RIS318969 Stand van zaken studentenhuisvesting

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de Commissie Ruimte

DSO/10700339 RIS318969 Contactpersoon Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 E-mailadres

Datum

28 mei 2024 Onderwerp

Stand van zaken studentenhuisvesting

Geachte voorzitter, Met deze brief brengen we uw raad op de hoogte van de stand van zaken rondom studentenhuisvesting. Dit naar aanleiding van de uitkomsten van de jaarlijkse Landelijke Monitor Studentenhuisvesting en de daarbij behorende lokale monitor voor Den Haag die in september 2023 zijn uitgekomen. Daarnaast gaan we in op huidige ontwikkelingen rond het aanbod en de kwaliteit van studentenwoningen en hoe we verder gaan met het beleid. 1. Achtergrond Den Haag is een jonge en tegelijkertijd snelgroeiende studentenstad, met verschillende hogescholen en universiteiten binnen de stadsgrenzen en een zeer diverse studentenpopulatie. Deze studenten leveren een belangrijke meerwaarde voor de stad op zowel maatschappelijk als economisch gebied. De gemeente heeft mede daarom de afgelopen jaren fors geïnvesteerd en ingezet op de ontwikkeling als studentenstad. De veelzijdigheid aan en groei van hoger onderwijsinstellingen vergroten de aantrekkingskracht als (studenten)stad. Den Haag versterkt daarmee haar positie als (internationale) kennisstad en werkt zo indirect aan het vinden en binden van talent aan de stad. Dat vertaalt zich ook in een groeiende studentenpopulatie: het aantal HBO en WO studenten dat in Den Haag studeert is toegenomen van 27.700 studenten in 2013 naar 32.600 in 20221. Dat betekent ook dat de vraag naar studentenwoningen toeneemt.

Maar dit staat niet op zichzelf. Er is momenteel grote krapte op de woningmarkt, waardoor de huisvesting voor verschillende doelgroepen in de stad onder druk staat. Ook voor bijvoorbeeld starters, mensen met een vitaal beroep, ouderen of uitstromers uit een zorginstelling is het niet vanzelfsprekend om een passende woning in de stad te vinden. Veel mensen met een laag- of middeninkomen hebben het moeilijk op de woningmarkt: betaalbare woningen zijn schaars, woonlasten zeer hoog. 2. Studentenpopulatie en woningvraag- en aanbod Jaarlijks brengt het Kenniscentrum studentenhuisvesting (Kences) een landelijke monitor studentenhuisvesting (LMS) uit, uitgevoerd door ABF Research. In september 2023 kwam de meest recente LMS uit. 1

Bron: Lokale monitor studentenhuisvesting 2023 (Apollo monitor 2023)

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10700339

Hieruit bleek dat het landelijke tekort aan studentenhuisvesting in de 20 grote steden is afgenomen van 27.000 tot 23.000. Dit is een kentering met de afgelopen jaren waarin het tekort aan studentenhuisvesting juist steeg. Onderdeel van de LMS, is een lokale monitor per stad (hierna ook wel Apollo monitor genoemd). De Apollo monitor geeft inzicht in o.a. de kenmerken van de huidige studentenpopulatie, kenmerken van de woningvoorraad voor studenten en een prognose van vraag en aanbod over 8 jaar. In tabel 1 vindt u een aantal kerngetallen uit de Apollo monitor 2023. Huidige situatie,

