij de jaarlijkse canon wel het geval is).

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10750352

Antwoord

Canonbetalingen zijn fiscaal aftrekbaar in het jaar dat ze verricht worden. Als de erfpachter gebruik maakt van de uitgestelde betalingsregeling blijft hij de oude canon betalen. De oude canon is gedurende de regeling dus het bedrag dat de erfpachter betaalt, en in de betreffende belastingjaren kan aftrekken voor de inkomstenbelasting. In het jaar dat de uitgestelde betaling plaatsvindt, bijvoorbeeld bij verkoop van de woning, is deze betaling fiscaal aftrekbaar.

Vraag 3

Met maatregel 2 heeft een erfpachter de facto een renteloze lening bij de gemeente. Mag gemeente op deze manier als leenheer fungeren? De maatregel van een uitgestelde betaling is een maatregel die de gemeente mag invoeren. Er wordt een schuld opgebouwd. De gemeente treedt niet op als bank.

Antwoord

Vraag 4

Antwoord

Vraag 5

Antwoord

Vraag 6:

Antwoord

Maatregel 2: er wordt gekozen voor erfpachters met een brutogezinsinkomen tot €60.000, in lijn met een uitgangspunt van een subsidieplafond vanuit het Rijk voor starters. In veel gevallen zijn erfpachters geen starters. Waarom wordt er dan wel voor dit gezinsinkomen gekozen? Circa 1,5 keer modaal is een norm die vaker gebruikt wordt om een inkomensgrens te trekken voor de toegang tot bepaalde regelingen. Het Rijk (BZK) gebruikt deze norm voor starters op de woningmarkt, maar de norm wordt bijvoorbeeld ook door de gemeente Amsterdam gebruikt bij haar kwijtscheldingsregeling erfpacht. Ter voorkoming dat een erfpachter door een verhoging van de canon in financiële problemen komt waardoor ze hun huis uit moeten, zal er een passende regeling ingericht moeten worden. Door gebruik te maken van deze norm is een regeling in te richten die beschikbaar zal zijn voor de groep huishoudens met de grootste kans op financiële problemen ingeval van een hogere canon. In het raadsvoorstel staat dat er 2 maatregelen zijn die de schokbestendigheid kunnen vergroten. Is het niet zo dat uitgestelde betaling niet een maatregel is om de schokbestendigheid te vergroten, maar om de financiële impact op een deel van de erfpachters te verkleinen? Uitgestelde betaling beoogt de financiële impact op het deel van de erfpachters te verkleinen met het grootste risico in de financiële problemen te komen.

In die zin is de uitgestelde betaling inderdaad geen maatregel die de schokbestendigheid van het hele systeem – voor iedereen – verbetert. Het is wel een maatregel die bij de mensen die gebruik maken van de regeling de schok volledig verdaagt tot het moment van verkoop van de woning en/of overlijden. Maatregel 2: In het licht dat dit – zoals het college noemt – een maatregel is die de schokbestendigheid vergroot: zou de maatregel dan niet toegankelijk moeten zijn voor alle erfpachters? Nee. Deze regeling is bedoeld om te voorkomen dat mensen door een canonverhoging in de financiële problemen komen. Het openstellen van de regeling voor iedereen gaat veel verder dan dit doel.

2/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10750352

Vraag 7:

Antwoord

Vraag 8

Antwoord

Vraag 9

Antwoord

Vraag 10 Antwoord

Maatregel 2: is het mogelijk meer maatwerk te leveren bij deze maatregel, bijvoorbeeld voor erfpachters van wie het gezinsinkomen meer dan 60k is, maar om andere redenen (bijvoorbeeld hoge vaste lasten) een hogere erfpacht niet kunnen betalen? Er wordt een hardheidsclausule opgenomen met de bedoeling om maatwerk mogelijk te maken bij erfpachters die op basis van persoonlijke omstandigheden verzoeken af te wijken van de voorwaarden bij deze maatregel. Maatregel 2: Wat houdt de hardheidsclausule precies in? Wat betekent “financiële problemen”, hoe wordt dat uitgelegd? Kunnen er casussen worden genoemd waarbij hardheidsclausule wel of juist niet kan worden toegepast? De hardheidsclausule dient om gevallen individueel te kunnen beoordelen, om onwenselijke uitkomsten te kunnen voorkomen. Daar kunnen alle soorten financiële problemen onder vallen. Denk aan het geval waarin het gezinsinkomen net boven de inkomensgrens ligt, maar een weigering van de toegang tot de regeling onredelijk zou zijn vanwege de individuele situatie (met bv. uitzonderlijk hoge vaste lasten). Voor de toegankelijkheid van de regeling zelf doet de omvang van de financiële problemen niet ter zake. Maatregel 2: betaling kan worden uitgesteld tot verkoop van de woning, de huidige canon moet worden doorbetaald.

