RIS318961 Bijlage 1 Eindrapportage participatietraject Circusvis Woonvisie Den Haag definitief
Tekst van het document
November 2023
0
Voorwoord ................................................................................................................................................ 2
1
Toelichting op het participatietraject ....................................................................................................... 3 Doelstellingen participatietraject ......................................................................................................................... 3 Samenhang en afbakening .................................................................................................................................. 3 Een participatietraject in vijf stappen................................................................................................................... 4
2
Toelichting op de Externe verkenningsronde ........................................................................................... 6 Interviews stakeholders ........................................................................................................................................ 6 Straatinterviews bewoners ................................................................................................................................... 7
3
Opbrengst van de externe verkenningsronde .......................................................................................... 7 Beschikbaarheid ................................................................................................................................................... 8 Duurzame stad ..................................................................................................................................................... 9 Leefbare wijken .................................................................................................................................................... 9 Zorg en welzijn ................................................................................................................................................... 10 Betrokkenheid bewoners ................................................................................................................................... 10 Kwaliteit ............................................................................................................................................................. 11 Betaalbaarheid ................................................................................................................................................... 11
4
Hoofdkwesties en thema’s ...................................................................................................................... 13 Nieuwbouw in vier gebieden of bouwen voor de buurt? .................................................................................. 13 Tegengaan of accepteren tweedeling? ............................................................................................................. 13 Regionale spreiding ........................................................................................................................................... 13 Kwaliteit particuliere verhuur ............................................................................................................................. 14 Woonzorgvisie ................................................................................................................................................... 14
5
Wat er gezegd werd over de gemeente ................................................................................................ 15 Niet over ‘het wat’ maar ‘het hoe’ ..................................................................................................................... 15 Ruimte voor verbetering .................................................................................................................................... 15 Hoop op verbetering ......................................................................................................................................... 16
6
De gekozen hoofdthema’s voor de dialoogronde .................................................................................. 17 A.
In gesprek met de stad over het onderwerp Tweedeling ........................................................................ 17
B.
Aanpak van de particulier huurvoorraad in oude wijken .......................................................................... 18
De uiteindelijke Inrichting van de dialoogronde ................................................................................................ 18 7
Verslag werkconferentie aanpak particuliere voorraad oude wijken ..................................................... 19
8
Overzicht gesprekspartners verkenningsronde ...................................................................................... 29
1
Het is een groot cadeau als de bewoners en de professionals in de stad – de projectontwikkelaars en makelaars, de woningcorporaties en particuliere verhuurders, de zorg- en welzijnsorganisaties, de ambtenaren vanuit de gemeente en de provincie - vrijuit en ook kritische feedback en input geven aan het woonbeleid van de stad. Niet alleen over de inhoudelijke thema’s die volgens hen meer of juist minder aandacht verdienen, maar ook over de manier waarop die aandacht vorm en inhoud zou moeten krijgen. Dat is een cadeau, omdat deze partijen samen ontzettend veel weten van de stad en tonen hoe begaan ze zijn met de stad. En natuurlijk omdat zij samen met de gemeente die stad maken. In het wonen maakt niemand het verschil alleen. Circusvis heeft het afgelopen jaar een deel van het participatietraject rond de nieuwe Woonvisie voor de gemeente Den Haag mogen begeleiden. Onze insteek was om daarbij een open klimaat te creëren waarin mensen zorgen op tafel mogen en durven leggen, in de woorden die zij zelf kiezen. Wat ons daarbij opviel was dat iedereen het wel eens is over de noodzaak om het tekort aan woningen terug te dringen. De stad wil het vooral hebben over de manier waarop dat gaat gebeuren.
Hoe zorgen we ervoor dat Den Haag een stad blijft waar mensen elkaar - ongeacht inkomen of achtergrond - blijven ontmoeten bij de supermarkt, bij het voetbalveld, in de kroeg of op het schoolplein? Hoe voorkomen we dat het, nog meer dan nu, een stad wordt met twee werelden? Hoe borgen we de kwaliteit en de betaalbaarheid van het wonen op lange termijn en voor iedereen? Wat vraagt dat van de verschillende partijen die een bijdrage leveren aan de gedroomde toekomst van die stad en hoe kan de gemeente hierin voorop gaan? Wij bedanken alle betrokken bewoners en stakeholders voor hun inbreng in dit participatietraject. We bedanken de gemeente Den Haag voor het ontvangen van die inbreng. Ook als dat soms pijn deed, omdat er kritiek was op het functioneren van de gemeente. Als tussenschakel is het fijn als het motto ‘don’t shoot the pianoplayer’ wordt gehanteerd, waardoor wij de zaken op tafel mochten en konden leggen. In deze eindrapportage blikken we terug op dit traject: Hoe was het traject bedacht, hoe is het verlopen en wat heeft het opgeleverd? We hopen dat dit de gemeente Den Haag helpt om een Woonvisie te maken die aansluit bij de behoeften van de stad en het succesvol ten uitvoer brengen van het volkshuisvestingsbeleid. Jeroen Frissen Rogier van der Laan CIRCUSVIS
2
De gemeente heeft de vooraf de volgende doelstellingen geformuleerd voor dit participatieproces: •
Meer draagvlak en betrokkenheid voor het woonbeleid creëren.
•
Input ophalen bij externe partners.
•
Beter aansluiten bij de behoefte en noodzaak in de stad.
•
Haalbaar en praktisch beleid ontwikkelen door oog te hebben voor de uitvoering.
•
Eigenaarschap voor de uitvoering van het woonbeleid.
•
Zorgen dat partijen elkaar kunnen vinden om samen op te trekken.
Het traject waarover in deze rapportage verslag wordt gedaan is het deel van het participatietraject dat door Circusvis is begeleid. Parallel aan de participatie in het kader van de woonvisie werd (separaat) ook een woonzorgvisie voorbereid. Het begeleiden van de participatie van de woonzorgvisie valt buiten de scope van het participatietraject waarover hier verslag wordt gedaan. Het participatieproces rondom de Woonvisie is groter dan dan waarover in deze rapportage verslag wordt gedaan. Zo is bijvoorbeeld de formele ter inzage legging ook een vorm van participatie of het terugkoppelen naar stakeholders wat er met de opgehaalde input is gedaan. Dit valt buiten het traject dat Circusvis heeft begeleid en dus ook buiten deze rapportage. F IGUUR 1:
SCHEMATISCHE WEERGAVE PARTICIPATIETRAJECT
In figuur 1 is het totale participatieproces uitgebeeld. De witte vakken beschrijven het interne productieproces van de Woonvisie binnen de gemeente. De oranje vakken vormen gezamenlijk het externe participatieproces met vier hoofdfases: verkennen, verdiepen, toetsen, communiceren.
3
In deze rapportage wordt verslag gedaan van de vijf ronden in het participatieproces die Circusvis heeft begeleid (zie figuur 2). Daarbij werd steeds een interne ronde afgewisseld met een externe ronde. Zo zijn de buitenwereld en de binnenwereld van de gemeente Den Haag met elkaar in verbinding gebracht. F IGUUR 2:
PARTICPIATIETRAJECT CIRCUSVIS
Doel: Een goed ontwerp van het participatietraject dat helder is voor alle betrokkenen In deze ronde maakten Circusvis en de medewerkers van de gemeente Den Haag (samengebracht in de regiegroep) kennis met elkaar. Waarbij we samen aan de slag zijn gegaan aan een creatief proces om er achter te komen wat het beste is voor de stad en wat dit vraagt van de gemeente Den Haag. We bespraken de te doorlopen stappen en maakten werkafspraken over afstemming, communicatie en het delen van informatie. Het resultaat is verwerkt in de opdracht die de basis vormde voor het verdere proces. Zo zijn wensen met betrekking tot het betrekken van bewoners, ambtenaren en bestuur opgenomen en hebben we stil gestaan bij de relatie met een ander nog te maken document: de woonzorgvisie. In een workshop externe verkenningsronde zijn de te interviewen partijen geselecteerd en in een workshop Woonzorgvisie is een link gelegd met de op te stellen Woonzorgvisie.
