RIS319132 Beantwoording TV inzake Haalbaarheidsonderzoek Weigeliaplein

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10759905 RIS319132 Contactpersoon

Pieter Stellingwerf Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Zuid Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

11 juni 2024

pieter.stellingwerf@denhaag.nl

Onderwerp

Beantwoording technische vragen m.b.t. het rapport Haalbaarheidsonderzoek Weigeliaplein

Geachte voorzitter, Onderstaand doe ik u de beantwoording toekomen van de Technische vragen over het rapport Haalbaarheidsonderzoek Weigeliaplein welke bij brief d.d. 28 mei 2024 aan de commissie Ruimte is verzonden. Groen Links 1. Wat is de rendementsnorm van Haag Wonen? Geldt die rendementsnorm doorgaans voor sloop nieuwbouw en nieuwbouwprojecten, of ook altijd voor renovatieprojecten? De rendementsnorm van Haag Wonen is 2%. Het renovatieproject zit onder de minimale 2% rendementsnorm welke is vastgesteld in het investeringsstatuut van Haag Wonen. Deze rendementseis geldt voor zowel sloop nieuwbouw, nieuwbouwprojecten als ook voor renovatieprojecten. Volgens de eigen berekeningen van Haag Wonen valt in dit project de renovatievariant nog lager uit dan 1,0% omdat er al meer investeringen zijn gedaan om het complex door de vertraging in stand te houden. Ieder project wordt door Haag Wonen op meer kaders getoetst. Financiën is een van de kaders. Iedere variant wordt apart berekend. Haag Wonen kan dan per project de uitkomsten van de varianten naast elkaar zetten en met elkaar vergelijken. Maar over het algemeen heeft Haag Wonen bij ieder project te maken met een onrendabele top. Er is over het algemeen maar één component dat voor een positief rendement kan zorgen. Dit is de huurcomponent.

Haag Wonen bestudeert uiteindelijk alle uitkomsten van alle kaders om een weloverwogen keuze te maken welke variant de meest geschikte is. 2. Hebben alle Haag Wonen renovatieprojecten een rendement van meer dan 1%? Wat is doorgaans de bodem? Zie antwoord vraag 1.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10759905

3. Wat zou het rendement van de sloop nieuwbouw variant zijn als daar voor hetzelfde aantal huurders dezelfde huur als nu zou worden aangehouden? Voor deze vraag moet uitgegaan worden van een percentage bewoners die terugkeren (terugkeerders) en een percentage nieuwe huurders. Onderstaand zijn de twee meest gangbare opties uitgewerkt. Optie 1: 25%-75% Uitgaande van de verhouding 25% terugkeerders en 75% nieuwe huurders. - Voor terugkeerders wordt de huidige € 385,00 huur (conform uitgangspunt renovatievariant) gehanteerd en voor de nieuwe huurders een combinatie van de huurcategorieën. Dit resulteert in de volgende huurverdeling naar verschillende types: Type 1 (klein): € 547 Type 2 (middel): € 602 Type 3 (groot): € 687,52 Uitgaande van deze huurniveaus leidt dit tot een rendement van 2,73% (IRR). Het huidige rendement bedraagt 3,0%. Optie 2: 50%-50% Uitgaande van de verhouding 50% terugkeerders en 50% nieuwe huurders - Voor terugkeerders wordt de huidige € 385,00 huur (conform uitgangspunt renovatievariant) gehanteerd en voor de nieuwe huurders een combinatie van de huurcategorieën. Dit resulteert in de volgende huurverdeling naar types: Type 1 (klein): € 493 Type 2 (middel): € 529 Type 3 (groot): € 587 Uitgaande van deze huurniveaus leidt dit tot een rendement van 2,51% (IRR). Het huidige rendement bedraagt 3,0%. 4.