Is hierin ruimte voor maatwerk, zodat erfpachters elk jaar zelf kunnen kiezen welk bedrag zij betalen en op die manier een geleidelijke opbouw voor zichzelf kunnen hanteren? Nee. Maatwerk op de manier dat erfpachters zelf ieder jaar bepalen welk bedrag ze betalen, zou de regeling (administratief) onuitvoerbaar maken. Dictumpunt IV: hoelang krijgen erfpachters de mogelijkheid om over te gaan op de nieuwe AB 2024? Hoe gaat dat bij ver-/aankoop van woningen? Bij het opstellen van de nieuwe AB worden de mogelijkheden en de tijd die erfpachters krijgen om over te gaan op de nieuwe AB vastgesteld. Deze uitwerking is op dit moment nog niet bekend.

Vraag 11 Antwoord

Welke gevolgen kunnen de hertaxaties nog hebben voor de nieuw op te stellen AB? De hertaxaties zijn om na te gaan of de grondwaarden in Bezuidenhout vorig jaar juist zijn getaxeerd. Indien de grondwaarden van de hertaxatie significant afwijken van de oorspronkelijk getaxeerde grondwaarden, zal de gemeente daarna onderzoeken welke gevolgen dit dient te krijgen, voor het systeem van taxeren. Er is geen effect van eventuele (significant) lagere grondwaarden in de hertaxaties op de middeling van het canonpercentage of de maatregel van uitgestelde betaling.

Vraag 12

Financiële gevolgen wijziging: de verwachting is dat de financiële voor- en nadelen op lange termijn zullen uitmiddelen. De financiële gevolgen op korte termijn zijn echter fors nadelig. Op welke termijn is de verwachting dat de gevolgen uitgemiddeld zijn? Dat is afhankelijk van het renteverloop, dat zich zeer moeilijk laat voorspellen. Bij een op en neergaande rente zullen de mutaties door middeling kleiner worden, en tegen elkaar kunnen wegvallen. De verwachting is dat de rente op de lange termijn dit patroon zal vertonen.

Antwoord

3/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10750352

Vraag 13 Antwoord

Hoeveel kost het implementeren van het nieuwe erfpachtstelsel de gemeente? De extra kosten voor het implementeren van het nieuwe erfpachtstelsel worden voornamelijk veroorzaakt door de werkzaamheden en kosten gerelateerd aan de omzetting van de 18.000 eeuwigdurende erfpachtrechten die canon betalen. Op dit moment wordt een plan van aanpak uitgewerkt voor deze werkzaamheden en kosten. Dit plan van aanpak is nog niet gereed, daarom zijn de kosten op dit moment nog niet goed in te schatten. Aangezien het een aanzienlijk aantal rechten betreft (18.000 stuks) is de verwachting dat het om substantiële uitgaven gaat.

Vragen Partij voor de Dieren Vraag 14/1

Antwoord

Hoe beïnvloedt een stijging in marktrentes de kosten voor de gemeente met betrekking tot erfpacht? Kan precies worden toegelicht op welke manier en in welke mate de financiële kosten van de gemeente gerelateerd aan erfpacht fluctueren bij renteveranderingen? Over de boekwaarde van erfpachtgrond wordt intern rente afgedragen. Via deze weg is er sprake van een beïnvloeding van de kosten voor de gemeente. De boekwaarde is op basis van de voorschriften uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV-voorschriften) gebaseerd op de eerste uitgifteprijs. Afdracht van de interne rente over de boekwaarde van de grond staat los van de periode hoe lang de gemeente de grond in eigendom heeft, en ook los van de hoogte van de rente op het moment van (eerste) uitgifte.

