RIS318966 BIJLAGE Haalbaarheidsonderzoek Complex 70 Weigeliaplein DH

Hoofdstuk #: Titel of projectnaam

Haalbaarheid renovatie en sloop-nieuwbouw Complex 70 Weigeliaplein 22 mei 2024

Haalbaarheidsonderzoek Weigeliaplein, Den Haag

Haalbaarheidsonderzoek Weigeliaplein

Inhoud I.

Inleiding

3

II. Conclusie en aanbevelingen

7

III. Context en probleemanalyse

10

IV. Kwantitatieve analyse

15

V. Kwalitatieve analyse

21

VI. Bijlagen

29

2

1 Inleiding

3

Hoofdstuk 1: Inleiding

Aanleiding Op het Weigeliaplein en omgeving (hierna aangeduid als Weigeliaplein) in de Heesterbuurt in Den Haag is in 1925 ‘Complex 70’ gerealiseerd met 395 sociale huurwoningen. Deze portiekwoningen zijn in de jaren ’70 ingrijpend gerenoveerd en zijn sindsdien sterk verouderd en voldoen niet meer aan de hedendaagse normen voor woonkwaliteit. Woningcorporatie Haag Wonen heeft de ambitie om het Weigeliaplein toegankelijk, duurzaam en uitnodigend te maken en kan Complex 70 renoveren of slopen en nieuwbouw realiseren. In 2017 liet Haag Wonen een onderzoek uitvoeren naar de technische staat van Complex 70 en naar de verbetermaatregelen om te voldoen aan de basiskwaliteit wonen volgens de portefeuillestrategie van Haag Wonen. Daaruit volgde dat met sloop-nieuwbouw de beste kwaliteit wordt bereikt. Het beoogde sloop-nieuwbouw scenario is uitgewerkt in het planuitwerkingskader (PUK) ‘De Vijf Heesters’. Het plan omvat de sloop van de huidige 395 woningen en de bouw van ca. 515 nieuwe woningen met herinrichting van de openbare ruimte. Voor dit plan is Haag Wonen een samenwerking aangegaan met AM als ontwikkelaar, de ArchitektenKombinatie Bos Hofman als stedenbouwer/architect en OKRA als landschapsarchitect.

Tussen 2018 en 2023 doorliep Haag Wonen voor het sloop-nieuwbouwplan een participatieproces met bewonerscommissie De Vijf Struiken als vertegenwoordiger van (een deel van) de bewoners van het Weigeliaplein wat leidde tot overeenstemming in de vorm van het Sociaal Plan. Een groep bewoners, verenigd in bewonerscommissie Complex 70, sprak in het participatieproces de voorkeur uit voor een renovatieplan voor het Weigeliaplein. Als alternatief heeft bewonerscommissie Complex 70 in 2023 het renovatieplan ‘Het Weigeliaplein verdient (ver)beter(ing)’ aangeboden aan het college en bestuur van Haag Wonen voor behoud en renovatie van Complex 70. 4

Hoofdstuk 1: Inleiding

Vraagstelling De gemeente Den Haag vroeg Fakton een onderzoek uit te voeren naar de haalbaarheid van het renovatieplan ‘Het Weigeliaplein verdient (ver)beter(ing)’, van de bewonerscommissie Complex 70 (d.d. 21 maart 2023), hierna het renovatieplan. De haalbaarheid van het renovatieplan vergeleken wij met het PUK De Vijf Heesters dat op 27 september 2023 door het college is voorgelegd aan de commissie Ruimte en met het eerdere groot onderhouds-/verbeterplan van Haag Wonen. Naast de haalbaarheid zijn het renovatieplan en sloop- nieuwbouwplan onderzocht en beoordeeld op duurzaamheid, doelmatigheid en toekomstbestendigheid. De gemeente wil met dit haalbaarheidsonderzoek toetsen welk plan het preferente scenario is en waarom. De gemeente heeft Fakton gevraagd om het renovatieplan en sloop- nieuwbouwplan kwantitatief en kwalitatief te beoordelen. Het eerdere groot onderhouds-/verbeterplan van Haag Wonen uit 2017-2018 is na bestudering in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten vanwege de onvergelijkbaarheid (verjaard, niveau en type ingreep) met het renovatieplan en sloop-nieuwbouwplan. Betrokken partijen De gemeente Den Haag voert de regie in het proces rondom voorliggend onderzoek. Aan dit onderzoek nemen woningcorporatie Haag Wonen, bewonerscommissie De Vijf Struiken en bewonerscommissie Complex 70 deel.

Disclaimer • De resultaten in dit onderzoek zijn gebaseerd op de ontvangen informatie van partijen waarbij sprake is van nog nader uit te werken ramingen, ontwerpen of nog nader te onderzoeken onderdelen van de plannen. Het onderzoek is in dat opzicht een momentopname, wij beoordelen de plannen op basis van de varianten zoals deze ons bekend zijn tijdens onze onderzoeksperiode. Zowel het renovatieplan als het sloop-nieuwbouwplan dienen nader uitgewerkt te worden. Deze nadere uitwerking nemen wij niet mee in het haalbaarheidsonderzoek. • In dit rapport tonen wij de resultaten op hoofdlijn, uitsneden van de businesscases zijn niet opgenomen vanwege vertrouwelijkheid. Wij tonen uitkomsten en uitgangspunten die als input dienen of in overleg met betrokken partijen gedeeld mogen worden. Uitsluitend met toestemming en in nader overleg met de betreffende partij kan deze informatie opgevraagd en gedeeld worden. 5

Hoofdstuk 1: Inleiding

Aanpak haalbaarheidsonderzoek Het haalbaarheidsonderzoek voor het Weigeliaplein bestaat uit de volgende werkzaamheden: •

Stap 1: Inventariseren bestaande stukken. Samen met partijen stemden we af welke informatiebronnen als input voor de businesscases dienen. In beginsel gebruikten we de stukken die reeds waren opgenomen in de uitvraag. Aanvullende documentatie is verzameld in overleg met alle betrokkenen, waarbij wij kritisch afwogen welke informatie essentieel was (lees: welk detailniveau) voor een onderbouwde scenario-afweging.