In welke segmenten sociale huur worden de sociale huurwoningen in de sloop nieuwbouw variant gerekend? Voor de huuropbrengsten in de nieuwbouwvariant hebben is, afhankelijk van het woningtype (oppervlakte), gerekend met een verdeling naar de verschillende huursegmenten "Kwaliteitsgrens'' (€454,57), ''eerste aftoppingsgrens" (€650,43), "tweede aftoppingsgrens" (€697,07) en de "Liberalisatiegrens" (€879,66). 5. Op welke gemiddelde huurprijs (in het deel sociale woningen) wordt gerekend in de nieuwbouw variant? De gemiddelde huurprijzen zijn verdeeld naar drie typen die in de nieuwbouwvariant zijn opgenomen: Type 1 (klein): € 601 Type 2 (middel): € 674 Type 3 (groot): € 788

2/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10759905

6. Er wordt volgens het onderzoek in de renovatievariant niet voldaan aan de kwaliteitseisen van Haag Wonen, kan dat meer concreet gemaakt worden? Waar zijn de kwaliteitseisen van Haag Wonen op gebaseerd? Welke eis wordt concreet niet gehaald in de renovatievariant, en op welke manier levert het renovatieplan daar niet op? De beantwoording sluit aan bij bovenstaande antwoorden. Maar de renovatievariant sluit op meerdere punten niet aan bij de kwaliteitseisen van Haag Wonen. Met de renovatie ingreep wordt de levensduur niet voldoende verlengd. Daardoor zal er op termijn opnieuw gerenoveerd moeten worden. Uit onderzoek blijkt dat de constructie niet meer voldoet. Ook moet er een grote hoeveelheid asbest gesaneerd worden. Het programma van eisen van Haag Wonen kan niet in de renovatievariant worden uitgevoerd. Het geluidsniveau tussen de woningen onderling en tussen de woningen en de trappenhuizen kan niet worden verbeterd zodat het aan de norm voldoet. De renovatie zorgt ervoor dat met de ingrepen de woningen (qua oppervlakte) kleiner worden. Bij de renovatie zal een deel van de woning moeten worden opgeofferd voor een nieuw aan te brengen technische ruimte waardoor de woning nog kleiner wordt. De renovatie sluit niet aan bij de portefeuillestrategie van Haag Wonen qua woninggrootte en -typologie.

Financieel past de renovatie niet binnen het budget en wordt het rendement niet behaald conform het investeringsstatuut van Haag Wonen. 7. Kan er een vergelijking gemaakt worden van de geschatte CO2 uitstoot bij realisatiefase en gebruiksfase bij respectievelijk renovatie en sloop nieuwbouw? Graag een overzicht met verwachte uitstootcijfers in de verschillende varianten. Op welke manier zijn de bespaarde materialen (bij de renovatievariant) omgezet in een equivalent van CO2-uitstoot? - In opdracht van Haag Wonen heeft het bureau Peutz de CO2 uitstoot van beide varianten onderzocht en zoals vervolgens aangegeven in het rapport ontlopen de varianten elkaar marginaal als gekeken wordt naar de gehele levensduur. - Bureau Peutz heeft berekend dat de uitstoot gemeten in kg CO2eq per m2 gebruiksoppervlak voor nieuwbouw 1.577 kg bedraagt en voor renovatie 1.677 kg. - De uitstoot alleen gemeten voor de realisatiefase bedraagt voor nieuwbouw 471 kg CO2eq per m2 gbo en voor renovatie 338 kg. - In het geval van de realisatie wordt de uitstoot bij nieuwbouw hoger geschat, maar voor de totale levensduur (realisatie + exploitatie) is de inschatting dat renovatie meer CO2eq per m2 uitstoot. 8. Hoe is het risico van grondsanering financieel meegenomen? Is dat ingecalculeerd bij de kostenberekeningen bij de sloop nieuwbouw variant? Dit is meegenomen in de kosten.

Gebaseerd op informatie verkregen van Haag Wonen. 9.

Bij de renovatievariant is de mogelijkheid tot optopping niet onderzocht aangezien daar ook een omgevingsplanwijzigingsprocedure voor zou moeten worden doorlopen. Waarom is hiervoor gekozen? Wat zou de financiële consequentie zijn voor het renovatieplan als hier optopping in zou worden meegenomen? •

•

De variant optopping is niet onderzocht omdat deze in aangeleverde documenten van Haag Wonen noch van de Bewonerscommissie Complex 70 zijn genoemd. Gedurende het onderzoek heeft de Bewonerscommissie Complex 70 dit slechts mondeling als een mogelijke optie gesuggereerd. De hoogte van de financiële consequentie is afhankelijk van de constructieve staat. Hierbij speelt er een volgend dilemma: i. De architect Superuse (namens Bewonerscommissie Complex 70), denkt dat de bestaande constructie de verzwaring van optoppen kan dragen.

3/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10759905

ii.