Vraag 15/2 Voor de mate waarin fluctuerende rentes invloed hebben op gemeentefinanciën (gerelateerd aan erfpacht): kan worden toegelicht of en zo ja wat voor relevante verschillen daarbij zijn tussen in erfpacht uitgegeven nieuwbouwprojecten en woningen in de bestaande stad? Antwoord Afdracht van de interne rente over de boekwaarde van de grond staat los van de periode hoe lang de gemeente de grond in eigendom heeft (nieuwbouwproject of bestaande stad). Zie verder antwoord bij vraag 1 en 7. Vraag 16/3 Waar bovenstaande vraag bijvoorbeeld op doelt: het lijkt logisch dat als je bij een nieuwbouwproject als gemeente grond hebt verworven met rentelasten die op dat moment relatief hoog zijn, het canonpercentage ook relatief hoog is zodat dit kosten kan dekken die betrekking hebben op actuele direct gerelateerde lasten. Maar als het gaat om grond waar de gemeente al 75 jaar eigendom is en die al 75 jaar onveranderd bebouwd is; heeft de gemeente dan nog rentelasten of andere kosten met betrekking tot die grond en erfpacht situatie die meebewegen met marktrentes? Hoe werkt het bijvoorbeeld met gemeentelijke leningen en boekwaardes van grondwaardes? Antwoord Afdracht van de interne rente over de boekwaarde van de grond staat los van de periode hoe lang de gemeente de grond in eigendom heeft, en ook los van de hoogte van de rente op het moment van (eerste) uitgifte.

Zie verder antwoorden bij vraag 1 en 7. De door een erfpachter verschuldigde canon dient als een periodieke vergoeding voor zijn gebruik van de grond. Bij een vastgestelde grondwaarde, bepaalt het canonpercentage in hoeverre de periodieke erfpachtcanon op een redelijk bedrag kan worden vastgesteld. De eis om op een redelijk bedrag voor de vergoeding uit te komen, vraagt om een marktconform systeem van erfpachtpercentages.

4/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10750352

Vraag 17/4 Wat is de logica achter het koppelen van de hoogte van het canonpercentage aan de niet-NHG hypotheekrente en een kapitaalmarktrente? Waarom is de bepaling van dit percentage bijvoorbeeld niet gerelateerd aan de hoogte van de rente van de gerelateerde gemeentelijke lasten? Of waarom wordt niet gekozen voor de NHGhypotheekrente en een kapitaalmarktrente? Antwoord De wijze waarop het canonpercentage wordt bepaald, is opgenomen in de Algemene Bepalingen voor de heruitgifte in erfpacht (AB 1986 herz. 1993/2008). Door het canonpercentage te bepalen op het gemiddelde van een (specifieke) hypothecaire lening en een (specifieke) lening van de BNG is er een relatie gelegd met zowel de markt als gemeentelijke lasten. De NHG bestaat opdat geldverstrekkers, door de extra zekerheid, een lagere hypotheekrente kunnen berekenen. Van die extra zekerheid is ten aanzien van de betaling van de canon geen sprake. Vraag 18/5 Is het mogelijk de hoogte van het canonpercentage te baseren op de daadwerkelijke kosten van de gemeente? Zo ja, hoe zou dat er dan ongeveer uitzien? Antwoord Dit is zeer onwenselijk. De onzekerheid voor de erfpachter zal groot kunnen zijn als die kosten jaarlijks fluctueren.

De uitvoering zal zeer ingewikkeld zijn en de overgang op een kostendekkend systeem is bovendien af te raden vanwege de eis om op een redelijk bedrag voor de hoogte van de canon uit te komen, wat vraagt om een marktconform systeem van erfpachtpercentages. Vraag 19/6 Klopt het dat door de fluctuatie van het canonpercentage te koppelen aan de hypotheekrente, er vanuit het perspectief van huiseigenaren die erfpachter en hypotheeknemer zijn een soort ‘procyclische’ lastenstijging ontstaat (hypotheekrentelasten en lasten voor erfpachtcanon stijgen tegelijkertijd)? Antwoord. Dat hoeft niet. Daarnaast geldt dat indien de erfpachtcanon is afgekocht (of de grond in eigendom verkregen) de afkoop van de erfpachtcanon (of de grondwaarde bij eigendom) waarschijnlijk meegefinancierd is in de hypotheek. In dat geval is er al een directe koppeling tussen de stijging van de kosten voor het gebruik van de grond en woning ontstaan. Vraag 20/7 Waarom kiest het college er niet voor om het canonpercentage te maximeren? Staat deze keuze ergens toegelicht? Antwoord Het college kiest daar niet voor, omdat de gemeentelijke canonopbrengst bij een minimum/maximum niet meebeweegt met de gemeentelijke rentekosten, wat wel het achterliggende idee achter het erfpachtsysteem is. Erfpacht vereist canons vast te stellen die gelden als redelijke periodieke vergoedingen voor het gebruik van de grond.

