RIS319455 Gewijzigd RV plan uitwerkingskader (PUK) Badhuisweg 4

Datum

Ons Kenmerk

19 november 2024

DSO/10815333 RIS319455

Gewijzigd voorstel van het college inzake Gewijzigd raadsvoorstel concept Planuitwerkingskader Badhuisweg 4 Naar aanleiding van de commissiebehandeling ‘concept raadsvoorstel Planuitwerkingskader Badhuisweg 4’ (RIS319455) 4 september jl. zijn een aantal wijzigingen doorgevoerd in het concept Planuitwerkingskader. De belangrijkste wijzigingen zijn: • alle verwijzingen naar het kenmerkende type woonvorm 'Haags Woonhotel' zijn geschrapt, met uitzondering van de verwijzing in het hoofdstuk over participatie (pagina 7 en 8). In dit voorstel wordt uitgegaan van een samengesteld appartementengebouw met een getrapte opzet; • de oorspronkelijke 8 bouwlagen worden teruggebracht naar 7 bouwlagen. Alles dat verwijst naar een accent op een achtste laag is geschrapt. Zie onder andere pagina 26 en 29 in dit voorstel; • in de voorgenomen ontwikkeling wordt een norm gesteld voor betaalbare koop. 20% van de woningen wordt betaalbare koop. Eerder is opgenomen dat naar 30% betaalbare koop wordt gestreefd; • het voornemen van twee penthouses van 160 m2 wordt omgezet naar vier kleinere appartementen van 80m2.

De grootte van de woningen zal circa 40 tot 130 m² bedragen; • in de bijlage is in opdracht van ontwikkelcombinatie MyB/TenBrinke een door KOW architecten gemaakte gevelstudie bijgevoegd met twee voorbeelden van een mogelijke uitwerking binnen het voorliggende concept Planuitwerkingskader (PUK). Binnen dit PUK zijn meer uitwerkingen mogelijk. Met dit document legt het college het concept Plan Uitwerkingskader (PUK) voor de nieuwbouwontwikkeling van de Badhuisweg 4 voor aan de raad. Het PUK heeft als doel om de ruimtelijke en functionele voorwaarden, waaraan de herontwikkeling dient te voldoen, in beeld te brengen en te beschrijven. De inhoud van het concept PUK is tot stand gekomen op basis van integrale samenwerking tussen de verschillende (beleids)afdelingen van de gemeente, in samenspraak met de initiatiefnemer, ontwikkelcombinatie MyBTenBrinke, en op basis van het doorlopen participatietraject. Geschiedenis De locatie is gesitueerd tussen de Utrechtsestraat, Haarlemsestraat, Harstenhoekweg en Badhuisweg en kent een lange geschiedenis. Op die plek stonden tot eind 2018 drie oude, karakteristieke hotelvilla’s. Deze geschakelde villa’s zijn tussen 1885 en 1913 gebouwd. De villa’s werden in de beginperiode vooral aan badgasten verhuurd. Daarna hebben de villa’s vele eigenaren en bewoners gehad met voornamelijk functies als hotel en restaurant.

In de jaren 90 van de vorige eeuw kwamen de panden in het bezit van Bewi Vastgoed. Door gebrek aan onderhoud gingen de panden steeds verder achteruit.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

dienst: afdeling-telefoon dienst: afdeling-website

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10815333

In 2018 bleek de bouwkundige staat van met name het pand aan de Harstenhoekweg in zo’n slechte staat te verkeren (inmiddels vielen de bakstenen er uit en werd het gebouw op één hoek ondersteund) dat het pand direct moest worden gesloopt in verband met de veiligheid voor de omgeving. Betrokken bewoners zijn een petitie gestart en hebben enkele duizenden handtekeningen opgehaald voor behoud van de panden. Bewi Vastgoed had plannen voor sloop-nieuwbouw. De panden lagen niet in het beschermd stadsgezicht en de eigenaar was in het bezit van een geldige sloopmelding. De panden mochten daarom worden gesloopt. Eind 2018 is gestart met de sloop en sindsdien ligt de grond braak. Voor de locatie zijn de afgelopen jaren verschillende initiatieven geweest. Sommige initiatieven kwamen niet verder dan het Haags Initiatieventeam (HIT) en kregen daar een negatief advies. Ook Bewi Vastgoed is met diverse initiatieven gekomen. Uiteindelijk heeft Bewi Vastgoed de kavel over gedaan aan een nieuwe partij: ontwikkelcombinatie MyBTenBrinke. MyBTenBrinke heeft in de tweede helft van 2022 een PUK afgenomen. Het initiatief van MyBTenBrinke gaat uit van een appartementencomplex met circa 77 koopwoningen. Het realiseren van een woonfunctie met bijbehorende voorzieningen zoals parkeergelegenheid en collectief groen op deze locatie past binnen de huidige bestemming ‘Gemengd-2’.