•

Stap 2: Verdiepende één-op-één gesprekken. Tijdens de individuele gesprekken met de betrokken partijen stelden we vragen over de ontvangen informatie, het ontbreken van bepaalde informatie, het proces tot op heden en aannames die wij moesten doen. Wij kozen voor individuele gesprekken zodat alle partijen hun verhaal konden doen.

•

Stap 3: Input en randvoorwaarden voor de businesscases vaststellen. De kern van het onderzoek lag in de businesscases. De input en randvoorwaarden voor de businesscase baseerden we op de ontvangen informatie en beoordeelden wij op basis van eigen expertise zo goed mogelijk in korte tijd. Onze aanpak was uniform en omvatte onder andere het verzamelen van data, zoals de financiële gegevens van beide plannen die wij in overleg met partijen afstemden. De financiële gegevens van beide plannen toetsten wij op marktconformiteit, ondersteund door kengetallen en referenties van eerder door ons uitgevoerde projecten. Hierin zijn wij zo dicht mogelijk bij de uitgangspunten van partijen gebleven.

•

Stap 4: Uitwerking van de businesscases. De businesscases werkten we uit en de tussentijdse kwalitatieve en kwantitatieve bevindingen bespraken we tijdens werksessies met de betrokken partijen. Partijen kregen tijdens deze werksessies de gelegenheid om te reageren op onze tussentijdse bevindingen.

•

Stap 5: Opstellen concept eindrapportage en presentatie. De kwalitatieve en kwantitatieve bevindingen werkten we verder uit en brachten de resultaten tot een concept eindrapport. Het concept eindrapport presenteerden we aan de vertegenwoordigers van de betrokken partijen. Opmerkingen van alle partijen verwerkten wij zo goed mogelijk om tot een definitief eindrapport te komen.

Leeswijzer In hoofdstuk twee zetten wij de conclusie van het haalbaarheidsonderzoek en onze aanbevelingen uiteen. In het derde hoofdstuk geven wij de context en probleemanalyse weer. In hoofdstuk vier beschrijven wij onze kwantitatieve analyse en in hoofdstuk vijf onze kwalitatieve analyse. Wij eindigen dit rapport met een aantal bijlagen.

6

2 Conclusie en aanbevelingen 7

Hoofdstuk 2: Conclusie en aanbevelingen

Het sloop-nieuwbouw scenario is het preferente scenario voor Complex 70 Het renovatieplan vergeleken wij met het sloop-nieuwbouwplan PUK De Vijf Heesters en we onderzochten en beoordeelden beide plannen op zowel financiële haalbaarheid als duurzaamheid, doelmatigheid en toekomstbestendigheid. Hieruit concluderen wij dat sloop-nieuwbouw zowel kwantitatief als kwalitatief het preferente scenario is voor Complex 70. Wij stelden voor beide scenario’s de businesscase op. Wij rekenden de waarde van het renovatieplan en het sloop-nieuwbouw plan uit, ervan uitgaande dat het beoogde ontwikkelprogramma hier gerealiseerd mag worden (afwijking omgevingsplan). Kwantitatieve analyse Financieel gezien scoort het scenario sloop-nieuwbouw beter dan het scenario renovatie. Beide businesscases laten volgens onze berekeningen een positief rendement zien en zijn dus theoretisch haalbaar vanuit een rendementsperspectief. Het rendement voor sloop-nieuwbouw is 3,0% en voor renovatie 2,4%. Echter, het rendement van renovatie behoeft enige nuance in verband met een - naar ons inzicht - te laag gehanteerd investeringsniveau. Rekening houdend met een hogere investering is het rendement voor het scenario renovatie 1,0%. Kwalitatieve analyse Kwalitatief gezien scoort het scenario sloop-nieuwbouw beter dan het scenario renovatie.

De beoordeling op meerdere aspecten van duurzaamheid, doelmatigheid en toekomstbestendigheid valt positiever uit voor het scenario sloop-nieuwbouw. Met name op toekomstbestendigheid maakt het scenario sloop-nieuwbouw het grote verschil terwijl op de andere perspectieven het onderlinge verschil marginaal is.

8

Hoofdstuk 2: Conclusie en aanbevelingen

Aanbevelingen Naast onze conclusie ten aanzien van het preferente scenario, doen wij ook aanbevelingen als voorwaarde voor een succesvolle realisatie van de voorgenomen herontwikkeling van Complex 70. •

Tussen partijen constateren we dat er te weinig wordt gecommuniceerd en dat komt de onderlinge relaties niet ten goede. De belangrijkste aanbeveling is dan ook om als betrokken partijen open te staan voor de dialoog. Praat met elkaar in plaats van over elkaar.

•

Aanbeveling aan Haag Wonen: betrek bewoners vanaf het begin bij de voorgenomen plannen, deel tijdig relevante informatie, geef inzicht in het afwegingskader en betrek bewoners zoveel mogelijk in de besluitvorming. Kortom, voorkom miscommunicatie en behandel de bewoners als volwaardige gesprekspartners.