Dat vraagt om een marktconform systeem voor canonpercentages. In de rapportage ‘Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag. Oplossingen voor een schokbestendig Haags erfpachtsysteem, d.d. 22 december 2023’ (RIS317822) wordt dit op pagina 12 en 23 toegelicht. Zie verder antwoord bij vraag 1. Vraag 21/8 Waarom wordt voorgesteld om de overstap naar nieuwe voorwaarden een eenmalige keuze te laten zijn? Antwoord Het doel van de maatregelen is een minder schokgevoelig stelsel. Het is daarom niet logisch om het mogelijk te maken om weer over te stappen naar een schokgevoeliger stelsel. Eenmalig doelt daarom vooral op het niet heen en weer te kunnen ‘switchen’ tussen de twee stelsels.

5/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10750352

Vraag 22/9 Betekent dit dat als je bijvoorbeeld tijdens je 30e levensjaar aangeeft liever AB1986 aan te houden en vervolgens decennialang in hetzelfde huis blijft wonen, je met geen mogelijkheid naar AB2024 kan overstappen zelfs als je dat 30 jaar later wel graag zou willen? Antwoord De mogelijkheid wordt onderzocht om erfpachters in de toekomst een zogeheten Spijtoptantenregeling aan te gaan bieden. Dat is ook in het voordeel van de gemeente zelf, omdat zij bij voorkeur voor alle erfpachters dezelfde algemene bepalingen hanteert. Binnen het onderzoek is de uitvoerbaarheid van de regeling wel van belang. Vraag 23/10 Is het mogelijk een soort ‘spijtoptanten’ clausule op te nemen of om mensen periodiek de mogelijkheid te geven van AB1986 naar AB2024 over te stappen (bijvoorbeeld elke 5 jaar)? Antwoord Deze mogelijkheid wordt onderzocht, zie ook antwoord bij vraag 9. Vraag 24/11 Los van of het mogelijk is, zijn er praktische bezwaren waardoor een periodieke mogelijkheid om van AB1986 naar AB2024 over te stappen mogelijk onwenselijk is? Antwoord Een eenmalige keuze draagt mogelijk bij aan een spoedige overgang naar de nieuwe voorwaarden, en daarmee naar verwachting aan een vergemakkelijking van de uitvoering. Daarnaast is een projectmatige benadering qua capaciteit beter te plannen.

Vraag 25/12 Kan worden toegelicht waarom wordt gekozen voor een bruto jaargezinsinkomen tot 60.000 euro en op welke manier dat geïndexeerd of bijgesteld wordt? Antwoord Ongeveer 1,5 keer modaal is een norm die vaker gebruikt wordt om een inkomensgrens te trekken voor de toegang tot bepaalde regelingen. Bijvoorbeeld door het Rijk (BZK) en de gemeente Amsterdam (Erfpacht). Door gebruik te maken van deze norm is een regeling beschikbaar voor een de groep huishoudens met het grootste risico op eventuele financiële problematiek. Een lagere grens van modaal zou de regeling beduidend minder toegankelijk maken. Een hogere grens van tweemaal modaal (boven de ca. € 80.000,-- per jaar) zou de regeling daarentegen ook opstellen voor huishoudens waar normaalgesproken geen financiële problemen als gevolg van een canonverhoging zijn te verwachten. Bijstelling vindt plaats op basis van de ontwikkeling van het modale inkomen. Vraag 26/13 Hoe wordt verwacht dat mensen hun bruto jaargezinsinkomen aantonen? Moeten mensen dan bijvoorbeeld bankafschriften naar de gemeente sturen? Antwoord Het gezinsinkomen zal inderdaad aangetoond dienen te worden. De wijze(n) waarop dit kan gebeuren, wordt nader uitgewerkt.

Vraag 27/14 Kan deze maatregel ook aangevraagd en toegekend worden naar aanleiding van een veranderde situatie van de erfpachter? Bijvoorbeeld als iemand ten tijde van een hoger canonpercentage een financieel stabiele situatie had maar enkele maanden daarna hun baan kwijtraakt waardoor de erfpachtlasten wel een probleem worden: kan zo iemand een verzoek doen om verplichting tot betaling van de hogere erfpachtcanon op te schorten tot het moment van verkoop van de woning? Antwoord Ja, dit kan meegenomen worden in de uitwerking van de regeling.