4
Doel: Verkenning van de actuele beelden die bestaan bij geselecteerde stakeholders van de situatie op het gebied van wonen in Den Haag, de kwesties die er spelen, de partijen en belangen die daarbij relevant zijn. Interviewronde (semi) professionals In de verkenningsronde heeft Circusvis uiteindelijk in 20 interviews met 42 mensen van 36 organisaties gesproken. Zij vertegenwoordigen met elkaar het wonen vanuit allerlei verschillende invalshoeken. Van bewoners tot beleggers, het welzijnswerk, de zorg, woningcorporaties, stad- en duurzaamheidsmakers etc. We inventariseerden de ambities, de kwesties die er spelen, de partijen en belangen die daarbij relevant zijn. Zo kwam de buitenwereld ‘aan boord’ om te zorgen dat de goede gesprekken tussen de gemeente Den Haag en de stakeholders gevoerd konden worden. Het gesprek in de straat In de verkenningsfase waren de inwoners van Den Haag ook een belangrijke bron van informatie voor de leefwereld. Naast een groepsgesprek met bewoners hebben we dat gesprek op een informele en toegankelijke manier georganiseerd via straatinterviews. De uitkomsten hiervan zijn verderop in deze rapportage opgenomen.
Doel: Duidelijk krijgen waar in de volgende stap de externe dialoog met de stad over moet gaan en wie daar bij betrokken moeten worden. Op basis van alle interviews schreef Circusvis de Notitie opbrengst externe verkenningsronde op. Hierin werd de opbrengst van de interviews samengevat, een analyse gemaakt en de rode draad helder gemaakt. Deze inhoudelijke uitkomsten worden verderop in deze eindrapportage nader toegelicht. We bespraken deze inhoudelijke opbrengst in een workshop opbrengst met de regiegroep. We stelden met elkaar de thema’s vast die de stad wilde agenderen. De regiegroep kon daarmee op dat moment ook bepalen hoe die thema’s zich verhouden tot de geldende Woonvisie en de concept teksten voor de nieuwe Woonvisie. Op dat moment waren ambtenaren al aan het schrijven aan de nieuwe Woonvisie. Om hen te voeden is de opbrengst van de verkenningsfase breed besproken in een ambtelijke workshop voor medewerkers die aan de Woonvisie werkten. Waarbij de deelnemers verkenden hoe de thema’s die stakeholders agenderen zich verhouden tot de koers en strategie van de gemeente Den Haag. Zoals die op dat moment in concept was beschreven. Ook werd de feedback over de gemeente Den Haag met de ambtenaren gedeeld.
Op basis van de inzichten uit externe verkenning en de overleggen daarover met de gemeente Den Haag heeft Circusvis een gefinetuned voorstel gedaan voor de volgende fase: de externe dialoog. Kern van dit voorstel was om voor twee hoofdthema’s een conferentie te organiseren, namelijk: •
Aanpak particuliere voorraad in oude wijken
•
Tweedeling
Op 16 maart is er een gesprek gevoerd met de wethouder Martijn Balster over de opbrengst en het voorstel om twee conferenties te organiseren. Wat tot bestuurlijke instemming heeft geleid op de voorgestelde aanpak. Eind maart vond een online bijeenkomst plaats waarvoor alle eerder geïnterviewde mensen gezamenlijk werden uitgenodigd. Daarin vertelden we wat de opbrengst was van de interviews en welke twee hoofdthema’s geselecteerd waren voor de dialoogfase. Zo deden we recht aan hun bijdrage en kregen ze ook te horen waar hun inbreng toe had geleid. De gemeente Den Haag was als toehoorder aanwezig bij de online bijeenkomst.
In maart werd het participatietraject door de gemeente Den Haag tijdelijk on hold gezet. Dit had te maken met een aantal interne ontwikkelingen binnen de gemeente Den Haag. Hierdoor zijn de voorbereidingen voor de 5
conferenties op een laag pitje komen te staan en was het niet meer mogelijk deze voor de zomervakantie te organiseren. Uiteindelijk heeft de conferentie Aanpak particuliere voorraad in oude wijken plaatsgevonden op 13 september en heeft de gemeente het onderwerp Tweedeling op andere wijze opgepakt bij het opstellen van de Woonvisie.
Deze eindrapportage is het sluitstuk van het participatietraject door Circusvis. Hierin beschrijven wij de inhoudelijke en bestuurlijke kwesties die de stad in de verkenningsronde heeft geagendeerd en is het verslag opgenomen van de conferentie over de aanpak van de particuliere voorraad in oude wijken.
We hebben gesproken met een selectie van partijen die van belang zijn voor het realiseren van de Woonvisie. Deze gesprekken hadden als doel het aanhaken van deze partijen bij het traject naar een nieuwe Woonvisie en het ophalen van de thema’s die deze partijen willen agenderen voor het nieuwe beleid met betrekking tot wonen in Den Haag. In deze gesprekken mochten zowel inhoudelijke als bestuurlijke kwesties op tafel worden gelegd. In 20 online interviews is gesproken met organisaties die een sleutelpositie hebben op het gebied van wonen in Den Haag. De gemeente Den Haag heeft natuurlijk heel veel stakeholders als het gaat om wonen. Het was onmogelijk om met al die stakeholders te spreken. Daarom is geprobeerd om steeds een gesprekspartner te vinden die een bepaald veld goed kon vertegenwoordigen. De lijst met gesprekspartners is in overleg met de regiegroep opgesteld. Dat is gedaan aan de hand van de belangrijkste thema’s op het gebied van wonen. Daarbij is getracht om tot een goede dekking te komen van het wonen in brede zin. Waarbij zowel rekening werd gehouden met formele positie, invloed, kennis als visie op toekomstige ontwikkelingen. Het totale speelveld moest goed afgedekt worden en onbedoelde uitsluitingen voorkomen. Sommige interviews waren met één persoon, anderen met een klein groepje mensen.
Er zijn namens de wethouder wonen Martijn Balster eind november 2022 uitnodigingen verstuurd naar 37 organisaties en verbanden. Van deze 37 organisaties waren er 36 direct bereid om deel te nemen. Daardoor konden alle interviews in december en januari worden ingepland en gehouden. In totaal hebben we in 20 interviews met 42 mensen van 36 organisaties gesproken. Van de gesprekken zijn verslagen gemaakt als basis voor deze rapportage. Iedereen kreeg de toezegging dat de verslagen niet ter beschikking zouden worden gesteld aan de gemeente en dat zij niet geciteerd zouden worden. Dat gaf iedereen de ruimte om vrij en open te spreken. Dat is ook gebeurd. De geïnterviewden konden feedback geven op het verslag en desgwenst zaken verduidelijken. Veel geïnterviewden hebben aangegeven dat zij het erg waardeerden dat de gemeente Den Haag deze interviews liet houden en dat zij zo vroeg in het proces betrokken werden bij het maken van een nieuwe woonvisie. Regelmatig werd opgemerkt dat dit een positieve trendbreuk is ten opzichte van de manier van werken in het verleden.
6
F IGUUR 3:
MET WIE IS GESPROKEN
Bij de interviews werden vijf kernvragen gesteld om tot een samenhangend en compleet beeld te komen: A.
Door welke bril kijkt u naar het wonen in Den Haag?
B.
Hoe beoordeelt u het wonen in Den Haag anno 2022?
C.
Wat zijn voor u de grootste opgaven in het wonen en wat betekenen zij voor uw eigen inzet?
D. Wat zou de gemeente Den Haag anders kunnen doen als het gaat om wonen? (op visie/strategisch niveau) E.
Wat verwacht u van de nieuwe Woonvisie? Zijn er lopende kwesties/dilemma’s die u graag in de Woonvisie beantwoord ziet?