De beoogde bouwmassa en de gewenste hoogte wijken af van het vigerende bestemmingsplan. Hieronder leest u verder over het voorgenomen initiatief en de door de gemeente opgestelde randvoorwaarden voor de locatie. De locatie Badhuisweg 4

Projectlocatie Badhuisweg 4: het braakliggende kavel gesitueerd tussen de Utrechtsestraat, Haarlemsestraat, Harstenhoekweg en Badhuisweg. Onderbouwing concept randvoorwaarden Den Haag groeit sterk en deze groei zet de komende jaren door. Daarmee ontstaat grote druk op de woningmarkt. De ruimte om te groeien buiten de stad is beperkt. Den Haag heeft mede daarom een hoge ambitie om binnenstedelijk veel extra woningen te realiseren, terwijl ruimte erg schaars is. Daardoor zal er slim en ruimte efficiënt gebouwd moeten worden op locaties in de bestaande stad, die vrijkomen voor woningbouw. De locatie Badhuisweg 4 is één van die locaties die voorziet in deze behoefte.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10815333

De Badhuisweg 4 ligt op een overgangslocatie tussen verschillende stedelijke weefsels. De overgang manifesteert zich met name in een ruimtelijke omslag van vrijstaande/geschakelde bebouwing en gesloten bouwblokken naar de grotere schaal van de badplaats. De inpassingsopgave voor deze locatie die in dit PUK wordt omschreven, gaat met name over hoe op deze plek een schaalvergroting plaats kan vinden die passend is in de genoemde ruimtelijke overgang in deze omgeving. Hierbij is het voorstelbaar dat er een groter programma kan worden gerealiseerd. Dit betekent niet dat hiermee eenvoudigweg de grens van de maat en schaal van de badplaats wordt opgeschoven. Het betekent een transformatie van de locatie waarbij het gegeven van drie losse volumes plaats maakt voor een zogenaamd ‘Haags Woonhotel1 appartementengebouw van maximaal 7 bouwlagen. Ondanks de schaalvergroting, de verschijningsvorm en de uitstraling zal het appartementengebouw aansluiten bij de beeldkwaliteit en identiteit van dit deel van Den Haag. Stedenbouwkundig worden hier maximaal 80 woningen mogelijk geacht. Het initiatief gaat uit van circa 77 koopwoningen merendeel in de dure vrije sector. 20%20% van het totaal aantal woningen worden ‘betaalbare koop’ woningen. Ontwikkelcombinatie MyBTenBrinke zal zich inspannen om dit te realiseren.

Deze betaalbare koopwoningen zijn bedoeld voor woningzoekenden met een (economische) binding met Scheveningen, waaronder huisvesting van onmisbare beroepsgroepen. Voor MyBTenBrinke is dit een handreiking naar het gebied. Hiermee wil MyBTenBrinke er voor zorgen dat de woningen niet alleen toegankelijk zijn voor de hogere inkomensgroepen maar dat de ontwikkeling ook bijdraagt aan een evenwichtige en leefbare wijk waar iedereen zich thuis kan voelen. Ingegeven door de woningbehoefte in de buurt zal een variatie van meergezinswoningen gerealiseerd worden. De grootte van de woningen zal circa 50 40 tot 130 m² bedragen. De stalling van de auto’s zal inpandig worden opgelost: onder het gebouw komt een half verdiepte parkeergarage. De in- en uitrit van de garage is gelegen aan de Haarlemsestraat. Fiets-parkeren en bergingen zijn intern opgelost. Daarnaast biedt het plan ruimte aan een collectieve binnentuin, met groene kwaliteit en een goede fysieke toegankelijkheid. De aanleg, het onderhoud en het beheer van deze collectieve binnentuin en ander groen op het kavel of aan het appartementencomplex komt voor rekening en risico van de ontwikkelaar en/of de eigenaren van het appartementencomplex.

Duurzaamheid en groen Als gevolg van de positionering binnen een groenstedelijk woonmilieu (Belgisch Park), kent het gebied de volgende uitgangspunten: • Koesteren en versterken van de bestaande stedelijke groenstructuur. Bomen vormen hierin het groene kapitaal, zoals beschreven in het coalitie akkoord 2023-2026 (RIS316672). Op het betreffende perceel bevinden zich momenteel geen bomen. • Vergroenen op gebiedsniveau (focus op buitenruimte en ontmoeting). Het complex wordt ingebed in een kwaliteitsvolle groene omzoming zoals deze karakteristiek is voor gebouwen volgens het concept ‘woonhotel’, deze sluit tevens aan op de voortuinen zoals deze in de omliggende straten te vinden zijn. • Vergroenen op gebouwniveau: het puntensysteem natuurinclusief bouwen (RIS 313059) en het Evaluatie puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS309253) dienen te worden toegepast. Hiermee wil het college van B&W groen- en natuurinclusief bouwen in de stad bevorderen.