6/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10750352

Vraag 28/15 Het is goed voor te stellen dat deze maatregel een uitkomst kan zijn in veel situaties omdat er op het moment van verkoop van de woning vaak sprake is van aflossing en overwaarde. Antwoord Dat is correct. Vraag 29/16 Zijn er ook situaties of scenario’s (bijvoorbeeld aflossingsvrije hypotheek uit het verleden of sterk dalende huizenprijzen) denkbaar waarbij de verkoop van het huis niet leidt tot extra kapitaal om aan de erfpachtverplichtingen te voldoen? Kunnen deze geschetst worden? Antwoord In het geval de huizenprijzen de komende jaren sterk gaan dalen, kan dat, bijvoorbeeld bij erfpachters die vrij recent een huis gekocht hebben en bovendien gebruik gaan maken van de uitgestelde betaling van de canon, ertoe leiden dat zij, bij verkoop van hun huis in die dalende markt, de openstaande canon niet uit de verkoopopbrengst kunnen betalen. Vraag 30/17 Mocht een scenario zoals in vraag 14 geschetst worden optreden, is er iets vastgelegd over wat dan de mogelijkheden en werkwijze van de gemeente is? Wordt de gemeente dan automatisch schuldeiser of heeft de gemeente eventueel een optie om een schuld dan kwijt te schelden? Antwoord Het is de bedoeling dat de hardheidsclausule het mogelijk maakt om gevallen individueel te beoordelen. Op die manier kunnen onwenselijke uitkomsten, bijvoorbeeld door kwijtschelding, worden voorkomen.

Vragen CDA Vraag 31/1 Sinds wanneer (welke datum) is door de gemeente rekening gehouden met mogelijke hogere inkomsten vanuit erfpacht, vanwege het opnieuw uitgeven van rechten? Antwoord Met extra inkomsten voor de gemeente die voortkomen uit het opnieuw uitgeven van rechten wordt vanaf de invoering van het huidige stelsel (AB1986) rekening gehouden. Dat is onder andere terug te vinden in het indertijd opgestelde preadvies grondbeleid d.d. 29 oktober 1985 (rv 456). De omvang van de extra inkomsten is afhankelijk van zowel de hoogte van het jaarlijks vast te stellen canonpercentage als de hoogte van de grondwaarden van de opnieuw uit te geven rechten. Vraag 32/2 Indien de gemeente ervoor zou kiezen om de oude (lagere) canonbedragen te blijven hanteren die voor de erfpachter golden tot 2023, welke gevolgen zou dit in theorie hebben voor de begroting? Dit mede gelet op het gegeven dat in december 2023 is aangegeven dat het om een autonome ontwikkeling gaat, waar niet op wordt gepland of voorgesorteerd door het college. En het gegeven dat het bij erfpachtcontracten uiteindelijk om een privaatrechtelijke verhouding gaat, wat twee partijen met elkaar overeenkomen. Antwoord De extra inkomsten uit de verhoging van de canon voor reeds uitgegeven erfpachtrechten, waarvan een vijfjaarlijkse herziening van de canon-percentage plaatsvindt, zijn meegenomen in de begroting.

7/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10750352

Voor de begroting 2024 en verder wordt, vooruitlopend op de vaststelling van het raadsvoorstel, een canonpercentage van 2% gehanteerd voor de aan te passen canonherzieningen. Dit is in afwijking van het vastgestelde percentage 2024 van 4.2% (RIS373357). De 2% is in lijn met het raadsvoorstel, waarbij de berekening van de canon wordt vastgesteld op het gemiddelde canonpercentage van voorgaande 10 jaren. Op deze manier wordt voorkomen dat de baten te hoog worden geraamd in de exploitatie. In de bijlage ‘Financiële effecten stelselwijziging erfpacht 2024’ bij het raadsvoorstel zijn (in tabel 4) de effecten op de begroting in beeld gebracht. De wijziging van het canonpercentage (naar 4,0%) in 2023 heeft een positief effect op de opbrengsten van € 1,42 mln. Dit bedrag geeft omgekeerd tevens aan wat het negatieve effect op de begroting is als voor het jaar 2023 het canonpercentage niet zou wijzigen, dus geheel ongewijzigd blijft, op het percentage (ter hoogte van 1,5%) van vijf jaar daarvoor. Vraag 33/3 In de brief staat dat als gevolg van lagere canoninkomsten door schokdempende maatregelen (zoals rentemiddeling) het totale nadeel op de gemeentelijke begroting is te financieren vanuit de toekomstige erfpachtopbrengsten.