Prognose

peiljaar

2030-2031

2022-2023 Cijfers studentenpopulatie HO (HBO en WO) studenten in Den Haag

MBO studenten*

Totaal

32.600

31.000

Nederlandse Studenten

24.700

23.000

Internationale studenten

7.900

9.400

Totaal

13.700

Totaal

20.600

Studeert in Den Haag

12.000

Studeert in andere stad

8.600

Cijfers woonsituatie Uitwonend in Den Haag

23.300-24.300

Gewenst uitwonend

21.500

23.300- 24.300

Aanbod

21.000

24.400

Tekort

500

0

Tabel 1: kerngetallen studentenpopulatie Den Haag. Bron: Apollo monitor 2023, ABF Research * Deze zijn dit jaar voor het eerst in de monitor meegenomen, daarom zijn de gegevens nog beperkt. Volgens de monitor bedraagt het huidige tekort aan studentenwoningen in Den Haag ongeveer 500 en is de prognose dat het tekort aan studentenhuisvesting in het studiejaar 2030-2031 is afgenomen tot ongeveer 0. De monitor is echter grotendeels beleidsarm waar het gaat om onderwijsplannen: de beoogde groei van onderwijsinstellingen is hierin niet meegenomen. Wat betreft de aanbodkant zijn projecten die in de planvoorraad zitten, zie tabel 3, deels al wel meegenomen. De groei van de Universiteit Leiden met 2.500 studenten is geen onderdeel van de monitor. Daarom gaat het college samen met onderwijsinstellingen en DUWO ervan uit dat er in 2030 nog wel een tekort zal zijn van studentenwoningen. Hoe groot dit tekort zal zijn, is moeilijk te zeggen. Naar schatting zal dit tussen de 0-2.500 liggen. Het college hanteert deze bandbreedte omdat de prognose van de Apollo monitor 0 is, de Universiteit Leiden met 2.500 studenten zal uitbreiden en wellicht andere instellingen ook nog licht zullen groeien. Andere ontwikkelingen zoals de herinvoering van de basisbeurs en de invoering van de Wet betaalbare huur kunnen de vraag naar studentenhuisvesting ook vergroten waardoor het tekort nog hoger kan zijn.

Afhankelijk van hoeveel woningen er voor studenten bij komen (via nieuwbouw en kamerbewoning) en de mate waarin de extra studentenpopulatie uitwonend zal zijn, zal het tekort ergens binnen deze bandbreedte liggen. Het tekort is daarmee niet erg groot. De afnemende studentenpopulatie in Den Haag (Apollomonitor 2023) leidt vooralsnog niet tot een dalende vraag naar studentenwoningen. Dit kan voor een deel verklaard worden door de herinvoering van de basisbeurs en voor een deel door een verdere toename van internationale studenten die een acute woonvraag hebben.

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10700339

Een aantal onderwijsinstellingen in Den Haag breidt de komende jaren uit. Hieronder volgt voor een aantal onderwijsinstellingen een korte toelichting. Leiden Universiteit: groeit met ongeveer 2.500 studenten tot en met het jaar 2030. Deze groei heeft betrekking op de start van 3 nieuwe (Nederlandstalige) opleidingen. De TU Delft zal in het Spuigebouw uitbreiden met 3000 m2, wat ruimte biedt voor enkele honderden studenten. Voor de langere termijn wordt momenteel door de TU Delft een groei strategie verkend. Het is op dit moment nog niet bekend of de TU Delft zal uitbreiden na 2030 in Den Haag. Hierover wordt naar verwachting in de zomer van 2024 meer bekend. De Haagse Hogeschool verwacht dat het aantal studenten ongeveer gelijk zal blijven. De monitor geeft aan dat het aantal studenten dat in 2030-2031 wenst uitwonend te zijn, tussen de 23.300-24.300 zal liggen. Het college verwacht dat dit aantal maximaal 2.500 hoger ligt i.v.m. de uitbreiding van Universiteit Leiden. Kenmerken aanbod studenten woonruimte a) Structureel versus overig Structureel aanbod is aanbod dat specifiek voor studenten is bedoeld. Denk hierbij aan de studentenwoningen van woningcorporaties die middels een campuscontract worden verhuurd. Van het totale aanbod studentenwoningen is in Den Haag 45% structureel, tegenover 53% landelijk. Dit maakt het aanbod studentenhuisvesting in Den Haag kwetsbaar.

Voor een groot deel van de woningen is namelijk niet gegarandeerd dat deze op de lange termijn structureel beschikbaar is voor studenten. Het overige aanbod bestaat uit: Particuliere kamers. Deze zijn niet enkel beschikbaar voor studenten of enkel voor de periode dat iemand student is. In particuliere kamers hebben studenten geen campuscontract. Na het afstuderen kan de student er blijven wonen of als de student verhuist kan iemand anders er komen te wonen. Tijdelijke units. DUWO heeft voor drie locaties in het CID een tijdelijke vergunning. In totaal gaat het om 310 wooneenheden. Op dit moment verkent het college of het mogelijk is om binnen de gebiedsontwikkeling van het CID de vergunningen met een bepaalde periode te verlengen. Zodra de termijn van de tijdelijke vergunning is verstreken of de locaties een definitieve invulling krijgen (anders dan studentenhuisvesting) dan verdwijnt dit aanbod. Gezien het relatief lage aandeel structureel aanbod verwachten onderwijsinstellingen en DUWO dat het tekort aan studentenhuisvesting in 2030 nog hoger zal zijn. b) Type woonruimte Den Haag

Landelijk gemiddelde

Kamer met gedeelde voorzieningen

42%

53%

Eenkamerwoning

31%

23%

Meerkamerwoning

28%

24%

Tabel 2: hoe uitwonende studenten in Den Haag wonen Van kamers met gedeelde voorzieningen wordt in Den Haag ongeveer de helft verhuurd door particuliere verhuurders (49%) en de rest door DUWO (16%), een andere corporatie (17%), informeel (11%) of via een hospita (7%).