Haag Wonen heeft de constructie van de panden reeds onderzocht. Na verificatie van de uitkomsten van dit onderzoek, is het niet mogelijk dat de huidige constructie optoppen kan dragen. Dat is gebaseerd op de volgende zwaarwegende bezwaren uit het rapport: -

-

De huidige staat van gevels en binnenwanden is erg slecht. Op diverse plekken is scheurvorming aangetroffen, waarschijnlijk het resultaat van zettingsproblematiek. Het toevoegen van extra belasting resulteert in grotere zettingen en dus toename van scheurvorming. De huidige fundering is al zwaarder belast dan het oorspronkelijke ontwerp doordat bij de renovatie in de jaren ’70 een deel van de dragende scheidingswanden is verwijderd waardoor de resterende dragende wanden meer belasting zijn gaan opvangen. Tevens wordt het draagvermogen op diverse posities momenteel al overschreden, waardoor een verdere toename van de belasting op de fundering niet mogelijk is zonder ingrijpende versterking van de fundering. Dit is een conclusie uit het onderzoeksrapport (van Rossum constructeurs d.d. 22-52022 in opdracht van Haag Wonen).

HSP 1. Het huidige rapport is een powerpointpresentatie. Kan het college eventuele onderliggende stukken, berekeningen en gebruikte bronnen of bronnenlijst naar de raad sturen? • •

Alles wat rekenkundig relevant is, is toegelicht in het rapport. Er wordt een bronnenlijst (zie bijlage) geleverd met waar mogelijk onderliggende rapporten waaruit duidelijk wordt welke de onderleggers van de bevindingen in het rapport zijn.

2. Fakton concludeert dat het Weigeliaplein geen beschermde status heeft. Welke cultuurhistorische expertise heeft Fakton ingezet om de cultuurhistorische waarde te onderzoeken? Is daar een verslag/ notitie van? • •

De constatering dat Weigeliaplein geen beschermde status heeft, is openbaar beschikbare informatie www.monumentenzorgdenhaag.nl. Er is door Fakton gebruik gemaakt van de eigen expertise op het gebied van cultuurhistorisch en monumentaal vastgoed. Deze bevindingen zijn verwoord in het rapport.

3. Is de welstandscommissie of monumentenzorg om input gevraagd voor de cultuurhistorische analyse? • •

Monumentenzorg heeft meegewerkt aan het opstellen van het PUK maar heeft geen aparte cultuurhistorische analyse gemaakt. De welstandscommissie heeft meegelezen bij het opstellen van de PUK en toetst achteraf of plannen voldoen aan de gestelde criteria maar heeft geen aparte cultuurhistorische analyse gemaakt.

4. In het nieuwbouwplan wordt afgeweken van de opbouw van de wijk door een enorm hoogteaccent, en door het maken van balkons aan de straatzijde. Dit zijn wezenlijke afwijkingen van de architectonische en stedenbouwkundige opzet. Heeft Fakton dit meegenomen in hun afwegingen op cultuurhistorisch vlak? Zoals aangegeven in het rapport op pagina 5 heeft Fakton zich beperkt tot de plannen die zijn aangereikt. De mate van wenselijkheid van onderdelen in de plannen zijn buiten beschouwing gelaten.

4/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10759905

5. De vraagstelling betrof het toetsen van de haalbaarheid van het renovatieplan. Uit het rapport blijkt dat de renovatie haalbaar is. Waarom heeft Fakton dan ook een preferente oplossing voorgedragen? Waar staat dat in de opdracht? •

•

Op pagina 3 van de opdracht wordt dit als volgt aangegeven: ‘Het onderzoek vormt een leidraad voor het college (en vervolgens de raad) om de haalbaarheid van het renovatieplan af te wegen ten opzichte van het planuitwerkingskader ‘Vijf Heesters’. Het PUK gaat uit van sloop/nieuwbouw waarmee Fakton volgens de uitvraag de opdracht heeft gekregen om renovatie en sloop/nieuwbouw met elkaar te vergelijken. Daarnaast wordt in het rapport niet gesteld dat het renovatieplan haalbaar is. Fakton stelt alleen dat zowel de sloop-nieuwbouw-variant als de renovatie-variant ‘theoretisch’ haalbaar zijn vanuit rendementsperspectief. De financiële situatie van de corporatie bepaalt of dit ook daadwerkelijk het geval is. Een positief rendement betekent niet dat er sprake is van een rendabele investering.