Kunnen canoninkomsten ook voor andere doeleinden of portefeuilles worden gebruikt dan voor het erfpachtsysteem? Zo ja, wordt dit al gedaan en op welke manier wordt de raad bij dergelijke keuzes betrokken? Antwoord Ja. Erfpacht valt onder programma 15 Algemene Dekkingsmiddelen. Integrale afweging over besteding van beschikbare algemene middelen vindt jaarlijks plaats bij de begrotings(voorbereiding). Vraag 34/4 Zijn de resultaten van het onderzoek ‘Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag’ ook besproken met andere experts, die bijvoorbeeld betrokken waren bij de werkbespreking Erfpacht en bewoners/erfpachters in Den Haag? a. Zo ja, in hoeverre is door hen een appreciatie aan het college gegeven van de maatregelen in het Rebel onderzoek en de uiteindelijke voorstellen van het college voor de Erfpacht stelselwijziging? Wat was deze appreciatie? En wat heeft het college hiermee gedaan? Antwoord De resultaten van het onderzoek zijn niet besproken met andere externe experts. Wel is er gesproken met verschillende afvaardigingen van erfpachters welke positief reageerden. Vraag 35/5 Wat zijn de (technische) redenen dat in het raadsvoorstel niet de maatregel is opgenomen uit het Rebel onderzoek om de canon te maximeren - bijvoorbeeld op basis van maximaal percentage van de WOZ waarde - waarmee volgens de bevindingen op blz. 23 van het onderzoek de schok kan verkleinen? a.

In hoeverre heeft dit te maken met het mislopen van inkomsten of het complexer maken van het erfpachtsysteem? Antwoord Reden om het niet als maatregel op te nemen zit deels in de uitvoering: die is bij het gebruik van de WOZ-waarde lastiger dan in de huidige situatie. Per woning zal dan namelijk een jaarlijkse check uitgevoerd moeten gaan worden of de canon zich boven het maximale percentage van de WOZ-waarde bevindt. Door de jaarlijkse herbeoordeling is een systeem op basis van een maximaal percentage van de WOZ-waarde daarom ingewikkelder dan het nu is (een jaarlijkse stap extra ten opzichte van het huidige systeem met grondwaarden die voor eeuwig vaststaan).

8/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10750352

Vraag 36/6 Op basis waarvan is er bij de maatregel uitgestelde betaling van canon ervoor gekozen om de grens te hanteren van het uitgangspunt van het Rijkssubsidieplan voor starters van 1,5 modaal inkomen tot 60.000 euro? a. Zijn er meer gemeenten in Nederland die deze grens hanteren, zo ja welke? b. Zijn ook andere grenzen verkend, dan de optie van 1,5 modaal inkomen? c. In hoeverre is bij het hanteren van een dergelijke grens ook rekening gehouden met de lasten van de individuele erfpachter, naast zijn inkomen? d. Is het ook mogelijk om de uitgestelde betaling van canon voor iedereen beschikbaar te stellen ongeacht inkomen? Zo ja, wat zijn de voorziene gevolgen? Mede gelet op de constatering op blz. 24 van het Rebel onderzoek dat deze maatregel de gemeente per saldo geen geld kost. Antwoord Circa 1,5 keer modaal is een norm die vaak gebruikt wordt om een inkomensgrens te trekken voor de toegang tot regelingen, onder andere bij het uitwerken van een subsidieplan vanuit het Rijk voor starters op de woningmarkt. Door gebruik te maken van deze norm is een regeling beschikbaar voor de huishoudens met de grootste kans op negatieve financiële gevolgen. a. Ook de gemeente Amsterdam heeft haar kwijtscheldingsregeling op een inkomensgrens van ca. anderhalf maal modaal gebaseerd. b. Ja. Een lagere grens van modaal maakt een regeling echter beduidend minder toegankelijk.