1

Een ‘Haags Woonhotel’ is een voor deze stad – Den Haag – kenmerkend type woonvorm’, in de meeste gevallen uitgevoerd in de

beeldbepalende architectuurstijl van de ‘Nieuwe Haagse School’. Deze stijl is populair bij Haagse woongebouwen uit de eerste helft van vorige eeuw, zoals bijvoorbeeld Duinwijck, Boschzicht, Arendsburg, Willemparksflat en De Hofstad. De oorspronkelijke woonhotels hebben een luxe, maar serene uitstraling. Typerend voor hun structuur zijn onder andere de grote centrale hoofdentree, de royaal vormgegeven buitenruimten, de representatieve gevels en de gestructureerde reliëfrijke gevelopbouw. NB: dit gebouw concept heeft niets van doen met de functie ‘hotel’

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10815333

De gemeente Den Haag staat voor een grote uitdaging. De stad moet verdichten, vergroenen en verduurzamen om aan toekomstige verwachtingen te voldoen (Agenda Ruimte voor de stad RIS295016). Het verdichten is nodig om de huidige en toekomstige woningnood op te vangen. Het vergroenen en verduurzamen vraagt om toekomstbestendige en leefbare ontwikkelingen. Bovendien heeft de gemeente het streven om in 2030 een klimaat neutrale stad te zijn. Hiervoor zijn structurele aanpassingen nodig in de manier waarop er wordt gebouwd. Voor nieuwbouw gelden dan ook hoge duurzaamheidsambities waarbij ervoor wordt gezorgd dat de gebouwen een lange levensduur hebben, zuinig in gebruik en bestand zijn tegen toekomstige klimaatveranderingen. De Nota Duurzaamheid “Schone energie in een groene stad” (RIS301829) beschrijft op hoofdlijnen hoe Den Haag de energievoorziening, leefomgeving, mobiliteit en het grondstoffengebruik toekomstbestendig wil maken. Voor de Badhuisweg betekent dit dat er specifieke gebouw- en omgevingsmaatregelen nodig zijn. Het gaat respectievelijk om de thema’s: energie, mobiliteit, grondstoffen, groen, klimaatadaptatie, gezondheid en milieu. Voor de Badhuisweg ligt de focus op de thema’s energie, groen en klimaatadaptatie (hitte en wateroverlast).

Voor wat betreft ‘vergroenen’ bij de voorgenomen ontwikkeling aan de Badhuisweg 4 zal, naast de omzoming, ook vergroening plaatsvinden in de binnentuin van het complex. In de oude situatie was het terrein vrijwel helemaal verhard of bebouwd. Dit PUK biedt ruimte voor ca 1.100 m2 vergroening op maaiveld. Daarnaast bieden de gevels en daken mogelijkheden hiervoor. Herinrichting kruispunt In de huidige situatie is de kruising Badhuisweg-Harstenhoekweg-Kurhausweg complex. In het bijzonder voor het langzaam verkeer aan de zijde van de kavel Badhuisweg 4 is het uit oogpunt van verkeersveiligheid gewenst om meer ruimte te creëren. Het gaat dan om de aanleg van een vrij liggend fietspad en een volwaardig trottoir. Om deze voorzieningen te kunnen realiseren is een strook van ca. 100 m² van het kavel benodigd. De initiatiefnemer heeft deze strook op verzoek van de gemeente gereserveerd. Besluitvorming hierover moet nog plaatsvinden, aankoop door de gemeente is derhalve nog niet zeker. Indien deze strook aan de Badhuisweg door de gemeente wordt aangekocht ten behoeve van de herinrichting van het kruispunt dan dient deze strook tijdelijk netjes te worden ingericht en in een later stadium dienen er afspraken te worden gemaakt over de aanleg, onderhoud en het beheer hiervan.