In de verkenningsfase waren ook de inwoners van Den Haag een belangrijke bron van informatie voor de leefwereld. Daarom zijn door Circusvis samen met ambtenaren van de Gemeente Den Haag straatinterviews gehouden met inwoners over wat hen bezig houdt als het gaat om wonen in Den Haag. Het gaat dan dus om mensen die al in Den Haag wonen en niet om mensen die graag in Den Haag zouden willen wonen. Daarvoor maakt de gemeente gebruik van andere data. Op meer dan 20 locaties, gespreid over Den Haag, werden gesprekken gevoerd met bewoners. In totaal zijn zo 310 interviews gehouden. De interviews werden gehouden door medewerkers van de gemeente Den Haag (en Circusvis) die zo actief het gesprek op zochten met inwoners van Den Haag. We stelden bewoners drie toegankelijke vragen: A.
Hoe vindt u het om hier te wonen?
B.
Wat vindt u het fijnst aan het wonen hier (wat moet er zo blijven) ?
C.
Wat vindt u het minst fijn aan het wonen hier (wat moet er anders) ?
Door deze relatief eenvoudige en open vragen te stellen konden mensen aangeven wat hen op het hart ligt. Door overal in Den Haag mensen aan te spreken wordt een andere doelgroep bereikt dan met traditionele middelen als enquetes of onderzoeken. De opbrengst van de straatinterviews is na afloop in een sessies op het stadhuis door de interviewers gezamenlijk besproken. Het resultaat wordt in deze rapportage nader toegelicht.
7
De opbrengst van de interviews met stakeholders is beschreven aan de hand van de hoofdthema’s in het wonen. Deze rapportage is geen gedetailleerd overzicht van alle inbreng van alle interviewpartners, maar van de rode draden die zichtbaar zijn geworden. Van de thema’s die bij meerdere gesprekspartners leefden.
In vrijwel alle interviews kwam het tekort aan betaalbare woningen aan de orde. Daarmee lijkt dit thema bijna als vanzelfsprekend het belangrijkste onderwerp voor een Woonvisie te zijn. De geïnterviewden begrijpen en onderschrijven het belang van het bouwen van nieuwe woningen. Ze hebben echter grote zorgen over de beleidskeuze van de gemeente Den Haag om op enkele locaties veel en zoveel mogelijk woningen te bouwen. Er zijn zorgen over de betaalbaarheid, kwaliteit, bevolkingsdifferentiatie en voorzieningen in deze gebieden waar grootschalige nieuwbouw plaatsvindt. Oplopende wachttijden voor een huurwoning en prijsstijging van koopwoningen worden vaak genoemd. Dit probleem is zo duidelijk en zo urgent dat mensen er over het algemeen weinig woorden aan vuil maken. Het is de geïnterviewden ook duidelijk dat dit voor de gemeente Den Haag prioriteit heeft. Naast het bouwen van nieuwe permanente woningen worden ook meer tijdelijke woningen soms genoemd als actiepunt voor de gemeente. Het tekort aan woningen heeft een prijsopdrijvend effect voor zowel huur- als koopwoningen. Daarmee komt de betaalbaarheid onder druk te staan volgens veel geïnterviewden. Het tekort aan woningen leidt tot schrijnende situaties voor met name de mensen zonder status of arbeidsmigranten. Naar schatting wonen circa 50.000 mensen zonder officiële verblijfsstatus in Den Haag.
Zij zijn aangewezen op de particuliere sector en worden daar in sommige situaties uitgebuit. Dat geldt in sommige gevallen ook voor arbeidsmigranten. En huur van 500 euro per maand voor niet meer dan een bed is geen uitzondering. Ook expats hebben gezorgd voor een hogere druk op de woningmarkt. Zij hebben over het algemeen voldoende financiële middelen om aan een woning te komen, maar drukken mede daardoor andere woningzoekenden uit de markt. Tot slot komen er ook steeds meer studenten naar Den Haag, wat de vraag naar woonruimte nog verder doet toenemen. Studenten wonen vooral graag dicht bij de plek waar ze onderwijs krijgen. Al met al is er sprake van een forse toestroom van woningzoekenden naar Den Haag. Het aanbod aan woningen is niet voldoende om die toestroom op te vangen. In de interviews wordt door sommigen de vraag gesteld of het überhaupt mogelijk en wenselijk is om ooit aan die vraag te kunnen voldoen. Het verminderen van de instroom is echter geen zaak die door de gemeente Den Haag (volledig) zelf kan beinvloeden. De gemeente Den Haag heeft er voor gekozen om drie grootschalige nieuwbouwlocaties te selecteren waar de woningbouwproductie wordt geconcentreerd en gerealiseerd. Het gaat dan om drie deelgebieden van DenHaag: CID, Binckhorst en Zuidwest als belangrijke gebieden voor verdichting.
Diverse geïnterviewden hebben, vanuit verschillende invalshoeken, hun zorgen geuit over deze ontwikkelingen. Kern van de zorg is dat de focus ligt op zoveel mogelijk bouwen, waardoor de kwaliteit van leven in deze gebieden onder druk kan komen te staan. Concreet zijn er zorgen over wijken met te veel steen en te weinig groen, te weinig (eigen) buitenruimte bij de woningen, een te mager voorzieningenpakket, een te eenzijdig woonproduct en daarmee het risico van een te eenzijdige bevolkingssamenstelling. Tevens werd gevreesd dat als commerciële marktpartijen de sociale huur realiseren, dit kwalitatief mindere woningen gaan worden dan wanneer dit door woningcorporaties gebeurt. Waardoor mogelijk niet de gewenste kwalitatieve aanvulling op het sociale segment in de stad plaatsvindt. Bijvoorbeeld doordat er veel kleine wonigen worden gebouwd, waar juist gezinswoningen in het sociale segment gewenst zijn. Veel geïnterviewden geven aan dat zij vrezen dat in een al sterk gesegregeerde stad als Den Haag opnieuw segregatie wordt gecreëerd.
8
Als alternatief voor het beperken van de nieuwbouw geconcentreerd op de vier locaties, wordt de suggestie gedaan om ook in andere wijken – kleinschalig - meer nieuwbouw te plegen. En dan vooral: meer bouwen voor de buurt. Daarmee kan ook een andere zorg worden ondervangen: het tekort aan voorzieningen voor de bewoners van al die nieuwe wijken. In bestaande wijken zijn die voorzieningen er al en die kunnen dan beter benut worden.
Dat er een grote duurzaamheidsopgave ligt voor Den Haag is voor iedereen helder. Met name in de oude wijken staan nog veel woningen waar nog een hoop aan moet gebeuren. De energiecrisis heeft de noodzaak om hiermee aan de slag te gaan verder vergroot. Er is bij de geïnterviewden vertrouwen dat de voorraad sociale huurwoningen en particuliere koopwoningen verduurzaamd zal worden. Er zijn echter grote zorgen over het verbeteren van de voorraad particuliere huurwoningen. De eigenaren van deze woningen geven aan dat het voor hen niet mogelijk is om de huren laag te houden en tegelijkertijd te investeren in verduurzaming. Zij pleiten voor meer financiële ruimte in de vorm van huurverhoging om tot verduurzaming te kunnen komen. Die verduurzaming die betaald wordt uit hogere huren kan dan voor huurders uiteindelijk wel weer tot lagere energielasten leiden. Eigenaren opperen het idee om de particuliere voorraad vooral te bestemmen voor verhuur in de vrije sector, waardoor verduurzaming wel rendabel kan worden gemaakt. De sociale voorraad zou dan vooral door woningcorporaties uitgebreid moeten worden. Er wordt door sommigen ondernemers aangegeven dat de beleggers in Den Haag weinig hebben aan de subsidies die de gemeente Den Haag verstrekt voor verduurzaming.