Een hogere grens van tweemaal modaal (boven de ca. € 80.000,-- per jaar) zou daarentegen de regeling ook opstellen voor huishoudens waar minder snel financiële problemen als gevolg van een canonverhoging zijn te verwachten. We sluiten aan bij wat bij rijk en in andere gemeenten gebruikelijk is. c. Om de regeling zo simpel mogelijk te houden, is gekozen om de individuele lasten buiten beschouwing te laten bij de voorwaarden. d. De regeling is bedoeld om te voorkomen dat mensen door een canonverhoging in de financiële problemen komen. Het openstellen van de regeling voor iedereen gaat voorbij aan dat doel. Vraag 37/7 In hoeverre zijn ook andere aanbevelingen en maatregelen overwogen in het voorliggende raadsvoorstel en stelselwijziging, die zijn genoemd tijdens de werkbespreking van september 2023 om te komen tot een beter of eerlijker erfpachtsysteem, zoals quickwins van een erfpachtbijsluiter, 55% regel en verzoening? Antwoord Bij het opstellen van het voorliggende raadsvoorstel zijn ook andere maatregelen onderzocht. Een betere informatieverstrekking is een goede aanbeveling waar zeker iets mee gedaan gaat worden. De nu voorgestelde maatregelen richten zich op het verkleinen van de financiële schokken. Van aanpassing van de 55%-regel wordt afgezien. Verlaging van dit percentage komt feitelijk neer op het instellen van een extra korting op de grondwaarde.

Dat valt lastig uit te leggen aan andere inwoners in de stad, bijvoorbeeld aan erfpachters die de afgelopen jaren een grondwaardeherziening hebben gekregen zonder die extra korting. Wat verzoening of een eventuele andere aanpak van de waardering betreft, wil de gemeente geen methode voorschrijven die afwijkt van wat in de markt gebruikelijk is. De residuele grondwaardemethode is een nationaal en internationaal veel gehanteerde methode voor de berekening van de grondwaarde, en volgens taxateurs het best bruikbaar in het geval van erfpachtgrond in Den Haag.

9/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10750352

Naar aanleiding van het verzoek van de Partij voor de Dieren om op de hoogte te worden gesteld over alle relevante processen rond de stelselwijziging, kan ik u nog het volgende meedelen over het communicatieplan en de uitvoering. Communicatieplan en voorlichting Er is de afgelopen tijd intensief gecommuniceerd. Op dit moment wordt het communicatieplan verder uitgewerkt om erfpachters zo tijdig en volledig mogelijk te kunnen gaan informeren. Hierbij worden 2 fases onderscheiden: Fase 1: periode tot aan het definitieve raadsbesluit In deze fase worden erfpachters, voor wie dat van toepassing is, proactief geïnformeerd inzake het voorgenomen uitstel. Er zijn inmiddels 370 erfpachters (AB1977) in Centrum en Waldeck van wie het eerste tijdvak over 3 jaar afloopt, geïnformeerd inzake de inhoud van het conceptraadsbesluit en wat dit nu voor hen betekent. Aanvullend worden 1.245 erfpachters (AV1923) in Bohemen en Binnenstad deze maand middels een uitstelbrief op de hoogte gesteld dat zij niet, zoals eerder aangekondigd, een voorlopige aanbieding voor 1 juli 2024 zullen ontvangen. In deze brief staat dat het streven is om hun nog dit jaar een aanbieding te doen op basis van het nieuwe erfpachtstelsel, maar dat de planning afhankelijk van de voortgang van het besluitvormingsproces.

Daarnaast zullen de erfpachters in Bezuidenhout ook op de hoogte worden gesteld van de definitieve uitkomsten van de hertaxaties en wat dit voor de wijze van taxeren zal betekenen. Fase 2: de periode na het definitieve raadsbesluit In deze fase zullen de website en de (aanbiedings)brieven worden aangepast. Ook zullen er in de wijken informatiebijeenkomsten worden georganiseerd. Naast de mogelijkheid voor erfpachters om telefonisch en via mail vragen te stellen, wordt hun de mogelijkheid geboden voor een persoonlijk onderhoud op het stadhuis. Praktische uitvoering Op basis van het conceptbesluit wordt een doorrekening gemaakt hoeveel extra uren zal vergen en of dit binnen de huidige formatie kan worden uitgevoerd. Doelstelling is deze doorrekening voor de zomer afgerond te hebben. In de periode tot aan het definitieve raadsbesluit bereidt de afdeling zich zo goed mogelijk voor op de uitvoering van de hardheidsclausule en uitgestelde betaling canon. Hiertoe wordt aanvullend een plan van aanpak opgesteld. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Martijn Balster

10/10