Tevens wil de initiatiefnemer graag een perceelgedeelte van 34 m2 openbare ruimte, gelegen aan de Haarlemsestraat, van de gemeente verwerven zodat een duidelijkere rechte overgang tussen privé en openbaar terrein voor het bouwplan kan worden gerealiseerd. De gemeente staat hier niet negatief tegenover. Voordat er daadwerkelijk tot verkoop kan worden overgegaan zal bestuurlijke goedkeuring verleend moeten worden. Voor beide grondtransacties geldt dat de verkoop c.q. aankoop tegen marktconforme condities zal moeten plaatsvinden. Het initiatief Badhuisweg 4 en de herinrichting van het kruispunt zijn aparte projecten en niet volgordelijk. Participatietraject De voorbereidingen voor dit concept PUK en het participatietraject zijn gestart in de tweede helft van 2022. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de communicatie en participatie met belanghebbenden en omwonenden. Dit moet in een vroegtijdig stadium gebeuren en in overleg met de gemeente. Het college van burgemeester en wethouders neemt de reacties van belanghebbenden mee in haar besluitvorming over de voorgenomen bouwplanontwikkelingen. De initiatiefnemer moet hierbij aantonen hoe belanghebbenden zijn geïnformeerd en hoe zij op de voorstellen hebben gereageerd. Om de participatie op een professionele wijze te laten plaatsvinden heeft initiatiefnemer MyB/Ten Brinke het participatiebureau KICKSTAD ingeschakeld.

In het voorjaar 2023 is het plan van aanpak

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10815333

“Participatieplan Badhuisweg 4” gepresenteerd aan de verantwoordelijk wethouder en beschikbaar gesteld via de projectwebsite www.projectpagina.nl/badhuisweg. In mei 2023 is de participatie over de concept randvoorwaarden van de voorgenomen nieuwbouw ontwikkeling voor de locatie Badhuisweg 4 van start gegaan. In het Kurhaus aan de Gevers Deynootweg te Scheveningen - op een steenworp afstand van de ontwikkellocatie - organiseerde initiatiefnemer ontwikkelcombinatie MyBTenBrinke in samenwerking met de gemeente een start (kick-off) bijeenkomst. Hiervoor waren circa 650 bewoners en ondernemers uit de directe omgeving van de ontwikkellocatie uitgenodigd. Circa 120 belangstellenden gaven gehoor aan de uitnodiging. Tijdens de informatiebijeenkomst waren medewerkers van de ontwikkelaar, de architect en de gemeente aanwezig om vragen te beantwoorden en toelichting te geven op de voorlopige randvoorwaarden voor de locatie en het initiatief. Daarnaast is een drietal ‘thematafels’ georganiseerd met als onderwerpen ‘Omvang & Uitstraling gebouw, Verkeer & Parkeren en Duurzaamheid. Deze bijeenkomsten vonden plaats in de Wijkwinkel aan de Gentsestraat 22, respectievelijk in juni, juli en oktober. De verslagen van de kick-off bijeenkomst en van de thematafel bijeenkomsten zijn terug te vinden in het Participatieverslag van ontwikkelcombinatie MyBTenBrinke, bijgevoegd bij het concept PUK.

Bureau KICKSTAD heeft na de startbijeenkomst diverse extra participatie activiteiten ondernomen, zoals Pop-Up participatie. Bewoners en ondernemers zijn regelmatig op de hoogte gehouden door bewonersbrieven, die huis-aan-huis zijn verspreid. Stakeholders Van alle belanghebbenden en betrokkenen vormde de Bewonersvereniging Noordelijk Scheveningen (BNS) een grote en betrokken stakeholder. De BNS vertegenwoordigt een groot deel van de omwonenden in Noord Scheveningen. De BNS wilde graag in gesprek met de initiatiefnemer over het voorgenomen initiatief en met de gemeente over onder meer de onderwerpen participatie en het gekozen stedenbouwkundig model voor de Badhuisweg 4. Hetgeen meerdere malen heeft plaatsgevonden. Een samenvatting van de diverse gesprekken en briefwisselingen tussen gemeente en de BNS is in hoofdstuk 2 van het concept Plan Uitwerkingskader terug te vinden. Een korte samenvatting van gesprekken met initiatiefnemer MyBTenBrinke en de BNS is bijgevoegd als bijlage. Financiering en Juridisch planologisch kader De locatie betreft voornamelijk gemeentelijke grond welke in erfpacht is uitgegeven. De ontwikkeling vindt volledig voor rekening en risico van de initiatiefnemer plaats.

Voorafgaand aan verlening van de omgevingsvergunning zal voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit een anterieure overeenkomst worden gesloten met de initiatiefnemer waarin voor de niet gedekte kosten een bijdrage zal worden overeengekomen. Het is mogelijk wenselijk om voorafgaande aan het formele vergunningentraject een beginselplanprocedure te doorlopen. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 19 november 2024, Besluit:

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10815333 I.

In te stemmen met het bijgevoegde concept Plan Uitwerkingskader voor de Badhuisweg 4, als basis voor verdere uitwerking van de plannen en voor verdere uitwerking van het juridisch planologisch kader.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier,

De voorzitter,

6/6