De administratieve lasten die een aanvraag met zich meebrengt wegen niet op tegen het bedrag dat aan subsidie kan worden verkregen. Zij geven aan meer geholpen te zijn met snellere en eenvoudigere procedures dan met subsidies. Als gevolg van woningschaarste kunnen ook woningen met een slechte kwaliteit of duurzaamheid in Den Haag probleemloos verhuurd worden. Daardoor is er voor verhuurders op dit moment nog geen financiële prikkel om tot investeringen in duurzaamheid over te gaan. Naast verduurzaming van panden moet ook de stad als geheel worden aangepast op klimaatverandering. Daarbij kan gedacht worden aan toenemende hittestress of intense regenbuien.
Den Haag wordt door geïnterviewden gezien als een sterk gesegregeerde stad. Het onderscheid tussen het veen en het zand wordt door veel geïnterviewden genoemd. Dat maakt het noodzakelijk om naar Den Haag te kijken op het niveau van wijken. De bestaande segregatie wordt door de geïnterviewden gezien als een gevolg van Haagse historie en bewust politiek beleid. In de afgelopen 40 jaar werden de verschillen in Den Haag gezien als gegeven. De (toenemende) verschillen werden politiek en beleidsmatig volgens geïnterviewden wel benoemd, zonder dat dit tot serieuze pogingen heeft geleid om de segregatie te verminderen. Sociale huurwoningen werden altijd op het veen gebouwd of herbouwd. Serieuze initiatieven om op het zand sociale huurwoningen te realiseren werden volgens de geïnterviewden vaak door omwonenden geblokkeerd. Over de vraag of segregatie een probleem is wordt genuanceerd gedacht. Zo vinden veel mensen het begrijpelijk dat mensen graag wonen tussen mensen waarmee ze zich kunnen verbinden. Maar een te sterke scheiding tussen groepen - een situatie waarin mensen met een verschillend inkomen of achtergrond elkaar nog maar zelden tegenkomen - kan bijdragen aan vervreemding, kansenongelijkheid en tegenstellingen. Ook wordt aangegeven dat het verschil in levensverwachting tussen de ene wijk en de andere wel 15 jaar kan verschillen.
Meer uitwisseling en verbinding tussen bevolksingsgroepen worden belangrijk gevonden. De afgelopen jaren is de segregatie verder toegenomen. In wijken met sociale huurwoningen wonen steeds meer mensen met een ‘rugzakje’. Kwetsbare mensen die vroeger in instellingen woonden en mensen die behalve een heel laag inkomen ook veel andere zorgen hebben. Deze mensen hebben vaak moeite om 9
zelfstandig te leven en daar waar de concentratie van mensen met deze problemen hoog is leidt dat ook tot een lage samenredzaamheid. In wijken waar sprake is van een toenemende concentratie van deze groep is ook vaak sprake van meer overlast en minder veiligheid. In wijken met veel particuliere huurwoningen wonen steeds meer arbeidsmigranten. Deze mensen zijn wel zelfredzaam, maar hier spelen andere problemen. In de buurten met veel arbeidsmigranten is sprake van grote verkeersbewegingen met busjes en andere vormen van overlast. Er is weinig binding met buurtbewoners, die zich daardoor minder thuis voelen in hun eigen wijk. Dit alles leidt tot overlast en afnemende leefbaarheid. Expats vestigen zich vooral in de betere buurten in de betere woningen. Ook hier is sprake van een afnemende buurtbinding door de tijdelijke nieuwkomers. De oorspronkelijke bewoners vinden dit jammer. Ook tussen studenten en traditionele bewoners loopt het niet altijd helemaal lekker in het samen wonen. Dat Den Haag Zuidwest aangepakt gaat worden, wordt door veel geïnterviewden als een positieve ontwikkeling gezien. Zorgen zijn er wel: Men vreest dat er veel nieuwe extra sociale huurwoningen worden toegevoegd aan een wijk die al heel veel sociale huurwoningen heeft. De vraag wordt gesteld of het niet verstandiger zou zijn om deze extra sociale huurwoningen elders in de stad te realiseren.
Als er in Zuidwest nog meer laagste inkomens komen wonen, waaronder veel mensen in een kwetsbare positie, vindt men dat het voorzieningenniveau en de aandacht voor maatschappelijke ondersteuning ook moeten meegroeien.
Ook Den Haag vergrijst in de komende jaren. De geïnterviewden geven aan dat de stad niet klaar is om deze vergrijzing op te vangen. Hier wordt urgentie gevoeld. Het ontbreekt aan voldoende geschikte woningen voor senioren. Daarbij wordt aangegeven dat het de voorkeur heeft om voorzieningen op het gebied van wonen, zorg, en welzijn te clusteren. Dit biedt bewoners de mogelijkheid om zo lang mogelijk zelfstandig thuis te wonen. Maar het is ook nodig omdat er een groot tekort aan personeel is en clustering het mogelijk maakt om zorgcapaciteit efficiënt in te zetten. Veel inwoners willen graag in hun eigen wijk oud worden. Ook daarom is het van belang voldoende geschikt woningaanbod te creëren. Zodat inwoners kunnen doorstromen vanuit grote woningen naar kleinere geschikte seniorenwoningen. Met de juiste infrastructuur om daar vervolgens ook echt zelfstandig oud te kunnen worden. Verschillende partijen wijzen op het belang van een woonzorgvisie. Daarin kan de gemeente aangeven welk aanbod nodig is en hoe dat aanbod tot stand gaat komen. Ook wordt aangegeven dat partijen op het gebied van wonen en zorg elkaar nog niet heel goed kennen en dat de onderlinge samenwerking versterkt kan worden. Ook de huisvesting van bijzondere doelgroepen vraagt aandacht. Nu komen kwetsbare mensen vooral te wonen in wijken met veel corporatiebezit. Dat doet iets met de veerkracht van deze wijken.
Er wordt gepleit voor meer spreiding van kwetsbare mensen over heel Den Haag. En er wordt gevraagd om het creëren van gemengde woonconcepten waarin zowel kwetsbare als minder kwetsbare mensen wonen. Mensen met een rugzakje zijn geen populaire doelgroep om woonproducten voor te realiseren. Het lijkt soms of niemand er op zit te wachten om beschermde woonvormen te realiseren, maar het is wel heel hard nodig. Daarom is het extra belangrijk dat dit soort initiatieven slagen. Want als het niet lukt, wordt het steeds moeilijker om in de toekomst een nieuw project te realiseren.
Veel inwoners voelen zich thuis in hun wijk. Velen zijn gehecht aan hun ‘dorp’. Ze beleven hun wijk als een soort dorp in de stad. En ze zijn zuinig op hun wijk. Veranderingen worden niet altijd omarmd. Veel nieuwbouwontwikkelingen in de stad kunnen rekenen op weerstand van bewoners. Geïnterviewden geven aan dat winst te behalen valt in de communicatie. Vaak is voor bewoners niet duidelijk wat er precies wordt
10
gerealiseerd, waardoor er onnodig zorgen en weerstand ontstaan. Ook is het van belang om projecten te realiseren waar buurtbewoners zelf iets aan hebben. Dan zullen er namelijk ook meer voorstanders in de wijk zijn. Aan de andere kant speelt er dat de bewoners op het zand heel goed projecten weten tegen te houden, zo zeggen meerdere geïnterviewden. Waarbij bijvoorbeeld het beschermd stadsgezicht als instrument wordt gebruikt om elke vorm van vernieuwing tegen te houden. De afnemende sociale cohesie in wijken met veel expats en arbeidsmigranten kwam al eerder aan de orde. In dit soort wijken worden ook minder meldingen gedaan van zaken die niet goed gaan. Waardoor de problematiek nog meer kan toenemen. Bij het vormgeven van de stad is het van belang om voldoende oog te hebben voor het faciliteren van ontmoeting. Bijvoorbeeld door woongebouwen zo te ontwerpen dat bewoners elkaar van nature tegenkomen. Zo leren zij elkaar kennen en kunnen zij ook iets voor elkaar betekenen.