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10700339

3. Realisatie woonruimte voor studenten Nieuwbouw De afgelopen jaren zijn er verschillende projecten met nieuwe studentenwoningen in aanbouw genomen, zoals Binck City Park in de Binckhorst. Voor de komende jaren zijn er meerdere nieuwe projecten geprogrammeerd. Om passende woningen te realiseren maakt de gemeente afspraken met marktpartijen. In nieuwbouwontwikkelingen worden studenten meegenomen als doelgroep waarvoor gebouwd moet worden. Daarom is in de Woonvisie 2022 (RIS313365) de ambitie gesteld om in de periode tot 2023 in totaal 1.000 nieuwe studentenwoningen in aanbouw te nemen en om tot 2026 in totaal 3.000 studentenwoningen aan de stad toe te voegen. Dit is inclusief de 1.000 eenheden tot 2023. In tabel 3 vindt u een overzicht van projecten die sinds 2020 in aanbouw zijn genomen, met het (geplande) jaar van oplevering. Type In aanbouw sinds 2020

Aanbouw Oplevering

aanbod

Aantal

2020

2021

Structureel ’s-Gravenzandelaan 181

90

2020

2021

Structureel Prinsegracht 69 – 73

58

2020

2020

Tijdelijk

2021

2021

Structureel Rijswijkseweg 626

2022

2025

Leeghwaterplein (Rode Kruis - tijdelijk) 114 3

Structureel Binckhorstlaan 135D1 (Binck City Park fase 1A)

197*

Sub Totaal

462

Structureel Verheeskade 105-197 (Verheeskade Fase Geprogrammeerd tot 2026 N.t.b.

2026

2024

2027

1)

520*

Structureel Waldorpstraat (Waldorp Four)

399*

2024

Structureel Anna van Hanoverstraat 4 (SoZa)

72

N.t.b.

Structureel Waldorpstraat (Escher Gardens)

400*

N.t.b.

Structureel The Grace

240

Sub Totaal

1.632

Totaal (tijdelijk en structureel)

2.094

Totaal structureel

1.980

Tabel 3: overzicht projecten in aanbouw genomen sinds 2020 en in planvoorraad *meegenomen in de Apollo monitor Van de oorspronkelijke ambitie om voor 2026, 3000 studentenwoningen te realiseren resteren er dan nog ongeveer 1000. Bezien wordt of deze voor of na 2026 gerealiseerd kunnen worden. Enerzijds omdat in de bestaande woningvoorraad (via verruimd kamerbewoningsbeleid) deels aan de vraag kan worden voldaan, anderzijds gezien de grote vraag naar woonruimte door andere doelgroepen.

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10700339

Bestaande woningvoorraad Naast nieuwbouw zet het college sinds 2023 ook in op de bestaande woningvoorraad. Naar aanleiding van het initiatiefvoorstel Studentenhuisvesting op orde (RIS309841) is in 2023 opdracht gegeven aan Hospi Housing om hospitaverhuur te promoten. De bedoeling is dat vanaf 2025 jaarlijks 100 matches gemaakt worden tussen hospita verhuurders en studenten. In oktober 2023 zijn er door Hospi Housing tot dusver 25 matches gemaakt. In Den Haag zijn ook andere partijen actief die een vorm van hospita verhuur voor studenten mogelijk maken zoals hospitaworden.nl en Kamers met Aandacht. Tabel 2 laat zien dat in Den Haag minder onzelfstandige woonruimte beschikbaar is voor studenten dan het landelijke gemiddelde (42% versus 53%). Het college is voornemens om in overeenstemming met het coalitieakkoord (Haags Akkoord 2023-2026, RIS316672)) het beleid voor kamerbewoning te verruimen. Het doel hiervan is om meer woonruimte te creëren voor o.a. studenten. Op dit moment is het in 9 wijken mogelijk om een omzettingsvergunning aan te vragen voor 3 personen of meer. Het aantal wijken waar kamerbewoning is toegestaan wordt de komende tijd uitgebreid daar waar de leefbaarheid dit toelaat. In de aanstaande Nota Voorraadbeleid die in 2024 nader uitgewerkt zal worden, zullen hier concrete voorstellen toe worden gedaan.