•

Aanbeveling aan de Bewonerscommissies: het proces in het verleden verdient geen schoonheidsprijs. Hoe moeilijk ook, richt de blik op de toekomst en draag bij aan een constructieve discussie met elkaar om te komen tot het beste plan voor de huidige en toekomstige bewoners van Complex 70.

•

Aanbeveling aan Gemeente Den Haag: de rol en verantwoordelijkheid van de gemeente zijn cruciaal voor de snelheid en het welslagen van het plan. Geef prioriteit aan en maak haast met dit project door voldoende capaciteit beschikbaar te stellen, door helder en tijdig te communiceren met de betrokken partijen en stel duidelijke beleidskaders op zodat partijen weten waar ze aan toe zijn.

•

Tot slot een aanbeveling aan alle partijen: sta open voor heroverwegingen van de randvoorwaarden en uitgangspunten (denk aan het Sociaal Plan of programmering) en wees flexibel en creatief als dat in het belang van de bewoners en/of het project is.

9

3 Context en probleemanalyse 10

Hoofdstuk 3: Context en probleemanalyse

Weigeliaplein Het Weigeliaplein ligt op enkele kilometers afstand van het centrum van Den Haag. Het plein maakt deel uit van de Heesterbuurt binnen het stadsdeel Segbroek en ligt nabij de Vlierboomstraat, Ribesstraat, Hortensiastraat en Kamperfoeliestraat. De Heesterbuurt valt onder het woonmilieu 'rustig stedelijk' en grenst aan de levendige stadswijken rond het centrum van Den Haag. De Heesterbuurt is oorspronkelijk ontworpen als woonwijk voor de kleine middenstand en bestaat grotendeels uit middenstandswoningen tot vier woonlagen. De lange zichtlijnen en aaneengesloten bouwblokken met schuine hoeken, pleinen en groene binnenplaatsen typeren de structuur van de wijk. De bouwblokken op het Weigeliaplein vallen onder de verzamelnaam Complex 70 en zijn gerealiseerd in 1925. De blokken bestaan uit een binnen- en buitenring, gescheiden door de binnentuinen van bewoners. Tussen de bouwblokken in ligt een plein met een grasveld, bomen, speelvoorzieningen en ca. 35 parkeerplaatsen. Complex 70 heeft geen juridisch beschermde status, het is geen monument en ook geen beschermd stadsgezicht.

11

Hoofdstuk 3: Context en probleemanalyse

Omschrijving renovatieplan Het renovatieplan is gericht op vernieuwing van de huidige 395 woningen. De energetische prestaties van de woningen worden verbeterd en het wooncomfort, de sanitaire voorzieningen en de technische installaties gemoderniseerd. De renovatie streeft ernaar de woningen op kwalitatief vlak gelijk te stellen aan nieuwbouwwoningen. De gevelkozijnen worden vernieuwd en de oorspronkelijke indeling blijft behouden. Het herstel van de gevels draagt bij aan een verbeterde uitstraling van het complex. Daarbij wordt de ingreep uit de beginjaren ‘70 gerespecteerd, terugkeer naar de oorspronkelijke staat vanaf de bouw in 1925 is niet aan de orde. Het renovatieplan laat de huidige openbare ruimte en de inrichting en het aantal parkeerplaatsen ongewijzigd.

12

Hoofdstuk 3: Context en probleemanalyse

Omschrijving sloop-nieuwbouwplan De herontwikkeling van het Weigeliaplein als sloop-nieuwbouw variant is uitgewerkt in een voorlopig schetsontwerp in het PUK Vijf Heesters. In het PUK staan diverse uitgangspunten, de hoofdlijn schetsen we hieronder. Het plan bestaat uit sloop van de 395 bestaande sociale huurwoningen en nieuwbouw van 515 wooneenheden, waarvan 431 sociale huurwoningen, 24 middenhuur woningen en 60 vrije sector woningen. De nieuwbouwwoningen zijn gasloos en energieneutraal. Het plan vergroot en verduurzaamt de woningvoorraad en beoogt de leefbaarheid en het leefklimaat van de wijk te verbeteren door groenvoorzieningen toe te voegen en het aantal auto's op straat te verminderen. In het ontwerp is een binnentuin opgenomen om de waarde van de huidige binnentuin grotendeels terug te laten komen in de stedenbouwkundige opzet. Het plan realiseert nieuwe parkeermogelijkheden op het maaiveld onder de bouwblokken voor zowel huur- als koopwoningen. De openbare ruimte wordt vernieuwd, zichtlijnen worden aangepast.

13

Hoofdstuk 3: Context en probleemanalyse

Samenvatting standpunten partijen De gemeente Den Haag is opdrachtgever en regievoerder van dit onderzoek. De gemeente deelt de conclusie uit het opgestelde planuitwerkingskader De Vijf Heesters en toetst deze aan haar woonvisie en vastgesteld beleid. Hieronder presenteren we een samenvatting van de standpunten van betrokken partijen, zonder enig oordeel of conclusie van Fakton.

• • •

Woningcorporatie Haag Wonen Haag Wonen is eigenaar van het complex en is van plan het bestaande complex te vervangen door nieuwbouw. Na het doorlopen van een intern afwegingsproces, kiest Haag Wonen voor sloop-nieuwbouw. Onderstaande argumenten zijn doorslaggevend voor de gemaakte keuze: • Renovatie financieel niet haalbaar op basis van rendementsnorm Haag Wonen • Realisatie van duurzame en toekomstbestendige woningen met nieuwbouw • Renovatie voldoet niet aan gestelde kwaliteitseisen van Haag Wonen • Behoud bestaande bebouwing niet noodzakelijk: geen cultuurhistorische waarde. Haag Wonen erkent het bijzondere karakter van de huidige stedenbouwkundige opzet en waarde van het plein. Dit neemt Haag Wonen zoveel mogelijk over in het ontwerp van de nieuwbouw.