De stad wordt als stenig beleefd. Niet overal is groen te vinden. Mensen maken zich zorgen over het verder verdichten van de stad, waardoor de hoeveelheid groen kan afnemen. De kwaliteit van de woningvoorraad wisselt sterk. Met name in de oude wijken staan veel woningen er niet goed bij. Dan gaat het over isolatie en duurzaamheid. Maar ook allerlei andere aspecten die van belang zijn voor de gezondheid van bewoners. Denk aan loden leidingen, schimmel problematiek, koolmonoxide, maar ook ratten. Vooral de voorraad particuliere huurwoningen heeft een lagere kwaliteit. Toch worden er ook regelmatig opmerkingen gemaakt over corporatiebezit. Met name Vestiabezit heeft in de afgelopen jaren een achterstand opgelopen in het onderhoud. Bij kwaliteit wordt ook gepleit voor het integraal kijken naar wijken: Zorg dat wonen, werken, cultuur en sport zoveel mogelijk op elkaar aansluiten. Zodat er geen monofunctionele wijken ontstaan.
De enorme schaarste aan woningen heeft tot gevolg dat het bezit van vastgoed zeer lucratief is geworden. Dat leidt tot ongewenste situaties. Zo wordt misbruik gemaakt van mensen in een kwetsbare positie. Zoals arbeidsmigranten en mensen zonder verblijfsstatus. Het is volgens de geïnterviewden goed dat de gemeente hiertegen optreedt. Sommige partijen pleiten voor nog meer handhaving. En het wordt belangrijk gevonden dat onderscheid wordt gemaakt tussen goedwillende en kwaadwillende verhuurders. Duur scheefwonen leidt bij sommige inwoners tot financiële problemen. Organisaties die werkzaam zijn in het sociaal domein geven aan dat circa 20% van de Hagenaars leeft op het minimum. Zij moeten jarenlang wachten op een sociale huurwoning en komen zo op zolderkamers of in veel te dure particuliere huurwoningen terecht. Sommige huurders besteden 2/3e van hun inkomen aan huur. Ook voor studenten met een beperkt budget dreigt dat ze te veel moeten inleveren op kwaliteit en/of betaalbaarheid. Bij de problematiek van de arbeidsmigranten wordt opgemerkt dat veel arbeidsmigranten werkzaam zijn in het Westland. Maar de gemeente Westland neemt weinig verantwoordelijkheid voor de huisvesting van deze mensen. Aangegeven wordt dat hier een regionaal gespreksonderwerp ligt. Den Haag hoeft niet alle problemen van het Westland op te lossen.
Steeds meer mensen hebben moeite om de eindjes aan elkaar te knopen. Dat komt mede door de gestegen energieprijzen. En ook in de particuliere sector staat de betaalbaarheid onder druk. Wat betreft het onderwerp verkameren/splitsen wordt door geïnterviewden gepleit voor een meer genuanceerde aanpak. In sterke wijken met weinig kleine woningen kan het toegevoegde waarde hebben om
11
panden te splitsen of te verkameren. In sociaal zwakkere wijken is dit juist ongewenst. Partijen geven aan dat het splitsingsbeleid aan herziening toe is.
De meeste interviewers hebben een dagdeel in een wijk op ’t zand’ en een dagdeel in een wijk op ’t veen’ interviews gehouden. Zowel de overeenkomsten als de verschillen werden door de interviewers met elkaar gedeeld en en besproken. Hieronder is zichtbaar welke positieve en negatieve punten het meest genoemd werden:
De meeste bewoners gaven aan met plezier in Den Haag te wonen. Daarbij werden de voorzieningen, de ligging van de wijk en op een prettige manier samenleven als belangrijkste punten genoemd. Het wordt wel drukker in Den Haag en dat vindt niet iedereen fijn: met name verkeersdrukte wordt als minder prettig ervaren. In sommige wijken ervaren bewoners criminaliteit, drugsoverlast en meer anonimiteit door de instroom van arbeidsmigranten of expats. Belangrijkste inzicht vanuit deze interviews is dat de wijk voor veel inwoners het belangrijkste schaalniveau is. Daar wordt het woonplezier primair beleefd en daar willen mensen vinden wat ze nodig hebben. Dit sluit aan bij wat veel professionals hebben gezegd: Den Haag kent grote verschillen tussen wijken en daarom is het van belang niet alleen naar het niveau van de hele stad te kijken. De wijk is een logisch en belangrijk schaalniveau in Den Haag. Dat is ook zeer relevant voor het woonbeleid en de noodzaak tot maatwerk op wijkniveau.
12
De meeste opmerkingen van geïnterviewden bleken tijdens bespreking ervan herkenbaar voor de medewerkers van de gemeente Den Haag. Diverse door geïnterviewden genoemde onderwerpen zullen daarom als vanzelfsprekend een plek in de Woonvisie krijgen. En zullen inhoudelijk tot weinig discussie leiden. Maar er kunnen uit de interviews ook een aantal vraagstukken worden gedestilleerd waar dat mogelijk anders voor ligt. Waar de gemeente voor echte keuzes staat. Keuzes waarbij elke optie voor- en nadelen heeft. We lichten er vijf beknopt toe.
Er is een breed gedeelde zorg over de keuze om de nieuwbouw van woningen te concentreren in vier gebieden in de stad. Er zijn zorgen over of de kwaliteit van leven in deze gebieden onder druk gaat komen. Concreet vreest men voor een te stenige woonomgeving, te weinig (eigen) buitenruimte aan de woningen, een te mager voorzieningenpakket, een te eenzijdig woonproduct en daarmee het risico van een te eenzijdige bevolkingssamenstelling. Vaak werden er zorgen geuit over een verder segregerende stad. De focus op zo veel mogelijk woningen realiseren lijkt zo groot dat de zorg bestaat dat hier de probleemwijken van de toekomst gecreëerd worden. Men vraagt zich af of het niet verstandiger zou zijn om naast de vier locaties ook een veelheid aan kleine bouwlocaties aan te wijzen en mogelijk te maken. Bijvoorbeeld om sociale nieuwbouw te realiseren in wijken waar nu nog weinig sociaal woningbezit staat. Zodat de toenemende concentratie van kwetsbare mensen in sommige wijken in de stad kan worden tegengegaan. En mogelijk kan meer specifiek bouwen voor de buurt leiden tot meer draagvlak voor woningbouw bij de huidige bewoners van die buurten. Zoals bij senioren die willen doorstromen in hun eigen buurt om daar oud kunnen worden. Waardoor hun huidige grote woningen vrijkomen voor nieuwe bewoners.
Op papier vindt Den Haag segregatie al jaren ongewenst, maar in de praktijk is het niet gelukt om die segregatie daadwerkelijk te verminderen. Er is geinvesteerd in gemengde wijken en middensegment toegevoegd en in de VINEX wijken zijn ook sociale huurwoningen gebouwd. Maar door Rijksbeleid zoals het stimuleren van kopen, het mogeijk maken van een inkomensafhankelijke huurverhoging en het passend toewijzen van goedkopere sociale huurwoningen is de segregatie juist weer versterkt: Bewoners in een kwetsbare positie wonen steeds vaker in sociale huurwoningen. Vooral in buurten met een hoog aandeel sociale huurwoningen gaat die toename samen met meer overlast en minder veiligheid. De samenredzaamheid is in deze buurten is daardoor in het geding. De geïnterviewden zien de ruimtelijke verschillen tussen ’t veen en ’t zand toenemen en – hoewel er grenzen zijn aan maakbaarheid en wijken best een verschillend karakter mogen hebben – vond bijna iedereen dat de stad dit actief moet tegengaan. De nieuwbouwplannen zouden de segregatie in ieder geval niet moeten versterken. Het thema segregatie verdient een voor de woonvisie een verdieping: Hoe erg is dat eigenlijk? Wat zijn de consequenties van segregatie? Wat zijn de concrete doelstellingen op dit thema en kunnen die ook meetbaar gemaakt worden?