6. Op de eerste pagina van het onderzoek staat een disclaimer dat zowel het renovatieplan als het sloop-nieuwbouwplan nader uitgewerkt moet worden, maar dat Fakton dit niet meeneemt in het onderzoek. Toch staat op pagina 20 dat in het geval van het renovatieplan nadere uitwerkingen zijn opgenomen. Klopt dat? Waarom is dat? Waar zijn deze aannames op gebaseerd? •

•

In het rapport wordt op pagina 20 aangegeven dat het gepresenteerde renovatieplan niet volledig is en derhalve een onrealistische weergave is van de kosten van noodzakelijke renovatie om het vereiste kwaliteitsniveau te behalen. Een dergelijke beoordeling is ook uitgevoerd op de uitgangspunten van de nieuwbouw die als marktconform en realistisch wordt beoordeeld.

7. Een van de aanbevelingen is “sta open voor heroverwegingen van de randvoorwaarden en uitgangspunten (denk aan het Sociaal Plan of programmering) en wees flexibel en creatief als dat in het belang van de bewoners en/of het project is”. Hoe heeft het college deze aanbeveling opgepakt? Bij de verdere uitwerking van het PUK richting een omgevingsplan zal aan deze aanbeveling, waar dat mogelijk is, invulling worden gegeven. Participatie zal plaatsvinden conform de door de gemeente Den Haag vastgestelde regels. Invulling en nadere uitwerking van bijvoorbeeld programma en buitenruimte zal met de bewoners en met de bewoners in de omgeving worden besproken. 8. Fakton ziet de vergroening van het plein als positief punt bij de nieuwbouwvariant. Toch wordt het plein ook kleiner. Tegelijkertijd kan het huidige plein ook vergroend worden. Waarom is de vergroening van het plein meegenomen in de beoordeling van de nieuwbouwvariant als er voor beide plannen vergroening mogelijk is? •

•

Zoals aangegeven in het rapport zijn er mogelijkheden tot verdere vergroening in het geval van renovatie. Er wordt ook aangegeven in het rapport dat dit niet is meegenomen in het renovatieplan en derhalve niet beoordeeld kan worden. Haag Wonen geeft aan dat het plein in de nieuwbouwvariant groter wordt.

9. In de omschrijving van het nieuwbouwplan op pg 13 wordt niks gezegd over de flat die aan de Kamperfoeliestraat moet komen en die tot veel verzet leidt in de wijk. Waarom is deze flat en de ontvangst daarvan niet meegenomen is in de beoordeling? Zoals aangegeven in het rapport op pagina 5 heeft Fakton zich beperkt tot de plannen zoals die door de partijen beschikbaar zijn gesteld. De mate van wenselijkheid van onderdelen in de plannen is buiten beschouwing gelaten.

5/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10759905

10. Kan Fakton de conclusies op het gebied van duurzaamheid onderbouwen met berekeningen? Zo ja kunnen deze naar de raad? Fakton heeft bij de conclusies op het gebied van duurzaamheid gebruik gemaakt van de expertise van bureau Peutz dat in opdracht van Haag Wonen een onderzoek heeft uitgevoerd. •

• • •

Door bureau Peutz zijn de CO2 uitstoot van beide varianten onderzocht en, zoals vervolgens aangegeven in het rapport, ontlopen de varianten elkaar marginaal als gekeken wordt naar de gehele levensduur. Bureau Peutz heeft berekend dat de uitstoot gemeten in kg CO2eq per m2 gebruiksoppervlak voor nieuwbouw 1.577 kg bedraagt en voor renovatie 1.677 kg. De uitstoot alleen gemeten voor de realisatiefase bedraagt voor nieuwbouw 471 kg CO2eq per m2 gbo en voor renovatie 338 kg. In het geval van de realisatie wordt de uitstoot bij nieuwbouw groter geschat, maar voor de totale levensduur (realisatie + exploitatie) is de inschatting van Peutz dat renovatie meer CO2eq per m2 uitstoot.