•

Nieuwbouw versterkt sociale cohesie en is duurzaam en toekomstbestendig Behoud bestaande bebouwing niet noodzakelijk: geen cultuurhistorische waarde In nieuwbouwplan aandacht voor huidige stedenbouwkundige opzet en waarde van het plein Woningen bij nieuwbouw betaalbaar en terugkeermogelijkheid voor zoveel mogelijk type huishoudens, volgens het Sociaal Plan

Bewonerscommissie Complex 70 Complex 70 is voorstander van renovatie. Bovendien voelt zij zich niet vertegenwoordigd door Bewonerscommissie De Vijf Struiken in verband met het ontbreken van een evenwichtig participatietraject. Onderstaande argumenten en standpunten zijn doorslaggevend: • Grondige renovatie is financieel voordeliger • Eigen renovatieplan voldoet aan kwaliteitseisen om 40 jaar mee te gaan • Sloop-nieuwbouw risico voor behoud huidige sociale cohesie • Bestaande bebouwing is van cultuurhistorische waarde • Behoud bestaand groen en opzet huidige bouwblokken belangrijk • Circulair bouwen belangrijk • Sloop-nieuwbouwplan past niet binnen het omgevingsplan

Bewonerscommissie De Vijf Struiken De Vijf Struiken heeft voorkeur voor sloop-nieuwbouw. Renovatie is niet realistisch gezien de huidige slechte staat van de woningen. In het belang van de bewoners is het zaak dat de uitvoering van de nieuwbouw snel start vanwege: • Huidige situatie op Weigeliaplein wordt als onveilig en ongezond ervaren • Duidelijkheid voor bewoners over de toekomst

14

4 Kwantitatieve analyse 15

Hoofdstuk 4: Kwantitatieve analyse

Toelichting kwantitatieve analyse In het haalbaarheidsonderzoek voerden we een kwantitatieve analyse uit op de businesscases van het renovatie en sloop-nieuwbouw scenario om de meest kostenefficiënte en financieel meest rendabele businesscase te bepalen. We stelden een rekenmodel op waarin we inkomsten, kosten en cashflows verwerkten om tot een investering, waarde en rendement te komen. Het financiële resultaat voor beide plannen bestaat uit een rendement en een onrendabele investering. Hieronder geven wij een korte toelichting op deze termen, vervolgens tonen wij de uitkomsten van de businesscases en omschrijven wij de uitgangspunten en aannames per plan. Investering De totale investering omvat de waarde van het huidige vastgoed plus de bijkomende kosten en renovatiekosten bij het renovatieplan en stichtingskosten bij het nieuwbouwplan. De waarde van het huidige vastgoed, zoals opgegeven door Haag Wonen, is vastgesteld volgens de waardering die gebruikt is voor de jaarrekening ultimo 2023. Marktwaarde De totale marktwaarde verwijst naar de waarde van het vastgoed in verhuurde staat, ervan uitgaande dat het volledig wordt doorgeëxploiteerd. We baseren ons in de berekening op een beschouwingsperiode van 15 jaar voor beide scenario's. In de berekening nemen wij verschillende variabelen mee.

De gehanteerde parameters leiden wij af van referentieprojecten met dezelfde kenmerken zoals locatie, bouwtype en risicoprofiel. Onrendabele top (ORT) De onrendabele top is het verschil tussen de totale investeringen en de boekhoudkundige waarde van het vastgoed. Het begrip 'onrendabel' duidt erop dat de investeringen niet volledig worden terugverdiend door de gerealiseerde waarde. Rendement Het rendement (IRR) is zowel het directe als indirecte resultaat gedurende de exploitatieperiode. Het rendement is uitgedrukt als percentage van de investering.

16

Hoofdstuk 4: Kwantitatieve analyse

Uitkomsten businesscases Voor het berekenen van de businesscases maakten wij gebruik van aangeleverde informatie door woningcorporatie Haag Wonen voor het sloop-nieuwbouwscenario en door bewonerscommissie Complex 70 voor het renovatiescenario. In beide businesscases gaan wij uit van alleen het sociale huur programma en hanteren wij prijspeil 1-1-2024 met een exploitatieperiode van 15 jaar. De koop opbrengsten van het sloop-nieuwbouw plan nemen wij niet mee in de businesscase en afweging.

Renovatie Totale investering Marktwaarde totaal

(A) (B)

Sloop-nieuwbouw

€ 91.000.000 € 48.000.000

Totale investering Marktwaarde totaal

Verschil (B – A) Onrendabele top (€) Onrendabele top (%) Onrendabele top per eenheid

- € 43.000.000 - 47% - € 109.000

Verschil (B – A) Onrendabele top (€) Onrendabele top (%) Onrendabele top per eenheid

- € 61.400.000 - 44% - € 146.000

IRR (rendement)

2,4%

IRR (rendement)

3,0%

17

(A) (B)

€ 139.000.000 € 77.600.000

Hoofdstuk 4: Kwantitatieve analyse

Uitgangspunten varianten In het uitwerken van de businesscase voor beide plannen hanteren wij een aantal uitgangspunten en aannames. Hieronder omschrijven we deze uitgangspunten en aannames per plan. Daar waar van toepassing toetsen wij op marktconformiteit. Renovatieplan

Sloop-nieuwbouwplan

•

Voor het renovatieplan gaan we uit van een terugkeer van 50% van de huidige bewoners, de overige 50% van de woningen wordt beschikbaar gesteld aan nieuwe huurders.