Door de toestroom van arbeidsmigranten, illegalen en (buitenlandse) studenten neemt de schaarste aan woningen in Den Haag steeds verder toe. Den Haag is een dichtbevolkte stad waar geen ‘makkelijke’ locaties in de wei beschikbaar zijn om te bouwen. Veel arbeidsmigranten die werkzaam zijn in het Westland wonen in Den Haag. Uit het participatietraject kwam meermalen de vraag naar voren of sommige woningmarktproblemen niet beter regionaal kunnen worden opgelost. Iedere gemeente moet daarbij zijn verantwoordelijkheid nemen, in het belang van de regio als geheel. In de toekomst zullen alle gemeenten zelf moeten voorzien in beschermd wonen
13
en ook dat vraagt om regionale afstemming. Dat kan Den Haag niet regelen in haar eigen Woonvisie, maar ze kan wel haar eigen standpunt en visie op vraagstukken verwoorden in haar eigen beleid.
Den Haag heeft een relatief grote voorraad particuliere huurwoningen. De kwaliteit van deze woningen is vooral in de oude wijken laag. Er is een grote verduurzamingsopgave. Waar met woningcorporaties afspraken gemaakt kunnen worden over allerlei onderwerpen is dat met particuliere verhuurders veel minder makkelijk. Bovendien is hun verdienmodel anders ingericht. Zij geven aan dat investeringen in duurzaamheid terugverdiend moeten worden door huurverhogingen. Maar dit is als gevolg van Rijksbeleid maar beperkt mogelijk. Bovendien kunnen huurverhogingen tot gevolg hebben dat het aanbod aan betaalbare woningen in Den Haag afneemt. Terwijl daar juist grote behoefte aan is.
Er is sprake van een sterke vergrijzing in Den Haag. Goed beleid om daar in de stad en in de wijken op in te spelen ontbreekt nog. Organisaties op het gebied van wonen, zorg en welzijn werken ook vaak nog onvoldoende samen. Een woonzorgvisie is zeer welkom. Waarbij het inspelen op de vergrijzing en het huisvesten en spreiden van bijzondere doelgroepen als belangrijkste thema’s worden genoemd voor de eerste woonzorgvisie. De woonzorgvisie biedt de kans om lacunes op te vullen. De oproep aan de gemeente is om scherp te maken wat een woonzorgvisie precies is en hoe en met wie die wordt gemaakt.
14
In de interviews is ook gevraagd naar wat de gemeente anders zou kunnen of moeten doen. Natuurlijk worden dan soms concrete acties genoemd zoals zorgen dat er meer woningen gebouwd worden, of dat oude wijken verduurzaamd moeten worden. Die opmerkingen staan benoemd in de vorige hoofdstukken. Daarnaast zijn opmerkingen gemaakt over de rol van de gemeente en de manier waarop de gemeente die rol invult. Niet over het wat, maar over het hoe. Veel geïnterviewden waren openhartig over de samenwerking, specifiek over de rol van de gemeente en de manier waarop de gemeente die rol beter zou kunnen invullen.
Het moet gezegd worden: veel mensen zien ruimte voor verbetering. De manier van werken van de gemeente wordt omschreven als stroperig en niet slagvaardig. Er worden bij de gemeente vaak grote ambities gezien, maar het duurt lang voor er resultaten worden geboekt en die resultaten vallen vervolgens vaak tegen. Door partijen die ook elders werkzaam zijn wordt aangegeven dat dit in Den Haag sterker speelt dan elders. De gemeente wordt door velen als een bastion gezien waarin verschillende diensten als gevolg van verkokering niet goed met elkaar samenwerken. Voor ingewikkelde opgaven zijn bijna altijd integrale oplossingen nodig. Daarbij zijn er grote zorgen over het gebrek aan ambtelijke capaciteit en daarmee samenhangend het gebrek aan executiekracht. Veel woonvraagstukken vragen veel ambtelijke inzet van de gemeente en op veel dossiers ervaren organisaties vertraging omdat er onvoldoende menskracht beschikbaar is. De gemeente speelt volgens velen graag op veilig. Dat benoemen de geïnterviewden als risicomijdend en conservatief. De gedachte is dat dit komt door uit de hand gelopen projecten zoals de tramtunnel, waardoor er zowel ambtelijk en bestuurlijk weinig speelruimte wordt gevoeld om fouten te durven maken. Van de gemeente wordt – zowel door partijen in het publieke domein, als door marktpartijen en bewoners - op het gebied van wonen vooral meer regie en sturing verwacht.
De problemen op de woningmarkt zullen niet vanzelf verdwijnen en daarbij wordt een sturende rol van de gemeente als essentieel gezien. Voorbeelden daarvan zijn: -
Sturing op het gewenste resultaat: Maak helder welke doelen bereikt moeten worden en wat daarvoor moet gebeuren (strategieën) en initieer en stimuleer maatregelen om daar te komen.
-
Sturing op het woningbouwprogramma: Niet alleen op aantallen, maar ook op het juiste type woning, woningen met voldoende kwaliteit/oppervlakte en in het goede segment.
-
Sturen op maatschappelijke meerwaarde: Vanuit de markt is er de neiging om te bouwen wat commercieel gezien het meeste oplevert. De gemeente moet hier meer tegenwicht aan bieden en zorgen dat gebouwd wordt waar behoefte aan is. En bijvoorbeeld niet accepteren dat sociale woningbouw wordt uitgevoerd in kleine units zonder buitenruimte, geconcentreerd op het minst gunstige deel van een bouwlocatie.
-
Sturing op samenwerking: Er is nog veel te winnen in onderlinge samenwerking tussen organisaties in Den Haag. Dat kan de gemeente op een positieve manier stimuleren, bijvoorbeeld door een woonzorgvisie samen met organisaties te maken.
We staan in deze rapportage specifiek stil bij de rol van de gemeenteraad, omdat dit onderwerp in veel interviews aan de orde is gekomen. Waar het gaat om wonen en bouwprojecten heeft de gemeenteraad in veel gevallen het laatste woord. Het beeld bij veel geïnterviewden is dat de gemeenteraad vanuit die rol onvoorspelbaar initiatieven en plannen kan afschieten. Onvoorspelbaar, omdat er plannen worden afgewezen die voldoen aan uitgangspunten die de gemeenteraad eerder zelf heeft vastgesteld. Waarbij de gemeenteraad dus in de finale van de wedstrijd de spelregels eenzijdig wijzigt. Dat ervaren veel partijen als onbetrouwbaar.
15
Aangegeven wordt dat partijen die investeringen zouden kunnen doen in Den Haag de stad om die reden links zouden laten liggen. Die partijen schatten het risico dat hun inspanningen tot niets zullen leiden als te groot in.
Gelukkig zijn er ook positieve opmerkingen gemaakt en hebben veel mensen hoop op verandering. Zo is er begrip voor de ingewikkelde politieke situatie en de positie van alle spelers daar in. Er zijn nu eenmaal geen kant en klare oplossingen die snel tot resultaat leiden. Een geleidelijke ontwikkeling naar een andere manier van samenwerken en politiek bedrijven is waarschijnlijker en kansrijker. Er is daarbij vertrouwen in het nieuwe1 college, zowel in het collectief als in de wethouder wonen als individu. Waarbij wordt aangegeven dat dit college meer dan in het verleden als team opereert en elkaar ook de ruimte geeft die nodig is. Er is geloof in de wil van dit college om het weer samen met de stad te doen. Daarbij kunnen heldere kaders helpen om ieder zijn rol goed te laten vervullen en in zijn rol te blijven. Er is de hoop dat de Woonvisie voor de gemeenteraad een kader zal zijn wat comfort geeft: waar de gemeenteraad vertrouwen uit kan halen en waar de gemeenteraad achter kan staan. Waarmee de raad het college kan controleren en het College mee op pad kan gaan om zaken te doen. Daar zouden de organisaties in de stad mee geholpen zijn en het zou veel frustratie wegnemen. Dan is Den Haag een gemeente waar marktpartijen ook graag zaken mee doen.