11. In het rapport staat: “Sociale cohesie is niet eenduidig te meten.”. Kan er een onderbouwing komen hoe Fakton de sociale cohesie heeft gemeten en in kaart gebracht? In de wetenschappelijke literatuur zijn meerdere onderzoeken te vinden over het al dan niet aanwezig zijn van sociale cohesie, echter is er geen eenduidige (beproefde) methodiek om sociale cohesie te meten. Derhalve heeft Fakton zich beperkt tot een kwalitatieve onderbouwing. De kwalitatieve onderbouwing wordt toegelicht in het rapport (toelichting SWOT-analyse pagina 28). 12. Heeft de wethouder de bewonerscommissie gesproken over het rapport en de uitkomsten voordat het college op 28 mei het huidige voorstel heeft geaccordeerd? Zo ja wanneer was dat? Nee, de wethouder heeft niet met bewonerscommissie(s) over dit onderzoek gesproken. 13. Heeft de wethouder met Haag Wonen gesproken over het rapport en de uitkomsten voordat het college op 28 mei het huidige voorstel heeft geaccordeerd? Zo ja wanneer was dat? Nee, de wethouder heeft niet met Haag Wonen over dit onderzoek gesproken.

PvdD Pagina 4: “Voor dit plan is Haag Wonen een samenwerking aangegaan met AM als ontwikkelaar, de Architekten Kombinatie Bos Hofman als stedenbouwer/architect en OKRA als landschapsarchitect.” De laatste twee partijen hebben ook het PUK opgesteld samen met de gemeente (bron, concept-PUK Vijf Heesters, RIS316450). 1. Kan bevestigd worden dat hier staat dat de partijen die door Haag Wonen en ontwikkelaar AM zijn betaald voor het ontwerpen van een sloop-nieuwbouwplan, samen met de gemeente het PUK hebben opgesteld? Zo niet, graag een toelichting. Ja, de gemeente heeft de Architekten Kombinatie Bos Hofman als stedenbouwer/architect en OKRA als landschapsarchitect ingehuurd voor het opstellen van het PUK.

6/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10759905

2. Pagina 5: “De gemeente wil met dit haalbaarheidsonderzoek toetsen welk plan het preferente scenario is en waarom.” Kan worden toegelicht waarom gesproken wordt van het aanwijzen van een preferent scenario? Is dit een specifieke vraag van de gemeente of een zelfstandige interpretatie van de opdracht vanuit Fakton? In het eerste geval, kan de specifieke uitvraag gedeeld worden? Zie antwoord op vraag 5 HSP. 3. Kan worden uitgelegd hoe deze vraagstelling (met het aanwijzen van een preferent scenario) volgt uit de uitvraag van het onderzoek die met de raad gedeeld is (RIS317420)? Dit ook gegeven dat het woord ‘preferent’ ontbreekt in de uitvraag van het onderzoek welke met de raad gedeeld is. Zie antwoord op vraag 5 HSP. 4. In de uitvraag van het onderzoek die met de raad is gedeeld, werd gevraagd om “Argumentatie en conclusie waarom het renovatieplan wel of niet haalbaar is ten opzichte van het planuitwerkingskader ‘Vijf Heesters’”, klopt het dat een mogelijke uitkomst zou zijn dat beide plannen haalbaar zijn? Zo niet, waarom niet? In het rapport is aangegeven dat beide plannen theoretisch haalbaar zijn op basis van een positief rendement volgens de berekeningen. Dit betekent echter niet dat het haalbaar is volgens de rendementsnormen van Haag Wonen. Haag Wonen heeft aangegeven dat de renovatievariant zowel kwantitatief (financieel) als kwalitatief niet voldoet.

Zie ook het antwoord op vraag 6 van GroenLinks. 5. Hoe verhoudt het aanwijzen van 1 preferent scenario zich tot de laatste aanbeveling op pagina 9: “sta open voor heroverwegingen van de randvoorwaarden en uitgangspunten (denk aan het Sociaal Plan of programmering) en wees flexibel en creatief als dat in het belang van de bewoners en/of het project is”? Alle partijen hebben er belang bij om voortgang te boeken in dit project. De aanbeveling is gericht aan alle betrokken partijen. Belangrijkste voorwaarde om voortgang te boeken in dit project is dat er spoedig een haalbaar en realiseerbaar plan ligt, gezien de slechte staat van het gebouw en de onzekerheid waarin bewoners verkeren. 6. Eerder zijn naast de toezegging over dit onderzoek, 5 andere toezeggingen in de commissie Ruimte gedaan op 27 september 2023; zie hiervoor het toezeggingenregister. Wanneer worden deze toezeggingen afgedaan? Bij 1 toezegging staat specifiek: “Dit wordt gecommuniceerd voordat de raad opnieuw spreekt over het Weigeliaplein”. De toezeggingen zijn gedaan voordat er sprake was van het laten uitvoeren van een onderzoek. De situering van de sociale woningen komt in de fase van uitwerking ten behoeve van het omgevingsplan. In deze PUK-fase kan daar nog geen antwoord op worden gegeven omdat dit nadere uitwerking vergt. 7.