•

•

Voor de terugkerende huurders (50%) gaan wij voor de berekening van de huurinkomsten uit van de huidige gemiddelde contracthuur van de nog circa 100 bestaande huurcontracten. Dit komt neer op een gemiddeld bedrag van € 385,- per maand.

Voor het sloop-nieuwbouwplan gaan we uit van een terugkeer van 25% van de huidige bewoners, de overige 75% van de woningen wordt beschikbaar gesteld aan nieuwe huurders. Inschatting van een lagere terugkeer bij nieuwbouw is in verband met een verwachte langere doorlooptijd.

•

Voor zowel de terugkerende huurders (25%) als de nieuwe huurders (75%) gaan wij voor de berekening van de huurinkomsten uit van de afspraken zoals opgenomen in het Sociaal Plan.

•

De raming van de nieuwbouwinvestering is volgens opgaaf Haag Wonen.

•

De bijkomende kosten bestaan uit sloopkosten, bouw- en woonrijpkosten, saneringskosten, verhuiskostenvergoeding, proces- en begeleidingskosten, overige kosten (leges e.d.) en een post onvoorzien.

•

De kostenpost voor asbest is gebaseerd op offertes conform opgaaf Haag Wonen.

•

Voor nieuwe huurders (50%) hanteren wij de huurtoeslagaftoppingsgrenzen passend bij het type woning.

•

De gehanteerde eenheidsprijzen voor de renovatiewerkzaamheden zijn afgeleid van het plan van SuperUse en Bureau Bouwkunde.

•

De kostenpost voor asbest is gebaseerd op zowel offertes als uitgevoerde saneringen conform opgaaf Haag Wonen.

•

De bijkomende kosten bestaan uit verhuiskostenvergoeding, proces- en begeleidingskosten, overige kosten (leges e.d.) en een post onvoorzien.

18

Hoofdstuk 4: Kwantitatieve analyse

Uitgangspunten programma Voor het doorrekenen van de businesscases hanteren wij de uitgangspunten voor het programma volgens het renovatieplan en het sloop-nieuwbouwplan. Hieronder omschrijven we per plan het woonprogramma en eventueel overig programma.

Renovatie •

•

Sloop-nieuwbouw •

Programma sociaal: 395 eenheden*

Programma sociaal: 431 eenheden*

•

165 eenheden

47 m² gbo

•

221 eenheden

53 m² gbo

•

109 eenheden

53 m² gbo

•

186 eenheden

63 m² gbo

•

70 eenheden

60 m² gbo

•

24 eenheden

88 m² gbo

•

18 eenheden

73 m² gbo

•

33 eenheden

106 m² gbo

•

De openbare ruimte en ca. 35 parkeerplaatsen blijven ongewijzigd

*Alle genoemde oppervlakten zijn gemiddelden.

19

Programma overig: 84 eenheden

•

24 eenheden

MGW middenhuur

•

60 eenheden

EGW vrije sector

•

Ca. 181 parkeerplaatsen (sociaal + koop)

•

Inrichting openbare ruimte volgens PUK

Hoofdstuk 4: Kwantitatieve analyse

Nadere beschouwing renovatie Op basis van onze beoordeling van het renovatieplan is de aangeleverde kostenraming onvolledig en behoeft nadere uitwerking. Door de uitgangspunten van het renovatieplan te vergelijken met de aangeleverde kostenraming, achten wij dat de kostenraming niet volledig aansluit bij de ambitie om de woningen naar de beoogde kwaliteit te renoveren.

Wij bepaalden op basis van een quick scan en onze ervaringen met vergelijkbare projecten hoeveel extra investering er per woning noodzakelijk is om de gewenste kwaliteit te behalen. Wij ramen de meerkosten op ca. € 50.000 per woning gemiddeld, bestaande uit extra ingrepen voor onder andere: • Constructie: versterking en extra fundering voor dragende binnenwanden en kolomondersteuningen is nodig omdat de huidige fundering niet toereikend is. Gevelherstel van gecorrodeerde stalen lateien kan leiden tot vervanging van de hele of gedeeltelijke gevel. Vervanging van de bestaande houten begane grond vloer en bouwfysische verbetering van alle verdiepingsvloeren is noodzakelijk, alsmede vochtaanpak balkkoppen kopgevels en waterdicht maken gevelmetselwerk. • Installaties: extra collectieve warmtepomp en boiler nodig, deze zijn niet toereikend. Extra verwarming nodig om koudeval bij gevelroosters tegen te gaan. Hogere inbouwkosten installaties omdat sparingen/schachten gemaakt moeten worden. Verduurzamen geeft hogere kosten omdat o.a. de vloerverwarming niet in de verdiepingsvloer geïntegreerd kan worden. De BENG-2 eis Temperatuur Overschrijding juli wordt niet gehaald waardoor koeling nodig is. • Comfort en geluid: bouwbesluiteisen voor geluid en thermische isolatie (bestaande koudebruggen verslechteren) zijn moeilijk te realiseren en worden daardoor erg kostbaar.