Ontwikkelingen die invloed hebben op vraag en aanbod Een scala aan landelijke ontwikkelingen heeft invloed op zowel de vraag naar als het aanbod van studentenhuisvesting. De gemeente heeft niet altijd invloed op deze ontwikkelingen. Het college licht een aantal ontwikkelingen toe die voor Den Haag van belang zijn. a) Instroom internationale studenten Het wetsvoorstel Internationalisering in balans van het ministerie van OCW is gereed en op 8 mei 2024 bij de Tweede Kamer ingediend. Het doel hiervan is om onderwijsinstellingen instrumenten aan te rijken om de instroom van internationale studenten te beheersen. De maatregelen die worden voorgesteld betreffen bijvoorbeeld het behouden en versterken van de Nederlandse taal, de mogelijkheid voor universiteiten om een numerus fixus in te stellen op Engelstalige tracks, en zelfregie voor de instellingen. De gemeente staat positief tegenover de mogelijkheid om maatwerk te bieden en is hierover in gesprek met de onderwijsinstellingen. Het is van belang hierbij te vermelden dat internationale studenten bijna altijd een acute woningvraag hebben. Dat betekent dat deze wetgeving direct effect heeft op de woonbehoefte voor studenten. De gemeente verwelkomt internationale studenten van harte, maar raadt ze, net als de Universiteit Leiden en de Haagse Hogeschool, af om naar Den Haag te komen als ze nog geen woonruimte hebben gevonden.

Dit is toegevoegd op de Engelstalige webpagina ‘Studeren en wonen in Den Haag’, mede naar aanleiding van de motie ‘Communiceer over studentenhuisvesting in Den Haag’ (RIS8315099). b) Onzelfstandige nieuwbouw: invloed Wet betaalbare huur en modernisering WWS en WWSO Momenteel ligt het wetsvoorstel Betaalbare huur bij de Tweede Kamer. In dit wetsvoorstel is een vernieuwing van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige (WWS) en onzelfstandige woonruimte (WWSO) voorgesteld. De reden hiervoor is dat het WWS/WWSO puntensysteem sinds 1979 niet vernieuwd is. Veranderingen in het WWSO zijn dat de categorieën energie-efficiënte en locatie van de woonruimte worden toegevoegd en dat luxe sanitair en keuken ruimte gewaardeerd kunnen worden. Daarnaast worden de maximale huurprijzen met maximaal 20% verhoogd. Met de wet Betaalbare huur wordt het puntensysteem dwingend gemaakt en heeft de gemeente een handhavende rol. Het is de bedoeling dat met deze maatregelen de bouw van onzelfstandige woningen aantrekkelijker zal worden.

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10700339

Tegelijkertijd is de verwachting ook dat de prijzen voor onzelfstandige woonruimte (kamers) zullen stijgen. De huurprijzen van een kamer en studio komen hierdoor dichter bij elkaar te liggen, waarbij voor een studio huurtoeslag mogelijk is maar voor een kamer niet. Zonder huurprijscompensatie voor onzelfstandige studentenwoningen blijft het bouwen van dit woningtype zowel voor de investeerder als voor de student minder interessant. Dus hoewel het doel is de bouw van onzelfstandige woningen aantrekkelijker te maken, zullen we moeten afwachten of dat daadwerkelijk zal gebeuren. c) Herinvoering basisbeurs Sinds dit jaar is de basisbeurs weer ingevoerd. Dat betekent dat uitwonende studenten weer een hogere toelage ontvangen als ze uitwonend zijn. De verwachting is dat hierdoor de vraag naar studentenhuisvesting gaat toenemen. 4. Samenwerkingsverbanden Landelijk actieplan studentenhuisvesting In september 2022 heeft Den Haag zich aangesloten bij het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) (zie RIS 313420). Het LAS heeft als doel om te komen tot een uitbreiding van betaalbare studentenwoningen in de periode 2022 – 2030. Hiervoor is een proces in gang gezet waarbij alle betrokken partijen op zowel landelijk als lokaal niveau intensiever met elkaar samenwerken om tot uitbreiding en verbetering (kwalitatief) van het aanbod studentenhuisvesting te komen.

