RIS319508 Realisatie Haags proceskostenfonds

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10721722 RIS319508 Contactpersoon

Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

9 juli 2024

-

Onderwerp

Realisatie Haags proceskostenfonds

Geachte voorzitter, Via deze brief informeert het college de raad over het instellen van een Haags proceskostenfonds. Dit naar aanleiding van: De motie Onderzoeken proceskostenfonds (RIS309161); Het aangenomen initiatiefvoorstel 'Help huurders uit de kou' (RIS313269); Landelijke wet- en regelgeving, zoals de Wet goed verhuurderschap (Wgv), Wet betaalbare huur en (Wbh) en de Wet Vaste huurcontracten (Wvh); Het Haags akkoord 2023-2026 (RIS316672) waarin staat dat ondersteuning vanuit de huurbalie wordt geïntensiveerd en dat er een proceskostenfonds wordt gestart. Een proceskostenfonds kan een positieve bijdrage leveren aan de positie van huurders in de stad. Haags Proceskostenfonds Relatie met Meldpunt ongewenst verhuurgedrag Sinds de invoering van de Wgv per 1 juli 2023 beschikt de gemeente over het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag. Dit is een loket van de Haagse Pandbrigade (Hpb) waar huurders melding kunnen maken van intimidatie, discriminatie, of andere vormen van ongewenst gedrag door hun verhuurder. Huurders kunnen hier terecht als zij zich onder druk gezet voelen, onterecht hoge kosten moeten betalen, of als er sprake is van slechte onderhoudscondities en de verhuurder weigert actie te ondernemen. Het meldpunt is bedoeld om huurders te beschermen en om verhuurders aan te spreken op hun gedrag en/of te beboeten wanneer nodig.

Hoewel de Wgv mogelijkheden biedt om (bestuursrechtelijk) op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag, blijven er geschillen die via de kantonrechter beslecht moeten worden (civiel recht). Voorbeelden daarvan zijn conflicten over huurprijsaanpassingen, langdurige achterstalligheid in onderhoud, de beëindiging van huurcontracten en het (onterecht) inhouden van borgsommen. Belang van een proceskostenfonds Bij verschillende van bovengenoemde geschillen kan de huurcommissie uitspraak doen in het gereguleerde segment en het nieuwe middenhuursegment, na invoering van de Wbh.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10721722

Het is belangrijk op te merken dat verhuurders niet vanzelfsprekend opvolging geven aan een uitspraak van de Huurcommissie, waardoor huurders vaak genoodzaakt zijn om verdere juridische stappen te ondernemen bij de kantonrechter om hun rechten af te dwingen. Uit de praktijk blijkt dat veel huurders aarzelen om te procederen tegen hun verhuurder. Het proceskostenfonds beoogt belangrijke ondersteuning aan huurders in kwetsbare situaties, waardoor hun positie in de stad versterkt wordt. Dit instrument beoogt ook verhuurders aan te sporen om hun woningen, betaalbaarder, duurzamer, gezonder en veiliger te maken richting de toekomst. Afwegingen vorm- en middelen Vanuit het perspectief van de gemeente blijft het onwenselijk om partij te kiezen bij geschillen. Na afweging is voorlopig besloten geen eigen fonds of stichting op te richten. In plaats daarvan ligt de focus op samenwerking met externe fondsen die middelen beschikbaar stellen, ondersteund door een verder op te bouwen netwerk van externe huurrechtadvocaten, gebaseerd op duidelijke voorwaarden en afspraken. Er is gekeken naar het Emil Blaauwfonds in Amsterdam en de relatie tot het beoogde Haagse proceskostenfonds. Het Emil Blaauwfonds richt zich specifiek op juridische procedures bij huurgeschillen en heeft een netwerk van 14 gespecialiseerde advocaten.

Stichting !Woon verzorgt voorbereidingen, bemiddeling en dossieropbouw met een team van vier fulltime medewerkers, waardoor een breed scala aan huurders ondersteund kan worden. Zij hebben meer dan tien jaar ervaring in dit werkveld. Het fonds ontvangt subsidies en donaties en vraagt bij succesvolle zaken geen bijdrage van de aanvrager. Jaarlijks behandelen zij ongeveer 300 huurgeschillen, variërend van eenvoudig tot complex. Den Haag beschikt vooralsnog niet over een netwerk van samenwerkende huurrechtadvocaten, wat het belangrijk maakt om kansrijke zaken met hoge slagingskans en relatief lage kosten aan te nemen. Voorbeelden van dergelijke zaken zijn bindende uitspraken van de Huurcommissie zonder opvolging door verhuurders en verduurzaming op grond van het initiatiefrecht. Vergoeding van deze proceskosten zou de dienstverlening van de Huurbalie en/of het Huurteam completer maken, inclusief nazorg. Start Haags proceskostenfonds per september 2024 De Haagse vorm van het proceskostenfonds betreft een samenwerking met Sociale Fondsen Den Haag, waarbij zij als externe partij middelen voor proceskosten beschikbaar stellen op basis van afgestemde afspraken en voorwaarden. Na een jaar zal deze aanpak worden geëvalueerd.