Ventilatie met zelfregelende gevelroosters en vloerverwarming veroorzaakt koudeval en moet gecompenseerd worden. Deze extra kosten hebben een groot effect op het financiële resultaat. In het kader rechts staat de uitwerking van de businesscase met inachtneming van de extra noodzakelijke investering. 20

Renovatie incl. meerkosten Renovatie Totale investering (A) Marktwaarde totaal (B) Verschil (B – A) Onrendabele top (€) Onrendabele top (%) Onrendabele top per eenheid

€ 111.000.000 € 51.000.000

IRR (rendement)

1,0%

- € 60.000.000 - 54% - € 152.000

5 Kwalitatieve analyse 21

Hoofdstuk 5: Kwalitatieve analyse

Toelichting kwalitatieve analyse In de kwalitatieve analyse beoordelen wij in hoeverre randvoorwaarden en ambities vanuit verschillende beleidskaders en partijen geborgd zijn in de scenario’s. Dit doen wij beschrijvend aan de hand van een matrix en SWOT-analyse. Daarbij kijken wij naar de doelmatigheid, duurzaamheid en toekomstbestendigheid van beide plannen.

22

Hoofdstuk 5: Kwalitatieve analyse

Beoordeling kwalitatieve analyse In onderstaande matrix is een score toegekend aan verschillende kaders voor beide scenario’s. De kaders zijn geplaatst binnen vier thema’s. Op de hierna volgende pagina’s geven wij een toelichting op de beoordeling van de kaders. Thema

Kader

Doelmatigheid

Toekomstbestendigheid

Duurzaamheid

Overig

Renovatie

Sloop-nieuwbouw

Woonlasten, de huur- en de energiecomponent

o

o

Overlast, waaronder de impact van de ingreep voor bewoners, zoals bijvoorbeeld de tijdsduur van de woningonttrekking, behoud van de sociale cohesie en de kans op terugverhuizen

-

-

Voortgang, hoe snel kan het plan gerealiseerd worden

+

-

Woontechnische kwaliteit, waaronder efficiënte indeling woningen en geluid

-

+

Blijvende duurzame en langjarige exploitatiemogelijkheden voor huidige en toekomstige doelgroepen

-

+

Toegankelijkheid voor rolstoel en rollator gebruikers, mogelijkheid van liften

-

+

Grondstoffengebruik, materiaalverbruik, energieverbruik en CO2-uitstoot van de realisatiefase en in de gehele gebruiksfase

o

o

Ruimtelijke impact, waaronder vergroening en mobiliteitsoplossingen gerelateerd aan beleidskaders

o

+

Stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarde

+

o

- Negatief 23

o Neutraal

+ Positief

Hoofdstuk 5: Kwalitatieve analyse

Toelichting op beoordeling kwalitatieve analyse Doelmatigheid Woonlasten: de huur- en de energiecomponent • Op dit aspect scoren beide plannen neutraal. Het renovatieplan biedt (zie ook onze aannames bij de kwantitatieve analyse) meer ruimte om de huren betaalbaarder te houden. Tegelijkertijd behaalt nieuwbouw op energetisch vlak een beter resultaat wat leidt tot lagere energielasten. Op totaal woonlastenniveau ontlopen beide plannen elkaar niet of nauwelijks. Overlast: de impact van de ingreep voor bewoners, zoals bijvoorbeeld de tijdsduur van de woningonttrekking, behoud van de sociale cohesie en de kans op terugverhuizen • De impact op de bewoners is in beide plannen groot en derhalve beoordeeld als even negatief. Zowel bij renovatie als nieuwbouw is sprake van verlies van sociale cohesie en overlast voor de bewoners als gevolg van de lange doorlooptijd van het project. Voor beide varianten is de herhuisvestingsopgave even groot. Een mogelijkheid om dit te verkorten is een gefaseerde renovatie (treintje met wisselwoningen), echter dit gaat gepaard met hogere kosten. De mogelijkheid voor terugkeer is in beide plannen vergelijkbaar met uitzondering van de grotere woningen. In het nieuwbouwplan zijn verhoudingsgewijs minder grote woningen beschikbaar. Voor grotere huishoudens is de kans op terugkeer bij renovatie groter.

Voortgang: hoe snel kan het plan gerealiseerd worden • Op dit aspect scoort renovatie beter. In algemene zin kan gesteld worden dat renoveren een kortere doorlooptijd heeft, echter is door de omvang en complexiteit van dit project het verschil in doorlooptijd ten opzichte van nieuwbouw naar verwachting relatief klein. Het nieuwbouwplan voldoet in de huidige vorm niet aan het omgevingsplan. Het doorlopen van een bestemmingsplanwijziging is een langdurig en grillig proces in verband met bezwaarprocedures. Indien optoppen in de bestaande situatie (toevoegen woningen) een noodzakelijke voorwaarde is voor de financiële haalbaarheid, dan moet in dat geval ook een bestemmingsplanwijzigingsprocedure doorlopen worden. Het huidige omgevingsplan biedt namelijk geen ruimte voor het optoppen. In dat geval is er sprake van een vergelijkbare doorlooptijd. Eventuele vertraging als gevolg van onvoorziene omstandigheden is in vergelijkbare mate van toepassing op beide plannen.