1
De opmerkingen over het college dateren uit december 2022 en januari 2023. 16
Op basis van de inzichten uit externe verkenning zijn door de gemeente Den Haag twee thema’s geselecteerd om verder te bespreken in de volgende ronde: de externe dialoogronde. Om die twee thema’s te destilleren werden de volgende criteria gehanteerd: -
Het thema moet maatschappelijke relevant op strategisch niveau zijn voor Den Haag
-
Het thema moet urgentie hebben. Het moet aansluiten bij de zorgen en behoeften die uit de interviews met bewoners en organisaties in de stad naar voren zijn gekomen.
-
Het moet meerwaarde hebben om dit onderwerp te verdiepen. Juist voor ingewikkelde of gevoelige onderwerpen levert het wat op om tot een gedeeld beeld van een opgave en mogelijke oplossingsrichtingen te komen.
-
Het thema moet vanuit samenwerking en verbinding benaderd kunnen worden. Zo is de dialoog ook een middel om tot gezamenlijke oplossingen te komen.
-
Het thema moet aansprekend en boeiend zijn voor de deelnemers aan de dialoogfase. Het moet het gevoel oproepen: daar moet ik bij zijn!
Op basis van deze criteria kwamen uit de notitie Opbrengst externe verkenningsronde twee hoofdthema’s naar voren. Het zijn twee veelomvattende en fundamentele thema’s. Ze vragen beiden om een lange termijnvisie die leidt tot keuzes. Keuzes die nu gemaakt moeten worden om het gewenste toekomstbeeld op lange termijn te bereiken. Zodat duidelijk wordt welke koers de olietanker Den Haag vandaag moet inzetten om over 20 of 30 jaar op de gewenste bestemming uit te komen. De twee thema’s zijn: •
In gesprek met de stad over het onderwerp tweedeling
•
Aanpak van de particuliere voorraad in oude wijken
Den Haag behoort tot de meeste gesegregeerde steden van Nederland. De termen veen en zand zijn fameus of misschien wel berucht. Op papier vindt Den Haag segregatie al jaren ongewenst, maar tegelijkertijd veranderde er weinig. Door Rijksbeleid zoals het passend toewijzen is de ontwikkeling verder versterkt: Kwetsbare groepen concentreren zich steeds meer in zwakke wijken. Ook grootschalige nieuwbouwplannen dragen in Den Haag nauwelijks bij aan minder segregatie of versterken deze misschien zelfs. Zuidwest heeft al veel sociale woningbouw, maar juist daar komen veel nieuwe sociale woningen bij. Er zijn sowieso zorgen over de kwaliteit van leven in de vier concentratiegebieden voor nieuwbouw. Te stenig, te ongezond, te veel en te kleine woningen, te veel van hetzelfde bij elkaar in matige kwaliteit en te weinig voorzieningen. De focus op aantallen realiseren lijkt zo groot dat de zorg bestaat dat hier de probleemwijken van de toekomst gecreëerd worden. De vraag wordt gesteld of het niet beter zou zijn om ook op andere locaties in de stad meer (sociale) nieuwbouw te realiseren. Dan kunnen de voorzieningen daar beter benut worden en kan de kwaliteit van leven in de concentratiegebieden verbeterd worden. Daarnaast kan er gebouwd worden voor de buurt, wat NIMBY verzet kan verminderen.
Voor doorstroming van senioren die dan in hun eigen buurt oud kunnen worden en grote woningen leeg achterlaten. Den Haag is nauw verweven met de gemeenten om haar heen. Zo wonen veel arbeidsmigranten die werkzaam zijn in het Westland in Den Haag. Er is een grote toestroom van arbeidsmigranten, illegalen en (buitenlandse) studenten naar Den Haag, waardoor ook de tweedeling tussen stad en regio steeds verder toeneemt. Het thema tweedeling verdient een verdieping: Hoe erg is dat eigenlijk? Wat zijn de consequenties van ruimtelijke segregatie? Hoe ziet het beeld van de toekomst er uit bij ongewijzigd beleid? Welke problemen in de stad lost de beleidskeuze van veel nieuwbouw in vier gebieden op en welke problemen worden er
17
mogelijk door verergerd of gecreëerd? Wat zijn de concrete doelstellingen op dit thema en kunnen die ook meetbaar gemaakt worden?
Den Haag heeft een relatief grote voorraad particuliere huurwoningen. De kwaliteit van deze woningen is vooral in de oude wijken laag. Er is een grote verduurzamingsopgave. De energiecrisis heeft vanuit het perspectief van de bewoners en de maatschappij de noodzaak om hiermee aan de slag te gaan vergroot. Maar als gevolg van woning schaarste kunnen ook woningen met een slechte kwaliteit of duurzaamheid toch probleemloos verhuurd worden. Daardoor is er op dit moment nog geen financiële prikkel voor beleggers om tot investeringen in duurzaamheid over te gaan. Het tekort aan woningen leidt juist in oude wijken tot schrijnende situaties voor met name de mensen zonder status of arbeidsmigranten. Naar schatting circa 50.000 mensen wonen zonder officiële verblijfsstatus in Den Haag. Zij zijn aangewezen op de particuliere sector en worden daar vaak uitgebuit. Dat geldt in sommige gevallen ook voor arbeidsmigranten. Zij betalen 500 euro per maand voor een bed in een kamer die zij met anderen moeten delen. Waar met woningcorporaties afspraken gemaakt kunnen worden over verduurzaming en verbetering van de voorraad is dat met particuliere verhuurders veel minder makkelijk. Bovendien is hun verdienmodel anders ingericht. Zij geven aan dat investeringen in duurzaamheid terugverdiend moeten worden door huurverhogingen. Maar dat is als gevolg van Rijksbeleid maar beperkt mogelijk.
Bovendien kan het gevolg zijn dat deze woningen niet langer als betaalbaar worden beschouwd, waardoor het aanbod aan betaalbare woningen in Den Haag afneemt. Terwijl daar juist grote behoefte aan is. Voor het verbeteren van de particuliere huurvoorraad in oude wijken zijn helaas geen gemakkelijke recepten beschikbaar. Daarom leende ook dit onderwerp zich goed voor een verdieping in de dialoogronde. Om tot een gezamenlijke definitie te komen van een probleem dat veel dimensies en dilemma’s kent.
Voor beide onderwerpen heeft Circusvis de gemeente voorgesteld een werkconferentie te organiseren. Waarbij organsaties en bewoners uit de woonwereld breed zouden worden uitgenodigd om samen aan de slag te gaan met het onderwerp. Voor het onderwerp tweedeling heeft de gemeente in plaats van een conferentie zelf expertsessies georganiseerd. Voor de aanpak van de particuliere voorraad in oude wijken is wel een conferentie georganiseerd. Van deze laatste bijeenkomst is een verslag gemaakt dat is opgenomen in het volgende hoofdstuk van deze rapportage.