Pagina 19: Staat hier dat er een toename zou zijn van 146 parkeerplaatsen bij het sloopnieuwbouw scenario? Zo niet, graag een toelichting wat er wel staat. Dit is correct. Deze zinsnede staat vermeld in het PUK “Vijf Heesters”.

7/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10759905

8. Pagina 19: Kan iets gezegd worden over sociale huurwoningen van boven de 105 vierkante meter gbo in Den Haag? Is hier een tekort aan of een overschot aan? In het geval van een tekort, is dit tekort relatief groter of relatief kleiner ten opzichte van sociale huurwoningen met kleinere vloeroppervlaktes? De sociale huurwoningen van boven de 105 vierkante meter gbo in Den Haag zijn schaars en er is een tekort aan deze woningen. Dit tekort is relatief groter dan het tekort aan kleine sociale huurwoningen met kleinere vloeroppervlaktes. 9. Gegeven het sociaal plan en het concept-PUK, krijgen bij sloop-nieuwbouw de 33 woningen met 106 m2 gbo de kans om terug te keren in een even grote woning? Kan geschetst worden hoe dit werkt? Binnen het sociaal plan is afgesproken dat de huidige Haag Wonen huurders van Complex 70 kunnen terugkeren binnen de vigerende kaders. Dat wil zeggen dat het inkomen passend moet zijn voor een sociale huurwoning en het aantal bewoners moet passen bij de beschikbare ruimte. Zoals beschreven in het PUK "Vijf Heesters”, heeft het college een dringend beroep gedaan op Haag Wonen om in de planvorming ruimte te maken voor 5-kamer woningen. In het woonprogramma heeft Haag Wonen rekening gehouden met deze doelgroep. 10.

Pagina 20: Kan de afwijkende kostenraming in detail toegelicht worden, specifiek met onderbouwing hoe tot 50.000 euro gekomen wordt: welke meerkosten en kostenramingen liggen hieraan ten grondslag? Graag een zo gedetailleerd mogelijke toelichting.

8/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10759905

Zie hieronder de cijfermatige toelichting. Categorie

Ingreep

Extra fundering voor dragende binnenwanden/kolomonderst Constructie/bouwkundig: euningen/dak Binnewanden met afwerking Gevelherstel van gecorrodeerde stalen lateien kan leiden tot vervanging van de gevel. Vervanging bestaande houten BG vloer en bouwfysische verbetering alle verd. vloeren Vochtaanpak balkkoppen kopgevels en waterdicht maken gevel metselwerk Extra advieskosten

Installaties/Beng-eisen:

Comfort/geluid:

Extra collectieve WP/boiler nodig, deze zijn niet toereikend. Extra verwarming nodig om koudeval bij gevelroosters tegen te gaan. Hogere inbouwkosten installaties omdat sparingen/schachten gemaakt moeten worden. Hogere kosten omdat o.a. de vloerverwarming niet in de verd-vloer geïntegreerd kan worden. BENG-2 eis Temperatuur Overschrijding juli wordt niet gehaald waardoor koeling nodig is. Extra advieskosten BB-eisen voor geluid en thermische isolatie (bestaande koudebruggen verslechteren) zijn kostbaar. Ventilatie zelfregelende gevelroosters en vloerverwarming veroorzaakt koudeval, beter HR+++ glas (20 m2)