24

Hoofdstuk 5: Kwalitatieve analyse

Toelichting op beoordeling kwalitatieve analyse Toekomstbestendigheid Bouwfysica: waaronder efficiënte indeling woningen, geluid en woontechnische kwaliteit • Op dit aspect scoort nieuwbouw hoger. Nieuwbouw heeft het voordeel om vanaf de start efficiënte plattegronden te realiseren. De uitdaging bij renovatie is groter om in de bestaande situatie isolerende maatregelen en herindelingen van de woningen (inclusief mogelijke constructieve en technische aanpassingen) zodanig toe te passen zonder dat dat ten koste gaat van de huidige indeling en woontechnische kwaliteit. In het geval van geluid(soverlast) heeft nieuwbouw een voordeel ten opzichte van renovatie. Ondanks de opgenomen geluidsisolerende maatregelen bij renovatie blijft het resultaat suboptimaal vanwege de beperking van de bestaande bebouwing die 100 jaar oud is. Exploitatie: blijvend duurzame en langjarige exploitatiemogelijkheden voor huidige en toekomstige doelgroepen • Op dit aspect scoort nieuwbouw hoger. Het renovatieplan beoogt een verlenging van ca. 40 jaar van de (technische) levensduur terwijl dit voor nieuwbouw naar verwachting minimaal 100 jaar is. De mogelijkheid om bij nieuwbouw initieel zodanige ontwerpkeuzes te maken, vergroot de kans op alternatieve aanwendbaarheid voor zowel de huidige als toekomstige doelgroepen.

Toegankelijkheid: voor rolstoel en rollator gebruikers, mogelijkheid van liften • Op dit aspect scoort nieuwbouw hoger. De mogelijkheden voor het toepassen van liften en toegankelijk maken voor rollator- of rolstoelgebruik zijn beperkt bij renovatie terwijl dit bij nieuwbouw in het initiële ontwerp is mee te nemen. Uiteraard is technisch gezien alles mogelijk bij renovatie, echter dit gaat wel gepaard met aanzienlijke investeringen en ten koste van de woningindeling -en grootte.

25

Hoofdstuk 5: Kwalitatieve analyse

Toelichting op beoordeling kwalitatieve analyse Duurzaamheid Duurzaamheid: grondstoffengebruik, materiaalverbruik, energieverbruik en CO2-uitstoot (van de realisatiefase en in de gehele gebruiksfase) • Op dit aspect scoren beide plannen neutraal. In algemene zin is te stellen dat de CO2-uitstoot zowel absoluut als relatief (per m² gbo) hoger is bij nieuwbouw in de realisatiefase. Dit is goed verklaarbaar in verband met de volledige sloop van de bestaande bebouwing. In de gebruiksfase is echter de CO2-uitstoot relatief gezien (per m² gbo) hoger bij renovatie als gevolg van een efficiënter energieverbruik bij nieuwbouw. Ruimtelijke impact: waaronder vergroening en mobiliteitsoplossingen gerelateerd aan beleidskaders • Op dit aspect scoort nieuwbouw hoger. De gemeente Den Haag heeft hoge ambities op mobiliteit. Met het nieuwbouwplan zijn partijen beter in staat om die hoge ambities te realiseren. Bij renovatie is de bestaande situatie het uitgangspunt waarbij de mogelijkheden relatief gering zijn. Op het thema vergroening laat het nieuwbouwplan een stevige ambitie zien. Het bijzondere karakter en meerwaarde van de huidige binnentuin komt - weliswaar in iets andere opzet - ook terug in het nieuwbouwplan en met de toevoeging van groen aan de tussenverbindingen en de gebieden binnen de bouwblokken heeft de vergroening een prominente plek in de plannen.

De bestaande opzet biedt ook zeker mogelijkheden tot een intensievere vergroening. In het renovatieplan is hier echter nog geen rekening mee gehouden.

Overig Stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarde • Het gehele complex is ingrijpend gerenoveerd in de jaren ’70, waarbij veel van de oorspronkelijke elementen van het complex verdwenen dan wel sterk verschraald zijn. Dit betekent echter niet dat de bestaande bebouwing geen waarde meer heeft. Met name de stedenbouwkundige opzet met een binnen- en buitenring en de grote binnentuin is bijzonder te noemen en is van waarde. Derhalve is dan ook niet te zeggen of het gehele complex wel of geen cultuurhistorische waarde heeft, bepaalde elementen kunnen van waarde zijn. Zo is de stedenbouwkundige structuur van waarde, maar de huidige staat van de bebouwing is dat niet of nauwelijks. Het complex heeft geen juridisch beschermde status, het is geen monument en ook geen beschermd stadsgezicht. Bij nieuwbouw is er vanzelfsprekend nog geen sprake van cultuurhistorische waarde. Echter, het ontwerp is wel geïnspireerd op de huidige stedenbouwkundige opzet en de binnen-buitenring structuur van de bouwblokken waarmee dit aspect toch in zekere mate als waarde behouden blijft.

26

Hoofdstuk 5: Kwalitatieve analyse

SWOT-analyse In aanvulling op de kwalitatieve beoordeling is een SWOT analyse opgesteld om de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen inzichtelijk te maken.

Sloop-nieuwbouw

Renovatie Sterkten

Zwakten • Geen mix in programma, uitsluitend sociaal* • Levensloopbestendigheid en toegankelijkheid beperkter (o.a. liften en indeling woningen) • Overlast bouwplaats bij de gewenste gefaseerde renovatie

Sterkten • Mix van sociaal, middenhuur en koop* • Voegt extra woningen toe • Sluit beter aan op woonvisie gemeente Den Haag • Levensloopbestendigheid en toegankelijkheid groter • Energiezuiniger in gebruiksfase • Plan voldoet aan BENG norm

Kansen

Bedreigingen

Kansen

Bedreigingen

• Omzetten bergingen naar woningen* • Mogelijk behoud van huidige sociale cohesie* • Mogelijkheid om gefaseerd te renoveren

• Behoud sociale cohesie na renovatie geen zekerheid* • Verborgen kosten niet bekend* • Gefaseerde renovatie is kostenverhogend en tijdrovend • Asbest*