18
Datum: 13 september 2023 14.00 uur – 18.00 uur in de Remise Den Haag, Ter Borchstraat 7 Opzet en doel van de werkconferentie De gemeente Den Haag werkt aan een nieuw Woonvisie. Inwoners en organisaties in de stad vroegen in de verkenningsronde voor de Woonvisie nadrukkelijk aandacht voor de verbetering van de particuliere huurvoorraad in de stad: Hoe zorgen we dat met name in de oude wijken de grote particuliere voorraad wordt verduurzaamd en verbeterd en tegelijkertijd toch betaalbaar blijft? Veel dimensies en dilemma’s De kwaliteit van deze woningen is vaak laag. Er is een grote verduurzamingsopgave en er zijn hoge energierekeningen voor bewoners. Maar als gevolg van woning schaarste kunnen ook woningen met een slechte kwaliteit of duurzaamheid toch probleemloos verhuurd worden. Het tekort aan woningen leidt juist in oude wijken tot schrijnende situaties voor met name de mensen zonder alternatieven of status. Eigenaren geven aan dat investeringen in duurzaamheid terugverdiend moeten worden door huurverhogingen. Maar dat is als gevolg van Rijksbeleid maar beperkt mogelijk. Bovendien kan het gevolg zijn dat deze woningen niet langer als betaalbaar worden beschouwd, waardoor het aanbod aan betaalbare woningen in Den Haag afneemt. Terwijl daar juist grote behoefte aan is.
Samen op zoek naar oplossingen Voor het verbeteren van de particuliere huurvoorraad in oude wijken zijn helaas geen gemakkelijke recepten beschikbaar. Geen enkele partij kan het probleem alleen oplossen, terwijl het belang om het probleem op te lossen groot is. In deze werkconferentie ging de gemeente Den Haag samen met eigenaren, organisaties en bewoners op zoek naar oplossingen en input voor de Woonvisie. Het programma A. Naar een gedeeld beeld; een inleiding met feiten en informatie over duurzaamheid en leefbaarheid in de oude wijken van Den Haag B. Delen perspectieven: Een blik op de oude wijken vanuit sprekers met verschillende perspectieven: de wereld van de bewoner, duurzaamheid en de particuliere eigenaar. C. Presentatie best practices uit andere steden D. Groepssessies: De deelnemers gingen uiteen om aan de hand van concrete casussen te spreken over het gewenste toekomstbeeld voor de verduurzaming en verbetering van de oude wijken van Den Haag. Hoe moeten die wijken er over 20 jaar uitzien en welke keuzes vraagt dat? Welk instrumentarium is er of is er nodig? E. Plenaire afsluiting: De oogst van de groepssessies werd gedeeld en besproken.
Kernvraag: Hoe zorgen we dat met name in de oude stadswijken de grote particuliere voorraad wordt verduurzaamd en verbeterd en tegelijkertijd betaalbaar blijft?
19
Wethouder Martijn Balster van de gemeente Den Haag •
De wethouder schetst de opgave in de oude wijken in Den Haag. Die is hardnekkig en de afgelopen jaren eigenlijk alleen maar toegenomen.
•
Daar zijn goede redenen voor: Een beleggersmarkt die op hol sloeg en huurprijzen die tot recordhoogten stegen. Er was vanuit de Rijksoverheid de afgelopen 10 jaar weinig aandacht voor deze wijken.
•
Bepaalde wijken scoren slecht op leefbaarheid, met slechte energielabels en energiearmoede. Er speelt daar van alles: onderhoud dat niet plaatsvindt, maar soms ook allerlei illegale activiteiten.
•
Volgens de wethouder zijn we als samenleving de grip op onze goedkope particuliere huurvoorraad kwijtgeraakt. In de afgelopen 10 jaar is het probleem alleen maar groter geworden.
•
Als gemeente onderkennen we het, zijn er open over en doen er al het nodige aan met corporaties en het Rijk.
•
Maar het is niet voldoende, er moet nog veel meer gebeuren.
•
Hoofdvraag voor deze conferentie is: hoe willen we dat deze voorraad er over 10 jaar uitziet en wat is hiervoor nodig?
•
Ambities formuleren lukt de gemeente best, net als eigen regelgeving op orde brengen en te zorgen voor handhaving. Maar er is veel meer nodig. En alle kennis en kunde van de mensen die er vandaag zijn is welkom.
•
In veel oude wijken staan de seinen voor de leefbaarheid op rood. Dat is een grote opgave en een veelkoppig monster.
•
Daar moeten we niet omheen lopen, dit moet vol op tafel komen. Met een aantal dimensies: Goed verhuurderschap, ingewikkelde structureren rondom particulier bezit, en een enorme opgave in onderhoud en verduurzaming.
•
Het is niet voor niets dat in Den Haag gesproken wordt over de grote verbouwing als het gaat om duurzaamheid en van stadsrenovatie als het gaat om de onderhoudsstaat van de woningen.
•
De wethouder hoopt vandaag op een creatief gesprek.
•
Deze bijeenkomst vindt plaats in aanloop naar de Woonvisie: kwaliteit van de oude woningen en de aanpak van oude wijken staan daarin hoog op de agenda. De gemeente wil oplossingen die echt werken en perspectief bieden aan de inwoners van deze wijken. Dat verdienen ze dubbel en dwars.
Reactie uit de zaal van een verhuurder: Wij doen wel ons best om te verduurzamen, maar ik zie ook allerlei kleine eigenaren die niet voldoende geld hebben om te verduurzamen. Daar moet ook aandacht voor zijn. De wethouder geeft aan dit te onderschrijven. Jan Willem Beaujean waarnemend Directeur-generaal Volkshuisvesting en Wonen Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijkszaken (BZK) •
BZK voelt de urgentie van het probleem. Bij BZK geldt daarom het motto ‘We staan aan’; er is een enorme wil om te werken aan het vraagstuk en er is ook geld beschikbaar.
•
We moeten in de breedte aan de slag op het veld van volkshuisvesting:beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit.
20
•
Wat doen we met de wijken waar de leefbaarheid onder druk staat en de kwaliteit er slecht voor staat? Daar wil het Rijk stappen in maken via het Nationaal programma Leefbaarheid en Veiligheid.
•
Het gaat om de integraliteit van het geheel. De kwaliteit van de particuliere voorraad, maar ook alle andere aspecten.
•
Dat is een verantwoordelijkheid van ons allemaal. ‘We staan aan’ gaat ook over de bewoners, de woningcorporaties, de deskundigen etc.etc.
•
Het Rijk maakt ook middelen vrij om echt in te kunnen stappen op dit soort vraagstukken. En die kunnen ingezet worden voor het verbeteren van de particuliere voorraad, maar ook in buitenruimte bijvoorbeeld.
•
In Zuidwest is al veel ingericht voor een aanpak, maar er zijn meer wijken in Den Haag waar iets moet gebeuren. Het advies aan de gemeente is om in de subsidieaanvraag daar ook middelen voor te vragen.
•
Het Rijk wil inzetten op leefbaarheid en veiligheid. Dat is het drijvend motief om daar mee aan de slag te gaan.
•
Het is goed om te beseffen dat wij dit probleem niet vanmiddag of in 1 of 2 jaar oplossen. Er is lange termijn adem is nodig, want het is niet iets wat snel klaar is. Dit moet ook worden vastgehouden als er een wissel in de politiek is. ‘We staan aan’ is niet vrijblijvend.
Bewoner De heer Maas uit Transvaal Voorzitter Bewonersorganisatie Transvaal Zuid •
De heer Maas schetst hoe hij meteen werd geconfronteerd met illegale kamerverhuur in het complex naaast zijn woning. Wat dat betekende en hoe hij daar een eind heeft kunnen maken.
•
Het complex is ontwikkeld door een woningcorporatie, maar vervolgens verkocht aan mensen die er illegale kamerverhuur begonnen. Het is belangrijk dat daar waar algemene middelen geinvesteerd worden, zorgvuldig wordt gekeken aan wie zo’n pand dan wordt verkocht.
•
De kern van het probleem is dat mensen in deze wijk in de afgelopen 20 jaar steeds meer overlast rondom de woningen ervaren, maar het niet meer kunnen beïnvloeden.