m2 type A kosten/m2 kosten opslagen

kosten

incl BTW 21% Meerkosten Afgerond Bandbreedte

64 64

80 50

5120 3200

18,2% € 18,2% €

6.052 € 3.782 €

7.323 4.577

64

45

2880

18,2% €

3.404 €

4.119

64

55

3520

18,2% €

4.161 €

5.034

64

35 post

2240 2000

18,2% € 18,2% €

2.648 € 2.364 € 30,0%

3.204 2.860

64

50

3200

18,2% €

3.782 €

4.577

64

25

1600

18,2% €

1.891 €

2.288

64

10

640

18,2% €

756 €

915

64

15

960

18,2% €

1.135 €

1.373

64

40 post

2560 1000

18,2% € 18,2% €

3.026 € 1.182 € 31,9%

3.661 1.430

64

80

5120

18,2% €

6.052 €

7.323

64

20

70

18,2% €

83 € 16,6%

100

€

27.117 € 27.000 bandbreedte € 26.000 a € 28.000

€

14.245 € 15.000 bandbreedte € 14.000 a € 16.000

€

7.423 € 8.000 bandbreedte € 7.000 a € 9.000

11. Is over deze afwijkende kostenraming gecorrespondeerd met de indieners van het renovatieplan? Zijn zij het eens met de inschatting van Fakton? Zo niet, kan de contra-expertise van de indieners van het plan en hun eventuele weerlegging gedeeld worden? Dit is bij de totstandkoming van het rapport voorgelegd en toegelicht aan de bewonerscommissie Complex 70. Daarnaast heeft ook Haag Wonen diverse onderzoeken naar het renovatieplan van Superuse/Bureau Bouwkunde gedaan (waaronder met IGG). In de onderzoeken van Haag Wonen en IGG vielen de kosten voor renovatie hoger uit dan de door Fakton geschetste meerkosten. 12. Is de raming van de nieuwbouwinvestering volgens opgaaf Haag Wonen (pagina 18) door Fakton beoordeeld of deze actueel is en uitgaat van marktconforme kostenramingen en kengetallen? Zo ja, kan deze toets (eventueel vertrouwelijk) gedeeld worden? Zie antwoord vraag 6 HSP. 13. Klopt het dat Wapendal op ongeveer 1-1,2km van het plangebied ligt? Volgens onze berekening is de afstand hemelsbreed ongeveer 1,40 km. Volgens Google Maps is de wandelafstand ongeveer 2,0 km.

9/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10759905

14. Op pagina 23 bij duurzaamheid: waarom is de stikstofuitstoot in de realisatiefase weggelaten bij het vergelijken van renovatie versus sloop-nieuwbouw? Stikstofberekeningen worden in deze fase van een project niet gemaakt en derhalve niet meegenomen in het rapport. Voor stikstofberekeningen is een uitgewerkt plan inclusief bouwlogistiek nodig om dit exact te berekenen. 15. Is bekend wat de stikstofuitstoot in de realisatiefase bij sloop-nieuwbouw is? Kan dit gedeeld worden? Zie antwoord vraag 14 PvdD. Voor stikstofberekeningen is een uitgewerkt plan inclusief bouwlogistiek nodig om dit exact te berekenen. 16. Is de stikstofuitstoot meegenomen in de beoordeling van de haalbaarheid? Zo ja, kunnen de inzichten hierover gedeeld worden? Zo niet, waarom niet? Zie antwoord op vraag 14 PvdD. Voor stikstofberekeningen is een uitgewerkt plan inclusief bouwlogistiek nodig om dit exact te berekenen. 17. P. 26: “Op het thema vergroening laat het nieuwbouwplan een stevige ambitie zien.” Is die ambitie door Fakton beoordeeld of als gegeven aangenomen? In het eerste geval, wat voor expertise was hiervoor beschikbaar? Heeft er bijvoorbeeld een ecoloog meegewerkt aan de beoordeling? De vergroeningsambitie van het nieuwbouwplan is op basis van het PUK beoordeeld voor zover dit kan op de schetsen en contouren die in het PUK zijn meegegeven.

Fakton heeft geen beoordeling gedaan op de verschillende mogelijkheden per scenario. Bij de verdere uitwerking van het nieuwbouwplan door Haag Wonen zal moeten blijken hoe de vergroening verder vorm krijgt. Fakton adviseert om bij de verdere uitwerking van het plan goed af te stemmen en open te staan voor wederzijdse input en wensen. De vergroening is daar onderdeel van. Haag Wonen geeft daarbij aan dat zij er naar streven te voldoen aan het vergroeningsbeleid en de ambities van de gemeente Den Haag. Daarnaast wordt een deskundig bureau gevraagd om input te geven voor de implementatie van de vergroening in het plan. 18. Hoe is de voorgestelde bomenkap bij het nieuwbouwplan beoordeeld in het kader van ‘vergroening’? Is meegewogen dat kap van volwassen bomen leidt tot verlies van ecosysteemdiensten en biodiversiteit? Fakton heeft dit niet beoordeeld omdat dit geen deel uitmaakt van de onderzoeksvraag. Het uitgangspunt is om gezonde en veilige bomen te behouden. In het kader van de opgestelde PUK is een eerste inventarisatie gedaan. Bij de verdere uitwerking zal dit worden geconcretiseerd. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Martijn Balster

10/10