• Versterking van de sociaal maatschappelijke structuur*

• Vertraging in planning door bezwaren omgeving • Grondsanering* • Asbest*

• Plan past binnen het omgevingsplan • Kortere doorlooptijd realisatiefase • CO2-uitstoot in realisatiefase lager • Plan voldoet aan BENG norm

*Nadere toelichting op de volgende pagina

27

Zwakten • Plan past niet binnen het omgevingsplan • CO2-uitstoot hoger in realisatiefase

Hoofdstuk 5: Kwalitatieve analyse

Toelichting SWOT-analyse Hieronder volgt een nadere toelichting op onderdelen van de SWOT-analyse voor zover deze niet zijn toegelicht bij de matrix. Omzetten bergingen naar woningen • De bergingen omzetten naar woningen zoals de situatie was voor de grootschalige ingreep in de jaren ’70 is een kans om woningen toe te voegen. De keerzijde is echter dat er onvoldoende bergruimte beschikbaar is, zeker met het oog op het grote aandeel kleinere woningen. Om een tekort aan bergruimte te compenseren, is het plaatsen van bergingen in de achtertuinen eventueel een alternatief.

Wel/geen mix programma • Gezien de relatieve positie van de buurt (zie Bijlage 1) beschouwen wij de toevoeging van de koop- en middenhuur doelgroep als een sterkte bij nieuwbouw. Het is niet zonder meer een voorwaarde om ook op projectniveau te mengen. Gezien de grote omvang van het complex verwachten wij een positieve bijdrage door het toevoegen van andere doelgroepen.

Behoud sociale cohesie Versterken van de maatschappelijke structuur • Sociale cohesie is niet eenduidig te meten. Er is sprake van sociale cohesie (al dan • Het nieuwbouwplan neemt fysieke ruimte (ca. 500 m²) op voor de invulling van niet voor een deel van de bewonersgroep). Het behouden van de bestaande sociale maatschappelijke functies. Dit beschouwen wij als een kans om de sociaalcohesie heeft een grotere kans van slagen vanwege de kortere doorlooptijd bij maatschappelijke structuur van het complex en/of de buurt te versterken. renovatie en de terugkeer van een grotere groep oorspronkelijke bewoners. Grondsanering Verborgen kosten • Als reëel risico benoemen wij de grondsanering bij nieuwbouw. Eventuele • Bij renovatie zijn verborgen kosten aan de voorkant nooit 100% uit te sluiten. De vervuilingen en/of historische vondsten kunnen leiden tot vertraging en kans op verborgen kosten is derhalve een reëel risico en kan invloed hebben op de kostenverhoging. haalbaarheid van het plan. Asbest • Het complex bevat asbest en de exacte hoeveelheid en kosten bij asbestsanering zijn vooraf niet met zekerheid te bepalen. Hoewel asbestsanering voor beide scenario’s van toepassing is en wij dit aanmerken als een reëel risico, schatten wij het risico op kostenoverschrijding bij renovatie hoger in vanwege het minder efficiënt kunnen saneren.

28

Hoofdstuk 6: Bijlagen

Bijlagen Bijlage 1. Diverse kaarten CartoTool*

*De CartoTool kaarten op de volgende slides zijn opgehaald van onderzoeksinstituut Springco Urban Analytics. Springco beschikt over data binnen de woon- en leefomgeving in Nederland en verwerkt deze data in digitale kaarten van buurten en regio’s. CartoTool is de online omgeving waarin deze kaartbeelden worden weergegeven. 29

Hoofdstuk 6: Bijlagen

Bijlage 1 Leefbarometer De Leefbarometer geeft een indicatie van de leefbaarheid per woongebied. Dit is gedaan aan de hand van een aantal kenmerken van de woonomgeving, zoals type voorzieningen, lokale geluidsbelasting en onveiligheid. De kaart hiernaast toont een lichtgroene kleur op en rondom het Weigeliaplein met de score ‘voldoende’ op leefbaarheid. Bron: Springco, PBL, 2018

30

Hoofdstuk 6: Bijlagen

Bijlage 1 Sociale samenhang De score geeft aan in hoeverre de dimensie bijdraagt aan een bovengemiddelde of onder gemiddelde leefbaarheid in het gebied. Sociale samenhang is een kenmerk van de leefbaarheid in een gebied. De kaart hiernaast toont een (licht)rode kleur op en rondom het Weigeliaplein met de score ‘negatieve bijdrage’ op sociale samenhang. Bron: Springco, Leefbarometer, 2020

31

Hoofdstuk 6: Bijlagen

Bijlage 1 Percentage lage inkomens Het aandeel particuliere huishoudens die behoren tot de landelijke 40% huishoudens met laagste huishoudensinkomen. De kaart hiernaast toont een donker oranje tot rode kleur op en rondom het Weigeliaplein met de score ’45% - 50%’ als percentage lage inkomens. Bron: Springco, CBS, 2019

32

Contact Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Yucel Unlu As s o c i é

Chander Jagernath Market Director

J a s p e r T ie m e ij e r As s o c i a t e C o n s u l t a n t

T + 31 6 51 80 66 31

T +31 6 29 30 97 43

T +31 6 15 52 15 69

E y.unlu@capcon.nl

E c.jagernath@fakton.com

E j.tiemeijer@fakton.com

R O T T E R D AM World Trade Center 22ste etage

Beursplein 37 3011 AA Rotterdam T +31 10 300 6000 E info@fakton.com Postbus 30188 3001 DD Rotterdam