Bij aantoonbare behoefte kan Sociale Fondsen Den Haag meer middelen beschikbaar stellen voor proceskostenvergoeding en in overleg de thematiek uitbreiden, met als ambitie alle huurders in Den Haag bij te kunnen staan. In de komende periode zullen verschillende vormen van communicatie worden ingezet om naamsbekendheid te geven aan dit instrument. Dit plan richt zich op het particuliere gereguleerde (sociale en middenhuur) segment, aangezien huurders in deze categorie de mogelijkheid hebben om naar de huurcommissie te stappen. De focus ligt op rechtszaken waarbij de huurcommissie een bindende uitspraak heeft gedaan, maar de verhuurder geen actie heeft ondernomen, om de kans van slagen te vergroten. Specifieke aandachtsgebieden zijn huurverlaging, het afdwingen van actie bij onderhoudsgebreken en servicekosten. Daarnaast kan verduurzaming via de rechter worden afgedwongen op grond van artikel 243 van het Burgerlijk Wetboek, in het geval van het initiatiefrecht. Onderhoud cq verduurzaming afdwingen: initiatiefrecht voor particuliere huurders Onderdeel van het proceskostenfonds is het initiatiefrecht voor particuliere huurders. Afkomstig uit het aangenomen initiatiefvoorstel 'Help huurders uit de kou' (RIS313269) is dit een instrument om de stad te verduurzamen, door particuliere huurders te helpen bij het verduurzamen van hun woning.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10721722

Huurders hebben volgens art 7: 243BW het recht om hun verhuurder een voorstel te doen voor verduurzaming, met een redelijke huurverhoging die in verhouding staat tot de gemaakte kosten. Ondersteuning via de Huurbalie en de kwartiermaker Huurders met vragen over verduurzaming worden actief geholpen. We hebben zorgvuldig overwogen welk proces optimaal is, intern, extern of een combinatie daarvan. Gesprekken zijn gevoerd met relevante partijen zoals de Woonbond, Duurzaam Den Haag en stichting !Woon. Ons doel is niet om zoveel mogelijk te procederen, maar juist om het gesprek tussen huurder en verhuurder op gang te brengen en bij geschillen op een constructieve manier te bemiddelen. De weg naar de rechter wordt beschouwd als een uiterst middel wanneer een verhuurder niet wil meewerken, waarbij de rechter op grond van artikel 7:243BW de verhuurder kan bevelen om de duurzaamheidsmaatregel uit te voeren. Daarom is er gekozen om het proces in het beginsel bij de Huurbalie te organiseren. Zij fungeert als centraal informatiepunt, waardoor directe communicatie en samenwerking mogelijk is met relevante teams zoals de VVE-balie, het Huurteam en sociaal raadslieden. Dit zorgt voor efficiëntie en expertiseuitwisseling, inclusief het combineren van andere huurkwesties.

Deze beslissing vormt onderdeel van een breder traject waarin we onderzoeken hoe we het Huurteam en de Huurbalie doelgerichter kunnen laten samenwerken. Huurders kunnen zich melden via de website of bij de Huurbalie, waar een zorgvuldige intake wordt uitgevoerd om de verduurzamingsvraag in kaart te brengen. Dan wordt de vraag overgedragen naar de kwartiermaker voor verdere begeleiding. De kwartiermaker begeleidt huurders vervolgens door het traject, faciliteert communicatie met relevante partijen en biedt oplossingen voor struikelblokken. De rol van kwartiermaker is tijdelijk van aard. Aan de hand van de ervaringen die de kwartiermaker opdoet wordt gekeken hoe dit proces op de lange termijn vorm krijgt. De vorming van dit proces heeft geen invloed op de begeleiding van huurders die gebruik maken van het initiatiefrecht. Deze gestructureerde aanpak maakt het mogelijk om huurders die streven naar verduurzaming op een doelgerichte, effectieve en persoonlijke manier te ondersteunen. Bovendien biedt het ons de kans om voortdurend te optimaliseren en te leren van ervaringen. Op deze manier kunnen we ons proces steeds verder verbeteren, van anderen leren en beter inspelen op de behoeften van onze huurders met extra aandacht voor woningen met de slechtste energielabels (EFG). Hiermee leveren we een bijdrage aan de EFG-aanpak en stadsrenovatie (RIS316094).

Stand van zaken Op dit moment zijn de eerste zaken overgedragen aan de kwartiermaker. Deze zaken zijn in behandeling en vooralsnog is de weg naar de kantonrechter niet ingezet. We streven ernaar om meer huurders te bereiken in de komende tijd als onderdeel van de communicatiestrategie van de EFGaanpak, waarbij de communicatie over het initiatiefrecht wordt geïntegreerd. Huurders die het initiatiefrecht willen gebruiken voor verduurzaming kunnen rekenen op juridische ondersteuning via het proceskostenfonds. Via het Bestedingsplan Enecomiddelen Duurzaamheid en Energietransitie (RIS306372), is er tevens €183.000, - begroot voor de verduurzaming van slecht geïsoleerde woningen. De kwartiermaker begeleidt dit proces. Na een jaar wordt geëvalueerd of deze aanpak voldoende is voor de gewenste resultaten. Het proceskostenfonds en de groei naar de Haagse basiskwaliteit Om te zorgen dat alle inwoners prettig kunnen wonen, is het essentieel dat elke woning betaalbaar, veilig, gezond, en duurzaam is. Momenteel voldoet slechts ongeveer een kwart van de woningen aan deze norm. De uitdaging ligt vooral in het verbeteren van de particuliere woningvoorraad, waar vaak tekortkomingen in de woningkwaliteit worden gezien.

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10721722

Het proceskostenfonds speelt een belangrijke rol bij het bereiken van deze doelen. Zo ondersteunt het proceskostenfonds huurders bij het voeren van juridische procedures om hun woonsituatie te verbeteren, bijvoorbeeld door verduurzaming af te dwingen of achterstallig onderhoud aan te pakken. Dit versterkt de positie van huurders en draagt bij aan het verbeteren van de woningkwaliteit in Den Haag. Zo streven we naar een stad waarin alle inwoners in veilige, gezonde en duurzame woningen kunnen wonen, conform de Haagse basiskwaliteit zoals geïntroduceerd in de ontwerp woonvisie 2040 (RIS318960). Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Wijken, Welzijn en Zuidwest Martijn Balster

4/4