In het LAS is vastgelegd dat er voldoende ruimte moet zijn om lokale afwegingen te maken. De acties waar Den Haag uitvoering aan geeft in relatie tot het LAS zijn bijvoorbeeld het promoten van hospitaverhuur en het voornemen om de regels voor kamerbewoning te verruimen. De gemeente Den Haag is op twee manieren aangesloten bij het LAS, namelijk via het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS) en het Netwerk Kennissteden Nederland (NKN). In dit verband wisselt de gemeente kennis en ervaringen uit met andere steden. Lokale samenwerkingsverbanden Op lokaal niveau heeft de gemeente regelmatig overleg met onderwijsinstellingen en DUWO om ontwikkelingen, prognoses en kansen met elkaar te bespreken en zo de realisatie van studentenhuisvesting te versnellen. De twee gremia die momenteel actief zijn, zijn: Themateam studentenhuisvesting als onderdeel van platform student en stad. Hiervoor zijn alle hoger onderwijsinstellingen in Den Haag uitgenodigd en DUWO. Taskforce studentenhuisvesting is opgericht in 2022 op verzoek van bestuurders UL, HHS en de wethouder Volkshuisvesting van Den Haag. Deelnemers zijn een afvaardiging van het themateam met als opdracht om te zoeken naar concrete mogelijkheden om studentenhuisvesting op de korte termijn te realiseren. De deelnemers zijn DUWO, UL, HHS en Gemeente Den Haag. 5.

Hoe verder Samengevat: wat is er gerealiseerd en welke resultaten zijn behaald? Met nieuwbouw- en tijdelijke projecten is bijna 2/3 van de ambitie om 3000 nieuwe studenteneenheden tot 2026 in aanbouw te nemen, behaald. De webpagina studeren en wonen in Den Haag is bijgewerkt, mede naar aanleiding van motie ‘Communiceer over studentenhuisvesting in Den Haag’ (RIS8315099). Onderwijsinstellingen en de gemeente dragen gezamenlijk de boodschap uit aan internationale studenten dat zij niet naar Den Haag moeten komen als ze nog geen huisvesting hebben.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10700339

-

Opdracht verleend aan Hospi Housing om hospitaverhuur te promoten conform initiatiefvoorstel Studentenhuisvesting op orde (RIS309841). De Task Force studentenhuisvesting is opgericht om de realisatie van studentenwoningen aan te jagen.

De opgave Op basis van de Apollo monitor, landelijke en macro-economische ontwikkelingen, gesprekken met en ambities van onderwijsinstellingen en lokale partners, verwacht het college dat de vraag naar studentenwoningen de komende jaren nog licht toeneemt, maar vooral afhankelijk is van de toename van internationale studenten. Het college zal in de nieuwe woonvisie verder uitwerking geven aan het accommoderen van de behoefte aan studentenwoningen, hoofdzakelijk via verruiming van kamerbewoning. Het is belangrijk hierbij te vermelden dat studenten een van de vele groepen is waar het college aandacht voor heeft. Voor elk project en elke verruiming van het beleid dienen we als college dan ook een afweging te maken tussen deze verschillende doelgroepen. Dit betekent ook dat de toekomstige vraag naar studentenhuisvesting niet automatisch volledig zal worden ingevuld. Voor de korte termijn, in 2024 en 2025, is de opgave om nog ruimte te zoeken voor 1000 studentenwoningen in projecten en verruimde kamerbewoning. Met hospitaverhuur en de beoogde verruiming van de regels voor kamerbewoning verwacht het college op verschillende manieren meer woonruimte voor studenten te realiseren.

Het college moedigt creatieve en innovatieve concepten aan waarin doelgroepen en functies gecombineerd kunnen worden en lokaal meerwaarde gerealiseerd kan worden evenals concepten voor onzelfstandige woonruimte (kamers). DUWO is van plan om in Den Haag een nieuw concept te bouwen, genaamd STING – StudentenINeenGroep. Hierin is een aantal studio’s met elkaar verbonden via een gemeenschappelijke gang en is een gemeenschappelijke ruimte zoals een woonkamer aanwezig. Studenten huren zo een zelfstandige woning waarvoor zij huurtoeslag kunnen vragen, met de beleving van een onzelfstandige woning waarbij studenten op een gang elkaar makkelijk kunnen ontmoeten. Richting het Rijk blijven we het realiseren van onzelfstandige woonruimte in nieuwbouw onder de aandacht brengen. Betaalbaarheid en kwaliteit van woonruimte blijft een aandachtspunt. De Wet goed verhuurderschap en de beoogde Wet betaalbare huur bieden naar verwachting handvatten voor huurders. We zullen studenten hier goed over informeren. Met markpartijen blijven we in gesprek over de kwaliteit van studentenwoningen en de prijs-kwaliteit verhouding. We zetten het themateam studentenhuisvesting van Platform Student en Stad en de Taskforce Studentenhuisvesting voort.

Door deze overleggen houden we goed contact met onze partners in de stad, kunnen we behoeften en ontwikkelingen goed monitoren en tijdig inspelen op kansen of belemmeringen die zich voordoen. We houden uw raad op de hoogte door jaarlijks, nadat de resultaten van de Apollo-monitor bekend zijn, een stand-van-zakenbrief met u te delen. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Martijn Balster

7/7